審理法院：高級法院
案號：（2020）黔民再XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年08月XX日
案由：商品房預售合同糾紛
煒煜房開公司申請再審稱，（一）申請人無法按照《商品房買賣合同》約定的期限辦理產(chǎn)權(quán)登記，是因為在辦理土地落宗手續(xù)的過程中出現(xiàn)了情勢變更，根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定，應當免除申請人逾期辦證的違約責任。本案中，申請人逾期辦證是因為政府道路改造征用土地、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須網(wǎng)簽格式合同、市國土局與市規(guī)劃局執(zhí)法尺度不一、市規(guī)劃局系統(tǒng)升級等政府相關政策的變動，均系申請人與被申請人簽訂《商品房買賣合同》時無法預見的重大變化，屬于情勢變更。申請人有權(quán)根據(jù)履行合同中出現(xiàn)的情勢變更要求逾期辦證并免于承擔違約責任，否則對申請人明顯不公平。（二）申請人已在合同約定期限內(nèi)將商鋪實際交付給被申請人，且被申請人已將商鋪出租并持續(xù)收取租金，支付違約金應以守約方遭受損失為前提，被申請人未因申請人逾期提供交付證明文件而遭受經(jīng)濟損失，申請人不應向其承擔逾期交房的違約責任。此外，導致測繪機構(gòu)長時間未能對房屋面積實測備案是因為發(fā)生了情勢變更，并非申請人原因?qū)е?，一、二審判決其承擔逾期交房的違約金適用法律錯誤。
再審被申請人辯稱
何夢穎答辯稱，第一，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第117條不可抗力的免責原則，煒煜房開公司不符合免責條件，所有原因都是可以預見和克服的。第二，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第118條關于不可抗力要求的通知和證明，煒煜房開公司沒有告知我們。第三，關于情勢變更我們合同上沒有約定，跟我們沒有任何關系。第四，在煒煜房開公司提供的《關于解決興義商城債務清理面臨問題有關事宜的會議紀要》中可以看出，煒煜房開公司從2015年就已經(jīng)無法正常運行了，在這個時間段里面，公司沒有人去做這個工作，這才是導致無法辦證的主要原因。
一審原告訴稱
何夢穎向一審法院起訴請求：1.判令煒煜房開公司支付何夢穎從2014年10月1日到2017年11月1日期間的未交付符合條件商品房的違約金62287.92元（576740元×36個月×30天×1/10000=62287.92元）。2.支付何夢穎從2015年5月31日到2017年11月20日期間的延期辦證違約金72000元（因造成何夢穎的損失金額難以確定，故違約金應以總購房款為基數(shù)按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計算），合計應付違約金134287.92元；3.訴訟費用由煒煜房開公司承擔。
二審法院查明
貴州省興義市人民法院認定事實：2013年10月12日，何夢穎與煒煜房開公司簽訂一份《商品房買賣合同》，主要約定煒煜房開公司將其開發(fā)的位于興義市出賣給何夢穎，房屋建筑面積為24.74平方米，套內(nèi)建筑面積12.76平方米，單價為45199.06元，總價款為576740元。合同第八條約定，買受人應當在2013年10月7日前支付全部房價款。第十一條約定“（一）出賣人應當在2014年05月31日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時應當符合下列第1、2、3、4項所列條件：1、該商品房已取得建筑工程竣工合格證明文件；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術報告書；3、滿足第十二條中出賣人承諾的本項目內(nèi)相關設施、設備達到的條件；4、見補充協(xié)議第六條”。第十三條約定“除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第1種方式處理：1、按照逾期時間…（2）逾期超過90日后……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金，并于該商品房交付之日起15日內(nèi)向買受人支付違約金”。第二十二條約定“三、（一）出賣人承諾于2015年05月31日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關文書，交付給買受人。（二）出賣人不能在前款約定期限內(nèi)交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關文書，雙方同意按照下列約定處理：2、約定日期起180日以后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關文書的，雙方同意按下列第2項處理：（2）買受人不退房的，出賣人自約定日期至實際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關文書之日止，按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金。（四）雙方同意按照下列第2種方式辦理商品房轉(zhuǎn)移登記：2、買受人同意委托出賣人或出賣人委托的第三方向房屋登記機關申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記”。合同簽訂之日，何夢穎即向煒煜房開公司支付購房款576740元,并于同日支付了維修基金、預告登記費等費用，于2016年12月5日交納契稅及滯納金共26749.20元。在訴訟過程中，雙方當事人對煒煜房開公司在約定時間內(nèi)交房無異議，予以確認。另查明，涉案房屋至今未辦理好房屋的竣工驗收備案登記及產(chǎn)權(quán)登記。經(jīng)查詢，中國人民銀行公布的中長期貸款基準年利率在2015年5月31日至2017年11月20日期間進行過多次調(diào)整，其中1-5年期中長期貸款基準年利率最高為5.5%，最低為4.75%。
一審法院認為，何夢穎與煒煜房開公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。合同簽訂后，何夢穎已按合同約定全面履行了付款義務，煒煜房開公司應當按照合同約定全面履行交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)登記等義務，煒煜房開公司雖在約定時間內(nèi)實際交付了房屋，但并不符合合同約定的交付條件，也未按約定時間辦理產(chǎn)權(quán)登記，應承擔違約責任。對煒煜房開公司提出本案已過訴訟時效的抗辯，根據(jù)2017年10月1日施行的《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年”的規(guī)定，雖《商品房買賣合同》約定煒煜房開公司交房時間為2014年5月31日，取得商品房所有權(quán)初始登記的時間為2015年5月31日，但合同中約定的違約金支付方式是以日為單位累積計算，該違約金的性質(zhì)屬于繼續(xù)性債權(quán)，應當每日分別計算訴訟時效。何夢穎于2017年11月23日提起本案訴訟，往前推算3年之后的違約金尚在訴訟時效內(nèi)，即2014年11月23日之后的違約金尚在訴訟時效期間內(nèi)，故逾期交房違約金應從2014年11月23日起算。對于逾期辦證違約金，何夢穎主張從2015年5月31日開始計算，尚在三年訴訟時效期間內(nèi),故對煒煜房開公司的前述辯解，不予采信。
關于逾期交房的違約責任問題，煒煜房開公司已在合同約定的時間內(nèi)交付房屋，但煒煜房開公司交付的房屋并不符合合同約定的交付條件，因違約金兼具損失填補和違約懲罰的雙重性質(zhì)，煒煜房開公司仍應承擔繼續(xù)履行合同并支付逾期交房違約金的責任。根據(jù)合同約定，逾期交房超過90日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。該違約金計算方式并不明顯過高，予以確定，因未給買房人造成實際損失，故酌情按照30%予以支持。2014年11月23日至2017年11月1日為1075天，逾期交房違約金即為576740元×0.0001×1075天×30%=18600元。
關于逾期辦證的違約責任問題，合同約定出賣人應于2015年5月31日前取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關文書，交付給買受人。約定日期起180日后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關文書的，出賣人自約定日期至實際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關文書之日止，按日向買受人支付已交付房款萬分之一的違約金。對于煒煜房開公司主張逾期辦證的違約金應從實際繳納契稅的時間起算的辯稱，沒有事實和法律依據(jù)，不予采信。煒煜房開公司未如期完成該項合同義務，已構(gòu)成違約，應承擔繼續(xù)履行合同并支付逾期辦證違約金的責任。關于違約金的計算問題，何夢穎認為合同約定按日萬分之一計算違約金過低，要求按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率進行計算，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加”以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決”的規(guī)定，當事人有權(quán)利請求人民法院對合同約定的違約金進行調(diào)整，但違約金的調(diào)整范圍，應在尊重當事人意思自治的基礎上，結(jié)合因違約而產(chǎn)生的實際損失、合同履行情況、當事人的過錯程度等因素綜合考慮。本案中，何夢穎購買的房屋實為商鋪，其雖未舉證證明逾期辦證對其造成的損失具體數(shù)額，但對購房者而言，其按約定支付了全部購房款，但未能獲得房屋權(quán)屬證書，即存在購房款利息損失的客觀情形，故對何夢穎要求以已交購房款為基數(shù)按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率調(diào)整計算2015年5月31日起至2017年11月20日止的逾期辦證違約金的訴訟請求，予以支持。因為中國人民銀行規(guī)定的貸款利率進行過多次調(diào)整，酌情按何夢穎訴請期間的平均年利率5.125%計算，因2015年5月31日至2017年11月20日為905天，故逾期辦證違約金計算為72000元（576740元×5.125%÷365×905=73287.46元）?，F(xiàn)何夢穎主張煒煜房開公司支付該段期間的逾期辦證違約金72000元，符合法律的規(guī)定，與按平均年利率計算的差距不大，亦在貸款基準利率變動的范圍內(nèi)，故予以確定。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條的規(guī)定，判決如下：一、限貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付何夢穎2014年11月23日起至2017年11月1日止的逾期交房違約金18600元。二、限貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付何夢穎2015年5月31日起至2017年11月20日止的逾期辦證違約金72000元。三、駁回何夢穎的其余訴訟請求。案件受理費2986元，減半收取1493元，由何夢穎負擔486元，貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔1007元。
二審上訴人訴稱
煒煜房開公司不服一審判決，上訴請求：撤銷原判，依法改判或駁回何夢穎訴訟請求；一、二審案件受理費由何夢穎負擔。
貴州省黔西南布依族苗族自治州中級人民法院二審查明：2016年1月25日，煒煜房開公司已取得涉案樓盤項目《竣工驗收備案表》。二審對一審認定的其余事實予以確認。
二審法院認為
二審認為，綜合雙方訴辯請求及理由，歸納本案二審爭議焦點在于三個方面的問題，一是何夢穎訴請的逾期交房、逾期辦證違約金是否已過訴訟時效；二是一審關于逾期辦證違約金計算標準的認定，是否適當；三是煒煜房開公司上訴主張不應承擔逾期交房、逾期辦證違約責任的理由能否成立。
關于爭議焦點一?！吨腥A人民共和國民法總則》第二百零六條規(guī)定“本辦法自2017年10月1日起施行。”本案一審是在2017年11月23日立案受理，關于訴訟時效的認定，應適用《中華人民共和國民法總則》的規(guī)定。關于民法總則中訴訟時效規(guī)定的溯及力問題，首先，訴訟時效是指權(quán)利人在一定期間不行使權(quán)利，在該期間屆滿后，發(fā)生義務人可以拒絕履行其給付義務效果的法律制度，其目的在于促使權(quán)利人行使權(quán)利、穩(wěn)定法律秩序和維護交易安全。其次，民法總則與民法通則分別規(guī)定三年與兩年的普通訴訟時效期間，屬于相同事項上作出的不同規(guī)定，效力等級上處于同一位階，根據(jù)新法優(yōu)于舊法原則，在民法總則施行后普通訴訟時效期間應為三年。再次，權(quán)利人的權(quán)利受到損害的事實發(fā)生在民法總則施行前，民法總則關于訴訟時效期間的規(guī)定有無溯及力，需據(jù)民法通則規(guī)定的兩年訴訟時效期間是否跨過2017年10月1日確定。如權(quán)利受到損害事實發(fā)生在民法總則實施之前，按照民法通則的規(guī)定訴訟時效期間在2017年9月30日前已經(jīng)屆滿的，義務人已經(jīng)確定取得了不履行義務的訴訟時效抗辯權(quán)，該抗辯權(quán)不因民法總則施行而消滅。如按照民法通則規(guī)定訴訟時效期間在2017年10月1日前尚未屆滿的，義務人的訴訟時效抗辯權(quán)系在民法總則施行后產(chǎn)生，基于新法施行及新法關于訴訟時效規(guī)定有利于保護權(quán)利人等因素考慮，此時民法總則關于訴訟時效規(guī)定產(chǎn)生溯及力，不再適用民法通則相關規(guī)定。
具體就本案而言，依據(jù)雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》約定違約金計算方式，本案逾期交房、逾期辦證均是按日累計計算違約金數(shù)額的，即違約一日就產(chǎn)生一日金額的違約金，此時的違約金屬于一種繼續(xù)性債權(quán)。繼續(xù)性債權(quán)作為一個整體，在訴訟時效的適用上可將其區(qū)分為若干個別債權(quán)，每個個別債權(quán)具有獨立性。即逾期一日算一日違約金，每日單獨發(fā)生違約金，每日發(fā)生的違約金債權(quán)應當單獨計算訴訟時效。關于本案繼續(xù)性債權(quán)訴訟時效問題，雙方合同約定煒煜房開公司應在2014年5月31日前向何夢穎交付房屋，超過90日，即應從約定交房日之次日起承擔逾期交房違約責任。根據(jù)查明的案件事實，煒煜房開公司在2016年1月25日取得《竣工驗收備案表》，此時房屋才具備法定交付條件。即煒煜房開公司逾期交房期間應為2014年6月1日至2016年1月24日。何夢穎權(quán)利受到損害的事實，發(fā)生在民法總則實施之前，按照民法通則的規(guī)定及前述繼續(xù)性債權(quán)逾期一日算一日違約金的方法，何夢穎在2014年6月1日至2015年9月30日期間的逾期交房違約金訴訟時效期間最長只能計算至2017年9月30日，即此期間的逾期交房違約金訴訟時效在民法總則施行前已經(jīng)屆滿，煒煜房開公司已經(jīng)確定取得了不履行義務的訴訟時效抗辯權(quán)，該抗辯權(quán)不因民法總則施行而消滅。由此，何夢穎關于要求煒煜公司公司承擔2015年9月30日前的逾期交房違約金的訴請，因已過訴訟時效，不予支持。2015年10月1日及此后的逾期交房違約金，因按民法通則計算訴訟時效期間已至2017年10月1日后，屬在民法總則施行時訴訟時效尚未屆滿的請求權(quán)，煒煜房開公司的訴訟時效抗辯權(quán)系在民法總則施行后產(chǎn)生，即2015年10月1日及此后的逾期交房違約金，應適用民法總則關于三年訴訟時效的規(guī)定，不再適用民法通則相關規(guī)定。也就是說，本案何夢穎逾期交房違約金訴請的權(quán)利保護范圍應為2015年10月1日起算至2016年1月24日。即煒煜房開公司應承擔的逾期交房違約責任期間應為2015年10月1日至2016年1月24日，共計115天。一審認定從2014年5月31日至2017年11月1日，明顯錯誤，二審予以糾正。同樣的，在無免責或延期事由的情況下，煒煜房開公司承擔逾期辦證違約責任亦只能從2015年10月1日起算至何夢穎主張的2017年11月20日，共計781天。一審認定從2015年5月31日計算至2017年11月20日，明顯錯誤，二審予以糾正。
關于爭議焦點二。本案雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，煒煜房開公司逾期辦證超過180日的，從逾期之日起，按日向何夢穎支付已付房價款萬分之一的違約金。該約定系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)強制性禁止性規(guī)定，應對雙方具有法律約束力。何夢穎在未舉證證明其因煒煜房開公司逾期辦證造成的實際損失，亦不能證實雙方約定違約金明顯低于其損失的情況在，訴請按照銀行同期同類貸款利率計算逾期辦證違約金，于法律規(guī)定不符，應不予支持。一審調(diào)整雙方合同約定的逾期辦證違約金標準為按銀行同期同類貸款利率計算不當，二審予以糾正。煒煜房開公司上訴關于逾期辦證應依據(jù)雙方《商品房買賣合同》約定計算的主張，二審予以支持。
關于爭議焦點三。煒煜房開公司上訴主張逾期交房、逾期辦證是因政府為公共利益需要進行城市道路改造占用煒煜公司土地，導致土地破宗，加之市國土局與市規(guī)劃局間對興義商城一期用地用途理解不一致，土地不能落宗，無法取得《商品房面積實測技術報告書》及辦理初始登記，進而不能按期交房和辦證，符合《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力免責事由，煒煜房開公司不應承擔違約責任。二審分析認為，煒煜房開公司前述實質(zhì)是以政府行為構(gòu)成不可抗力為由主張免責。首先，《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規(guī)定了不可抗力免責原則，但該不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。煒煜房開公司前述免責事由不屬不可抗力范疇。其次，雙方訂立的《商品房買賣合同》未將政府行為導致延期交房或延期辦證作為免責事項。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十一條“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”的規(guī)定，不論煒煜房開公司前述主張的事實成立與否，均不能作為其向何夢穎承擔違約責任的免責事由。對煒煜房開公司以此主張不應承擔逾期交房、逾期辦證違約責任的理由，二審不予采納。
本院查明
因雙方當事人一審對逾期交房違約金的計算標準不持異議，本院予以確認。由此，本案煒煜房開公司應承擔的逾期交房違約責任計算為576740元×0.0001×115天×30%=1989.75元；逾期辦證違約責任計算為576740元×0.0001×781=45043.39元。
綜上，一審判決認定事實清楚，審判程序合法，但適用法律錯誤，實體處理不當，應予改判。上訴人煒熠房開公司的上訴理由部分成立，對其上訴請求，二審予以部分支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，經(jīng)二審審判委員會討論決定，判決如下：一、撤銷貴州省興義市人民法院（2017）黔2301民初8078號民事判決；二、上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被上訴人何夢穎2015年10月1日起至2016年1月24日止的逾期交房違約金1989.75元；二、上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被上訴人何夢穎2015年10月1日起至2017年11月20日止的逾期辦證違約金45043.39元；三、駁回上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其余上訴請求；四、駁回被上訴人何夢穎其余訴訟請求。一審案件受理費2986元，減半收取1493元，上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔488元，由被上訴人何夢穎承擔1005元；二審案件受理費2986元，由上訴人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔976元，由被上訴人何夢穎負擔2010元。
本院再審審理期間，申請人當庭提交了如下證據(jù)：1.興義市國土資源局頒發(fā)的黔（2018）興義市不動產(chǎn)權(quán)第0008018號及黔（2018）興義市不動產(chǎn)權(quán)第0008020號材料；2.2018年6月7日和2018年8月22日興義市不動產(chǎn)權(quán)屬登記交驗證件清單，擬證明煒煜房開公司不能按期辦證系政府政策原因造成，屬不可抗力，不應承擔違約責任。
本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。被申請人發(fā)表質(zhì)證意見稱，對上述證據(jù)的真實性無異議，但與本案合同履行沒有關聯(lián)性，政府是否存在不當行政行為導致煒煜房開損失公司與買受人無關。本院認證意見：被申請人對申請人提交的前述證據(jù)的真實性無異議，該證據(jù)不存在違法情形，且與案涉事實相關，本院予以采信。
本院再審查明，2010年3月23日，煒煜房開公司與黔西南州國土資源局簽訂《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》，2010年11月19日取得興市桔國用（籍）第2010147號土地使用權(quán)證。2012年9月30日，因市政規(guī)劃需要，雙方又簽訂了《國有建設用地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》，約定由黔西南州國土資源局收回上述出讓土地中的3120平方米。2015年4月9日、2016年4月26日，興義市國土局對上述破宗后的兩宗土地分別為煒煜房開公司辦理了興市桔國用（籍）第2015082號、興市桔國用（籍）第2016099號土地使用權(quán)證。
又查明，2010年4月13日，黔西南布依族苗族自治州中級人民法院作出（2010）興執(zhí)字第5-1號執(zhí)行裁定，確認煒煜房開公司通過司法拍賣取得原屬于黔西南州吉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的位于興義市平方米建設用地使用權(quán)，煒煜房開公司于2011年7月8日取得興市桔國用（籍）第2011089號土地使用權(quán)證。
再查明，興義商城項目第一期樓盤開發(fā)用地同時使用了興市桔國用（籍）第2015082號、興市桔國用（籍）第2011089號兩宗土地。
本院再審查明的其它案件事實與二審認定的事實相符，本院予以確認。
本院認為
本院認為，根據(jù)雙方當事人訴辯意見及申請人的再審申請，結(jié)合案件事實，本案爭議焦點是：煒煜房開公司應否支付逾期交房違約金；煒煜房開公司應否支付逾期辦證違約金。
（一）關于煒煜房開公司應否支付逾期交房違約金的問題
根據(jù)原審查明情況，申請人在合同約定期間向被申請人交付了涉案房屋，雖然申請人在交付涉案房屋時沒有將合同約定的相關房屋證書一并移交，但是，依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”之規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)移占有即完成了交付，且被申請人也未舉證證明交付的房屋存在“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”而不能交付使用的情形，故原判決認定煒熠房開公司承擔逾期交房的違約責任缺乏法律依據(jù)，本院予以糾正。
（二）關于煒煜房開公司應否支付逾期辦證違約金的問題
第一，按照雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》第二十二條的約定，煒煜房開公司應當在2014年12月31日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關文書，交付給被申請人；在前述約定日期起180日以后煒煜房開公司仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關文書的，且被申請人不退房的，煒煜房開公司應當自約定日期至實際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關文書之日止按日向被申請人支付已交付房價款萬分之一的違約金。截止被申請人提起本案一審訴訟之時，煒煜房開公司仍未能向被申請人交付案涉房屋辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關文書，已經(jīng)構(gòu)成違約，依約應當承擔違約責任。
第二，本案中，在雙方于2013年10月12日簽訂案涉《商品房買賣合同》之前，煒煜房開公司已經(jīng)于2010年11月19日、2011年7月8日分別取得興市桔國用（籍）第2010147號、興市桔國用（籍）第2011089號土地使用權(quán)證。結(jié)合煒煜房開公司向法院提交的《關于不能及時為興義商城辦理不動產(chǎn)所有權(quán)登記證書的情況說明》、《關于解決興義商城債務清理面臨問題有關事宜的會議紀要》等證據(jù)材料，以及2016年1月1日施行的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（國土資源部令第63號）第六條“不動產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元編入一個不動產(chǎn)登記簿”的規(guī)定，能夠證明因政府市政規(guī)劃調(diào)整占用煒煜房開公司土地，導致土地破宗，以及政府有關部門對興義商城一期用地用途理解不一致等客觀事實也導致煒煜房開不能及時辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第一項的規(guī)定，因出賣人原因?qū)е沦I受人未能在約定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應當承擔違約責任。非因出賣人原因?qū)е沦I受人未能在約定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除非雙方有特別約定，該部分責任不應當由出賣人承擔。結(jié)合本案中煒煜房開公司直至2016年1月25日才完成案涉房屋竣工驗收備案、案涉商鋪已實際交付，以及土地破宗辦證等客觀情況綜合考慮，本院對二審查明的煒煜房開公司承擔逾期辦證違約期間從2015年10月1日起算至何夢穎主張的2017年11月20日，共計781天予以確認，對逾期標準酌定按每日萬分之零點五計算，故逾期辦證違約金為22521.70元（576740元×0.00005元/天×781天=22521.70元）
綜上，貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的再審請求部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷貴州省興義市人民法院（2017）黔2301民初8078號民事判決、貴州省黔西南布依族苗族自治州中級人民法院（2018）黔23民終655號民事判決；
二、貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被申請人何夢穎2015年10月1日起至2017年11月20日止的逾期辦證違約金22521.70元；
三、駁回申請人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其余訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費2986元，減半收取1493元，由申請人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔746.5元，由被申請人何夢穎承擔746.5元；二審案件受理費2986元，由申請人貴州煒煜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔1493元，由被申請人何夢穎承擔1493元。
