審理法院：云南省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）云民再34號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-23
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
申訴人李仕俊因與被申訴人云南玉溪誠(chéng)遠(yuǎn)汽車銷售服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱誠(chéng)遠(yuǎn)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服云南省玉溪市中級(jí)法院（2017）云04民再字4號(hào)民事判決，向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。2020年3月11日，云南省人民檢察院作出云檢民（行）監(jiān)〔2018〕53000000022號(hào)民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院作出（2020）云民抗11號(hào)民事裁定，提審本案。本院于2020年7月2日立案受理后，依法組成合議庭于2020年7月21日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。云南省人民檢察院指派檢察員何雨函、檢察官助理謝繼新出庭。申訴人李仕俊及其委托訴訟代理人畢竹英到庭參加訴訟，被申訴人誠(chéng)遠(yuǎn)公司法定代表人曾曉莊及其委托訴訟代理人陳新國(guó)律師到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請(qǐng)人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
云南省人民檢察院抗訴認(rèn)為，本案有新證據(jù)可證實(shí)由于出賣人的原因，使得買受人李仕俊未能在房屋交付使用之日起90日取得房屋權(quán)屬證書，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第（一）、（二）款之規(guī)定，誠(chéng)遠(yuǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，李仕俊勿需承擔(dān)逾期辦證給其造成損失的舉證責(zé)任。云南省玉溪市中級(jí)人民法院（2017）云04民再4號(hào)民事判決存在“有新的證據(jù)足以推翻原判決，原判決適用法律確有錯(cuò)誤”的情形，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第（一）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)、第二百零八條第一款、第二百零九條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，特提出抗訴，請(qǐng)依法再審。
李仕俊同意檢察機(jī)關(guān)抗訴意見(jiàn)，再審請(qǐng)求判令誠(chéng)遠(yuǎn)公司支付逾期辦證違約金15624.79元（自2013年4月26日起至2014年8月20日16個(gè)月*已付購(gòu)房款217011元*貸款利息月息0.45%）及逾期交房違約金393659.95元（自2011年10月31日起至2013年4月26日907天*已付購(gòu)房款217011元*合同約定的違約金0.2%），并承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)。
再審被申請(qǐng)人辯稱
誠(chéng)遠(yuǎn)公司答辯稱，（一）誠(chéng)遠(yuǎn)公司為李仕俊購(gòu)房貸款提供階段性保證擔(dān)保，并提交了2010年1103號(hào)《個(gè)人購(gòu)房借款擔(dān)保合同》（借款人是李仕俊、抵押人是李仕俊、畢竹英，保證人是誠(chéng)遠(yuǎn)公司），擔(dān)保期間自貸款發(fā)放至房產(chǎn)證辦妥之日止，房產(chǎn)證下來(lái)貸款才能轉(zhuǎn)為抵押擔(dān)保，只有抓緊辦證才能盡快解除公司的保證責(zé)任，公司根本沒(méi)有拖延辦證的主觀動(dòng)機(jī)。（二）委托實(shí)測(cè)時(shí)間遲延的原因是歷史原因，遲延的責(zé)任不在于誠(chéng)遠(yuǎn)公司。2010年3月24日誠(chéng)遠(yuǎn)公司已經(jīng)與玉溪市房地產(chǎn)交易管理所簽訂《房地產(chǎn)測(cè)繪委托合同》，將項(xiàng)目的預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)工作全部委托給了專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)，公司不存在遲延。玉溪市房地產(chǎn)交易管理所具有測(cè)繪服務(wù)、房產(chǎn)面積核查審批、檔案管理等企業(yè)運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)監(jiān)管職能，既向企業(yè)收取測(cè)繪費(fèi)，又有監(jiān)管房屋面積審批的行政職權(quán)。至于該測(cè)繪機(jī)構(gòu)什么時(shí)候初測(cè)和實(shí)測(cè)，責(zé)任不在誠(chéng)遠(yuǎn)公司。且測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積產(chǎn)生了巨大誤差，是導(dǎo)致遲延辦證的根本原因之一，因測(cè)繪機(jī)構(gòu)嚴(yán)重失誤，導(dǎo)致面積誤差后果，玉溪市高新區(qū)管委會(huì)及相關(guān)政府機(jī)構(gòu)對(duì)此進(jìn)行了多次協(xié)調(diào)處理。（三）正視現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中幾乎沒(méi)有哪家公司能在90天內(nèi)辦妥房產(chǎn)證、土地證，且本案發(fā)生時(shí)各項(xiàng)制度更加不完善、不健全。所以本案原審判決綜合考慮法律效果和社會(huì)效果作出的判決是適當(dāng)客觀的。（四）抗訴書所稱的“新證據(jù)”不符合民訴法關(guān)于新證據(jù)的規(guī)定。誠(chéng)遠(yuǎn)公司2014年5月完成房屋初始登記，這個(gè)事實(shí)在原審中已經(jīng)查明，該證據(jù)是早就客觀存在的證據(jù)，不是案件裁判后新出現(xiàn)的證據(jù)，抗訴書所稱的證據(jù)并沒(méi)有證明新事實(shí)或者推翻原判認(rèn)定事實(shí)。（五）抗訴書所稱的適用法律錯(cuò)誤與法律規(guī)定不符?？乖V書認(rèn)為“公司逾期辦證構(gòu)成違約，故李仕俊無(wú)需承擔(dān)因此給其造成損失的舉證責(zé)任”是錯(cuò)誤的。即便構(gòu)成違約，李仕俊也應(yīng)當(dāng)就逾期辦證給其造成損失承擔(dān)舉證責(zé)任，李仕俊已經(jīng)實(shí)際入住，李仕俊從未舉證證明逾期辦證的損失。（六）原判已經(jīng)認(rèn)定“誠(chéng)遠(yuǎn)公司已經(jīng)按約交房，并通過(guò)報(bào)紙公告履行了交房義務(wù)”，是申請(qǐng)人自己沒(méi)有按期來(lái)接房，且逾期交房訴訟時(shí)效已過(guò)。請(qǐng)求駁回申請(qǐng)人的再審請(qǐng)求，維持再審判決。
一審原告訴稱
李仕俊于2015年7月3日向玉溪市紅塔區(qū)人民法院起訴請(qǐng)求：1.解除雙方于2010年5月26日簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》；2.由誠(chéng)遠(yuǎn)公司返還房款217011元及繳納的配套費(fèi)、物管費(fèi)等9339元，共計(jì)226350元；3.由誠(chéng)遠(yuǎn)公司支付其違約金43402.2元；4.由誠(chéng)遠(yuǎn)公司承擔(dān)訴訟費(fèi)。訴訟中，李仕俊變更、增加訴訟請(qǐng)求為：1.雙方繼續(xù)履行2010年5月26日簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》及補(bǔ)充協(xié)議；2.由誠(chéng)遠(yuǎn)公司協(xié)助辦理“時(shí)代明珠小區(qū)”A幢第2單元第7層2號(hào)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；3.由誠(chéng)遠(yuǎn)公司支付逾期辦證違約金43402.2元；4.由誠(chéng)遠(yuǎn)公司支付逾期交房違約金246721.5元；5.由誠(chéng)遠(yuǎn)公司退還房屋面積差價(jià)9983元的兩倍；6.由誠(chéng)遠(yuǎn)公司承擔(dān)訴訟費(fèi)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2007年12月12日，誠(chéng)遠(yuǎn)公司以出讓方式取得位于玉溪市紅塔區(qū)40年的土地使用權(quán)，土地規(guī)劃用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地。經(jīng)審批，誠(chéng)遠(yuǎn)公司在該地塊上建設(shè)商品房，項(xiàng)目名稱為：“誠(chéng)遠(yuǎn)汽車超市”（時(shí)代明珠小區(qū)），2009年11月13日，誠(chéng)遠(yuǎn)公司取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2010年3月12日取得建設(shè)工程施工許可證；2010年4月8日取得商品房預(yù)售許可證，并委托玉溪市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量。2010年3月17日該所對(duì)“誠(chéng)遠(yuǎn)汽車超市”（時(shí)代明珠）小區(qū)房產(chǎn)進(jìn)行初測(cè)，并預(yù)售備案。2010年4月10日，李仕俊與誠(chéng)遠(yuǎn)公司簽訂《時(shí)代明珠房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，李仕俊向誠(chéng)遠(yuǎn)公司支付購(gòu)房定金89800元。2010年5月26日李仕俊與誠(chéng)遠(yuǎn)公司簽訂了《商品房購(gòu)銷合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》，合同約定李仕俊購(gòu)買誠(chéng)遠(yuǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“誠(chéng)遠(yuǎn)汽車超市”（時(shí)代明珠小區(qū)）Ａ幢2單元702號(hào)房屋，房屋參考套內(nèi)建筑面積為57.81平方米，參考分?jǐn)偯娣e為18.71平方米，參考建筑面積是76.52平方米，按套計(jì)價(jià)，總價(jià)款為217011元，合同約定的參考套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積有誤差的，總價(jià)款不作調(diào)整，誠(chéng)遠(yuǎn)公司應(yīng)于2011年10月31日前，將驗(yàn)收合格的商品房交付給李仕俊，李仕俊辦理完畢接房手續(xù)，支付全部購(gòu)房款、配套費(fèi)、公共維修基金、契稅等相關(guān)費(fèi)用，并向誠(chéng)遠(yuǎn)公司提供所有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需資料，誠(chéng)遠(yuǎn)公司根據(jù)李仕俊提供的資料向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由李仕俊承擔(dān)。之后李仕俊向誠(chéng)遠(yuǎn)公司付清了購(gòu)房款217011元。2011年9月1日，“誠(chéng)遠(yuǎn)汽車超市”（時(shí)代明珠）小區(qū)房屋建設(shè)竣工驗(yàn)收，2011年10月25日誠(chéng)遠(yuǎn)公司在《玉溪日?qǐng)?bào)》上公告通知購(gòu)房者到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦理交房手續(xù)。2011年11月1日，李仕俊與玉溪嘉和物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，向誠(chéng)遠(yuǎn)公司交清了配套費(fèi)和2012年的物業(yè)管理費(fèi)，并辦理了房屋交接手續(xù)，2012年5月李仕俊入住該房屋內(nèi)。2013年4月26日“誠(chéng)遠(yuǎn)汽車超市”（時(shí)代明珠）建設(shè)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案。2013年11月21日，玉溪市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所對(duì)“誠(chéng)遠(yuǎn)汽車超市”（時(shí)代明珠）小區(qū)房屋面積進(jìn)行了實(shí)測(cè)，并將實(shí)測(cè)報(bào)告提交誠(chéng)遠(yuǎn)公司，經(jīng)實(shí)測(cè)李仕俊向誠(chéng)遠(yuǎn)公司購(gòu)買的房屋套內(nèi)建筑面積是58.03平方米，分?jǐn)偟墓灿忻娣e是14.97平方米。2014年6月，誠(chéng)遠(yuǎn)公司通知李仕俊配合辦理房屋所有權(quán)證，因雙方發(fā)生爭(zhēng)議，李仕俊訴至法院。
一審法院認(rèn)為
一審法院判決：一、原告李仕俊與被告云南玉溪誠(chéng)遠(yuǎn)汽車銷售服務(wù)有限公司于2010年5月26日簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》和《合同補(bǔ)充協(xié)議》繼續(xù)履行；二、由被告云南玉溪誠(chéng)遠(yuǎn)汽車銷售服務(wù)有限公司于本判決生效后五個(gè)工作日內(nèi)協(xié)助原告李仕俊辦理“誠(chéng)遠(yuǎn)汽車超市”（時(shí)代明珠小區(qū)）A幢第2單元第7層2號(hào)房屋的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；三、駁回原告李仕俊的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2673元，由原告李仕俊負(fù)擔(dān)。
二審上訴人訴稱
李仕俊不服一審判決，上訴請(qǐng)求：維持原判第一、第二項(xiàng)，撤銷原判第三項(xiàng)，改判由誠(chéng)遠(yuǎn)公司支付逾期交房違約金246721.5元、逾期辦證違約金43402.3元，退還房屋面積差價(jià)9983元。
二審法院認(rèn)為
二審法院認(rèn)為，1.李仕俊關(guān)于逾期交房違約金的起訴已超過(guò)二年的訴訟時(shí)效期間。2.辦理產(chǎn)權(quán)證是三方行為決定的，因李仕俊未按約向誠(chéng)遠(yuǎn)公司提供辦理產(chǎn)權(quán)證所需資料，致誠(chéng)遠(yuǎn)公司客觀上無(wú)法向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第二款規(guī)定的適用條件是損失難以確定，即首先明確有損失才賠償，但李仕俊未舉證證明逾期辦證給其造成的損失情況，因此其要求誠(chéng)遠(yuǎn)公司支付逾期辦證違約金的理由不成立，不予支持。3.雙方合同約定誠(chéng)遠(yuǎn)公司出售給李仕俊的商品房按套計(jì)價(jià)，參考套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積有誤差的，總價(jià)款不作調(diào)整。因此，李仕俊要求誠(chéng)遠(yuǎn)公司返還房屋面積差少的購(gòu)房款9983元的理由不成立，不予支持。據(jù)此判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)5802元，由上訴人李仕俊負(fù)擔(dān)。
再審申請(qǐng)人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
李仕俊向本院申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，原審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求立案再審，撤銷二審民事判決，改判誠(chéng)遠(yuǎn)公司賠償逾期交房違約金246721.50元，逾期辦證違約金15000元，退還房屋面積差價(jià)9983元。本院于2016年12月28日作出（2016）云民申523號(hào)民事裁定：一、指令云南省玉溪市中級(jí)人民法院再審本案；二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。
本院查明
云南省玉溪市中級(jí)人民法院再審審理查明：受誠(chéng)遠(yuǎn)公司委托，玉溪市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所對(duì)誠(chéng)遠(yuǎn)汽車超市房屋進(jìn)行了房產(chǎn)測(cè)量，并于2013年11月21日出具了房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告書，其中，李仕俊所購(gòu)房屋套內(nèi)建筑面積為58.03平方米，分?jǐn)偯娣e為14.97平方米，建筑面積為73平方米，比合同約定面積少3.52平方米。2014年5月16日，誠(chéng)遠(yuǎn)公司取得了誠(chéng)遠(yuǎn)汽車超市A幢2單元702號(hào)房屋的房屋所有權(quán)證。2014年6月15日，誠(chéng)遠(yuǎn)公司通知李仕俊配合辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但李仕俊未向誠(chéng)遠(yuǎn)公司提供辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需資料。2014年8月26日，為解決誠(chéng)遠(yuǎn)汽車超市房屋面積差異及土地使用年限問(wèn)題，誠(chéng)遠(yuǎn)公司與業(yè)主代表（李仕俊之妻畢竹英系業(yè)主代表之一）簽訂《協(xié)議書》，該協(xié)議書載明：誠(chéng)遠(yuǎn)公司承諾，對(duì)于實(shí)測(cè)面積小于《商品房購(gòu)銷合同》約定的面積的，按認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的單價(jià)及誤差面積計(jì)算退款金額。
云南省玉溪市中級(jí)人民法院再審認(rèn)為，1.關(guān)于李仕俊主張的退還房屋面積差價(jià)款的問(wèn)題。雙方所簽合同約定按套計(jì)價(jià)，參考套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積有誤差的，總價(jià)款不作調(diào)整。2014年8月26日，誠(chéng)遠(yuǎn)公司與業(yè)主代表簽訂《協(xié)議書》約定，對(duì)于實(shí)測(cè)面積小于《商品房購(gòu)銷合同》約定面積的，按認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的單價(jià)及誤差面積計(jì)算退款金額。故雙方已通過(guò)協(xié)議對(duì)原合同約定內(nèi)容作了變更。經(jīng)審查，該協(xié)議合法有效，李仕俊要求誠(chéng)遠(yuǎn)公司按照協(xié)議約定退還房屋面積差價(jià)理由成立，且要求退還的金額9983元符合協(xié)議約定，予以確認(rèn)。2.關(guān)于李仕俊主張的逾期辦證違約金的問(wèn)題。本案涉訴房屋于2011年11月1日實(shí)際交付使用，誠(chéng)遠(yuǎn)公司于2014年5月16日完成房屋的初始登記，取得誠(chéng)遠(yuǎn)汽車超市A幢2單元702號(hào)房屋的房屋所有權(quán)證，于2014年6月15日通知李仕俊提交材料配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，客觀上存在逾期辦證的情形。但雙方未約定逾期辦證的違約責(zé)任，按照雙方合同約定，李仕俊應(yīng)向誠(chéng)遠(yuǎn)公司提供所有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需的資料，誠(chéng)遠(yuǎn)公司根據(jù)李仕俊提供的資料向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但李仕俊并沒(méi)有按合同約定向誠(chéng)遠(yuǎn)公司提供所有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需的資料，且李仕俊未能舉證證明逾期辦證給其造成的損失情況，故李仕俊要求誠(chéng)遠(yuǎn)公司支付逾期辦證違約金依據(jù)不充分，原審對(duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求未予支持并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。3.關(guān)于李仕俊主張的逾期交房違約金的問(wèn)題。誠(chéng)遠(yuǎn)公司于2011年10月31日前將經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格的房屋交付李仕俊，李仕俊2015年才起訴，已超過(guò)二年的訴訟時(shí)效期間。原審以已超過(guò)訴訟時(shí)效為由駁回李仕俊的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。綜上，李仕俊要求誠(chéng)遠(yuǎn)公司退還房屋面積差價(jià)款9983元的請(qǐng)求成立，予以支持；李仕俊要求誠(chéng)遠(yuǎn)公司支付逾期交房違約金、逾期辦證違約金的請(qǐng)求不能成立，不予支持。經(jīng)云南省玉溪市中級(jí)人民法院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第七十七條第一款、第一百零七條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條、第十八條，以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第四百零七條的規(guī)定，于2017年8月18日作出（2017）云04民再字4號(hào)民事判決如下：一、撤銷本院（2015）玉中民一終字第563號(hào)民事判決；二、維持玉溪市紅塔區(qū)人民法院（2015）玉紅民一初字第1142號(hào)民事判決第一、二項(xiàng)；三、撤銷玉溪市紅塔區(qū)人民法院（2015）玉紅民一初字第1142號(hào)民事判決第三項(xiàng)；四、由云南玉溪誠(chéng)遠(yuǎn)汽車銷售服務(wù)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)退還李仕俊房屋面積差價(jià)款9983元；五、駁回李仕俊的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)2673元，由云南玉溪誠(chéng)遠(yuǎn)汽車銷售服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)50元，李仕俊負(fù)擔(dān)2623元；二審案件受理費(fèi)5802元，由云南玉溪誠(chéng)遠(yuǎn)汽車銷售服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)50元，李仕俊負(fù)擔(dān)5752元。
經(jīng)核對(duì)雙方當(dāng)事人對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)和再審判決認(rèn)定的事實(shí)的意見(jiàn)，各方當(dāng)事人均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
本院再審另查明：1.各方當(dāng)事人對(duì)2010年1103號(hào)《個(gè)人購(gòu)房借款擔(dān)保合同》（借款人是李仕俊、抵押人是李仕俊、畢竹英，保證人是誠(chéng)遠(yuǎn)公司）的真實(shí)性予以認(rèn)可，保證人誠(chéng)遠(yuǎn)公司的擔(dān)保期間自貸款發(fā)放至房產(chǎn)證辦妥之日止，借款人李仕俊2020年才還清貸款；2.2018年12月25日玉溪市人民政府批復(fù)誠(chéng)遠(yuǎn)公司的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)中的城鎮(zhèn)住宅用地使用年限延長(zhǎng)至70年，誠(chéng)遠(yuǎn)公司補(bǔ)繳土地出讓金之后，2019年11月訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶到李仕俊名下。
本案再審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：（一）是否“由于出賣人的原因”造成逾期辦證？誠(chéng)遠(yuǎn)公司是否應(yīng)當(dāng)支付逾期辦證違約金？（二）誠(chéng)遠(yuǎn)公司是否應(yīng)當(dāng)支付逾期交房違約金？
本院認(rèn)為
本院再審認(rèn)為，（一）關(guān)于逾期辦證違約金的問(wèn)題。2010年1103號(hào)《個(gè)人購(gòu)房借款擔(dān)保合同》明確約定：“保證人誠(chéng)遠(yuǎn)公司對(duì)本合同項(xiàng)下的全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和借款人李仕俊其他應(yīng)付費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任，只有貸款人收到記載有上述正式抵押登記信息的房屋他項(xiàng)權(quán)證書之日后，保證人誠(chéng)遠(yuǎn)公司對(duì)借款人李仕俊的到期債務(wù)免除保證責(zé)任?！彪m然涉案誠(chéng)遠(yuǎn)汽車超市A幢2單元702號(hào)房屋的預(yù)測(cè)繪完成時(shí)間與實(shí)測(cè)完成時(shí)間間隔三年之久，但是誠(chéng)遠(yuǎn)公司于2010年3月24日與玉溪市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所簽訂《房地產(chǎn)測(cè)繪委托合同》，委托玉溪市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所對(duì)玉溪市明珠路189號(hào)（誠(chéng)遠(yuǎn)汽車超市）房屋實(shí)施測(cè)繪工作。檢察機(jī)關(guān)提出“誠(chéng)遠(yuǎn)公司直至2013年7月才委托對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)測(cè)”并沒(méi)有相應(yīng)證據(jù)證明，檢察機(jī)關(guān)監(jiān)督階段調(diào)取的《情況說(shuō)明》及相關(guān)詢問(wèn)筆錄，均不能證明誠(chéng)遠(yuǎn)公司未按時(shí)向產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所提供被測(cè)繪房屋的建筑施工圖、未提供房源信息（棟號(hào)、單元號(hào)及房號(hào)）及未配合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)工作，導(dǎo)致測(cè)繪工作延遲的情況出現(xiàn)。故本案房屋預(yù)測(cè)繪完成時(shí)間與實(shí)測(cè)完成時(shí)間雖然存在延遲的客觀情況，但是并沒(méi)有充分證據(jù)證明是“出賣人誠(chéng)遠(yuǎn)公司的原因”導(dǎo)致。雙方?jīng)]有約定辦理房屋權(quán)屬證書的具體時(shí)間，但是明確約定“李仕俊向誠(chéng)遠(yuǎn)公司提供所有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需的資料，誠(chéng)遠(yuǎn)公司根據(jù)李仕俊提供的資料向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)?！保纱宿k理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是雙務(wù)合同，玉溪中院再審判決認(rèn)定“李仕俊并沒(méi)有按合同約定向誠(chéng)遠(yuǎn)公司提供所有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需的資料，李仕俊也未能舉證證明逾期辦證給其造成的損失”并無(wú)不當(dāng)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’。”從上述法律規(guī)定看，對(duì)于違約金的確定應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，李仕俊未在合同書中與誠(chéng)遠(yuǎn)公司就逾期辦理房產(chǎn)證約定違約金，又沒(méi)有提交證據(jù)證明其在延期辦理房產(chǎn)證期間受到損失，原判未支持其逾期辦證違約金的訴訟請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)，檢察機(jī)關(guān)提出“李仕俊勿需承擔(dān)逾期辦證給其造成損失的舉證責(zé)任”，與中華人民共和國(guó)民事訴訟法第六十四條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！敝?guī)定不符，抗訴理由不能成立。
（二）關(guān)于逾期交房違約金的問(wèn)題。雙方《商品房購(gòu)銷合同》約定的交房時(shí)間是“2011年10月31日前”，2011年10月25日誠(chéng)遠(yuǎn)公司在《玉溪日?qǐng)?bào)》上公告通知購(gòu)房者到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦理交房手續(xù)。2011年11月1日，李仕俊與誠(chéng)遠(yuǎn)公司辦理了接房手續(xù)，2012年5月李仕俊入住至今，并不存在誠(chéng)遠(yuǎn)公司逾期交房的事實(shí)，故原判駁回李仕俊的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。
綜上所述，檢察機(jī)關(guān)的抗訴理由及李仕俊的再審請(qǐng)求和理由均不能成立，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
維持云南省玉溪市中級(jí)人民法院（2017）云04民再字4號(hào)民事判決。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 洪一軍
審判員 唐美泉
審判員 王 靜
二〇二〇年九月二十三日
書記員 胡 觀
