審理法院：重慶市第五中級人民法院
案號：（2020）渝05民終7351號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-10
案由：商品房預售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人重慶良浩置業(yè)有限公司（以下簡稱：良浩公司）與被上訴人劉某1、張某某2商品房預售合同糾紛一案，不服重慶市江津區(qū)人民法院(2020)渝0116民初211號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
良浩公司上訴請求：1、撤銷一審判決第一、二項，依法改判良浩公司于重慶市江津區(qū)房屋交付之日起30日內(nèi)支付劉某1、張某某2逾期交房違約金（以338567元為基數(shù)，從2017年1月1日起，按日萬分之0.3的標準計算至實際交房之日止）；鑒定費3000元由劉某1、張某某2自行負擔。2、本案的上訴費由被上訴人承擔。事實及理由：一、原審法院依據(jù)評估結(jié)果調(diào)整逾期交房違約金的數(shù)額，適用法律錯誤。上訴人與被上訴人已經(jīng)在商品房買賣合同中明確約定了違約金的計算方式，且根據(jù)查明的事實該部分數(shù)額是可以通過計算得出的情況下，自然不應當適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定參照評估報告結(jié)果調(diào)整逾期交房違約金的數(shù)額，而應當直接采用商品房買賣合同中約定的計算方法計算違約金數(shù)額。二、原審法院改變合同約定，縮短上訴人支付逾期辦證違約金的支付時間，有損上訴人的合法權(quán)益。根據(jù)上訴人與被上訴人關(guān)于支付逾期交房的約定，以及工程未取得竣工驗收的現(xiàn)狀，上訴人支付該項違約金的義務在原審判決生效后十日內(nèi)完成，客觀上難以確定違約金數(shù)額，又短于雙方約定的時間，加重了上訴人的責任，讓上訴人難于履行。
被上訴人辯稱
劉某1、張某某2答辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的請求沒有事實和法律依據(jù)，不應當?shù)玫街С郑埱篑g回上訴人的全部上訴請求，依法維持原判。
一審原告訴稱
劉某1、張某某2向一審法院起訴，請求法院判令良浩公司向劉某1、張某某2支付2017年1月1日至2019年12月31日期間的逾期交房違約金（按評估報告書確定的標準計算）;自2020年1月1日以后的逾期交房違約金，參照評估報告書確定的標準計算至良浩取得竣工驗收備案登記證且劉某1、張某某2實際收到良浩公司發(fā)出的書面通知接房截止之日止。
一審法院查明
一審法院認定事實，2015年8月4日，劉某1、張某某2（乙方）與良浩公司（甲方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，載明：第三條乙方所購商品房的基本情況（一）本商品房座落為:重慶市江津區(qū)×號。(四)本商品房建筑面積:88.63平方米，本商品房用途為住宅，屬于成套住宅。第四條購房價款（一）本商品房為清水房，總成交金額為338567元整(大寫:叁拾叁萬捌仟伍佰陸拾柒元整)，建筑面積單價為3820元/平方米。第五條付款方式及期限。(二)乙方按下列第3種方式按期付款：3、按揭付款:本商品房總成交金額338567元整（大寫:叁拾叁萬捌仟伍佰陸拾柒元整)。(1)簽訂商品房買賣合同時支付房款￥102567元。(2)剩余房款￥236000元，向銀行按揭貸款支付。第七條交房期限及交付條件（一）2、屬預售商品房的，甲方應當在2016年12月31日前，依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已進行建設工程竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付時應符合以下條件：（1）本商品房已通過竣工驗收備案登記表，取得了《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》。第九條甲方逾期交房的違約責任。除本合同第七條約定的遭遇不可抗力情況外，甲方如未按本合同約定的期限將該商品房交付乙方使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之內(nèi)，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之0.30的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行；(2)逾期超過180日(與本條第1款第(1)項約定的日期相同)后，乙方有權(quán)解除合同。乙方要求解除合同的，甲方應當自解除合同通知到達之日起30日內(nèi)退還全部已付房價款及利息(按銀行同期貸款利率計算)，并按乙方已付房價款百分之0.60向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之0.30的違約金(該比率應不小于本條第1款第(1)項中的比率)的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金等內(nèi)容。甲方重慶良浩置業(yè)有限公司（加蓋公司及法定代表人印章）乙方劉某1、張某某2（簽名及捺印）。審理中，良浩公司認可劉某1、張某某2已按合同約定支付了購房款。
一審法院依據(jù)劉某1、張某某2的申請委托重慶金土地房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司進行鑒定，估價結(jié)果為：重慶市江津區(qū)×號估價對象于2017年1月1日至2019年12月31日期間的市場租金為：租金總價：43440元。產(chǎn)生鑒定費3000元。
另查明：案涉商品房于2014年9月10日取得預售許可證，至今未取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》。
一審法院認為
一審法院認為，劉某1、張某某2、良浩公司之間簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應履行各自義務，否則應承擔違約責任。劉某1、張某某2按合同約定履行了支付購房款義務，良浩公司至今未按合同約定將取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》的案涉房屋交付劉某1、張某某2，已違反合同約定，應承擔違約責任。根據(jù)合同中逾期交房違約金計算標準的約定，結(jié)合案涉房屋市場租金的鑒定結(jié)論，劉某1、張某某2請求調(diào)高違約金，于法有據(jù)，一審法院予以支持。良浩公司關(guān)于“應當優(yōu)先適用違約金約定條款”的辯解，與法律規(guī)定相悖，一審法院不予采納。綜合良浩公司逾期交房的事實和劉某1、張某某2的損失，一審法院依法按每月965元(43440÷36個月×80%）標準酌定逾期交房違約金。劉某1、張某某2多余部分訴訟請求，一審法院不予主張。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，遂判決：一、重慶良浩置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付劉某1、張某某2逾期交房違約金（從2017年1月1日起，按每月965元的標準計算至交房之日止）。二、重慶良浩置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付劉某1、張某某2鑒定費3000元。三、駁回劉某1、張某某2的其他訴訟請求。案件受理費6380元，減半收取3190元，由重慶良浩置業(yè)有限公司負擔。此款劉某1、張某某2已預交一審法院，重慶良浩置業(yè)有限公司在履行上述義務時，一并支付劉某1、張某某2，劉某1、張某某2預交的案件受理費不作清退。
本院查明
二審中，良浩公司、劉某1、張某某2均未提交新證據(jù)。
二審查明的事實與一審查明事實一致，本院予以確認。
本院認為
本院認為，根據(jù)上訴人的上訴請求、事實和理由并結(jié)合被上訴人的答辯意見，本院歸納本案爭議焦點為：1、一審判決對逾期交房違約金予以調(diào)高是否恰當；上訴人應支付被上訴人的逾期交房違約金的條件是否成就；2、本案鑒定費是否應當由上訴人承擔。對于上述爭議焦點，本院評析如下：
1、關(guān)于一審判決對逾期交房違約金予以調(diào)高是否恰當?shù)膯栴}。上訴人與被上訴人簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強制性、效力性規(guī)定，合法有效。雙方當事人均應按照協(xié)議約定履行各自義務，否則應承擔違約責任。本案中，上訴人對其逾期交房的事實并無異議。上訴人認為應當按照雙方合同約定的“甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之0.30的違約金標準”計算逾期交房違約金。被上訴人認為該約定的違約金標準過低，不足以彌補因上訴人逾期交房給被上訴人造成的損失，主張按照涉案房屋評估的租金標準計算違約金。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加。上訴人逾期交房致使被上訴人不能按照合同約定時間正常使用所購房屋，而按照雙方約定的逾期交房違約金標準計算的違約金低于被上訴人的租金損失，不足以彌補被上訴人的損失，故一審法院根據(jù)合同中逾期交房違約金計算標準的約定，結(jié)合案涉房屋市場租金的鑒定結(jié)論，對上訴人逾期交房違約金的計算標準酌情予以調(diào)高，按照涉案房屋評估的同期租金標準的80%予以計算并無不當。上訴人認為一審法院對此適用法律錯誤的上訴理由不成立，本院不予采納。
關(guān)于上訴人應支付被上訴人的逾期交房違約金條件是否成就的問題。上訴人認為應當按照合同約定的“該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金?！鄙显V人認為案涉工程至今未竣工驗收，案涉房屋至今不具備法定的交付條件，故逾期交房違約金的支付條件不成就。上訴人的該上訴理由不成立，因為雙方約定的條件雖然是“該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金”，但被上訴人所購房屋至今未竣工驗收，上訴人并無免責事由，屬于為自己的利益不正當?shù)淖柚垢犊顥l件的成就，應視為付款條件已成就。故一審判決上訴人于判決生效后十日內(nèi)支付被上訴人逾期交房違約金并無不當。
2、關(guān)于本案鑒定費是否應當由上訴人承擔的問題。因本案系上訴人違約所致，被上訴人并無過錯，故鑒定費應當由上訴人負擔。
綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6380元，由上訴人重慶良浩置業(yè)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 蔣 科
審判員 劉戀硯
審判員 黎 明
二〇二〇年十一月十日
書記員 羅 晴
