審理法院：云南省高級人民法院
案號：（2020）云民再34號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-23
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
申訴人李仕俊因與被申訴人云南玉溪誠遠汽車銷售服務(wù)有限公司（以下簡稱誠遠公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服云南省玉溪市中級法院（2017）云04民再字4號民事判決，向檢察機關(guān)申請監(jiān)督。2020年3月11日，云南省人民檢察院作出云檢民（行）監(jiān)〔2018〕53000000022號民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院作出（2020）云民抗11號民事裁定，提審本案。本院于2020年7月2日立案受理后，依法組成合議庭于2020年7月21日公開開庭審理了本案。云南省人民檢察院指派檢察員何雨函、檢察官助理謝繼新出庭。申訴人李仕俊及其委托訴訟代理人畢竹英到庭參加訴訟，被申訴人誠遠公司法定代表人曾曉莊及其委托訴訟代理人陳新國律師到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請人稱/抗訴機關(guān)稱
云南省人民檢察院抗訴認為，本案有新證據(jù)可證實由于出賣人的原因，使得買受人李仕俊未能在房屋交付使用之日起90日取得房屋權(quán)屬證書，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第（一）、（二）款之規(guī)定，誠遠公司應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任，李仕俊勿需承擔(dān)逾期辦證給其造成損失的舉證責(zé)任。云南省玉溪市中級人民法院（2017）云04民再4號民事判決存在“有新的證據(jù)足以推翻原判決，原判決適用法律確有錯誤”的情形，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（一）項、第（六）項、第二百零八條第一款、第二百零九條第一款第（三）項之規(guī)定，特提出抗訴，請依法再審。
李仕俊同意檢察機關(guān)抗訴意見，再審請求判令誠遠公司支付逾期辦證違約金15624.79元（自2013年4月26日起至2014年8月20日16個月*已付購房款217011元*貸款利息月息0.45%）及逾期交房違約金393659.95元（自2011年10月31日起至2013年4月26日907天*已付購房款217011元*合同約定的違約金0.2%），并承擔(dān)一、二審訴訟費。
再審被申請人辯稱
誠遠公司答辯稱，（一）誠遠公司為李仕俊購房貸款提供階段性保證擔(dān)保，并提交了2010年1103號《個人購房借款擔(dān)保合同》（借款人是李仕俊、抵押人是李仕俊、畢竹英，保證人是誠遠公司），擔(dān)保期間自貸款發(fā)放至房產(chǎn)證辦妥之日止，房產(chǎn)證下來貸款才能轉(zhuǎn)為抵押擔(dān)保，只有抓緊辦證才能盡快解除公司的保證責(zé)任，公司根本沒有拖延辦證的主觀動機。（二）委托實測時間遲延的原因是歷史原因，遲延的責(zé)任不在于誠遠公司。2010年3月24日誠遠公司已經(jīng)與玉溪市房地產(chǎn)交易管理所簽訂《房地產(chǎn)測繪委托合同》，將項目的預(yù)測和實測工作全部委托給了專業(yè)測繪機構(gòu)，公司不存在遲延。玉溪市房地產(chǎn)交易管理所具有測繪服務(wù)、房產(chǎn)面積核查審批、檔案管理等企業(yè)運營和市場監(jiān)管職能，既向企業(yè)收取測繪費，又有監(jiān)管房屋面積審批的行政職權(quán)。至于該測繪機構(gòu)什么時候初測和實測，責(zé)任不在誠遠公司。且測繪機構(gòu)對該項目的預(yù)測面積和實測面積產(chǎn)生了巨大誤差，是導(dǎo)致遲延辦證的根本原因之一，因測繪機構(gòu)嚴重失誤，導(dǎo)致面積誤差后果，玉溪市高新區(qū)管委會及相關(guān)政府機構(gòu)對此進行了多次協(xié)調(diào)處理。（三）正視現(xiàn)實。房產(chǎn)開發(fā)中幾乎沒有哪家公司能在90天內(nèi)辦妥房產(chǎn)證、土地證，且本案發(fā)生時各項制度更加不完善、不健全。所以本案原審判決綜合考慮法律效果和社會效果作出的判決是適當客觀的。（四）抗訴書所稱的“新證據(jù)”不符合民訴法關(guān)于新證據(jù)的規(guī)定。誠遠公司2014年5月完成房屋初始登記，這個事實在原審中已經(jīng)查明，該證據(jù)是早就客觀存在的證據(jù)，不是案件裁判后新出現(xiàn)的證據(jù)，抗訴書所稱的證據(jù)并沒有證明新事實或者推翻原判認定事實。（五）抗訴書所稱的適用法律錯誤與法律規(guī)定不符?？乖V書認為“公司逾期辦證構(gòu)成違約，故李仕俊無需承擔(dān)因此給其造成損失的舉證責(zé)任”是錯誤的。即便構(gòu)成違約，李仕俊也應(yīng)當就逾期辦證給其造成損失承擔(dān)舉證責(zé)任，李仕俊已經(jīng)實際入住，李仕俊從未舉證證明逾期辦證的損失。（六）原判已經(jīng)認定“誠遠公司已經(jīng)按約交房，并通過報紙公告履行了交房義務(wù)”，是申請人自己沒有按期來接房，且逾期交房訴訟時效已過。請求駁回申請人的再審請求，維持再審判決。
一審原告訴稱
李仕俊于2015年7月3日向玉溪市紅塔區(qū)人民法院起訴請求：1.解除雙方于2010年5月26日簽訂的《商品房購銷合同》；2.由誠遠公司返還房款217011元及繳納的配套費、物管費等9339元，共計226350元；3.由誠遠公司支付其違約金43402.2元；4.由誠遠公司承擔(dān)訴訟費。訴訟中，李仕俊變更、增加訴訟請求為：1.雙方繼續(xù)履行2010年5月26日簽訂的《商品房購銷合同》及補充協(xié)議；2.由誠遠公司協(xié)助辦理“時代明珠小區(qū)”A幢第2單元第7層2號房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；3.由誠遠公司支付逾期辦證違約金43402.2元；4.由誠遠公司支付逾期交房違約金246721.5元；5.由誠遠公司退還房屋面積差價9983元的兩倍；6.由誠遠公司承擔(dān)訴訟費。
一審法院查明
一審法院認定事實：2007年12月12日，誠遠公司以出讓方式取得位于玉溪市紅塔區(qū)40年的土地使用權(quán)，土地規(guī)劃用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地。經(jīng)審批，誠遠公司在該地塊上建設(shè)商品房，項目名稱為：“誠遠汽車超市”（時代明珠小區(qū)），2009年11月13日，誠遠公司取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2010年3月12日取得建設(shè)工程施工許可證；2010年4月8日取得商品房預(yù)售許可證，并委托玉溪市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所進行房產(chǎn)測量。2010年3月17日該所對“誠遠汽車超市”（時代明珠）小區(qū)房產(chǎn)進行初測，并預(yù)售備案。2010年4月10日，李仕俊與誠遠公司簽訂《時代明珠房產(chǎn)認購協(xié)議》，李仕俊向誠遠公司支付購房定金89800元。2010年5月26日李仕俊與誠遠公司簽訂了《商品房購銷合同》及《合同補充協(xié)議》，合同約定李仕俊購買誠遠公司開發(fā)建設(shè)的“誠遠汽車超市”（時代明珠小區(qū)）Ａ幢2單元702號房屋，房屋參考套內(nèi)建筑面積為57.81平方米，參考分攤面積為18.71平方米，參考建筑面積是76.52平方米，按套計價，總價款為217011元，合同約定的參考套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積有誤差的，總價款不作調(diào)整，誠遠公司應(yīng)于2011年10月31日前，將驗收合格的商品房交付給李仕俊，李仕俊辦理完畢接房手續(xù)，支付全部購房款、配套費、公共維修基金、契稅等相關(guān)費用，并向誠遠公司提供所有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需資料，誠遠公司根據(jù)李仕俊提供的資料向房地產(chǎn)管理部門申請辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，相關(guān)費用由李仕俊承擔(dān)。之后李仕俊向誠遠公司付清了購房款217011元。2011年9月1日，“誠遠汽車超市”（時代明珠）小區(qū)房屋建設(shè)竣工驗收，2011年10月25日誠遠公司在《玉溪日報》上公告通知購房者到項目現(xiàn)場辦理交房手續(xù)。2011年11月1日，李仕俊與玉溪嘉和物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，向誠遠公司交清了配套費和2012年的物業(yè)管理費，并辦理了房屋交接手續(xù)，2012年5月李仕俊入住該房屋內(nèi)。2013年4月26日“誠遠汽車超市”（時代明珠）建設(shè)工程項目竣工驗收備案。2013年11月21日，玉溪市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所對“誠遠汽車超市”（時代明珠）小區(qū)房屋面積進行了實測，并將實測報告提交誠遠公司，經(jīng)實測李仕俊向誠遠公司購買的房屋套內(nèi)建筑面積是58.03平方米，分攤的共有面積是14.97平方米。2014年6月，誠遠公司通知李仕俊配合辦理房屋所有權(quán)證，因雙方發(fā)生爭議，李仕俊訴至法院。
一審法院認為
一審法院判決：一、原告李仕俊與被告云南玉溪誠遠汽車銷售服務(wù)有限公司于2010年5月26日簽訂的《商品房購銷合同》和《合同補充協(xié)議》繼續(xù)履行；二、由被告云南玉溪誠遠汽車銷售服務(wù)有限公司于本判決生效后五個工作日內(nèi)協(xié)助原告李仕俊辦理“誠遠汽車超市”（時代明珠小區(qū)）A幢第2單元第7層2號房屋的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；三、駁回原告李仕俊的其他訴訟請求。案件受理費2673元，由原告李仕俊負擔(dān)。
二審上訴人訴稱
李仕俊不服一審判決，上訴請求：維持原判第一、第二項，撤銷原判第三項，改判由誠遠公司支付逾期交房違約金246721.5元、逾期辦證違約金43402.3元，退還房屋面積差價9983元。
二審法院認為
二審法院認為，1.李仕俊關(guān)于逾期交房違約金的起訴已超過二年的訴訟時效期間。2.辦理產(chǎn)權(quán)證是三方行為決定的，因李仕俊未按約向誠遠公司提供辦理產(chǎn)權(quán)證所需資料，致誠遠公司客觀上無法向房產(chǎn)管理部門申請辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定的適用條件是損失難以確定，即首先明確有損失才賠償，但李仕俊未舉證證明逾期辦證給其造成的損失情況，因此其要求誠遠公司支付逾期辦證違約金的理由不成立，不予支持。3.雙方合同約定誠遠公司出售給李仕俊的商品房按套計價，參考套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積有誤差的，總價款不作調(diào)整。因此，李仕俊要求誠遠公司返還房屋面積差少的購房款9983元的理由不成立，不予支持。據(jù)此判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費5802元，由上訴人李仕俊負擔(dān)。
再審申請人稱/抗訴機關(guān)稱
李仕俊向本院申請再審稱，原審認定事實錯誤，適用法律錯誤，請求立案再審，撤銷二審民事判決，改判誠遠公司賠償逾期交房違約金246721.50元，逾期辦證違約金15000元，退還房屋面積差價9983元。本院于2016年12月28日作出（2016）云民申523號民事裁定：一、指令云南省玉溪市中級人民法院再審本案；二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。
本院查明
云南省玉溪市中級人民法院再審審理查明：受誠遠公司委托，玉溪市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所對誠遠汽車超市房屋進行了房產(chǎn)測量，并于2013年11月21日出具了房產(chǎn)測繪成果報告書，其中，李仕俊所購房屋套內(nèi)建筑面積為58.03平方米，分攤面積為14.97平方米，建筑面積為73平方米，比合同約定面積少3.52平方米。2014年5月16日，誠遠公司取得了誠遠汽車超市A幢2單元702號房屋的房屋所有權(quán)證。2014年6月15日，誠遠公司通知李仕俊配合辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但李仕俊未向誠遠公司提供辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需資料。2014年8月26日，為解決誠遠汽車超市房屋面積差異及土地使用年限問題，誠遠公司與業(yè)主代表（李仕俊之妻畢竹英系業(yè)主代表之一）簽訂《協(xié)議書》，該協(xié)議書載明：誠遠公司承諾，對于實測面積小于《商品房購銷合同》約定的面積的，按認購協(xié)議約定的單價及誤差面積計算退款金額。
云南省玉溪市中級人民法院再審認為，1.關(guān)于李仕俊主張的退還房屋面積差價款的問題。雙方所簽合同約定按套計價，參考套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積有誤差的，總價款不作調(diào)整。2014年8月26日，誠遠公司與業(yè)主代表簽訂《協(xié)議書》約定，對于實測面積小于《商品房購銷合同》約定面積的，按認購協(xié)議約定的單價及誤差面積計算退款金額。故雙方已通過協(xié)議對原合同約定內(nèi)容作了變更。經(jīng)審查，該協(xié)議合法有效，李仕俊要求誠遠公司按照協(xié)議約定退還房屋面積差價理由成立，且要求退還的金額9983元符合協(xié)議約定，予以確認。2.關(guān)于李仕俊主張的逾期辦證違約金的問題。本案涉訴房屋于2011年11月1日實際交付使用，誠遠公司于2014年5月16日完成房屋的初始登記，取得誠遠汽車超市A幢2單元702號房屋的房屋所有權(quán)證，于2014年6月15日通知李仕俊提交材料配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，客觀上存在逾期辦證的情形。但雙方未約定逾期辦證的違約責(zé)任，按照雙方合同約定，李仕俊應(yīng)向誠遠公司提供所有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需的資料，誠遠公司根據(jù)李仕俊提供的資料向房地產(chǎn)管理部門申請辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但李仕俊并沒有按合同約定向誠遠公司提供所有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需的資料，且李仕俊未能舉證證明逾期辦證給其造成的損失情況，故李仕俊要求誠遠公司支付逾期辦證違約金依據(jù)不充分，原審對其該項訴訟請求未予支持并無不當，應(yīng)予維持。3.關(guān)于李仕俊主張的逾期交房違約金的問題。誠遠公司于2011年10月31日前將經(jīng)建設(shè)單位組織驗收合格的房屋交付李仕俊，李仕俊2015年才起訴，已超過二年的訴訟時效期間。原審以已超過訴訟時效為由駁回李仕俊的該項訴訟請求并無不當，應(yīng)予維持。綜上，李仕俊要求誠遠公司退還房屋面積差價款9983元的請求成立，予以支持；李仕俊要求誠遠公司支付逾期交房違約金、逾期辦證違約金的請求不能成立，不予支持。經(jīng)云南省玉溪市中級人民法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第七十七條第一款、第一百零七條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條、第十八條，以及《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第（二）項，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百零七條的規(guī)定，于2017年8月18日作出（2017）云04民再字4號民事判決如下：一、撤銷本院（2015）玉中民一終字第563號民事判決；二、維持玉溪市紅塔區(qū)人民法院（2015）玉紅民一初字第1142號民事判決第一、二項；三、撤銷玉溪市紅塔區(qū)人民法院（2015）玉紅民一初字第1142號民事判決第三項；四、由云南玉溪誠遠汽車銷售服務(wù)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)退還李仕俊房屋面積差價款9983元；五、駁回李仕俊的其他訴訟請求。一審案件受理費2673元，由云南玉溪誠遠汽車銷售服務(wù)有限公司負擔(dān)50元，李仕俊負擔(dān)2623元；二審案件受理費5802元，由云南玉溪誠遠汽車銷售服務(wù)有限公司負擔(dān)50元，李仕俊負擔(dān)5752元。
經(jīng)核對雙方當事人對原審判決認定的事實和再審判決認定的事實的意見，各方當事人均無異議，本院予以確認。
本院再審另查明：1.各方當事人對2010年1103號《個人購房借款擔(dān)保合同》（借款人是李仕俊、抵押人是李仕俊、畢竹英，保證人是誠遠公司）的真實性予以認可，保證人誠遠公司的擔(dān)保期間自貸款發(fā)放至房產(chǎn)證辦妥之日止，借款人李仕俊2020年才還清貸款；2.2018年12月25日玉溪市人民政府批復(fù)誠遠公司的國有建設(shè)用地使用權(quán)中的城鎮(zhèn)住宅用地使用年限延長至70年，誠遠公司補繳土地出讓金之后，2019年11月訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶到李仕俊名下。
本案再審的爭議焦點是：（一）是否“由于出賣人的原因”造成逾期辦證？誠遠公司是否應(yīng)當支付逾期辦證違約金？（二）誠遠公司是否應(yīng)當支付逾期交房違約金？
本院認為
本院再審認為，（一）關(guān)于逾期辦證違約金的問題。2010年1103號《個人購房借款擔(dān)保合同》明確約定：“保證人誠遠公司對本合同項下的全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、貸款人實現(xiàn)債權(quán)的費用和借款人李仕俊其他應(yīng)付費用承擔(dān)連帶保證責(zé)任，只有貸款人收到記載有上述正式抵押登記信息的房屋他項權(quán)證書之日后，保證人誠遠公司對借款人李仕俊的到期債務(wù)免除保證責(zé)任?！彪m然涉案誠遠汽車超市A幢2單元702號房屋的預(yù)測繪完成時間與實測完成時間間隔三年之久，但是誠遠公司于2010年3月24日與玉溪市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所簽訂《房地產(chǎn)測繪委托合同》，委托玉溪市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所對玉溪市明珠路189號（誠遠汽車超市）房屋實施測繪工作。檢察機關(guān)提出“誠遠公司直至2013年7月才委托對房屋進行實測”并沒有相應(yīng)證據(jù)證明，檢察機關(guān)監(jiān)督階段調(diào)取的《情況說明》及相關(guān)詢問筆錄，均不能證明誠遠公司未按時向產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所提供被測繪房屋的建筑施工圖、未提供房源信息（棟號、單元號及房號）及未配合現(xiàn)場實測工作，導(dǎo)致測繪工作延遲的情況出現(xiàn)。故本案房屋預(yù)測繪完成時間與實測完成時間雖然存在延遲的客觀情況，但是并沒有充分證據(jù)證明是“出賣人誠遠公司的原因”導(dǎo)致。雙方?jīng)]有約定辦理房屋權(quán)屬證書的具體時間，但是明確約定“李仕俊向誠遠公司提供所有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需的資料，誠遠公司根據(jù)李仕俊提供的資料向房地產(chǎn)管理部門申請辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。”，由此辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是雙務(wù)合同，玉溪中院再審判決認定“李仕俊并沒有按合同約定向誠遠公司提供所有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需的資料，李仕俊也未能舉證證明逾期辦證給其造成的損失”并無不當?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”從上述法律規(guī)定看，對于違約金的確定應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，李仕俊未在合同書中與誠遠公司就逾期辦理房產(chǎn)證約定違約金，又沒有提交證據(jù)證明其在延期辦理房產(chǎn)證期間受到損失，原判未支持其逾期辦證違約金的訴訟請求并無不當，檢察機關(guān)提出“李仕俊勿需承擔(dān)逾期辦證給其造成損失的舉證責(zé)任”，與中華人民共和國民事訴訟法第六十四條“當事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！敝?guī)定不符，抗訴理由不能成立。
（二）關(guān)于逾期交房違約金的問題。雙方《商品房購銷合同》約定的交房時間是“2011年10月31日前”，2011年10月25日誠遠公司在《玉溪日報》上公告通知購房者到項目現(xiàn)場辦理交房手續(xù)。2011年11月1日，李仕俊與誠遠公司辦理了接房手續(xù)，2012年5月李仕俊入住至今，并不存在誠遠公司逾期交房的事實，故原判駁回李仕俊的該項訴訟請求并無不當，應(yīng)予維持。
綜上所述，檢察機關(guān)的抗訴理由及李仕俊的再審請求和理由均不能成立，經(jīng)本院審判委員會討論決定。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
維持云南省玉溪市中級人民法院（2017）云04民再字4號民事判決。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 洪一軍
審判員 唐美泉
審判員 王 靜
二〇二〇年九月二十三日
書記員 胡 觀
