審理法院：北京市第二中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）京02民終6727號(hào)
案件類(lèi)型：民事 判決
審判日期：2020-07-30
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人王少航因與上訴人中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中鐵嘉業(yè)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2019）京0111民初24666號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年7月20日立案后，依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱(chēng)
王少航上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第二項(xiàng)，依法改判。事實(shí)和理由：商品房預(yù)售合同約定如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人未能在商品房交付之日起750日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。在商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議的第四條明確約定，房屋交付日期變更為實(shí)際通知的交付起始日期。本人已于2017年3月18日向中鐵嘉業(yè)公司交付了相關(guān)費(fèi)用并辦理了房屋交付手續(xù)，故按照上述約定，房屋交付時(shí)間應(yīng)為2017年3月18日，
因此在計(jì)算房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)從2017年3月18日起算750日，即中鐵嘉業(yè)公司應(yīng)在2019年4月8日前辦理完成轉(zhuǎn)移登記，實(shí)際違約天數(shù)應(yīng)為143天。一審法院采信中鐵嘉業(yè)公司關(guān)于上述條款中商品房交付之日為合同約定的2017年6月30日的主張，認(rèn)定實(shí)際逾期辦理轉(zhuǎn)移登記的天數(shù)是錯(cuò)誤的。
被上訴人辯稱(chēng)
中鐵嘉業(yè)公司辯稱(chēng)，不同意王少航的上訴意見(jiàn)，堅(jiān)持我公司的上訴意見(jiàn)。
上訴人訴稱(chēng)
中鐵嘉業(yè)公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，依法改判駁回王少航的訴訟請(qǐng)求或酌減違約金；由王少航承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：第一、一審法院對(duì)案件事實(shí)審理不清。1.我公司積極履行合同，不存在明顯過(guò)錯(cuò)。雙方簽約后我公司依約向王少航交付了房屋，王少航已經(jīng)完全的占有、使用該商品房，完全實(shí)現(xiàn)了合同目的。雖然我公司較之合同約定的時(shí)間遲延233天完成房屋初始登記，但是我公司作為房屋所在物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)者已按照相關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)所涉的房屋初始登記向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行了申報(bào)，遲延完成房屋初始登記并非因我公司原因所致，并且在完成了房屋初始登記后，我公司僅用了9天的時(shí)間便為王少航辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，較之合同約定的時(shí)間僅遲延40天，據(jù)此也不難看出我公司并非是主觀上消極履行合同義務(wù)，而是一直積極履行合同義務(wù)。2.合同損失應(yīng)以實(shí)際損失為前提，本案中我公司雖然遲延履行了合同約定的房屋初始登記義務(wù)及所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，但王少航并未因此受到任何損失。相反，王少航當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)該房屋的單價(jià)為19348.99元/m，根據(jù)二手房交易平臺(tái)顯示，該房屋現(xiàn)價(jià)為24238元/m，較之購(gòu)買(mǎi)時(shí)已有了大幅的增值，王少航不僅未受損失反而獲得了更多的收益。第二、一審法院對(duì)由同一違約行為導(dǎo)致的兩種違約后果進(jìn)行了雙重評(píng)價(jià)和雙重處罰，違反了民事訴訟法律的公平原則且適用法律錯(cuò)誤。1.一審判決違反合同法關(guān)于違約金的相關(guān)規(guī)定，與合同法立法意圖相背離?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第114條第2款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?9條規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。根據(jù)上述法律規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)合同法對(duì)違約金的規(guī)定是以補(bǔ)償性為主，以懲罰為輔，同時(shí)強(qiáng)調(diào)違約金金額以實(shí)際損失為基礎(chǔ)。一審判決明顯與立法意圖不符。2.一審判決不僅沒(méi)有對(duì)違約金依法予以調(diào)整，而且對(duì)同一協(xié)議中的違約行為進(jìn)行了雙重懲罰，導(dǎo)致合同中我公司一方明顯受損，顯失公平。退一步講，即使認(rèn)定我公司在合同履行過(guò)程中未按時(shí)辦理完成房屋初始登記及所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是因我公司原因?qū)е碌模蚍课莩跏嫉怯浥c所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記系由同一行為所致，與所有權(quán)人直接利益相關(guān)的為所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。我公司行為并未給王少航造成任何損失，追究違約不應(yīng)當(dāng)脫離實(shí)際損失并進(jìn)行雙重處罰。否則以此形成的判決，勢(shì)必有違公平原則，并且與立法目的不符。綜上，懇請(qǐng)二審法院能夠根據(jù)本案所涉合同的實(shí)際履行情況、我公司過(guò)錯(cuò)程度、王少航獲利情況等因素，依法撤銷(xiāo)一審判決并予以改判，以實(shí)現(xiàn)公平公正的司法理念。
被上訴人辯稱(chēng)
王少航答辯稱(chēng)，不同意中鐵嘉業(yè)公司的上訴意見(jiàn)，堅(jiān)持我的上訴意見(jiàn)。
一審原告訴稱(chēng)
王少航向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令中鐵嘉業(yè)公司向王少航支付逾期辦理房屋所在樓棟初始登記違約金21708.4元、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記違約金15000元；2.訴訟費(fèi)由中鐵嘉業(yè)公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年9月19日，王少航（買(mǎi)受人）與中鐵嘉業(yè)公司（出賣(mài)人）簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》（住宅類(lèi)），約定王少航購(gòu)買(mǎi)中鐵嘉業(yè)公司開(kāi)發(fā)的位于房山區(qū)城關(guān)街道圣水嘉名小區(qū)YF07-007地塊19#住宅樓20層1單元-2003號(hào)房屋一套。該房屋預(yù)測(cè)建筑面積共61.68平方米，房屋總價(jià)款941135元，付款方式為首付款加貸款方式付款。合同約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前向買(mǎi)受人交付該商品房；應(yīng)當(dāng)在2018年12月31日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣(mài)人的責(zé)任未能在約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之一的違約金。商品房交付使用后，買(mǎi)受人同意委托出賣(mài)人或其指定的第三方向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用1000元。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人未能在商品房交付之日起750日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買(mǎi)受人全部已付款，并按照中國(guó)人民銀行公布的同期活期存款利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，自買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之一的違約金。該合同對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)同時(shí)進(jìn)行了約定。
合同簽訂后，王少航向中鐵嘉業(yè)公司支付了全部購(gòu)房款943844元，中鐵嘉業(yè)公司于2017年3月18日向王少航交付了房屋。涉案房屋所在樓棟于2019年8月21日辦理了初始登記，涉案房屋于2019年8月29日辦理了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，王少航與中鐵嘉業(yè)公司在自愿基礎(chǔ)上簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，全面適當(dāng)?shù)匦惺箼?quán)利、履行義務(wù)。中鐵嘉業(yè)公司未在合同約定期間辦理房屋所在樓棟初始登記和房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于逾期辦理房屋所在樓棟初始登記違約金，合同約定中鐵嘉業(yè)公司應(yīng)于2018年12月31日前辦理房屋所在樓棟初始登記，而實(shí)際于2019年8月21日才辦理完畢，且中鐵嘉業(yè)公司的舉證不足以證明其存在免責(zé)或減輕責(zé)任的情形，故中鐵嘉業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)向王少航支付逾期辦理房屋所在樓棟初始登記的違約金。
對(duì)于逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金問(wèn)題，合同約定如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人未能在商品房交付之日起750日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，買(mǎi)受人不退房，則自買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之一的違約金。訴訟中，雙方爭(zhēng)議所在為推算750日的基準(zhǔn)日應(yīng)為合同約定的交房截止日，還是實(shí)際交房日。因本案中鐵嘉業(yè)公司屬于在合同約定的交房期限屆滿(mǎn)前交房，中鐵嘉業(yè)公司不應(yīng)因提前交房行為而喪失辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的期限利益，故應(yīng)當(dāng)以合同約定的交房截止日作為推算750日的基準(zhǔn)日。經(jīng)計(jì)算，中鐵嘉業(yè)公司存在逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的違約行為，且其提交的證據(jù)不足以證明應(yīng)當(dāng)免除或減輕其責(zé)任，故中鐵嘉業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)向王少航支付逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金。
綜上，王少航要求中鐵嘉業(yè)公司支付兩項(xiàng)違約金的請(qǐng)求，理由正當(dāng)，法院予以支持，違約金的具體數(shù)額法院根據(jù)合同約定依法計(jì)算確認(rèn)。對(duì)于中鐵嘉業(yè)公司合理的抗辯意見(jiàn)，法院予以采納；不合理的抗辯意見(jiàn)，法院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百一十四條第一款規(guī)定，判決：一、中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向王少航支付逾期辦理房屋所在樓棟初始登記違約金21708.4元；二、中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向王少航支付逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金3869.76元；三、駁回王少航的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。一審法院認(rèn)定的事實(shí)，有相關(guān)證據(jù)佐證，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，綜合雙方的訴辯意見(jiàn)和審理情況，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)可以歸納為：一、一審法院判決中鐵嘉業(yè)公司按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)向王少航支付違約金而未酌減是否恰當(dāng)；二、逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金中推算750日的基準(zhǔn)日應(yīng)為合同約定的交房截止日，還是實(shí)際交房日。
對(duì)于焦點(diǎn)一，王少航與中鐵嘉業(yè)公司簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)依約履行。該合同中約定，中鐵嘉業(yè)公司應(yīng)在2018年12月31日前取得商品房所在樓棟的權(quán)屬證明；應(yīng)在商品房交付之日起750日內(nèi)完成房屋所有權(quán)證書(shū)的代辦義務(wù)，且對(duì)開(kāi)發(fā)商違反上述約定違約責(zé)任如何承擔(dān)以及違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)分別進(jìn)行了明確約定。但商品房所在樓棟于2019年8月21日辦理初始登記，涉案房屋于2019年8月29日辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，構(gòu)成違約，應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。中鐵嘉業(yè)公司上訴稱(chēng)其違約非其公司原因所致，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但并未提供充分證據(jù)予以證明。中鐵嘉業(yè)公司稱(chēng)其違約并未給王少航造成實(shí)際損失，合同約定的違約金過(guò)高，法院應(yīng)予調(diào)整，依據(jù)不足。一審法院結(jié)合雙方舉證質(zhì)證情況并遵循意思自治原則判決中鐵嘉業(yè)公司按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，并無(wú)不當(dāng)。
對(duì)于焦點(diǎn)二，中鐵嘉業(yè)公司在合同約定的交房期限屆滿(mǎn)前交房，中鐵嘉業(yè)公司不應(yīng)因其提前交房行為而喪失辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的期限利益，故一審以合同約定的交房截止日作為推算750日的基準(zhǔn)日，亦無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，中鐵嘉業(yè)公司、王少航的上訴請(qǐng)求均不能成立，均應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1436元，由中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司和王少航各負(fù)擔(dān)718元（均已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 王艷芳
審判員 李蔚林
審判員 王 元
二〇二〇年七月三十日
法官助理 姬 雷
書(shū)記員 梁 佳
