審理法院：湖北省高級人民法院
案號：（2020）鄂民再30號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-18
案由：商品房預售合同糾紛
審理經過
再審申請人王**與被申請人十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司（以下簡稱互發(fā)公司）商品房預售合同糾紛一案，本案原由王**向湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院提起訴訟，互發(fā)公司提出反訴。該院于2016年10月21日作出（2016）鄂0302民初2913號民事判決。王**不服，向湖北省十堰市中級人民法院提出上訴。該院于2017年5月9日作出（2017）鄂03民終309號民事裁定，以認定事實不清為由，將本案發(fā)回重審。隨后，湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院作出（2017）鄂0302民初2803號民事判決。王**仍不服，向湖北省十堰市中級人民法院提出上訴。湖北省十堰市中級人民法院于2019年4月28日作出（2019）鄂03民終560號民事判決。該判決生效后，王**不服，向本院申請再審。本院于2019年10月24日作出（2019）鄂民申3032號民事裁定，提審本案。本院依法另行組成合議庭，于2020年6月16日開庭審理了本案。再審申請人王**的委托訴訟代理人王志勇，被申請人互發(fā)公司委托訴訟代理人李怡均到庭參加訴訟。
一審原告訴稱
王**一審訴訟請求：1.互發(fā)公司雙倍返還定金327110元；2.互發(fā)公司返還代收的契稅、維修基金、印花稅、工本費共計18186元；3.互發(fā)公司返還天然氣開戶費及冷熱水表費3400元，并賠償房屋裝修損失、租金損失共計15萬元。4.案件訴訟費由互發(fā)公司承擔。
互發(fā)公司提出反訴請求：依法判令王**繼續(xù)履行買賣合同，一次性支付互發(fā)公司房款35萬元，并從2012年8月10日起按日萬分之三支付違約金至房款付清之日。
一審法院查明
一審法院認定事實：2012年，互發(fā)公司與王**簽訂《商品房預售合同》（亦為《十堰市商品房買賣合同》），約定互發(fā)公司將其開發(fā)的東方新城1幢2單元13層7號住宅出售給王**，建筑面積127.75平方米，每平方米4020元，總價款513555元。簽訂合同當日內，付定金163555元，剩余房款35萬元由買受人用（銀行）（公積金貸款）方式一次性付清。簽訂本合同付清首期房價款后三日內，買受人向（銀行）（公積金貸款）提交符合商品房按揭貸款規(guī)定的申請資料，同時簽訂貸款合同。因買受人原因未能在約定的期限內提供貸款資料，辦理按揭手續(xù)的，則視同逾期付款按合同第七條的約定處理；如果批準貸款額少于應付房價款金額的，買受人應當在接獲通知后七天內補足房款差額。如果買受人的借款申請在30日內未獲得批準的，由買受人在未批準貸款之日起30日內一次性向甲方付清剩余房款。合同第七條對買受人逾期付款的違約責任約定：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）⑴逾期在30日內，自約定的付款期限第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；⑵逾期付款超過30日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的3%向出賣人支付違約金，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自約定的應付款期限第二天起至實際全額支付之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之三的違約金。2、買受人在簽訂本合同并付清首期房款后三日內未前來辦理按揭手續(xù)的視為逾期付款。3、因買受人原因無法或延期辦理按揭手續(xù)，視為買受人逾期付款。合同還約定：出賣人應在買受人付清總額款項及相關費用后，于2014年6月1日內，將已向建設工程質量監(jiān)督管理機構辦妥竣工備案手續(xù)的商品房交付買受人使用。并對逾期交房違約責任作了約定。合同第十五條對產權登記約定：“出賣人應在商品房交付使用之日起180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任造成買受人不能辦理房地產證書的，雙方同意按下列第2、3、4項處理：……2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的1‰向買受人支付違約金。3.買受人應當在公告的入住日期30日內，將辦理房屋產權登記的相關資料提交給出賣人，委托出賣人代為辦理產權登記手續(xù)。若買受人逾期提交資料或未按要求到銀行、房管局辦理抵押登記手續(xù)的，自逾期之日起買受人每日按房屋總價款的萬分之二向出賣人支付違約金，直至交清資料為止。4.按揭客戶在辦妥房產抵押手續(xù)后，由出賣人將有關證件轉給貸款銀行收押”。合同第十九條約定：出賣人單方面解除合同的，應當書面通知買受人，出賣人應在買受人收到書面通知之日起10日內，按原房價款的5%向買受人支付違約金，并將買受人已支付的房價款全額退還買受人。買受人單方面解除合同的，應當書面通知出賣人。買受人應在出賣人收到書面通知之日起10日內，按原房價款的5%向出賣人支付違約金，出賣人將買受人已支付的房價款全額退還買受人。雙方未注明該合同簽訂的日期。
王**分別于2012年8月22日、2012年8月27日、2014年2月18日支付互發(fā)公司12萬元、1萬元、33555元，合計163555元。互發(fā)公司于2012年8月22日、2012年8月27日為王**出具的收條注明了“定金”，在2014年2月18日的33555元收條中注明系“補繳（房款）”。2014年2月18日，王**還向互發(fā)公司支付了物業(yè)費1840元、垃圾清運費639元、裝修押金2000元、可視對講1350元、冷熱水表900元、陽臺封裝費3000元，契稅10271元、印花稅10元、工本費240元、閉路電視開通350元、天然氣開戶費2500元。互發(fā)公司將案涉房屋交付給王**，王**對該房裝修入住。王**另向互發(fā)公司出具《承諾書》：“出賣人手續(xù)齊全后，銀行需辦理按揭貸款時，如買受人不配合，出賣人有權停電、停水。陽臺封閉350元/m2，甲乙雙方各承擔一半，每個陽臺預繳3000元，如買受人不封閉陽臺，出賣人不予補貼一半的價格，以后再不予封閉與補貼，若再封閉全部，個人承擔所有費用”。
王**支付首付款后，一直未能辦理剩余購房款的按揭貸款手續(xù)。2016年2月1日，互發(fā)公司取得了案涉樓盤的《商品房預售許可證書》。2016年5月底，互發(fā)公司對王**所購住房斷水、斷電。2016年6月28日，王**向互發(fā)公司郵寄了《解除合同通知書》，以互發(fā)公司所售房屋未經綜合驗收，綠化未完成，無法在約定期限內辦理房屋所有權證，且互發(fā)公司掐斷了房屋的水電，導致其無法正常生活、購房目的無法實現(xiàn)為由，通知解除雙方簽訂的《十堰市商品房買賣合同》，要求互發(fā)公司在合同解除7日內返還首付款163555元并雙倍賠償，退還契稅、維修基金等費用30765元，賠償裝修及其他各種費用等共計477875元。雙方協(xié)商不成，王**遂訴諸法院。
另查明，案涉東方新城項目的規(guī)劃設計方案于2011年7月14日被十堰市規(guī)劃局經濟開發(fā)區(qū)分局批準。于2012年3月1日取得了《建設工程施工許可證》。此后又補辦了《國有土地使用權證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》。
一審法院認為
一審法院認為，互發(fā)公司將案涉房屋出售給王**后，補辦了商品房預售許可證，雙方間簽訂的《商品房預售合同》合法有效，雙方當事人均應按合同約定全面履行各自的權利義務。結合當事人的訴訟主張，一審法院認為，本案的爭議焦點為：一、王**是否享有合同解除權？二、王**通知互發(fā)公司解除合同是否發(fā)生了法律效力？三、王**要求互發(fā)公司雙倍返還定金、返還代收的契稅、維修基金等費用，以及要求互發(fā)公司賠償房屋裝修損失、租金損失等訴訟請求，以及互發(fā)公司要求王**交納剩余房款并支付違約金的反訴請求，該如何處理？
關于焦點一：一審法院認為，王**不享有合同解除權。根據(jù)合同法的相關規(guī)定，當事人在約定的解除合同條件成就時，或是具有《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的情形時，有權單方解除合同?！吨腥A人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定當事人可單方解除合同的具體情形為：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。本案中，王**要求解除與互發(fā)公司間的房屋買賣合同，其主要理由是：案涉工程未經驗收，交付的房屋不符合約定條件，不能如期辦理房屋產權證件；項目配套、綠化未完成；互發(fā)公司對王**所購房屋斷水斷電，致其無法正常生活，購房目的不能實現(xiàn)。對此，一審法院認為，1.案涉工程項目已經補辦了相關建設規(guī)劃審批手續(xù)，取得了商品房預售許可證?；グl(fā)公司對外銷售其開發(fā)的商品房符合法律規(guī)定?；グl(fā)公司于2014年2月18日將案涉房屋交付給王**，雖然當時未辦理竣工驗收備案手續(xù)、未取得商品房銷售備案證等，不符合交房條件，但王**同意接收該房屋并裝修入住，并不影響王**購房目的的實現(xiàn)?，F(xiàn)案涉工程的綜合竣工驗收手續(xù)尚在辦理之中，影響了如期辦理產權證件，互發(fā)公司構成一般違約。王**可要求互發(fā)公司承擔相應的違約責任。但雙方合同并未約定在此情形下王**享有解除合同的權利。王**據(jù)此要求行使合同解除權不符合法律規(guī)定；2.案涉工程項目的綠化、道路及其他配套設施的建設，系以整個小區(qū)進行規(guī)劃建設的，屬于業(yè)主住房的配套輔助設施。案涉工程項目的公共綠地率目前尚未達合同約定標準，雖然對業(yè)主的居住環(huán)境品質有一定的影響，但并不影響業(yè)主的生活居住，不影響王**購房目的的實現(xiàn)；3.互發(fā)公司在王**未支付剩余35萬元購房款的情形下，根據(jù)王**出具的承諾書，對其所購買的房屋實施斷水斷電，影響了王**的生活居住，互發(fā)公司的做法不當。但該行為系因雙方履行合同糾紛引起，王**可通過調解、訴訟等途徑解決?；グl(fā)公司現(xiàn)階段的不當做法，尚未達到影響王**實現(xiàn)購房目的的程度，王**據(jù)此主張合同解除權亦不予支持。故王**主張合同解除權，既沒有合同約定的解除條件，也不符合法律規(guī)定的解除合同情形，不應予支持。
關于焦點二：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定，當事人行使合同解除權的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。當事人通知對方解除合同，要發(fā)生解除合同的效力，必須以其享有合同解除權為基礎和前提。本案中王**發(fā)出的《解除合同通知書》雖于2016年6月28日到達互發(fā)公司，但因王**不享有合同解除權，并不發(fā)生解除合同的法律效力。
關于焦點三：關于王**本訴請求的處理。本案中王**不具有單方解除合同的權利，其通知互發(fā)公司解除合同并未實際發(fā)生解除合同的法律效力。故王**與互發(fā)公司仍應全面履行雙方簽訂的《商品房預售合同》。王**提出的全部本訴請求，均是以其與互發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同已經解除為前提，均不予支持。王**主張的“定金”163555元已抵作其購房首付款，其要求雙倍返還“定金”327110元不能成立。王**要求返還的契稅、維修基金、印花稅、工本費等系互發(fā)公司按合同約定代收的款項，王**要求返還天然氣開戶費及冷熱水表費等費用系其消費支出，王**對房屋的裝修系對自己財產的管理處置，不存在所謂的裝修損失。王**稱互發(fā)公司對其停水停電致其被迫外出租房居住，要求賠償其租金損失15萬元，但并無證據(jù)證實互發(fā)公司停水停電的期間。王**所提供證據(jù)亦不足以證實其租金損失大小。故對王**的全部本訴請求，均不予支持。
關于互發(fā)公司反訴要求王**支付剩余購房款及違約金的處理。王**與互發(fā)公司間的《商品房預售合同》具有法律效力，雙方應繼續(xù)履行該合同?；グl(fā)公司將案涉房屋交付給王**居住，履行了其主要合同義務，王**亦應履行其支付剩余購房款的主合同義務。故互發(fā)公司要求王**支付剩余購房款35萬元應予支持。根據(jù)雙方合同約定，王**應支付的剩余購房款35萬元，由買受人用按揭貸款的方式一次性付清，如果買受人的借款申請在30日內未獲得批準的，由買受人在未批準貸款之日起30日內一次性向互發(fā)公司付清剩余房款。但雙方對按揭貸款的日期并未作明確的約定。案涉合同在2016年2月1日取得《商品房預售許可證書》前，尚未發(fā)生法律效力，尚不能辦理按揭貸款，相應責任在互發(fā)公司。在取得《商品房預售許可證》雙方間的合同生效后，辦理按揭貸款的條件已成就，王**未及時辦理按揭貸款支付剩余購房款構成違約。但互發(fā)公司至今未能辦好案涉工程項目的竣工驗收手續(xù)，不能如期辦理房屋產權證件，也存在違約情形。綜合雙方的違約情形及過錯程度，根據(jù)公平原則，對互發(fā)公司要求王**承擔逾期付款違約金的訴訟請求，不予支持。
一審法院判決：一、王**與十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房預售合同》；二、王**于本判決生效后三十日內辦理按揭貸款手續(xù)向十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司一次性支付剩余購房款35萬元。如逾期未辦理或因王**自身原因未獲批準的，則由王**一次性支付十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司剩余購房款35萬元；三、駁回王**的本訴請求；四、駁回十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司的其他反訴請求。本訴案件受理費用8780元，反訴費3275元，合計12055元，由王**負擔8055元，十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司負擔4000元。
二審上訴人訴稱
王**不服一審判決，上訴請求：依法撤銷一審判決，改判支持王**在一審時提出的訴訟請求，并駁回互發(fā)公司的反訴請求，本案一、二審訴訟費用由互發(fā)公司承擔。
二審法院查明
二審法院認定事實：一審查明事實屬實。
二審法院認為
二審法院認為：2012年，王**與互發(fā)公司簽訂《商品房預售合同》，2016年2月1日，互發(fā)公司在王**起訴之前取得案涉樓盤《商品房預售許可證書》，因此，雙方簽訂的《商品房預售合同》合法有效，對雙方當事人產生約束力。王**購買涉案房屋的主要目的是居住使用，樓層和房號的變化是由于房管部門后期統(tǒng)一編號造成的，并不影響王**的使用和居住。2014年2月18日，互發(fā)公司在王**尚欠房款35萬元的情況下，將王**選購的房屋交付使用。至此，王**該購買涉案房屋的目的已經實現(xiàn)。接收房屋時，王**承諾“出賣人手續(xù)齊全后，銀行需辦理按揭貸款時，如買受人不配合，出賣人有權停電、停水……”，互發(fā)公司于2016年5月底對涉案房屋停水停電的目的是為了督促王**辦理按揭手續(xù)，交清剩余房款，而非終止履行合同?；グl(fā)公司陸續(xù)補辦了各項手續(xù)，王**購買的涉案房屋并非不能辦理權屬證書。即使互發(fā)公司未在合同約定的期限內將需由出賣人提供的資料報產權登記機關本案，按照雙方約定，王**可以要求互發(fā)公司支付逾期辦理房屋權屬證書的違約金，而無權要求解除合同和退房。因此，王**要求解除合同缺乏事實和法律依據(jù)。互發(fā)公司向王**交付房屋并辦理權屬證書的前提條件是王**付清全部房款?，F(xiàn)涉案房屋已經具備辦理按揭貸款的條件，王**應當積極辦理按揭手續(xù)或者以其他方式交清全部房款。一審判決雙方繼續(xù)履行合同、王**辦理按揭或一次性支付剩余房款35萬元并無不當。王**的上訴請求不能成立，不予支持。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費12055元，由王**負擔。
再審申請人稱/抗訴機關稱
王**再審請求，1.撤銷湖北省十堰市中級人民法院（2019）鄂03民終560號民事判決和湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2017）鄂0302民初2803號民事判決；2.依法改判支持王**一審全部訴訟請求。事實及理由：（一）原判決認定事實不清。1.原判決對案涉房屋至今仍未辦理竣工驗收，無法辦理不動產權證這一事實認定不清。2.原判決對互發(fā)公司將案涉房屋“一房二賣”的事實認定不清。案涉合同約定的標的物為東方新城一棟二單元13樓7號房。因互發(fā)公司私自更改規(guī)劃設計方案，致使申請人亦未交付的14樓7號房為合同約定的13樓7號房。實際上，13樓7號房已被互發(fā)公司賣給他人。14樓7號房則因沒有簽訂商品房買賣合同以致無法辦理網簽、備案、按揭事宜。（二）原判決適用法律錯誤。1.原判決認定申請人不具備合同解除權錯誤?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”互發(fā)公司在合同約定的辦理房屋所有權登記期滿后一年內未辦理案涉房屋權屬證書，依據(jù)上述規(guī)定，申請人具備合同解除權，且申請人已在2016年6月30日向互發(fā)公司提出解除合同，案涉合同已被解除，原判決判決合同繼續(xù)履行錯誤。2.原判決認定互發(fā)公司不能辦理案涉房屋竣工驗收手續(xù)，影響如期辦理房產證，屬于一般違約系適用法律錯誤。3.原判決認定案涉小區(qū)綠化、道路及配套設施建設不影響申請人生活居住，不影響購房目的屬于適用法律錯誤。4.互發(fā)公司不僅不采取積極措施促使實現(xiàn)合同目的，反而采取斷水、斷電的錯誤做法，進一步影響申請人實現(xiàn)合同目的。
再審被申請人辯稱
互發(fā)公司答辯稱，1.案涉房屋取得預售許可證，可以對外銷售；2.申請人要求解除合同缺乏事實和法律依據(jù)?；グl(fā)公司履行了合同義務，交付的房屋合法；申請人已入住案涉房屋五年之久，但違約未支付下欠購房款35萬元。案涉房屋無法辦理權屬證書的原因在申請人，法律及司法解釋并未將是否辦理竣工驗收備案作為解除合同的條件，因此其解除合同不符合法律規(guī)定；3.申請人要求返還的契稅等是互發(fā)公司依約代收的款項，天然氣等費用是申請人自身實際消費，不存在返還問題；4.互發(fā)公司沒有一房二賣情形。綜上，請求駁回王**的再審請求。
本院查明
再審期間，王**提交三份新證據(jù)。證據(jù)一，2020年5月25日十堰市人民政府“網上問政”網站回復一份，擬證明十堰市自然資源和規(guī)劃局回復案涉房屋未取得規(guī)劃許可；證據(jù)二，2020年6月15日十堰市自然資源和規(guī)劃局網站資料一份，擬證明案涉房屋屬于“三違”建筑，無法辦理權屬證書；證據(jù)三，國家稅務總局湖北省電子稅務局網站“欠稅查詢”一份，擬證明互發(fā)公司無法就案涉房屋開具購房發(fā)票。
互發(fā)公司對王**提交的上述證據(jù)的真實性均無異議，但對其證明目的有異議，認為互發(fā)公司只是暫時不能辦理案涉房屋權屬證書，且已于2016年4月向有關行政機關繳納了處罰金。
互發(fā)公司未提交新證據(jù)。
對于上述新證據(jù)，因除王**提交的證據(jù)三未顯示證據(jù)形成時間外，其他兩份證據(jù)均形成于原終審判決之后，屬于再審期間的新證據(jù)，且能夠證明案涉房屋現(xiàn)狀，本院予以采信。
本院再審查明，原終審判決查明的事實屬實，本院予以確認。
另查明，案涉房屋至今未取得規(guī)劃許可，未辦理竣工驗收備案，亦未辦理初始登記。
本院認為
本院再審認為，根據(jù)王**的再審請求，本案爭議焦點為，1.案涉商品房買賣合同是否已被解除；2.如已解除，王**要求返還定金、維修金等費用及賠償損失的請求應否予以支持。
（一）關于案涉商品房買賣合同是否已被解除，即王**能否行使合同解除權的問題
合同解除權分約定解除權和法定解除權。《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第九十三條和第九十四條分別規(guī)定了行使約定解除權和法定解除權的實質要件。合同法第九十五條規(guī)定了解除權的消滅事由，即解除權的除斥期間。該法第九十六條規(guī)定了解除權行使的形式要件，即解除權的行使方式。案涉《商品房買賣合同》沒有關于解除權的約定，王**請求解除合同明顯不是行使約定解除權。因此，本案中，王**主張因互發(fā)公司原因致使其不能辦理案涉房屋權屬證書而訴請解除合同只有可能行使法定解除權。關于王**是否具備行使法定解除權的條件，具體評析如下：
1.王**行使解除權符合法定解除權的形式要件。合同法第九十六條規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。”我國法律規(guī)定，合同解除權的形式要件即行使方式為通知，生效方式為到達主義，即合同當事人應將解除合同的意思表示通知對方當事人，解除的意思表示自到達對方當事人時生效。且解除權系形成權，解除合同的意思表示達到對方當事人時合同即已解除，即使對方當事人有異議而至人民法院或仲裁機構解決合同解除糾紛，人民法院或仲裁機構也只是確認解除合同的效力；只要行使合同解除權符合法定要件，當事人在先行使的合同解除權不因其后人民法院或仲裁機構受理案件而受影響。本案中，王**于2016年6月28日向互發(fā)公司郵寄了《解除合同通知書》，互發(fā)公司亦收到該郵件，故王**解除合同的意思表示已到達互發(fā)公司，并為該公司知曉。盡管互發(fā)公司于訴訟中對王**行使合同解除權提出異議，但該公司提出異議本身不影響王**解除合同的意思表示已經達到互發(fā)公司的事實，即王**解除合同的意思表示已于2016年6月到達互發(fā)公司，其行使合同解除權符合法定的形式要件。至于王**行使解除權是否符合法定實質要件，是否具有解除權消滅情形（除斥期間）則應由人民法院或仲裁機構予以確認。
2.王**行使解除權符合法定解除權的實質要件。
第一，關于法定解除權的實質要件以及買受人合同目的的認定。合同法第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！奔床豢煽沽虍斒氯艘环竭`約致使合同目的無法實現(xiàn)是法律規(guī)定的行使法定解除權的實質要件。房屋買賣合同是雙務合同，出賣人和買受人互負給付義務；出賣人享有要求買受人依約給付房屋價款的權利，買受人享有要求出賣人依約交付房屋，并將相關房屋的所有權轉移登記至自己名下的權利；相應地，合同一方當事人享有的權利亦為合同相對方應承擔的義務。因此，王**作為商品房買賣合同的買受人購買商品房的目的包含了占有、使用符合合同約定的商品房和獲得該商品房的所有權，將相關房屋的所有權轉移登記在王**名下是王**簽訂房屋買賣合同的應有之義?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋）第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”結合上述法律和司法解釋的規(guī)定，房屋買賣合同成立后，出賣人應保證及時將所出賣的房屋的所有權轉移給買受人；如在商品房買賣合同約定或《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿超過一年，因出賣人一方原因導致買受人仍然無法辦理房屋權屬證書的，出賣人的嚴重違約行為影響了買受人訂立合同所期待實現(xiàn)的利益，致使買受人的合同目的無法實現(xiàn)，買受人有權請求解除合同和賠償損失。
第二，關于違約行為及違約主體的確定。本案中，案涉商品房買賣合同約定：“出賣人應在買受人付清總額款項及相關費用后，于2014年6月1日內，將已向建設工程質量監(jiān)督管理機構辦妥竣工備案手續(xù)的商品房交付買受人使用……出賣人應在商品房交付使用之日起180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案……”依據(jù)該約定，向王**交付已獲竣工備案的商品房并依約辦理案涉房屋所有權轉移登記是互發(fā)公司的義務，即互發(fā)公司應在2014年6月1日前向王**交付竣工備案的房屋，且應在案涉房屋交付使用（2014年6月1日）后180日內即2014年11月28日前辦理該房屋所有權轉移登記手續(xù)。根據(jù)已查明的事實，因案涉房屋所在樓棟沒有辦理竣工驗收備案，互發(fā)公司至今未為該房屋辦理初始登記。然，房地產開發(fā)企業(yè)對房屋所有權的初始登記是房屋所有權轉移登記的前提，只有房地產開發(fā)企業(yè)進行了房屋所有權初始登記才有可能辦理房屋所有權轉移登記，將相關房屋轉移登記至買受人名下。因此，互發(fā)公司交付的案涉房屋不符合合同約定，且至今仍不可能履行辦理案涉房屋所有權轉移登記的合同義務。本案中，互發(fā)公司因未在合同約定的履行期限內交付符合合同約定的房屋及辦理案涉房屋所有權轉移登記手續(xù)已屬違約，其在審理商品房買賣合同糾紛司法解釋第十九條規(guī)定的商品房買賣合同約定的期限屆滿后超過一年仍無法辦理案涉房屋所有權轉移登記，顯屬嚴重違約，且該種嚴重違約狀態(tài)至今仍未解除。
互發(fā)公司稱，王**未辦理下欠房款的貸款手續(xù)，存在違約，不能行使合同解除權。根據(jù)已查明的事實，互發(fā)公司將案涉房屋交付給王**后，王**向該公司出具《承諾書》，載明：“甲方手續(xù)齊全后，銀行需辦理按揭貸款時，如乙方不配合，甲方有權停電、停水……”王**在該《承諾書》上簽名，互發(fā)公司在其上加蓋了該公司合同專用章。本案審理期間，雙方當事人均未否認該《承諾書》的真實性。根據(jù)上述內容，雙方當事人已經將商品房買賣合同中買受人向銀行按揭貸款的時間和條件變更為互發(fā)公司“手續(xù)齊全后”。因案涉房屋至今未完成竣工驗收，沒有辦理竣工驗收備案和初始登記，應認定雙方約定的買受人辦理按揭貸款條件未成就，故互發(fā)公司有關王**付款違約的主張不應予以支持。此外，我國合同法及相應司法解釋并未明確規(guī)定違約方不得行使合同解除權，在繼續(xù)履行合同存在嚴重不公的情形下，即使違約方也應許可其行使解除權，解除合同后，可因違約情況承擔相應的責任。
因此，因互發(fā)公司的嚴重違約行為影響了王**訂立房屋買賣合同所期待實現(xiàn)的利益，致使王**獲得符合合同約定的商品房及獲得案涉房屋的所有權的合同目的無法實現(xiàn)，依據(jù)上述法律及司法解釋的規(guī)定，王**具備行使法定解除權的實質要件。
3.王**行使解除權不存在法定的消滅事由，即沒有超過除斥期間。合同法第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”該條法律規(guī)定了合同解除權的消滅事由，即除斥期間屆滿而未行使解除權的，解除權消滅。審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”現(xiàn)行法律及案涉合同均未規(guī)定或約定王**行使解除權的期限，依據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，王**應在解除權發(fā)生之日起一年內行使。根據(jù)案涉合同的約定，互發(fā)公司應在2014年6月1日前為案涉房屋辦理竣工備案手續(xù)并將房屋交付給王**，應在2014年11月28日前辦理完畢案涉房屋的所有權轉移登記手續(xù)?，F(xiàn)互發(fā)公司交付不能及辦理權屬證書不能的事實持續(xù)已近五年。依據(jù)審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋第十九條的規(guī)定，王**自2015年11月29日具備行使解除合同的權利，故2015年11月29日至2016年11月29日為王**行使合同解除權的除斥期間。王**在2016年6月28日作出解除合同的意思表示沒有超過除斥期間的限制，不具有法定消滅事由。
綜上，本案中，王**行使解除權符合法定的實質要件和法定的行使方式，且不具備法定的解除權消滅事由，其認為案涉《商品房買賣合同》已被解除的主張應當予以支持。原終審判決認定王**行使合同解除權不符合法定的解除合同的條件屬于適用法律錯誤，本院依法予以糾正。
（二）關于案涉《商品房買賣合同》解除的效力，即王**要求雙倍返還定金和其他費用及賠償損失的請求應否予以支持的問題
合同法第九十七條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。”恢復原狀和賠償損失是法律規(guī)定的合同解除的法律后果。
1.關于王**主張的雙倍返還定金及其他款項。
第一，王**主張的雙倍返還定金327110元包含其已支付的款項163555元。案涉合同約定：“簽訂合同當日內，付定金163555元，剩余房款35萬元由買受人用（銀行）（公積金貸款）方式一次性付清。簽訂本合同付清首期房價款后三日內，買受人向（銀行）（公積金貸款）提交符合商品房按揭貸款規(guī)定的申請資料，同時簽訂貸款合同?！睆暮贤小案抖ń稹薄笆Ｓ喾靠睢薄案肚迨灼诜靠詈蟆钡茸盅?，結合王**交付163555元款項中2014年2月28日收條注明款項性質為“補繳（房款）”，該163555元款項的性質實質應為購房首付款，且該163555已經超過《中華人民共和國擔保法》第九十一條規(guī)定的數(shù)額，不應認定為定金。因此，本案中不適用定金罰則。王**主張的雙倍返還定金不應予以支持。根據(jù)合同法第九十七條的規(guī)定，合同解除后，當事人已履行或履行部分的，應恢復原狀，即產生所謂的返還性債務關系。在案涉合同已被解除的情形下，互發(fā)公司收取的案涉房屋購房款163555元應返還給王**。由于定金除擔保債務履行的功能外，還有填補損失的功能。填補損失為王**主張“雙倍返還定金”的應有之義。因此，互發(fā)公司因合同解除向王**返還已付購房款的同時，還應向王**承擔相應的資金占用損失，故根據(jù)王**支付購房款的時間，互發(fā)公司應以163555元為基數(shù)，從2014年2月18日最后一筆首付款之日至本判決生效之日，按照年利率6%向王**支付資金占用損失。
第二，根據(jù)查明的事實，王**支付了契稅10271元、印花稅10元、工本費240元，共計10521元，該費用本應在辦理產權登記時交給產權登記機關，由互發(fā)公司代收。因互發(fā)公司沒有履行辦理案涉房屋產權登記手續(xù)的義務，且雙方之間的合同已被解除，故該部分費用應由互發(fā)公司返還給王**。
第三，根據(jù)查明的事實，王**支付了天然氣開戶費2500元，冷熱水表900元，該部分費用屬于王**居住、使用案涉房屋必須支付的費用，不應予以返還。
2.關于王**主張的裝修費和租金損失。王**裝修房屋支出的費用已經物化至案涉房屋，成為該房屋添附物，繼續(xù)以添附物的形式發(fā)揮其價值，王**有權在互發(fā)公司返還時所得利益的限度內請求返還添附物價款，但因王**未提交充分的證據(jù)證明案涉房屋裝修價值，故應承擔舉證不能的不利后果。關于租金損失，王**提交的租房合同及收據(jù)不足以證明該費用系因互發(fā)公司的違約行為導致，應承擔舉證不能的不利后果，故對其此項主張，本院不予支持。
此外，盡管互發(fā)公司未在本案中反訴或抗辯要求王**返還案涉房屋，但考慮合同解除后，雙方當事人均承擔返還性債務，為一次性解決當事人糾紛，故王**應將案涉房屋返還給互發(fā)公司。
綜上，王**的再審請求部分成立，本院予以部分支持。原終審判決認定事實正確，但適用法律錯誤，應依法予以糾正。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項、第二百零七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百零七條的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、撤銷湖北省十堰市中級人民法院（2019）鄂03民終560號民事判決和湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2017）鄂0302民初2803號民事判決；
二、十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司向王**返還購房款163555元，契稅10271元，印花稅10元，工本費240元，以上共計174076元，限十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司于本判決生效后三十日內履行完畢；
三、十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司以163555元為基數(shù)，按照年利率6%向王**支付資金占用損失(從2014年2月18日至本判決生效之日)，限十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司于本判決生效后三十日內履行完畢；
四、王**將案涉房屋返還給十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司；
五、駁回王**的其他訴訟請求；
六、駁回十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案一審本訴受理費用8780元，反訴受理費用3275元，二審案件受理費12055元，均由十堰市互發(fā)置業(yè)有限公司承擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 龔 璟
審判員 李為民
審判員 吳 琦
二〇二〇年十一月十八日
法官助理胡靜
書記員唐斐
