審理法院：湖北省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）鄂民再30號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-18
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請(qǐng)人王**與被申請(qǐng)人十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱互發(fā)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本案原由王**向湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院提起訴訟，互發(fā)公司提出反訴。該院于2016年10月21日作出（2016）鄂0302民初2913號(hào)民事判決。王**不服，向湖北省十堰市中級(jí)人民法院提出上訴。該院于2017年5月9日作出（2017）鄂03民終309號(hào)民事裁定，以認(rèn)定事實(shí)不清為由，將本案發(fā)回重審。隨后，湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院作出（2017）鄂0302民初2803號(hào)民事判決。王**仍不服，向湖北省十堰市中級(jí)人民法院提出上訴。湖北省十堰市中級(jí)人民法院于2019年4月28日作出（2019）鄂03民終560號(hào)民事判決。該判決生效后，王**不服，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?019年10月24日作出（2019）鄂民申3032號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法另行組成合議庭，于2020年6月16日開庭審理了本案。再審申請(qǐng)人王**的委托訴訟代理人王志勇，被申請(qǐng)人互發(fā)公司委托訴訟代理人李怡均到庭參加訴訟。
一審原告訴稱
王**一審訴訟請(qǐng)求：1.互發(fā)公司雙倍返還定金327110元；2.互發(fā)公司返還代收的契稅、維修基金、印花稅、工本費(fèi)共計(jì)18186元；3.互發(fā)公司返還天然氣開戶費(fèi)及冷熱水表費(fèi)3400元，并賠償房屋裝修損失、租金損失共計(jì)15萬元。4.案件訴訟費(fèi)由互發(fā)公司承擔(dān)。
互發(fā)公司提出反訴請(qǐng)求：依法判令王**繼續(xù)履行買賣合同，一次性支付互發(fā)公司房款35萬元，并從2012年8月10日起按日萬分之三支付違約金至房款付清之日。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年，互發(fā)公司與王**簽訂《商品房預(yù)售合同》（亦為《十堰市商品房買賣合同》），約定互發(fā)公司將其開發(fā)的東方新城1幢2單元13層7號(hào)住宅出售給王**，建筑面積127.75平方米，每平方米4020元，總價(jià)款513555元。簽訂合同當(dāng)日內(nèi)，付定金163555元，剩余房款35萬元由買受人用（銀行）（公積金貸款）方式一次性付清。簽訂本合同付清首期房?jī)r(jià)款后三日內(nèi)，買受人向（銀行）（公積金貸款）提交符合商品房按揭貸款規(guī)定的申請(qǐng)資料，同時(shí)簽訂貸款合同。因買受人原因未能在約定的期限內(nèi)提供貸款資料，辦理按揭手續(xù)的，則視同逾期付款按合同第七條的約定處理；如果批準(zhǔn)貸款額少于應(yīng)付房?jī)r(jià)款金額的，買受人應(yīng)當(dāng)在接獲通知后七天內(nèi)補(bǔ)足房款差額。如果買受人的借款申請(qǐng)?jiān)?0日內(nèi)未獲得批準(zhǔn)的，由買受人在未批準(zhǔn)貸款之日起30日內(nèi)一次性向甲方付清剩余房款。合同第七條對(duì)買受人逾期付款的違約責(zé)任約定：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）⑴逾期在30日內(nèi)，自約定的付款期限第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；⑵逾期付款超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限第二天起至實(shí)際全額支付之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金。2、買受人在簽訂本合同并付清首期房款后三日內(nèi)未前來辦理按揭手續(xù)的視為逾期付款。3、因買受人原因無法或延期辦理按揭手續(xù)，視為買受人逾期付款。合同還約定：出賣人應(yīng)在買受人付清總額款項(xiàng)及相關(guān)費(fèi)用后，于2014年6月1日內(nèi)，將已向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)辦妥竣工備案手續(xù)的商品房交付買受人使用。并對(duì)逾期交房違約責(zé)任作了約定。合同第十五條對(duì)產(chǎn)權(quán)登記約定：“出賣人應(yīng)在商品房交付使用之日起180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)證書的，雙方同意按下列第2、3、4項(xiàng)處理：……2.買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1‰向買受人支付違約金。3.買受人應(yīng)當(dāng)在公告的入住日期30日內(nèi)，將辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)資料提交給出賣人，委托出賣人代為辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。若買受人逾期提交資料或未按要求到銀行、房管局辦理抵押登記手續(xù)的，自逾期之日起買受人每日按房屋總價(jià)款的萬分之二向出賣人支付違約金，直至交清資料為止。4.按揭客戶在辦妥房產(chǎn)抵押手續(xù)后，由出賣人將有關(guān)證件轉(zhuǎn)給貸款銀行收押”。合同第十九條約定：出賣人單方面解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知買受人，出賣人應(yīng)在買受人收到書面通知之日起10日內(nèi)，按原房?jī)r(jià)款的5%向買受人支付違約金，并將買受人已支付的房?jī)r(jià)款全額退還買受人。買受人單方面解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。買受人應(yīng)在出賣人收到書面通知之日起10日內(nèi)，按原房?jī)r(jià)款的5%向出賣人支付違約金，出賣人將買受人已支付的房?jī)r(jià)款全額退還買受人。雙方未注明該合同簽訂的日期。
王**分別于2012年8月22日、2012年8月27日、2014年2月18日支付互發(fā)公司12萬元、1萬元、33555元，合計(jì)163555元。互發(fā)公司于2012年8月22日、2012年8月27日為王**出具的收條注明了“定金”，在2014年2月18日的33555元收條中注明系“補(bǔ)繳（房款）”。2014年2月18日，王**還向互發(fā)公司支付了物業(yè)費(fèi)1840元、垃圾清運(yùn)費(fèi)639元、裝修押金2000元、可視對(duì)講1350元、冷熱水表900元、陽(yáng)臺(tái)封裝費(fèi)3000元，契稅10271元、印花稅10元、工本費(fèi)240元、閉路電視開通350元、天然氣開戶費(fèi)2500元?；グl(fā)公司將案涉房屋交付給王**，王**對(duì)該房裝修入住。王**另向互發(fā)公司出具《承諾書》：“出賣人手續(xù)齊全后，銀行需辦理按揭貸款時(shí)，如買受人不配合，出賣人有權(quán)停電、停水。陽(yáng)臺(tái)封閉350元/m2，甲乙雙方各承擔(dān)一半，每個(gè)陽(yáng)臺(tái)預(yù)繳3000元，如買受人不封閉陽(yáng)臺(tái)，出賣人不予補(bǔ)貼一半的價(jià)格，以后再不予封閉與補(bǔ)貼，若再封閉全部，個(gè)人承擔(dān)所有費(fèi)用”。
王**支付首付款后，一直未能辦理剩余購(gòu)房款的按揭貸款手續(xù)。2016年2月1日，互發(fā)公司取得了案涉樓盤的《商品房預(yù)售許可證書》。2016年5月底，互發(fā)公司對(duì)王**所購(gòu)住房斷水、斷電。2016年6月28日，王**向互發(fā)公司郵寄了《解除合同通知書》，以互發(fā)公司所售房屋未經(jīng)綜合驗(yàn)收，綠化未完成，無法在約定期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)證，且互發(fā)公司掐斷了房屋的水電，導(dǎo)致其無法正常生活、購(gòu)房目的無法實(shí)現(xiàn)為由，通知解除雙方簽訂的《十堰市商品房買賣合同》，要求互發(fā)公司在合同解除7日內(nèi)返還首付款163555元并雙倍賠償，退還契稅、維修基金等費(fèi)用30765元，賠償裝修及其他各種費(fèi)用等共計(jì)477875元。雙方協(xié)商不成，王**遂訴諸法院。
另查明，案涉東方新城項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案于2011年7月14日被十堰市規(guī)劃局經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分局批準(zhǔn)。于2012年3月1日取得了《建設(shè)工程施工許可證》。此后又補(bǔ)辦了《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，互發(fā)公司將案涉房屋出售給王**后，補(bǔ)辦了商品房預(yù)售許可證，雙方間簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定全面履行各自的權(quán)利義務(wù)。結(jié)合當(dāng)事人的訴訟主張，一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、王**是否享有合同解除權(quán)？二、王**通知互發(fā)公司解除合同是否發(fā)生了法律效力？三、王**要求互發(fā)公司雙倍返還定金、返還代收的契稅、維修基金等費(fèi)用，以及要求互發(fā)公司賠償房屋裝修損失、租金損失等訴訟請(qǐng)求，以及互發(fā)公司要求王**交納剩余房款并支付違約金的反訴請(qǐng)求，該如何處理？
關(guān)于焦點(diǎn)一：一審法院認(rèn)為，王**不享有合同解除權(quán)。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人在約定的解除合同條件成就時(shí)，或是具有《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定的情形時(shí)，有權(quán)單方解除合同。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定當(dāng)事人可單方解除合同的具體情形為：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。本案中，王**要求解除與互發(fā)公司間的房屋買賣合同，其主要理由是：案涉工程未經(jīng)驗(yàn)收，交付的房屋不符合約定條件，不能如期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證件；項(xiàng)目配套、綠化未完成；互發(fā)公司對(duì)王**所購(gòu)房屋斷水?dāng)嚯?，致其無法正常生活，購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，一審法院認(rèn)為，1.案涉工程項(xiàng)目已經(jīng)補(bǔ)辦了相關(guān)建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)，取得了商品房預(yù)售許可證?；グl(fā)公司對(duì)外銷售其開發(fā)的商品房符合法律規(guī)定?；グl(fā)公司于2014年2月18日將案涉房屋交付給王**，雖然當(dāng)時(shí)未辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)、未取得商品房銷售備案證等，不符合交房條件，但王**同意接收該房屋并裝修入住，并不影響王**購(gòu)房目的的實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)案涉工程的綜合竣工驗(yàn)收手續(xù)尚在辦理之中，影響了如期辦理產(chǎn)權(quán)證件，互發(fā)公司構(gòu)成一般違約。王**可要求互發(fā)公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但雙方合同并未約定在此情形下王**享有解除合同的權(quán)利。王**據(jù)此要求行使合同解除權(quán)不符合法律規(guī)定；2.案涉工程項(xiàng)目的綠化、道路及其他配套設(shè)施的建設(shè)，系以整個(gè)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的，屬于業(yè)主住房的配套輔助設(shè)施。案涉工程項(xiàng)目的公共綠地率目前尚未達(dá)合同約定標(biāo)準(zhǔn)，雖然對(duì)業(yè)主的居住環(huán)境品質(zhì)有一定的影響，但并不影響業(yè)主的生活居住，不影響王**購(gòu)房目的的實(shí)現(xiàn)；3.互發(fā)公司在王**未支付剩余35萬元購(gòu)房款的情形下，根據(jù)王**出具的承諾書，對(duì)其所購(gòu)買的房屋實(shí)施斷水?dāng)嚯姡绊懥送?*的生活居住，互發(fā)公司的做法不當(dāng)。但該行為系因雙方履行合同糾紛引起，王**可通過調(diào)解、訴訟等途徑解決?；グl(fā)公司現(xiàn)階段的不當(dāng)做法，尚未達(dá)到影響王**實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的的程度，王**據(jù)此主張合同解除權(quán)亦不予支持。故王**主張合同解除權(quán)，既沒有合同約定的解除條件，也不符合法律規(guī)定的解除合同情形，不應(yīng)予支持。
關(guān)于焦點(diǎn)二：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條規(guī)定，當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。當(dāng)事人通知對(duì)方解除合同，要發(fā)生解除合同的效力，必須以其享有合同解除權(quán)為基礎(chǔ)和前提。本案中王**發(fā)出的《解除合同通知書》雖于2016年6月28日到達(dá)互發(fā)公司，但因王**不享有合同解除權(quán)，并不發(fā)生解除合同的法律效力。
關(guān)于焦點(diǎn)三：關(guān)于王**本訴請(qǐng)求的處理。本案中王**不具有單方解除合同的權(quán)利，其通知互發(fā)公司解除合同并未實(shí)際發(fā)生解除合同的法律效力。故王**與互發(fā)公司仍應(yīng)全面履行雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》。王**提出的全部本訴請(qǐng)求，均是以其與互發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同已經(jīng)解除為前提，均不予支持。王**主張的“定金”163555元已抵作其購(gòu)房首付款，其要求雙倍返還“定金”327110元不能成立。王**要求返還的契稅、維修基金、印花稅、工本費(fèi)等系互發(fā)公司按合同約定代收的款項(xiàng)，王**要求返還天然氣開戶費(fèi)及冷熱水表費(fèi)等費(fèi)用系其消費(fèi)支出，王**對(duì)房屋的裝修系對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的管理處置，不存在所謂的裝修損失。王**稱互發(fā)公司對(duì)其停水停電致其被迫外出租房居住，要求賠償其租金損失15萬元，但并無證據(jù)證實(shí)互發(fā)公司停水停電的期間。王**所提供證據(jù)亦不足以證實(shí)其租金損失大小。故對(duì)王**的全部本訴請(qǐng)求，均不予支持。
關(guān)于互發(fā)公司反訴要求王**支付剩余購(gòu)房款及違約金的處理。王**與互發(fā)公司間的《商品房預(yù)售合同》具有法律效力，雙方應(yīng)繼續(xù)履行該合同?；グl(fā)公司將案涉房屋交付給王**居住，履行了其主要合同義務(wù)，王**亦應(yīng)履行其支付剩余購(gòu)房款的主合同義務(wù)。故互發(fā)公司要求王**支付剩余購(gòu)房款35萬元應(yīng)予支持。根據(jù)雙方合同約定，王**應(yīng)支付的剩余購(gòu)房款35萬元，由買受人用按揭貸款的方式一次性付清，如果買受人的借款申請(qǐng)?jiān)?0日內(nèi)未獲得批準(zhǔn)的，由買受人在未批準(zhǔn)貸款之日起30日內(nèi)一次性向互發(fā)公司付清剩余房款。但雙方對(duì)按揭貸款的日期并未作明確的約定。案涉合同在2016年2月1日取得《商品房預(yù)售許可證書》前，尚未發(fā)生法律效力，尚不能辦理按揭貸款，相應(yīng)責(zé)任在互發(fā)公司。在取得《商品房預(yù)售許可證》雙方間的合同生效后，辦理按揭貸款的條件已成就，王**未及時(shí)辦理按揭貸款支付剩余購(gòu)房款構(gòu)成違約。但互發(fā)公司至今未能辦好案涉工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收手續(xù)，不能如期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證件，也存在違約情形。綜合雙方的違約情形及過錯(cuò)程度，根據(jù)公平原則，對(duì)互發(fā)公司要求王**承擔(dān)逾期付款違約金的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
一審法院判決：一、王**與十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》；二、王**于本判決生效后三十日內(nèi)辦理按揭貸款手續(xù)向十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司一次性支付剩余購(gòu)房款35萬元。如逾期未辦理或因王**自身原因未獲批準(zhǔn)的，則由王**一次性支付十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司剩余購(gòu)房款35萬元；三、駁回王**的本訴請(qǐng)求；四、駁回十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司的其他反訴請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)用8780元，反訴費(fèi)3275元，合計(jì)12055元，由王**負(fù)擔(dān)8055元，十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)4000元。
二審上訴人訴稱
王**不服一審判決，上訴請(qǐng)求：依法撤銷一審判決，改判支持王**在一審時(shí)提出的訴訟請(qǐng)求，并駁回互發(fā)公司的反訴請(qǐng)求，本案一、二審訴訟費(fèi)用由互發(fā)公司承擔(dān)。
二審法院查明
二審法院認(rèn)定事實(shí)：一審查明事實(shí)屬實(shí)。
二審法院認(rèn)為
二審法院認(rèn)為：2012年，王**與互發(fā)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，2016年2月1日，互發(fā)公司在王**起訴之前取得案涉樓盤《商品房預(yù)售許可證書》，因此，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生約束力。王**購(gòu)買涉案房屋的主要目的是居住使用，樓層和房號(hào)的變化是由于房管部門后期統(tǒng)一編號(hào)造成的，并不影響王**的使用和居住。2014年2月18日，互發(fā)公司在王**尚欠房款35萬元的情況下，將王**選購(gòu)的房屋交付使用。至此，王**該購(gòu)買涉案房屋的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。接收房屋時(shí)，王**承諾“出賣人手續(xù)齊全后，銀行需辦理按揭貸款時(shí)，如買受人不配合，出賣人有權(quán)停電、停水……”，互發(fā)公司于2016年5月底對(duì)涉案房屋停水停電的目的是為了督促王**辦理按揭手續(xù)，交清剩余房款，而非終止履行合同。互發(fā)公司陸續(xù)補(bǔ)辦了各項(xiàng)手續(xù)，王**購(gòu)買的涉案房屋并非不能辦理權(quán)屬證書。即使互發(fā)公司未在合同約定的期限內(nèi)將需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)本案，按照雙方約定，王**可以要求互發(fā)公司支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金，而無權(quán)要求解除合同和退房。因此，王**要求解除合同缺乏事實(shí)和法律依據(jù)?；グl(fā)公司向王**交付房屋并辦理權(quán)屬證書的前提條件是王**付清全部房款?，F(xiàn)涉案房屋已經(jīng)具備辦理按揭貸款的條件，王**應(yīng)當(dāng)積極辦理按揭手續(xù)或者以其他方式交清全部房款。一審判決雙方繼續(xù)履行合同、王**辦理按揭或一次性支付剩余房款35萬元并無不當(dāng)。王**的上訴請(qǐng)求不能成立，不予支持。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)12055元，由王**負(fù)擔(dān)。
再審申請(qǐng)人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
王**再審請(qǐng)求，1.撤銷湖北省十堰市中級(jí)人民法院（2019）鄂03民終560號(hào)民事判決和湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2017）鄂0302民初2803號(hào)民事判決；2.依法改判支持王**一審全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)及理由：（一）原判決認(rèn)定事實(shí)不清。1.原判決對(duì)案涉房屋至今仍未辦理竣工驗(yàn)收，無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證這一事實(shí)認(rèn)定不清。2.原判決對(duì)互發(fā)公司將案涉房屋“一房二賣”的事實(shí)認(rèn)定不清。案涉合同約定的標(biāo)的物為東方新城一棟二單元13樓7號(hào)房。因互發(fā)公司私自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，致使申請(qǐng)人亦未交付的14樓7號(hào)房為合同約定的13樓7號(hào)房。實(shí)際上，13樓7號(hào)房已被互發(fā)公司賣給他人。14樓7號(hào)房則因沒有簽訂商品房買賣合同以致無法辦理網(wǎng)簽、備案、按揭事宜。（二）原判決適用法律錯(cuò)誤。1.原判決認(rèn)定申請(qǐng)人不具備合同解除權(quán)錯(cuò)誤。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！被グl(fā)公司在合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記期滿后一年內(nèi)未辦理案涉房屋權(quán)屬證書，依據(jù)上述規(guī)定，申請(qǐng)人具備合同解除權(quán)，且申請(qǐng)人已在2016年6月30日向互發(fā)公司提出解除合同，案涉合同已被解除，原判決判決合同繼續(xù)履行錯(cuò)誤。2.原判決認(rèn)定互發(fā)公司不能辦理案涉房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)，影響如期辦理房產(chǎn)證，屬于一般違約系適用法律錯(cuò)誤。3.原判決認(rèn)定案涉小區(qū)綠化、道路及配套設(shè)施建設(shè)不影響申請(qǐng)人生活居住，不影響購(gòu)房目的屬于適用法律錯(cuò)誤。4.互發(fā)公司不僅不采取積極措施促使實(shí)現(xiàn)合同目的，反而采取斷水、斷電的錯(cuò)誤做法，進(jìn)一步影響申請(qǐng)人實(shí)現(xiàn)合同目的。
再審被申請(qǐng)人辯稱
互發(fā)公司答辯稱，1.案涉房屋取得預(yù)售許可證，可以對(duì)外銷售；2.申請(qǐng)人要求解除合同缺乏事實(shí)和法律依據(jù)?；グl(fā)公司履行了合同義務(wù)，交付的房屋合法；申請(qǐng)人已入住案涉房屋五年之久，但違約未支付下欠購(gòu)房款35萬元。案涉房屋無法辦理權(quán)屬證書的原因在申請(qǐng)人，法律及司法解釋并未將是否辦理竣工驗(yàn)收備案作為解除合同的條件，因此其解除合同不符合法律規(guī)定；3.申請(qǐng)人要求返還的契稅等是互發(fā)公司依約代收的款項(xiàng)，天然氣等費(fèi)用是申請(qǐng)人自身實(shí)際消費(fèi)，不存在返還問題；4.互發(fā)公司沒有一房二賣情形。綜上，請(qǐng)求駁回王**的再審請(qǐng)求。
本院查明
再審期間，王**提交三份新證據(jù)。證據(jù)一，2020年5月25日十堰市人民政府“網(wǎng)上問政”網(wǎng)站回復(fù)一份，擬證明十堰市自然資源和規(guī)劃局回復(fù)案涉房屋未取得規(guī)劃許可；證據(jù)二，2020年6月15日十堰市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站資料一份，擬證明案涉房屋屬于“三違”建筑，無法辦理權(quán)屬證書；證據(jù)三，國(guó)家稅務(wù)總局湖北省電子稅務(wù)局網(wǎng)站“欠稅查詢”一份，擬證明互發(fā)公司無法就案涉房屋開具購(gòu)房發(fā)票。
互發(fā)公司對(duì)王**提交的上述證據(jù)的真實(shí)性均無異議，但對(duì)其證明目的有異議，認(rèn)為互發(fā)公司只是暫時(shí)不能辦理案涉房屋權(quán)屬證書，且已于2016年4月向有關(guān)行政機(jī)關(guān)繳納了處罰金。
互發(fā)公司未提交新證據(jù)。
對(duì)于上述新證據(jù)，因除王**提交的證據(jù)三未顯示證據(jù)形成時(shí)間外，其他兩份證據(jù)均形成于原終審判決之后，屬于再審期間的新證據(jù)，且能夠證明案涉房屋現(xiàn)狀，本院予以采信。
本院再審查明，原終審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
另查明，案涉房屋至今未取得規(guī)劃許可，未辦理竣工驗(yàn)收備案，亦未辦理初始登記。
本院認(rèn)為
本院再審認(rèn)為，根據(jù)王**的再審請(qǐng)求，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，1.案涉商品房買賣合同是否已被解除；2.如已解除，王**要求返還定金、維修金等費(fèi)用及賠償損失的請(qǐng)求應(yīng)否予以支持。
（一）關(guān)于案涉商品房買賣合同是否已被解除，即王**能否行使合同解除權(quán)的問題
合同解除權(quán)分約定解除權(quán)和法定解除權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱合同法）第九十三條和第九十四條分別規(guī)定了行使約定解除權(quán)和法定解除權(quán)的實(shí)質(zhì)要件。合同法第九十五條規(guī)定了解除權(quán)的消滅事由，即解除權(quán)的除斥期間。該法第九十六條規(guī)定了解除權(quán)行使的形式要件，即解除權(quán)的行使方式。案涉《商品房買賣合同》沒有關(guān)于解除權(quán)的約定，王**請(qǐng)求解除合同明顯不是行使約定解除權(quán)。因此，本案中，王**主張因互發(fā)公司原因致使其不能辦理案涉房屋權(quán)屬證書而訴請(qǐng)解除合同只有可能行使法定解除權(quán)。關(guān)于王**是否具備行使法定解除權(quán)的條件，具體評(píng)析如下：
1.王**行使解除權(quán)符合法定解除權(quán)的形式要件。合同法第九十六條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。”我國(guó)法律規(guī)定，合同解除權(quán)的形式要件即行使方式為通知，生效方式為到達(dá)主義，即合同當(dāng)事人應(yīng)將解除合同的意思表示通知對(duì)方當(dāng)事人，解除的意思表示自到達(dá)對(duì)方當(dāng)事人時(shí)生效。且解除權(quán)系形成權(quán)，解除合同的意思表示達(dá)到對(duì)方當(dāng)事人時(shí)合同即已解除，即使對(duì)方當(dāng)事人有異議而至人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)解決合同解除糾紛，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)也只是確認(rèn)解除合同的效力；只要行使合同解除權(quán)符合法定要件，當(dāng)事人在先行使的合同解除權(quán)不因其后人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)受理案件而受影響。本案中，王**于2016年6月28日向互發(fā)公司郵寄了《解除合同通知書》，互發(fā)公司亦收到該郵件，故王**解除合同的意思表示已到達(dá)互發(fā)公司，并為該公司知曉。盡管互發(fā)公司于訴訟中對(duì)王**行使合同解除權(quán)提出異議，但該公司提出異議本身不影響王**解除合同的意思表示已經(jīng)達(dá)到互發(fā)公司的事實(shí)，即王**解除合同的意思表示已于2016年6月到達(dá)互發(fā)公司，其行使合同解除權(quán)符合法定的形式要件。至于王**行使解除權(quán)是否符合法定實(shí)質(zhì)要件，是否具有解除權(quán)消滅情形（除斥期間）則應(yīng)由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以確認(rèn)。
2.王**行使解除權(quán)符合法定解除權(quán)的實(shí)質(zhì)要件。
第一，關(guān)于法定解除權(quán)的實(shí)質(zhì)要件以及買受人合同目的的認(rèn)定。合同法第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”即不可抗力或當(dāng)事人一方違約致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)是法律規(guī)定的行使法定解除權(quán)的實(shí)質(zhì)要件。房屋買賣合同是雙務(wù)合同，出賣人和買受人互負(fù)給付義務(wù)；出賣人享有要求買受人依約給付房屋價(jià)款的權(quán)利，買受人享有要求出賣人依約交付房屋，并將相關(guān)房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至自己名下的權(quán)利；相應(yīng)地，合同一方當(dāng)事人享有的權(quán)利亦為合同相對(duì)方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。因此，王**作為商品房買賣合同的買受人購(gòu)買商品房的目的包含了占有、使用符合合同約定的商品房和獲得該商品房的所有權(quán)，將相關(guān)房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記在王**名下是王**簽訂房屋買賣合同的應(yīng)有之義?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋）第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！苯Y(jié)合上述法律和司法解釋的規(guī)定，房屋買賣合同成立后，出賣人應(yīng)保證及時(shí)將所出賣的房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人；如在商品房買賣合同約定或《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿超過一年，因出賣人一方原因?qū)е沦I受人仍然無法辦理房屋權(quán)屬證書的，出賣人的嚴(yán)重違約行為影響了買受人訂立合同所期待實(shí)現(xiàn)的利益，致使買受人的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
第二，關(guān)于違約行為及違約主體的確定。本案中，案涉商品房買賣合同約定：“出賣人應(yīng)在買受人付清總額款項(xiàng)及相關(guān)費(fèi)用后，于2014年6月1日內(nèi)，將已向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)辦妥竣工備案手續(xù)的商品房交付買受人使用……出賣人應(yīng)在商品房交付使用之日起180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案……”依據(jù)該約定，向王**交付已獲竣工備案的商品房并依約辦理案涉房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是互發(fā)公司的義務(wù)，即互發(fā)公司應(yīng)在2014年6月1日前向王**交付竣工備案的房屋，且應(yīng)在案涉房屋交付使用（2014年6月1日）后180日內(nèi)即2014年11月28日前辦理該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。根據(jù)已查明的事實(shí)，因案涉房屋所在樓棟沒有辦理竣工驗(yàn)收備案，互發(fā)公司至今未為該房屋辦理初始登記。然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房屋所有權(quán)的初始登記是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提，只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了房屋所有權(quán)初始登記才有可能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，將相關(guān)房屋轉(zhuǎn)移登記至買受人名下。因此，互發(fā)公司交付的案涉房屋不符合合同約定，且至今仍不可能履行辦理案涉房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的合同義務(wù)。本案中，互發(fā)公司因未在合同約定的履行期限內(nèi)交付符合合同約定的房屋及辦理案涉房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)已屬違約，其在審理商品房買賣合同糾紛司法解釋第十九條規(guī)定的商品房買賣合同約定的期限屆滿后超過一年仍無法辦理案涉房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，顯屬嚴(yán)重違約，且該種嚴(yán)重違約狀態(tài)至今仍未解除。
互發(fā)公司稱，王**未辦理下欠房款的貸款手續(xù)，存在違約，不能行使合同解除權(quán)。根據(jù)已查明的事實(shí)，互發(fā)公司將案涉房屋交付給王**后，王**向該公司出具《承諾書》，載明：“甲方手續(xù)齊全后，銀行需辦理按揭貸款時(shí)，如乙方不配合，甲方有權(quán)停電、停水……”王**在該《承諾書》上簽名，互發(fā)公司在其上加蓋了該公司合同專用章。本案審理期間，雙方當(dāng)事人均未否認(rèn)該《承諾書》的真實(shí)性。根據(jù)上述內(nèi)容，雙方當(dāng)事人已經(jīng)將商品房買賣合同中買受人向銀行按揭貸款的時(shí)間和條件變更為互發(fā)公司“手續(xù)齊全后”。因案涉房屋至今未完成竣工驗(yàn)收，沒有辦理竣工驗(yàn)收備案和初始登記，應(yīng)認(rèn)定雙方約定的買受人辦理按揭貸款條件未成就，故互發(fā)公司有關(guān)王**付款違約的主張不應(yīng)予以支持。此外，我國(guó)合同法及相應(yīng)司法解釋并未明確規(guī)定違約方不得行使合同解除權(quán)，在繼續(xù)履行合同存在嚴(yán)重不公的情形下，即使違約方也應(yīng)許可其行使解除權(quán)，解除合同后，可因違約情況承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
因此，因互發(fā)公司的嚴(yán)重違約行為影響了王**訂立房屋買賣合同所期待實(shí)現(xiàn)的利益，致使王**獲得符合合同約定的商品房及獲得案涉房屋的所有權(quán)的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，依據(jù)上述法律及司法解釋的規(guī)定，王**具備行使法定解除權(quán)的實(shí)質(zhì)要件。
3.王**行使解除權(quán)不存在法定的消滅事由，即沒有超過除斥期間。合同法第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”該條法律規(guī)定了合同解除權(quán)的消滅事由，即除斥期間屆滿而未行使解除權(quán)的，解除權(quán)消滅。審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！爆F(xiàn)行法律及案涉合同均未規(guī)定或約定王**行使解除權(quán)的期限，依據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，王**應(yīng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。根據(jù)案涉合同的約定，互發(fā)公司應(yīng)在2014年6月1日前為案涉房屋辦理竣工備案手續(xù)并將房屋交付給王**，應(yīng)在2014年11月28日前辦理完畢案涉房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?，F(xiàn)互發(fā)公司交付不能及辦理權(quán)屬證書不能的事實(shí)持續(xù)已近五年。依據(jù)審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋第十九條的規(guī)定，王**自2015年11月29日具備行使解除合同的權(quán)利，故2015年11月29日至2016年11月29日為王**行使合同解除權(quán)的除斥期間。王**在2016年6月28日作出解除合同的意思表示沒有超過除斥期間的限制，不具有法定消滅事由。
綜上，本案中，王**行使解除權(quán)符合法定的實(shí)質(zhì)要件和法定的行使方式，且不具備法定的解除權(quán)消滅事由，其認(rèn)為案涉《商品房買賣合同》已被解除的主張應(yīng)當(dāng)予以支持。原終審判決認(rèn)定王**行使合同解除權(quán)不符合法定的解除合同的條件屬于適用法律錯(cuò)誤，本院依法予以糾正。
（二）關(guān)于案涉《商品房買賣合同》解除的效力，即王**要求雙倍返還定金和其他費(fèi)用及賠償損失的請(qǐng)求應(yīng)否予以支持的問題
合同法第九十七條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！被謴?fù)原狀和賠償損失是法律規(guī)定的合同解除的法律后果。
1.關(guān)于王**主張的雙倍返還定金及其他款項(xiàng)。
第一，王**主張的雙倍返還定金327110元包含其已支付的款項(xiàng)163555元。案涉合同約定：“簽訂合同當(dāng)日內(nèi)，付定金163555元，剩余房款35萬元由買受人用（銀行）（公積金貸款）方式一次性付清。簽訂本合同付清首期房?jī)r(jià)款后三日內(nèi)，買受人向（銀行）（公積金貸款）提交符合商品房按揭貸款規(guī)定的申請(qǐng)資料，同時(shí)簽訂貸款合同?！睆暮贤小案抖ń稹薄笆Ｓ喾靠睢薄案肚迨灼诜靠詈蟆钡茸盅郏Y(jié)合王**交付163555元款項(xiàng)中2014年2月28日收條注明款項(xiàng)性質(zhì)為“補(bǔ)繳（房款）”，該163555元款項(xiàng)的性質(zhì)實(shí)質(zhì)應(yīng)為購(gòu)房首付款，且該163555已經(jīng)超過《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第九十一條規(guī)定的數(shù)額，不應(yīng)認(rèn)定為定金。因此，本案中不適用定金罰則。王**主張的雙倍返還定金不應(yīng)予以支持。根據(jù)合同法第九十七條的規(guī)定，合同解除后，當(dāng)事人已履行或履行部分的，應(yīng)恢復(fù)原狀，即產(chǎn)生所謂的返還性債務(wù)關(guān)系。在案涉合同已被解除的情形下，互發(fā)公司收取的案涉房屋購(gòu)房款163555元應(yīng)返還給王**。由于定金除擔(dān)保債務(wù)履行的功能外，還有填補(bǔ)損失的功能。填補(bǔ)損失為王**主張“雙倍返還定金”的應(yīng)有之義。因此，互發(fā)公司因合同解除向王**返還已付購(gòu)房款的同時(shí)，還應(yīng)向王**承擔(dān)相應(yīng)的資金占用損失，故根據(jù)王**支付購(gòu)房款的時(shí)間，互發(fā)公司應(yīng)以163555元為基數(shù)，從2014年2月18日最后一筆首付款之日至本判決生效之日，按照年利率6%向王**支付資金占用損失。
第二，根據(jù)查明的事實(shí)，王**支付了契稅10271元、印花稅10元、工本費(fèi)240元，共計(jì)10521元，該費(fèi)用本應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)交給產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，由互發(fā)公司代收。因互發(fā)公司沒有履行辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，且雙方之間的合同已被解除，故該部分費(fèi)用應(yīng)由互發(fā)公司返還給王**。
第三，根據(jù)查明的事實(shí)，王**支付了天然氣開戶費(fèi)2500元，冷熱水表900元，該部分費(fèi)用屬于王**居住、使用案涉房屋必須支付的費(fèi)用，不應(yīng)予以返還。
2.關(guān)于王**主張的裝修費(fèi)和租金損失。王**裝修房屋支出的費(fèi)用已經(jīng)物化至案涉房屋，成為該房屋添附物，繼續(xù)以添附物的形式發(fā)揮其價(jià)值，王**有權(quán)在互發(fā)公司返還時(shí)所得利益的限度內(nèi)請(qǐng)求返還添附物價(jià)款，但因王**未提交充分的證據(jù)證明案涉房屋裝修價(jià)值，故應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。關(guān)于租金損失，王**提交的租房合同及收據(jù)不足以證明該費(fèi)用系因互發(fā)公司的違約行為導(dǎo)致，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，故對(duì)其此項(xiàng)主張，本院不予支持。
此外，盡管互發(fā)公司未在本案中反訴或抗辯要求王**返還案涉房屋，但考慮合同解除后，雙方當(dāng)事人均承擔(dān)返還性債務(wù)，為一次性解決當(dāng)事人糾紛，故王**應(yīng)將案涉房屋返還給互發(fā)公司。
綜上，王**的再審請(qǐng)求部分成立，本院予以部分支持。原終審判決認(rèn)定事實(shí)正確，但適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)依法予以糾正。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)、第二百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第四百零七條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷湖北省十堰市中級(jí)人民法院（2019）鄂03民終560號(hào)民事判決和湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2017）鄂0302民初2803號(hào)民事判決；
二、十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司向王**返還購(gòu)房款163555元，契稅10271元，印花稅10元，工本費(fèi)240元，以上共計(jì)174076元，限十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)履行完畢；
三、十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司以163555元為基數(shù)，按照年利率6%向王**支付資金占用損失(從2014年2月18日至本判決生效之日)，限十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)履行完畢；
四、王**將案涉房屋返還給十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司；
五、駁回王**的其他訴訟請(qǐng)求；
六、駁回十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案一審本訴受理費(fèi)用8780元，反訴受理費(fèi)用3275元，二審案件受理費(fèi)12055元，均由十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司承擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 龔 璟
審判員 李為民
審判員 吳 琦
二〇二〇年十一月十八日
法官助理胡靜
書記員唐斐
