審理法院：廣州市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）粵01民終9567號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-07-29
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人郭姝利因與被上訴人廣州社建房地產(chǎn)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱社建公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣州市黃埔區(qū)人民法院（2019）粵0112民初5306號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年4月29日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
郭姝利上訴請(qǐng)求：1.社建公司為郭姝利辦理房地產(chǎn)權(quán)證；2.訴訟費(fèi)由社建公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：案涉《商品房買賣合同》第二十一條約定，“甲方（社建公司）應(yīng)當(dāng)在該商品房交付之日起210個(gè)工作日內(nèi)（不超過(guò)210個(gè)工作日）到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為乙方（郭姝利）辦妥產(chǎn)權(quán)登記，并將以乙方為產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證交付乙方”。雙方簽訂案涉《商品房買賣合同》后，郭姝利已交清購(gòu)房款和各項(xiàng)稅費(fèi)，也辦理了各項(xiàng)應(yīng)辦理的手續(xù)，履行了購(gòu)房合同中的各項(xiàng)義務(wù)。不能辦理產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任不在郭姝利，完全是社建公司的責(zé)任。社建公司一直躲避不愿辦理包括首次登記在內(nèi)的產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)手續(xù)，一審法院依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條第二款的規(guī)定，認(rèn)定案涉房屋沒(méi)有辦理首次登記，郭姝利無(wú)法辦理房地產(chǎn)權(quán)證，并以此駁回了郭姝利的該項(xiàng)訴請(qǐng)，明顯適用法律錯(cuò)誤，也與事實(shí)不符?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條第二款并沒(méi)有規(guī)定社建公司不為郭姝利房屋辦理首次登記就可免除其辦理房地產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任，何況首次登記所需要的材料全部都在社建公司手中，不應(yīng)將社建公司辦理首次登記和辦理房地產(chǎn)權(quán)證割裂，導(dǎo)致案涉房屋的房地產(chǎn)權(quán)證無(wú)法繼續(xù)辦理的過(guò)錯(cuò)和障礙完全在社建公司，其應(yīng)該為消除辦證障礙負(fù)責(zé)。一審法院駁回郭姝利要求辦理房地產(chǎn)權(quán)證的訴請(qǐng)，不僅使社建公司不再需為郭姝利所購(gòu)房屋辦理房地產(chǎn)權(quán)證，還使社建公司今后也不必為郭姝利辦理首次登記，這將使郭姝利永遠(yuǎn)失去了辦理房地產(chǎn)權(quán)證的可能性。雖然一審法院判令社建公司支付違約金，但該違約金是《商品房買賣合同》第二十二條中明確規(guī)定的遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金，無(wú)論是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定還是《商品房買賣合同》第二十二條的約定，在支付遲延履行違約金后，社建公司都應(yīng)該繼續(xù)履行合同，繼續(xù)為郭姝利辦理房地產(chǎn)權(quán)證。因此，一審法院駁回郭姝利要求辦理房地產(chǎn)權(quán)證的訴請(qǐng)于法無(wú)據(jù)。
被上訴人辯稱
社建公司經(jīng)本院依法公告?zhèn)鲉疚吹酵⒓釉V訟，亦未提交書(shū)面答辯材料。
一審原告訴稱
郭姝利向一審法院起訴請(qǐng)求：1.社建公司立即為郭姝利辦理房地產(chǎn)權(quán)證（案涉房屋地址：廣州市黃埔區(qū)鶴景路375號(hào)大院5號(hào)x房）；2.社建公司從2016年9月26日起至辦好房地產(chǎn)權(quán)證之日止，每日按購(gòu)房款917640元的萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向郭姝利支付違約金；3.判令社建公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年5月19日，社建公司（甲方）與郭姝利（乙方）簽訂《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》（以下簡(jiǎn)稱《商品房預(yù)售合同》），約定：乙方所購(gòu)商品房為鶴景路375號(hào)大院5號(hào)商業(yè)住宅樓（自編5號(hào)）4層x號(hào)房，房屋地址為黃埔區(qū)鶴景路375號(hào)大院5號(hào)x房，房屋建筑面積為67.46平方米，房?jī)r(jià)款總金額為917640元。首期款自本預(yù)售合同網(wǎng)上簽訂之日起，支付全部房?jī)r(jià)款的44.42%，金額407640元。除首期款外，剩余房款金額510000元，須于2014年6月9日前申請(qǐng)辦理銀行按揭手續(xù)，并按照按揭方式付款。第十條逾期付款的違約責(zé)任約定，一次性付款、分期付款及按揭付款的情形下，如乙方未能按照買賣合同第八條約定的期限將應(yīng)付房款支付至預(yù)售款監(jiān)控賬號(hào)，甲方有權(quán)要求乙方每日按總房?jī)r(jià)款/未支付房?jī)r(jià)款/未支付首期房?jī)r(jià)款的0.05%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。第十三條房屋交付約定，甲方應(yīng)當(dāng)在2016年2月28日前將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付乙方使用。第十四條延期交房的違約責(zé)任，甲方如未能按本合同規(guī)定的期限交房，按下列第1種方式處理：1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過(guò)180日，甲方應(yīng)自本合同第十三條約定的交付日期的次日起至實(shí)際交付之日止，每日按總房?jī)r(jià)款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金，本合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)180日后，乙方有權(quán)單方面解除合同。乙方要求解除合同的，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在收到通知之日起30日內(nèi)（不超過(guò)30日）退還乙方已支付房?jī)r(jià)款并支付利息，同時(shí)按該商品房總價(jià)款的10%向乙方支付違約金，違約金不足以補(bǔ)償乙方實(shí)際損失的，甲方應(yīng)補(bǔ)償其差額。乙方要求繼續(xù)履行的，合同繼續(xù)履行，甲方應(yīng)按本合同第十三條約定的交房日期的次日起至實(shí)際交付之日止，每日按總房?jī)r(jià)款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。第十九條，規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更第三款約定，乙方要求解除買賣合同的，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在收到乙方解除合同通知之日起30日內(nèi)（不超過(guò)30日）退還乙方已支付房?jī)r(jià)款并支付利息，同時(shí)按該商品房總價(jià)款的10%向乙方支付違約金，違約金不足以補(bǔ)償乙方實(shí)際損失的，甲方應(yīng)補(bǔ)償其差額。第二十一條產(chǎn)權(quán)登記約定，甲方應(yīng)在該商品房項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格之日起90日內(nèi)，申請(qǐng)?jiān)撋唐贩宽?xiàng)目的房地產(chǎn)初始登記。雙方選擇乙方委托甲方辦理的方式為乙方辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》，甲方應(yīng)當(dāng)在該商品房交付之日起210個(gè)工作日內(nèi)（不超過(guò)210個(gè)工作日）到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為乙方辦妥產(chǎn)權(quán)登記，并將以乙方為產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證交付乙方。在此情況下，乙方應(yīng)當(dāng)在收到甲方書(shū)面通知后7個(gè)工作日內(nèi)向甲方提供房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求的、需乙方提供的證件資料。若甲方未在規(guī)定時(shí)間或上述約定的期限內(nèi)與乙方申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，乙方可以按照《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》的規(guī)定，單方向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)移登記。第二十二條遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任約定，2.乙方委托甲方辦理產(chǎn)權(quán)登記的，如因甲方未履行相關(guān)義務(wù)造成乙方不能按本合同第二十一條約定期限辦妥并取得《房地產(chǎn)權(quán)證》的，甲方應(yīng)自逾期之日的次日開(kāi)始，每日按該商品房總價(jià)款的0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金；逾期達(dá)到120日的，則乙方有權(quán)在該120日屆滿之日起半年內(nèi)解除合同。乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，甲方應(yīng)當(dāng)自逾期之日的次日起至乙方實(shí)際取得《房地產(chǎn)權(quán)證》之日止，每日按該商品房總價(jià)款的0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。
雙方于同日還簽訂了《商品房預(yù)售合同》附件七補(bǔ)充協(xié)議，約定：第四條產(chǎn)權(quán)辦理，關(guān)于買賣合同第二十一條的補(bǔ)充約定，甲乙雙方就產(chǎn)權(quán)登記進(jìn)一步約定如下：乙方在辦理房地產(chǎn)權(quán)證前必須向甲方付清全部房款及稅費(fèi)（包括但不限于按《商品房買賣合同》第十八條約定因面積差異而產(chǎn)生的差價(jià)及稅費(fèi)），并且在甲方規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向甲方提交辦產(chǎn)權(quán)所需的相符的有關(guān)資料和證明文件，否則導(dǎo)致延遲辦證的相關(guān)責(zé)任，由乙方自行承擔(dān)。第八條其他事項(xiàng)約定，2.買賣合同第十四條、第十九條、第二十二條所涉違約金比例全部統(tǒng)一變更為萬(wàn)分之一。
2014年6月26日，郭姝利取得粵房地預(yù)登穗字第××號(hào)《房地產(chǎn)預(yù)告登記證明》，郭姝利為案涉房屋的預(yù)告登記權(quán)利人，預(yù)告登記義務(wù)人為社建公司，預(yù)告登記業(yè)務(wù)種類為預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。
社建公司于2014年7月31日向郭姝利開(kāi)具917640元的售房款發(fā)票。郭姝利稱社建公司于2016年3月28日將案涉房屋交付其使用。
郭姝利主張其通過(guò)銀行按揭貸款方式于2014年7月20日已經(jīng)將案涉房屋的購(gòu)房款支付完畢，并提交了相關(guān)的繳納房款的銀行支付憑證及刷卡記錄等予以證實(shí)。陳述其向社建公司交納了代收的契稅，并已向廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心繳交了專項(xiàng)維修基金。為此，其提交社建公司于2014年5月12日開(kāi)具的《收據(jù)》作為證據(jù)，《收據(jù)》載明“今收到郭姝利交來(lái)鶴林苑5號(hào)樓5梯401房契稅9177元”。
一審法院于2019年4月28日向廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)函詢問(wèn)案涉房屋的權(quán)屬情況及辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶是否存在障礙。2019年6月3日，廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心回函稱“案涉房屋涉及項(xiàng)目為鶴林苑商業(yè)住宅樓（自編5號(hào)），開(kāi)發(fā)企業(yè)為社建公司，該項(xiàng)目領(lǐng)取預(yù)售許可證20010099號(hào)，并經(jīng)穗國(guó)土規(guī)劃驗(yàn)【2016】163號(hào)同意規(guī)劃驗(yàn)收，項(xiàng)目整體尚未辦理首次登記。你院向我局送達(dá)過(guò)戶的協(xié)執(zhí)文書(shū)后，若房屋不存在查封或其他限制轉(zhuǎn)移的情形，在符合相關(guān)法律法規(guī)、政策，提交資料齊全的情況下，申請(qǐng)人可持生效的法律文書(shū)和協(xié)執(zhí)回執(zhí)等資料申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記”。
郭姝利在訴訟中表示：一、辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中如產(chǎn)生相關(guān)稅費(fèi)，同意先由郭姝利承擔(dān)。二、清楚可能存在無(wú)法辦證以及產(chǎn)生其他費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)一審法院釋明后仍堅(jiān)持訴訟請(qǐng)求，如無(wú)法辦證，將另行主張權(quán)利。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，社建公司經(jīng)一審法院依法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭應(yīng)訴，視為其放棄抗辯權(quán)，一審法院在依法審核郭姝利提交的證據(jù)基礎(chǔ)上對(duì)本案進(jìn)行裁判。
郭姝利與社建公司于2014年5月19日簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。
關(guān)于逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)違約金問(wèn)題。本案中，郭姝利已依照《商品房預(yù)售合同》的約定按期支付完畢案涉房屋的所有購(gòu)房款及相應(yīng)稅費(fèi)，已依約履行了合同義務(wù)。社建公司于2016年3月28日將案涉房屋交付郭姝利使用，其亦應(yīng)當(dāng)按照合同約定于商品房交付后210個(gè)工作日即2017年2月3日前為郭姝利辦理產(chǎn)權(quán)登記，但直至本案一審?fù)徶?，社建公司仍未履行上述合同義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)按照合同約定自逾期之日的次日開(kāi)始向郭姝利支付違約金。雖社建公司與郭姝利簽訂的買賣合同補(bǔ)充協(xié)議變更逾期辦證的違約金標(biāo)準(zhǔn)為0.01%，但上述關(guān)于變更逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)所涉買賣合同條款為社建公司逾期交房、變更設(shè)計(jì)規(guī)劃、逾期辦證的違約責(zé)任，而對(duì)第十條郭姝利逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)仍按0.05%計(jì)算，二者對(duì)比顯失公平，故上述補(bǔ)充協(xié)議中變更逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)的條款屬于加重對(duì)方責(zé)任、減輕自身義務(wù)的條款，對(duì)雙方并無(wú)約束力。但鑒于郭姝利在本案中主張按每日0.01%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期辦證違約金，系其對(duì)自己民事權(quán)利的合法處分，一審法院予以支持。因此，社建公司向郭姝利支付逾期辦證違約金，以917640元為基數(shù)，按每日0.01%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從2017年2月4日起計(jì)至實(shí)際辦理房屋權(quán)屬證書(shū)之日止。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，違約金具有補(bǔ)償性質(zhì)，因此，逾期辦證違約金應(yīng)以917640元為限。
關(guān)于辦理案涉房屋權(quán)屬證書(shū)的問(wèn)題。根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局的復(fù)函可知案涉房屋尚未辦理首次登記，而依照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條第二款的規(guī)定“未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記”。因此，只有在辦理首次登記后，案涉房屋才具備辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的法定條件。依據(jù)《商品房預(yù)售合同》第二十二條約定，如逾期辦證達(dá)到120日的，則郭姝利有權(quán)在該120日屆滿之日起半年內(nèi)解除合同。但經(jīng)一審法院釋明，郭姝利仍堅(jiān)持其訴訟請(qǐng)求，故對(duì)于郭姝利要求社建公司為其辦理案涉房屋權(quán)屬證書(shū)的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以駁回。郭姝利可待案涉房屋具備辦證條件后另循法律途徑主張權(quán)利。
一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條的規(guī)定，于2019年10月29日作出如下判決：一、廣州社建房地產(chǎn)投資有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向郭姝利支付逾期辦證的違約金（違約金以917640元為基數(shù)，按每日0.01%的標(biāo)準(zhǔn)，從2017年2月4日起計(jì)至實(shí)際辦理房屋權(quán)屬證書(shū)之日止；逾期辦證違約金應(yīng)以917640元為限）；二、駁回郭姝利的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1934元，由廣州社建房地產(chǎn)投資有限公司負(fù)擔(dān)。
本院查明
本院二審期間，各方當(dāng)事人沒(méi)有提交新的證據(jù)。經(jīng)審理查明，一審法院查明事實(shí)部分基本無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理，當(dāng)事人沒(méi)有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審法院違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國(guó)家利益、社會(huì)利益、他人合法權(quán)益的除外?！敝?guī)定，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：郭姝利要求社建公司為其辦理案涉房屋房地產(chǎn)權(quán)證的主張是否成立。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！薄恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外?！备鶕?jù)本案查明的事實(shí)，案涉房屋所在項(xiàng)目整體尚未辦理首次登記，依照前述《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條第二款的規(guī)定，案涉房屋尚未具備辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記的條件，由此可見(jiàn)，案涉房屋存在前述合同法第一百一十條第一項(xiàng)規(guī)定的“法律上或者事實(shí)上不能履行”的情形，一審法院駁回郭姝利要求社建公司為其辦理案涉房屋權(quán)屬證書(shū)的訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。郭姝利可待案涉房屋具備辦證條件后再循法律途徑主張權(quán)利。
綜上所述，郭姝利的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人郭姝利負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 李靜
審判員 張怡
審判員 余盾
二〇二〇年七月二十九日
書(shū)記員 賈妍
