審理法院：深圳市中級人民法院
案號：（2020）粵03民終14966號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-09
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人嚴(yán)珂因與上訴人深圳市向西雍睦豪庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱向西雍睦公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省深圳市羅湖區(qū)人民法院（2020)粵0303民初3169號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
上訴人嚴(yán)珂上訴請求：1.撤銷原審民事判決；2.判令向西雍睦公司支付逾期交房違約金297698元；3.判令向西雍睦公司支付逾期付款的違約金6151.18元（暫計算至2019年10月31日）；以上合計303849元；4.判令向西雍睦公司承擔(dān)本案全部訴訟費。
上訴人向西雍睦公司上訴請求：1.撤銷原審第一項民事判決；2.依法改判向西雍睦公司應(yīng)支付嚴(yán)珂逾期交房違約金人民幣102014.84元；3.依照二審判決的結(jié)果裁決由向西雍睦公司、嚴(yán)珂分擔(dān)一、二審案件受理費。
被上訴人辯稱
針對向西雍睦公司的上訴，嚴(yán)珂辯稱：向西雍睦公司提供的補充約定構(gòu)成格式條款，其內(nèi)容對嚴(yán)珂顯失公平，相關(guān)條款應(yīng)認(rèn)定為無效，向西雍睦公司逾期交房違約金應(yīng)當(dāng)按照主合同的約定按房款總價萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)計算。向西雍睦公司未就不可抗力的發(fā)生及其對項目工期的影響進(jìn)行舉證，且未履行合同約定的將不可抗力作為免責(zé)事由的通知義務(wù)，其關(guān)于不可抗力的免責(zé)主張不應(yīng)當(dāng)被支持。向西雍睦公司的上訴理由沒有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。
一審原告訴稱
嚴(yán)珂向一審法院起訴請求：1.判令向西雍睦公司支付逾期交房違約金297698元；2.判令向西雍睦公司支付逾期支付違約金的違約金6809.84元（暫計算至起訴日）；3.判令向西雍睦公司承擔(dān)本案訴訟費。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實：嚴(yán)珂與西雍睦公司于2017年12月8日簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》（以下簡稱合同），約定嚴(yán)珂購買向西雍睦公司開發(fā)的位于羅湖區(qū)××街道向西雍睦豪庭A座12B號房，房款總價4637038元。嚴(yán)珂簽約當(dāng)日向向西雍睦公司支付了首期款2327038元，余款2310000元以銀行按揭貸款支付。向西雍睦公司應(yīng)于2018年10月31日前向嚴(yán)珂交付所購買的房屋。向西雍睦公司沒有按約定交付房屋，根據(jù)合同第十二條約定，嚴(yán)珂要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，向西雍睦公司按日向嚴(yán)珂支付購房總價款萬分之四的違約金。同日，雙方簽訂補充協(xié)議（對本合同第十二條修改及補充）約定，向西雍睦公司逾期交房的違約責(zé)任，嚴(yán)珂要求繼續(xù)履行合同的，自約定交付期限屆滿之日起至實際交付之日止，向西雍睦公司按日向嚴(yán)珂支付購房總價款萬分之二的違約金。
合同簽訂后，嚴(yán)珂按約定向向西雍睦公司支付房款，但向西雍睦公司沒有按合同約定日期內(nèi)交付房屋，至2019年5月10日通知嚴(yán)珂收樓，嚴(yán)珂于2019年5月12日簽署了《收樓意見書》。向西雍睦公司已逾期交房超過90天，嚴(yán)珂為此要求向西雍睦公司支付逾期交房的違約金。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，本案系商品房買賣合同糾紛。嚴(yán)珂、向西雍睦公司雙方簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》是雙方真實意思的表示，內(nèi)容未違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。嚴(yán)珂已履行付款義務(wù)，向西雍睦公司未在合同約定期限內(nèi)將房屋交付嚴(yán)珂使用，屬違約行為。向西雍睦公司應(yīng)于2018年10月31日前交付房屋而未交付，故逾期交付房間的起算時間為2018年11月1日，向西雍睦公司于2019年5月10日通知嚴(yán)珂收房，故延遲交房時間為191天，嚴(yán)珂為此要求向西雍睦公司支付逾期交房違約金理由成立，一審法院予以準(zhǔn)許。嚴(yán)珂要求按合同第十二條約定計算違約金，即以購房總價款萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，缺乏依據(jù)。雙方在簽訂買賣合同后又簽訂補充約定，約定明確買賣合同的正文內(nèi)容與本補充約定內(nèi)容不相符的，應(yīng)以補充約定為準(zhǔn)，且補充約定第10條也注明對本合同第十二條的修改與補充。因此，對于逾期交房的違約金應(yīng)按總價款日萬分之二標(biāo)準(zhǔn)向嚴(yán)珂支付違約金，經(jīng)計算，向西雍睦公司尚欠嚴(yán)珂違約金人民幣177134.85元（4637038X0.0004X191)。嚴(yán)珂要求向西雍睦公司支付違約金的違約金，合同沒有約定，故該訴請無事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。向西雍睦公司答辯認(rèn)為遲延交房191天中，應(yīng)扣除不可抗力惡劣天氣等影響，但未能向一審法院提交相應(yīng)證據(jù)，一審法院對此答辯不予采納。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，一審法院判決：一、向西雍睦公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向嚴(yán)珂支付逾期交房違約金人民幣177134.85元。二、駁回嚴(yán)珂的其他訴訟請求。如果向西雍睦公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費人民幣2929元，由嚴(yán)珂負(fù)擔(dān)人民幣929元，向西雍睦公司負(fù)擔(dān)人民幣2000元。上述費用嚴(yán)珂已預(yù)付，向西雍睦公司承擔(dān)之?dāng)?shù)徑付嚴(yán)珂。
本院查明
經(jīng)審理查明，一審查明事實清楚，本院予以確認(rèn)。
另查明，在附件五中，第12條第③款約定，在本項目施工期間，如出現(xiàn)日均降雨量超過25mm，氣溫高于35℃以上（不含本數(shù)）、黃色及以上級別預(yù)警信號臺風(fēng)等情況，均屬于本合同第十四條所述的不可抗力。出賣人因此不能按時交付房地產(chǎn)的，不構(gòu)成違約。買賣雙方同意以當(dāng)?shù)貧庀笈_數(shù)據(jù)為依據(jù)，并于實際交付時提供證明材料。向西雍睦公司提供深圳市羅湖氣象資料第S24901331906060003號文件，證明在2017年8月1日至2018年10月31日，達(dá)到上述約定不可抗力天數(shù)為36天。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案是商品房預(yù)售合同糾紛，雙方爭議的焦點為：逾期交房違約金的計算依據(jù)和天數(shù)。對于無爭議事項，本院予以確認(rèn)。嚴(yán)珂主張，一審邏輯混亂，一方面認(rèn)定以萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期交房違約金沒有合同依據(jù)，一方面仍按照萬分之四來計算，而且向西雍睦公司已經(jīng)支付的部分亦未有扣除。另外，補充協(xié)議中將萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)改為萬分之二，屬于格式條款，該約定無效，而且向西雍睦公司未按時支付違約金，同時還應(yīng)當(dāng)承當(dāng)同期貸款利率的利息作為違約金。向西雍睦公司主張，雙方在合同中約定因不可抗力，根據(jù)深圳市氣象局出具的羅湖區(qū)天氣資料，符合約定不可抗力的天氣共36天，應(yīng)當(dāng)在計算逾期交房違約金時扣除相應(yīng)的天數(shù)。本院認(rèn)為，《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》及其附件是雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定，全面履行合同義務(wù)。關(guān)于延期交房天數(shù)是191天，雙方無異議，本院予以確認(rèn)。關(guān)于延期交房違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)，附件五的10條對《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》第十二條進(jìn)行了修改，約定買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿之次日其至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付購房總價款萬分之二的違約金。該約定系格式條款，從內(nèi)容上看，明顯減輕了向西雍睦公司的責(zé)任，且未采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標(biāo)識，亦無證據(jù)證明對該條款予以說明，依照法律規(guī)定，該條款屬于可撤銷條款。向西雍睦公司仍應(yīng)當(dāng)按照萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)來計算逾期交樓違約金。關(guān)于計算延期付款違約金的天數(shù)，雙方合同中所約定的“不可抗力”雖然并非法律意義的不可抗力，但其內(nèi)容實際上是關(guān)于延期交房免責(zé)事由的約定，該約定亦未如同上述條款一樣，未進(jìn)行提示和說明。而且建筑工程的周期較長，在整個周期中，勢必會遇到惡劣天氣，該惡劣天氣是可預(yù)見并在簽訂預(yù)售合同時予以相應(yīng)的調(diào)整。向西雍睦公司主張按照深圳市羅湖氣象資料扣除36天延期交樓時間，本院不予支持。據(jù)此，向西雍睦公司應(yīng)當(dāng)支付的延期交房違約金為312536.37元（4637038×0.0004×191-41733.34=312536.37），一審計算有誤，本院予以糾正。但嚴(yán)珂僅主張297698元，系處分自己訴訟權(quán)利的行為，本院予以允許。嚴(yán)珂主張的逾期付款違約金，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，上訴人嚴(yán)珂的上訴請求，理由部分成立，對于成立部分，本院予以支持。上訴人向西雍睦公司的上訴請求，理由不成立，本院不予支持。一審法院查明事實基本清楚，但適用有誤，應(yīng)當(dāng)予以糾正。依照《中華人民共和國合同法》第三十九條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷廣東省深圳市羅湖區(qū)人民法院（2020）粵0303民初3169號民事判決第二項；
二、變更廣東省深圳市羅湖區(qū)人民法院（2020）粵0303民初3169號民事判決第一項為：上訴人深圳市向西雍睦豪庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向上訴人嚴(yán)珂支付逾期交房違約金人民幣297698元；
三、駁回上訴人嚴(yán)珂的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費2929元，嚴(yán)珂已預(yù)交，深圳市向西雍睦豪庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)徑付嚴(yán)珂2929元。
二審案件受理費7686元，由深圳市向西雍睦豪庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，嚴(yán)珂已預(yù)交二審受理費3843元，深圳市向西雍睦豪庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)徑付嚴(yán)珂3843元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 張 睿
審判員 聶 效
審判員 黃 瑋 娜
二〇二〇年九月九日
書記員 付紅萍（兼）
