審理法院：高級(jí)法院
案號(hào)：（2020）閩民再XXX號(hào)
案件類型：民事
審判日期：2020年06月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
再審申請(qǐng)人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
美裕公司申請(qǐng)?jiān)賹徴?qǐng)求：撤銷二審判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)，改判駁回何冬梅、徐嘉鈺要求美裕公司支付逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求，支持美裕公司一審的全部反訴請(qǐng)求。事實(shí)和理由：（一）原審判決認(rèn)定被申請(qǐng)人何冬梅、徐嘉鈺已支付全部購(gòu)房款，缺乏證據(jù)證明。關(guān)于尚欠的6萬(wàn)元購(gòu)房款，被申請(qǐng)人的舉證及庭審陳述內(nèi)容前后矛盾，無(wú)法證明尚欠的6萬(wàn)元購(gòu)房款已經(jīng)以現(xiàn)金方式交付，被申請(qǐng)人的主張亦無(wú)銀行提款記錄、收款收據(jù)等予以佐證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不足的不利后果。（二）原審判決確定再審申請(qǐng)人的逾期交房違約責(zé)任錯(cuò)誤。1.因被申請(qǐng)人逾期付款，再審申請(qǐng)人依法、依約享有后履行抗辯權(quán)，有權(quán)順延交房時(shí)間，同時(shí)有權(quán)要求被申請(qǐng)人支付逾期付款違約金。僅就2015年2月4日被申請(qǐng)人逾期支付的59萬(wàn)元而言，逾期天數(shù)達(dá)255天，根據(jù)《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二十條的約定再審申請(qǐng)人享有交房期限的相應(yīng)順延。據(jù)此，再審申請(qǐng)人可以順延至2017年5月18日交房。原審判決未支持該抗辯權(quán)，系適用法律錯(cuò)誤。2.對(duì)于被申請(qǐng)人收到交房通知后未收房期間（2016.12.28－2017.1.31），原審法院認(rèn)定由再審申請(qǐng)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，缺乏依據(jù)，且適用法律錯(cuò)誤。再審申請(qǐng)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的前提，必須是未交房的責(zé)任是由于再審申請(qǐng)人的原因造成，然而，自2016年12月28日交房通知送達(dá)被申請(qǐng)人后，被申請(qǐng)人未予收房的原因并非由于再審申請(qǐng)人造成，而是由于被申請(qǐng)人自身原因不予收房造成，被申請(qǐng)人逾期收房行為本身已構(gòu)成違約。該期間若有損失，也是屬于被申請(qǐng)人自身原因擴(kuò)大的損失。綜上，即使再審申請(qǐng)人應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，最多計(jì)算至交房通知送達(dá)之日即2016年12月28日截止，原審判決對(duì)違約金計(jì)算截止日確定錯(cuò)誤。3.商品房買賣合同對(duì)逾期交房違約責(zé)任約定不明，且被申請(qǐng)人主張按每日萬(wàn)分之五計(jì)算違約金明顯過(guò)分偏高，應(yīng)參照訴爭(zhēng)房屋同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)將逾期交房違約金調(diào)整為4300元/月。首先，根據(jù)《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二十一條的約定，買受人要求出賣人按日支付已付款0.05%的違約金必須符合“出賣人超過(guò)交房期間仍未達(dá)到上述交付條件”的前提條件。由于再審申請(qǐng)人有權(quán)順延交房時(shí)間至2016年8月4日，故而在事實(shí)上“在交房期限前，房屋已達(dá)交付條件”，此時(shí)，不應(yīng)適用該款約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二十一條明確約定商品房逾期交房的違約責(zé)任不適用購(gòu)房合同第九條的約定，故，本案合同雙方對(duì)逾期交房違約責(zé)任的約定屬于約定不明。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條的規(guī)定，被申請(qǐng)人的損失應(yīng)按訴爭(zhēng)房屋同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。因此，依據(jù)一審的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告結(jié)果，逾期交房違約金應(yīng)調(diào)整為4300元/月。其次，從逾期交房違約金的約定來(lái)看，《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二十一條關(guān)于逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)約定過(guò)高，明顯超過(guò)被申請(qǐng)人損失的30%。從2016年到2018年，泉州房?jī)r(jià)發(fā)生巨大增長(zhǎng)，被申請(qǐng)人所購(gòu)買的商品房亦然，在房屋價(jià)值上，被申請(qǐng)人沒有任何損失。被申請(qǐng)人收房后，該房屋一直空置，被申請(qǐng)人既未自己使用，也未進(jìn)行出租收益。直到2019年1月24日被申請(qǐng)人與物業(yè)公司簽訂《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書》，開始準(zhǔn)備入戶裝修。上述事實(shí)說(shuō)明，在房屋使用上，被申請(qǐng)人亦沒有損失，以評(píng)估租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金符合公平原則及違約金的補(bǔ)償及懲罰功能。最后，從雙方承擔(dān)的責(zé)任來(lái)看，《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二十一條關(guān)于逾期交房違約金的約定，顯然對(duì)再審申請(qǐng)人不公平，片面加重再審申請(qǐng)人的責(zé)任?！渡唐贩抠I賣合同》約定的逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為每日按已付款的0.01%支付，《合同補(bǔ)充協(xié)議》約定的逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為每日按已付款的0.05%支付，兩者之間相差5倍，違約金則從每日329元變更為1643元。這與被申請(qǐng)人的逾期付款行為、逾期收房行為所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任相比，再審申請(qǐng)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任過(guò)重，違背了公平原則，應(yīng)予以調(diào)整。（三）依照法律規(guī)定及合同約定，被申請(qǐng)人應(yīng)向再審申請(qǐng)人支付房屋代管費(fèi)?！逗贤a(bǔ)充協(xié)議》第二十六條明確約定：“如買受人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理交接手續(xù)，自通知的交房期限屆滿后第30日起，則視為買受人對(duì)商品房及一切所屬設(shè)施均無(wú)異議并同意接收該房產(chǎn)，商品房的風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用自動(dòng)轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)（該套房屋的保修期限從通知交房之日起計(jì)算），并應(yīng)自逾期辦理交接手續(xù)之日起按總房款的每日0.01%向出賣人支付商品房的代管費(fèi)，若買受人自通知交房期限屆滿后超過(guò)90日仍不辦理交接手續(xù)，出賣人可自通知的交房期限屆滿后第30日起，按日向買受人收取商品房總價(jià)款的0.01%的代管費(fèi)，直至商品房交接手續(xù)辦理完畢之日止。”案涉房屋代管費(fèi)實(shí)質(zhì)上是對(duì)被申請(qǐng)人的逾期收房行為約定了違約責(zé)任，是一種基于被申請(qǐng)人的逾期收房行為而產(chǎn)生的以金錢為代價(jià)，促進(jìn)合同履行完畢的手段。原一審、二審法院片面看待合同約定的逾期收房違約責(zé)任，免除了被申請(qǐng)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，是不公平的。被申請(qǐng)人無(wú)正當(dāng)理由拒絕收房的行為，違反了合同約定，理應(yīng)向再審申請(qǐng)人支付房屋代管費(fèi)。
再審被申請(qǐng)人辯稱
何冬梅、徐嘉鈺辯稱，（一）美裕公司主張我方還有6萬(wàn)元購(gòu)房款未支付違背客觀事實(shí)。美裕公司開具給我方的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一銷售發(fā)票數(shù)額是購(gòu)房全款，發(fā)票即是付款憑證，我方有充分的證據(jù)證明已足額交付購(gòu)房款。美裕公司在數(shù)次通知交房中，從未以任何方式對(duì)我方進(jìn)行過(guò)房款催收，如果我方真的存在欠款行為，則美裕公司的通知交房行為將不具備合理性。這再次證明我方已經(jīng)交清全部購(gòu)房款。（二）我方逾期付款責(zé)任在于美裕公司，美裕公司主張順延交付缺乏依據(jù)，有違公平。1.我方逾期付款系因發(fā)現(xiàn)房屋存在層高不足問(wèn)題，且美裕公司亦確認(rèn)存在層高問(wèn)題。層高問(wèn)題將直接縮減我方的居住空間，大大影響居住舒適度。因此，我方遲延付款責(zé)任在于美裕公司。2.我方在約定的交房時(shí)間前已經(jīng)付清全部購(gòu)房款，且我方已經(jīng)承擔(dān)了逾期付款違約責(zé)任，美裕公司不能再以此作為其逾期交房事由。（三）關(guān)于本案交房時(shí)間的認(rèn)定。1.根據(jù)《商品房買賣合同》約定，案涉房屋交付通知的形式必須為書面通知，電話通知交房并非約定交房通知方式，且美裕公司完全具備以合同約定的方式向我方通知交付的條件，不存在客觀不能必須以電話通知交房的情形，原審法院將2016年12月28日電話錄音認(rèn)定為美裕公司通知交房時(shí)間缺乏事實(shí)依據(jù)。2.退一步說(shuō)，假使原審法院靈活認(rèn)定電話通知交付形式是正確的，根據(jù)《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二十六條之約定，認(rèn)定美裕公司實(shí)際交房時(shí)間為通知交房期限屆滿后再順延30天也是正確的。美裕公司的主張違背合同約定。（四）原審判令美裕公司按日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任是正確的。1.消防驗(yàn)收屬于法定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，且是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。美裕公司主張將五方驗(yàn)收時(shí)間認(rèn)定為交房時(shí)間缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。2.美裕公司主張日0.05%的違約金標(biāo)準(zhǔn)適用于案涉房屋在約定期限內(nèi)未經(jīng)五方驗(yàn)收且買受人拒收的情形不能成立。首先，美裕公司主張分段適用違約金標(biāo)準(zhǔn)并未在合同中進(jìn)行約定，該理由明顯缺乏事實(shí)依據(jù)。其次，《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二十一條明確載明：“出賣人及買受人同意該商品房逾期交房的違約責(zé)任不適用購(gòu)房合同第九條的約定?！笨梢姡涝９疽呀?jīng)明確排除了適用購(gòu)房合同第九條日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期交房違約責(zé)任，現(xiàn)再主張適用該條款明顯自相矛盾。3.美裕公司在一審中提供的五方驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)間是2015年12月24日，而其提交給主管部門的五方驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)間是2016年4月27日（該報(bào)告存檔于洛江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局），一審中我方所提交的《泉州市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》中亦明確載明了五方驗(yàn)收實(shí)際為2016年4月27日。據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定2016年4月27日為五方驗(yàn)收時(shí)間。因此，即使按照美裕公司觀點(diǎn)，美裕公司在合同約定的五方驗(yàn)收時(shí)間屆滿時(shí)仍未完成驗(yàn)收，仍應(yīng)適用日萬(wàn)分之五的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)。（五）我方無(wú)需支付房屋代管費(fèi)。美裕公司系逾期交房違約方，主張房屋代管費(fèi)沒有依據(jù)。根據(jù)《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二十六條中約定：“出賣人的代管內(nèi)容僅指對(duì)該物業(yè)公共部分及庭院的打掃，不包括保管和維修。”可見，美裕公司的“代管”僅是對(duì)公共部分及庭院的打掃，該代管內(nèi)容美裕公司是否實(shí)際履行，應(yīng)由美裕公司進(jìn)行舉證。截至目前為止，美裕公司并未提供相應(yīng)證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)不利后果。且該代管內(nèi)容屬于物業(yè)公司服務(wù)范圍，我方所交付的物業(yè)費(fèi)當(dāng)中已經(jīng)包含該部分費(fèi)用，美裕公司無(wú)權(quán)再向我方主張。綜上所述，請(qǐng)求駁回美裕公司再審請(qǐng)求，支持我方原審訴訟請(qǐng)求。
一審原告訴稱
何冬梅、徐嘉鈺向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令美裕公司繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》；2.判令美裕公司向何冬梅、徐嘉鈺交付泉州市洛江區(qū)雙陽(yáng)街道南山社區(qū)B5-04、B5-05地塊美裕嘉園A8樓8C號(hào)房屋（以下稱案涉房屋）；3.判令美裕公司支付何冬梅、徐嘉鈺逾期交房違約金（自2015年7月1日起至實(shí)際交房之日止以3286442元為基數(shù)按每日0.05%計(jì)算，暫計(jì)至起訴之日為867620元）；4.判令美裕公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
美裕公司向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1.判令何冬梅、徐嘉鈺向美裕公司支付逾期付款違約金17175元；2.判令本案訴訟費(fèi)由何冬梅、徐嘉鈺承擔(dān)。在訴訟期間，美裕公司變更反訴請(qǐng)求為：1.判令何冬梅、徐嘉鈺支付尚欠購(gòu)房款6萬(wàn)元；2.判令何冬梅、徐嘉鈺支付逾期付款違約金，其中100萬(wàn)元購(gòu)房款的逾期付款違約金為700元；59萬(wàn)元購(gòu)房款的逾期付款違約金為15104元；尚拖欠的6萬(wàn)元購(gòu)房款應(yīng)自2014年5月25日起至實(shí)際支付之日止每日按6元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付逾期付款違約金，暫計(jì)至2017年9月4日逾期付款違約金為7194元（暫計(jì)至2017年9月4日，逾期付款違約金合計(jì)22998元）；3.判令何冬梅、徐嘉鈺自2016年4月21日起至實(shí)際辦理交房手續(xù)之日止每日按照328.64元的標(biāo)準(zhǔn)向美裕公司支付房屋代管費(fèi)（暫計(jì)至2017年9月4日止，產(chǎn)生的房屋代管費(fèi)為164468.64元）。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：
何冬梅、徐嘉鈺與美裕公司于2014年1月27日簽訂《商品房買賣合同》及合同附件，雙方約定由何冬梅、徐嘉鈺向美裕公司購(gòu)買案涉房屋，成交金額為3286442元?！渡唐贩抠I賣合同》附件六合同補(bǔ)充協(xié)議第八條約定：買受人于2014年1月27日簽訂購(gòu)房合同并同時(shí)付清首期款1636442元，余款165萬(wàn)元于2014年5月24日前支付。合同第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任約定：買受人如未按合同約定的時(shí)間付款，逾期不超過(guò)90日，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)90日后，買受人在出賣人書面催告7日后仍未支付應(yīng)付款的，出賣人有權(quán)解除合同。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額確定。合同補(bǔ)充協(xié)議第九條約定：買受人未按照約定的付款時(shí)間及數(shù)額履行任一期付款義務(wù)，逾期天數(shù)在30日（含30日）以內(nèi)的，買受人應(yīng)按未付款總額每日0.01%的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付違約金，自逾期之日起計(jì)至實(shí)際付清當(dāng)期購(gòu)房款之日，購(gòu)房合同繼續(xù)履行；逾期天數(shù)超過(guò)30日不足90日的，買受人應(yīng)按未付款總額每日0.01%的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付違約金，自逾期之日計(jì)至實(shí)際付清當(dāng)期購(gòu)房款之日，購(gòu)房合同繼續(xù)履行；逾期天數(shù)超過(guò)90日（含90日）或者實(shí)際逾期付款金額達(dá)到商品房總價(jià)款的20%時(shí)，視為買受人根本違約，……買受人要求不解除購(gòu)房合同且經(jīng)出賣人同意的，應(yīng)按全部未付款總額每日0.01%的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付違約金，自最早逾期之日計(jì)至實(shí)際付清全部購(gòu)房款之日。合同第八條約定美裕公司應(yīng)當(dāng)在2015年6月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將同時(shí)符合下列各項(xiàng)約定條件的商品房交付何冬梅、徐嘉鈺使用：1.該商品房經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位竣工驗(yàn)收合格和消防驗(yàn)收合格；……。合同補(bǔ)充協(xié)議第二十條約定：出賣人及買受人同意該商品房不適用購(gòu)房合同第八條交付條件與期限的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年6月30日前，將符合以下約定條件的商品房交付買受人使用：該商品房經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位竣工驗(yàn)收合格。如遇下列特殊原因除雙方協(xié)商同意解除購(gòu)房合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以順延交房期限：1、遭遇不可抗力；2、除自然災(zāi)害如人力不可抗拒的火災(zāi)、水災(zāi)、颶風(fēng)、地、地震等外包括如下原因：①市政配套或其他政府行為而引致的延誤；②為配合政府的法規(guī)、規(guī)章、命令或市政建設(shè)而引起的延誤；③施工中遇到不可預(yù)見的異常困難或以施工當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄖ袠I(yè)所達(dá)到的技術(shù)水平無(wú)法及時(shí)解決的困難而引起的延誤；④施工中遇中雨或中雨以上天氣、六級(jí)或六級(jí)以上大風(fēng)的天氣、日最高氣溫35℃以上的天氣（以氣象臺(tái)資料為準(zhǔn)）；⑤供水、供電部門的停水、停（限）電通知；其他自然災(zāi)害影響施工的；因設(shè)計(jì)變更、規(guī)劃變更導(dǎo)致工程量增加的；因政府重要活動(dòng)或政府公告創(chuàng)衛(wèi)、高考等限制規(guī)定影響工程正常施工的；買受人逾期付款的，按實(shí)際逾期天數(shù)計(jì)算順延；其他非出賣人所能控制的原因；以上各情形自開工之日起至商品房實(shí)際交房之日止按實(shí)際發(fā)生天數(shù)計(jì)算順延。若發(fā)生上述1、2點(diǎn)可以延期的事實(shí)，出賣人可據(jù)實(shí)順延交房期限而無(wú)須通知買受人，同時(shí)，出賣人也無(wú)需對(duì)該延誤承擔(dān)任何責(zé)任。有疑義的買受人可以交房時(shí)向出賣人提出查閱相關(guān)事實(shí)文件的要求，出賣人應(yīng)當(dāng)給予配合?！谏唐贩拷?jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位竣工驗(yàn)收合格后，買受人不得以任何事由拒絕接收商品房，拒絕或逾期辦理房屋交接手續(xù)的，出賣人不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定，出賣人逾期超過(guò)90日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬(wàn)分之一的違約金。合同補(bǔ)充協(xié)議第二十一條約定：出賣人及買受人同意該商品房逾期交房的違約責(zé)任不適用購(gòu)房合同第九條的約定?！馄冢ń环浚┏^(guò)90日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自交房期限之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款0.05%的違約金。合同第十一條約定商品房達(dá)到交付使用條件后，美裕公司應(yīng)當(dāng)書面通知何冬梅、徐嘉鈺辦理交付手續(xù)。合同補(bǔ)充協(xié)議第二十六條約定：出賣人通知買受人商品房交付事宜，買受人應(yīng)于交付通知規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，本人或授權(quán)委托人持有關(guān)文件前往指定地點(diǎn)辦理交接手續(xù)。如買受人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理交接手續(xù)，自通知的交房期限屆滿后第30日起，則視為買受人對(duì)商品房及一切所屬設(shè)施均無(wú)異議并同意接收該房產(chǎn)，商品房的風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用自動(dòng)轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)（該套房屋的保修期限從通知交房之日起計(jì)算），并應(yīng)自逾期辦理交接手續(xù)之日起按總房款的每日0.01%向出賣人支付商品房的代管費(fèi)，若買受人自通知交房期限屆滿后超過(guò)90日仍不辦理交接手續(xù)的，出賣人可自通知的交房期限屆滿后第30日起，按日向買受人收取商品房總價(jià)款的0.01%的代管費(fèi)，直至商品房交接手續(xù)辦理完畢之日止。出賣人的代管內(nèi)容僅指對(duì)該物業(yè)公共部分及庭院的打掃，不包括保管和維修。但出賣人應(yīng)按購(gòu)房合同約定承擔(dān)保修責(zé)任。合同第三條約定：層高為一層3.3m，二、三層3.2m，四層3.3m。合同補(bǔ)充協(xié)議第十七條約定：購(gòu)房合同第三條所指層高為設(shè)計(jì)層高。買賣雙方確認(rèn)基于設(shè)計(jì)需要且在符合規(guī)范的前提下，買受人購(gòu)買的商品房層高根據(jù)所在樓層和位置的不同存在高于或低于該等層高的情形，最終以該商品房交付現(xiàn)狀為準(zhǔn)，買受人對(duì)此表示理解，且無(wú)任何異議。合同第二十條文書送達(dá)約定：本合同確定的聯(lián)系地址為各類通知、文書送達(dá)的地址，如有變動(dòng)應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)，否則造成相關(guān)通知文書無(wú)法送達(dá)的，將視同已經(jīng)送達(dá)，由此產(chǎn)生的法律責(zé)任由當(dāng)事人自行承擔(dān)。合同補(bǔ)充協(xié)議第四十五條約定：除出賣人及買受人另有約定的外，雙方的聯(lián)系地址和聯(lián)系電話以購(gòu)房合同所填寫的為準(zhǔn)，買受人保證購(gòu)房合同中所填寫的聯(lián)系地址為可送達(dá)地址。如買受人變更購(gòu)房合同中的聯(lián)系地址或聯(lián)系電話，應(yīng)在變更之日起三日內(nèi)書面告知出賣人，否則出賣人以原聯(lián)系方式與買受人聯(lián)系即視為已通知買受人，由此產(chǎn)生的一切后果由買受人自行承擔(dān)。合同補(bǔ)充協(xié)議第四十六條約定：購(gòu)房合同提及的出賣人向買受人發(fā)出的各項(xiàng)通知，出賣人可選擇在報(bào)紙上刊登公告或按購(gòu)房合同載明的買受人通訊地址向其寄送書面通知（包括但不限于掛號(hào)郵件、EMS、公證送達(dá)等具體方式）兩種形式中任一種，并自在報(bào)紙刊登公告之日起或書面通知寄送后第3日即視為買受人已接到出賣人所發(fā)出的通知。購(gòu)房合同中規(guī)定的各項(xiàng)期限均含假期，如到期日最后一天為法定節(jié)假日則順延至最近一個(gè)工作日。
2014年2月13日，美裕公司出具金額為1636442元的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》給何冬梅、徐嘉鈺。2015年2月3日，美裕公司出具金額為165萬(wàn)元的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》給何冬梅、徐嘉鈺。
2013年8月2日，訴爭(zhēng)房屋開工建設(shè)。2015年12月24日，美裕公司取得《福建省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，訴爭(zhēng)房屋通過(guò)了建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四家聯(lián)合組織的竣工驗(yàn)收。因訴爭(zhēng)房屋工程竣工驗(yàn)收消防備案檢查不合格，2016年4月7日，美裕公司申請(qǐng)復(fù)查；2016年4月20日，訴爭(zhēng)房屋工程竣工驗(yàn)收消防復(fù)查合格，同意該工程恢復(fù)使用。2016年1月30日，訴爭(zhēng)房屋通過(guò)規(guī)劃核實(shí)。2016年7月19日，訴爭(zhēng)房屋取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書。
另查明，泉州市氣象信息服務(wù)中心出具《天氣資料分析報(bào)告》，該報(bào)告記載泉州市洛江區(qū)可知自2013年8月1日起至2015年12月30日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)中雨或中雨以上、六級(jí)或六級(jí)以上大風(fēng)、日最高氣溫35度以上天氣計(jì)149天（已扣除重復(fù)天數(shù)3天）；自2016年1月1日起至2016年12月31日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述天氣計(jì)90天（已扣除重復(fù)天數(shù)4天）。國(guó)網(wǎng)福建省電力有限公司泉州供電公司運(yùn)維檢修部（輸電）確認(rèn)在美裕嘉園地塊多層住宅A12#～A19#樓上空，有運(yùn)行中的110千伏城洛線#7-#13電力線路通過(guò)，因安全距離不足，供電部門于2013年8月23日發(fā)出《關(guān)于停止在110千伏輸電線路保護(hù)區(qū)進(jìn)場(chǎng)施工危及輸電線路和人身安全》，通知美裕公司停止在上述線路下多層住宅A12#～A19#樓的施工作業(yè)，電力部門于2014年3月26日完成該電力線路遷移，累計(jì)停止施工日計(jì)215天。
又查明，雙方在合同內(nèi)約定的聯(lián)系地址為何冬梅、徐嘉鈺在泉州市鯉城區(qū)的地址。美裕公司于2015年12月28日向何冬梅、徐嘉鈺郵寄《入伙通知書》《入伙須知》，收件人地址為泉州市豐澤區(qū)，通知何冬梅、徐嘉鈺在2015年12月30日辦理入住手續(xù)。2016年12月28日，美裕公司通過(guò)電話，通知何冬梅、徐嘉鈺“本周內(nèi)過(guò)來(lái)我們物業(yè)中心辦理交房的事宜”。2017年8月7日，美裕公司按合同約定的聯(lián)系地址向何冬梅、徐嘉鈺郵寄《入伙通知書》，通知何冬梅、徐嘉鈺辦理交房手續(xù)。何冬梅、徐嘉鈺確認(rèn)于2017年8月8日收到該《入伙通知書》。
2015年1月19日，美裕公司向何冬梅、徐嘉鈺發(fā)《催款函》，陳述何冬梅、徐嘉鈺應(yīng)于2014年5月24日支付購(gòu)房款165萬(wàn)元，已于2014年5月30日支付100萬(wàn)元，余款65萬(wàn)元尚未支付，通知何冬梅、徐嘉鈺收到此函之日起7日內(nèi)支付上述款項(xiàng)及違約金。2015年1月23日，何冬梅、徐嘉鈺通過(guò)律師向美裕公司發(fā)《律師函》，針對(duì)上述《催款函》答復(fù)延期付款事出有因，系因房屋層高不符合雙方所簽訂的《商品房買賣合同》之約定所導(dǎo)致，而非惡意拖欠，何冬梅、徐嘉鈺有權(quán)根據(jù)不安履行抗辯權(quán)等法定權(quán)利拒絕付款。
2017年11月20日，何冬梅、徐嘉鈺通過(guò)律師向美裕公司發(fā)《律師函》，陳述何冬梅、徐嘉鈺于2017年10月8日主動(dòng)辦理交房手續(xù)，但美裕公司告知必須先行繳納自2016年1月起的物業(yè)費(fèi)方可辦理交房手續(xù)，故何冬梅、徐嘉鈺催告美裕公司在收到函件之日起五日內(nèi)向何冬梅、徐嘉鈺交付房屋。2017年12月11日，何冬梅、徐嘉鈺與美裕公司辦理了交房手續(xù)。
在訴訟過(guò)程中，美裕公司提出對(duì)訴爭(zhēng)房屋所在地段的同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鑒定的申請(qǐng)。一審法院準(zhǔn)許后，經(jīng)依法委托鑒定，廈門均和房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司于2017年8月10日作出廈均和2017泉1324（房）號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年1月5日，估價(jià)結(jié)果為市場(chǎng)租賃價(jià)格為4300元／月。美裕公司為此支付評(píng)估費(fèi)7900元。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，何冬梅、徐嘉鈺與美裕公司簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行義務(wù)。何冬梅、徐嘉鈺已支付全部購(gòu)房款，但其應(yīng)對(duì)未按期支付當(dāng)期購(gòu)房款承擔(dān)相應(yīng)逾期付款違約責(zé)任。本案訴爭(zhēng)房屋通過(guò)建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位聯(lián)合竣工驗(yàn)收合格后，于2016年4月20日通過(guò)消防驗(yàn)收。根據(jù)雙方約定，訴爭(zhēng)房屋可延長(zhǎng)至2016年8月26日交房。美裕公司于2016年12月28日通知何冬梅、徐嘉鈺辦理交房手續(xù)，何冬梅、徐嘉鈺在通知到達(dá)時(shí)間2017年1月1日未及時(shí)辦理交房手續(xù)，按照合同約定視為訴爭(zhēng)房屋已于2017年1月31日完成交付，美裕公司為此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的逾期交房違約金。美裕公司主張何冬梅、徐嘉鈺逾期辦理交房手續(xù)應(yīng)承擔(dān)房屋代管費(fèi)，理由不充分，不予支持。一審法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十二條，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決：一、美裕公司應(yīng)在判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向何冬梅、徐嘉鈺支付逾期交房違約金259628.92元；二、何冬梅、徐嘉鈺應(yīng)在判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向美裕公司支付逾期付款違約金17275元；三、駁回何冬梅、徐嘉鈺的其他訴訟請(qǐng)求；四、駁回美裕公司的其他反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)12476元，減半收取計(jì)6238元，由何冬梅、徐嘉鈺負(fù)擔(dān)4596元，美裕公司負(fù)擔(dān)1642元；案件反訴受理費(fèi)2506元，由美裕公司負(fù)擔(dān)2331元，何冬梅、徐嘉鈺負(fù)擔(dān)175元。
一審原告訴稱
何冬梅、徐嘉鈺不服一審判決，上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判支持上訴人的一審訴訟請(qǐng)求；本案的訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。
二審上訴人訴稱
美裕公司不服一審判決，上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)，改判駁回何冬梅、徐嘉鈺要求美裕公司支付逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求，支持美裕公司的一審全部反訴請(qǐng)求。
二審法院查明
二審中，雙方當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。二審法院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
二審法院認(rèn)為
二審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.何冬梅、徐嘉鈺是否尚欠美裕公司購(gòu)房款6萬(wàn)元；2.案涉房屋何時(shí)達(dá)到交付條件；3.美裕公司可順延交房的天數(shù)是多少，順延后應(yīng)于何時(shí)交付房屋；4.美裕公司以電話形式通知交房是否有效；5.逾期交房違約金如何計(jì)算；6.何冬梅、徐嘉鈺是否應(yīng)支付美裕公司房屋代管費(fèi)，應(yīng)支付多少。
1.關(guān)于何冬梅、徐嘉鈺是否尚欠美裕公司購(gòu)房款6萬(wàn)元的問(wèn)題。經(jīng)審查，《合同補(bǔ)充協(xié)議》約定本案房產(chǎn)成交金額為3286442元，美裕公司確認(rèn)何冬梅、徐嘉鈺按合同約定支付了首付款1636442元且已開具同等金額的發(fā)票，并確認(rèn)何冬梅、徐嘉鈺已支付第二期應(yīng)付購(gòu)房款159萬(wàn)元的情況，但其卻于2015年2月3日開具了金額為165萬(wàn)元的發(fā)票。《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定，銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。根據(jù)該規(guī)定，付款方向收款方開具發(fā)票是其法定義務(wù)，且依商業(yè)慣例，發(fā)票為付款憑證。美裕公司開具出全額發(fā)票的情況下，主張何冬梅、徐嘉鈺尚欠購(gòu)房款6萬(wàn)元，不予支持。
2.關(guān)于案涉房屋何時(shí)達(dá)到交付條件的問(wèn)題。根據(jù)《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二十條約定，商品房交付使用的條件為，該商品房經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位竣工驗(yàn)收合格。同時(shí),《中華人民共和國(guó)消防法》第十三條規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。2015年12月24日，美裕公司取得《福建省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，案涉房屋通過(guò)了建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四家聯(lián)合組織的竣工驗(yàn)收。但房屋工程竣工驗(yàn)收消防備案檢查不合格，該商品房應(yīng)當(dāng)停止使用。2016年4月7日，美裕公司申請(qǐng)復(fù)查，同月20日，取得《泉州市公安消防支隊(duì)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案復(fù)查意見書》，案涉房屋工程竣工驗(yàn)收消防復(fù)查合格，同意該工程恢復(fù)使用。至此，案涉房屋達(dá)到交付條件。何冬梅、徐嘉鈺雖主張案涉房屋還需取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書，但非雙方約定的交付條件；美裕公司雖主張竣工驗(yàn)收日期即符合交付條件，但此時(shí)消防備案不合格，房屋應(yīng)停止使用。雙方主張的訴爭(zhēng)房屋符合交付條件的時(shí)間均依據(jù)不足，案涉房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間應(yīng)確定為2016年4月20日。
3.關(guān)于美裕公司可順延交房的天數(shù)是多少，順延后應(yīng)于何時(shí)交付房屋的問(wèn)題。經(jīng)審查，本案《商品房買賣合同》第八條約定美裕公司應(yīng)于2015年6月30日前交房，又在《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二十條明確約定自開工之日起至商品房實(shí)際交房之日止按實(shí)際發(fā)生順延情形的天數(shù)計(jì)算順延期限。因此，對(duì)美裕公司主張自開工之日起計(jì)算可順延天數(shù)予以支持。供電部門2013年8月23日起至2014年3月26日因電力線路遷移過(guò)程中因安全距離不足問(wèn)題通知美裕公司停止相關(guān)線路下多層住宅A12#～A19#樓的施工作業(yè)215天（實(shí)為216天，美裕公司主張215天，予以照準(zhǔn)），雖案涉房屋為A8#樓，不在上述通知的A12#～A19#樓范圍內(nèi)，但該停止施工的后果影響到美裕嘉園整個(gè)樓盤的施工進(jìn)度，進(jìn)而影響到整個(gè)樓盤的竣工驗(yàn)收時(shí)間，故美裕公司主張因此可延期天數(shù)215天，理由充分，一審判決予以支持，并無(wú)不當(dāng)。美裕公司主張根據(jù)雙方關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議第二十條“買受人逾期付款的，按實(shí)際逾期天數(shù)計(jì)算順延”的約定，何冬梅、徐嘉鈺逾期付款256天（實(shí)為255天），則可交房的時(shí)間應(yīng)在扣除天氣、電力線路遷移的情形上再延長(zhǎng)256天。本案《商品房買賣合同》為雙務(wù)合同，買受人何冬梅、徐嘉鈺的付款義務(wù)為先履行義務(wù)，出賣人美裕公司的交房義務(wù)為后履行義務(wù)。本案雙方約定何冬梅、徐嘉鈺應(yīng)于2014年5月24日前履行付款義務(wù)，美裕公司應(yīng)于2015年6月30日前交房。何冬梅、徐嘉鈺于2015年2月3日支付了全部購(gòu)房款，該付款行為在美裕公司應(yīng)履行交房義務(wù)的時(shí)間之前完成，何冬梅、徐嘉鈺因其逾期行為應(yīng)承擔(dān)合同約定的逾期付款違約金，則美裕公司失去逾期付款天數(shù)還應(yīng)順延交房時(shí)間的抗辯權(quán)，故美裕公司主張上述還可順延交房256天，一審判決不予支持，并無(wú)不當(dāng)。根據(jù)美裕公司提供的《天氣資料分析報(bào)告》可知，自開工之日2013年8月2日起至合同約定的交房日期2015年6月30日止，泉州市洛江區(qū)中雨或中雨以上、六級(jí)或六級(jí)以上大風(fēng)、日最高氣溫35度以上、電力線路遷移停止施工情形計(jì)316天（已扣除重復(fù)天數(shù)2天），故美裕公司因天氣等可延期交房316天，其可將交房時(shí)間延長(zhǎng)至2016年5月11日。另根據(jù)《天氣資料分析報(bào)告》可知，2015年7月1日起至2016年5月11日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述可延期天數(shù)67天（已扣除重復(fù)天數(shù)1天），故美裕公司可延長(zhǎng)至2016年7月17日交房。再根據(jù)《天氣資料分析報(bào)告》可知，2016年5月12日起至2016年7月17日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述可延期天數(shù)20天（已扣除重復(fù)天數(shù)1天），故美裕公司可延長(zhǎng)至2016年8月6日交房。又根據(jù)《天氣資料分析報(bào)告》可知，2016年7月18日起至2016年8月6日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述可延期天數(shù)15天，故美裕公司可延長(zhǎng)至2016年8月21日交房。又根據(jù)《天氣資料分析報(bào)告》可知，2016年8月7日起至2016年8月21日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述可延期天數(shù)6天，故美裕公司可延長(zhǎng)至2016年8月27日交房。又根據(jù)《天氣資料分析報(bào)告》可知，2016年8月22日起至2016年8月27日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述可延期天數(shù)5天，故美裕公司可延長(zhǎng)至2016年9月1日交房。又根據(jù)《天氣資料分析報(bào)告》可知，2016年8月28日起至2016年9月1日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述可延期天數(shù)2天，故美裕公司可延長(zhǎng)至2016年9月3日交房。又根據(jù)《天氣資料分析報(bào)告》可知，2016年9月2日起至2016年9月3日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述可延期天數(shù)1天，故美裕公司可延長(zhǎng)至2016年9月4日交房。一審判決可順延天數(shù)認(rèn)定錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。
4.關(guān)于美裕公司以電話形式通知交房是否有效的問(wèn)題。根據(jù)《商品房買賣合同》第十一條約定商品房達(dá)到交付使用條件后，美裕公司應(yīng)當(dāng)書面通知何冬梅、徐嘉鈺辦理交付手續(xù)；在《合同補(bǔ)充協(xié)議》第四十六條約定美裕公司向何冬梅、徐嘉鈺發(fā)出的各項(xiàng)通知，美裕公司可選擇在報(bào)紙上刊登公告或按合同載明的何冬梅、徐嘉鈺通訊地址向其寄送書面通知（包括但不限于掛號(hào)郵件、EMS、公證送達(dá)等具體方式）兩種形式中任一種。雖上述約定均為書面通知的形式，美裕公司提供的其工作人員與何冬梅的手機(jī)通話錄音，可以證明2016年12月28日美裕公司曾通知何冬梅、徐嘉鈺交房，電話里關(guān)于交房時(shí)間、地、地點(diǎn)等還是較為明確的“本周內(nèi)過(guò)來(lái)我們物業(yè)中心辦理交房的事宜”），對(duì)電話通知的目的、作用以及要達(dá)成的效果已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，一審判決結(jié)合美裕公司2015年12月28日按合同約定的聯(lián)系地址郵寄的書面通知，靈活確認(rèn)美裕公司此次的電話通知為有效的交房通知，并無(wú)不當(dāng)。2016年12月28日為星期三，“本周內(nèi)……辦理交房的事宜”可理解為于2017年1月1日（星期日）前可辦理交房手續(xù)。雙方在補(bǔ)充協(xié)議第二十六條中約定“出賣人通知買受人商品房交付事宜，買受人應(yīng)于交付通知規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，本人或授權(quán)委托人持有關(guān)文件前往指定地點(diǎn)辦理交接手續(xù)。如買受人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理交接手續(xù)，自通知的交房期限屆滿后第30日起，則視為買受人對(duì)商品房及一切所屬設(shè)施均無(wú)異議并同意接收該房產(chǎn)”，由于何冬梅、徐嘉鈺未在2017年1月1日之后的第30日前到美裕公司辦理交接手續(xù)，則應(yīng)視為案涉房屋已于2017年1月31日完成交付。
5.關(guān)于逾期交房違約金如何計(jì)算的問(wèn)題。雙方當(dāng)事人在《商品房買賣合同》第九條約定，合同繼續(xù)履行的，逾期交房違約金按已付款日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。同時(shí)又在《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二十一條約定，逾期交房違約責(zé)任不適用合同第九條的約定，合同繼續(xù)履行的，自交房期限之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款0.05%的違約金。該約定為雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。因此，按雙方的約定自交房期限之次日起至實(shí)際交付之日止，美裕公司應(yīng)按日向何冬梅、徐嘉鈺支付已付款0.05%的違約金。如前所述，美裕公司可延長(zhǎng)至2016年9月4日交房，則美裕公司違約交房的起止時(shí)間為2016年9月5日起至2017年1月31日計(jì)149天，故違約金為3286442元X0.05%/天X149天＝244839.93元。一審判決認(rèn)定錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。
6.關(guān)于何冬梅、徐嘉鈺是否應(yīng)支付美裕公司房屋代管費(fèi)，應(yīng)支付多少的問(wèn)題。雙方當(dāng)事人在《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二十六條約定，如買受人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理交接手續(xù)，自通知的交房期限屆滿后第30日起，則視為買受人對(duì)商品房及一切所屬設(shè)施均無(wú)異議并同意接收該房產(chǎn)，商品房的風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用自動(dòng)轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)（該套房屋的保修期限從通知交房之日起計(jì)算），并應(yīng)自逾期辦理交接手續(xù)之日起按總房款的每日0.01%向出賣人支付商品房的代管費(fèi)，若買受人自通知交房期限屆滿后超過(guò)90日仍不辦理交接手續(xù)的，出賣人可自通知的交房期限屆滿后第30日起，按日向買受人收取商品房總價(jià)款的0.01%的代管費(fèi)，直至商品房交接手續(xù)辦理完畢之日止。出賣人的代管內(nèi)容僅指對(duì)該物業(yè)公共部分及庭院的打掃，不包括保管和維修。同時(shí)，根據(jù)《商品房買賣合同》的附件四《前期物業(yè)服務(wù)合同》第四條、第十條的約定，業(yè)主應(yīng)于美裕公司通知辦理交房手續(xù)期限屆滿之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，泉州市億龍物業(yè)管理有限公司在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)提供綜合管理、清潔衛(wèi)生、秩序維持、綠化日常養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。根據(jù)上述約定，美裕公司的代管內(nèi)容僅指對(duì)該物業(yè)公共部分及庭院的打掃，而該代管內(nèi)容與物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)內(nèi)容重合。美裕公司沒有提供證據(jù)證明其實(shí)際履行了代管義務(wù)，其主張何冬梅、徐嘉鈺應(yīng)支付房屋代管費(fèi)，不予支持。
綜上所述，何冬梅、徐嘉鈺已支付全部購(gòu)房款，案涉房屋于2016年4月20日達(dá)到交付條件，美裕公司于2016年12月28日通知何冬梅、徐嘉鈺辦理交房手續(xù)，何冬梅、徐嘉鈺在通知到達(dá)時(shí)間2017年1月1日未及時(shí)辦理交房手續(xù)，按照合同約定視為訴爭(zhēng)房屋已于2017年1月31日完成交付，一審認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。根據(jù)合同關(guān)于可順延交房的約定，經(jīng)過(guò)計(jì)算，美裕公司可延長(zhǎng)至2016年9月4日交房，一審判決認(rèn)定錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。從美裕公司逾期交房之日起至實(shí)際完成交付之日止共149天，為此美裕公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的逾期交房違約金244839.93元，一審判決認(rèn)定錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。美裕公司上訴請(qǐng)求成立的部分，予以支持。美裕公司、何冬梅、徐嘉鈺的上訴請(qǐng)求不能成立的部分，予以駁回。二審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決：一、維持福建省泉州市洛江區(qū)人民法院（2016）閩0504民初2641號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)；二、撤銷福建省泉州市洛江區(qū)人民法院（2016）閩0504民初2641號(hào)民事判決第一項(xiàng)；三、美裕公司應(yīng)在判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向何冬梅、徐嘉鈺支付逾期交房違約金244839.93元。案件受理費(fèi)12476元，減半收取計(jì)6238元，由何冬梅、徐嘉鈺負(fù)擔(dān)4478元，美裕公司負(fù)擔(dān)1760元；案件反訴受理費(fèi)2506元，由美裕公司負(fù)擔(dān)2331元，何冬梅、徐嘉鈺負(fù)擔(dān)175元。二審案件受理費(fèi)14982元，由何冬梅、徐嘉鈺負(fù)擔(dān)9131元，由美裕公司負(fù)擔(dān)5851元。
本院查明
再審審理中，對(duì)于一審查明、二審予以確認(rèn)的事實(shí)，除再審申請(qǐng)人認(rèn)為一審判決查明事實(shí)部分對(duì)《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二十一條的引述不完整外，雙方當(dāng)事人對(duì)一審查明的事實(shí)沒有異議，本院予以確認(rèn)。
再審審理中，美裕公司提交以下新的證據(jù)：1.《樓宇交接書》一份，載明業(yè)主收到“各類鑰匙、智能卡一套”、“該物業(yè)的建筑質(zhì)量及各項(xiàng)設(shè)施均符合合同約定交樓標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)異議，本人同意接收”等內(nèi)容，由業(yè)主何冬梅簽字，落款日期為2017年12月24日；2.泉州市億龍物業(yè)管理有限公司與何冬梅簽訂的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書》，落款日期為2019年1月14日。上述兩份證據(jù)共同說(shuō)明：被申請(qǐng)人2017年12月24日辦理收房手續(xù)后，于2019年1月14日向物業(yè)公司申請(qǐng)辦理裝修手續(xù)，即被申請(qǐng)人于2019年1月14日之后才開始裝修房屋，證明被申請(qǐng)人在2019年1月之前并不需要使用房屋，因此無(wú)論再審申請(qǐng)人是否有交付房屋，對(duì)其均無(wú)實(shí)質(zhì)影響，并未給其造成未交房的損失，說(shuō)明按每日萬(wàn)分之五計(jì)算的每月49296元違約金或者按評(píng)估租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算每月4300元違約金，均明顯過(guò)分偏高，應(yīng)予調(diào)減。何冬梅、徐嘉鈺質(zhì)證認(rèn)為，交接房屋后其對(duì)房屋的使用情況美裕公司并不知情，亦不可能參與其中，故其片面地認(rèn)為房屋沒有使用是不當(dāng)?shù)?，?shí)際上，對(duì)房屋裝飾裝修進(jìn)行設(shè)計(jì)、對(duì)房屋使用的規(guī)劃，也是對(duì)房屋的使用方式。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，二審法院以美裕公司于2016年12月28日通知收房行為及通知內(nèi)容，認(rèn)定何冬梅、徐嘉鈺未在2017年1月31日前到美裕公司辦理交接手續(xù)，視為案涉房屋于2017年1月31日完成交付，并以此作為美裕公司支付逾期交房違約金的終止時(shí)間，故美裕公司主張何冬梅、徐嘉鈺于2017年12月24日至2019年1月14日期間未裝修入住，與其于2017年1月31日前未按約交付房屋給何冬梅、徐嘉鈺造成的損失之間，沒有關(guān)聯(lián)性；而且沒有對(duì)房屋進(jìn)行裝修入住，亦不能證明何冬梅、徐嘉鈺不存在因美裕公司逾期交房而產(chǎn)生的損失。據(jù)此，對(duì)該兩份證據(jù)，本院不予采信。
本院認(rèn)為，圍繞當(dāng)事人的再審請(qǐng)求，結(jié)合本院再審?fù)彶槊鞯氖聦?shí)，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：1.何冬梅、徐嘉鈺是否尚欠購(gòu)房余款6萬(wàn)元，2.美裕公司能否以何冬梅、徐嘉鈺逾期付款天數(shù)順延相應(yīng)交房期限，3.逾期交房違約金的計(jì)算截至?xí)r間，4.合同約定的逾期交房違約金應(yīng)否調(diào)整及如何調(diào)整，5.何冬梅、徐嘉鈺是否應(yīng)向美裕公司支付房屋代管費(fèi)。
（一）關(guān)于何冬梅、徐嘉鈺是否尚欠購(gòu)房余款6萬(wàn)元問(wèn)題
美裕公司申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝?，原審判決認(rèn)定何冬梅、徐嘉鈺已支付全部購(gòu)房款，缺乏證據(jù)證明。根據(jù)查明的事實(shí)，2014年1月27日，美裕公司作為出賣人與買受人何冬梅、徐嘉鈺簽訂《商品房買賣合同》及合同附件，約定何冬梅、徐嘉鈺向美裕公司購(gòu)買案涉房屋，商品房總價(jià)款為3286442元。2014年2月13日，美裕公司向何冬梅、徐嘉鈺出具金額為1636442元的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。2015年2月3日，美裕公司向何冬梅、徐嘉鈺出具金額為165萬(wàn)元的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。一審審理中，美裕公司確認(rèn)何冬梅、徐嘉鈺按合同約定支付了首付款1636442元，及分別于2014年5月31日、2015年2月3日以轉(zhuǎn)賬的方式支付購(gòu)房款100萬(wàn)元、59萬(wàn)元，但主張何冬梅、徐嘉鈺尚欠6萬(wàn)元購(gòu)房余款。根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第十九條、第二十條之規(guī)定，銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的個(gè)人在購(gòu)買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)支付款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。通常情形下，上述在購(gòu)銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開具、收取的發(fā)票，系付款一方履行付款義務(wù)的憑證。本案中，美裕公司于2015年2月3日向買受人開具金額為165萬(wàn)元的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，按照商業(yè)慣例，該發(fā)票可以作為付款人支付款項(xiàng)的憑證。美裕公司于一審中反訴主張買受人尚欠6萬(wàn)元購(gòu)房款未支付，但未提供相應(yīng)的證據(jù)推翻發(fā)票記載的付款金額，故其要求買受人支付購(gòu)房余款6萬(wàn)元依據(jù)不足，原審判決未予支持，并無(wú)不當(dāng)。
（二）關(guān)于美裕公司能否以何冬梅、徐嘉鈺逾期付款天數(shù)順延相應(yīng)交房期限問(wèn)題
美裕公司申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝?，根?jù)訴爭(zhēng)《商品房買賣合同》附件六《合同補(bǔ)充協(xié)議》(以下稱《補(bǔ)充協(xié)議》)第九條、第二十條約定，若買受人逾期付款，應(yīng)自逾期之日起每日按逾期款項(xiàng)的0.01%支付違約金，且出賣人可按實(shí)際逾期付款天數(shù)順延交房期限。本院認(rèn)為，嚴(yán)格履行與誠(chéng)實(shí)信用系合同履行之一般原則，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，應(yīng)當(dāng)向合同相對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任；當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下稱《合同法》)第六十七條之規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。此謂合同法上之后履行抗辯權(quán)。本案中，《補(bǔ)充協(xié)議》第九條約定了買受人逾期支付購(gòu)房款的違約責(zé)任，即若買受人逾期付款，應(yīng)自逾期之日起每日按逾期款項(xiàng)的0.01%支付違約金；《補(bǔ)充協(xié)議》第二十條約定了出賣人交房時(shí)間及順延交房期限的事由，其中約定“買受人逾期付款的，按實(shí)際逾期天數(shù)計(jì)算順延”，該“順延交房期限”并非指雙方違約責(zé)任的互相抵扣，而是買受人未履行在先的付款義務(wù)時(shí)，出賣人有權(quán)拒絕履行在后的交房義務(wù)，并阻卻因行使后履行抗辯權(quán)而致合同遲延履行之違約責(zé)任。根據(jù)雙方合同約定，買受人何冬梅、徐嘉鈺應(yīng)于2014年5月24日前履行付款義務(wù)，出賣人美裕公司應(yīng)于2015年6月30日前交房。何冬梅、徐嘉鈺于2015年2月3日支付了全部購(gòu)房款，該付款行為在美裕公司應(yīng)履行交房義務(wù)的時(shí)間之前完成，故美裕公司可以根據(jù)合同約定要求何冬梅、徐嘉鈺支付逾期付款違約金，但并不享有延期履行抗辯權(quán)。美裕公司主張因何冬梅、徐嘉鈺逾期付款，故應(yīng)自逾期之日起每日按逾期款項(xiàng)的0.01%向其支付違約金，同時(shí)其可按實(shí)際逾期付款天數(shù)順延交房期限，實(shí)為既主張買受人逾期付款的違約責(zé)任，又以買受人的逾期付款違約責(zé)任抵扣其逾期交房違約責(zé)任，此不僅導(dǎo)致買受人因同一逾期付款行為承擔(dān)雙重責(zé)任后果，從而有悖于雙務(wù)合同雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性及違約責(zé)任與違約行為的對(duì)應(yīng)性，亦于法無(wú)據(jù)。據(jù)此，原審判決不予支持其該項(xiàng)主張，并無(wú)不當(dāng)。
（三）關(guān)于逾期交房違約金的計(jì)算截至?xí)r間問(wèn)題
美裕公司申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝?，原審法院認(rèn)定其應(yīng)對(duì)何冬梅、徐嘉鈺收到交房通知后未收房期間（2016.12.28－2017.1.31）承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，缺乏依據(jù)，且適用法律錯(cuò)誤。本院認(rèn)為，違約責(zé)任是指合同當(dāng)事人因違反合同義務(wù)所承擔(dān)的責(zé)任。合同當(dāng)事人適當(dāng)履行合同約定的義務(wù)后，必然產(chǎn)生阻卻因該項(xiàng)合同義務(wù)所產(chǎn)生的違約責(zé)任之后果。本案中，根據(jù)美裕公司2016年12月28日的通知，何冬梅、徐嘉鈺于2017年1月1日前可辦理交房手續(xù)。同時(shí)，《補(bǔ)充協(xié)議》第二十六條約定，如買受人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理交接手續(xù)，自通知的交房期限屆滿后第30日起，則視為買受人對(duì)商品房及一切所屬設(shè)施均無(wú)異議并同意接收該房產(chǎn)，商品房的風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用自動(dòng)轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)（該套房屋的保修期限從通知交房之日起計(jì)算），并應(yīng)自逾期辦理交接手續(xù)之日起按總房款的每日0.01%向出賣人支付商品房的代管費(fèi)，若買受人自通知交房期限屆滿后超過(guò)90日仍不辦理交接手續(xù)的，出賣人可自通知的交房期限屆滿后第30日起，按日向買受人收取商品房總價(jià)款的0.01%的代管費(fèi)，直至商品房交接手續(xù)辦理完畢之日止。上述約定的“自通知的交房期限屆滿后第30日”，系出賣人給予買受人履行接收房屋義務(wù)的寬限期間截止時(shí)間，同時(shí)明確了經(jīng)過(guò)了該寬限期間，產(chǎn)生“視為收房”和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之后果?？梢姡I受人若在此期限內(nèi)履行收房義務(wù)，雖已超過(guò)通知確定的交房期限，但仍屬符合合同約定的收房行為，亦可免除逾期收房之違約責(zé)任后果。一、二審法院均認(rèn)為美裕公司于2016年12月28日以電話方式履行了通知交房義務(wù)，且何冬梅、徐嘉鈺未在通知的期限及之后的30日寬限期內(nèi)接收房屋，卻將美裕公司的逾期交房違約期間確定為自應(yīng)當(dāng)交房期限之次日起至上述履行寬限期屆滿止，即將該出賣人給予買受人的履行寬限期，認(rèn)定為出賣人的違約期間，明顯不當(dāng)。由上，美裕公司逾期交房違約行為應(yīng)當(dāng)截至其適當(dāng)履行了交房通知義務(wù)的2016年12月28日。一、二審判決對(duì)此認(rèn)定錯(cuò)誤，本院予以指正。美裕公司的該項(xiàng)再審申請(qǐng)理由成立，本院予以支持。綜上所述，美裕公司逾期交房期間應(yīng)為自順延后的交房期限次日2016年9月5日起至2016年12月28日止，共計(jì)115天。
（四）關(guān)于合同約定的逾期交房違約金應(yīng)否調(diào)整及如何調(diào)整問(wèn)題
美裕公司申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝?，商品房買賣合同對(duì)逾期交房違約責(zé)任約定不明，且買受人主張按每日萬(wàn)分之五計(jì)算違約金明顯過(guò)分偏高，應(yīng)參照案涉房屋同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)將逾期交房違約金調(diào)整為4300元/月。本院認(rèn)為，首先，關(guān)于合同約定逾期交房違約責(zé)任是否明確。訴爭(zhēng)《商品房買賣合同》第九條約定，合同繼續(xù)履行的，逾期交房違約金按已付款日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第二十一條約定，逾期交房違約責(zé)任不適用合同第九條的約定，合同繼續(xù)履行的，自交房期限之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款0.05%的違約金。據(jù)此，合同雙方于《補(bǔ)充協(xié)議》中對(duì)《商品房買賣合同》第九條約定的逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)予以變更，根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》第四十九條之約定，補(bǔ)充協(xié)議與購(gòu)房合同存在不一致的地方，以補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)。據(jù)此，《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》關(guān)于逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)約定明確。
其次，關(guān)于《補(bǔ)充協(xié)議》約定的出賣人逾期交房按日向買受人支付已付款0.05%違約金是否過(guò)高問(wèn)題。合同當(dāng)事人可于合同中約定違約金的數(shù)額，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款之規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少；可見我國(guó)合同法采對(duì)違約金條款進(jìn)行干預(yù)之原則，且該調(diào)整必須以損失為基礎(chǔ)進(jìn)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下稱《商品房買賣司法解釋》）第十六條進(jìn)一步規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。本案一審中，美裕公司主張逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，并認(rèn)為逾期交房造成的損失主要是房屋租金損失。一審法院準(zhǔn)許美裕公司提出對(duì)案涉房屋所在地段的同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鑒定之申請(qǐng)。經(jīng)一審法院委托鑒定，廈門均和房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司于2017年8月10日作出廈均和2017泉1324（房）號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年1月5日，估價(jià)結(jié)果為市場(chǎng)租賃價(jià)格為4300元/月。美裕公司為此支付評(píng)估費(fèi)7900元。據(jù)此，美裕公司于原審中提出了約定違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高及調(diào)整違約金之主張并承擔(dān)了相應(yīng)的舉證責(zé)任。根據(jù)評(píng)估結(jié)果，作為逾期交房違約造成損失參照標(biāo)準(zhǔn)的每日租金損失為143.33元（4300元/月÷30天），相較按《補(bǔ)充協(xié)議》約定的日萬(wàn)分之五計(jì)算的每日逾期交房違約金1643.22元（3286442元X0.05%/天），明顯屬于約定的違約金過(guò)分高于造成的損失之情形，美裕公司請(qǐng)求調(diào)整，理由成立。一審法院以本案不符合《商品房買賣司法解釋》第十七條規(guī)定的適用條件為由，駁回美裕公司關(guān)于調(diào)整違約金之請(qǐng)求，適用法律不當(dāng)，本院予以指正。
最后，關(guān)于逾期交房違約金的調(diào)整。一審審理中，何冬梅、徐嘉鈺主張應(yīng)按雙方在合同中約定的比例計(jì)算違約金，租金損失系雙方未約定違約金比例情況下的救濟(jì)，且租金評(píng)估結(jié)果偏低。再審?fù)徶校味贰⑿旒吴曇嘀鲝?，其損失不僅為租金損失，房屋無(wú)法使用的損失還包括未按時(shí)交房導(dǎo)致其家庭計(jì)劃被耽擱和變更所造成的損失、購(gòu)房資金被占用所產(chǎn)生的損失，且認(rèn)為評(píng)估的租金太低。美裕公司則主張，買受人在收取房屋后并未裝修入住，可見其并無(wú)居住使用之需要，亦無(wú)無(wú)法使用房屋之損失。本院認(rèn)為，由于出賣人未能按照合同約定期限交付房屋，使得買受人不能在預(yù)先設(shè)定的時(shí)間使用所購(gòu)房屋，故而買受人為了解決居住使用問(wèn)題，就可能花費(fèi)一定的費(fèi)用去承租相同或類似性質(zhì)的房屋居住，也可能采取其他補(bǔ)救措施解決其居住之需。因此，通常情形下，逾期交房給買受人帶來(lái)的損失，為無(wú)法按約使用房屋之損失，亦相當(dāng)于支付租金之價(jià)款。買受人的付款義務(wù)作為一種金錢給付義務(wù)，在買受人逾期付款時(shí)，給出賣人造成的損失則通常體現(xiàn)為資金占用損失。據(jù)此，何冬梅、徐嘉鈺主張逾期交房所造成損失還包括資金占用損失，依據(jù)不足，本院不予采信。何冬梅、徐嘉鈺同時(shí)主張?jiān)u估的租金太低，但未提供相應(yīng)的證據(jù)予以初步地證明，故其該主張，本院亦不予支持。鑒于我國(guó)合同法上規(guī)定的違約金具有以補(bǔ)償性為基礎(chǔ)、以懲罰性為補(bǔ)充、以擔(dān)保性為實(shí)際效果之特點(diǎn)，考慮房屋買受人購(gòu)買特定的房屋除滿足居住使用之外，不排除存在特定時(shí)期內(nèi)的特定用途，對(duì)此雖買受人未必能夠提供充分的證據(jù)予以證明，但其合乎生活經(jīng)驗(yàn)法則的具體主張可作為個(gè)案中調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)綜合予以考量之因素；由上，本院酌情確定以雙方于合同中約定的逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)即日萬(wàn)分之一作為計(jì)算逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)，以填補(bǔ)買受人因出賣人逾期交房所受之損失，亦符合合同雙方權(quán)利義務(wù)對(duì)等之合同原則。由上，美裕公司因逾期交房應(yīng)向何冬梅、徐嘉鈺支付的違約金為37794元（3286442元X0.01%/天X115天）。
（五）關(guān)于美裕公司主張房屋代管費(fèi)應(yīng)否得到支持問(wèn)題
美裕公司申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝?，依照法律?guī)定及合同約定，何冬梅、徐嘉鈺應(yīng)向其支付房屋代管費(fèi)。經(jīng)查明，根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》第二十六條之約定，如買受人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理交接手續(xù)，自通知的交房期限屆滿后第30日起，則視為買受人對(duì)商品房及一切所屬設(shè)施均無(wú)異議并同意接收該房產(chǎn)，商品房的風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用自動(dòng)轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)（該套房屋的保修期限從通知交房之日起計(jì)算），并應(yīng)自逾期辦理交接手續(xù)之日起按總房款的每日0.01%向出賣人支付商品房的代管費(fèi)，若買受人自通知交房期限屆滿后超過(guò)90日仍不辦理交接手續(xù)的，出賣人可自通知的交房期限屆滿后第30日起，按日向買受人收取商品房總價(jià)款的0.01%的代管費(fèi)，直至商品房交接手續(xù)辦理完畢之日止。出賣人的代管內(nèi)容僅指對(duì)該物業(yè)公共部分及庭院的打掃，不包括保管和維修。同時(shí)，根據(jù)《商品房買賣合同》的附件四《前期物業(yè)服務(wù)合同》第四條、第十條的約定，業(yè)主應(yīng)于美裕公司通知辦理交房手續(xù)期限屆滿之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，泉州市億龍物業(yè)管理有限公司在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)提供綜合管理、清潔衛(wèi)生、秩序維持、綠化日常養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。根據(jù)上述約定，美裕公司的代管內(nèi)容，即對(duì)該物業(yè)公共部分及庭院的打掃，而該代管義務(wù)內(nèi)容實(shí)際上屬于物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的范圍，在物業(yè)公司根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的同時(shí)，美裕公司又主張何冬梅、徐嘉鈺應(yīng)支付房屋代管費(fèi)，依據(jù)不足，原審判決未予支持，亦無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，何冬梅、徐嘉鈺與美裕公司簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行合同義務(wù)。在履行過(guò)程中，何冬梅、徐嘉鈺逾期付款、美裕公司逾期交房，均存在違約行為，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。何冬梅、徐嘉鈺雖逾期付款，但于合同約定的交房期限之前支付全部購(gòu)房款，故美裕公司以何冬梅、徐嘉鈺逾期付款為由主張后履行抗辯權(quán)，于法無(wú)據(jù)。美裕公司于2016年12月28日以電話通知的方式將交房的意思表示傳達(dá)至何冬梅、徐嘉鈺，已適當(dāng)履行了合同約定的通知交房義務(wù)，至此，不再承擔(dān)之后的逾期交房違約金。雙方于《補(bǔ)充協(xié)議》中雖約定每日按已付款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算支付逾期交房違約金，但該約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯高于一審法院委托評(píng)估的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》確定的市場(chǎng)租賃價(jià)格，故應(yīng)予以調(diào)整。本院以《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》評(píng)估的租金標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，結(jié)合合同履行情況、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、買受人主張的損失及舉證情況，酌情確定以雙方約定的逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)作為確定逾期交房違約責(zé)任的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。合同雙方于《商品房買賣合同》附件四《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及費(fèi)用支付，該服務(wù)內(nèi)容中包含了合同約定的美裕公司代管內(nèi)容，故美裕公司主張何冬梅、徐嘉鈺支付代管費(fèi)依據(jù)不足。由上，美裕公司的申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹糠殖闪?，本院予以支持。原審判決部分認(rèn)定適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十七條、第一百一十四條、第一百二十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、維持福建省泉州市中級(jí)人民法院（2018）閩05民終7551號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；
二、撤銷福建省泉州市中級(jí)人民法院（2018）閩05民終7551號(hào)民事判決第三項(xiàng)；
三、泉州美裕置業(yè)有限公司應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向何冬梅、徐嘉鈺支付逾期交房違約金37794元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)12476元，減半收取計(jì)6238元，由何冬梅、徐嘉鈺負(fù)擔(dān)5966元，泉州美裕置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)272元；案件反訴受理費(fèi)2506元，由泉州美裕置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2331元，何冬梅、徐嘉鈺負(fù)擔(dān)175元；二審案件受理費(fèi)14982元，由何冬梅、徐嘉鈺負(fù)擔(dān)12107元，由泉州美裕置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2875元。
本判決為終審判決。
