審理法院：北京市第二中級人民法院
案號：（2020）京02民終12001號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-29
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人蘇西振因與被上訴人北京嘉源京大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱嘉源京大公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2020）京0106民初18799號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年12月7日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2020年12月15日公開開庭審理了本案。上訴人蘇西振之委托訴訟代理人晉長明，被上訴人嘉源京大公司之委托訴訟代理人田濱、陳藝惠到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
蘇西振上訴請求：1.撤銷一審判決第五項；2.改判嘉源京大公司支付蘇西振已經(jīng)支付購房款的利息損失928320.15元；3.改判嘉源京大公司支付蘇西振辦理購房貸款的利息損失305421.37元；4.一、二審訴訟費由嘉源京大公司承擔(dān)。事實和理由：1.合同約定的違約金低于蘇西振的實際損失，根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定可以請求法院予以增加。2.一審判決未支持貸款利息損失，但這部分利息損失實際已經(jīng)發(fā)生，法院應(yīng)予支持。
被上訴人辯稱
嘉源京大公司辯稱，同意一審判決，不同意蘇西振的上訴請求。雙方對違約金已有約定，應(yīng)按合同履行。
一審原告訴稱
蘇西振向一審法院起訴請求：1．依法確認(rèn)雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》已經(jīng)于2018年7月5日解除；2．判令嘉源京大公司支付逾期辦理房屋所有權(quán)證書的違約金44568.66元（依據(jù)合同約定，按房屋總價款的1％）；3．判令嘉源京大公司退還全部購房款4456866元，并支付自實際付款之日起按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至退還之日止的利息；4．判令嘉源京大公司支付蘇西振辦理購房貸款的利息，暫計算至2020年5月1日為305421.37元（貸款172萬元，等額本金，2016年3月貸款到賬，5月1日開始還款，本金14333.33元，每月還款利息相加為305421.37元）；5．判令嘉源京大公司退還代收的契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)代辦費、工本費、登記費、制圖費共137587元；6．判令嘉源京大公司承擔(dān)本案訴訟費。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實：2015年3月27日，蘇西振（買受人）與嘉源京大公司（出賣人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，購買坐落為北京市豐臺區(qū)×××12-1206一套。該合同第十二條第（一）款約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年6月30日前向買受人交付該商品房。第二十一條第（一）款約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2018年6月30日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意按照下列第2種方式處理……2．……如因此致使買受人未能在商品房實際交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，出賣人按本條第（二）款第2項第（2）目承擔(dān)責(zé)任，但出賣人就轉(zhuǎn)移登記逾期不再單獨重復(fù)計算違約責(zé)任。第二十二條第（二）款第2項第（2）目約定，因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房實際交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房或要求繼續(xù)履行合同。買受人退房的，應(yīng)在房屋所有權(quán)證書取得期限屆滿之日起5個工作日內(nèi)書面通知出賣人，未在此期限內(nèi)書面通知退房的，視為不要求退房，買受人在約定期限內(nèi)要求退房的，同意先行協(xié)助出賣人辦理本合同在政府主管部門的注銷登記手續(xù)。自注銷登記手續(xù)辦理完畢之日起60日內(nèi)，出賣人向買受人退還全部已付款（不計利息），并按照房屋總價款的百分之一向買受人支付違約金?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第八條第l款約定：出賣人為本項目制作的宣傳材料（包括但不限于報紙、電視、廣播、戶外路牌、樓書、海報、宣傳品及網(wǎng)絡(luò)等媒體發(fā)布的廣告、建筑模型等），僅供買受人參考，不構(gòu)成出賣人為本項目所做的任何要約及承諾，亦不構(gòu)成預(yù)售合同的組成部分，有關(guān)內(nèi)容均以雙方簽署的《預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
此后，蘇西振支付了4551866元購房款，于2015年3月27日向嘉源京大公司交納印花稅2226元，于2016年7月2日交納面積差5000元、制圖費100元、契稅133706元及產(chǎn)權(quán)代辦費、工本費、登記費、印花稅1555元。嘉源京大公司依約交付了涉案房屋。
嘉源京大公司未按照合同約定于2018年6月30日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明，蘇西振亦未在商品房實際交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書。蘇西振于2018年7月5日向嘉源京大公司提交了退房通知，嘉源京大公司員工吳×7月5日簽收了該退房申請書，該退房通知的內(nèi)容為：由于你司違約，逾期未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，根據(jù)合同Y1719270第17頁第（二）2、（2）條規(guī)定，作為買受人有權(quán)退房，在2018年7月3日-4日與銷售代表丁×女士前期溝通的基礎(chǔ)上，應(yīng)你司要求，提交本通知，具體權(quán)益要求如下：1．全額退還全部購房款4451866元，并支付賠償金1％。2．全額退還收房時代收稅費148216元（包含面積補(bǔ)差款5000元）；3．賠償所支付房款的同期銀行貸款利息及其他損失費用。
另蘇西振提交2018年7月5日去現(xiàn)場辦理退房事宜時其妻子與嘉源京大公司員工吳×的通話錄音，錄音中蘇西振妻子稱“您和建委相關(guān)部門去注銷的過程現(xiàn)在不是不能確定嗎？那您在辦理過程中一些辦理節(jié)點相關(guān)依據(jù)留一下，也證明你們沒有拖延”，吳×稱“這個我們沒必要拖沓，與建委溝通后沒問題，會盡快了結(jié)這個事，如果你不放心，你可以自己去問問”“第一，時間不可控，不是開發(fā)商一個人的事；第二，需要您配合雙方去建委，可能就幾天，但是這個樓的預(yù)售證已經(jīng)過期了，是否會影響，還得讓客服跟建委核實后答復(fù)您，如果大概時間有了，后續(xù)咱們該辦辦”。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行各自的合同義務(wù)。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。蘇西振與嘉源京大公司簽訂的商品房預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。蘇西振作為買受人，按照預(yù)售合同的約定履行了支付房款的義務(wù)，嘉源京大公司作為出賣人，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時間取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明、為蘇西振辦理房屋所有權(quán)證書，現(xiàn)嘉源京大公司未按照合同約定于2018年6月30日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明、未能在商品房實際交付之日起730日內(nèi)為蘇西振辦理房屋所有權(quán)證書，構(gòu)成了違約。根據(jù)預(yù)售合同第二十二條第（二）款第2項第（2）目的約定，因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房實際交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房或要求繼續(xù)履行合同，蘇西振按照合同約定，在退房事由發(fā)生后5個工作日內(nèi)即2018年7月5日向嘉源京大公司提交了書面退房申請，提出了退房要求，2018年7月5日嘉源京大公司簽收了蘇西振提交的退房通知，故對于蘇西振要求確認(rèn)雙方簽訂的預(yù)售合同于2018年7月5日解除之請求，有事實和法律依據(jù)，法院予以支持。合同解除后，根據(jù)合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，故對蘇西振要求嘉源京大公司退還全部購房款的訴訟請求，法院亦予以支持。根據(jù)預(yù)售合同的約定，嘉源京大公司逾期辦理房屋所有權(quán)證書的行為構(gòu)成了違約，蘇西振選擇解除合同，且嘉源京大公司怠于履行辦理預(yù)售合同在政府主管部門的注銷登記手續(xù)，因此嘉源京大公司應(yīng)當(dāng)按照約定向蘇西振支付房屋總價款的1％的違約金，故對蘇西振要求嘉源京大公司支付逾期辦理房屋所有權(quán)證書違約金的訴訟請求，法院亦予以支持。雙方的預(yù)售合同解除，嘉源京大公司應(yīng)當(dāng)將蘇西振交納的契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)代辦費、工本費、登記費、制圖費退還給蘇西振，法院對蘇西振要求嘉源京大公司退還預(yù)付的契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)代辦費、工本費、登記費、制圖費共137587元的訴訟請求予以支持。關(guān)于蘇西振要求嘉源京大公司支付購房款利息的訴訟請求，因合同約定符合合同解除條件，退還全部已付款時不計利息，故對蘇西振該項請求法院不予支持。關(guān)于蘇西振要求嘉源京大公司支付購房貸款（172萬元）的利息的訴訟請求，考慮到涉案預(yù)售合同解除后，后續(xù)會涉及到蘇西振與銀行之間的貸款合同履行問題，現(xiàn)蘇西振未與銀行就貸款合同是否解除進(jìn)行解決，也未對本金、利息予以清算，現(xiàn)蘇西振要求支付辦理購房貸款的利息，法院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，一審法院于2020年11月判決，一、蘇西振與北京嘉源京大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》（合同編號為Y1719270）于2018年7月5日解除；二、北京嘉源京大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)返還蘇西振購房款4456866元；三、北京嘉源京大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)退還蘇西振契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)代辦費、工本費、登記費、制圖費共137587元；四、北京嘉源京大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付蘇西振逾期辦理房屋所有權(quán)證書的違約金
44568.66元；五、駁回蘇西振的其他訴訟請求。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
本院二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
本院二審經(jīng)審理查明的事實與一審法院認(rèn)定的事實無異，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案的爭議焦點為，嘉源京大公司是否應(yīng)當(dāng)賠償蘇西振已付購房款利息損失及貸款利息損失。
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條規(guī)定，當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持。因此，違約金的調(diào)整應(yīng)以守約方的實際損失為基礎(chǔ)。
本案中，本院考慮到：第一，涉案商品房預(yù)售合同對嘉源京大公司無法按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任已明確約定，退還全部已付購房款時不計利息；第二，蘇西振雖主張其實際損失高于雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)，但就其實際損失情況并未提供充分證據(jù)；第三，嘉源京大公司向蘇西振交房后，蘇西振一直居住、使用涉案房屋至今。綜合上述因素，并結(jié)合涉案房屋預(yù)售合同的履行情況、商品房市場價格變化情況、雙方過錯等因素，本院認(rèn)為一審判決確定的違約金數(shù)額基本適當(dāng)，故本院對蘇西振訴請要求嘉源京大公司賠償其已付購房款利息損失的主張不予支持。
關(guān)于貸款利息損失的問題，原審法院考慮涉案預(yù)售合同解除后，后續(xù)會涉及蘇西振與銀行之間的貸款合同履行及清算問題，現(xiàn)對蘇西振的該部分訴請不予支持，符合本案實際，并無明顯不妥。故對蘇西振的該部分上訴請求，本院也不予支持。
另需指出，除本案爭議焦點外，雙方對一審判決其他判項均無異議。因此，本院對一審判決的其他判項均予以確認(rèn)。
綜上所述，蘇西振的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費15904元，由蘇西振負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判員 蔣春燕
二〇二〇年十二月二十九日
法官助理 王一洲
書記員 孫 涵
