審理法院：青海省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）青民再1號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-06
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請(qǐng)人趙明龍因與被申請(qǐng)人青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（以下簡稱海宏公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服青海省西寧市中級(jí)人民法院（2019）青01民終1450號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?019年11月26日作出（2019）青民申497號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，于2020年4月16日公開開庭審理了本案。再審申請(qǐng)人趙明龍、被申請(qǐng)人海宏公司的委托訴訟代理人葛建浩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請(qǐng)人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
趙明龍申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，（一）二審法院確定2015年11月22日為第三段違約金的截止日期錯(cuò)誤，與《商品房預(yù)售合同》《銀泰九號(hào)公館<商品房預(yù)售合同>補(bǔ)充協(xié)議》（以下簡稱《補(bǔ)充協(xié)議》）的約定不符。海宏公司《公告》交房時(shí)未達(dá)到合同約定的交房和使用條件，原審認(rèn)定“公告即交房”錯(cuò)誤，少計(jì)算64天的違約金。趙明龍實(shí)際收房時(shí)間應(yīng)確定為在《收樓手續(xù)書》上簽字的2016年3月5日，趙明龍主張違約金計(jì)算至2016年1月25日，是對(duì)原審法院以往判例的尊重。（二）趙明龍一審中增加“判令海宏公司退還收取的契稅7780元及逾期利息2373.34元、多收取的物業(yè)費(fèi)218元、公攤電費(fèi)55元”的訴訟請(qǐng)求。一審法院以物業(yè)收取押金票據(jù)不是海宏公司，海宏公司陳述“約定用契稅抵扣違約金”為由，駁回了要求退還契稅等訴訟請(qǐng)求。二審法院以“一審?fù)徶幸严蜈w明龍釋明此部分另案起訴，不予受理”為由，再次駁回訴訟請(qǐng)求，均認(rèn)定事實(shí)不清。趙明龍?jiān)瓕徱恢敝鲝?016年3月5日以現(xiàn)金形式向海宏公司交納契稅等相關(guān)費(fèi)用，隨后辦理了收驗(yàn)房手續(xù)。對(duì)于青海銀泰物業(yè)公司多收取的物業(yè)費(fèi)、公攤電費(fèi)，趙明龍已另案起訴，但契稅的主體是海宏公司，不應(yīng)再另案起訴。且海宏公司以給業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證為由，以收房為條件，收取趙明龍的契稅三年之久，至今未向稅務(wù)部門上繳，損害了趙明龍的合法權(quán)益。（三）二審法院選擇性適用法律，以“五方驗(yàn)收”即主體框架驗(yàn)收合格，替代雙方約定的交房條件錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤，違背了立法原則，損害了趙明龍的合法權(quán)益?！渡唐贩款A(yù)售合同》不僅約定海宏公司應(yīng)當(dāng)將驗(yàn)收合格的商品房交付使用，還約定交付的房屋必須達(dá)到水、電、電梯正常使用的條件。達(dá)到“使用條件”是“驗(yàn)收合格”的必要條件，海宏公司在消防驗(yàn)收不合格及房管部門未出具《房屋竣工驗(yàn)收備案表》，房屋存在水、暖未接通，電梯未正常運(yùn)行，消防設(shè)施嚴(yán)重缺失等無法裝修、無法入住，不具備交房條件和入住使用條件的情況下，于2015年10月30日發(fā)布虛假交房《公告》，強(qiáng)迫業(yè)主辦理交驗(yàn)房手續(xù)，其目的是規(guī)避延期交房的違約責(zé)任，違背了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等十部法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的可以分期驗(yàn)收，但海宏公司只分期開發(fā)，未分期驗(yàn)收。（四）二審法院關(guān)于案涉房屋至今未辦理房屋所有權(quán)證責(zé)任的認(rèn)定錯(cuò)誤。《商品房預(yù)售合同》第十五條約定“出賣人出售的房屋為預(yù)售商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180天內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理初始登記，逾期將承擔(dān)違約責(zé)任?！焙：旯緫?yīng)在房屋建成并竣工驗(yàn)收180天內(nèi)申請(qǐng)辦理初始登記，海宏公司因自身原因未辦理初始登記，理應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，當(dāng)約定的違約金低于造成的損失時(shí)，可以請(qǐng)求人民法院增加。趙明龍因不能取得房屋權(quán)益導(dǎo)致的損失持續(xù)增加，固定按照合同約定計(jì)算違約金顯然不能保障趙明龍的合法權(quán)益，趙明龍主張?jiān)黾舆`約金的請(qǐng)求成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定：“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！倍彿ㄔ簩②w明龍主張的逾期未辦理初始登記違約金理解為未取得房屋權(quán)屬證書違約金錯(cuò)誤，應(yīng)予以糾正。請(qǐng)求以已付房款為基數(shù)，按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期辦理初始登記違約金。（五）二審法院對(duì)趙明龍關(guān)于支付逾期交房違約金產(chǎn)生的利息未予支持錯(cuò)誤。雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定，在交房的同時(shí)以現(xiàn)金形式支付逾期交房違約金。但海宏公司在交房時(shí)未嚴(yán)格按照《補(bǔ)充協(xié)議》履行，無償占有本應(yīng)屬于趙明龍的違約金長達(dá)三年，海宏公司在承擔(dān)違約金的同時(shí)，還應(yīng)承擔(dān)趙明龍的利息損失。雖然《補(bǔ)充協(xié)議》約定了付款方式及付款期限，未明確約定利息，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百零七條“借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息”和《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》中“關(guān)于罰息利率問題。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現(xiàn)行按日萬分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％-50％”的規(guī)定，以欠款本金為基數(shù)，自約定的還款日期至實(shí)際支付之日止按照同期同類銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮30%-50%計(jì)取欠款利息有法律依據(jù)。（六）海宏公司未提交《房屋竣工驗(yàn)收備案表》《電梯檢驗(yàn)合格證明》《消防驗(yàn)收證明》，原審法院對(duì)主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證。請(qǐng)求:1.糾正青海省西寧市中級(jí)人民法院（2019）青01民終1450號(hào)民事判決計(jì)算逾期交房違約金第三段的錯(cuò)誤，三段違約金少計(jì)算13277.82元，海宏公司支付逾期交房違約金利息12351.02元；2.海宏公司向趙明龍退還收取的契稅7780元及逾期利息1308.82元；3.請(qǐng)求再審上調(diào)逾期申請(qǐng)辦理初始登記違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，由海宏公司向趙明龍支付逾期申請(qǐng)辦理初始登記違約金130881.87元；4.本案訴訟費(fèi)用由海宏公司承擔(dān)。
再審被申請(qǐng)人辯稱
海宏公司辯稱，（一）二審法院對(duì)逾期交房違約金的認(rèn)定正確。1.本案應(yīng)以合同約定的“商品房驗(yàn)收合格”作為交付條件，趙明龍?jiān)賹徧岢龅摹肮こ炭⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門備案”等并非合同約定的交付條件。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，經(jīng)五方驗(yàn)收合格后，商品房即符合交付使用的標(biāo)準(zhǔn)。案涉房屋于2015年10月21日經(jīng)“施工、設(shè)計(jì)、地勘、監(jiān)理、建設(shè)”五方驗(yàn)收合格，已具備合同約定的交付條件。趙明龍以合同約定外的內(nèi)容要求海宏公司承擔(dān)合同義務(wù)，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，其再審理由不能成立。2.二審法院以《公告》交房時(shí)間作為計(jì)算逾期交房違約金的截止時(shí)間正確，趙明龍?jiān)賹徧岢鲞`約金少計(jì)算13277.82元無事實(shí)依據(jù)。案涉房屋自2015年10月21日起即具備合同約定的交付條件。根據(jù)海宏公司《公告》通知的交房時(shí)間，案涉房屋于2015年11月22日辦理交房手續(xù)，趙明龍應(yīng)當(dāng)按照通知時(shí)間及時(shí)辦理收房手續(xù)，趙明龍因自身原因未能按時(shí)辦理收房手續(xù)，由此產(chǎn)生的不利后果應(yīng)由趙明龍自行承擔(dān)。原審法院以海宏公司公告交房時(shí)間（2015年11月22日）作為認(rèn)定逾期交房違約金的截止時(shí)間，既符合《商品房預(yù)售合同》《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，也與本案客觀事實(shí)相符。趙明龍?jiān)賹徧岢觥斑`約金少計(jì)算13277.82元”系其將房屋交付時(shí)間自行推遲而計(jì)算的結(jié)果，計(jì)算方式缺乏事實(shí)依據(jù)，不能成立。3.趙明龍?jiān)賹徶鲝堄馄诮环窟`約金利息12351.02元無事實(shí)和法律依據(jù)?！渡唐贩款A(yù)售合同》《補(bǔ)充協(xié)議》均未約定海宏公司承擔(dān)逾期交房違約金利息，趙明龍?jiān)擁?xiàng)再審請(qǐng)求沒有合同依據(jù)。逾期交房違約金利息與違約金均具有“損害填平”性質(zhì)，趙明龍?jiān)谝呀?jīng)主張違約金的情形下，又主張違約金利息，實(shí)質(zhì)是對(duì)同一權(quán)利的重復(fù)主張。（二）趙明龍請(qǐng)求退還契稅7780元及逾期利息1308.82元的再審請(qǐng)求不能成立。1.趙明龍一審起訴時(shí)并未針對(duì)契稅提出訴訟請(qǐng)求，而是在庭審中追加給付契稅7780元的訴求。一審法院已向趙明龍釋明另案訴訟，趙明龍二審也未要求海宏公司退還契稅。趙明龍?jiān)擁?xiàng)再審請(qǐng)求超出原審的審理范圍，應(yīng)予駁回。2.趙明龍?jiān)V請(qǐng)退還的7780元契稅系由海宏公司代趙明龍支付，趙明龍并未向海宏公司支付該筆款項(xiàng)，趙明龍無證據(jù)證明其向海宏公司實(shí)際支付該款項(xiàng)。趙明龍要求退還契稅沒有事實(shí)依據(jù)。（三）趙明龍針對(duì)逾期申請(qǐng)辦理初始登記違約金提出的再審請(qǐng)求超出其訴求且無事實(shí)依據(jù)。1.趙明龍一審訴訟請(qǐng)求為“判令海宏公司給付因海宏公司原因未取得房屋權(quán)屬證書產(chǎn)生的違約金5187元”，其上訴時(shí)要求海宏公司支付延期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金，其再審請(qǐng)求上調(diào)逾期申請(qǐng)辦理初始登記違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)超出一審訴訟請(qǐng)求，違反法律規(guī)定。2.海宏公司不存在逾期辦理《房屋所有權(quán)證》的違約事實(shí)。根據(jù)《商品房預(yù)售合同》第十五條的約定，雙方對(duì)辦理《房屋所有權(quán)證》時(shí)間未作約定，且約定由雙方共同辦理。3.即使按照趙明龍?jiān)賹徳黾拥脑V訟請(qǐng)求，海宏公司也不存在逾期申請(qǐng)辦理初始登記的違約事實(shí)。根據(jù)合同約定，海宏公司申請(qǐng)辦理初始登記的時(shí)間為“房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日”。房屋竣工驗(yàn)收需以綜合驗(yàn)收為前提，而綜合驗(yàn)收除房屋驗(yàn)收合格外，還需小區(qū)整體完成城建、消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門的驗(yàn)收。由于海宏公司尚未完成綜合驗(yàn)收，合同約定海宏公司申請(qǐng)辦理初始登記的條件尚未成就，海宏公司并無違約事實(shí)。4.趙明龍請(qǐng)求上調(diào)逾期申請(qǐng)辦理初始登記違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)違反法律規(guī)定且無事實(shí)依據(jù)。趙明龍請(qǐng)求上調(diào)逾期申請(qǐng)辦理初始登記違約金系在再審程序中變更訴訟請(qǐng)求，違反《中華人民共和國民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定。《商品房預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)違約金計(jì)算方法已有明確約定，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人意思自治。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四規(guī)定，增加違約金的前提為“約定的違約金低于造成的損失”，趙明龍并未證明雙方約定的違約金低于其實(shí)際損失。請(qǐng)求駁回趙明龍的全部再審請(qǐng)求，維護(hù)海宏公司的合法權(quán)益。
一審原告訴稱
趙明龍向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令海宏公司向趙明龍支付逾期交房違約金65922元及自2016年5月1日至實(shí)際給付之日的逾期付款利息，暫計(jì)至2019年2月28日為13306元，以上合計(jì)79228元；2.判令海宏公司給付趙明龍因海宏公司原因未取得房屋權(quán)屬證書的違約金5187元；3.本案訴訟費(fèi)用由海宏公司承擔(dān)。庭審中，趙明龍追加訴訟請(qǐng)求，要求給付契稅7780元，逾期利息2373.34元，多收取的物業(yè)費(fèi)218元，公攤電費(fèi)55元。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年11月29日，趙明龍、海宏公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，趙明龍購買海宏公司位于西寧市城北區(qū)海西路61號(hào)“九號(hào)公館”11號(hào)樓2單元2063室房屋一套，建筑面積為142.1平方米，價(jià)款為518665元，交房時(shí)間為2014年10月30日前，若逾期交房按日向趙明龍支付已交付房款萬分之一的違約金至實(shí)際交房之日止。海宏公司應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理初始登記，如因海宏公司的責(zé)任，趙明龍不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記的，海宏公司按已付房款的1％向趙明龍支付違約金。趙明龍按約定支付了全部購房款，但是海宏公司未按約定時(shí)間交付房屋。2015年10月23日，趙明龍與海宏公司簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議第二條第1項(xiàng)約定：從《商品房預(yù)售合同》中規(guī)定的交付日期到2015年6月30日，由海宏公司按日向趙明龍支付己付總房款萬分之一的違約金；第2項(xiàng)約定：2015年7月1日至交房時(shí)間，由海宏公司按日向趙明龍支付總房款萬分之二的違約金；第3項(xiàng)約定：根據(jù)《九號(hào)公館交房時(shí)間安排表》約定的日期，如再次發(fā)生延期造成新的違約，由海宏公司按日向趙明龍支付總房款萬分之四的違約金。2015年10月21日，涉案樓房通過了勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、建設(shè)單位五家單位的驗(yàn)收。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市報(bào)》刊登《公告》，主要內(nèi)容為：銀泰九號(hào)公館小區(qū)西區(qū)開始辦理交驗(yàn)房手續(xù)，2015年11月22日－11月26日交驗(yàn)11號(hào)樓。趙明龍、海宏公司簽署了《收樓手續(xù)書》，《收樓手續(xù)書》中注明“已繳清2015年11月1日至2016年4月15日期間的物業(yè)管理費(fèi)”。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，趙明龍、海宏公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，是雙方在自愿、平等基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。趙明龍按照合同約定交付了全額購房款，海宏公司未按合同約定的期限向趙明龍交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。一、關(guān)于交房時(shí)間的確定。趙明龍、海宏公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》約定：1.交付期限：2014年10月30日前；2.交付條件：經(jīng)驗(yàn)收合格；3.在出賣方通知交房之日起60日內(nèi)，買受人未按期交接的，視為買受人已收房，并須交清物業(yè)管理費(fèi)、冬季取暖費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本第八條規(guī)定，交房條件包括：1.商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2.商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3.商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。本案趙明龍、海宏公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》正是采用了該示范文本，且合同中選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，即指開發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、建設(shè)單位五家單位的驗(yàn)收合格，慣例上把這稱為“五方驗(yàn)收”。根據(jù)合同約定海宏公司于2015年10月30日在《西海都市報(bào)》發(fā)布的交房《公告》以及房屋于2015年10月21日通過“五方驗(yàn)收”合格，應(yīng)當(dāng)確定2015年11月26日“視為買受人已收房”的時(shí)間。關(guān)于趙明龍主張實(shí)際交房時(shí)間為2016年3月，與《收樓手續(xù)書》中注明“已繳清2015年11月1日至2016年4月15日期間的物業(yè)管理費(fèi)”相互矛盾，不予采信。二、關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯。本案《商品房預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》均約定，逾期交房按日支付違約金，隨著合同約定交房期限屆滿后，逾期交房的違約金開始按日計(jì)算。此時(shí)，逾期交房違約金請(qǐng)求權(quán)是繼續(xù)性債權(quán)，是因持續(xù)的逾期交房違約行為而產(chǎn)生的按日計(jì)算的違約金之和。每日產(chǎn)生的違約金債權(quán)各自具有獨(dú)立性，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算訴訟時(shí)效，并最終累計(jì)構(gòu)成違約金總和。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期限為三年”的規(guī)定，趙明龍因逾期交房提起違約之訴，海宏公司在一審?fù)忁q論結(jié)束前提出訴訟時(shí)效抗辯理由，趙明龍也未能舉證證明其他訴訟時(shí)效中止、中斷或延長的情形。故應(yīng)當(dāng)以權(quán)利人向法院起訴之日起向前推算三年，保護(hù)這三年的違約金請(qǐng)求權(quán)。三、關(guān)于逾期交房違約金計(jì)算。涉案房屋于2015年11月26日“視為買受人已收房”的時(shí)間。根據(jù)《商品房預(yù)售合同》《補(bǔ)充協(xié)議》的約定和訴訟時(shí)效的保護(hù)期限，趙明龍于2019年1月7日提起訴訟，主張逾期交房違約金的請(qǐng)求權(quán)已超過訴訟時(shí)效，不予支持。四、關(guān)于逾期交房違約金的逾期付款利息。趙明龍主張的逾期交房違約金請(qǐng)求權(quán)因超過訴訟時(shí)效，其主張逾期交房違約金的逾期付款利息的基礎(chǔ)已不存在，不予支持。五、關(guān)于海宏公司應(yīng)否承擔(dān)逾期辦證違約金。首先，《商品房預(yù)售合同》中關(guān)于辦證的約定為：產(chǎn)權(quán)登記“出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理初始登記。雙方約定在出賣人完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理《房屋所有權(quán)證》?！痹摷s定是雙方當(dāng)事人關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的方式、時(shí)限的特別約定，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定的“除當(dāng)事人有特別約定外”，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其次，海宏公司申請(qǐng)辦理初始登記的前提是要完成工程竣工驗(yàn)收備案，而竣工驗(yàn)收備案又需完成綜合驗(yàn)收，綜合驗(yàn)收除商品房驗(yàn)收合格外，還需完成城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門的驗(yàn)收。由于海宏公司開發(fā)的涉案小區(qū)是分期開發(fā)，而綜合驗(yàn)收需小區(qū)整體開發(fā)完成后才能進(jìn)行。因此，合同在此約定的“竣工驗(yàn)收”至今未能完成，更無法完成“初始登記”，說明趙明龍、海宏公司約定的辦證時(shí)間尚未到期，故對(duì)趙明龍的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條，《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條第一款、第一百三十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、第二百一十九條的規(guī)定，判決：駁回原告趙明龍的全部訴訟請(qǐng)求。
二審上訴人訴稱
趙明龍不服一審判決，上訴請(qǐng)求：1.撤銷青海省西寧市城北區(qū)人民法院（2019）青0105民初520號(hào)民事判決，依法改判海宏公司支付趙明龍2014年10月30日至2016年1月25日止遲延交房違約金，并支付因延期交房產(chǎn)生利息及產(chǎn)權(quán)證違約金，合計(jì)為63770.48元；2.判令海宏公司承擔(dān)本案一審、二審訴訟費(fèi)用。
二審法院確認(rèn)了一審法院查明的事實(shí)。另查明，趙明龍一審訴求給付契稅7780元，逾期利息2373.34元，多收取的物業(yè)費(fèi)218元，公攤電費(fèi)55元的問題。一審?fù)徶幸严蜈w明龍釋明此部分另案起訴，不予受理。
二審法院認(rèn)為
二審法院認(rèn)為，一、關(guān)于海宏公司應(yīng)否承擔(dān)逾期交房違約金及利息的問題。趙明龍與海宏公司2013年11月29日簽訂《商品房預(yù)售合同》，合同系雙方自愿簽訂，合法有效，雙方均應(yīng)根據(jù)合同享受權(quán)利履行義務(wù)。該合同第八條約定海宏公司應(yīng)當(dāng)在2014年10月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同約定交付房屋，雙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，《補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)案涉商品房的交付和逾期交房違約金重新作了約定，故本案中逾期交房違約金的計(jì)算及訴訟時(shí)效起算，均應(yīng)以《補(bǔ)充協(xié)議》的約定為準(zhǔn)?！堆a(bǔ)充協(xié)議》約定“違約金支付以現(xiàn)金形式全額在交房同時(shí)給予支付”，本案逾期交房違約金訴訟時(shí)效的起算應(yīng)以《補(bǔ)充協(xié)議》約定的“交房時(shí)”起算，當(dāng)案涉房屋符合雙方約定的交付條件時(shí)，開發(fā)商有及時(shí)將案涉房屋交付買受人的義務(wù)，同時(shí)買受人也有積極接收房產(chǎn)的義務(wù)，案涉11號(hào)樓已在2015年10月21日完成五方驗(yàn)收，符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定驗(yàn)收合格后，方可交付使用”和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收……建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用”的規(guī)定。本案中，海宏公司以刊登《公告》的方式通知業(yè)主交房，《公告》通知為合法的通知方式，故雙方交接應(yīng)當(dāng)適用雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第十一條第二款“在出賣方通知交房之日起60日內(nèi)，買受人未按期交接的，視為買受人已收房，并須交清物業(yè)管理費(fèi)、冬季取暖費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用”的約定，海宏公司通知的11號(hào)樓交房之日為2015年11月22日至2015年11月26日，自2015年11月26日起算60日至2016年1月25日，買受人應(yīng)在2015年11月22日至2016年1月25日期間收房，最遲應(yīng)于2016年1月25日接收房屋，2016年1月25日亦是案涉逾期交房違約金訴訟時(shí)效的起算時(shí)間，訴訟時(shí)效保護(hù)三年至2019年1月25日。本案趙明龍于2019年1月14日向城北區(qū)人民法院起訴，起訴時(shí)間尚未超過訴訟時(shí)效，一審判決認(rèn)定趙明龍的起訴已超過訴訟時(shí)效錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。因海宏公司未能按照雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》交付房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房違約金。按照《商品房預(yù)售合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)逾期交房違約金的約定，本案中逾期交房違約金應(yīng)當(dāng)分段計(jì)算。第一段自《商品房預(yù)售合同》第八條約定的交房時(shí)間2014年10月30日起算，計(jì)算至雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》約定的時(shí)間2015年6月30日，以總房款萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，應(yīng)為518665元X1／10000X244天=12655.43元。第二段自《補(bǔ)充協(xié)議》約定的時(shí)間2015年7月1日起算至《補(bǔ)充協(xié)議》約定的交房時(shí)間2015年10月4日，以總房款萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，應(yīng)為518665元X2／10000X96天=9958.37元。第三段自再次延期的時(shí)間2015年10月5日計(jì)算至《公告》交房日2015年11月22日，以總房款萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，應(yīng)為518665元X4／10000X49天=10165.83元。以上共計(jì)32779.63元，海宏公司應(yīng)當(dāng)向趙明龍支付逾期交房違約金32779.63元。趙明龍要求海宏公司支付逾期交房違約金的上訴理由部分成立，予以支持。因雙方對(duì)遲延交付逾期交房違約金的利息沒有約定，趙明龍要求海宏公司對(duì)逾期交房違約金再行支付利息的上訴請(qǐng)求無合同和法律依據(jù)，不予支持。二、關(guān)于海宏公司應(yīng)否承擔(dān)趙明龍未取得房屋權(quán)屬證書違約金的問題。按照雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第十五條的約定，海宏公司應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理初始登記，該約定僅確定了海宏公司提交初始登記的申請(qǐng)時(shí)間，并未明確約定完成初始登記時(shí)間和取得房屋權(quán)屬證書的時(shí)間，且合同約定海宏公司在完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理《房屋所有權(quán)證》。因此鑒于合同對(duì)辦證事項(xiàng)的約定是雙方共同辦理，對(duì)辦證完成時(shí)間沒有約定，趙明龍主張未取得房屋權(quán)屬證書的違約金沒有合同依據(jù)，不予支持。趙明龍的上訴請(qǐng)求部分成立，予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決：一、撤銷青海省西寧市城北區(qū)人民法院（2019）青0105民初520號(hào)民事判決；二、青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決送達(dá)后十五日內(nèi)給付趙明龍逾期交房違約金32779.63元；三、駁回趙明龍的其他訴訟請(qǐng)求。
本院再審查明的事實(shí)與原一、二審判決查明的事實(shí)基本一致，雙方當(dāng)事人均無異議，本院再審予以確認(rèn)。
另查明，《商品房預(yù)售合同》第八條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年10月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件?！?，第十四條約定：“出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：2014年10月30日水、電、電梯正常運(yùn)行；如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按本合同第九條處理?！钡诰艞l約定：“出賣人逾期交房的違約責(zé)任，……（2）逾期交房超過30日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金。”第十一條第一、二款約定：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。在出賣方通知交房之日起60日內(nèi)，買受人未按期交接的，視為買受人已收房，并須交清物業(yè)管理費(fèi)、冬季取暖費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。”第十五條約定：“出賣人出售的房屋為預(yù)售商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理初始登記。雙方約定在出賣人完成初始登記后，按下列第1項(xiàng)辦理《房屋所有權(quán)證》。1.買賣雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理《房屋所有權(quán)證》……。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記的，雙方同意按下列第1、2項(xiàng)處理：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起15日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的1%賠償買受人損失；2.買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的1%向買受人支付違約金?！?/p>
本院查明
再審中，趙明龍?zhí)峤蝗缦伦C據(jù)：1.青海省西寧市中級(jí)人民法院（2019）青01民終2081號(hào)民事判決書，擬證明二審法院對(duì)第三段逾期交房違約金少計(jì)算64天。海宏公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)真實(shí)性認(rèn)可，對(duì)證明方向不認(rèn)可；2.廣東省中山市中級(jí)人民法院（2019）粵20民終3306號(hào)民事判決書，擬證明海宏公司逾期辦理初始登記導(dǎo)致《商品房預(yù)售合同》約定的違約金不足以彌補(bǔ)損失，應(yīng)當(dāng)調(diào)整。海宏公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)真實(shí)性認(rèn)可，證明方向不予認(rèn)可，該案與本案案情不同，不能同樣處理。本院再審認(rèn)為，根據(jù)合同相對(duì)性原則，人民法院應(yīng)圍繞合同相對(duì)人之間簽訂的合同審理合同糾紛案件，趙明龍?zhí)峤坏纳鲜鰞煞菝袷屡袥Q書，系人民法院處理其他案件制作的裁判文書，對(duì)上述證據(jù)的證明方向，再審不予確認(rèn)。
本院再審圍繞以下爭議焦點(diǎn)進(jìn)行了審理：
一、關(guān)于海宏公司應(yīng)否支付逾期交房違約金及利息的問題。
本院認(rèn)為
本院再審認(rèn)為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！薄督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收……建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！备鶕?jù)《商品房預(yù)售合同》第八條、第十四條約定，海宏公司應(yīng)在2014年10月30日前交房，除將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付買受人之外，還負(fù)有確保水、電、電梯正常運(yùn)行的合同義務(wù)，即海宏公司在交付房屋時(shí)，除具備該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格之條件，還應(yīng)具備水、電、電梯正常運(yùn)行的使用條件。海宏公司將經(jīng)“五方驗(yàn)收”合格的房屋交付買受人，雖然符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，但與合同約定不符，其未按約定的交付期限、交付條件交付房屋，應(yīng)按《商品房預(yù)售合同》關(guān)于逾期交房違約金的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)海宏公司關(guān)于“五方驗(yàn)收”合格即具備合同約定交付條件的抗辯意見，再審不予支持。因雙方在合同中明確排除了案涉房屋經(jīng)綜合驗(yàn)收合格、經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格、取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件的其他交付條件，趙明龍主張案涉房屋未進(jìn)行消防等分期綜合驗(yàn)收，二審法院適用法律錯(cuò)誤的理由不能成立，不予支持。海宏公司未按《商品房預(yù)售合同》約定時(shí)間交付房屋，雙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)商品房交付和逾期交房違約金重新做了約定，逾期交房違約金應(yīng)以《補(bǔ)充協(xié)議》約定計(jì)算。
趙明龍?jiān)賹徶姓J(rèn)可二審判決對(duì)逾期交房違約金第一、二段的計(jì)算，認(rèn)為第三段違約金少計(jì)算13277.82元。經(jīng)查，海宏公司于2015年10月30日在《西海都市報(bào)》發(fā)布交房《公告》，載明“11號(hào)樓于2015年11月22日至11月26日辦理交驗(yàn)房手續(xù)”?！渡唐贩款A(yù)售合同》第十一條中約定：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。在出賣方通知交房之日起60日內(nèi)，買受人未按期交接的，視為買受人已收房，并須交清物業(yè)管理費(fèi)、冬季取暖費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。”據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定案涉房屋交驗(yàn)時(shí)間為2016年1月25日。按照《商品房預(yù)售合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)逾期交房違約金的約定，逾期交房違約金應(yīng)分段計(jì)算。第一段自2014年10月30日起算，計(jì)算至《補(bǔ)充協(xié)議》約定的時(shí)間2015年6月30日，以總房款萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，應(yīng)為518665元X1／10000X244天=12655.43元。第二段自2015年7月1日計(jì)算至《補(bǔ)充協(xié)議》約定的交房時(shí)間2015年10月4日，以總房款萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，應(yīng)為518665元X2／10000X96天=9958.37元。第三段自2015年10月5日計(jì)算至2016年1月25日，以總房款萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，應(yīng)為518665元X4／10000X113天=23443.65元。海宏公司應(yīng)當(dāng)向趙明龍支付逾期交房違約金46057.45元。趙明龍此節(jié)再審理由成立，應(yīng)予支持。原二審判決此節(jié)計(jì)算有誤，應(yīng)予糾正。
關(guān)于逾期交房違約金的利息問題，因違約金具有懲罰性和損害填補(bǔ)性，合同對(duì)于逾期交房違約金利息沒有約定，趙明龍要求海宏公司支付逾期交房違約金利息無事實(shí)和法律依據(jù)，再審不予支持。原二審判決此節(jié)處理正確，應(yīng)予維持。
二、關(guān)于海宏公司應(yīng)否退還契稅7780元及支付逾期利息1308.82元的問題。
經(jīng)查，一審中趙明龍?zhí)峤弧对黾釉V訟請(qǐng)求申請(qǐng)書》，請(qǐng)求海宏公司退還收取的契稅7780元及逾期利息2373.34元、多收取的物業(yè)費(fèi)218元、公攤電費(fèi)55元、裝修押金5000元及利息986.61元。一審?fù)徶?，趙明龍請(qǐng)求海宏公司給付契稅7780元，原一審法院當(dāng)庭告知趙明龍對(duì)于增加的契稅請(qǐng)求不予受理，待雙方核實(shí)后另行訴訟。二審法院以趙明龍主張的契稅及利息、物業(yè)費(fèi)、公攤電費(fèi)一審?fù)徶幸严蜈w明龍釋明另案起訴為由，未進(jìn)行審理。再審?fù)徶?，趙明龍明確表示，對(duì)于除契稅及利息之外的其他請(qǐng)求已經(jīng)另案起訴，本次再審不再主張。本院再審認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零五條第一款“人民法院審理再審案件應(yīng)當(dāng)圍繞再審請(qǐng)求進(jìn)行。當(dāng)事人的再審請(qǐng)求超出原審訴訟請(qǐng)求的，不予審理；符合另案訴訟條件的，告知當(dāng)事人可以另行起訴”的規(guī)定，對(duì)于趙明龍?jiān)賹徶鲝埖钠醵惣袄栴}，因原審均未進(jìn)行審理，超出了原審訴訟請(qǐng)求的范圍，再審不予審理，趙明龍可另行起訴。
三、關(guān)于海宏公司應(yīng)否支付未辦理房屋權(quán)屬證書違約金的問題。
本院再審認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！彪p方在《商品房預(yù)售合同》第十五條約定：“出賣人出售的房屋為預(yù)售商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理初始登記，出賣人完成初始登記后，買賣雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理《房屋所有權(quán)證》?！背跏嫉怯浭峭恋氐怯洐C(jī)關(guān)對(duì)土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行的統(tǒng)一登記。初始登記的主要作用在于確定土地權(quán)屬，完備地籍資料。由此，完成初始登記的義務(wù)人應(yīng)為出賣人。而房屋產(chǎn)權(quán)登記是按照法律規(guī)定，由有關(guān)國家機(jī)關(guān)對(duì)房屋的所有權(quán)進(jìn)行登記。根據(jù)《商品房預(yù)售合同》第十五條約定，海宏公司應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理初始登記，該條確定了辦理初始登記的義務(wù)人是海宏公司，在海宏公司完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理《房屋所有權(quán)證》。海宏公司未按照約定期限申請(qǐng)辦理初始登記，導(dǎo)致雙方無法共同辦理《房屋所有權(quán)證》及買受人未能取得房屋權(quán)屬證書，海宏公司應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。趙明龍?jiān)瓕徶鲝埡：旯局Ц段崔k理房屋權(quán)屬證書的違約金，再審主張逾期申請(qǐng)辦理初始登記違約金，其實(shí)質(zhì)是主張未辦理房屋權(quán)屬證書的違約金。因此，趙明龍主張海宏公司按已付房價(jià)款518665元的1%支付未辦理房屋權(quán)屬證書的違約金5187元有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。原一、二審判決此節(jié)處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。對(duì)于趙明龍?jiān)賹徶鲝埳险{(diào)違約金的請(qǐng)求，超出了原審訴訟請(qǐng)求的范圍，再審不予審理。
關(guān)于趙明龍主張?jiān)瓕彿ㄔ簩?duì)《房屋竣工驗(yàn)收備案表》《電梯檢驗(yàn)合格證明》《消防驗(yàn)收證明》等主要證據(jù)未質(zhì)證的問題，因原審中雙方均未提交上述證據(jù)，不存在主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證的情形，再審不予支持。
綜上，本院再審認(rèn)為，趙明龍的再審請(qǐng)求部分成立，應(yīng)予支持。原一、二審判決處理結(jié)果部分不當(dāng)，應(yīng)予糾正。本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)、第二百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零五條第一款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、維持青海省西寧市中級(jí)人民法院（2019）青01民終1450號(hào)民事判決第一項(xiàng)；
二、撤銷青海省西寧市中級(jí)人民法院（2019）青01民終1450號(hào)民事判決第三項(xiàng)；
三、變更青海省西寧市中級(jí)人民法院（2019）青01民終1450號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)支付趙明龍逾期交房違約金46057.45元；
四、青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)支付趙明龍未辦理房屋權(quán)屬證書違約金5187元；
五、駁回趙明龍的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)1911元，由趙明龍負(fù)擔(dān)751元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1160元；二審案件受理費(fèi)1911元，由趙明龍負(fù)擔(dān)751元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1160元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 張慧寧
審判員 袁有瑋
審判員 張榮榮
二〇二〇年十一月六日
法官助理 李蘭崇
書記員 康玉俊
