審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終14175號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-30
案由：商品房預售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人趙容葳因與上訴人北京黃金實業(yè)有限公司（以下簡稱黃金實業(yè)公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初5458號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月17日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2020年11月26日公開開庭審理了本案。上訴人趙容葳的委托訴訟代理人馬曉勝、王興華，上訴人黃金實業(yè)公司的委托訴訟代理人黃立斌、吳濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
趙容葳上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判支持趙容葳的一審訴訟請求；2.本案一審、二審訴訟費用由黃金實業(yè)公司承擔。事實和理由：一、一審法院認定黃金實業(yè)公司溫泉入戶的允諾為要約，屬于合同的一部分，其違反了允諾應當承擔違約責任，該認定正確，但是酌定的經(jīng)濟損失金額過低。趙容葳為了享受溫泉才購買北京市密云區(qū)溪翁莊鎮(zhèn)立新村北密云密溪路36號院遠大美域莊園5#×××號房屋（以下簡稱涉案房屋），溫泉是影響房價和成交的主要因素。趙容葳已經(jīng)提供了有無溫泉的房價對比的證據(jù)，并且說明了不能享受自家溫泉造成溫泉消費的損失。影響房價的因素不僅包括建設(shè)用地使用權(quán)成本、工程土建成本，溫泉入戶也是影響房價的主要因素，開發(fā)商為溫泉入戶所做的投入，都包含在房價之中，而業(yè)主卻沒有享受到。涉案房屋生活半徑范圍內(nèi)沒有任何教育、醫(yī)療、商業(yè)、銀行、人文景觀、文化場所等配套設(shè)施，一審法院卻說以上因素給購房人帶來無形利益，一審法院沒有實地考察卻草率認定。因此，在沒有教育、醫(yī)療、商業(yè)、銀行、人文景觀、文化場所等配套設(shè)施的情況下，更能說明影響該房價的主要因素為溫泉入戶。一審法院酌定的經(jīng)濟損失數(shù)額不足房價的百分之一，其沒有考慮到溫泉入戶對房價的重大影響，沒有明確說明組成房屋價格所有因素的構(gòu)成和占比，是自由裁量權(quán)的濫用，且完全不能彌補趙容葳未能溫泉入戶的經(jīng)濟損失。一審法院認定訴爭的溫泉入戶并非天然溫泉系認定錯誤，黃金實業(yè)公司允諾的就是4000米天然溫泉，雖然不是天然形成但是通過深井開發(fā)，所以溫泉水是天然溫泉水。溫泉未能入戶的經(jīng)濟損失有三個方面：第一，房屋價款的損失；第二，未能享受溫泉入戶的便利、服務，未能享受溫泉入戶高品質(zhì)生活的損失；第三，為溫泉入戶準備設(shè)備管道所產(chǎn)生的損失。根據(jù)同地段同期建設(shè)同檔次的小區(qū)有無溫泉的房價對比，有無溫泉的房款差價在總房價的30%到50%之間，所以沒有溫泉對房屋價款有重大影響。按照一家享受兩次溫泉并以順義春暉園溫泉門票價格計算，1年62784元，55年3453120元。以春暉園溫泉的商業(yè)利潤計算，趙容葳的損失是顯而易見的，故一審法院應當在此基礎(chǔ)上適當合理的酌定。經(jīng)濟損失的法律依據(jù)為《中華人民共和國合同法》第一百零七條，并可參照《廣東高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引（2017）》第三十八條的規(guī)定。二、一審法院對趙容葳的第二項訴訟請求，認定事實和法律適用錯誤。趙容葳的訴訟請求“開放酒店配套，開放周邊7萬平米綠地”非常具體明確，就是要求開放酒店周邊綠地，而且對合同的訂立有重大影響。北京海灣半山五星級溫泉酒店和涉案房屋所在小區(qū)是同一規(guī)劃項目，而且都是由黃金實業(yè)公司開發(fā)建設(shè)的，所以也是在規(guī)劃范圍之內(nèi)。以上兩點都符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定。三、一審法院未支持趙容葳要求履行涉案小區(qū)域內(nèi)綠化達到8190平方米、域內(nèi)代征綠化達到15037.743平方米的標準的訴訟請求。該請求在《北京市商品房預售合同》第35頁合同附件五第二項建設(shè)內(nèi)容里有明確約定。一審法院確認綠化工程符合規(guī)劃許可證的要求，根據(jù)規(guī)劃圖紙，開發(fā)商確實規(guī)劃了8190平方米的綠化面積，但是小區(qū)綠化的現(xiàn)狀跟規(guī)劃不符，存在綠化養(yǎng)護不到位、綠化養(yǎng)護的綠植種類以及綠化面積被車位占據(jù)等問題，綠化面積未達到合同約定以及規(guī)劃的標準。四、一審法院認為物業(yè)服務標準與本案不是同一法律關(guān)系是錯誤的。物業(yè)都約定在一個大合同里，而且合同編號和合同頁數(shù)都是統(tǒng)一編碼，這是一份總的合同，而且簽訂合同的主體也都是黃金實業(yè)公司。趙容葳認為起訴的法律關(guān)系與實際訴爭的法律關(guān)系不符時，應當以法院查明的當事人之間實際存在的法律關(guān)系進行審理。黃金實業(yè)公司取得商品房預售許可證時就已經(jīng)確定物業(yè)服務等級的評估，但交房后卻未達到五級物業(yè)服務標準，所以應當一并審理。另外，北京市住建委的《物業(yè)服務標準》對五級物業(yè)標準做了明確的規(guī)定，同時合同里也有明確的約定，黃金實業(yè)公司沒有做到五級物業(yè)標準，其提供的人員照片和表格沒有任何證明力，不能反映現(xiàn)實情況。黃金實業(yè)公司應履行合同約定的五級物業(yè)服務標準，履行合同約定的綠化養(yǎng)護要求和內(nèi)容，對此趙容葳提供了《北京市商品房預售合同》第48頁即合同附件十以及北京市前期物業(yè)服務合同第六條約定。五、一審法院認定雨水倒灌是由于自然災害造成的屬于不可抗力，黃金實業(yè)公司不承擔責任，屬事實認定錯誤。首先，雨水倒灌問題是因為黃金實業(yè)公司接通市政下水管道沒有經(jīng)過市政部門的驗收，并且沒有備案。黃金實業(yè)公司所謂的驗收屬于自己驗收，萬家水務不是政府建設(shè)施工主管部門，不能進行驗收，所以黃金實業(yè)公司應當對涉案房屋所在小區(qū)故障排水管道以及因雨水倒灌造成損壞的房屋設(shè)施進行維修、賠償損失，并進行驗收合格備案。黃金實業(yè)公司未提供萬家水務是政府住建部門委托的單位的證據(jù)，即使是委托關(guān)系也應當以委托人的名義進行驗收、備案，而不能以萬家水務的名義進行驗收。其次，黃金實業(yè)公司提供的氣象局出具的證據(jù)僅能證明當天的雨量，并沒有確定其為自然災害，更不屬于不可抗力的范疇。因為北京地區(qū)每到雨季都可能遇到大雨、暴雨，可以通過清理管道淤泥、維修、分流山上管道雨水、機器抽水等方法避免克服，所以一次大雨就認定成不可抗力太過牽強，明顯認定錯誤。業(yè)主王文香家房屋就造成三次雨水倒灌，前兩次雨量并不大也造成了雨水倒灌，說明該未經(jīng)驗收的工程存在施工缺陷問題。最后，趙容葳已經(jīng)提供了充足的證據(jù)證明因雨水倒灌造成的損失的金額以及計算依據(jù)。趙容葳不可能預想到會發(fā)生雨水倒灌的意外，也不可能對這種意外損害提前準備證據(jù)，趙容葳已經(jīng)履行了舉證義務，應當由黃金實業(yè)公司提供驗收合格的證據(jù)，但一審中黃金實業(yè)公司并沒有提供，其應當承擔舉證不能的不利后果。
被上訴人辯稱
黃金實業(yè)公司針對趙容葳的上訴請求和理由答辯稱，不同意趙容葳的上訴請求和理由。同意一審判決對趙容葳第2、3、4、5項訴訟請求的認定。黃金實業(yè)公司已提交評估報告和竣工材料，對方未就損失提交證據(jù)。不認可一審判決對黃金實業(yè)公司未提供溫泉入戶已構(gòu)成違約的認定，前期宣傳不屬于要約，且二十九件案件僅提交一份原件。對趙容葳提出的損失計算方式不認可，趙容葳提供了其他小區(qū)有溫泉和沒有溫泉的房價對比，沒有提交涉案小區(qū)附近有溫泉和沒有溫泉的房價對比，一審黃金實業(yè)公司提供的數(shù)據(jù)顯示涉案小區(qū)房價和附近小區(qū)房價沒有明顯區(qū)別甚至更低，說明溫泉對房價沒有影響。因北京市地下水資源的問題，導致北京市全面叫停了溫泉入戶項目，因涉及行政許可，屬于情勢變更。
上訴人訴稱
黃金實業(yè)公司上訴請求：1.撤銷一審判決主文第一項，改判駁回趙容葳的全部訴訟請求；2.一審、二審訴訟費用由趙容葳承擔。事實和理由：一、一審法院對趙容葳共用的溫泉入戶的宣傳資料來源未查明，對涉案房屋房價與溫泉入戶無關(guān)聯(lián)性未查明，對政府政策導致的溫泉不能入戶這一情勢變更未查明，以上三點均是本案的關(guān)鍵事項，但一審法院卻作出錯誤認定，系事實認定不清。（一）趙容葳共用的溫泉入戶宣傳資料并非黃金實業(yè)公司在訂立《北京市商品房預售合同》時和為簽訂《北京市商品房預售合同》前向趙容葳提供的資料。一審法院對該材料來源未查明，僅是因為關(guān)聯(lián)案件中案外人提供了該資料，一審法院就徑直認定該資料系黃金實業(yè)公司向趙容葳提供，且將該溫泉入戶宣傳資料徑直作為合同條款，系重大錯誤。1.溫泉入戶的宣傳資料系黃金實業(yè)公司為了更好地銷售涉案房屋的廣告性質(zhì)的資料，系黃金實業(yè)公司向社會上有購房需求的不特定人群發(fā)出的要約邀請，在宣傳資料中黃金實業(yè)公司使用的均是符合商業(yè)廣告規(guī)范的諸如“罕有、較深、數(shù)千米以下、溫度高”一類的概括性表述，并未涉及對房屋及相關(guān)設(shè)施具體確定的允諾。2.溫泉入戶資料并非黃金實業(yè)公司向趙容葳提供，該事實從趙容葳與案外27人共用同一份溫泉入戶資料可以證明。如果像趙容葳所言溫泉入戶是其最看重的因素，對簽訂購房合同及房屋價格產(chǎn)生重大影響的話，趙容葳不可能在簽訂《北京市商品房預售合同》時不在合同中作出特殊約定，趙容葳也不可能無法提供其從黃金實業(yè)公司取得的溫泉入戶資料，趙容葳更不可能在2017年交房至一審立案長達2年有余的時間里不提出異議。3.因黃金實業(yè)公司未向趙容葳提供過溫泉入戶的宣傳資料，且宣傳資料中就溫泉事項并未作出明確具體的表述，為此該宣傳資料不是合同內(nèi)容，對于趙容葳在交房后長達2年才提出的溫泉入戶要求，并不是要約而系要約邀請。趙容葳未就宣傳資料對訂立房屋買賣合同及房屋價格的重大影響完成舉證責任，一審法院在趙容葳未完成舉證責任的前提下，認定溫泉入戶系要約，系事實認定錯誤。（二）涉案房屋買賣合同的訂立與房屋價格和溫泉入戶事項無重大影響性，從黃金實業(yè)公司向一審法院提交的住建委的房屋價格統(tǒng)計證據(jù)可以得到直觀的體現(xiàn)。涉案房屋價格的最大影響因素在于建設(shè)用地使用權(quán)成本、工程土建成本和自然環(huán)境，而非人工的溫泉入戶。住建委房屋價格統(tǒng)計證明涉案房屋售價遠低于密云區(qū)房屋出售均價，而高于涉案房屋價格的房屋并無溫泉入戶設(shè)施。即有溫泉入戶的涉案房屋價格低于無溫泉入戶的其他房屋價格，這與趙容葳主張的和一審法院認定的溫泉入戶對房屋價格有重大影響相矛盾。一審法院認定溫泉入戶對房屋價格有重大影響進而定性為要約而非要約邀請系事實認定不清。（三）因政府政策這一情勢變更因素導致溫泉入戶不具有客觀現(xiàn)實性，而情勢變更導致的不履行行為，雙方均不互負賠償責任。一審審理過程中，黃金實業(yè)公司提交了一系列證據(jù)證明為溫泉入戶所進行的工作，包括機井、機房、管路鋪設(shè)等工程，以及溫泉水探礦權(quán)之行政許可辦理手續(xù)，趙容葳在一審庭審中對以上事實真實性予以認可。但因政府暫停采礦行政許可辦理，導致黃金實業(yè)公司無法進一步辦理溫泉開采手續(xù)，導致無法入戶。一審判決對于以上事實既未在查明中記載，也未進一步查明溫泉無法入戶的原因，屬于事實不清。雖然雙方的售房合同條款不包括溫泉入戶事項，黃金實業(yè)公司基于自身打造品牌的需求，自愿在合同之外盡量為業(yè)主提供更好的服務，為此，黃金實業(yè)公司雖然一直在跟管理部門溝通續(xù)期問題，但確實因為政策這一情勢變更因素無法繼續(xù)額外提供合同之外的溫泉入戶服務。最高人民法院（2015）民提字第39號判決中明確因政府政策的調(diào)整，導致不能繼續(xù)履行合同或者不能實現(xiàn)合同目的的，屬于情勢變更，且不承擔違約責任。本案與該案系同類案件，為此黃金實業(yè)公司不應承擔責任。二、一審法院對溫泉入戶對房屋預售合同簽訂及房屋價格的重大影響的舉證責任，對溫泉入戶系要約邀請而非要約條款，對情勢變更導致的溫泉無法入戶的責任的承擔系適用法律錯誤。（一）溫泉入戶對房屋預售合同的簽訂及房屋價格的重大影響應由趙容葳承擔舉證責任，否則應承擔敗訴后果。趙容葳明確溫泉入戶的損失中包括房價的損失，但并未就此進行舉證。一審庭審中，黃金實業(yè)公司已向法院提交住建委關(guān)于涉案房屋項目價格的證據(jù)，用以反證涉案房屋并未因未進行溫泉入戶而遭受損失。趙容葳未就此申請評估鑒定，應承擔舉證不能的責任。一審法院忽視舉證責任而將房價損失強行加到黃金實業(yè)公司一方，有失公正。（二）溫泉入戶系要約邀請而非要約條款，溫泉入戶與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定不符，應適用《中華人民共和國合同法》和《商品房銷售管理辦法》中要約邀請的原則性規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第十四條規(guī)定要約的內(nèi)容應具體明確，第十五條規(guī)定要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十五條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。也就是說，對于《中華人民共和國合同法》第十五條規(guī)定的商業(yè)廣告原則上屬于要約邀請，只有符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定的出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，才視為要約。對于不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條這一例外規(guī)定情形的商業(yè)廣告均應根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十五條和《商品房銷售管理辦法》第十五條商業(yè)廣告系要約邀請進行定性。本案的溫泉入戶廣告，不符合允諾的“具體”“確定”要求，也未對買賣合同的訂立以及房屋價格的確定產(chǎn)生重大影響，應為要約邀請。（三）政府政策屬于情勢變更事項，對于情勢變更因素導致的溫泉無法入戶，無論溫泉入戶是否構(gòu)成合同條款，黃金實業(yè)公司均不承擔責任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”本案中因國家基于推進清潔能源開發(fā)利用的需求，在雙方購房合同關(guān)系成立后，新政策禁止了商品房屋開發(fā)項目辦理礦業(yè)權(quán)審批，才導致溫泉入戶手續(xù)無法辦理，黃金實業(yè)公司不應承擔責任。
被上訴人辯稱
趙容葳針對黃金實業(yè)公司的上訴請求和理由答辯稱，不同意黃金實業(yè)公司的上訴請求和理由。宣傳的主要賣點是溫泉別墅，也出了溫泉水費的收費標準，溫泉入戶對房屋價格有重大影響，應屬于合同內(nèi)容。政府不再批準是2020年6月，黃金實業(yè)公司之前沒有申請也沒有告知購房人，還安裝了管道和溫泉玉石等。黃金實業(yè)公司明確告知可以享受五星級酒店的服務。出賣人和物業(yè)服務都是黃金實業(yè)公司，應一并審理。
一審原告訴稱
趙容葳向一審法院起訴請求：1.判令黃金實業(yè)公司支付因其未履行溫泉入戶給趙容葳造成的經(jīng)濟損失851714.2元；2.判令黃金實業(yè)公司履行承諾對趙容葳開放北京海灣半山五星級溫泉酒店配套、開放周邊7萬平方米綠地、給予酒店VIP待遇；3.判令黃金實業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)域內(nèi)綠化達到8190平方米、域內(nèi)代征綠化達到15037.743平方米的標準；4.判令黃金實業(yè)公司履行合同約定的五級物業(yè)標準，履行合同約定的綠化養(yǎng)護要求和內(nèi)容；5.判令黃金實業(yè)公司對涉案小區(qū)故障排水管道以及因雨水倒灌造成損壞的房屋設(shè)施進行維修；6.訴訟費由黃金實業(yè)公司承擔。
一審法院查明
一審法院認定事實：2017年3月11日，趙容葳與黃金實業(yè)公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定黃金實業(yè)公司將位于北京市密云區(qū)溪翁莊鎮(zhèn)立新村北密云密溪路36號院遠大美域莊園5#×××號房屋出售給趙容葳，房屋總價4258571元。趙容葳已將房款全額支付給黃金實業(yè)公司，黃金實業(yè)公司已向趙容葳交付涉案房屋。房屋交付后，趙容葳認為黃金實業(yè)公司存在沒有按照宣傳時的承諾接通溫泉入戶等違約行為，故訴于一審法院。
趙容葳為證明其主張向一審法院提交證據(jù)如下：證據(jù)1.購房合同、購房發(fā)票，證明雙方存在商品房買賣合同關(guān)系，具有訴訟主體資格；證據(jù)2.遠大美域?qū)？C明黃金實業(yè)公司宣傳涉案小區(qū)遠大美域源自大地深處的天然溫泉，引入每一戶業(yè)主家中，遠大美域業(yè)主優(yōu)享五星級酒店完備配套；證據(jù)3.遠大美域別院系宣傳冊，證明黃金實業(yè)公司宣傳涉案小區(qū)遠大美域有北京最深4000米地脈溫泉，有7萬平米五星級酒店配套；證據(jù)4.遠大美域宣傳截圖，證明黃金實業(yè)公司在出售涉案小區(qū)時一直宣傳溫泉入戶，五星級酒店配套，以溫泉地產(chǎn)為賣點，趙容葳是沖著溫泉入戶購買的房屋。證據(jù)5.判例，證明已有法院判例黃金實業(yè)公司應對不能履行的溫泉入戶承諾承擔違約責任，給趙容葳予以相應賠償；證據(jù)6.業(yè)主手冊，其中業(yè)主手冊第5頁里有注明溫泉水水費，證明黃金實業(yè)公司承諾溫泉入戶的事實，同時也證明趙容葳入住時沒有接通溫泉水；證據(jù)7.住建委網(wǎng)站截圖，證明同一個區(qū)域，相鄰兩個小區(qū)相同時間段內(nèi)，有無溫泉入戶的兩個小區(qū)，價格存在較大差距，有無溫泉對房屋價格有明顯影響，沒有溫泉對房屋價格影響很大，黃金實業(yè)公司后期不按約定提供溫泉入戶，給趙容葳造成損失；證據(jù)8.五級物業(yè)標準；證據(jù)9.涉案小區(qū)內(nèi)部環(huán)境錄像，證明黃金實業(yè)公司沒有達到合同約定的五級物業(yè)標準。經(jīng)質(zhì)證，黃金實業(yè)公司認可證據(jù)1的真實性，認可趙容葳具有起訴資格但認為雙方簽訂的合同中并沒有溫泉入戶、酒店配套內(nèi)容，且合同《補充協(xié)議》第二十條第1款明確地約定“相關(guān)廣告，宣傳資料、樓書、沙盤模型、展示品、樣板房等所表達或提供的信息僅作為參考，不構(gòu)成合同內(nèi)容，對出賣人、買受人均沒有任何法律約束力，出賣人買受人均不受其約束。除非出賣人書面公章明確確認，否則出賣人及其銷售人員或銷售代理人員的任何陳述、承諾或保證均不視為出賣人的陳述、承諾或保證，對出賣人不具有任何約束力”。證明雙方應以合同為準，合同以外的均不屬于合同內(nèi)容，對雙方?jīng)]有約束力；對證據(jù)2-3美域?qū)？?、宣傳冊的真實性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均不認可，因宣傳冊上面都注明“所有圖文僅供參考，以政府最終審定為準，不代表合同要約”，即前期宣傳中，黃金實業(yè)公司已經(jīng)明確告知趙容葳溫泉入戶最終要以政府許可為準，而非明確承諾溫泉入戶，因此宣傳單內(nèi)容對雙方?jīng)]有約束力。趙容葳沒有保留原件，本身對溫泉入戶并不重視，可見溫泉入戶并非對其簽訂合同有重大影響的因素；對證據(jù)4宣傳截圖的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認可，同時認為趙容葳的證明目的中“趙容葳是沖著溫泉入戶購買房屋”可以證明，從趙容葳本身的自認來看，趙容葳認為溫泉是其購買房屋的主要目的，也說明趙容葳并不認為酒店配套是其購房的決定性因素；對證據(jù)5的證明目的不予認可，該案例與本案情況完全不一致，不具有參考價值；對證據(jù)6業(yè)主手冊的真實性認可，不認可關(guān)聯(lián)性。該份手冊是由物業(yè)公司發(fā)放與黃金實業(yè)公司無關(guān)，也可證明物業(yè)服務實際是由黑龍江遠大公司提供；對證據(jù)7住建委網(wǎng)站的截圖真實性認可，不認可關(guān)聯(lián)性；對證據(jù)8、9的質(zhì)證意見為：五級物業(yè)服務標準里面說的巡視時間是早6點至晚10點巡視4次，建筑垃圾2日內(nèi)清運，趙容葳提交視頻無法證明物業(yè)服務不達標準。
黃金實業(yè)公司提交證據(jù)如下：第一組證據(jù)：1.商品房預售合同及附件；2.房屋交付通知書；3.房屋交付手續(xù)單；4.鑰匙交接單；5.房屋交接驗收單；6.密云遠大美域競品數(shù)據(jù)（來源于住建委及網(wǎng)絡）。證明：雙方簽訂合同及房屋交付情況，合同中并無溫泉入戶、酒店配套之約定，涉案房屋房價也屬于該地區(qū)偏低，可見溫泉入戶、酒店配套并非對合同訂立有重大影響。第二組證據(jù)：7.2014年5月26日北京市國土資源局關(guān)于確定北京市密云縣溪翁莊鎮(zhèn)立新村北地區(qū)地熱勘探探礦權(quán)出讓價款的通知；證據(jù)8.北京市探礦權(quán)出讓合同；證據(jù)9.中華人民共和國礦產(chǎn)資源勘查許可證；證據(jù)10.2014年8月18日北京市國土資源局關(guān)于準予進行地熱勘查鉆井的通知；證據(jù)11.2016年1月18日地熱及礦泉水礦產(chǎn)資源儲量登記證；證據(jù)12.地熱井及溫泉機房照片。證明：黃金實業(yè)公司為溫泉入戶投入了大量資金進行了大量工作。第三組證據(jù)：13.物業(yè)服務照片及工作簡報；證據(jù)14.園區(qū)綠化工作記錄表；證據(jù)15.物業(yè)費催繳函；證據(jù)16.《業(yè)主臨時管理規(guī)約》承諾書。證明：黃金實業(yè)公司并非提供物業(yè)服務實際主體，物業(yè)服務達標，業(yè)主存在物業(yè)費欠繳情況。第四組證據(jù)：17.工程竣工驗收記錄；18.建設(shè)單位竣工報告；19.北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表；20.2017規(guī)（密）竣字0010號建設(shè)工程規(guī)劃核驗（驗收）意見書；21.山外住宅規(guī)劃驗收附件；22.綠化工程驗收報告；23.代征綠地移交書4；證明：涉案房屋小區(qū)建設(shè)工程及規(guī)劃均通過驗收，綠化面積符合工程許可證和規(guī)劃許可證，符合合同約定。第五組證據(jù)：24.密溪路36號院項目大市政雨污水工程施工合同三方協(xié)議；25.密溪路36號院項目大市政雨污水工程施工合同；26.密溪路36號院項目大市政雨污水工程施工合同竣工驗收單；27.密溪路36號院山外項目小市政雨污水工程竣工驗收單；28.關(guān)于2019年8月9日密云區(qū)暴雨情況的新聞報道；29.關(guān)于2019年8月9日密云區(qū)暴雨情況的視頻資料光盤。經(jīng)質(zhì)證，趙容葳對第一組證據(jù)中證據(jù)1商品房預售合同及附件的真實性認可，不認可其證明目的黃金實業(yè)公司允諾過溫泉入戶等；對證據(jù)2、3、4、5（2.房屋交付通知書；3.房屋交付手續(xù)單；4.鑰匙交接單；5.房屋交接驗收單）的真實性認可，不認可其證明目的，認為房屋的交接并不代表其沒有對溫泉入戶提出具體意見，也不代表認可房屋現(xiàn)狀；對證據(jù)6的證明目的不予認可，涉案小區(qū)所有房屋已經(jīng)出售完，與其他小區(qū)不具有可比性。黃金實業(yè)公司的遠大美域的宣傳冊、網(wǎng)上的宣傳廣告、業(yè)主手冊、遠大美域?qū)？手Z過溫泉入戶、酒店配套，對合同訂立和價款有重大影響；對第二組證據(jù)中有原件的證據(jù)認可其真實性，不認可其證明目的，黃金實業(yè)公司提交的第二組證據(jù)正好印證了其通過遠大美域的宣傳冊、網(wǎng)上的宣傳廣告、業(yè)主手冊、遠大美域?qū)？手Z溫泉入戶的事實，并且也為溫泉入戶做了相關(guān)的設(shè)施建設(shè)，也證明北京市國土資源局等部門允許其進行地熱探礦權(quán)、地熱勘查鉆井許可，但黃金實業(yè)公司未提供北京市政府等相關(guān)部門停止溫泉勘探、開采的相關(guān)文件以及停止的時間；對第三組證據(jù)的真實性及證明目的均不認可，該組證據(jù)本身不能證明黃金實業(yè)公司物業(yè)服務達到了五級標準，不能反映真實的情況，涉案小區(qū)幾乎就沒有綠化，物業(yè)服務中包括人員、設(shè)備的配置、綠化均未達到合同約定的五級物業(yè)服務標準。其中證據(jù)15物業(yè)費催繳函上加蓋的是遠大美域莊園物業(yè)服務中心客戶服務部專用章，不是物業(yè)公司的章，且無法證明趙容葳收到了該函件，因此與本案無關(guān)。對證據(jù)16的證明目的不認可，與本案無關(guān)聯(lián)性，前期物業(yè)服務合同中明確乙方是黃金實業(yè)公司且有該公司的蓋章；對第四組證據(jù)中有原件的證據(jù)真實性認可，不認可其證明目的，實際的綠化面積不符合工程許可證和規(guī)劃許可證及合同的約定，黃金實業(yè)公司亦沒有提交小區(qū)綠化實際現(xiàn)狀符合合同約定的證據(jù)；對第五組證據(jù)中對證據(jù)24的真實性認可，不認可證明目的，認為該證據(jù)與雨水倒灌不具有關(guān)聯(lián)性；對證據(jù)25的證明目的不認可，認為萬家水務不是政府部門，不能進行驗收；對證據(jù)26、27的真實性認可，不認可證明目的，驗收材料上都是企業(yè)蓋章，沒有經(jīng)過住建部門的驗收及住建部門的備案；對證據(jù)28、29的真實性認可，不認可證明目的，認為雨水倒灌系黃金實業(yè)公司人為因素造成，不能歸因于自然災害，而且在此之后每遇大雨黃金實業(yè)公司都通過抽水的方法避免了雨水倒灌。
訴訟過程中，經(jīng)黃金實業(yè)公司申請，一審法院為黃金實業(yè)公司委托訴訟代理人開具調(diào)查令，調(diào)取2019年8月9日涉案小區(qū)所在地段氣象情況。密云國家基準氣候站出具證明一份，內(nèi)容為：2019年8月9日15～16時密云國家基準氣候站降雨量50.7毫米，16～17時降雨量37.3毫米。密云溪翁莊自動氣象站15～16時降雨量64.5毫米，16～17時降雨量37.3毫米。經(jīng)質(zhì)證，趙容葳對真實性認可，但認為雨水倒灌系黃金實業(yè)公司人為因素造成，不能歸因于自然災害；黃金實業(yè)公司認為涉案小區(qū)市政工程施工符合國家規(guī)定，并通過驗收，不存在故障，2019年8月9日密云暴雨系自然災害，屬于不可抗力。
就其主張的溫泉未能入戶的經(jīng)濟損失，趙容葳稱包括以下三個方面：1.房屋價款的損失；2.未能享受溫泉入戶的便利、服務，未能享受溫泉入戶高品質(zhì)生活的損失；3.為溫泉入戶準備設(shè)備管道所產(chǎn)生的損失。
一審法院認為
一審法院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。趙容葳與黃金實業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預售合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按照約定切實履行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！标P(guān)于趙容葳要求黃金實業(yè)公司賠償未履行溫泉入戶給其造成的經(jīng)濟損失，經(jīng)一審法院詢問后，趙容葳表示該經(jīng)濟損失包括房屋價款的損失；未能享受溫泉入戶的便利服務，未能享受溫泉入戶高品質(zhì)生活的損失；為溫泉入戶準備設(shè)備管道所產(chǎn)生的損失。關(guān)于趙容葳主張的房屋價款損失，根據(jù)趙容葳提交的黃金實業(yè)公司銷售樓盤時的宣傳圖冊“全北京較深地脈泉水，引入每一戶業(yè)主家中”的表述，可見溫泉入戶雖未作為雙方所簽《北京市商品房預售合同》內(nèi)容列明，但上述宣傳屬于黃金實業(yè)公司就房屋規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說明，對于買房人訂立買賣合同滿足特定的心理預期產(chǎn)生一定的影響，應視為合同內(nèi)容。黃金實業(yè)公司未按照約定提供溫泉入戶已構(gòu)成違約，應承擔違約責任，但趙容葳在訴訟中就其主張的經(jīng)濟損失未提供充分證據(jù)證實，且影響房價的因素不僅包括建設(shè)用地使用權(quán)成本、工程土建成本等顯性價值；還包括以該房屋為中心在購房人生活半徑范圍內(nèi)的各項附屬設(shè)施，如周邊的綠化環(huán)境、交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、自然或人文景觀以及文化、健身、教育、醫(yī)療、商業(yè)設(shè)施等給購房人帶來的無形利益，本案雙方訴爭的溫泉入戶是黃金實業(yè)公司開發(fā)的溫泉，并非天然溫泉，溫泉入戶后亦屬于個人消費項目，因此溫泉入戶并非影響房價的主要因素，且趙容葳在收房時已知曉溫泉未入戶的情況，故一審法院結(jié)合雙方舉證情況及溫泉入戶對房價的影響情況，酌定趙容葳主張的經(jīng)濟損失。關(guān)于趙容葳主張的未能享受溫泉入戶的便利、服務，未能享受溫泉入戶高品質(zhì)生活的損失及為溫泉入戶準備設(shè)備管道所產(chǎn)生的損失，缺乏證據(jù)證實，一審法院不予支持。黃金實業(yè)公司辯稱合同附件中明確約定“相關(guān)廣告，宣傳資料、樓書、沙盤模型、展示品、樣板房等所表達或提供的信息僅作為參考，不構(gòu)成合同內(nèi)容，對出賣人、買受人均沒有任何法律約束力，出賣人買受人均不受其約束”，有悖于上述司法解釋的規(guī)定，一審法院不予采納。黃金實業(yè)公司辯稱其2017年后不再進行溫泉入戶宣傳，前期宣傳對于趙容葳購房沒有重大影響的意見，因黃金實業(yè)公司未提交其2017年后不再進行溫泉入戶宣傳或更改前期宣傳內(nèi)容的證據(jù)，故一審法院對其該項答辯意見不予采納。關(guān)于趙容葳要求黃金實業(yè)公司開放北京海灣半山五星級溫泉酒店配套、開放周邊7萬平方米綠地及給予酒店VIP待遇的訴訟請求，趙容葳提交證據(jù)所載的宣傳內(nèi)容中，并無對其所訴請求的明確具體的說明及允諾，且其未提供證據(jù)證明上述宣傳內(nèi)容對房屋價格確定有重大影響，故趙容葳所述的黃金實業(yè)公司的上述宣傳，應視為要約邀請，尚不構(gòu)成上述司法解釋規(guī)定的視為要約的條件，該宣傳內(nèi)容不應視為雙方之間商品房預售合同內(nèi)容，趙容葳的該項訴訟請求，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于趙容葳要求黃金實業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)區(qū)域內(nèi)綠化達到8190平方米的訴訟請求，根據(jù)黃金實業(yè)公司提交的綠化工程驗收報告，涉案小區(qū)綠地面積為10280平方米，綠化工程符合規(guī)劃許可證要求，故趙容葳的該項訴訟請求，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于趙容葳要求黃金實業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)域內(nèi)代征綠化達到15037.743平方米標準的訴訟請求，根據(jù)黃金實業(yè)公司提交的代征綠地移交書和北京市園林綠化局代征城市綠地移交備案表，黃金實業(yè)公司已經(jīng)履行代征綠化用地15037.743平方米的合同約定，趙容葳的該項訴訟請求，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于趙容葳要求黃金實業(yè)公司履行合同約定的五級物業(yè)服務標準及綠化養(yǎng)護要求及內(nèi)容的訴訟請求，與本案不屬于同一法律關(guān)系，本案不予涉及。關(guān)于趙容葳要求黃金實業(yè)公司對小區(qū)故障排水管道及因雨水倒灌造成損壞的房屋設(shè)施進行維修的訴訟請求，根據(jù)黃金實業(yè)公司提交的竣工驗收記錄，涉案小區(qū)市政雨污水處理工程及房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程已經(jīng)竣工驗收合格，因目前暫無證據(jù)證明小區(qū)排水管道出現(xiàn)故障，房屋設(shè)施存在損壞，故對趙容葳的該項訴訟請求，一審法院不予支持。
綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決：一、黃金實業(yè)公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付趙容葳未履行溫泉入戶造成的經(jīng)濟損失二萬元。二、駁回趙容葳的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本院查明
二審中，黃金實業(yè)公司向本院提交了下列證據(jù)：1.北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站上信息公開申請網(wǎng)頁截圖；2.與北京市規(guī)劃和自然資源委員會的通話錄音光盤和文字對應稿；3.北京市規(guī)劃和自然資源委員會信息公開信函；4.北京市規(guī)劃和自然資源委員會登記回執(zhí)；5.北京市規(guī)劃和自然資源委員會《政府信息公開申請答復告知書》及附件；6.網(wǎng)頁截圖《本市停止固體礦產(chǎn)采礦權(quán)審批，現(xiàn)有采礦權(quán)到期后不再辦理采礦權(quán)延續(xù)審批》。上述證據(jù)證明：2020年6月北京市規(guī)劃和自然資源委員會不再新批采礦權(quán)，對于期滿的采礦權(quán)予以注銷，黃金實業(yè)公司雖然一直努力辦理采礦權(quán)但因國家政策原因未能成功，溫泉不能入戶并非黃金實業(yè)公司原因所致。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。趙容葳稱對黃金實業(yè)公司提交的證據(jù)1、2、6的真實性無法核實，關(guān)聯(lián)性不認可；對證據(jù)3、4、5真實性認可；對上述證據(jù)的證明目的不認可，不能證明黃金實業(yè)公司努力辦理采礦權(quán)，不能證明溫泉不能入戶非其原因，溫泉入戶2017年就應辦理，黃金實業(yè)公司未能交付承諾的產(chǎn)品應承擔責任。且一審可以提交該證據(jù)而未提交，二審不應采納。本院認為，黃金實業(yè)公司提交的證據(jù)1、6系網(wǎng)站截圖，證據(jù)2系通話錄音，本院對其真實性無法確認；黃金實業(yè)公司提交的3、4、5，因趙容葳認可其真實性，本院對其真實性予以確認，關(guān)于上述證據(jù)的證明力問題將在本院認為部分予以論述。
本院二審期間依法補充查明以下事實：趙容葳與黃金實業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預售合同》附件十二補充協(xié)議第二十條約定：相關(guān)廣告，宣傳資料、樓書、沙盤模型、展示品、樣板房等所表達或提供的信息僅作為參考，不構(gòu)成合同內(nèi)容，對出賣人、買受人均沒有任何法律約束力，出賣人、買受人均不受其約束。
關(guān)于涉案房屋宣傳資料的來源，趙容葳稱系從售樓處取得。趙容葳在一審中提交的遠大美域?qū)？d有下列內(nèi)容：1.“中國遠大始創(chuàng)五星級溫泉家族別墅區(qū)”；2.“遠大五星級酒店+溫泉家族別墅區(qū)”；2.“近7萬平國際五星級酒店成為了家族別墅的配套”；3.“深層地熱礦物溫泉，密云真溫泉，北京罕有。源自大自然深處的天然溫泉，全北京較深地脈泉水，引入每一戶業(yè)主家中……遠大美域泉水來自于萃取地表數(shù)千米一下的沉積層優(yōu)質(zhì)泉水，出水溫度高……”。該?？?/span>A版最后一行載明“所有圖文僅供參考，以政府最終審定為準，不代表合同要約，最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有”，上述內(nèi)容字體并未加大、加粗、加黑。趙容葳在一審中提交的遠大美域別院系宣傳冊載有下列內(nèi)容：1.“完全享受酒店式服務的私屬別墅，7萬平米五星級酒店配套”；2.“北京最深4000米地脈溫泉，成為私家湯泉靜院的極致體驗”。
2020年11月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會向吳濤送達《政府信息公開申請答復告知書》及2份附件，附件1為《北京市規(guī)劃和自然資源委員會關(guān)于我市地熱資源礦業(yè)權(quán)審批工作的公告》，附件2為《北京市規(guī)劃和自然資源委員會關(guān)于我市固體礦產(chǎn)和礦泉水資源礦業(yè)權(quán)審批工作的公告》。2020年7月13日的《北京市規(guī)劃和自然資源委員會關(guān)于我市地熱資源礦業(yè)權(quán)審批工作的公告》主要內(nèi)容為：今后，國家及市政府重點工程、公益性項目、供暖項目經(jīng)申請并報市政府審批后可依法辦理地熱礦業(yè)權(quán)審批，即符合上述用途的開發(fā)利用項目可依法辦理礦業(yè)權(quán)新立審批等。2020年6月19日的《北京市規(guī)劃和自然資源委員會關(guān)于我市固體礦產(chǎn)和礦泉水資源礦業(yè)權(quán)審批工作的公告》主要內(nèi)容為：停止我市固體礦產(chǎn)和礦泉水企業(yè)礦業(yè)權(quán)（探礦權(quán)、采礦權(quán)）新立審批，現(xiàn)有采礦權(quán)到期后，不再辦理采礦權(quán)延續(xù)審批等。
對一審法院查明的其他事實，本院予以確認。
本院認為
本院認為，趙容葳與黃金實業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預售合同》，系雙方當事人的真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應依約履行。根據(jù)雙方當事人訴辯意見，本案二審爭議焦點為：一、涉案房屋宣傳資料中關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容系要約還是要約邀請；二、黃金實業(yè)公司是否應承擔違約責任以及損失賠償數(shù)額的認定；三、趙容葳要求開放五星級溫泉酒店配套、小區(qū)綠化、五星物業(yè)、綠化養(yǎng)護等其他訴訟請求能否得到支持。
關(guān)于焦點一，涉案房屋宣傳資料中關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容系要約還是要約邀請。
《中華人民共和國合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束?！钡谑鍡l第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！备鶕?jù)上述規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料對房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體明確，對買受人商品房買賣合同的訂立以及房屋價格有重大影響的，視為要約。商品房的銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，主要表現(xiàn)為：對商品房購房優(yōu)惠或附帶贈送禮品的說明、對商品房美觀性質(zhì)質(zhì)量的陳述、對商品房使用功能質(zhì)量的陳述、對商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述等。本案中，趙容葳提交的黃金實業(yè)公司銷售涉案樓盤時的宣傳資料（遠大美域?qū)？e院系宣傳冊），系黃金實業(yè)公司向不特定的購房者或潛在購房者對外宣傳的資料，且根據(jù)趙容葳所述其從售樓處獲得上述材料具有高度可能性，現(xiàn)黃金實業(yè)公司上訴主張上述宣傳資料并非其向趙容葳提供，缺乏事實依據(jù)，本院不予采信。根據(jù)上述宣傳資料顯示，黃金實業(yè)公司將涉案樓盤表述為“溫泉家族別墅區(qū)”“全北京較深地脈泉水，引入每一戶業(yè)主家中”“北京最深4000米地脈溫泉，成為私家湯泉靜院的極致體驗”等，該宣傳資料關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容具體明確，屬于對涉案房屋使用功能質(zhì)量的陳述。而且，該宣傳資料中“溫泉”字樣顯著、頻繁，明顯將溫泉作為涉案樓盤的顯著特征，對于買受人訂立商品房買賣合同滿足特定的心理預期以及房屋價格的確定有一定的影響，應當視為要約。即使溫泉入戶的內(nèi)容未載入趙容葳與黃金實業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預售合同》，亦應當視為合同內(nèi)容。關(guān)于遠大美域?qū)？小八袌D文僅供參考，以政府最終審定為準，不代表合同要約，最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有”以及《北京市商品房預售合同》附件十二補充協(xié)議第二十條“相關(guān)廣告，宣傳資料、樓書、沙盤模型、展示品、樣板房等所表達或提供的信息僅作為參考，不構(gòu)成合同內(nèi)容，對出賣人、買受人均沒有任何法律約束力，出賣人、買受人均不受其約束”的內(nèi)容，屬于黃金實業(yè)公司單方擬定的條款，免除了其責任，且其未采取合理方式提醒買受人注意，故上述內(nèi)容對買受人無效，亦不足以證明宣傳資料中關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容不構(gòu)成要約及合同內(nèi)容。綜上，黃金實業(yè)公司上訴主張宣傳資料中關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容屬于要約邀請，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采信。
關(guān)于焦點二，黃金實業(yè)公司是否應承擔違約責任以及損失賠償數(shù)額的認定。
黃金實業(yè)公司主張因出現(xiàn)政府政策情勢變更因素導致溫泉無法入戶，故其不應因此承擔責任。對此，本院認為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！睋?jù)此，情勢變更原則須為當事人所不能預見的，且不可歸責于雙方當事人。具體到本案而言，黃金實業(yè)公司主張因新政策禁止商品房開發(fā)項目辦理礦業(yè)權(quán)審批，導致溫泉入戶手續(xù)無法辦理，其不應承擔責任。但是，黃金實業(yè)公司未能提供證據(jù)證明其在與趙容葳簽訂《北京市商品房預售合同》前已經(jīng)取得涉案樓盤所在地的采礦權(quán)許可證，而其在宣傳資料中卻已許諾溫泉入戶。且根據(jù)黃金實業(yè)公司提供的證據(jù)，北京市規(guī)劃和自然資源委員會2020年6月才公告停止北京市固體礦產(chǎn)和礦泉水企業(yè)礦業(yè)權(quán)的新立審批，而自雙方2017年3月簽訂合同至發(fā)布上述公告有3年多時間，黃金實業(yè)公司亦未能說明其在上述期間未能獲得采礦權(quán)的原因。因此，黃金實業(yè)公司對其不能取得采礦權(quán)系其可以預見的商業(yè)風險，并不屬于情勢變更，黃金實業(yè)公司的該項上訴主張缺乏法律依據(jù)，本院不予采信。
關(guān)于趙容葳主張的溫泉未能入戶給其造成的經(jīng)濟損失數(shù)額。如前所述，黃金實業(yè)公司未按照約定提供溫泉入戶已構(gòu)成違約，應承擔相應的違約責任。趙容葳主張因溫泉未能入戶該其造成的經(jīng)濟損失包括房屋價款的損失、未能享受溫泉入戶的便利服務以及未能享受溫泉入戶高品質(zhì)生活的損失、為溫泉入戶準備設(shè)備管道所產(chǎn)生的損失，損失數(shù)額為涉案房屋總價款的20%。對此，本院認為，首先，涉案《北京市商品房預售合同》沒有約定溫泉未能入戶時違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法，故根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條之規(guī)定，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。其次，趙容葳主張其損失數(shù)額為涉案房屋總價款的20%，但是其一審中提供的住建委網(wǎng)站截圖的內(nèi)容為順義區(qū)、通州區(qū)其他小區(qū)的房屋價格，該證據(jù)不足以證明其主張的涉案房屋價款損失。另，趙容葳提供的春暉園門票價格，亦不足以證明其因溫泉未能入戶給其造成的經(jīng)濟損失數(shù)額。結(jié)合趙容葳已付購房款數(shù)額、溫泉入戶對房價的影響以及雙方舉證情況等，本院酌情確定黃金實業(yè)公司給付趙容葳未履行溫泉入戶造成的經(jīng)濟損失85000元。一審法院確定的該項經(jīng)濟損失數(shù)額過低，本院依法予以調(diào)整。
關(guān)于焦點三，趙容葳要求開放五星級溫泉酒店配套、小區(qū)綠化、五星物業(yè)、綠化養(yǎng)護等其他訴訟請求能否得到支持。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果?！钡谝?，關(guān)于趙容葳提出的黃金實業(yè)公司開放北京海灣半山五星級溫泉酒店配套、開放周邊7萬平方米綠地及給予酒店VIP待遇的上訴請求，趙容葳提交的宣傳資料中僅有“7萬平方米五星級酒店配套”等內(nèi)容，并無對其所訴請求的明確具體的說明及允諾，且其未提供證據(jù)證明上述宣傳內(nèi)容對于其購買房屋及房屋價格的確定有重大影響，故關(guān)于五星級酒店配套的相關(guān)宣傳內(nèi)容為要約邀請，其不應視為雙方之間商品房預售合同的內(nèi)容。因此，趙容葳的該項上訴請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。第二，關(guān)于趙容葳提出的黃金實業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)區(qū)域內(nèi)綠化達到8190平方米的上訴請求，根據(jù)黃金實業(yè)公司提交的綠化工程驗收報告，涉案小區(qū)綠地面積為10280平方米，綠化工程符合規(guī)劃許可證要求，故趙容葳的該項上訴請求，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。第三，關(guān)于趙容葳提出的黃金實業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)域內(nèi)代征綠化達到15037.743平方米標準的上訴請求，根據(jù)黃金實業(yè)公司提交的代征綠地移交書和北京市園林綠化局代征城市綠地移交備案表，黃金實業(yè)公司已經(jīng)履行代征綠化用地15037.743平方米的合同約定，趙容葳的該項上訴請求，亦缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。第四，關(guān)于趙容葳提出的黃金實業(yè)公司履行合同約定的五級物業(yè)服務標準及綠化養(yǎng)護要求及內(nèi)容的上訴請求，一審法院認為與本案不屬于同一法律關(guān)系并不予處理，并無不當，本院予以維持。第五，關(guān)于趙容葳提出的黃金實業(yè)公司對小區(qū)故障排水管道及因雨水倒灌造成損壞的房屋設(shè)施進行維修的上訴請求，根據(jù)黃金實業(yè)公司提交的竣工驗收記錄，涉案小區(qū)市政雨污水處理工程及房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程已經(jīng)竣工驗收合格，故對趙容葳的該項上訴請求，本院亦不予支持。趙容葳關(guān)于上述請求的上訴理由，均缺乏依據(jù)，本院不予采納。
綜上所述，趙容葳關(guān)于溫泉未能入戶給其造成的經(jīng)濟損失的上訴請求部分成立，本院依法予以支持。黃金實業(yè)公司的上訴請求不能成立，應予駁回。依照《中華人民共和國合同法》第十四條、第十五條第二款、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初5458號民事判決；
二、北京黃金實業(yè)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)支付趙容葳未履行溫泉入戶造成的經(jīng)濟損失85000元；
三、駁回趙容葳的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費6159元，由趙容葳負擔5196元（已交納），由北京黃金實業(yè)有限公司負擔963元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。
二審案件受理費12618元，由趙容葳負擔10393元（已交納），由北京黃金實業(yè)有限公司負擔2225元（已交納300元，余款1925元于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判員 楚 靜
二〇二〇年十二月三十日
法官助理 常佳敏
書記員 李星月
