審理法院：北京市第三中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）京03民終9668號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-30
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人王超因與被上訴人北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱廣盈房地產(chǎn)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初75053號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月17日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
王超上訴請(qǐng)求：1．撤銷一審判決，依法改判支持上訴人的一審訴訟請(qǐng)求；2．一、二審訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。一、《北京市商品房預(yù)售合同》對(duì)交房時(shí)市政供水達(dá)到使用要求的約定相互矛盾，并不明確。王超對(duì)一審判決認(rèn)定的違約金的起算日期有異議?！侗本┦猩唐贩款A(yù)售合同》第十二條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前向買受人交付該商品房，商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件?！侗本┦猩唐贩款A(yù)售合同》第十三條中“市政基礎(chǔ)設(shè)施的上水、下水于2017年6月30日達(dá)到使用要求”的內(nèi)容與該合同第十二條存在矛盾，一審法院沒有注意到合同條款的矛盾之處，而是簡單地適用了該合同第十三條的約定，屬于未查清事實(shí)。二、在合同約定不明確、合同條款有爭議時(shí)，法院應(yīng)從多種角度全面審查，進(jìn)而確定該條款的真實(shí)意思。《北京市商品房預(yù)售合同》第十三條約定的市政供水等達(dá)到使用要求或交付的日期與第十二條約定的最遲交房日期均是2017年6月30日，就說明合同約定的房屋交付時(shí)間和市政基礎(chǔ)設(shè)施的交付時(shí)間應(yīng)當(dāng)是一致的，再結(jié)合《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》關(guān)于住宅小區(qū)與市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用的規(guī)定，不難得出廣盈房地產(chǎn)公司對(duì)王超提前交房的，提前交房時(shí)上述市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施也應(yīng)當(dāng)于提前交房日達(dá)到使用要求或進(jìn)行交付。既然廣盈公司提前交房，就說明其以實(shí)際行為表示涉案房屋在交付時(shí)即2016年12月10日市政供水等市政基礎(chǔ)設(shè)施就已達(dá)到使用要求，沒有達(dá)到使用要求就說明其交付的房屋不符合合同約定，故違約金應(yīng)當(dāng)自房屋實(shí)際交付日開始計(jì)算。即使合同有兩種以上解釋，因該條款系廣盈公司提供的格式條款，也應(yīng)當(dāng)作出不利于廣盈公司的解釋。
被上訴人辯稱
廣盈房地產(chǎn)公司辯稱，認(rèn)可一審判決中的起算點(diǎn)，不同意上訴人王超的上訴請(qǐng)求和事實(shí)理由。
一審原告訴稱
王超向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：判令廣盈房地產(chǎn)公司支付自2016年12月11日至2017年12月23日期間的違約金18900元（每天50元）。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，該院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，該院予以確認(rèn)，并在案佐證。對(duì)有爭議的證據(jù)和事實(shí)，該院認(rèn)定如下：
2015年8月30日，廣盈房地產(chǎn)公司（出賣人）與王超（買受人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定王超購買涉案房屋。第十二條交付條件約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前向買受人交付該商品房，商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合：1、該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；3、滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件。第十三條市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾約定：出賣人承諾合同附件八載明的商品房所在樓棟本期的項(xiàng)目建設(shè)方案與出賣人向建設(shè)行政主管部門申報(bào)并在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站上公示的該項(xiàng)目建設(shè)方案一致，本條款約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的交用日期與建設(shè)方案的日期相符或提前于建設(shè)方案約定的日期，具體約定如下：1、（1）市政基礎(chǔ)設(shè)施的上水、下水于2017年6月30日達(dá)到使用條件……如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，由出賣人向買受人按日支付總房款萬分之一的違約金，本合同繼續(xù)履行，但違約金不在本款各項(xiàng)中累加計(jì)算，以逾期最長的一項(xiàng)作為違約金期間的計(jì)算依據(jù)。如出現(xiàn)違反第十二條逾期交房情形的，則本款約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施的交付期限相應(yīng)順延，順延期間出賣人僅需承擔(dān)第十四條約定的逾期交房責(zé)任而無需依據(jù)本條承擔(dān)重復(fù)的違約責(zé)任。第十四條逾期交房責(zé)任約定：除不可抗力外，出賣人未按第十二條約定期限和條件將該商品房交付買受人的，逾期在60日內(nèi)，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之3的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過60日后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起90日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之3的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金?！侗本┦猩唐贩款A(yù)售合同》附件六《裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定》第三條配套設(shè)施設(shè)備第四款約定給排水的標(biāo)準(zhǔn)，給水系市政供水。
2016年11月30日，廣盈房地產(chǎn)公司向王超發(fā)送《入住通知書》，載明王超辦理入住手續(xù)的時(shí)間系2016年12月8日至12月11日，如未能于2017年1月11日前辦理入住手續(xù)，物業(yè)管理等居住服務(wù)協(xié)議將自動(dòng)生效，為確保搬家事宜順利，請(qǐng)務(wù)必于12月12日后搬家入住。后附《入伙交費(fèi)清單》。招商局物業(yè)北京公司臻園物業(yè)管理中心出具《繳費(fèi)證明》，主要內(nèi)容為：14-401業(yè)主王超，在2016年12月8日入伙辦理物業(yè)交割時(shí)已交納物業(yè)費(fèi)。
簽約后，王超依約支付購房款，現(xiàn)已取得涉案房屋所有權(quán)證。
一審法院查明
經(jīng)查，臻園北區(qū)業(yè)主李傳坤曾將廣盈房地產(chǎn)公司訴至該院，以交付房屋不具備供水條件為由主張違約金。該院于2018年11月15日作出（2018）京0105民初69188號(hào)民事判決書，判決廣盈房地產(chǎn)公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付李傳坤違約金27050元。廣盈房地產(chǎn)公司不服，提起上訴。北京市第三中級(jí)人民法院于2019年3月5日作出（2019）京03民終2393號(hào)民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。上述案件審理期間，法院查明如下事實(shí)：“經(jīng)查1，涉案房屋所在臻園小區(qū)分兩期建設(shè)，臻園南區(qū)系一期開發(fā)建設(shè)，臻園北區(qū)系二期開發(fā)建設(shè)。……經(jīng)查4、臻園北區(qū)上水管道管線鋪設(shè)及接口于2016年12月1日經(jīng)驗(yàn)收合格，水壓試驗(yàn)及砌井于2016年12月13日經(jīng)驗(yàn)收合格，水表于2016年12月14日經(jīng)驗(yàn)收合格，水質(zhì)測試于2017年12月23日經(jīng)驗(yàn)收合格?！V訟期間，該院就此征詢自來水公司意見，其工作人員就相關(guān)問題予以回復(fù)，表述內(nèi)容系臻園北區(qū)原供水方案系從朝科開發(fā)區(qū)1號(hào)樓DN400供水管線和電子城西區(qū)2號(hào)樓DN200引水口將水源引入小區(qū)環(huán)網(wǎng)。因朝陽區(qū)土地儲(chǔ)備中心拆遷問題造成項(xiàng)目周邊管線建設(shè)進(jìn)度滯后導(dǎo)致無法按照原規(guī)劃方案實(shí)施。2017年9月底，廣盈公司提交申請(qǐng)，希望自來水公司配合解決用水問題。自來水公司于2017年10月12日批復(fù)臨時(shí)供水措施，由臻園南區(qū)向臻園北區(qū)臨時(shí)供水，臻園北區(qū)于2017年12月23日正式供水，臻園南區(qū)于2015年7月11日正式供水。施工用水與正式供水是根據(jù)申請(qǐng)單位不同用水需求區(qū)分，屬于獨(dú)立的兩個(gè)業(yè)務(wù)流程。自來水公司就施工用水只負(fù)責(zé)到安裝水表，就居民用水負(fù)責(zé)到樓門表，兩者水價(jià)、用途有明顯區(qū)別，維護(hù)和管理權(quán)限亦存在區(qū)別，水質(zhì)沒有區(qū)別。”
另查，《北京市城市公共供水管理辦法》第十二條規(guī)定：用戶供水設(shè)施工程竣工后，必須經(jīng)供水企業(yè)驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，由供水企業(yè)辦理用戶立戶手續(xù)，安裝計(jì)費(fèi)水表，經(jīng)測試水質(zhì)、水壓等合格，方可正式供水。用戶供水設(shè)施工程未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，供水企業(yè)不予供水。
一審法院認(rèn)為
該院認(rèn)為：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行己方義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，王超與廣盈房地產(chǎn)公司簽訂之《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)當(dāng)遵守。
依據(jù)合同約定，涉案房屋市政基礎(chǔ)設(shè)施的上水、下水應(yīng)于2017年6月30日達(dá)到“使用要求”，現(xiàn)雙方爭議在于廣盈房地產(chǎn)公司是否依約履行上述義務(wù)。雙方對(duì)“使用要求”的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)沒有明確約定，應(yīng)當(dāng)從符合合同目的的通常理解予以解釋。涉案房屋作為商品房住宅，用途系滿足購房人日常居住及生活，市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備應(yīng)符合日常居住的基本條件。水作為日常生活必需品，應(yīng)當(dāng)以能否滿足購房人日常生活使用為衡量標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合《北京市城市公共供水管理辦法》之規(guī)定，該院認(rèn)為供水達(dá)到“使用要求”應(yīng)系供水設(shè)施建設(shè)完工并驗(yàn)收合格后，經(jīng)過相關(guān)部門對(duì)水壓、水質(zhì)檢測合格并能夠?yàn)楦鲬粽焦┧畷r(shí)方為達(dá)到滿足購房人生活使用所需標(biāo)準(zhǔn)。而涉案房屋管線鋪設(shè)及接口、水壓試驗(yàn)、水表水質(zhì)等各項(xiàng)程序性驗(yàn)收的合格時(shí)間均晚于合同約定交房時(shí)間，廣盈房地產(chǎn)公司交付房屋不符合約定給水條件，構(gòu)成違約?，F(xiàn)王超要求廣盈房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任于法有據(jù)，且結(jié)合損失降低違約金標(biāo)準(zhǔn)予以主張，該院不持異議；但主張期間有誤，該院以合同約定給水達(dá)標(biāo)時(shí)間為起算點(diǎn)酌情判處違約金。
另，關(guān)于訴訟時(shí)效一節(jié)，訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。王超雖于2016年12月10日接收涉案房屋，但系經(jīng)另案判決得知權(quán)利受損，其提出違約之訴并未超過訴訟時(shí)效期間，該院對(duì)于廣盈房地產(chǎn)公司的抗辯事由不予采信。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十一條、第六十二條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
一、北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付王超違約金九千一百元；二、駁回王超的其他訴訟請(qǐng)求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，王超與廣盈房地產(chǎn)公司之間簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果?！本C合雙方訴辯意見，本案二審爭議的焦點(diǎn)為違約金的起算日期。本案中，根據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》約定，涉案房屋市政基礎(chǔ)設(shè)施的上水、下水應(yīng)于2017年6月30日達(dá)到使用要求，廣盈房地產(chǎn)公司在合同約定的上述時(shí)間點(diǎn)未如約交付達(dá)到使用要求的生活用水，故廣盈公司構(gòu)成違約。王超上訴主張案涉合同對(duì)交房時(shí)市政供水達(dá)到使用要求的約定存在矛盾，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采信。王超要求按照實(shí)際交房日即自2016年12月10日起計(jì)算違約金，缺乏合同依據(jù)，一審法院以合同約定給水達(dá)標(biāo)時(shí)間為起算點(diǎn)酌情判處違約金，并無不當(dāng)，本院不持異議。
綜上所述，王超的上訴請(qǐng)求沒有事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采信。一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)274元，由王超負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 蒙 瑞
審判員 胡新華
審判員 高 貴
二〇二〇年九月三十日
法官助理 郭 瑩
書記員 陳昭希
