審理法院：北京市第三中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）京03民終14194號(hào)
案件類(lèi)型：民事 判決審判
日期：2020-12-30
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人彭志龍、北京黃金實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)黃金實(shí)業(yè)公司）因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初5459號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月17日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2020年11月25日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人彭志龍的委托訴訟代理人王興華、馬曉勝，上訴人黃金實(shí)業(yè)公司的委托訴訟代理人吳濤、黃立斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱(chēng)
彭志龍上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決，依法改判支持彭志龍的一審訴訟請(qǐng)求；2.本案一審、二審訴訟費(fèi)用由黃金實(shí)業(yè)公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定黃金實(shí)業(yè)公司溫泉入戶的允諾為要約，屬于合同的一部分，其違反了允諾應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，該認(rèn)定正確，但是酌定的經(jīng)濟(jì)損失金額過(guò)低。彭志龍為了享受溫泉才購(gòu)買(mǎi)北京市密云區(qū)××號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案房屋），溫泉是影響房?jī)r(jià)和成交的主要因素。彭志龍已經(jīng)提供了有無(wú)溫泉的房?jī)r(jià)對(duì)比的證據(jù)，并且說(shuō)明了不能享受自家溫泉造成溫泉消費(fèi)的損失。影響房?jī)r(jià)的因素不僅包括建設(shè)用地使用權(quán)成本、工程土建成本，溫泉入戶也是影響房?jī)r(jià)的主要因素，開(kāi)發(fā)商為溫泉入戶所做的投入，都包含在房?jī)r(jià)之中，而業(yè)主卻沒(méi)有享受到。涉案房屋生活半徑范圍內(nèi)沒(méi)有任何教育、醫(yī)療、商業(yè)、銀行、人文景觀、文化場(chǎng)所等配套設(shè)施，一審法院卻說(shuō)以上因素給購(gòu)房人帶來(lái)無(wú)形利益，一審法院沒(méi)有實(shí)地考察卻草率認(rèn)定。因此，在沒(méi)有教育、醫(yī)療、商業(yè)、銀行、人文景觀、文化場(chǎng)所等配套設(shè)施的情況下，更能說(shuō)明影響該房?jī)r(jià)的主要因素為溫泉入戶。一審法院酌定的經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額不足房?jī)r(jià)的百分之一，其沒(méi)有考慮到溫泉入戶對(duì)房?jī)r(jià)的重大影響，沒(méi)有明確說(shuō)明組成房屋價(jià)格所有因素的構(gòu)成和占比，是自由裁量權(quán)的濫用，且完全不能彌補(bǔ)彭志龍未能溫泉入戶的經(jīng)濟(jì)損失。一審法院認(rèn)定訴爭(zhēng)的溫泉入戶并非天然溫泉系認(rèn)定錯(cuò)誤，黃金實(shí)業(yè)公司允諾的就是4000米天然溫泉，雖然不是天然形成但是通過(guò)深井開(kāi)發(fā)，所以溫泉水是天然溫泉水。溫泉未能入戶的經(jīng)濟(jì)損失有三個(gè)方面：第一，房屋價(jià)款的損失；第二，未能享受溫泉入戶的便利、服務(wù)，未能享受溫泉入戶高品質(zhì)生活的損失；第三，為溫泉入戶準(zhǔn)備設(shè)備管道所產(chǎn)生的損失。根據(jù)同地段同期建設(shè)同檔次的小區(qū)有無(wú)溫泉的房?jī)r(jià)對(duì)比，有無(wú)溫泉的房款差價(jià)在總房?jī)r(jià)的30%到50%之間，所以沒(méi)有溫泉對(duì)房屋價(jià)款有重大影響。按照一家享受兩次溫泉并以順義春暉園溫泉門(mén)票價(jià)格計(jì)算，1年62784元，55年3453120元。以春暉園溫泉的商業(yè)利潤(rùn)計(jì)算，彭志龍的損失是顯而易見(jiàn)的，故一審法院應(yīng)當(dāng)在此基礎(chǔ)上適當(dāng)合理的酌定。經(jīng)濟(jì)損失的法律依據(jù)為《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條，并可參照《廣東高院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引（2017）》第三十八條的規(guī)定。二、一審法院對(duì)彭志龍的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，認(rèn)定事實(shí)和法律適用錯(cuò)誤。彭志龍的訴訟請(qǐng)求“開(kāi)放酒店配套，開(kāi)放周邊7萬(wàn)平米綠地”非常具體明確，就是要求開(kāi)放酒店周邊綠地，而且對(duì)合同的訂立有重大影響。北京海灣半山五星級(jí)溫泉酒店和涉案房屋所在小區(qū)是同一規(guī)劃項(xiàng)目，而且都是由黃金實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的，所以也是在規(guī)劃范圍之內(nèi)。以上兩點(diǎn)都符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定。三、一審法院未支持彭志龍要求履行涉案小區(qū)域內(nèi)綠化達(dá)到8190平方米、域內(nèi)代征綠化達(dá)到15037.743平方米的標(biāo)準(zhǔn)的訴訟請(qǐng)求。該請(qǐng)求在《北京市商品房預(yù)售合同》第35頁(yè)合同附件五第二項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容里有明確約定。一審法院確認(rèn)綠化工程符合規(guī)劃許可證的要求，根據(jù)規(guī)劃圖紙，開(kāi)發(fā)商確實(shí)規(guī)劃了8190平方米的綠化面積，但是小區(qū)綠化的現(xiàn)狀跟規(guī)劃不符，存在綠化養(yǎng)護(hù)不到位、綠化養(yǎng)護(hù)的綠植種類(lèi)以及綠化面積被車(chē)位占據(jù)等問(wèn)題，綠化面積未達(dá)到合同約定以及規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。四、一審法院認(rèn)為物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與本案不是同一法律關(guān)系是錯(cuò)誤的。物業(yè)都約定在一個(gè)大合同里，而且合同編號(hào)和合同頁(yè)數(shù)都是統(tǒng)一編碼，這是一份總的合同，而且簽訂合同的主體也都是黃金實(shí)業(yè)公司。彭志龍認(rèn)為起訴的法律關(guān)系與實(shí)際訴爭(zhēng)的法律關(guān)系不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)以法院查明的當(dāng)事人之間實(shí)際存在的法律關(guān)系進(jìn)行審理。黃金實(shí)業(yè)公司取得商品房預(yù)售許可證時(shí)就已經(jīng)確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)的評(píng)估，但交房后卻未達(dá)到五級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，所以應(yīng)當(dāng)一并審理。另外，北京市住建委的《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)五級(jí)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)做了明確的規(guī)定，同時(shí)合同里也有明確的約定，黃金實(shí)業(yè)公司沒(méi)有做到五級(jí)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，其提供的人員照片和表格沒(méi)有任何證明力，不能反映現(xiàn)實(shí)情況。黃金實(shí)業(yè)公司應(yīng)履行合同約定的五級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，履行合同約定的綠化養(yǎng)護(hù)要求和內(nèi)容，對(duì)此彭志龍?zhí)峁┝恕侗本┦猩唐贩款A(yù)售合同》第48頁(yè)即合同附件十以及北京市前期物業(yè)服務(wù)合同第六條約定。五、一審法院認(rèn)定雨水倒灌是由于自然災(zāi)害造成的屬于不可抗力，黃金實(shí)業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任，屬事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。首先，雨水倒灌問(wèn)題是因?yàn)辄S金實(shí)業(yè)公司接通市政下水管道沒(méi)有經(jīng)過(guò)市政部門(mén)的驗(yàn)收，并且沒(méi)有備案。黃金實(shí)業(yè)公司所謂的驗(yàn)收屬于自己驗(yàn)收，萬(wàn)家水務(wù)不是政府建設(shè)施工主管部門(mén)，不能進(jìn)行驗(yàn)收，所以黃金實(shí)業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)涉案房屋所在小區(qū)故障排水管道以及因雨水倒灌造成損壞的房屋設(shè)施進(jìn)行維修、賠償損失，并進(jìn)行驗(yàn)收合格備案。黃金實(shí)業(yè)公司未提供萬(wàn)家水務(wù)是政府住建部門(mén)委托的單位的證據(jù)，即使是委托關(guān)系也應(yīng)當(dāng)以委托人的名義進(jìn)行驗(yàn)收、備案，而不能以萬(wàn)家水務(wù)的名義進(jìn)行驗(yàn)收。其次，黃金實(shí)業(yè)公司提供的氣象局出具的證據(jù)僅能證明當(dāng)天的雨量，并沒(méi)有確定其為自然災(zāi)害，更不屬于不可抗力的范疇。因?yàn)楸本┑貐^(qū)每到雨季都可能遇到大雨、暴雨，可以通過(guò)清理管道淤泥、維修、分流山上管道雨水、機(jī)器抽水等方法避免克服，所以一次大雨就認(rèn)定成不可抗力太過(guò)牽強(qiáng)，明顯認(rèn)定錯(cuò)誤。業(yè)主王文香家房屋就造成三次雨水倒灌，前兩次雨量并不大也造成了雨水倒灌，說(shuō)明該未經(jīng)驗(yàn)收的工程存在施工缺陷問(wèn)題。最后，彭志龍已經(jīng)提供了充足的證據(jù)證明因雨水倒灌造成的損失的金額以及計(jì)算依據(jù)。彭志龍不可能預(yù)想到會(huì)發(fā)生雨水倒灌的意外，也不可能對(duì)這種意外損害提前準(zhǔn)備證據(jù)，彭志龍已經(jīng)履行了舉證義務(wù)，應(yīng)當(dāng)由黃金實(shí)業(yè)公司提供驗(yàn)收合格的證據(jù)，但一審中黃金實(shí)業(yè)公司并沒(méi)有提供，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。
被上訴人辯稱(chēng)
黃金實(shí)業(yè)公司針對(duì)彭志龍的上訴請(qǐng)求和理由答辯稱(chēng)，不認(rèn)可前期宣傳屬于要約，也不認(rèn)可損失計(jì)算方式，對(duì)方提供了其他有溫泉和沒(méi)有溫泉的小區(qū)的價(jià)格對(duì)比，但沒(méi)有辦法去提供涉案小區(qū)和附近有溫泉與沒(méi)有溫泉的房?jī)r(jià)的對(duì)比，但是我方在一審的時(shí)候提供了涉案的小區(qū)附近小區(qū)建委公布的房?jī)r(jià)的比對(duì)，而且對(duì)方也認(rèn)可了該證據(jù)的真實(shí)性，證明涉案小區(qū)與附近小區(qū)的房?jī)r(jià)是沒(méi)有任何的區(qū)別的，甚至涉案小區(qū)的房?jī)r(jià)比其他周邊的小區(qū)的房?jī)r(jià)更低，更說(shuō)明溫泉入戶對(duì)于價(jià)格影響是沒(méi)有造成實(shí)質(zhì)性的結(jié)果的。對(duì)方損失計(jì)算方式為主觀臆斷，沒(méi)有客觀依據(jù)，對(duì)方在一審只提交了一份宣傳資料，本案中沒(méi)有提交，因此本案彭志龍選擇訂立合同不受宣傳資料影響。
上訴人訴稱(chēng)
黃金實(shí)業(yè)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決主文第一項(xiàng)，改判駁回彭志龍的全部訴訟請(qǐng)求；2.一審、二審訴訟費(fèi)用由彭志龍承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院對(duì)彭志龍共用的溫泉入戶的宣傳資料來(lái)源未查明，對(duì)涉案房屋房?jī)r(jià)與溫泉入戶無(wú)關(guān)聯(lián)性未查明，對(duì)政府政策導(dǎo)致的溫泉不能入戶這一情勢(shì)變更未查明，以上三點(diǎn)均是本案的關(guān)鍵事項(xiàng)，但一審法院卻作出錯(cuò)誤認(rèn)定，系事實(shí)認(rèn)定不清。（一）彭志龍共用的溫泉入戶宣傳資料并非黃金實(shí)業(yè)公司在訂立《北京市商品房預(yù)售合同》時(shí)和為簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》前向彭志龍?zhí)峁┑馁Y料。一審法院對(duì)該材料來(lái)源未查明，僅是因?yàn)殛P(guān)聯(lián)案件中案外人提供了該資料，一審法院就徑直認(rèn)定該資料系黃金實(shí)業(yè)公司向彭志龍?zhí)峁覍⒃摐厝霊粜麄髻Y料徑直作為合同條款，系重大錯(cuò)誤。1.溫泉入戶的宣傳資料系黃金實(shí)業(yè)公司為了更好地銷(xiāo)售涉案房屋的廣告性質(zhì)的資料，系黃金實(shí)業(yè)公司向社會(huì)上有購(gòu)房需求的不特定人群發(fā)出的要約邀請(qǐng)，在宣傳資料中黃金實(shí)業(yè)公司使用的均是符合商業(yè)廣告規(guī)范的諸如“罕有、較深、數(shù)千米以下、溫度高”一類(lèi)的概括性表述，并未涉及對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施具體確定的允諾。2.溫泉入戶資料并非黃金實(shí)業(yè)公司向彭志龍?zhí)峁?，該事?shí)從彭志龍與案外27人共用同一份溫泉入戶資料可以證明。如果像彭志龍所言溫泉入戶是其最看重的因素，對(duì)簽訂購(gòu)房合同及房屋價(jià)格產(chǎn)生重大影響的話，彭志龍不可能在簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》時(shí)不在合同中作出特殊約定，彭志龍也不可能無(wú)法提供其從黃金實(shí)業(yè)公司取得的溫泉入戶資料，彭志龍更不可能在2017年交房至一審立案長(zhǎng)達(dá)2年有余的時(shí)間里不提出異議。3.因黃金實(shí)業(yè)公司未向彭志龍?zhí)峁┻^(guò)溫泉入戶的宣傳資料，且宣傳資料中就溫泉事項(xiàng)并未作出明確具體的表述，為此該宣傳資料不是合同內(nèi)容，對(duì)于彭志龍?jiān)诮环亢箝L(zhǎng)達(dá)2年才提出的溫泉入戶要求，并不是要約而系要約邀請(qǐng)。彭志龍未就宣傳資料對(duì)訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同及房屋價(jià)格的重大影響完成舉證責(zé)任，一審法院在彭志龍未完成舉證責(zé)任的前提下，認(rèn)定溫泉入戶系要約，系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。（二）涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立與房屋價(jià)格和溫泉入戶事項(xiàng)無(wú)重大影響性，從黃金實(shí)業(yè)公司向一審法院提交的住建委的房屋價(jià)格統(tǒng)計(jì)證據(jù)可以得到直觀的體現(xiàn)。涉案房屋價(jià)格的最大影響因素在于建設(shè)用地使用權(quán)成本、工程土建成本和自然環(huán)境，而非人工的溫泉入戶。住建委房屋價(jià)格統(tǒng)計(jì)證明涉案房屋售價(jià)遠(yuǎn)低于密云區(qū)房屋出售均價(jià)，而高于涉案房屋價(jià)格的房屋并無(wú)溫泉入戶設(shè)施。即有溫泉入戶的涉案房屋價(jià)格低于無(wú)溫泉入戶的其他房屋價(jià)格，這與彭志龍主張的和一審法院認(rèn)定的溫泉入戶對(duì)房屋價(jià)格有重大影響相矛盾。一審法院認(rèn)定溫泉入戶對(duì)房屋價(jià)格有重大影響進(jìn)而定性為要約而非要約邀請(qǐng)系事實(shí)認(rèn)定不清。（三）因政府政策這一情勢(shì)變更因素導(dǎo)致溫泉入戶不具有客觀現(xiàn)實(shí)性，而情勢(shì)變更導(dǎo)致的不履行行為，雙方均不互負(fù)賠償責(zé)任。一審審理過(guò)程中，黃金實(shí)業(yè)公司提交了一系列證據(jù)證明為溫泉入戶所進(jìn)行的工作，包括機(jī)井、機(jī)房、管路鋪設(shè)等工程，以及溫泉水探礦權(quán)之行政許可辦理手續(xù)，彭志龍?jiān)谝粚復(fù)徶袑?duì)以上事實(shí)真實(shí)性予以認(rèn)可。但因政府暫停采礦行政許可辦理，導(dǎo)致黃金實(shí)業(yè)公司無(wú)法進(jìn)一步辦理溫泉開(kāi)采手續(xù)，導(dǎo)致無(wú)法入戶。一審判決對(duì)于以上事實(shí)既未在查明中記載，也未進(jìn)一步查明溫泉無(wú)法入戶的原因，屬于事實(shí)不清。雖然雙方的售房合同條款不包括溫泉入戶事項(xiàng)，黃金實(shí)業(yè)公司基于自身打造品牌的需求，自愿在合同之外盡量為業(yè)主提供更好的服務(wù)，為此，黃金實(shí)業(yè)公司雖然一直在跟管理部門(mén)溝通續(xù)期問(wèn)題，但確實(shí)因?yàn)檎哌@一情勢(shì)變更因素?zé)o法繼續(xù)額外提供合同之外的溫泉入戶服務(wù)。二、一審法院對(duì)溫泉入戶對(duì)房屋預(yù)售合同簽訂及房屋價(jià)格的重大影響的舉證責(zé)任，對(duì)溫泉入戶系要約邀請(qǐng)而非要約條款，對(duì)情勢(shì)變更導(dǎo)致的溫泉無(wú)法入戶的責(zé)任的承擔(dān)系適用法律錯(cuò)誤。（一）溫泉入戶對(duì)房屋預(yù)售合同的簽訂及房屋價(jià)格的重大影響應(yīng)由彭志龍承擔(dān)舉證責(zé)任，否則應(yīng)承擔(dān)敗訴后果。彭志龍明確溫泉入戶的損失中包括房?jī)r(jià)的損失，但并未就此進(jìn)行舉證。一審?fù)徶?，黃金實(shí)業(yè)公司已向法院提交住建委關(guān)于涉案房屋項(xiàng)目?jī)r(jià)格的證據(jù)，用以反證涉案房屋并未因未進(jìn)行溫泉入戶而遭受損失。彭志龍未就此申請(qǐng)?jiān)u估鑒定，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。一審法院忽視舉證責(zé)任而將房?jī)r(jià)損失強(qiáng)行加到黃金實(shí)業(yè)公司一方，有失公正。（二）溫泉入戶系要約邀請(qǐng)而非要約條款，溫泉入戶與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定不符，應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)合同法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中要約邀請(qǐng)的原則性規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第十五條規(guī)定的商業(yè)廣告原則上屬于要約邀請(qǐng)，只有符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定的情形，才視為要約。對(duì)于不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條這一例外規(guī)定情形的商業(yè)廣告均應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十五條和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十五條商業(yè)廣告系要約邀請(qǐng)進(jìn)行定性。本案的溫泉入戶廣告，不符合允諾的“具體”“確定”要求，也未對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生重大影響，應(yīng)為要約邀請(qǐng)。（三）政府政策屬于情勢(shì)變更事項(xiàng)，對(duì)于情勢(shì)變更因素導(dǎo)致的溫泉無(wú)法入戶，無(wú)論溫泉入戶是否構(gòu)成合同條款，黃金實(shí)業(yè)公司均不承擔(dān)責(zé)任。本案中因國(guó)家基于推進(jìn)清潔能源開(kāi)發(fā)利用的需求，在雙方購(gòu)房合同關(guān)系成立后，新政策禁止了商品房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目辦理礦業(yè)權(quán)審批，才導(dǎo)致溫泉入戶手續(xù)無(wú)法辦理，黃金實(shí)業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
被上訴人辯稱(chēng)
彭志龍針對(duì)黃金實(shí)業(yè)公司的上訴請(qǐng)求和理由答辯稱(chēng)，不同意其上訴請(qǐng)求。第一，黃金公司宣傳材料和商業(yè)廣告是否應(yīng)認(rèn)定為要約，一審認(rèn)定正確。關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第三條，商品房宣傳資料和商業(yè)廣告視為要約，商業(yè)廣告中明確將天然溫泉引入家中，明確允諾了天然溫泉作為房屋一部分設(shè)施，是確定的，不存在不確定的情況，提供時(shí)間和交房時(shí)間一致，且黃金公司所做的允諾和說(shuō)明對(duì)商品房的訂立和房屋價(jià)格有重大影響，應(yīng)視為要約。第二，彭志龍?zhí)峁┑纳虡I(yè)廣告和宣傳資料不止一份，彭志龍購(gòu)房時(shí)人手一份，我方提供的宣傳材料不止五份。
一審原告訴稱(chēng)
彭志龍向一審法院起訴請(qǐng)求：1．請(qǐng)求判令黃金實(shí)業(yè)公司對(duì)我履行承諾接通溫泉入戶；2．請(qǐng)求判令黃金實(shí)業(yè)公司履行承諾對(duì)我開(kāi)放北京海灣半山五星級(jí)溫泉酒店配套、開(kāi)放周邊7萬(wàn)平方米綠地、給予酒店VIP待遇；3．請(qǐng)求判令黃金實(shí)業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)域內(nèi)綠化達(dá)到8190平方米、域內(nèi)代征綠化達(dá)到15037.743平方米的標(biāo)準(zhǔn)；4．請(qǐng)求判令黃金實(shí)業(yè)公司履行合同約定的五級(jí)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，履行合同約定的綠化養(yǎng)護(hù)要求和內(nèi)容；5．請(qǐng)求判令黃金實(shí)業(yè)公司對(duì)涉案小區(qū)故障排水管道以及因雨水倒灌造成損壞的房屋設(shè)施進(jìn)行維修；6．訴訟費(fèi)由黃金實(shí)業(yè)公司承擔(dān)。一審訴訟過(guò)程中，彭志龍變更第1項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求判令黃金實(shí)業(yè)公司支付因其未履行溫泉入戶給我造成的經(jīng)濟(jì)損失50萬(wàn)元。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年10月26日，彭志龍與黃金實(shí)業(yè)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定黃金實(shí)業(yè)公司將位于北京市密云區(qū)××號(hào)房屋出售給彭志龍，房屋總價(jià)3061713元。彭志龍已將房款全額支付給黃金實(shí)業(yè)公司，黃金實(shí)業(yè)公司已向彭志龍交付涉案房屋。房屋交付后，彭志龍認(rèn)為黃金實(shí)業(yè)公司存在沒(méi)有按照宣傳時(shí)的承諾接通溫泉入戶等違約行為，故訴于一審法院。
彭志龍為證明其主張向一審法院提交證據(jù)如下：證據(jù)1、購(gòu)房合同、房產(chǎn)證、房屋登記表，證明雙方存在商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，具有訴訟主體資格；證據(jù)2、遠(yuǎn)大美域?qū)？?，證明黃金實(shí)業(yè)公司宣傳涉案小區(qū)遠(yuǎn)大美域源自大地深處的天然溫泉，引入每一戶業(yè)主家中，遠(yuǎn)大美域業(yè)主優(yōu)享五星級(jí)酒店完備配套；證據(jù)3、遠(yuǎn)大美域別院系宣傳冊(cè)，證明黃金實(shí)業(yè)公司宣傳涉案小區(qū)遠(yuǎn)大美域有北京最深4000米地脈溫泉，有7萬(wàn)平米五星級(jí)酒店配套；證據(jù)4、遠(yuǎn)大美域宣傳截圖，證明黃金實(shí)業(yè)公司在出售涉案小區(qū)時(shí)一直宣傳溫泉入戶，五星級(jí)酒店配套，以溫泉地產(chǎn)為賣(mài)點(diǎn)，彭志龍是沖著溫泉入戶購(gòu)買(mǎi)的房屋。證據(jù)5、判例，證明已有法院判例被告應(yīng)對(duì)不能履行的溫泉入戶承諾承擔(dān)違約責(zé)任，給原告予以相應(yīng)賠償；證據(jù)6、業(yè)主手冊(cè)，其中業(yè)主手冊(cè)第5頁(yè)里有注明溫泉水水費(fèi)，證明黃金實(shí)業(yè)公司承諾溫泉入戶的事實(shí)，同時(shí)也證明彭志龍入住時(shí)沒(méi)有接通溫泉水；證據(jù)7、住建委網(wǎng)站截圖，證明同一個(gè)區(qū)域，相鄰兩個(gè)小區(qū)相同時(shí)間段內(nèi)，有無(wú)溫泉入戶的兩個(gè)小區(qū)，價(jià)格存在較大差距，有無(wú)溫泉對(duì)房屋價(jià)格有明顯影響，沒(méi)有溫泉對(duì)房屋價(jià)格影響很大，黃金實(shí)業(yè)公司后期不按約定提供溫泉入戶，給彭志龍?jiān)斐蓳p失；證據(jù)8、五級(jí)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；證據(jù)9、涉案小區(qū)內(nèi)部環(huán)境錄像，證明黃金實(shí)業(yè)公司沒(méi)有達(dá)到合同約定的五級(jí)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)質(zhì)證，黃金實(shí)業(yè)公司認(rèn)可證據(jù)1的真實(shí)性，認(rèn)可彭志龍具有起訴資格但認(rèn)為雙方簽訂的合同中并沒(méi)有溫泉入戶、酒店配套內(nèi)容，且合同《補(bǔ)充協(xié)議》第十七條第1款明確地約定“相關(guān)廣告，宣傳資料、樓書(shū)、沙盤(pán)模型、展示品、樣板房等所表達(dá)或提供的信息僅作為參考，不構(gòu)成合同內(nèi)容，對(duì)出賣(mài)人、買(mǎi)受人均沒(méi)有任何法律約束力，出賣(mài)人買(mǎi)受人均不受其約束。除非出賣(mài)人書(shū)面公章明確確認(rèn)，否則出賣(mài)人及其銷(xiāo)售人員或銷(xiāo)售代理人員的任何陳述、承諾或保證均不視為出賣(mài)人的陳述、承諾或保證，對(duì)出賣(mài)人不具有任何約束力”。證明雙方應(yīng)以合同為準(zhǔn)，合同以外的均不屬于合同內(nèi)容，對(duì)雙方?jīng)]有約束力；對(duì)證據(jù)2-3美域?qū)？?、宣傳?cè)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均不認(rèn)可，因宣傳冊(cè)上面都注明“所有圖文僅供參考，以政府最終審定為準(zhǔn)，不代表合同要約”，即前期宣傳中，黃金實(shí)業(yè)公司已經(jīng)明確告知彭志龍溫泉入戶最終要以政府許可為準(zhǔn)，而非明確承諾溫泉入戶，因此宣傳單內(nèi)容對(duì)雙方?jīng)]有約束力。彭志龍沒(méi)有保留原件，本身對(duì)溫泉入戶并不重視，可見(jiàn)溫泉入戶并非對(duì)其簽訂合同有重大影響的因素；對(duì)證據(jù)4宣傳截圖的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可，同時(shí)認(rèn)為彭志龍的證明目的中“原告是沖著溫泉入戶購(gòu)買(mǎi)房屋”可以證明，從彭志龍本身的自認(rèn)來(lái)看，彭志龍認(rèn)為溫泉是其購(gòu)買(mǎi)房屋的主要目的，也說(shuō)明彭志龍并不認(rèn)為酒店配套是其購(gòu)房的決定性因素；對(duì)證據(jù)5的證明目的不予認(rèn)可，該案例與本案情況完全不一致，不具有參考價(jià)值；對(duì)證據(jù)6業(yè)主手冊(cè)的真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性。該份手冊(cè)是由物業(yè)公司發(fā)放與黃金實(shí)業(yè)公司無(wú)關(guān)，也可證明物業(yè)服務(wù)實(shí)際是由黑龍江遠(yuǎn)大公司提供；對(duì)證據(jù)7住建委網(wǎng)站的截圖真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性；對(duì)證據(jù)8、9的質(zhì)證意見(jiàn)為：五級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)里面說(shuō)的巡視時(shí)間是早6點(diǎn)至晚10點(diǎn)巡視4次，建筑垃圾2日內(nèi)清運(yùn)，彭志龍?zhí)峤灰曨l無(wú)法證明物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。
黃金實(shí)業(yè)公司提交證據(jù)如下：第一組證據(jù)：1、商品房預(yù)售合同及附件；2、房屋交付通知書(shū)；3、房屋交付手續(xù)單；4、鑰匙交接單；5、房屋交接驗(yàn)收單；6、密云遠(yuǎn)大美域競(jìng)品數(shù)據(jù)（來(lái)源于住建委及網(wǎng)絡(luò)）。證明：雙方簽訂合同及房屋交付情況，合同中并無(wú)溫泉入戶、酒店配套之約定，涉案房屋房?jī)r(jià)也屬于該地區(qū)偏低，可見(jiàn)溫泉入戶、酒店配套并非對(duì)合同訂立有重大影響。第二組證據(jù)：7、2014年5月26日北京市國(guó)土資源局關(guān)于確定北京市密云縣溪翁莊鎮(zhèn)立新村北地區(qū)地?zé)峥碧教降V權(quán)出讓價(jià)款的通知；證據(jù)8、北京市探礦權(quán)出讓合同；證據(jù)9、中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源勘查許可證；證據(jù)10、2014年8月18日北京市國(guó)土資源局關(guān)于準(zhǔn)予進(jìn)行地?zé)峥辈殂@井的通知；證據(jù)11、2016年1月18日地?zé)峒暗V泉水礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量登記證；證據(jù)12、地?zé)峋皽厝獧C(jī)房照片。證明：黃金實(shí)業(yè)公司為溫泉入戶投入了大量資金進(jìn)行了大量工作。第三組證據(jù)：13、物業(yè)服務(wù)照片及工作簡(jiǎn)報(bào)；證據(jù)14、園區(qū)綠化工作記錄表；證據(jù)15、物業(yè)費(fèi)催繳函；證據(jù)16、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》承諾書(shū)。證明：黃金實(shí)業(yè)公司并非提供物業(yè)服務(wù)實(shí)際主體，物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)，業(yè)主存在物業(yè)費(fèi)欠繳情況。第四組證據(jù)：17、工程竣工驗(yàn)收記錄；18、建設(shè)單位竣工報(bào)告；19、北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表；20、2017規(guī)（密）竣字0010號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃核驗(yàn)（驗(yàn)收）意見(jiàn)書(shū)；21、山外住宅規(guī)劃驗(yàn)收附件；22、綠化工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；23、代征綠地移交書(shū)4；證明：涉案房屋小區(qū)建設(shè)工程及規(guī)劃均通過(guò)驗(yàn)收，綠化面積符合工程許可證和規(guī)劃許可證，符合合同約定。第五組證據(jù)：24、密溪路36號(hào)院項(xiàng)目大市政雨污水工程施工合同三方協(xié)議；25、密溪路36號(hào)院項(xiàng)目大市政雨污水工程施工合同；26、密溪路36號(hào)院項(xiàng)目大市政雨污水工程施工合同竣工驗(yàn)收單；27、密溪路36號(hào)院山外項(xiàng)目小市政雨污水工程竣工驗(yàn)收單；28、關(guān)于2019年8月9日密云區(qū)暴雨情況的新聞報(bào)道；29、關(guān)于2019年8月9日密云區(qū)暴雨情況的視頻資料光盤(pán)。經(jīng)質(zhì)證，彭志龍對(duì)第一組證據(jù)中證據(jù)1商品房預(yù)售合同及附件的真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可其證明目的，認(rèn)為黃金實(shí)業(yè)公司允諾過(guò)溫泉入戶等；對(duì)證據(jù)2、3、4、5（2、房屋交付通知書(shū)；3、房屋交付手續(xù)單；4、鑰匙交接單；5、房屋交接驗(yàn)收單）的真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可其證明目的，認(rèn)為房屋的交接并不代表其沒(méi)有對(duì)溫泉入戶提出具體意見(jiàn)，也不代表認(rèn)可房屋現(xiàn)狀；對(duì)證據(jù)6的證明目的不予認(rèn)可，涉案小區(qū)所有房屋已經(jīng)出售完，與其他小區(qū)不具有可比性。黃金實(shí)業(yè)公司的遠(yuǎn)大美域的宣傳冊(cè)、網(wǎng)上的宣傳廣告、業(yè)主手冊(cè)、遠(yuǎn)大美域?qū)？手Z過(guò)溫泉入戶、酒店配套，對(duì)合同訂立和價(jià)款有重大影響；對(duì)第二組證據(jù)中有原件的證據(jù)認(rèn)可其真實(shí)性，不認(rèn)可其證明目的，黃金實(shí)業(yè)公司提交的第二組證據(jù)正好印證了其通過(guò)遠(yuǎn)大美域的宣傳冊(cè)、網(wǎng)上的宣傳廣告、業(yè)主手冊(cè)、遠(yuǎn)大美域?qū)？手Z溫泉入戶的事實(shí)，并且也為溫泉入戶做了相關(guān)的設(shè)施建設(shè)，也證明北京市國(guó)土資源局等部門(mén)允許其進(jìn)行地?zé)崽降V權(quán)、地?zé)峥辈殂@井許可，但黃金實(shí)業(yè)公司未提供北京市政府等相關(guān)部門(mén)停止溫泉勘探、開(kāi)采的相關(guān)文件以及停止的時(shí)間；對(duì)第三組證據(jù)的真實(shí)性及證明目的均不認(rèn)可，該組證據(jù)本身不能證明被告物業(yè)服務(wù)達(dá)到了五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，不能反映真實(shí)的情況，涉案小區(qū)幾乎就沒(méi)有綠化，物業(yè)服務(wù)中包括人員、設(shè)備的配置、綠化均未達(dá)到合同約定的五級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中證據(jù)15物業(yè)費(fèi)催繳函上加蓋的是遠(yuǎn)大美域莊園物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部專(zhuān)用章，不是物業(yè)公司的章，且無(wú)法證明彭志龍收到了該函件，因此與本案無(wú)關(guān)。對(duì)證據(jù)16的證明目的不認(rèn)可，與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，前期物業(yè)服務(wù)合同中明確乙方是黃金實(shí)業(yè)公司且有該公司的蓋章；對(duì)第四組證據(jù)中有原件的證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可其證明目的，實(shí)際的綠化面積不符合工程許可證和規(guī)劃許可證及合同的約定，黃金實(shí)業(yè)公司亦沒(méi)有提交小區(qū)綠化實(shí)際現(xiàn)狀符合合同約定的證據(jù)；對(duì)第五組證據(jù)中對(duì)證據(jù)24的真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可證明目的，認(rèn)為該證據(jù)與雨水倒灌不具有關(guān)聯(lián)性；對(duì)證據(jù)25的證明目的不認(rèn)可，認(rèn)為萬(wàn)家水務(wù)不是政府部門(mén)，不能進(jìn)行驗(yàn)收；對(duì)證據(jù)26、27的真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可證明目的，驗(yàn)收材料上都是企業(yè)蓋章，沒(méi)有經(jīng)過(guò)住建部門(mén)的驗(yàn)收及住建部門(mén)的備案；對(duì)證據(jù)28、29的真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可證明目的，認(rèn)為雨水倒灌系黃金實(shí)業(yè)公司人為因素造成，不能歸因于自然災(zāi)害，而且在此之后每遇大雨黃金實(shí)業(yè)公司都通過(guò)抽水的方法避免了雨水倒灌。
訴訟過(guò)程中，經(jīng)黃金實(shí)業(yè)公司申請(qǐng)，一審法院為黃金實(shí)業(yè)公司委托訴訟代理人開(kāi)具調(diào)查令，調(diào)取2019年8月9日涉案小區(qū)所在地段氣象情況。密云國(guó)家基準(zhǔn)氣候站出具證明一份，內(nèi)容為：2019年8月9日15～16時(shí)密云國(guó)家基準(zhǔn)氣候站降雨量50.7毫米，16～17時(shí)降雨量37.3毫米。密云溪翁莊自動(dòng)氣象站15～16時(shí)降雨量64.5毫米，16～17時(shí)降雨量37.3毫米。經(jīng)質(zhì)證，彭志龍對(duì)真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為雨水倒灌系黃金實(shí)業(yè)公司人為因素造成，不能歸因于自然災(zāi)害；黃金實(shí)業(yè)公司認(rèn)為涉案小區(qū)市政工程施工符合國(guó)家規(guī)定，并通過(guò)驗(yàn)收，不存在故障，2019年8月9日密云暴雨系自然災(zāi)害，屬于不可抗力。
就其主張的溫泉未能入戶的經(jīng)濟(jì)損失，彭志龍稱(chēng)包括以下三個(gè)方面：1、房屋價(jià)款的損失；2、未能享受溫泉入戶的便利、服務(wù)，未能享受溫泉入戶高品質(zhì)生活的損失；3、為溫泉入戶準(zhǔn)備設(shè)備管道所產(chǎn)生的損失。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。彭志龍與黃金實(shí)業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照約定切實(shí)履行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！标P(guān)于彭志龍要求黃金實(shí)業(yè)公司賠償未履行溫泉入戶給其造成的經(jīng)濟(jì)損失，經(jīng)一審法院詢問(wèn)后，彭志龍表示該經(jīng)濟(jì)損失包括房屋價(jià)款的損失；未能享受溫泉入戶的便利服務(wù)，未能享受溫泉入戶高品質(zhì)生活的損失；為溫泉入戶準(zhǔn)備設(shè)備管道所產(chǎn)生的損失。關(guān)于彭志龍主張的房屋價(jià)款損失，根據(jù)彭志龍?zhí)峤坏狞S金實(shí)業(yè)公司銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)的宣傳圖冊(cè)“全北京較深地脈泉水，引入每一戶業(yè)主家中”的表述，可見(jiàn)溫泉入戶雖未作為雙方所簽《北京市商品房預(yù)售合同》內(nèi)容列明，但上述宣傳屬于黃金實(shí)業(yè)公司就房屋規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說(shuō)明，對(duì)于買(mǎi)房人訂立買(mǎi)賣(mài)合同滿足特定的心理預(yù)期產(chǎn)生一定的影響，應(yīng)視為合同內(nèi)容。黃金實(shí)業(yè)公司未按照約定提供溫泉入戶已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但彭志龍?jiān)谠V訟中就其主張的經(jīng)濟(jì)損失未提供充分證據(jù)證實(shí)，且影響房?jī)r(jià)的因素不僅包括建設(shè)用地使用權(quán)成本、工程土建成本等顯性價(jià)值；還包括以該房屋為中心在購(gòu)房人生活半徑范圍內(nèi)的各項(xiàng)附屬設(shè)施，如周邊的綠化環(huán)境、交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、自然或人文景觀以及文化、健身、教育、醫(yī)療、商業(yè)設(shè)施等給購(gòu)房人帶來(lái)的無(wú)形利益，本案雙方訴爭(zhēng)的溫泉入戶是黃金實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)的溫泉，并非天然溫泉，溫泉入戶后亦屬于個(gè)人消費(fèi)項(xiàng)目，因此溫泉入戶并非影響房?jī)r(jià)的主要因素，且彭志龍?jiān)谑辗繒r(shí)已知曉溫泉未入戶的情況，故一審法院結(jié)合雙方舉證情況及溫泉入戶對(duì)房?jī)r(jià)的影響情況，酌定彭志龍主張的經(jīng)濟(jì)損失。關(guān)于彭志龍主張的未能享受溫泉入戶的便利、服務(wù)，未能享受溫泉入戶高品質(zhì)生活的損失及為溫泉入戶準(zhǔn)備設(shè)備管道所產(chǎn)生的損失，缺乏證據(jù)證實(shí)，一審法院不予支持。黃金實(shí)業(yè)公司辯稱(chēng)合同附件中明確約定“相關(guān)廣告，宣傳資料、樓書(shū)、沙盤(pán)模型、展示品、樣板房等所表達(dá)或提供的信息僅作為參考，不構(gòu)成合同內(nèi)容，對(duì)出賣(mài)人、買(mǎi)受人均沒(méi)有任何法律約束力，出賣(mài)人買(mǎi)受人均不受其約束”，有悖于上述司法解釋的規(guī)定，一審法院不予采納。關(guān)于彭志龍要求黃金實(shí)業(yè)公司開(kāi)放北京海灣半山五星級(jí)溫泉酒店配套、開(kāi)放周邊7萬(wàn)平方米綠地及給予酒店VIP待遇的訴訟請(qǐng)求，彭志龍?zhí)峤蛔C據(jù)所載的宣傳內(nèi)容中，并無(wú)對(duì)其所訴請(qǐng)求的明確具體的說(shuō)明及允諾，且其未提供證據(jù)證明上述宣傳內(nèi)容對(duì)房屋價(jià)格確定有重大影響，故彭志龍所述的黃金實(shí)業(yè)公司的上述宣傳，應(yīng)視為要約邀請(qǐng)，尚不構(gòu)成上述司法解釋規(guī)定的視為要約的條件，該宣傳內(nèi)容不應(yīng)視為雙方之間商品房預(yù)售合同內(nèi)容，彭志龍的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于彭志龍要求黃金實(shí)業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)區(qū)域內(nèi)綠化達(dá)到8190平方米的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)黃金實(shí)業(yè)公司提交的綠化工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，涉案小區(qū)綠地面積為10280平方米，綠化工程符合規(guī)劃許可證要求，故彭志龍的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于彭志龍要求黃金實(shí)業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)域內(nèi)代征綠化達(dá)到15037.743平方米標(biāo)準(zhǔn)的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)黃金實(shí)業(yè)公司提交的代征綠地移交書(shū)和北京市園林綠化局代征城市綠地移交備案表，黃金實(shí)業(yè)公司已經(jīng)履行代征綠化用地15037.743平方米的合同約定，彭志龍的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于彭志龍要求黃金實(shí)業(yè)公司履行合同約定的五級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及綠化養(yǎng)護(hù)要求及內(nèi)容的訴訟請(qǐng)求，與本案不屬于同一法律關(guān)系，本案不予涉及。關(guān)于彭志龍要求黃金實(shí)業(yè)公司對(duì)小區(qū)故障排水管道及因雨水倒灌造成損壞的房屋設(shè)施進(jìn)行維修的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)黃金實(shí)業(yè)公司提交的竣工驗(yàn)收記錄，涉案小區(qū)市政雨污水處理工程及房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，因目前暫無(wú)證據(jù)證明小區(qū)排水管道出現(xiàn)故障，房屋設(shè)施存在損壞，故對(duì)彭志龍的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。綜上，一審法院判決如下：一、北京黃金實(shí)業(yè)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付彭志龍未履行溫泉入戶造成的經(jīng)濟(jì)損失二萬(wàn)元。二、駁回彭志龍的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
二審中，黃金實(shí)業(yè)公司向本院提交了下列證據(jù)：1.北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站上信息公開(kāi)申請(qǐng)網(wǎng)頁(yè)截圖；2.與北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)的通話錄音光盤(pán)和文字對(duì)應(yīng)稿；3.北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)信息公開(kāi)信函；4.北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)登記回執(zhí)；5.北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)《政府信息公開(kāi)申請(qǐng)答復(fù)告知書(shū)》及附件；6.網(wǎng)頁(yè)截圖《本市停止固體礦產(chǎn)采礦權(quán)審批，現(xiàn)有采礦權(quán)到期后不再辦理采礦權(quán)延續(xù)審批》。上述證據(jù)證明：2020年6月北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)不再新批采礦權(quán)，對(duì)于期滿的采礦權(quán)予以注銷(xiāo)，黃金實(shí)業(yè)公司雖然一直努力辦理采礦權(quán)但因國(guó)家政策原因未能成功，溫泉不能入戶并非黃金實(shí)業(yè)公司原因所致。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。彭志龍稱(chēng)對(duì)黃金實(shí)業(yè)公司提交的證據(jù)1、2、6的真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可；對(duì)證據(jù)3、4、5真實(shí)性認(rèn)可；對(duì)上述證據(jù)的證明目的不認(rèn)可，黃金實(shí)業(yè)公司在尚未取得采礦權(quán)的情況下，就許諾可以溫泉入戶，涉及虛假宣傳，在采礦權(quán)收緊之前即2016-2018年具備辦理采礦權(quán)的條件時(shí)，沒(méi)有及時(shí)申請(qǐng)辦理，自身存在過(guò)錯(cuò)。本院認(rèn)為，黃金實(shí)業(yè)公司提交的證據(jù)1、6系網(wǎng)站截圖，證據(jù)2系通話錄音，本院對(duì)其真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)；黃金實(shí)業(yè)公司提交的3、4、5，因彭志龍認(rèn)可其真實(shí)性，本院對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)，關(guān)于上述證據(jù)的證明力問(wèn)題將在本院認(rèn)為部分予以論述。
本院二審期間依法補(bǔ)充查明以下事實(shí)：彭志龍與黃金實(shí)業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》附件十補(bǔ)充協(xié)議第十七條約定：相關(guān)廣告，宣傳資料、樓書(shū)、沙盤(pán)模型、展示品、樣板房等所表達(dá)或提供的信息僅作為參考，不構(gòu)成合同內(nèi)容，對(duì)出賣(mài)人、買(mǎi)受人均沒(méi)有任何法律約束力，出賣(mài)人、買(mǎi)受人均不受其約束。
關(guān)于涉案房屋宣傳資料的來(lái)源，彭志龍稱(chēng)系購(gòu)房時(shí)從售樓處取得。彭志龍?jiān)谝粚徶刑峤坏倪h(yuǎn)大美域?qū)？d有下列內(nèi)容：1.“中國(guó)遠(yuǎn)大始創(chuàng)五星級(jí)溫泉家族別墅區(qū)”；2.“遠(yuǎn)大五星級(jí)酒店+溫泉家族別墅區(qū)”；3.“近7萬(wàn)平國(guó)際五星級(jí)酒店成為了家族別墅的配套”；4.“深層地?zé)岬V物溫泉，密云真溫泉，北京罕有。源自大自然深處的天然溫泉，全北京較深地脈泉水，引入每一戶業(yè)主家中……遠(yuǎn)大美域泉水來(lái)自于萃取地表數(shù)千米一下的沉積層優(yōu)質(zhì)泉水，出水溫度高……”。該專(zhuān)刊A版最后一行載明“所有圖文僅供參考，以政府最終審定為準(zhǔn)，不代表合同要約，最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有”，上述內(nèi)容字體并未加大、加粗、加黑。彭志龍?jiān)谝粚徶刑峤坏倪h(yuǎn)大美域別院系宣傳冊(cè)載有下列內(nèi)容：1.“完全享受酒店式服務(wù)的私屬別墅，7萬(wàn)平米五星級(jí)酒店配套”；2.“北京最深4000米地脈溫泉，成為私家湯泉靜院的極致體驗(yàn)”。經(jīng)詢，彭志龍認(rèn)可其購(gòu)買(mǎi)的涉案房屋未因雨水倒灌造成損壞。
2020年11月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)向吳濤送達(dá)《政府信息公開(kāi)申請(qǐng)答復(fù)告知書(shū)》及2份附件，附件1為《北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)關(guān)于我市地?zé)豳Y源礦業(yè)權(quán)審批工作的公告》，附件2為《北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)關(guān)于我市固體礦產(chǎn)和礦泉水資源礦業(yè)權(quán)審批工作的公告》。2020年7月13日的《北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)關(guān)于我市地?zé)豳Y源礦業(yè)權(quán)審批工作的公告》主要內(nèi)容為：今后，國(guó)家及市政府重點(diǎn)工程、公益性項(xiàng)目、供暖項(xiàng)目經(jīng)申請(qǐng)并報(bào)市政府審批后可依法辦理地?zé)岬V業(yè)權(quán)審批，即符合上述用途的開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目可依法辦理礦業(yè)權(quán)新立審批等。2020年6月19日的《北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)關(guān)于我市固體礦產(chǎn)和礦泉水資源礦業(yè)權(quán)審批工作的公告》主要內(nèi)容為：停止我市固體礦產(chǎn)和礦泉水企業(yè)礦業(yè)權(quán)（探礦權(quán)、采礦權(quán)）新立審批，現(xiàn)有采礦權(quán)到期后，不再辦理采礦權(quán)延續(xù)審批等。
對(duì)一審法院查明的其他事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，彭志龍與黃金實(shí)業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。根據(jù)雙方當(dāng)事人訴辯意見(jiàn)，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、涉案房屋宣傳資料中關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容系要約還是要約邀請(qǐng)；二、黃金實(shí)業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任以及損失賠償數(shù)額的認(rèn)定；三、彭志龍要求開(kāi)放五星級(jí)溫泉酒店配套、小區(qū)綠化、五星物業(yè)、綠化養(yǎng)護(hù)等其他訴訟請(qǐng)求能否得到支持。
關(guān)于焦點(diǎn)一，涉案房屋宣傳資料中關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容系要約還是要約邀請(qǐng)。
《中華人民共和國(guó)合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”第十五條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)上述規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體明確，對(duì)買(mǎi)受人商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格有重大影響的，視為要約。商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中的說(shuō)明和允諾，主要表現(xiàn)為：對(duì)商品房購(gòu)房?jī)?yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品的說(shuō)明、對(duì)商品房美觀性質(zhì)質(zhì)量的陳述、對(duì)商品房使用功能質(zhì)量的陳述、對(duì)商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述等。本案中，彭志龍?zhí)峤坏狞S金實(shí)業(yè)公司銷(xiāo)售涉案樓盤(pán)時(shí)的宣傳資料（遠(yuǎn)大美域?qū)？?、別院系宣傳冊(cè)），系黃金實(shí)業(yè)公司向不特定的購(gòu)房者或潛在購(gòu)房者對(duì)外宣傳的資料，且根據(jù)彭志龍所述其從售樓處獲得上述材料具有高度可能性，現(xiàn)黃金實(shí)業(yè)公司上訴主張上述宣傳資料并非其向彭志龍?zhí)峁?，缺乏事?shí)依據(jù)，本院不予采信。根據(jù)上述宣傳資料顯示，黃金實(shí)業(yè)公司將涉案樓盤(pán)表述為“溫泉家族別墅區(qū)”“全北京較深地脈泉水，引入每一戶業(yè)主家中”“北京最深4000米地脈溫泉，成為私家湯泉靜院的極致體驗(yàn)”等，該宣傳資料關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容具體明確，屬于對(duì)涉案房屋使用功能質(zhì)量的陳述。而且，該宣傳資料中“溫泉”字樣顯著、頻繁，明顯將溫泉作為涉案樓盤(pán)的顯著特征，對(duì)于買(mǎi)受人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同滿足特定的心理預(yù)期以及房屋價(jià)格的確定有一定的影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。即使溫泉入戶的內(nèi)容未載入彭志龍與黃金實(shí)業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。關(guān)于遠(yuǎn)大美域?qū)？小八袌D文僅供參考，以政府最終審定為準(zhǔn)，不代表合同要約，最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有”以及《北京市商品房預(yù)售合同》附件十補(bǔ)充協(xié)議第十七條“相關(guān)廣告，宣傳資料、樓書(shū)、沙盤(pán)模型、展示品、樣板房等所表達(dá)或提供的信息僅作為參考，不構(gòu)成合同內(nèi)容，對(duì)出賣(mài)人、買(mǎi)受人均沒(méi)有任何法律約束力，出賣(mài)人、買(mǎi)受人均不受其約束”的內(nèi)容，屬于黃金實(shí)業(yè)公司單方擬定的條款，免除了其責(zé)任，且其未采取合理方式提醒買(mǎi)受人注意，故上述內(nèi)容對(duì)買(mǎi)受人無(wú)效，亦不足以證明宣傳資料中關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容不構(gòu)成要約及合同內(nèi)容。綜上，黃金實(shí)業(yè)公司上訴主張宣傳資料中關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容屬于要約邀請(qǐng)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。
關(guān)于焦點(diǎn)二，黃金實(shí)業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任以及損失賠償數(shù)額的認(rèn)定。
黃金實(shí)業(yè)公司主張因出現(xiàn)政府政策情勢(shì)變更因素導(dǎo)致溫泉無(wú)法入戶，故其不應(yīng)因此承擔(dān)責(zé)任。對(duì)此，本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙鶙l規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！睋?jù)此，情勢(shì)變更原則須為當(dāng)事人所不能預(yù)見(jiàn)的，且不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。具體到本案而言，黃金實(shí)業(yè)公司主張因新政策禁止商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目辦理礦業(yè)權(quán)審批，導(dǎo)致溫泉入戶手續(xù)無(wú)法辦理，其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。但是，黃金實(shí)業(yè)公司未能提供證據(jù)證明其在與彭志龍簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》前已經(jīng)取得涉案樓盤(pán)所在地的采礦權(quán)許可證，而其在宣傳資料中卻已許諾溫泉入戶。且根據(jù)黃金實(shí)業(yè)公司提供的證據(jù)，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)2020年6月才公告停止北京市固體礦產(chǎn)和礦泉水企業(yè)礦業(yè)權(quán)的新立審批，而自雙方2016年10月簽訂合同至發(fā)布上述公告有3年多時(shí)間，黃金實(shí)業(yè)公司亦未能說(shuō)明其在上述期間未能獲得采礦權(quán)的原因。因此，黃金實(shí)業(yè)公司對(duì)其不能取得采礦權(quán)系其可以預(yù)見(jiàn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并不屬于情勢(shì)變更，黃金實(shí)業(yè)公司的該項(xiàng)上訴主張缺乏法律依據(jù)，本院不予采信。
關(guān)于彭志龍主張的溫泉未能入戶給其造成的經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額。如前所述，黃金實(shí)業(yè)公司未按照約定提供溫泉入戶已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。彭志龍主張因溫泉未能入戶該其造成的經(jīng)濟(jì)損失包括房屋價(jià)款的損失、未能享受溫泉入戶的便利服務(wù)以及未能享受溫泉入戶高品質(zhì)生活的損失、為溫泉入戶準(zhǔn)備設(shè)備管道所產(chǎn)生的損失，損失數(shù)額為50萬(wàn)元。對(duì)此，本院認(rèn)為，首先，涉案《北京市商品房預(yù)售合同》沒(méi)有約定溫泉未能入戶時(shí)違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法，故根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條之規(guī)定，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。其次，彭志龍主張其損失數(shù)額為50萬(wàn)元，但是其一審中提供的住建委網(wǎng)站截圖的內(nèi)容為順義區(qū)、通州區(qū)其他小區(qū)的房屋價(jià)格，該證據(jù)不足以證明其主張的涉案房屋價(jià)款損失。結(jié)合彭志龍已付購(gòu)房款數(shù)額、溫泉入戶對(duì)房?jī)r(jià)的影響以及雙方舉證情況等，本院酌情確定黃金實(shí)業(yè)公司給付彭志龍未履行溫泉入戶造成的經(jīng)濟(jì)損失61000元。一審法院確定的該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額過(guò)低，本院依法予以調(diào)整。
關(guān)于焦點(diǎn)三，彭志龍要求開(kāi)放五星級(jí)溫泉酒店配套、小區(qū)綠化、五星物業(yè)、綠化養(yǎng)護(hù)等其他訴訟請(qǐng)求能否得到支持。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果?！钡谝?，關(guān)于彭志龍?zhí)岢龅狞S金實(shí)業(yè)公司開(kāi)放北京海灣半山五星級(jí)溫泉酒店配套、開(kāi)放周邊7萬(wàn)平方米綠地及給予酒店VIP待遇的上訴請(qǐng)求，彭志龍?zhí)峤坏男麄髻Y料中僅有“7萬(wàn)平方米五星級(jí)酒店配套”等內(nèi)容，并無(wú)對(duì)其所訴請(qǐng)求的明確具體的說(shuō)明及允諾，且其未提供證據(jù)證明上述宣傳內(nèi)容對(duì)于其購(gòu)買(mǎi)房屋及房屋價(jià)格的確定有重大影響，故關(guān)于五星級(jí)酒店配套的相關(guān)宣傳內(nèi)容為要約邀請(qǐng)，其不應(yīng)視為雙方之間商品房預(yù)售合同的內(nèi)容。因此，彭志龍的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。第二，關(guān)于彭志龍?zhí)岢龅狞S金實(shí)業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)區(qū)域內(nèi)綠化達(dá)到8190平方米的上訴請(qǐng)求，根據(jù)黃金實(shí)業(yè)公司提交的綠化工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，涉案小區(qū)綠地面積為10280平方米，綠化工程符合規(guī)劃許可證要求，故彭志龍的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。第三，關(guān)于彭志龍?zhí)岢龅狞S金實(shí)業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)域內(nèi)代征綠化達(dá)到15037.743平方米標(biāo)準(zhǔn)的上訴請(qǐng)求，根據(jù)黃金實(shí)業(yè)公司提交的代征綠地移交書(shū)和北京市園林綠化局代征城市綠地移交備案表，黃金實(shí)業(yè)公司已經(jīng)履行代征綠化用地15037.743平方米的合同約定，彭志龍的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求，亦缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。第四，關(guān)于彭志龍?zhí)岢龅狞S金實(shí)業(yè)公司履行合同約定的五級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及綠化養(yǎng)護(hù)要求及內(nèi)容的上訴請(qǐng)求，一審法院認(rèn)為與本案不屬于同一法律關(guān)系并不予處理，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。第五，關(guān)于彭志龍?zhí)岢龅狞S金實(shí)業(yè)公司對(duì)小區(qū)故障排水管道及因雨水倒灌造成損壞的房屋設(shè)施進(jìn)行維修的上訴請(qǐng)求，根據(jù)黃金實(shí)業(yè)公司提交的竣工驗(yàn)收記錄，涉案小區(qū)市政雨污水處理工程及房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，且彭志龍認(rèn)可今年未發(fā)生雨水倒灌和排水管道故障，其購(gòu)買(mǎi)的涉案房屋未因雨水倒灌造成損壞，故對(duì)彭志龍的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求，本院亦不予支持。彭志龍關(guān)于上述請(qǐng)求的上訴理由，均缺乏依據(jù)，本院不予采納。
綜上所述，彭志龍關(guān)于溫泉未能入戶給其造成的經(jīng)濟(jì)損失的上訴請(qǐng)求部分成立，本院依法予以支持。黃金實(shí)業(yè)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第十四條、第十五條第二款、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷(xiāo)北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初5459號(hào)民事判決；
二、北京黃金實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)支付彭志龍未履行溫泉入戶造成的經(jīng)濟(jì)損失61000元；
三、駁回彭志龍的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)4400元，由彭志龍負(fù)擔(dān)3737元（已交納），由北京黃金實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)663元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。
二審案件受理費(fèi)8800元，由彭志龍負(fù)擔(dān)7175元（已交納），由北京黃金實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1625元（已交納300元，余款1325元于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判員 周 易
二〇二〇年十二月三十日
法官助理 胡 實(shí)
書(shū)記員 何昕燏
