審理法院：廣州市中級人民法院
案號：（2020）粵01民終10795號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-08-21
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人廣州市番禺圻潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱圻潤公司）因與被上訴人廖金洪、楊柳柳商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省廣州市番禺區(qū)人民法院（2019）粵0113民初8778號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年5月25日立案后，依法組成合議庭，經(jīng)雙方當(dāng)事人同意進(jìn)行書面審理?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
圻潤公司上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回廖金洪、楊柳柳全部訴訟請求；2.廖金洪、楊柳柳承擔(dān)本案一、二審全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》補(bǔ)充協(xié)議第9條第二款分別約定了廖金洪、楊柳柳不符合銀行貸款要求，按揭不獲批準(zhǔn)和按揭獲批準(zhǔn)但遲延付款兩種情形，并對上述兩種情況約定了不同的法律后果。一審判決認(rèn)為后者的法律后果是針對第一種情形，即逾期付款違約責(zé)任是針對廖金洪、楊柳柳不符合銀行貸款的要求，按揭不獲批準(zhǔn)的情形屬于對條款錯誤理解?！稄V州市商品房買賣合同(預(yù)售)》(下簡稱房屋買賣合同)補(bǔ)充協(xié)議第9條第二款原文為“如因乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求(包括但不限于因其有銀行貸款不良記錄，或已有貸款或不按時(shí)提供按揭銀行要求補(bǔ)充的按揭材料等)而導(dǎo)致按揭申請不獲批準(zhǔn)，乙方應(yīng)在接到甲方書面通知之日起7天內(nèi)向甲方支付未獲批準(zhǔn)按揭貸款的全額房價(jià)款。甲方未能在簽訂本合同之日起兩個(gè)月內(nèi)收到商業(yè)銀行按揭放款、簽訂本合同之日起三個(gè)月內(nèi)收到公積金、組合銀行按揭放款，乙方均應(yīng)在該期限屆滿之日起15天內(nèi)向甲方付清全部房價(jià)款，否則每逾期一天，甲方有權(quán)按乙方應(yīng)付未付款總額的0.05％向乙方收取違約金。如乙方逾期未能付清全部房價(jià)款超過30天即視為乙方放棄購買該房產(chǎn)，甲方有權(quán)解除本合同，乙方應(yīng)按總房價(jià)款的30％向甲方支付違約金，乙方已付手續(xù)費(fèi)不予退回”。上述條款第一句和第二句之間以“?！弊鳛殚g隔，而一審判決引用該句時(shí)是以“；”作為間隔，意圖使第一句表達(dá)的“按揭不獲批準(zhǔn)的情形”與“按揭獲批準(zhǔn)但遲延付款的情形”產(chǎn)生混淆，明顯錯誤。通過對上述條款的組成進(jìn)行分析，第一句和第二句分別由“事實(shí)前提”和“法律效果”構(gòu)成一個(gè)完整的句子。第一句的事實(shí)前提是“按揭未獲批準(zhǔn)”，法律后果是“7天內(nèi)付清購房款”。第二句的事實(shí)前提是“按揭獲批準(zhǔn)但遲延付款”，法律后果是“廖金洪、楊柳柳應(yīng)當(dāng)在期限屆滿15天內(nèi)付清全部房價(jià)款，若逾期支付，應(yīng)向圻潤公司支付每日萬分之五的違約金”。一審判決認(rèn)定整個(gè)條款只存在“乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求，按揭未獲批準(zhǔn)”一種情形，明顯屬于邏輯錯誤，否定了該條款的真實(shí)意思。房屋買賣合同的訂立目的，對于購房者來講是按時(shí)獲取房屋，對于開發(fā)商來講是及時(shí)獲得購房款。根據(jù)交易習(xí)慣，開發(fā)商與購房者在房屋買賣合同中分別約定遲延交樓與遲延付款違約責(zé)任，目的是為了分別約束遲延交樓和遲延付款行為。上述條款訂立的目的就是為了約束購房者按時(shí)支付購房款。一審判決認(rèn)定只有“乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求”才承擔(dān)違約責(zé)任，屬于未按照合同目的對條款進(jìn)行了錯誤解釋。二、一審判決認(rèn)定“圻潤公司就涉訴房屋將可能會收取兩次的剩余款項(xiàng)”，屬于對未發(fā)生事宜的主觀推斷，并以此推斷圻潤公司不能依據(jù)合同約定要求廖金洪、楊柳柳支付剩余購房款，明顯錯誤。（一）廖金洪、楊柳柳按照合同約定補(bǔ)足購房款，不會使圻潤公司重復(fù)收取剩余購房款。一旦廖金洪、楊柳柳補(bǔ)足購房款，圻潤公司、廖金洪、楊柳柳與貸款銀行經(jīng)過對接，貸款銀行不會再對購房尾款進(jìn)行代付。（二）即使廖金洪、楊柳柳在支付購房尾款后，貸款銀行另行將購房尾款向圻潤公司支付，此時(shí)需要解決的是圻潤公司向廖金洪、楊柳柳返還多出房款的問題，不影響及否認(rèn)廖金洪、楊柳柳應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行付款行為。（三）一審判決認(rèn)定“雙方?jīng)]有約定這種情形下可辦理變更收款賬戶手續(xù)”錯誤。廖金洪、楊柳柳補(bǔ)足的購房款，依法仍支付至監(jiān)管賬戶，不存在變更收款賬戶問題。（四）一審判決“如按圻潤公司對該條款的理解，明顯與商品房銷售的交易習(xí)慣不符，也有違誠實(shí)信用原則”認(rèn)定錯誤。（1）在商品房買賣合同中，購房者應(yīng)及時(shí)、按時(shí)支付購房款。合同約定一定期限內(nèi)貸款銀行未放款，購房者應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足購房尾款常見于眾多一手房、二手房交易合同，其目的是為了保障出賣人及時(shí)收取購房款。約定逾期付款責(zé)任才是符合房屋買賣交易習(xí)慣。（2）出賣人逾期交樓，向購房者支付逾期交樓違約金；購房者逾期付款，向出賣人支付逾期付款違約金。兩者互為權(quán)利義務(wù)統(tǒng)一結(jié)合。按照一審判決的理解，只有出賣人的違約責(zé)任，購房者無須承擔(dān)任何責(zé)任，這種理解和認(rèn)定違背了誠實(shí)信用原則。三、違約責(zé)任的產(chǎn)生以違約事實(shí)的成就為觸發(fā)點(diǎn)，違約責(zé)任的產(chǎn)生不以主觀過錯為構(gòu)成要件。同時(shí)，合同外第三人原因造成的違約，也應(yīng)由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)定廖金洪、楊柳柳在辦理按揭手續(xù)時(shí)沒有過錯，所以無須承擔(dān)房屋買賣合同約定的逾期付款違約責(zé)任，明顯錯誤。（一）根據(jù)（下稱）第一百零七條、一百二十一條的規(guī)定，違約行為遵循嚴(yán)格責(zé)任原則，以條件成就作為違約責(zé)任產(chǎn)生的觸發(fā)點(diǎn)，不考慮主觀原因及過錯因素。（二）在個(gè)人按揭住房貸款中，銀行與購房者之間為借貸關(guān)系，購房者與開發(fā)商之間為買賣關(guān)系。銀行根據(jù)與購房者之間簽訂的貸款合同將按揭款項(xiàng)代購房者付給開發(fā)商，而購房者根據(jù)與開發(fā)商之間簽訂的買賣合同承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。結(jié)合本案，除非不可抗力或者雙方約定的免責(zé)事由，否則任何原因?qū)е碌你y行未按圻潤公司與廖金洪、楊柳柳簽訂的房屋買賣合同約定的時(shí)間支付房款，均應(yīng)由房屋買賣合同當(dāng)事人廖金洪、楊柳柳承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。四、房屋買賣合同法律關(guān)系中，開發(fā)商的主要權(quán)利是收取房款，主要義務(wù)是交付房屋；購房者的主要權(quán)利是取得房屋，主要義務(wù)是支付房款。這一權(quán)利義務(wù)是統(tǒng)一對等的。一審法院否決開發(fā)商有權(quán)收取購房者遲延付款違約金的權(quán)利明顯錯誤。（一）圻潤公司與廖金洪、楊柳柳簽訂的《廣州市商品房買賣合同》中約定了房屋交付的時(shí)間和逾期交房的違約責(zé)任，同時(shí)也約定了購房款支付的時(shí)間及逾期支付購房款的違約責(zé)任，雙方均應(yīng)遵守。（二）房屋買賣合同法律關(guān)系是民事法律關(guān)系，作為房屋買賣合同的主體，開發(fā)商和購房者是平等主體。這種平等在本案中應(yīng)體現(xiàn)在不應(yīng)當(dāng)視開發(fā)商為強(qiáng)勢地位，購房者為弱勢地位，否認(rèn)平等主體雙方簽訂的民事合同關(guān)于交樓及付款這一對應(yīng)權(quán)利義務(wù)的約定。（三）在商品房買賣合同中，開發(fā)商與購房者約定在一定期限內(nèi)銀行未放款，購房者應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足購房尾款常見于眾多一手房、二手房交易，其目的是為了保障出賣人及時(shí)收取購房款。一審判決認(rèn)定廖金洪、楊柳柳無須承擔(dān)遲延付款責(zé)任意味著房屋買賣交易市場上所有房屋買賣合同中關(guān)于逾期付款違約責(zé)任條款均不能適用，無論購房者逾期多長時(shí)間，出賣人均不能主張對方的違約責(zé)任，有失公平。請二審依法判決撤銷一審判決，改判支持圻潤公司的上訴請求。
被上訴人辯稱
廖金洪、楊柳柳共同辯稱：一、廖金洪、楊柳柳沒有違約。雙方簽訂的商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議第九條約定是因廖金洪、楊柳柳自身原因不符合銀行要求而導(dǎo)致按揭申請不獲批準(zhǔn)的情況下，才需要按上述條款約定的時(shí)間付清房價(jià)款。廖金洪、楊柳柳符合銀行貸款的條件，故圻潤公司不能適用上述條款的約定作為廖金洪、楊柳柳違約的法律依據(jù)。二、廖金洪、楊柳柳與圻潤公司簽訂合同后，已經(jīng)積極、及時(shí)配合圻潤公司指定的代理人去辦理貸款手續(xù)，銀行何時(shí)放款完全不由廖金洪、楊柳柳控制。三、圻潤公司延期交樓是事實(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
一審原告訴稱
廖金洪、楊柳柳于2019年7月12日向一審法院提起本案訴訟，請求判令：1.圻潤公司向廖金洪、楊柳柳支付延期交房違約金67035元（購房款總金額1570268元×5%－圻潤公司已經(jīng)支付的違約金11478.4元）；2.本案全部訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由圻潤公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
圻潤公司對位于廣州市番禺區(qū)涉訟商品房具備預(yù)售資格。
2015年12月13日，圻潤公司為甲方（賣方）與廖金洪、楊柳柳為乙方（買方）簽訂《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》，其中約定乙方向甲方購買位于廣州市番禺區(qū)涉訟房屋（以下簡稱涉訴房屋）；涉訴房屋總樓價(jià)為1570268元；乙方以按揭貸款方式付款，自本預(yù)售合同網(wǎng)上簽訂之日支付480268元；剩余房款1090000元須于2015年12月20日前申請辦理銀行按揭手續(xù)，并按照按揭方式付款；按揭銀行是中國建設(shè)銀行股份有限公司廣州番禺支行（以下簡稱建行番禺支行）；甲方代理乙方辦理手續(xù)：乙方在簽定本合同并支付首期款后7日內(nèi)，將申請銀行按揭貸款需由乙方提供的證件資料交付甲方或甲方指定的第三人；乙方自行辦理按揭貸款手續(xù)：甲方應(yīng)在乙方支付首期款后七日內(nèi)，將乙方申請銀行按揭貸款需由甲方提供的證件資料交付乙方或乙方指定的第三人；預(yù)售款監(jiān)控銀行：建行番禺海倫堡支行；甲方代理乙方辦理按揭貸款或甲方指定按揭銀行的，甲方應(yīng)要求按揭銀行在發(fā)放貸款時(shí)將全部按揭貸款直接劃入預(yù)售款監(jiān)控賬戶，不得放入其它賬戶；乙方自行辦理按揭貸款的，乙方應(yīng)要求按揭銀行在發(fā)放貸款時(shí)將全部按揭貸款直接劃入預(yù)售款監(jiān)控賬戶；甲方應(yīng)于2016年5月31日前向乙方交付涉訴房屋；由于甲方原因，導(dǎo)致未能按期交付的，則按逾期時(shí)間，分別處理（每日支付違約金只能選擇其中一個(gè)計(jì)算方式，不得重復(fù)、累加計(jì)算）：（1）逾期不超過180日，自本合同第十三條約定的最后交付期限的第2日起至實(shí)際交付之日止，甲方每日按該商品房總房價(jià)款的0.05%向乙方支付違約金（最高不超過總房價(jià)的5%），本合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過180日后，乙方有權(quán)單方解除合同，乙方要求解除合同的，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在收到乙方解除合同通知之日起30日內(nèi)，無息退還乙方已經(jīng)支付的房價(jià)款，不給予其他賠償；若乙方要求繼續(xù)履行，本合同繼續(xù)履行，自本合同第十三條約定的最后交付期限的第2日起至實(shí)際交付之日止，甲方每日按該商品房總價(jià)款的0.05%向乙方支付違約金（最高不超過總房價(jià)的5%）；等。此外，雙方在該合同中的補(bǔ)充協(xié)議還約定：本合同之“甲方代理乙方辦理按揭手續(xù)”是指甲方推薦按揭銀行予乙方，由乙方自行與按揭銀行協(xié)商、辦理按揭貸款手續(xù)；簽訂本合同后，乙方辦理按揭貸款手續(xù)的，乙方須于本合同簽訂之日起7天內(nèi)提交銀行按揭規(guī)定提供的個(gè)人資料（乙方在簽訂本合同時(shí)已全部知悉所需資料）給按揭銀行，如乙方逾期未能提供按揭銀行所需的個(gè)人按揭資料則甲方有權(quán)按乙方應(yīng)付未付款總額的0.05%向乙方收取違約金；如乙方逾期未能提供個(gè)人按揭資料超過30天即視為乙方放棄購買該房產(chǎn)，甲方有權(quán)提出解除本合同，乙方按總房價(jià)款的30%向甲方支付違約金，乙方已付手續(xù)費(fèi)不予退回；如因乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求（包括但不限于因其有銀行貸款不良記錄，或已有貸款或不按時(shí)提供按揭銀行要求補(bǔ)充的按揭資料等）而導(dǎo)致按揭申請不獲批準(zhǔn)，乙方應(yīng)在接到甲方書面通知之日起7天內(nèi)向甲方支付未獲批準(zhǔn)按揭貸款的全額房價(jià)款；甲方未能在簽訂本合同之日起兩個(gè)月內(nèi)收到商業(yè)銀行按揭放款、簽訂本合同之日起三個(gè)月內(nèi)收到公積金、組合銀行按揭放款，乙方均應(yīng)在該期限屆滿之日起15天內(nèi)向甲方付清全部房價(jià)款，否則每逾期一天，甲方有權(quán)按乙方應(yīng)付未付款總額的0.05%向乙方收取違約金；如乙方逾期未能付清全部房價(jià)款超過30天即視為乙方放棄購買該房產(chǎn)，甲方有權(quán)解除本合同，乙方應(yīng)按總房價(jià)款的30%向甲方支付違約金，乙方已付手續(xù)費(fèi)不予退回；就“房屋交付”以及“產(chǎn)權(quán)登記”雙方特別約定如下：如乙方選擇銀行按揭的，乙方在合同約定的交房期限屆滿前仍未辦妥所有的按揭手續(xù)，仍未使甲方獲得銀行按揭放款，如有違約金的，還需要交齊違約金，否則甲方不受該兩條期限的限制，有權(quán)按乙方累計(jì)逾期天數(shù)順延交樓日期及辦證日期，乙方已充分理解該風(fēng)險(xiǎn)并不得以公平原則為由向甲方主張順延期間的逾期交樓及逾期辦證違約金；等。
上述合同簽訂后，廖金洪、楊柳柳、圻潤公司分別于2016年3月7日、2016年3月8日與建行番禺支行簽訂了《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》，廣州住房公積金管理中心簽訂《住房公積金抵押貸款合同》，由廖金洪、楊柳柳以公積金、組合銀行貸款的方式向圻潤公司支付涉訴房屋的剩余房款。
圻潤公司分別于2015年12月19日、2016年8月4日向廖金洪、楊柳柳開具480268元和500000元、590000元的購房款發(fā)票。
2018年1月16日，圻潤公司向廖金洪、楊柳柳發(fā)出《關(guān)于違約金抵扣的通知書》，載明圻潤公司因延期交房需支付違約金78513.4元，因廖金洪、楊柳柳逾期付清房價(jià)款需支付違約金67035元，經(jīng)抵扣后圻潤公司向廖金洪、楊柳柳支付11478.4元。
一審?fù)徶?，雙方均確認(rèn)圻潤公司實(shí)際收取到購房尾款的時(shí)間為2016年7月28日；廖金洪、楊柳柳實(shí)際收樓的時(shí)間為2017年12月31日。
現(xiàn)雙方的爭議焦點(diǎn)是：圻潤公司未能在簽訂《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》之日起三個(gè)月內(nèi)收到公積金、組合銀行按揭放款，廖金洪、楊柳柳是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的問題。
廖金洪、楊柳柳認(rèn)為合同中關(guān)于圻潤公司在簽訂合同之日起三個(gè)月內(nèi)未收到公積金、組合銀行按揭放款其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的適用前提是因其自身?xiàng)l件不符合銀行要求，現(xiàn)其按約定委托圻潤公司指定的辦理按揭貸款手續(xù)的律師事務(wù)所辦理相關(guān)手續(xù)，且圻潤公司已收到相關(guān)的公積金、組合銀行按揭放款，故可證實(shí)圻潤公司遲延收到按揭放款并不是廖金洪、楊柳柳的個(gè)人自身原因，故其沒有違約不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。廖金洪、楊柳柳就其主張，提供了其與廣東南國德賽律師事務(wù)所（以下簡稱南國德賽律所）委托辦理繳費(fèi)事項(xiàng)的委托書、其在網(wǎng)上查詢到的其就涉訴房屋申請公積金貸款截圖，以證明其按圻潤公司的安排委托南國德賽律所辦理貸款手續(xù)，其對圻潤公司未能在合同簽訂的三個(gè)月內(nèi)收到按揭貸款不存在過錯。圻潤公司承認(rèn)其與南國德賽律師事務(wù)所有駐場合作協(xié)議，但認(rèn)為委托該律師事務(wù)所代理業(yè)主辦理按揭的各項(xiàng)手續(xù)是業(yè)主自行委托，與其沒有關(guān)聯(lián)；另其認(rèn)為合同中就該違約條款的規(guī)定是不考慮任何主觀因素、不考慮過錯，只考慮是否構(gòu)成合同條款約定的條件，一旦構(gòu)成，則要向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任；而在本合同中，圻潤公司沒有在約定期限三個(gè)月內(nèi)收到按揭貸款，廖金洪、楊柳柳就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
在小區(qū)同類業(yè)主糾紛系列案中，圻潤公司還提交其與南國德賽律所簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目駐場協(xié)議》，以證明南國德賽律所可在正太廣場項(xiàng)目駐點(diǎn)，在購房客戶自愿的情況下與購房客戶建立委托代理關(guān)系，協(xié)助購房客戶辦理《商品房買賣合同》網(wǎng)簽、銀行按揭、房屋預(yù)告登記等；其并未指定購房客戶應(yīng)與南國德賽律所建立委托代理關(guān)系，購房客戶可以自己辦理相關(guān)《商品房買賣合同》網(wǎng)簽、銀行按揭、房屋預(yù)告登記等手續(xù)，也可以委托其他單位或個(gè)人代辦上述手續(xù)。廖金洪、楊柳柳則認(rèn)為是圻潤公司指定該事務(wù)所辦理相關(guān)手續(xù)，購房者沒有選擇的余地。
本案一審訴訟過程中，廖金洪、楊柳柳還向一審法院申請開具了律師調(diào)查令。建行番禺支行出具《復(fù)函》，其中載明“暫未發(fā)現(xiàn)客戶簽訂《個(gè)人住房貸款合同》、《住房公積金抵押借款合同》的時(shí)間及履行過程中出現(xiàn)延遲情況，上述客戶不存在不配合辦理貸款手續(xù)的情形”。
一審訴訟中，廖金洪、楊柳柳申請對圻潤公司的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全，一審法院依法采取財(cái)產(chǎn)保全措施。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為：廖金洪、楊柳柳與圻潤公司簽訂的《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》是雙方真實(shí)意思表示，沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)遵照執(zhí)行。根據(jù)合同約定，圻潤公司應(yīng)于2016年5月31日將涉訴房屋交付廖金洪、楊柳柳使用，但圻潤公司直至2017年12月31日才將涉訴房屋交付給廖金洪、楊柳柳使用，已逾期交樓，雙方對此事實(shí)沒有異議，一審法院予以認(rèn)定。
現(xiàn)雙方爭議焦點(diǎn)在于：圻潤公司能否依上述合同中約定的“甲方未能在簽訂本合同之日起兩個(gè)月內(nèi)收到商業(yè)銀行按揭放款、簽訂本合同之日起三個(gè)月內(nèi)收到公積金、組合銀行按揭放款，乙方均應(yīng)在該期限屆滿之日起15天內(nèi)向甲方付清全部房價(jià)款，否則每逾期一天，甲方有權(quán)按乙方應(yīng)付未付款總額的0.05%向乙方收取違約金”和“如乙方選擇銀行按揭的，乙方在合同約定的交房期限屆滿前仍未辦妥所有的按揭手續(xù)，仍未使甲方獲得銀行按揭放款，如有違約金的，還需要交齊違約金，否則甲方不受該兩條期限的限制，有權(quán)按乙方累計(jì)逾期天數(shù)順延交樓日期及辦證日期”行使抗辯權(quán)相應(yīng)順延交樓并取得違約金。
圻潤公司提出的抗辯所引用的合同內(nèi)容實(shí)為合同中處于同一段落的相關(guān)條款的部分內(nèi)容的摘取，該段全文是：“如因乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求（包括但不限于因其有銀行貸款不良記錄，或已有貸款或不按時(shí)提供按揭銀行要求補(bǔ)充的按揭資料等）而導(dǎo)致按揭申請不獲批準(zhǔn)，乙方應(yīng)在接到甲方書面通知之日起7天內(nèi)向甲方支付未獲批準(zhǔn)按揭貸款的全額房價(jià)款；甲方未能在簽訂本合同之日起兩個(gè)月內(nèi)收到商業(yè)銀行按揭放款、簽訂本合同之日起三個(gè)月內(nèi)收到公積金、組合銀行按揭放款，乙方均應(yīng)在該期限屆滿之日起15天內(nèi)向甲方付清全部房價(jià)款，否則每逾期一天，甲方有權(quán)按乙方應(yīng)付未付款總額的0.05%向乙方收取違約金。如乙方逾期未能付清全部房價(jià)款超過30天即視為乙方放棄購買該房產(chǎn)，甲方有權(quán)解除本合同，乙方應(yīng)按總房價(jià)款的30%向甲方支付違約金，乙方已付手續(xù)費(fèi)不予退回?！?/p>
對于上述合同條款的理解，廖金洪、楊柳柳與圻潤公司各執(zhí)一詞。就該合同條款的理解，一審法院認(rèn)為，首先，該段落起句已明確為“如因乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求”，所以，該條款應(yīng)是針對乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求的情形的約定，即在“乙方自身?xiàng)l件不符合銀行要求”的前提下，“導(dǎo)致按揭申請不獲批準(zhǔn)，乙方應(yīng)在接到甲方書面通知之日起7天內(nèi)向甲方支付未獲批準(zhǔn)按揭貸款的全額房價(jià)款”。在符合這種情形下圻潤公司可向廖金洪、楊柳柳發(fā)出支付未獲批準(zhǔn)按揭貸款全額房價(jià)款的付款通知。其次，在同一段落中還約定了“甲方未能在簽訂本合同之日起兩個(gè)月內(nèi)收到商業(yè)銀行按揭放款、簽訂本合同之日起三個(gè)月內(nèi)收到公積金、組合銀行按揭放款，乙方均應(yīng)在該期限屆滿之日起15天內(nèi)向甲方付清全部房價(jià)款，否則每逾期一天，甲方有權(quán)按乙方應(yīng)付未付款總額的0.05%向乙方收取違約金”。結(jié)合合同中“甲方代理乙方辦理按揭貸款或甲方指定按揭銀行的，甲方應(yīng)要求按揭銀行在發(fā)放貸款時(shí)將全部按揭貸款直接劃入預(yù)售款監(jiān)控賬戶，不得放入其它賬戶；乙方自行辦理按揭貸款的，乙方應(yīng)要求按揭銀行在發(fā)放貸款時(shí)將全部按揭貸款直接劃入預(yù)售款監(jiān)控賬戶”的約定，如按圻潤公司對該條款的理解為其在簽訂合同之日三個(gè)月內(nèi)未能收到公積金、組合銀行按揭放款的，則廖金洪、楊柳柳應(yīng)無條件向其直接支付該全部價(jià)款的話，圻潤公司就涉訴房屋將可能會收取兩次的剩余價(jià)款，因?yàn)榘唇屹J款手續(xù)已辦理完成，相關(guān)公積金、組合銀行按揭放款定會發(fā)放到圻潤公司指定的監(jiān)管賬戶內(nèi)，雙方也沒有約定這種情形下可辦理變更收款賬戶手續(xù)，且圻潤公司也自認(rèn)與建行番禺支行簽訂有合作協(xié)議，不能隨意變更收款賬戶，故如按圻潤公司對該條款的理解，明顯與商品房銷售的交易習(xí)慣不符，也有違誠實(shí)信用原則。再次，結(jié)合雙方所簽訂合同中相關(guān)條款的約定，一審法院認(rèn)為，合同約定廖金洪、楊柳柳的付款方式為按揭方式付款，按揭銀行是和預(yù)售款監(jiān)控銀行均為建設(shè)銀行。此外，廖金洪、楊柳柳與圻潤公司還在補(bǔ)充協(xié)議中約定：本合同之“甲方代理乙方辦理按揭手續(xù)”是指甲方推薦按揭銀行予乙方，由乙方自行與按揭銀行協(xié)商、辦理按揭貸款手續(xù)；簽訂本合同后，乙方辦理按揭貸款手續(xù)的，乙方須于本合同簽訂之日起7天內(nèi)提交銀行按揭規(guī)定提供的個(gè)人資料（乙方在簽訂本合同時(shí)已全部知悉所需資料）給按揭銀行，如乙方逾期未能提供按揭銀行所需的個(gè)人按揭資料則甲方有權(quán)按乙方應(yīng)付未付款總額的0.05%向乙方收取違約金；如乙方逾期未能提供個(gè)人按揭資料超過30天即視為乙方放棄購買該房產(chǎn)，甲方有權(quán)提出解除本合同，乙方按總房價(jià)款的30%向甲方支付違約金，乙方已付手續(xù)費(fèi)不予退回。從本合同的實(shí)際履行可見，廖金洪、楊柳柳是按照雙方約定向建行番禺支行辦理按揭貸款以支付剩余的購房款，是采取“甲方代理乙方辦理按揭手續(xù)”的方式，而關(guān)于廖金洪、楊柳柳是否逾期提供按揭銀行所需的個(gè)人按揭規(guī)定的個(gè)人資料，對此圻潤公司沒有提供證據(jù)以證實(shí)。相反，建行番禺支行出具的《復(fù)函》顯示，廖金洪、楊柳柳并不存在不配合辦理貸款手續(xù)的情況。此外，2018年1月16日，圻潤公司作出的《關(guān)于違約金抵扣的通知書》確認(rèn)其延期交房需支付78513.4元違約金。也就是說，圻潤公司在履行涉案合同的過程中明確知曉違約責(zé)任在于其一方并承諾承擔(dān)違約責(zé)任，現(xiàn)以上述理由抗辯，前后不一，有違誠實(shí)信用原則，且圻潤公司自認(rèn)違約的事實(shí)與本案查明的事實(shí)相符，故一審法院對圻潤公司在本案中的抗辯理由不予采納。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十五條規(guī)定“當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。文本使用的詞句不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的目的予以解釋?！币粚彿ㄔ航Y(jié)合合同中上下文的約定、交易習(xí)慣和誠實(shí)信用原則，認(rèn)定該部分條款的適用應(yīng)以乙方自身原因造成公積金、組合銀行按揭不獲批準(zhǔn)才有這一違約后果，而本案中，圻潤公司未能舉證證實(shí)廖金洪、楊柳柳存在過錯，故一審法院對圻潤公司對該條款的理解，不予采納。因廖金洪、楊柳柳沒有逾期付款的違約行為，圻潤公司主張其可逾期交樓的抗辯和主張廖金洪、楊柳柳給付違約金的依據(jù)均不成立，一審法院對此不予支持。
鑒于圻潤公司逾期交樓超過180日已構(gòu)成違約，廖金洪、楊柳柳主張圻潤公司按照合同約定以涉案房屋總價(jià)款的5%（1570268元×5%＝78513.4元）計(jì)算違約金，符合雙方約定，沒有違反法律規(guī)定，一審法院予以支持。圻潤公司已向廖金洪、楊柳柳支付違約金11478.4元，故仍需支付違約金67035元（78513.4元-11478.4元）。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百一十四條、第一百二十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，一審法院于2019年10月30日作出如下判決：廣州市番禺圻潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向廖金洪、楊柳柳支付逾期交樓違約金67035元。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1476元、訴訟保全費(fèi)690元，均由廣州市番禺圻潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院查明
本院二審期間，雙方均無提交新證據(jù)。
本院經(jīng)二審審查，確認(rèn)一審法院查明的基本事實(shí)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒有提出請求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國家利益、社會公共利益、他人合法權(quán)益的除外”的規(guī)定，本案二審僅對當(dāng)事人提出的上訴請求進(jìn)行審查。綜合訴辯雙方的意見，本案二審爭議的焦點(diǎn)問題是：廖金洪、楊柳柳對按揭貸款的遲延發(fā)放應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。
上訴人圻潤公司從《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）補(bǔ)充協(xié)議》（下稱《補(bǔ)充協(xié)議》）第9條第二款的條款內(nèi)容、條款構(gòu)成、句號間隔、句子分析、條款目的幾方面分析，認(rèn)為一審法院對于《補(bǔ)充協(xié)議》第9條第二款約定的內(nèi)容理解錯誤，導(dǎo)致判決結(jié)果錯誤。對此本院認(rèn)為，首先，一審法院結(jié)合廖金洪、楊柳柳符合購房及貸款條件，涉案房屋按揭貸款手續(xù)系圻潤公司指定的律師事務(wù)所辦理，圻潤公司已實(shí)際收到貸款，涉案合同為圻潤公司出具的格式合同等情形，從事實(shí)和法律方面，對圻潤公司認(rèn)為《補(bǔ)充協(xié)議》條款存在文字歧義的部分進(jìn)行了充分的分析和闡述，從而認(rèn)定廖金洪、楊柳柳不應(yīng)對按揭貸款未能及時(shí)發(fā)放的后果承擔(dān)違約責(zé)任，理解正確，論理充分，判決結(jié)果于法有據(jù)，本院予以維持；其次，對于存在歧義的合同條款的理解和解釋，應(yīng)當(dāng)遵從有利于交易、符合交易習(xí)慣、公平合理的原則。如依圻潤公司的理解，無論廖金洪、楊柳柳對按揭貸款遲延發(fā)放是否存在過錯，均應(yīng)當(dāng)在約定的貸款期限到期后15日內(nèi)補(bǔ)足房款，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。其后果是圻潤公司可能收到廖金洪、楊柳柳和按揭銀行支付的兩筆房款。但合同中對此可能出現(xiàn)的后果的處理未有任何約定。圻潤公司的利益由此得到極大的保護(hù)，但對于廖金洪、楊柳柳及其他相關(guān)主體而言，交易過程更加繁瑣，亦無形中增加了交易成本，對廖金洪、楊柳柳顯然不公平。圻潤公司為出具格式合同的一方，在對合同條款理解出現(xiàn)歧義時(shí)，一審法院作出不利于圻潤公司的解釋符合法律的規(guī)定；第三，圻潤公司要求廖金洪、楊柳柳承擔(dān)貸款遲延發(fā)放的違約責(zé)任。而依照法律的規(guī)定，違約責(zé)任是指當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合合同約定而依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。廖金洪、楊柳柳已經(jīng)依照合同的約定向提供貸款的銀行提交貸款所需的資料，相關(guān)合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢。而發(fā)放貸款并非是廖金洪、楊柳柳的義務(wù)，而是圻潤公司選定合作的貸款銀行的義務(wù)。如《補(bǔ)充協(xié)議》第9條第二款約定的內(nèi)容如圻潤公司的理解，則該條款顯然是加重了廖金洪、楊柳柳的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條的規(guī)定，該條款對廖金洪、楊柳柳不產(chǎn)生法律效力。圻潤公司要求廖金洪、楊柳柳承擔(dān)按揭貸款遲延發(fā)放的違約責(zé)任無任何事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，圻潤公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1476元，由廣州市番禺圻潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 趙琦銘
審判員 黃春成
審判員 柳瑋瑋
二〇二〇年八月二十一日
書記員 陳婷婷
