審理法院：北京市第三中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）京03民終14627號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-29
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人郭毅、王洋洋與上訴人北京珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初2415號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月25日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2020年12月7日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人郭毅、王洋洋之委托代理人郭長(zhǎng)友、趙迪龍，上訴人地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人王龍康到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
郭毅、王洋洋上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決書(shū)，并依法改判支持我方一審全部訴訟請(qǐng)求。二、一審、二審案件受理費(fèi)由地產(chǎn)公司承擔(dān)。事實(shí)及理由：一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，請(qǐng)求依法予以改判。一、一審法院對(duì)郭毅、王洋洋一審訴訟請(qǐng)求一、二、四項(xiàng)三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求未明確共同處理，且酌定賠償損失20000元過(guò)低，沒(méi)有任何計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。郭毅、王洋洋計(jì)算賠償數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的理由是充分的。在本小區(qū)業(yè)主王紹棠與珠江地產(chǎn)公司就《商品房預(yù)售合同》的訴訟案件中，這項(xiàng)訴訟請(qǐng)求的賠償標(biāo)準(zhǔn)和郭毅、王洋洋是一樣的，已經(jīng)得到法院的支持，賠償金額為70590元，二審雙方達(dá)成和解。同樣情況判決金額相差懸殊。王紹棠案是按照每平米1000元計(jì)算的，郭毅、王洋洋要求也按照該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。地。地產(chǎn)公司在廣告宣傳時(shí)價(jià)格是19800元協(xié)議時(shí)變成了25000元，在房屋品質(zhì)沒(méi)有任何提高的情況下漲價(jià)了5000元，現(xiàn)在因缺少品質(zhì)，要求地產(chǎn)公司按照每平米1000元賠償合情合理。電器明碼標(biāo)價(jià)，不應(yīng)估算，應(yīng)按我方一審訴訟請(qǐng)求進(jìn)行賠償。因廚房灶臺(tái)上方房頂漏水，導(dǎo)致無(wú)法做飯，按照全家五口人，每人每天餐費(fèi)40元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失，符合生活常識(shí)。
被上訴人辯稱
地產(chǎn)公司辯稱，不同意郭毅、王洋洋的上訴意見(jiàn)。
上訴人訴稱
地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決一、二項(xiàng)，依法改判地產(chǎn)公司不承擔(dān)責(zé)任；2.本案一、二審訴訟費(fèi)由郭毅、王洋洋承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審法院對(duì)郭毅、王洋洋所購(gòu)房屋因地產(chǎn)公司未按照所發(fā)布商業(yè)廣告及預(yù)售合同約定提供公共設(shè)施和服務(wù)而導(dǎo)致房屋價(jià)值損失的事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。郭毅、王洋洋在一審所主張廣告、宣傳冊(cè)等并非地產(chǎn)公司發(fā)布，且上述宣傳內(nèi)容均為藝術(shù)性夸張的廣告宣傳，不明確、不具體，不符合商品房買賣合同糾紛司法解釋第三條所規(guī)定的請(qǐng)求。雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充協(xié)議第二十二條關(guān)于廣告等為要約邀請(qǐng)的約定合法有效，一審法院認(rèn)定無(wú)效錯(cuò)誤。一審法院認(rèn)定郭毅、王洋洋所購(gòu)房屋價(jià)值損失20000元的數(shù)額無(wú)依據(jù)。2.一審法院認(rèn)定郭毅、王洋洋廚房漏水損失1300元的事實(shí)錯(cuò)誤。郭毅、王洋洋沒(méi)有證據(jù)能夠其廚房漏水事實(shí)，也沒(méi)有在保修期內(nèi)向地產(chǎn)公司報(bào)修，沒(méi)有證據(jù)證明其自行維修及所產(chǎn)生費(fèi)用為1300元。
被上訴人辯稱
郭毅、王洋洋辯稱，不同意地產(chǎn)公司的上訴意見(jiàn)。
一審原告訴稱
郭毅、王洋洋向一審法院起訴請(qǐng)求：一、要求地產(chǎn)公司賠償未按照珠江東都國(guó)際樓書(shū)、媒體廣告、商品房預(yù)售合同和法定的項(xiàng)目建設(shè)方案提供公共設(shè)施和服務(wù)造成房屋價(jià)值損失71330元。二、要求地產(chǎn)公司一個(gè)月內(nèi)在首層大堂和地下車庫(kù)大堂配備會(huì)所級(jí)軟裝修配飾（沙發(fā)、茶幾、裝飾畫(huà)）。三、要求地產(chǎn)公司三個(gè)月內(nèi)更換首層大堂地面開(kāi)裂的大理石。四、要求地產(chǎn)公司賠償未按照珠江東都國(guó)際樓書(shū)中的承諾配備國(guó)際名牌電器9400元，包括電磁爐（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾處理器（1200元）。五、要求地產(chǎn)公司賠償未按照媒體廣告和樣板間的標(biāo)準(zhǔn)裝修10000元，包括1.兩個(gè)臥室未安裝飄窗臺(tái)下的儲(chǔ)物柜4000元；2.客廳和兩個(gè)臥室未安裝燈池6000元。六、要求地產(chǎn)公司在三個(gè)月內(nèi)按照法定的通州[2013]6號(hào)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行小區(qū)建設(shè)并交付投入使用。公共服務(wù)設(shè)施方面：商業(yè)（建筑面積12566.65平方米，8#、9#、10#首層及地下一層；11#一至四層及地下一層）、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站（建筑面積120平方米，位于**首層）、文體活動(dòng)站（建筑面積1000平方米，位于**首層）、綜合文體活動(dòng)場(chǎng)地（建筑面積2000平方米，含避難場(chǎng)地500平米）、社區(qū)居民委員會(huì)（建筑面積190平方米，8#首層和二層）、社區(qū)服務(wù)中心（建筑面積160平方米，，位于****、存自行車庫(kù)（建筑面積3398.79平方米，，位于**9#、地、地下**和地下**0#地下一層）。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施方面：更換小區(qū)綠化的31顆死樹(shù)，在明顯位置設(shè)置永久性標(biāo)牌。七、要求地產(chǎn)公司在三個(gè)月內(nèi)解決造成整座樓宇沉降的地下車庫(kù)長(zhǎng)期漏水問(wèn)題和委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)樓房整體沉降的安全性進(jìn)行評(píng)估。八、要求地產(chǎn)公司賠償因廚房漏水的維修費(fèi)用1300元及因廚房漏水無(wú)法做飯的餐費(fèi)損失7400元。九、要求地產(chǎn)公司限期完成衛(wèi)生間水柜下面管道漏水的維修。十、要求地產(chǎn)公司承擔(dān)訴訟費(fèi)用。后郭毅、王洋洋將第六項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為要求地產(chǎn)公司將公共服務(wù)設(shè)施和市政公用基礎(chǔ)設(shè)施交付使用，將第七項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)樓房整體沉降安全性評(píng)估的訴求撤回，并將第九項(xiàng)訴訟請(qǐng)求撤回。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年8月15日，地，地產(chǎn)公司在《北京晚報(bào)》發(fā)布“通州剛改全優(yōu)戶型觀者爆棚江·東都國(guó)際，85㎡精裝三居，90%得房率，169萬(wàn)起”的房屋開(kāi)盤(pán)廣告，主要內(nèi)容有：1.“珠江東都國(guó)際建筑面積約6.7萬(wàn)平方米，由3棟8-18層的精裝板式住宅組成……”2.“珠江首創(chuàng)雙首層的社區(qū)連廊底商及小區(qū)地塊內(nèi)10萬(wàn)平米雙子座大型商業(yè)，更為生活帶來(lái)更多的從容與閑適?！?.“三重精裝一步到位……地下車庫(kù)全精裝，五星級(jí)大堂精裝，全品牌室內(nèi)豪裝、24小時(shí)英式物管全天守候，精致生活由表及里全面呈現(xiàn)……”4.……
地產(chǎn)公司發(fā)布的《珠江東都國(guó)際樓書(shū)宣傳冊(cè)》主要內(nèi)容有：1.“建筑采用經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格，‘金鑲玉’工藝包銅掐絲裝飾‘頂戴花翎’……”2.“‘殿堂級(jí)’雙入戶大堂：車庫(kù)與首層雙大堂。地。地上大堂0㎡大尺度空間、5.7米卓絕挑高入戶門(mén)庭、藝術(shù)天花吊頂、五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)精裝、會(huì)所級(jí)軟裝修配飾、24小時(shí)英式物管……”3.“品牌電器，組裝高品質(zhì)生活，東都國(guó)際為客戶選用的電磁爐、烤箱、微波爐、冰箱等家電均為國(guó)際名牌頂尖產(chǎn)品，垃圾處理器、凈水器口、吊頂、密碼鎖等高端配置，更方便了業(yè)主的日常生活需要及居室維護(hù)，提升了業(yè)主的生活品質(zhì)。”4.……
2013年12月5日，就購(gòu)買坐落于通州區(qū)××房屋，以郭毅、王洋洋為買受人、地、地產(chǎn)公司為出賣人簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》定：合同第三條，該商品房房屋坐落為通州區(qū)××。預(yù)測(cè)建筑面積共87.54平方米。其中套內(nèi)建筑面積70.86平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e16.68平方米。
合同第五條，商品房?jī)r(jià)款按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)每平方米28818.5元，總價(jià)款2042079元。
合同第十二條交付條件，（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年10月31日前向買受人交付該商品房。在具備本條第（二）款約定的條件時(shí)，出賣人可以提前向買受人交付該商品房，具體時(shí)間以出賣人通知為準(zhǔn)。（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項(xiàng)所列條件：1.該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；2.有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)；（三）因工程進(jìn)度及出賣人各方面的努力，如出賣人在約定的交房時(shí)間之前完成工程建設(shè)，并使房屋達(dá)到雙方合同約定交付條件的，雙方一致同意可以由出賣人提前通知辦理房屋交接手續(xù)，買受人不得拒絕。屬于提前交付的，商品房的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任同時(shí)轉(zhuǎn)移，保修期限、合同約定的應(yīng)在交樓時(shí)交納的費(fèi)用的時(shí)間均相應(yīng)提前，但合同約定的產(chǎn)權(quán)辦理期限起始時(shí)間仍按照合同約定時(shí)間為準(zhǔn)。
合同第十三條市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾，出賣人承諾該商品房正常使用直接相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施按照約定日期達(dá)到下列條件：1.基礎(chǔ)設(shè)施：（1）上水、下水：2015年10月31日達(dá)到線路鋪設(shè)完畢，過(guò)渡時(shí)期使用過(guò)渡用水；（2）供電：2015年10月31日達(dá)到線路鋪設(shè)完畢，過(guò)渡時(shí)期使用過(guò)渡用電；（3）供暖：房屋交付完畢后第一個(gè)供暖季達(dá)到線路鋪設(shè)完畢，過(guò)渡時(shí)間使用過(guò)渡供暖；（如有地下層需供暖，另行增加供暖費(fèi)，供暖費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取）（4）燃?xì)猓?年*月*日達(dá)到按有關(guān)單位的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，過(guò)渡時(shí)期使用過(guò)渡設(shè)施；如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：（1）若約定期限內(nèi)相關(guān)設(shè)施等未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)渡時(shí)間出賣人提供了過(guò)渡措施的，不視為出賣人違約。（2）如因出賣人原因?qū)е挛催_(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的，雙方應(yīng)采取補(bǔ)救措施，出賣人采取了補(bǔ)救措施或因買受人不配合導(dǎo)致無(wú)法提供補(bǔ)救措施的，不視為出賣人違約，買受人應(yīng)承擔(dān)實(shí)際使用水、電、暖等費(fèi)用；如在買受人的配合下，出賣人未采取補(bǔ)救措施的，出賣人一次性向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款千分之一作為違約金（此違約金與延期交樓違約金不累計(jì)），屬本合同約定的不可抗力和非出賣人原因的除外。2.其他設(shè)施。
合同第十四條逾期交房責(zé)任，（一）因出賣人原因?qū)е掠馄诮环?，除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第1種方式處理：1.按照逾期時(shí)間，分別處理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期240日之內(nèi)，自約定交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，向買受人按日支付已交付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一作為違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)240日后，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的2.4%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日支付全部已付款的萬(wàn)分之一作為違約金。（二）因買受人原因?qū)е掠馄诮环浚唧w見(jiàn)附件八。
合同第十六條交接手續(xù)，（一）該商品房達(dá)到第十二條約定的交付條件前或后，出賣人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地、地點(diǎn)及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件受人同意按照出賣人通知的時(shí)間、地、地點(diǎn)程等辦理交接手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第十二條約定的證明文件，并滿足第十二條約定的其他文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十二條約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十四條處理。（二）雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：該商品房已具有第十二條約定的證明文件，出賣人通知買受人收樓后，買受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕驗(yàn)收或無(wú)正當(dāng)理由拖延驗(yàn)收時(shí)間，并辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則書(shū)面通知交付當(dāng)日即為商品房交付時(shí)間，自該日起該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)。自該日起，出賣人按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中約定的保修起止日期和其他內(nèi)容承擔(dān)保修責(zé)任，即出賣人對(duì)買受人提出的商品房瑕疵應(yīng)予以返修或保修，但出賣人返修或保修的行為不影響出賣人向買受人交付房屋義務(wù)的完成，且自該日起，與該商品房有關(guān)的全部權(quán)利、責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)均由買受人享有和承擔(dān)，買受人須承擔(dān)包括但不限于物業(yè)服務(wù)費(fèi)、供暖費(fèi)在內(nèi)的相關(guān)費(fèi)用。買受人未按時(shí)辦理房屋接收手續(xù)的，每逾期一日應(yīng)向出賣人支付總房款的萬(wàn)分之一作為違約金；如逾期超過(guò)180日，出賣人有權(quán)解除本合同，買受人應(yīng)向出賣人另行支付合同總價(jià)款的10%作為違約金。（三）雙方同意按照下列第2、3種方式繳納稅費(fèi)。
合同第十七條商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該商品房質(zhì)量符合國(guó)家和本市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求。（二）出賣人和買受人約定如下：1.該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)且雙方辦理完畢所有退房手續(xù)之日起90日內(nèi)退還全部已付款，并按照中國(guó)人民銀行同期活期存款利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。買受人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議……3、若出賣人交付的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)出賣人核實(shí)后由出賣人按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修、完善（即甲方履行保修責(zé)任），或支付裝飾、設(shè)備差價(jià)（僅指該商品房室內(nèi)部分）；甲方履行保修責(zé)任的，不構(gòu)成延遲交付。具體裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定見(jiàn)附件六。（三）出賣人和買受人對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，雙方均有協(xié)助配合對(duì)方檢測(cè)的義務(wù)，若買受人未書(shū)面通知過(guò)出賣人維（保）修或者非因出賣人原因?qū)е聼o(wú)法維修的，買受人無(wú)權(quán)要求對(duì)房屋質(zhì)量、維修造價(jià)進(jìn)行鑒定，買受人執(zhí)意要求的，一切費(fèi)用由買受人承擔(dān)。
合同第十八條保修責(zé)任，（一）該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議詳細(xì)約定保修范圍，保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。（二）在該商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒(méi)有退房約定的，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，買受人應(yīng)當(dāng)配合保修。非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。該商品房在交付使用時(shí)如存在屬工程保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，出賣人按約定承擔(dān)保修責(zé)任，但買受人不得借此拒絕收樓。買受人以該商品房存在屬工程保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕收樓辦理交付手續(xù)而引起的逾期交樓的法律后果由買受人自行承擔(dān)。出賣人履行保修責(zé)任的，不構(gòu)成延遲交付。由于出賣人的原因，因維修行為導(dǎo)致買受人無(wú)法正常使用該房屋，出賣人最高參照延期交付房屋的違約金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)不能使用的房屋部分占總房屋的面積比例賠償損失。（三）因買受人使用不當(dāng)、改動(dòng)或因其他不可歸責(zé)于出賣人事由而出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題均由買受人承擔(dān)有關(guān)責(zé)任和維修費(fèi)用。此外，合同還約定了其他內(nèi)容。
同日，雙方還簽署了《補(bǔ)充協(xié)議》，其中第二十二條約定，出賣人發(fā)布的廣告、宣傳冊(cè)、沙盤(pán)等資料均為要約邀請(qǐng)，出賣人設(shè)置的樣板間，僅為出賣人便于購(gòu)房人了解商品房布局及使用功能而提供的簡(jiǎn)單示意，該樣板間的裝修、設(shè)備、設(shè)施及室內(nèi)陳列的家具、裝修物品、電器等，除非特別標(biāo)明為“交房標(biāo)準(zhǔn)”等字樣，否則均不包含在房?jī)r(jià)和交付范疇之內(nèi)，不構(gòu)成買受人所購(gòu)商品房?jī)?nèi)初裝修或精裝修的構(gòu)成部分，也不構(gòu)成出賣人對(duì)買受人所購(gòu)商品房及所購(gòu)商品房裝修效果的任何承諾，出賣人對(duì)買受人的任何承諾和要約邀請(qǐng)均以政府批準(zhǔn)文件、合同及其附件、本補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。
2014年5月27日，2014年10月22日，2014年12月6日，2015年12月5日，郭毅、王洋洋共向地產(chǎn)公司交納購(gòu)房款2055624元。
后地產(chǎn)公司向郭毅、王洋洋發(fā)出業(yè)主繳費(fèi)清單，載明：業(yè)主郭毅、王洋洋，已交合同房款2042079元，已交產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)1000元。合同房款2042079元，總房款2055624元。合同建筑面積87.54，測(cè)繪建筑面積88.50。面積差額款13545元，契稅20556元，公共維修基金17700元，房屋登記費(fèi)90元。
經(jīng)一審法院與郭毅、王洋洋代理人聯(lián)系，其表示郭毅、王洋洋收房時(shí)間為2015年12月5日；經(jīng)與地產(chǎn)公司代理人聯(lián)系，其表示郭毅、王洋洋收房時(shí)間為2015年12月5日，答辯狀中交付時(shí)間系筆誤。
對(duì)于郭毅、王洋洋主張地產(chǎn)公司未按照珠江東都國(guó)際樓書(shū)、媒體廣告、商品房預(yù)售合同和項(xiàng)目建設(shè)方案提供公共設(shè)施和服務(wù)問(wèn)題，地，地產(chǎn)公司認(rèn)為郭毅洋洋提供的珠江東都國(guó)際樓書(shū)宣傳冊(cè)、媒體廣告宣傳、項(xiàng)目建設(shè)方案等證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可或無(wú)法核實(shí)。地。地產(chǎn)公司認(rèn)為其發(fā)布的廣告?zhèn)鲀?cè)、沙盤(pán)等資料法律性質(zhì)為要約邀請(qǐng)，不屬于要約，對(duì)地產(chǎn)公司不產(chǎn)生法律效力。另查，2018年，郭毅、王洋洋家廚房發(fā)生漏水，地，地產(chǎn)公司未及時(shí)盡到保修義務(wù)毅、王洋洋委托北京博康建筑裝飾工程有限公司進(jìn)行維修，支付維修費(fèi)1300元。
再查，涉案樓宇所在的小區(qū)經(jīng)一審法院現(xiàn)場(chǎng)勘查，未見(jiàn)地產(chǎn)公司在媒體廣告及樓書(shū)宣傳中涉及到的樓宇“金鑲玉”包邊、“頂戴花翎”等裝飾。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，地，地產(chǎn)公司發(fā)布的商業(yè)廣告中包括“‘殿堂級(jí)’雙入戶大堂……藝術(shù)天花吊頂星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)精裝、會(huì)所級(jí)軟裝修配飾、24小時(shí)英式物管”“東都國(guó)際為客戶選用的電磁爐、烤箱、微波爐、冰箱等家電……”“建筑采用經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格，‘金鑲玉’工藝包銅掐絲裝飾‘頂戴花翎’……”等內(nèi)容系具體確定的對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，會(huì)對(duì)商品房預(yù)售合同的訂立產(chǎn)生重大影響，地，地產(chǎn)公司在商業(yè)廣告宣傳中的說(shuō)明和允諾應(yīng)視為要約當(dāng)視為合同內(nèi)容。地。地產(chǎn)公司認(rèn)為照郭毅、王洋洋和地產(chǎn)公司雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二十二條約定，出賣人（地（地產(chǎn)公司布的廣告、宣傳冊(cè)、沙盤(pán)等資料均為要約邀請(qǐng)，……出賣人（地（地產(chǎn)公司買受人的任何承諾和要約邀請(qǐng)均以政府批準(zhǔn)文件、合同及其附件、本補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。郭毅、王洋洋對(duì)此不予認(rèn)可，并表示，雖然郭毅、王洋洋和地產(chǎn)公司雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中就涉案樓宇商業(yè)廣告宣傳的法律性質(zhì)進(jìn)行了約定，但郭毅、王洋洋認(rèn)為該條款為地產(chǎn)公司為重復(fù)使用而預(yù)先設(shè)定且未與郭毅、王洋洋協(xié)商的格式條款，該條款損害了買受人在多個(gè)看房購(gòu)房環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的合理期待，致使買受人權(quán)利在房屋交接之前處于不確定狀態(tài)，不合理、不正當(dāng)?shù)拿獬顺鲑u人的相關(guān)義務(wù)和責(zé)任，嚴(yán)重?fù)p害和排除了買房人的權(quán)益。一審法院認(rèn)為，《補(bǔ)充協(xié)議》第二十二條為地產(chǎn)公司擬定的格式條款，且存在免除其責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利的情形，應(yīng)為無(wú)效。故，地，地產(chǎn)公司發(fā)布的媒體廣告宣傳的法律性質(zhì)應(yīng)為要約.關(guān)于地產(chǎn)公司未按照商業(yè)廣告宣傳交付房屋的行為是否構(gòu)成違約及應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。根據(jù)一審法院前述對(duì)地產(chǎn)公司商業(yè)廣告宣傳法律性質(zhì)為要約的認(rèn)定，郭毅、王洋洋與地產(chǎn)公司訂立涉案《商品房預(yù)售合同》的行為已對(duì)地產(chǎn)公司發(fā)出的要約進(jìn)行了承諾，要約人即地產(chǎn)公司即受該意思表示約束，其具體說(shuō)明和允諾應(yīng)當(dāng)視為《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容，雙方就相關(guān)具體設(shè)施的合同已經(jīng)成立。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)該按照約定履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。地。地產(chǎn)公司沒(méi)有實(shí)現(xiàn)合同約定義務(wù)的為違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于郭毅、王洋洋的八項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審法院分析如下：訴訟請(qǐng)求一，對(duì)于郭毅、王洋洋要求地產(chǎn)公司因未按照預(yù)售合同的約定和廣告宣傳的內(nèi)容提供公共設(shè)施和服務(wù)，進(jìn)而要求賠償房屋價(jià)值損失的訴訟請(qǐng)求，一審法院認(rèn)為，地，地產(chǎn)公司在商業(yè)廣告宣傳中所做的相關(guān)設(shè)施的具體說(shuō)明和允諾為合同的一部分，地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)全面履行其合同義務(wù)一審法院現(xiàn)場(chǎng)勘查，地，地產(chǎn)公司有部分具體允諾沒(méi)有實(shí)現(xiàn)樓宇的“金鑲玉”包邊等。因地產(chǎn)公司已經(jīng)將房屋交付給全體業(yè)主，將小區(qū)環(huán)境維護(hù)義務(wù)等移交給物業(yè)，且公共環(huán)境的改變涉及其他全體業(yè)主的生活習(xí)慣，現(xiàn)已不具備繼續(xù)履行配齊相應(yīng)設(shè)施的條件，地，地產(chǎn)公司應(yīng)就此對(duì)郭毅洋洋的損失進(jìn)行賠償。具體的賠償數(shù)額，一審法院根據(jù)本案查明情況及涉案小區(qū)現(xiàn)實(shí)情況酌定為20000元。訴訟請(qǐng)求二，對(duì)于郭毅、王洋洋要求地產(chǎn)公司一個(gè)月內(nèi)在首層大堂和地下車庫(kù)大堂配備會(huì)所級(jí)軟裝修配飾（沙發(fā)、茶幾、裝飾畫(huà)）的訴訟請(qǐng)求；訴訟請(qǐng)求四，對(duì)于郭毅、王洋洋要求地產(chǎn)公司賠償未按照珠江東都國(guó)際樓書(shū)中的承諾配備國(guó)際名牌電器9400元，包括電磁爐（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾處理器（1200元）的訴訟請(qǐng)求，該兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求系郭毅、王洋洋基于地產(chǎn)公司商業(yè)廣告宣傳內(nèi)容中的允諾為依據(jù)要求地產(chǎn)公司賠償相關(guān)損失，因一審法院已在訴訟請(qǐng)求一中就上述損失進(jìn)行了處理，故該兩項(xiàng)訴求，一審法院不予支持。訴訟請(qǐng)求三，對(duì)于郭毅、王洋洋要求地產(chǎn)公司三個(gè)月內(nèi)更換首層大堂地面開(kāi)裂的大理石的訴訟請(qǐng)求，不屬于本案商品房預(yù)售合同糾紛審理的范疇，一審法院不予處理。訴訟請(qǐng)求五，對(duì)于郭毅、王洋洋要求地產(chǎn)公司賠償未按照媒體廣告和樣板間的標(biāo)準(zhǔn)裝修10000元，包括1、兩個(gè)臥室未安裝飄窗臺(tái)下的儲(chǔ)物柜4000元；2.客廳和兩個(gè)臥室未安裝燈池6000元的訴訟請(qǐng)求，不屬于本案商品房預(yù)售合同糾紛審理的范疇，一審法院不予處理。訴訟請(qǐng)求六，第一部分：對(duì)于郭毅、王洋洋要求地產(chǎn)公司在三個(gè)月內(nèi)按照法定的通州［2013］6號(hào)項(xiàng)目建設(shè)方案將所列設(shè)施交付投入使用的訴求。公共服務(wù)設(shè)施方面：商業(yè)（建筑面積12566.65平方米，8#、9#、10#首層及地下一層；11#一至四層及地下一層）、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站（建筑面積120平方米，，位于**首層、文體活動(dòng)站（建筑面積1000平方米，，位于**首層、綜合文體活動(dòng)場(chǎng)地（建筑面積2000平方米，含避難場(chǎng)地500平米）、社區(qū)居民委員會(huì)（建筑面積190平方米，8#首層和二層）、社區(qū)服務(wù)中心（建筑面積160平方米，位，位于****存自行車庫(kù)（建筑面積3398.79平方米，位，位于**#、地、地下**和地下**0#地下一層）。郭毅、王洋洋上述訴訟請(qǐng)求不屬于民事案件的主管范圍，故對(duì)其該部分的起訴，一審法院予以駁回。第二部分：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施方面：更換小區(qū)綠化的31顆死樹(shù)，在明顯位置設(shè)置永久性標(biāo)牌，不屬于本案商品房預(yù)售合同審理范疇，一審法院不予處理。訴訟請(qǐng)求七，對(duì)于郭毅、王洋洋要求地產(chǎn)公司在三個(gè)月內(nèi)解決造成整座樓宇沉降的地下車庫(kù)長(zhǎng)期漏水問(wèn)題的訴求，不屬于本案商品房預(yù)售合同糾紛審理范疇，一審法院不予處理。訴訟請(qǐng)求八，對(duì)于郭毅、王洋洋要求地產(chǎn)公司賠償因廚房漏水的維修費(fèi)用1300元及因廚房漏水無(wú)法做飯的餐費(fèi)損失7400元的訴訟請(qǐng)求。關(guān)于廚房漏水的維修費(fèi)，因地產(chǎn)公司在保修期內(nèi)未積極履行維修義務(wù)致使郭毅、王洋洋產(chǎn)生相應(yīng)損失，故對(duì)郭毅、王洋洋該項(xiàng)主張，一審法院予以支持。關(guān)于郭毅、王洋洋主張的餐費(fèi)損失，郭毅、王洋洋現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明漏水影響其做飯，故該項(xiàng)訴求證據(jù)不足，一審法院不予支持。綜上，一審法院判決如下：一、北京珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償郭毅、王洋洋損失20000元；二、北京珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償郭毅、王洋洋維修費(fèi)1300元；三、駁回郭毅、王洋洋的其他訴訟請(qǐng)求。以上一、二項(xiàng)，均于判決生效之日起七日內(nèi)給付。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
本院二審期間，郭毅、王洋洋提交以下證據(jù)：《北京珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司關(guān)于王紹棠證據(jù)質(zhì)證意見(jiàn)》，是地產(chǎn)公司在另案中提交的質(zhì)證意見(jiàn)。證明目的：質(zhì)證意見(jiàn)中34、36條中可證明地產(chǎn)公司對(duì)北京晚報(bào)的廣告和珠江東都國(guó)際樓書(shū)宣傳冊(cè)的真實(shí)性都認(rèn)可。地。地產(chǎn)公司質(zhì)證稱實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可證明目的，即使認(rèn)可廣告真實(shí)性，也不認(rèn)可廣告的發(fā)布主體是地產(chǎn)公司。關(guān)于上述證據(jù)形式上的真實(shí)性本院予以認(rèn)定，證明目的本院結(jié)合全案證據(jù)予以綜合認(rèn)定。
一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：1.關(guān)于案涉廣告宣傳的性質(zhì)及地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任；2.關(guān)于郭毅、王洋洋要求地產(chǎn)公司賠償因廚房漏水的維修費(fèi)用及因廚房漏水無(wú)法做飯的餐費(fèi)損失問(wèn)題。
第一，關(guān)于相關(guān)廣告宣傳資料的性質(zhì)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，地，地產(chǎn)公司發(fā)布的商業(yè)廣告中的“‘殿堂級(jí)’雙入戶大堂……藝術(shù)天花吊頂星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)精裝、會(huì)所級(jí)軟裝修配飾、24小時(shí)英式物管”“東都國(guó)際為客戶選用的電磁爐、凈水器口、吊頂、密碼鎖等高端配置……”“建筑采用經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格，‘金鑲玉’工藝包銅掐絲裝飾‘頂戴花翎’……”等內(nèi)容系對(duì)于房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，已經(jīng)較為具體明確，且對(duì)商品房預(yù)售合同的訂立產(chǎn)生重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。雖然雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二十二條約定了出賣人發(fā)布的廣告、宣傳冊(cè)、沙盤(pán)等資料均為要約邀請(qǐng)，……出賣人對(duì)買受人的任何承諾和要約邀請(qǐng)均以政府批準(zhǔn)文件、合同及其附件、本補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條之規(guī)定，該條款存在提供條款一方即地產(chǎn)公司免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，故該條款應(yīng)屬無(wú)效。鑒于地產(chǎn)公司未按照上述明確具體的廣告宣傳資料內(nèi)容履行合同義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)于地產(chǎn)公司主張的上述廣告宣傳資料系要約邀請(qǐng)，其無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任的意見(jiàn)，本院不予支持。
根據(jù)上述認(rèn)定，郭毅、王洋洋主張地產(chǎn)公司未按照廣告宣傳資料等約定內(nèi)容提供房屋設(shè)施及服務(wù)、在首層大堂和地下車庫(kù)大堂配備會(huì)所級(jí)軟裝以及配備國(guó)際名牌電器之三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求有合同及法律依據(jù)，一審法院綜合全案證據(jù)情況及當(dāng)事人主張的賠償內(nèi)容，酌情確定地產(chǎn)公司按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)賠償2萬(wàn)元并無(wú)不當(dāng)。郭毅、王洋洋主張賠償金額過(guò)低、地、地產(chǎn)公司主張不應(yīng)賠償?shù)纳显V意見(jiàn)院不予支持。
郭毅、王洋洋主張的更換開(kāi)裂大理石，按廣告內(nèi)容配置儲(chǔ)物柜、燈池，配套公共設(shè)施服務(wù)，解決地下車庫(kù)漏水問(wèn)題等內(nèi)容，均不屬于商品房預(yù)售合同糾紛案件審理范圍，本院不予支持。
第二，關(guān)于郭毅、王洋洋要求地產(chǎn)公司賠償因廚房漏水的維修費(fèi)用及因廚房漏水無(wú)法做飯的餐費(fèi)損失問(wèn)題。關(guān)于廚房漏水的維修費(fèi)，郭毅、王洋洋提交了相關(guān)證據(jù)證明因地產(chǎn)公司在保修期內(nèi)未積極履行維修義務(wù)致使郭毅、王洋洋產(chǎn)生相應(yīng)維修費(fèi)用損失，故對(duì)郭毅、王洋洋該項(xiàng)主張，一審法院予以支持并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于郭毅、王洋洋主張的餐費(fèi)損失，其所主張的損失為其自行估算，未提供具體證據(jù)證明漏水實(shí)際造成的損失，且無(wú)合同及法律依據(jù)，故一審法院未予支持并無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，郭毅、王洋洋、地、地產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求均不能成立予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2618元，由郭毅、王洋洋負(fù)擔(dān)2286元（已交納），由北京珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)332元（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判員 孫 京
二〇二〇年十二月二十九日
法官助理 王瑋瑋
書(shū)記員 何昕燏
