審理法院：高級法院
案號：（2020）渝民再XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年12月XX日
案由：商品房預售合同糾紛
再審申請人稱/抗訴機關稱
周大發(fā)申請再審請求：1.撤銷二審判決，維持一審判決第一項，撤銷一審判決第二項；2.改判確認（2018）雅塑破管字第18-20號《解除〈商品房買賣合同〉通知書》無效；3.改判被申請人繼續(xù)履行《重慶市商品房買賣合同》內容即交付房屋并向登記機關提交辦理《商品房不動產權登記證》的申請，提交土地房屋登記機構規(guī)定的相關資料，并取得土地房屋機構出具的登記受理單；4.一、二審案件受理費由被申請人承擔。其主要理由如下：周大發(fā)將借給雅塑公司的借款作為購房款向雅塑公司購買房屋的意思表示真實，雅塑公司與周大發(fā)對簽訂《重慶市商品房買賣合同》前存在借款關系均無異議，對《重慶市商品房買賣合同》的真實性無異議?！吨貞c市商品房買賣合同》成立并生效，不具備解除的條件，雅塑公司的破產管理人的解除通知無效，二審法院認為本案《重慶市商品房買賣合同》未成立，沒有事實和法律依據。
再審被申請人辯稱
雅塑公司辯稱，1.案涉《重慶市商品房買賣合同》的性質系以物抵債協(xié)議，申請人不屬于購買房屋的消費者；2.同意一審判決對案涉《重慶市商品房買賣合同》的效力認定；3.案涉《重慶市商品房買賣合同》繼續(xù)履行構成個別清償，管理人向周大發(fā)送達解除通知符合法律規(guī)定；4.再審申請人的請求依法均不應獲得支持。
一審原告訴稱
周大發(fā)向一審法院起訴請求：1.請求確認（2018）雅塑破管字第18-20號《解除<商品房買賣合同>的通知書》無效；2.請求確認周大發(fā)與雅塑公司簽訂的合同成立并生效；3.請求判令雅塑公司繼續(xù)履行《重慶市商品房買賣合同》內容即交付房屋并向登記機關提交辦理《商品房不動產權登記證》的申請，提交土地房屋登記機構規(guī)定的相關資料，并取得土地房屋登記機構出具的登記受理單；4.本案訴訟費由雅塑公司承擔。
一審法院查明
一審法院認定事實：雅塑公司于2012年7月26日注冊登記成立，公司股東原為劉明貴、劉洪成、劉鎮(zhèn)瑞（2015年6月30日變更為劉明貴、周賢秀），公司經營范圍：房地產開發(fā)、房屋銷售、物業(yè)管理、置業(yè)咨詢。2012年12月26日，本案周大發(fā)與案外人周大成、周德強（協(xié)議甲方）與雅塑公司、案外人劉明貴、周賢秀（協(xié)議乙方）簽訂《借款協(xié)議》，該協(xié)議載明：乙方為雅塑公司經營向周大發(fā)、周大成、周德強等人借款342萬元，借款期限為2013年1月1日至2013年12月30日，借款利息為月利率3%；借款方用該地塊上開發(fā)的商品房及商住房作為抵押，到期不能歸還貸款方的貸款，貸款人有權處理抵押品；由于乙方經營管理不善或任何自然因素導致乙方確實無法履行合同按期歸還借款，乙方用所開發(fā)的商品房及商住房按照修造成本抵押給甲方，由甲方完全處理該房屋，甲方在處理抵押財產時，乙方需協(xié)助甲方完善相關手續(xù)。由于上級主管部門決定關、停、并、轉或撤銷工程建設等措施，或者由于不可抗力的意外事故致使合同無法履行時，乙方可以要求甲方變更或解除合同，但乙方需同時歸還本金及利息。協(xié)議中貸款人明細處，列表注明了周大發(fā)等五人的出借金額，其中周大發(fā)個人為50萬元。合同尾部雅塑公司在借款單位處加蓋了公司印章，劉明貴、周賢秀在借款人處進行了簽名。
周大發(fā)于2012年12月26日分別轉賬給劉明貴50萬元、42萬元、50萬元；于2012年12月27日轉賬給劉明貴50萬元；于2012年12月31日轉賬給重慶市亮錦貿易有限公司50萬元；于2014年3月2日分別轉賬給周賢秀60萬元、20萬元；于2014年3月20日分別轉賬給周賢秀40萬元、36萬元；于2014年4月2日分別轉賬給周賢秀40萬元、48萬元、30萬元；于2014年4月10日轉賬給周賢秀20萬元；于2014年12月27日分別轉賬給周賢秀50萬元、40萬元；于2015年1月30日轉賬給周賢秀10萬元。周德強于2012年12月26日轉賬給劉明貴100萬元；周大成于2012年12月27日轉賬給劉明貴20萬元；周正發(fā)于2014年2月20日轉賬給周賢秀37萬元，以上款項合計793萬元。
后因雅塑公司經營困難，不能償還周大發(fā)等人借款，周大發(fā)等人與雅塑公司對借款進行對賬結算并協(xié)商后，約定由雅塑公司將其開發(fā)建設的已獲預售許可證的位于重慶市大足區(qū)龍水鎮(zhèn)花市街名稱為“盛世龍成”工程項目的19套商品房出售給周大發(fā)、周正發(fā)、周德強等出借人，由雅塑公司與周大發(fā)等出借人或出借人指定的人員分別簽訂相應的商品房買賣合同，房屋價款以雅塑公司所欠周大發(fā)等人的借款予以沖抵并作為已付房款。2015年6月28日，周大發(fā)與雅塑公司簽訂了《重慶市商品房買賣合同》（合同編號：盛世龍成商字第2015-160號），合同約定：周大發(fā)向雅塑公司購買由雅塑公司開發(fā)建設的“盛世龍成”工程項目199號1幢1單元20-7號的預售商品房（住宅），建筑面積114.78平方米，套內建筑面積91.90平方米，總成交金額為350079元，建筑面積單價為3050元/平方米，套內建筑面積單價為3809.35元/平方米；在簽訂合同時以一次性付款的方式支付總房款350079元，交房期限為2016年12月31日前等內容。
2015年7月2日，雅塑公司向周大發(fā)出具收據二份，一份載明收到周大發(fā)1-1-20-7的房款350078元、一份載明收到周大發(fā)1-1-20-7稅費15826元。
2015年6月28日，重慶市大足區(qū)國土資源和房屋管理局為周大發(fā)所購涉案房屋辦理了商品房期房買賣備案登記。
2018年5月24日，重慶市大足區(qū)人民法院作出（2018）渝0111破申3-1號民事裁定書，裁定受理申請人丁義林對被申請人雅塑公司的破產清算申請。2018年6月25日，該院作出（2018）渝0111民破3-1號決定書，指定中豪律師事務所擔任雅塑公司破產管理人。
涉及本案《重慶市商品房買賣合同》中的“盛世龍成”商品房工程項目至今尚未竣工驗收也未交付使用。
2018年9月10日，雅塑公司破產管理人向周大發(fā)作出（2018）雅塑破管字第18-20號《解除〈商品房買賣合同〉通知書》，以周大發(fā)與雅塑公司之間不存在真實的商品房買賣合同關系，可能存在以房抵債的關系，周大發(fā)與雅塑公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》應按照原法律關系處理，且繼續(xù)履行《重慶市商品房買賣合同》將構成個別清償為由，通知周大發(fā)解除《重慶市商品房買賣合同》。
一審法院認為
一審法院認為，本案爭議焦點為：1.周大發(fā)與雅塑公司之間是否存在民間借貸關系？2.是否存在以房抵債的事實？周大發(fā)與雅塑公司雙方應當繼續(xù)履行《重慶市商品房買賣合同》還是解除？對此，該院評析如下：
本案周大發(fā)舉示的借款協(xié)議及銀行轉賬憑證等證據，能夠相互印證，足以證明本案周大發(fā)與雅塑公司存在民間借貸關系。本案周大發(fā)舉示的結算表，雅塑公司雖然只在第五頁加蓋了公司印章，但該第五頁載明結算表共五頁、該頁系總結算表，且其他四頁的內容與第五頁的內容能夠印證，因此，該院確認該結算表的真實性。
雅塑公司與周大發(fā)等人存在民間借貸關系，雅塑公司因不能清償其所欠周大發(fā)等人的借款債務，雙方經對賬結算并協(xié)商一致，由雅塑公司按照其所欠周大發(fā)等人的借款金額，分別與周大發(fā)等出借人或出借人指定的第三方簽訂相應的商品房買賣合同，將雅塑公司開發(fā)建設的“盛世龍成”預售商品房出售給出借人或其指定的第三方，將雅塑公司所欠周大發(fā)等人的借款本息轉為周大發(fā)等購房人的已付購房款。因此，本案周大發(fā)與雅塑公司之間的商品房買賣合同關系，系由周大發(fā)與雅塑公司之間的借款合同關系轉變而來，簽訂《重慶市商品房買賣合同》的目的是清償雅塑公司所欠周大發(fā)等人的借款債務。
依法成立的合同，自成立時生效。本案涉及的《重慶市商品房買賣合同》，并非為周大發(fā)與雅塑公司之間的借款合同的履行提供擔保，不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定情形，且系雙方當事人真實意思表示，未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此，該合同成立并有效。故對周大發(fā)請求確認合同成立并生效的訴訟請求，該院予以支持。
實踐中，當事人在債務已屆清償期后約定以物抵債，該約定實為債務的清償，屬以物抵債，在未辦理物權轉移手續(xù)前，該清償行為尚不成立。本案《重慶市商品房買賣合同》中涉及的“盛世龍成”商品房項目至今沒有竣工驗收也未交付使用，其物權沒有發(fā)生轉移，案涉《重慶市商品房買賣合同》尚未履行完畢，雅塑公司與周大發(fā)之間的以房抵債行為尚未完成，案涉房屋仍然屬于雅塑公司的財產。
關于案涉合同是否繼續(xù)履行的問題。該院認為，因雅塑公司已由該院裁定破產清算，依照《中華人民共和國企業(yè)破產法》第四十四條規(guī)定：“人民法院受理破產申請時對債務人享有債權的債權人，依照本法規(guī)定的程序行使權利?！惫试诤贤形绰男型戤叺那闆r下，若合同一方當事人進入破產程序的，合同是否繼續(xù)履行應受破產法及其系列的法律、司法解釋約束。根據《中華人民共和國企業(yè)破產法》第十八條第一款規(guī)定：“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同?！逼飘a管理人基于破產法的規(guī)定，對尚未履行完畢的合同行使合同繼續(xù)履行或者解除權，應當從有利于破產財產最大化基礎加以考量，繼續(xù)履行合同不能損害全體債權人合法權益，若因履行以房抵債協(xié)議而損害其他債權人利益的，不應繼續(xù)履行合同。周大發(fā)關于繼續(xù)履行《重慶市商品房買賣合同》的主張，實質上是要求雅塑公司對周大發(fā)原有借款債權在破產程序之外給予全額、個別清償，本案周大發(fā)并非消費性購房，周大發(fā)也未舉證證明其就該筆原有借款債權享有法定的優(yōu)先受償權，周大發(fā)的主張將損害雅塑公司其他債權人的權益，有違《中華人民共和國企業(yè)破產法》第十六條：“人民法院受理破產申請后，債務人對個別債權人的債務清償無效?！敝?guī)定，故對周大發(fā)訴訟請求中除第二項的其他訴訟請求，該院均不予支持。本案周大發(fā)作為雅塑公司的民間借貸債權人，可依照《中華人民共和國企業(yè)破產法》的相關規(guī)定，以原有債權向雅塑公司管理人申報相關權利。
一審法院遂判決：一、確認周大發(fā)與雅塑公司于2015年6月28日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》（合同編號：盛世龍成商字第2015-160號）成立并生效；二、駁回周大發(fā)對本案的其他訴訟請求。本案案件受理費3276元(已減半），由周大發(fā)負擔。
二審上訴人訴稱
周大發(fā)上訴請求：1.維持一審判決第一項，撤銷一審判決第二項；2.改判確認（2018）雅塑破管字第18-20號《解除<商品房買賣合同>的通知書》無效；3.改判雅塑公司繼續(xù)履行《重慶市商品房買賣合同》內容即交付房屋并向登記機關提交辦理《商品房不動產權登記證》的申請，提交土地房屋登記機構規(guī)定的相關資料，并取得土地房屋登記機構出具的登記受理單；4.一、二審訴訟費由雅塑公司承擔。
二審法院查明
二審中，雙方均未舉示新證據。二審法院對一審查明的事實予以確認。
二審法院認為
二審法院認為，周大發(fā)舉示的銀行轉賬憑證和借款協(xié)議等證據相互印證，足以證明雅塑公司與周大發(fā)之間存在民間借貸關系，雖然雅塑公司到期未能償還周大發(fā)借款，雙方簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，但雙方簽訂合同的真實目的是雅塑公司用其開發(fā)的房屋抵償所欠周大發(fā)的借款，即為實現(xiàn)以物抵債，雙方并無建立商品房買賣合同關系的真實意思表示，故該《重慶市商品房買賣合同》并未成立，一審法院判決該合同成立并生效錯誤，予以糾正。
關于周大發(fā)的其他訴訟請求。由于雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》并未成立，雅塑公司破產管理人無需向周大發(fā)發(fā)出《解除〈商品房買賣合同〉通知書》，人民法院亦無需對該解除通知書的效力進行法律評價，故對周大發(fā)要求確認雅塑公司（2018）雅塑破管字第18-20號《解除〈商品房買賣合同〉通知書》無效的訴訟請求，不予支持；周大發(fā)關于要求雅塑公司繼續(xù)履行《重慶市商品房買賣合同》的訴訟請求亦缺乏事實和法律依據，不予支持。周大發(fā)作為雅塑公司借款的債權人，可依照《中華人民共和國企業(yè)破產法》的相關規(guī)定，向雅塑公司破產管理人申報債權。
二審法院遂判決：一、撤銷重慶市大足區(qū)人民法院（2018）渝0111民初6753號民事判決；二、駁回周大發(fā)的訴訟請求。一審案件受理費3276元，由周大發(fā)負擔。二審案件受理費6551元，由周大發(fā)負擔。
本院查明
再審查明的案件事實與一、二審查明的事實一致。
本院認為
本院認為，本案爭議焦點為：一、周大發(fā)與雅塑公司之間簽訂的《重慶市商品房買賣合同》是否成立并生效；二、雅塑公司破產管理人是否有權解除案涉《重慶市商品房買賣合同》，周大發(fā)能否要求雅塑公司繼續(xù)履行合同。
一、周大發(fā)與雅塑公司之間簽訂的《重慶市商品房買賣合同》是否成立并生效。
首先，本案中，周大發(fā)與雅塑公司之間存在民間借貸關系，債務履行期限屆滿后，雅塑公司因不能清償其所欠周大發(fā)等人的借款債務，雙方經對賬結算并協(xié)商一致，由雅塑公司按照其所欠周大發(fā)等人的借款金額，分別與周大發(fā)等出借人或出借人指定的第三方簽訂相應的商品房買賣合同，將雅塑公司開發(fā)建設的“盛世龍成”預售商品房出售給出借人或其指定的第三方，將雅塑公司所欠周大發(fā)等人的借款本息轉為周大發(fā)等購房債權人的已付購房款。因此，周大發(fā)與雅塑公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》的目的是清償雅塑公司所欠周大發(fā)等人的借款債務，該行為屬于以物抵債。
其次，依法成立的合同，自成立時生效。以物抵債協(xié)議屬于諾成合同而非實踐合同，不以抵債物的交付作為成立要件。周大發(fā)與雅塑公司簽訂的商品房買賣合同不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔?！?。同時本案中也不存在惡意損害第三人合法權益及其他導致協(xié)議無效等情形。故應當認定本案涉及的《重慶市商品房買賣合同》成立并生效。二審法院認定本案《重慶市商品房買賣合同》未成立，屬適用法律不當，本院予以糾正。
二、雅塑公司破產管理人是否有權解除《重慶市商品房買賣合同》。
雅塑公司破產管理人發(fā)出的《解除〈商品房買賣合同〉通知書》以繼續(xù)履行“盛世龍成”項目中的房屋抵債將構成個別清償為由，依據《中華人民共和國企業(yè)破產法》第十六條、第十八條之規(guī)定解除與周大發(fā)簽訂的《重慶市商品房買賣合同》。本院認為，根據《中華人民共和國企業(yè)破產法》第十八條第一款之規(guī)定，對債務人和對方當事人“均未履行完畢”的合同，管理人有權決定解除或者繼續(xù)履行。而周大發(fā)將雅塑公司的欠款抵作購房款，應視為其支付義務已履行完畢，不符合前述法律規(guī)定的雙方“均未履行完畢”的解除要求。但在法院已經受理涉案破產申請的情況下，作為抵債物的房屋既未交付，也未辦理產權變更手續(xù)，仍屬于雅塑公司的破產財產。若不解除以物抵債協(xié)議，將造成破產財產的減損，損害全體債權人合法權益。《中華人民共和國合同法》第九十四條第五項規(guī)定，在法律規(guī)定的其他情形下，也可賦予當事人合同解除權。本案中一方面，若繼續(xù)履行案涉《重慶市商品房買賣合同》，將有違《中華人民共和國企業(yè)破產法》第十六條：“人民法院受理破產申請后，債務人對個別債權人的債務清償無效”之規(guī)定；另一方面，案涉房屋未經竣工驗收，也未交付使用屬于在建工程，在雅塑公司破產的情況下，案涉房屋不具備交付條件，不能繼續(xù)履行。就此而言，一審判決對周大發(fā)確認《解除〈商品房買賣合同〉通知書》無效的請求不予支持，符合《中華人民共和國企業(yè)破產法》公平清償債務、避免個別清償?shù)牧⒎ň?，在結果上并無不當。
三、周大發(fā)能否要求雅塑公司繼續(xù)履行合同。
如前所述，因為雅塑公司已進入破產程序，一旦允許債權人有權請求債務人繼續(xù)履行合同，并基于合同的履行享有物權，則無異于使該債權人享有了物權性質的權利，不符合破產程序公平受償?shù)脑瓌t。故對周大發(fā)要求雅塑公司繼續(xù)履行《重慶市商品房買賣合同》的請求，不予支持。
綜上所述，再審申請人周大發(fā)的再審請求和理由部分成立。二審判決適用法律錯誤，應予糾正。一審判決適用法律雖有瑕疵，但判決結果正確，應予維持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第九十四條，《中華人民共和國企業(yè)破產法》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零七條第一款之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、撤銷重慶市第一中級人民法院（2019）渝01民終1342號民事判決；
二、維持重慶市大足區(qū)人民法院（2018）渝0111民初6753號民事判決。
二審案件受理費6551元，由周大發(fā)負擔。
本判決為終審判決。
