審理法院：中級(jí)法院
案號(hào)：（2020）渝01民終XXX號(hào)
案件類(lèi)型：民事
審判日期：2020年07月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
上訴人訴稱(chēng)
廖瑞芳、廖崚利上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原判；改判復(fù)信公司立即對(duì)出售給廖瑞芳、廖崚利的重慶市渝北區(qū)興錦路1號(hào)復(fù)地花嶼城23幢1-7號(hào)房屋的配套車(chē)位進(jìn)行整改，即通過(guò)搭建樓梯及澆筑平臺(tái)等通行設(shè)施以便在該車(chē)位停車(chē)后能夠便捷通行至車(chē)庫(kù)入戶門(mén)；復(fù)信公司承擔(dān)上述房屋及配套車(chē)位自2014年6月1日起至車(chē)位整改完成之日所產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)及公攤費(fèi)等物管費(fèi)用（其中截止2018年10月31日的物業(yè)管理費(fèi)及公攤費(fèi)等物管費(fèi)用合計(jì)31686.8元）；一、二審訴訟費(fèi)用由復(fù)信公司承擔(dān)。主要事實(shí)和理由：廖瑞芳、廖崚利的請(qǐng)求系針對(duì)車(chē)位的整改而非對(duì)房屋的整改；涉案車(chē)位不符合《車(chē)位建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，對(duì)車(chē)位本身進(jìn)行整改，不符合車(chē)位的客觀物理情況；廖瑞芳、廖崚利提出的未針對(duì)車(chē)位本身進(jìn)行整改而通過(guò)旁道搭建的請(qǐng)求，系符合客觀條件和實(shí)際情況的補(bǔ)救措施，具有法律依據(jù)；廖瑞芳、廖崚利至今未接收涉案房屋，一審法院認(rèn)定涉案房屋已經(jīng)視為交付錯(cuò)誤；涉案項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，不等同于涉案車(chē)位符合竣工驗(yàn)收條件，廖瑞芳、廖崚利舉示的證據(jù)能夠證明涉案車(chē)位不符合《車(chē)位建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》要求；車(chē)位整改至符合使用條件前的物業(yè)管理費(fèi)及公攤費(fèi)等物管費(fèi)應(yīng)當(dāng)由復(fù)信公司承擔(dān)。
被上訴人辯稱(chēng)
復(fù)信公司辯稱(chēng)，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴、維持原判。
一審原告訴稱(chēng)
廖瑞芳、廖崚利向一審法院起訴請(qǐng)求：1.依法判決復(fù)信公司立即對(duì)出售給廖瑞芳、廖崚利的重慶市渝北區(qū)興錦路1號(hào)復(fù)地花嶼城23幢1-7號(hào)房屋的配套車(chē)位進(jìn)行整改，即通過(guò)搭建樓梯及澆筑平臺(tái)等通行設(shè)施以便在該車(chē)位停車(chē)后能夠便捷通行至車(chē)庫(kù)入戶門(mén)；2.依法判決復(fù)信公司承擔(dān)上述房屋及配套車(chē)位自2014年6月1日起至車(chē)位整改完成之日所產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)及公攤費(fèi)等物管費(fèi)用（其中截止2018年10月31日的物業(yè)管理費(fèi)及公攤費(fèi)等物管費(fèi)用合計(jì)31686.8元）；3.本案的案件受理費(fèi)等訴訟費(fèi)用全部由復(fù)信公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年10月22日，以廖瑞芳、廖崚利為乙方（買(mǎi)方）與復(fù)信公司為甲方（賣(mài)方）簽訂重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定，乙方購(gòu)買(mǎi)甲方開(kāi)發(fā)的位于重慶市渝北區(qū)標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)Ｇａ4-4／01，Ｇａ5-2／01地塊Ａ區(qū)23幢1-7，本商品房項(xiàng)目暫定名為：復(fù)地·花嶼城Ａ區(qū)，建筑面積258.55平方米，總成交金額2414787元；第七條，屬預(yù)售商品房的，甲方應(yīng)當(dāng)在2014年5月30日前依照國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付乙方使用，本商品房交付時(shí)應(yīng)符合已通過(guò)竣工驗(yàn)收備案登記，取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》；第八條，如乙方無(wú)正當(dāng)理由拒絕接房的，自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起視為已交付，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由乙方承擔(dān)；第十五條，甲方應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，不得擅自變更；第十七條，甲方承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施和其他公共配套設(shè)施按以下日期達(dá)到使用條件：（1）于2014年5月30日前通水；（2）于2014年5月30日前通電；（3）于2014年5月30日前通氣；在上述設(shè)施達(dá)到使用條件前，由甲方支付乙方的相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。合同附件補(bǔ)充協(xié)議第二條第1款，雙方明確，本合同項(xiàng)下房屋的交付條件為本合同正文第七條所列條件。第十三條約定由上海高地物業(yè)公司進(jìn)行綜合管理。同日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定：1、甲方開(kāi)發(fā)的Ａ區(qū)23幢7號(hào)房屋，甲方原銷(xiāo)售宣傳贈(zèng)送車(chē)位，為確保乙方依法取得車(chē)位產(chǎn)權(quán)，經(jīng)雙方友好協(xié)商，同意甲方在向乙方銷(xiāo)售Ａ區(qū)23幢7號(hào)房屋時(shí)，改為直接計(jì)價(jià)銷(xiāo)售配套車(chē)位，甲方不再向乙方贈(zèng)送車(chē)位；2、與乙方所購(gòu)Ａ區(qū)23幢7號(hào)房屋配套銷(xiāo)售的一個(gè)車(chē)位的銷(xiāo)售金額共計(jì)5萬(wàn)元，乙方同意在簽訂本協(xié)議時(shí)向甲方支付購(gòu)買(mǎi)該車(chē)位的保證金5萬(wàn)元，保證金不計(jì)利息；在甲方車(chē)庫(kù)竣工后以實(shí)測(cè)報(bào)告中甲方就近原則指定房號(hào)為準(zhǔn)與乙方就該車(chē)位簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并辦理產(chǎn)權(quán)證，乙方繳納的保證金直接轉(zhuǎn)為該車(chē)位的購(gòu)房款；3、因甲方開(kāi)發(fā)的Ａ區(qū)23幢7號(hào)房屋與車(chē)位為配套建設(shè)，雙方同意Ａ區(qū)23幢7號(hào)房屋銷(xiāo)售與其配套的車(chē)位銷(xiāo)售為不可分割的一個(gè)整體，任何一方均不得要求僅履行房屋銷(xiāo)售之合同義務(wù)或車(chē)位銷(xiāo)售之合同義務(wù)；5、該車(chē)位交付日期以雙方簽訂的車(chē)位《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的約定為準(zhǔn)，但乙方不得以車(chē)位任何原因?yàn)橛?，在Ａ區(qū)23幢7號(hào)房屋交付時(shí)拒絕接房及拒絕接收車(chē)位；7、如在車(chē)位交付后有退房行為發(fā)生，則乙方還應(yīng)在雙方約定的退房期限前，完成車(chē)位騰退，如對(duì)車(chē)位進(jìn)行了改造或裝修的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；11、交房標(biāo)準(zhǔn)：：地下車(chē)庫(kù)（1））地面：地坪漆（2）墻面及頂棚：膩?zhàn)庸伟?；?）車(chē)位：開(kāi)敞式車(chē)位。當(dāng)日，廖瑞芳、廖崚利支付完畢全部購(gòu)房款，同時(shí)，廖瑞芳、廖崚利為購(gòu)買(mǎi)車(chē)位支付了5萬(wàn)元，復(fù)信公司出具收據(jù)，載明收款內(nèi)容為“復(fù)地花嶼城Ａ23-7”。
2013年12月30日，涉案房屋所在樓棟取得重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證；2014年5月23日，復(fù)信公司向廖瑞芳、廖崚利郵寄入住通知書(shū)，通知其于2014年5月30日至6月1日期間辦理交房手續(xù)。2013年12月20日，涉案房屋對(duì)應(yīng)的車(chē)庫(kù)通過(guò)竣工驗(yàn)收，并于2014年6月16日取得重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證。
2017年9月20日，復(fù)信公司向廖瑞芳、廖崚利寄送《關(guān)于簽訂車(chē)位商品房買(mǎi)賣(mài)合同的通知》，主要內(nèi)容為：雙方依據(jù)《車(chē)位補(bǔ)充協(xié)議》的約定確定花嶼城A區(qū)278號(hào)車(chē)位系您的車(chē)位，但尚未就該車(chē)位與我司簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，現(xiàn)該車(chē)位已具備簽約及交付的條件，為了確保您在該車(chē)位項(xiàng)下的合法權(quán)益，我司將于2017年9月24日（周日）至9月30日（周六）期間集中辦理簽約手續(xù)。
2018年11月15日，上海高地物業(yè)管理有限公司重慶分公司委托重慶鼎之律師事務(wù)所向廖瑞芳、廖崚利寄送律師函，告知其拖欠自2014年6月1日至2018年10月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公攤水電費(fèi)以及違約金，共計(jì)31686.8元。
庭審中，廖瑞芳、廖崚利舉示了278號(hào)車(chē)位照片（四張），擬證明復(fù)信公司擬交付的車(chē)位不符合別墅配套車(chē)位使用條件和品質(zhì)，廖瑞芳、廖崚利有權(quán)拒絕接房，復(fù)信公司應(yīng)整改并承擔(dān)物管費(fèi)。復(fù)信公司質(zhì)證認(rèn)可該組照片的真實(shí)性、合法性，但不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性，稱(chēng)雙方并未合意確認(rèn)278號(hào)車(chē)位是廖瑞芳、廖崚利所有。廖瑞芳、廖崚利還舉示了2019年1月21日廖瑞芳與復(fù)信公司工作人員羅女士的通話，擬證明復(fù)信公司承認(rèn)其向廖瑞芳、廖崚利提供的涉案車(chē)位過(guò)小無(wú)法正常使用；復(fù)信公司認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性，但不認(rèn)可合法性與關(guān)聯(lián)性：1.錄音未經(jīng)對(duì)方同意，為非法證據(jù)；2.無(wú)法證實(shí)對(duì)方系復(fù)信公司員工；3.該證據(jù)證實(shí)雙方未確定廖瑞芳、廖崚利購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位號(hào)，故廖瑞芳、廖崚利對(duì)278號(hào)車(chē)位不享有權(quán)利。
另查明，廖瑞芳、廖崚利沒(méi)有實(shí)際接收復(fù)地·花嶼城A區(qū)23幢1-7號(hào)的房屋，該房已辦理了產(chǎn)權(quán)證。復(fù)信公司認(rèn)可從距離上看278號(hào)車(chē)位是距離該房屋最近的車(chē)位。雙方未就278號(hào)車(chē)位簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2018年11月，復(fù)信公司另行提供了其他車(chē)位號(hào)供廖瑞芳、廖崚利選擇，但最終未達(dá)成一致。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，廖瑞芳、廖崚利、復(fù)信公司所簽訂的重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬有效合同，雙方應(yīng)按約履行合同義務(wù)。基于涉案合同，廖瑞芳、廖崚利認(rèn)購(gòu)了涉案房屋的配套車(chē)位，車(chē)位協(xié)議約定在車(chē)庫(kù)竣工后，以復(fù)信公司就近原則指定房號(hào)為準(zhǔn)簽訂正式的車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同，即具體車(chē)位由復(fù)信公司依照就近原則指定。履行中，復(fù)信公司以書(shū)面形式確定車(chē)位具體坐落為復(fù)地·花嶼城A區(qū)278號(hào)并通知廖瑞芳、廖崚利簽約，且認(rèn)可該車(chē)位系距離涉案房屋最近的車(chē)位。雙方后續(xù)亦未對(duì)其他車(chē)位號(hào)另行達(dá)成合意，因此，可以認(rèn)定廖瑞芳、廖崚利認(rèn)購(gòu)車(chē)位即為A區(qū)278號(hào)。廖瑞芳、廖崚利認(rèn)為該車(chē)位過(guò)小無(wú)法正常使用，故起訴要求復(fù)信公司搭建樓梯及澆筑平臺(tái)等通行設(shè)施以便在該車(chē)位停車(chē)后能夠便捷通行至車(chē)庫(kù)入戶門(mén)。對(duì)此，一審法院認(rèn)為，廖瑞芳、廖崚利的訴訟請(qǐng)求實(shí)質(zhì)上并未要求對(duì)278號(hào)車(chē)位本身作出任何整改，而是其認(rèn)為在該車(chē)位停車(chē)后導(dǎo)致其無(wú)法正常通行至入戶門(mén)，影響了涉案房屋的使用功能，故要求對(duì)涉案房屋進(jìn)行整改。合同約定交房時(shí)間為2014年5月30日前，實(shí)際上，涉案房屋已于2013年12月30日取得竣工驗(yàn)收備案登記證，符合合同約定的交付條件。復(fù)信公司向廖瑞芳、廖崚利寄送了入住通知書(shū)告知其在2014年5月30日至6月1日期間辦理交房手續(xù)，按約，涉案房屋視為已于2014年6月1日交付廖瑞芳、廖崚利，且廖瑞芳、廖崚利沒(méi)有證據(jù)證明涉案房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合法律規(guī)定或經(jīng)過(guò)變更；同時(shí)，278號(hào)車(chē)位亦竣工驗(yàn)收合格，廖瑞芳、廖崚利沒(méi)有證據(jù)證明該車(chē)位的規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合法律規(guī)定。因此，對(duì)廖瑞芳、廖崚利的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，證據(jù)不足，一審法院不予支持。廖瑞芳、廖崚利主張由復(fù)信公司承擔(dān)涉案房屋及配套車(chē)位的物管費(fèi)用沒(méi)有合同約定，亦于法無(wú)據(jù)，故一審法院不予支持。
一審法院判決：“駁回原告廖瑞芳、廖崚利的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)592元，因適用簡(jiǎn)易程序減半收取296元，由原告廖瑞芳、廖崚利負(fù)擔(dān)?！?/p>
本院查明
二審中，廖瑞芳、廖崚利申請(qǐng)對(duì)涉案278號(hào)車(chē)位現(xiàn)狀進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。本院經(jīng)審查認(rèn)為，該車(chē)位的具體位置、面積、周邊現(xiàn)狀以及實(shí)地使用情況等問(wèn)題，均與雙方爭(zhēng)議的基本案件事實(shí)密切相關(guān)，故對(duì)其申請(qǐng)依法予以準(zhǔn)許，后于2020年4月24日組織雙方當(dāng)事人到場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。
本院二審查明：現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)中，雙方當(dāng)事人一致確認(rèn)涉案車(chē)位實(shí)測(cè)寬度為2.4米（以白線外沿為界），面向車(chē)位的右側(cè)入戶樓梯已被擴(kuò)建至相鄰承重柱處，左側(cè)入戶樓梯無(wú)此情形。同時(shí)，從現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況看，車(chē)輛入庫(kù)停放后，人員若從面向車(chē)位的左側(cè)車(chē)身與相鄰承重柱之間穿行，則該處的寬度僅容一人勉強(qiáng)通過(guò)（右側(cè)通行情形基本相同）；人員若從該承重柱與左側(cè)樓梯之間的空隙通行，則行走相對(duì)順利?，F(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)中，雙方的爭(zhēng)議點(diǎn)主要為：涉案車(chē)位能否正常使用。廖瑞芳、廖崚利認(rèn)為，該車(chē)位不能正常使用，人員通行、上下車(chē)均有較大影響；復(fù)信公司認(rèn)為，車(chē)位已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收合格，符合國(guó)家相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，廖瑞芳、廖崚利主張車(chē)位影響正常使用的原因是因其車(chē)型太大。
另查明，雙方當(dāng)事人在二審中對(duì)A區(qū)278號(hào)為涉案房屋配套車(chē)位未提異議，本院予以確認(rèn)。
本院二審查明的其他事實(shí)與一審審理查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，結(jié)合案件審理情況，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的上訴焦點(diǎn)為：1.涉案房屋配套車(chē)位能否達(dá)到正常使用目的；2.相關(guān)期間段的物管費(fèi)應(yīng)由何人承擔(dān)?，F(xiàn)分別評(píng)析如下：
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理?！睋?jù)此，本院依法圍繞廖瑞芳、廖崚利的上訴請(qǐng)求逐一進(jìn)行評(píng)判：
1.關(guān)于涉案房屋配套車(chē)位能否達(dá)到正常使用目的問(wèn)題。第一，從老百姓的購(gòu)房需求來(lái)看，不同購(gòu)房動(dòng)機(jī)對(duì)應(yīng)不同購(gòu)房目的。通常情況下，購(gòu)房者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)可以分為居住型、投資型以及享受型三種。居住型購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋的目的主要是解決自身居住的問(wèn)題，這類(lèi)購(gòu)房動(dòng)機(jī)是由基本的生存需求和安全需求引起的。一般情況下，市區(qū)設(shè)計(jì)緊湊、功能齊全的中小戶型經(jīng)濟(jì)適用房屋是他們的首選。投資型購(gòu)房者本身已經(jīng)擁有居住的房屋，經(jīng)濟(jì)狀況相對(duì)良好，這類(lèi)購(gòu)房動(dòng)機(jī)一般是由安全需求和社交需求引起的。一般情況下，他們購(gòu)房的關(guān)注點(diǎn)除了房?jī)r(jià)和質(zhì)量等基本內(nèi)容之外，更多的是樓盤(pán)的升值空間和出租、轉(zhuǎn)讓的可行性、收益大小。享受型購(gòu)房者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)是由尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求引起的，他們對(duì)價(jià)格的敏感度相對(duì)較低，購(gòu)房時(shí)帶著較強(qiáng)烈的品質(zhì)需求，關(guān)注的重點(diǎn)是房屋的檔次與品位是否較高、周邊人文自然環(huán)境是否舒適、小區(qū)配套設(shè)施是否完備等，因此房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)新穎、功能區(qū)大氣時(shí)尚、配套車(chē)位方便好用的豪華大戶型、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅等是他們的首選。具體到本案來(lái)說(shuō)，廖瑞芳、廖崚利在2012年10月從復(fù)信公司處購(gòu)買(mǎi)了位于重慶市渝北區(qū)房屋，該房屋建筑面積258.55平方米，總成交金額2414787元，且配套車(chē)位系距離涉案房屋最近的Ａ區(qū)278號(hào)車(chē)位，無(wú)論從交易時(shí)間、市場(chǎng)行情、房屋坐落、建筑面積，還是總成交金額等方面來(lái)講，廖瑞芳、廖崚利的購(gòu)房動(dòng)機(jī)更符合享受型特征。此種情形下，作為購(gòu)房者的廖瑞芳、廖崚利對(duì)所購(gòu)房屋和配套車(chē)位的建筑品質(zhì)等提出較高需求既符合其合同目的，也符合老百姓的一般認(rèn)知和慣常理解。
第二，從誠(chéng)實(shí)信用原則來(lái)看，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與不同購(gòu)房者的不同購(gòu)房需求之間的平衡作公平合理的處理。《中華人民共和國(guó)合同法》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則?！闭\(chéng)實(shí)信用原則在私法領(lǐng)域被視為“帝王條款”“最高行為準(zhǔn)則”，其基本語(yǔ)意是要求人們?cè)诿袷禄顒?dòng)中行使民事權(quán)利和履行民事義務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)講究信用、嚴(yán)守諾言、誠(chéng)實(shí)不欺，在不損害他人利益的前提下追求自己的利益，否則將獲得不利的法律評(píng)價(jià)。誠(chéng)實(shí)信用原則在合同法中有著特殊地位，在合同履行中，誠(chéng)信履約亦構(gòu)成合同履行的基本原則。本案中，復(fù)信公司的主要合同義務(wù)是按約提供車(chē)位，廖瑞芳、廖崚利的主要合同義務(wù)是按約支付車(chē)位款?，F(xiàn)廖瑞芳、廖崚利已支付車(chē)位款50000元，完成了其合同主要義務(wù)；對(duì)應(yīng)的，復(fù)信公司亦應(yīng)提供相應(yīng)車(chē)位。結(jié)合第一點(diǎn)評(píng)判理由，本院認(rèn)定，復(fù)信公司提供車(chē)位的合同嚴(yán)格責(zé)任應(yīng)當(dāng)界定為須滿足符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房者合理使用需求這兩項(xiàng)條件，方為遵循誠(chéng)信原則之具體體現(xiàn)。詳言之，《車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》作為建筑行業(yè)工程建設(shè)規(guī)程，是建筑領(lǐng)域的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)于企業(yè)而言，有利于穩(wěn)定和提高產(chǎn)品、工程、服務(wù)的質(zhì)量，從而提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)于消費(fèi)者而言，則有利于保障人身和財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。作為增量房交易市場(chǎng)主體的開(kāi)發(fā)商，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，即應(yīng)充分評(píng)估不同樓盤(pán)品質(zhì)滿足不同購(gòu)房群體需求這一市場(chǎng)適應(yīng)性問(wèn)題，在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之上，更應(yīng)全面考慮不同購(gòu)房者根據(jù)不同購(gòu)房動(dòng)機(jī)對(duì)應(yīng)的不同購(gòu)房目的?；诖?，本院判定復(fù)信公司向廖瑞芳、廖崚利交付的車(chē)位理應(yīng)滿足前述兩項(xiàng)條件。
第三，從配套車(chē)位現(xiàn)狀來(lái)看，涉案車(chē)位存在不能滿足購(gòu)房者正常、合理使用需求之客觀情形。根據(jù)本院二審形成的勘驗(yàn)筆錄，以及拍攝的涉案車(chē)位停車(chē)后與相鄰建筑物（樓梯、承重柱等）的物理位置照片顯示的內(nèi)容可知，涉案車(chē)位右側(cè)相鄰入戶樓梯已被擴(kuò)建，若左側(cè)相鄰入戶樓梯也被作相同的擴(kuò)建，則上訴人在涉案車(chē)位停車(chē)后，從車(chē)庫(kù)入戶的方法除通過(guò)車(chē)身與兩側(cè)承重柱的空隙勉強(qiáng)穿行入戶外，別無(wú)他法，此其一。其二，涉案車(chē)位停車(chē)入庫(kù)后，由于車(chē)身兩側(cè)均有承重柱，車(chē)門(mén)開(kāi)啟、關(guān)閉均不夠便利，存在造成人員無(wú)法正常上下車(chē)的問(wèn)題，給車(chē)位使用帶來(lái)明顯不便。其三，雖然復(fù)信公司辯稱(chēng)因廖瑞芳、廖崚利的汽車(chē)車(chē)型太大影響車(chē)位正常使用，但雙方當(dāng)事人在合同中并未對(duì)車(chē)位應(yīng)當(dāng)或者僅能用于停放何種家用車(chē)型車(chē)輛進(jìn)行明確約定，根據(jù)一般交易習(xí)慣和經(jīng)驗(yàn)法則，無(wú)論何種類(lèi)型的商品房，其配套車(chē)位均應(yīng)滿足一般家庭用車(chē)需求，加之涉案房屋系別墅，那么車(chē)位設(shè)計(jì)除應(yīng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以便通過(guò)竣工驗(yàn)收之外，理應(yīng)滿足該類(lèi)房屋購(gòu)房者相對(duì)高品質(zhì)的生活需求。而涉案車(chē)位之現(xiàn)狀已表明，該車(chē)位尚不能滿足購(gòu)房者的正常、合理使用之合同目的，復(fù)信公司在履約過(guò)程中存在違背誠(chéng)實(shí)信用原則之客觀事實(shí)。
綜上，涉案車(chē)位存在影響購(gòu)房者正常使用、不能完全滿足其購(gòu)房之合理需求的事實(shí)，尚未達(dá)到該類(lèi)住房配套車(chē)位的通常使用目的。因此，上訴人提出的該項(xiàng)上訴理由，有相應(yīng)事實(shí)依據(jù)，本院依法予以支持，結(jié)合上訴人提出的整改請(qǐng)求，綜合涉案車(chē)位的現(xiàn)狀，本院認(rèn)定復(fù)信公司應(yīng)將該車(chē)位整改至符合涉案車(chē)庫(kù)竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)之狀態(tài)。
至于廖瑞芳、廖崚利認(rèn)為涉案車(chē)位過(guò)小，無(wú)法正常使用，要求復(fù)信公司搭建樓梯及澆筑平臺(tái)等通行設(shè)施以便在該車(chē)位停車(chē)后能夠便捷通行至車(chē)庫(kù)入戶門(mén)的整改請(qǐng)求。因本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的民事法律關(guān)系為商品房預(yù)售合同關(guān)系，現(xiàn)廖瑞芳、廖崚利要求的搭建樓梯及澆筑平臺(tái)等通行設(shè)施涉及左右業(yè)主的相鄰權(quán)法律關(guān)系，明顯已超出本案審理范圍，本院依法對(duì)上訴人的該整改意見(jiàn)不予支持。
2.關(guān)于相應(yīng)期間段的物管費(fèi)應(yīng)由何人承擔(dān)問(wèn)題。針對(duì)廖瑞芳、廖崚利主張復(fù)信公司應(yīng)承擔(dān)配套車(chē)位自2014年6月1日起至車(chē)位整改完成之日所產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)及公攤費(fèi)等物管費(fèi)用的問(wèn)題。根據(jù)前述分析，因涉案車(chē)位不能滿足購(gòu)房者的正常使用，開(kāi)發(fā)商應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)整改，那么整改期間的物管費(fèi)用，應(yīng)由復(fù)信公司承擔(dān)，故對(duì)上訴人的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求，本院予以支持。
至于廖瑞芳、廖崚利主張復(fù)信公司應(yīng)承擔(dān)涉案房屋自2014年6月1日起至車(chē)位整改完成之日所產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)及公攤費(fèi)等物管費(fèi)用問(wèn)題。因該主張缺乏事實(shí)依據(jù)，本院對(duì)其該項(xiàng)上訴主張不予支持。
綜上所述，廖瑞芳、廖崚利的上訴請(qǐng)求部分成立，應(yīng)予相應(yīng)支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，本院根據(jù)二審中的新證據(jù)依法予以改判。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六條、第六十條，以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷(xiāo)重慶市渝北區(qū)人民法院（2019）渝0112民初16831號(hào)民事判決；
二、重慶復(fù)信置業(yè)有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)將復(fù)地·花嶼城A區(qū)278號(hào)車(chē)位整改至符合車(chē)庫(kù)竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)之狀態(tài)；
三、重慶復(fù)信置業(yè)有限公司承擔(dān)復(fù)地·花嶼城A區(qū)278號(hào)車(chē)位自2014年6月1日起至車(chē)位整改完成之日止所產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)用；
四、駁回廖瑞芳、廖崚利的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金。
一審案件受理費(fèi)296元，由廖瑞芳、廖崚利負(fù)擔(dān)98元，由重慶復(fù)信置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)98元。二審案件受理費(fèi)592元，由廖瑞芳、廖崚利負(fù)擔(dān)296元，由重慶復(fù)信置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)296元。
本判決為終審判決。
