審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終14197號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-30
案由：商品房預(yù)售合同糾紛律
審理經(jīng)過
上訴人北京黃金實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱黃金實(shí)業(yè)公司）因與被上訴人李同陽商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初6059號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月17日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2020年11月26日公開開庭審理了本案。上訴人黃金實(shí)業(yè)公司的委托訴訟代理人黃立斌、吳濤到庭參加訴訟。被上訴人李同陽經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
黃金實(shí)業(yè)公司上訴請求：1.撤銷一審判決主文第一項(xiàng)，改判駁回李同陽的全部訴訟請求；2.一審、二審訴訟費(fèi)用由李同陽承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院對李同陽共用的溫泉入戶的宣傳資料來源未查明，對北京市密云區(qū)溪翁莊鎮(zhèn)立新村北密云密溪路36號院遠(yuǎn)大美域莊園16#×××號房屋（以下簡稱涉案房屋）的房價(jià)與溫泉入戶無關(guān)聯(lián)性未查明，對政府政策導(dǎo)致的溫泉不能入戶這一情勢變更未查明，以上三點(diǎn)均是本案的關(guān)鍵事項(xiàng)，但一審法院卻作出錯(cuò)誤認(rèn)定，系事實(shí)認(rèn)定不清。（一）李同陽共用的溫泉入戶宣傳資料并非黃金實(shí)業(yè)公司在訂立《北京市商品房預(yù)售合同》時(shí)和為簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》前向李同陽提供的資料。一審法院對該材料來源未查明，僅是因?yàn)殛P(guān)聯(lián)案件中案外人提供了該資料，一審法院就徑直認(rèn)定該資料系黃金實(shí)業(yè)公司向李同陽提供，且將該溫泉入戶宣傳資料徑直作為合同條款，系重大錯(cuò)誤。1.溫泉入戶的宣傳資料系黃金實(shí)業(yè)公司為了更好地銷售涉案房屋的廣告性質(zhì)的資料，系黃金實(shí)業(yè)公司向社會(huì)上有購房需求的不特定人群發(fā)出的要約邀請，在宣傳資料中黃金實(shí)業(yè)公司使用的均是符合商業(yè)廣告規(guī)范的諸如“罕有、較深、數(shù)千米以下、溫度高”一類的概括性表述，并未涉及對房屋及相關(guān)設(shè)施具體確定的允諾。2.溫泉入戶資料并非黃金實(shí)業(yè)公司向李同陽提供，該事實(shí)從李同陽與案外27人共用同一份溫泉入戶資料可以證明。如果像李同陽所言溫泉入戶是其最看重的因素，對簽訂購房合同及房屋價(jià)格產(chǎn)生重大影響的話，李同陽不可能在簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》時(shí)不在合同中作出特殊約定，李同陽也不可能無法提供其從黃金實(shí)業(yè)公司取得的溫泉入戶資料，李同陽更不可能在2017年交房至一審立案長達(dá)2年有余的時(shí)間里不提出異議。3.因黃金實(shí)業(yè)公司未向李同陽提供過溫泉入戶的宣傳資料，且宣傳資料中就溫泉事項(xiàng)并未作出明確具體的表述，為此該宣傳資料不是合同內(nèi)容，對于李同陽在交房后長達(dá)2年才提出的溫泉入戶要求，并不是要約而系要約邀請。李同陽未就宣傳資料對訂立房屋買賣合同及房屋價(jià)格的重大影響完成舉證責(zé)任，一審法院在李同陽未完成舉證責(zé)任的前提下，認(rèn)定溫泉入戶系要約，系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。（二）溫泉入戶對涉案房屋買賣合同的訂立和房屋價(jià)格無重大影響，從黃金實(shí)業(yè)公司向一審法院提交的住建委的房屋價(jià)格統(tǒng)計(jì)可以得到直觀的體現(xiàn)。涉案房屋價(jià)格的最大影響因素在于建設(shè)用地使用權(quán)成本、工程土建成本和自然環(huán)境，而非人工的溫泉入戶。住建委房屋價(jià)格統(tǒng)計(jì)證明涉案房屋售價(jià)遠(yuǎn)低于密云區(qū)房屋出售均價(jià)，而高于涉案房屋價(jià)格的房屋并無溫泉入戶設(shè)施，即有溫泉入戶的涉案房屋價(jià)格低于無溫泉入戶的其他房屋價(jià)格，這與李同陽主張的和一審法院認(rèn)定的溫泉入戶對房屋價(jià)格有重大影響相矛盾。一審法院認(rèn)定溫泉入戶對房屋價(jià)格有重大影響進(jìn)而定性為要約而非要約邀請系事實(shí)認(rèn)定不清。（三）因政府政策這一情勢變更因素導(dǎo)致溫泉入戶不具有客觀現(xiàn)實(shí)性，而情勢變更導(dǎo)致的不履行行為，雙方不互負(fù)賠償責(zé)任。一審審理過程中，黃金實(shí)業(yè)公司提交了一系列證據(jù)證明為溫泉入戶所進(jìn)行的工作，包括機(jī)井、機(jī)房、管路鋪設(shè)等工程，以及溫泉水探礦權(quán)之行政許可辦理手續(xù)，李同陽在一審?fù)徶袑σ陨鲜聦?shí)予以認(rèn)可。但因政府暫停采礦行政許可辦理，導(dǎo)致黃金實(shí)業(yè)公司無法進(jìn)一步辦理溫泉開采手續(xù)，導(dǎo)致無法入戶。一審判決對于以上事實(shí)既未在查明中記載，也未進(jìn)一步查明溫泉無法入戶的原因，屬于事實(shí)不清。雖然雙方的合同條款不包括溫泉入戶事項(xiàng)，但黃金實(shí)業(yè)公司基于自身打造品牌的需求，自愿在合同之外盡量為業(yè)主提供更好的服務(wù)。為此，黃金實(shí)業(yè)公司一直在跟管理部門溝通續(xù)期問題，但因?yàn)檎哌@一情勢變更因素?zé)o法繼續(xù)額外提供合同之外的溫泉入戶服務(wù)。二、一審法院對溫泉入戶對房屋預(yù)售合同簽訂及房屋價(jià)格的重大影響的舉證責(zé)任，對溫泉入戶系要約邀請而非要約條款，對情勢變更導(dǎo)致的溫泉無法入戶的責(zé)任的承擔(dān)系適用法律錯(cuò)誤。（一）溫泉入戶對房屋預(yù)售合同的簽訂及房屋價(jià)格的重大影響應(yīng)由李同陽承擔(dān)舉證責(zé)任，否則李同陽應(yīng)承擔(dān)敗訴后果。李同陽主張溫泉入戶的損失中包括房價(jià)的損失，但并未就此進(jìn)行舉證。一審?fù)徶?，黃金實(shí)業(yè)公司已向法院提交住建委關(guān)于涉案房屋項(xiàng)目價(jià)格的證據(jù)，用以反證涉案房屋并未因未進(jìn)行溫泉入戶而遭受損失。李同陽未就此申請?jiān)u估鑒定，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。一審法院忽視舉證責(zé)任而將房價(jià)損失強(qiáng)行加給黃金實(shí)業(yè)公司，有失公正。（二）溫泉入戶系要約邀請而非要約條款，溫泉入戶與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定不符，應(yīng)適用《中華人民共和國合同法》和《商品房銷售管理辦法》中要約邀請的原則性規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第十五條規(guī)定的商業(yè)廣告原則上屬于要約邀請，只有符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定的出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，才視為要約。對于不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條這一例外規(guī)定情形的商業(yè)廣告均應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十五條和《商品房銷售管理辦法》第十五條商業(yè)廣告系要約邀請進(jìn)行定性。本案的溫泉入戶廣告，不符合允諾的“具體”“確定”要求，也未對買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生重大影響，應(yīng)為要約邀請。（三）政府政策屬于情勢變更事項(xiàng)，對于情勢變更因素導(dǎo)致的溫泉無法入戶，無論溫泉入戶是否構(gòu)成合同條款，黃金實(shí)業(yè)公司均不承擔(dān)責(zé)任。本案中，國家基于推進(jìn)清潔能源開發(fā)利用的需求，在雙方購房合同關(guān)系成立后，新政策禁止了商品房屋開發(fā)項(xiàng)目辦理礦業(yè)權(quán)審批，才導(dǎo)致溫泉入戶手續(xù)無法辦理，黃金實(shí)業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
被上訴人辯稱
李同陽未發(fā)表答辯意見。
一審原告訴稱
李同陽向一審法院起訴請求：1.判令黃金實(shí)業(yè)公司履行承諾對我開放北京海灣半山五星級溫泉酒店配套、開放周邊7萬平方米綠地、給予酒店VIP待遇；2.判令黃金實(shí)業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)域內(nèi)綠化達(dá)到8190平方米、域內(nèi)代征綠化達(dá)到15037.743平方米的標(biāo)準(zhǔn)；3.判令黃金實(shí)業(yè)公司履行合同約定的五級物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，履行合同約定的綠化養(yǎng)護(hù)要求和內(nèi)容；4.判令黃金實(shí)業(yè)公司支付因其未履行溫泉入戶給我造成的經(jīng)濟(jì)損失50萬元；5.訴訟費(fèi)由黃金實(shí)業(yè)公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年10月28日，李同陽與黃金實(shí)業(yè)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定黃金實(shí)業(yè)公司將位于北京市密云區(qū)溪翁莊鎮(zhèn)立新村北密云密溪路36號院遠(yuǎn)大美域莊園16#住宅樓×××號房屋出售給李同陽，房屋總價(jià)3081323元。李同陽已將房款全額支付給黃金實(shí)業(yè)公司，黃金實(shí)業(yè)公司已向李同陽交付涉案房屋。房屋交付后，李同陽認(rèn)為黃金實(shí)業(yè)公司存在沒有按照宣傳時(shí)的承諾接通溫泉入戶等違約行為，故訴于一審法院。
李同陽為證明其主張向一審法院提交證據(jù)如下：證據(jù)1.購房發(fā)票、房產(chǎn)證，證明雙方存在商品房買賣合同關(guān)系，具有訴訟主體資格；證據(jù)2.遠(yuǎn)大美域?qū)？?，證明黃金實(shí)業(yè)公司宣傳涉案小區(qū)遠(yuǎn)大美域源自大地深處的天然溫泉，引入每一戶業(yè)主家中，遠(yuǎn)大美域業(yè)主優(yōu)享五星級酒店完備配套；證據(jù)3.遠(yuǎn)大美域別院系宣傳冊，證明黃金實(shí)業(yè)公司宣傳涉案小區(qū)遠(yuǎn)大美域有北京最深4000米地脈溫泉，有7萬平米五星級酒店配套；證據(jù)4.遠(yuǎn)大美域宣傳截圖，證明黃金實(shí)業(yè)公司在出售涉案小區(qū)時(shí)一直宣傳溫泉入戶，五星級酒店配套，以溫泉地產(chǎn)為賣點(diǎn)，李同陽是沖著溫泉入戶購買的房屋。證據(jù)5.判例，證明已有法院判例黃金實(shí)業(yè)公司應(yīng)對不能履行的溫泉入戶承諾承擔(dān)違約責(zé)任，給李同陽予以相應(yīng)賠償；證據(jù)6.業(yè)主手冊，其中業(yè)主手冊第5頁里有注明溫泉水水費(fèi)，證明黃金實(shí)業(yè)公司承諾溫泉入戶的事實(shí)；經(jīng)質(zhì)證，黃金實(shí)業(yè)公司認(rèn)可證據(jù)1的真實(shí)性，認(rèn)可李同陽具有起訴資格但認(rèn)為雙方簽訂的合同中并沒有溫泉入戶、酒店配套內(nèi)容，且合同《補(bǔ)充協(xié)議》第十七條第1款明確地約定“相關(guān)廣告，宣傳資料、樓書、沙盤模型、展示品、樣板房等所表達(dá)或提供的信息僅作為參考，不構(gòu)成合同內(nèi)容，對出賣人、買受人均沒有任何法律約束力，出賣人買受人均不受其約束。除非出賣人書面公章明確確認(rèn)，否則出賣人及其銷售人員或銷售代理人員的任何陳述、承諾或保證均不視為出賣人的陳述、承諾或保證，對出賣人不具有任何約束力”。證明雙方應(yīng)以合同為準(zhǔn)，合同以外的均不屬于合同內(nèi)容，對雙方?jīng)]有約束力；對證據(jù)2-3美域?qū)？?、宣傳冊的真?shí)性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均不認(rèn)可，因宣傳冊上面都注明“所有圖文僅供參考，以政府最終審定為準(zhǔn)，不代表合同要約”，即前期宣傳中，黃金實(shí)業(yè)公司已經(jīng)明確告知李同陽溫泉入戶最終要以政府許可為準(zhǔn)，而非明確承諾溫泉入戶，因此宣傳單內(nèi)容對雙方?jīng)]有約束力。李同陽沒有保留原件，本身對溫泉入戶并不重視，可見溫泉入戶并非對其簽訂合同有重大影響的因素；對證據(jù)4宣傳截圖的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可，同時(shí)認(rèn)為李同陽的證明目的中“李同陽是沖著溫泉入戶購買房屋”可以證明，從李同陽本身的自認(rèn)來看，李同陽認(rèn)為溫泉是其購買房屋的主要目的，也說明李同陽并不認(rèn)為酒店配套是其購房的決定性因素；對證據(jù)5的證明目的不予認(rèn)可，該案例與本案情況完全不一致，不具有參考價(jià)值；對證據(jù)6業(yè)主手冊的真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性。該份手冊是由物業(yè)公司發(fā)放與黃金實(shí)業(yè)公司無關(guān)，也可證明物業(yè)服務(wù)實(shí)際是由黑龍江遠(yuǎn)大公司提供。
黃金實(shí)業(yè)公司提交證據(jù)如下：第一組證據(jù)：1.商品房預(yù)售合同及附件；2.房屋交付通知書；3.房屋交付手續(xù)單；4.鑰匙交接單；5.房屋交接驗(yàn)收單；6.密云遠(yuǎn)大美域競品數(shù)據(jù)（來源于住建委及網(wǎng)絡(luò)）。證明：雙方簽訂合同及房屋交付情況，合同中并無溫泉入戶、酒店配套之約定，涉案房屋房價(jià)也屬于該地區(qū)偏低，可見溫泉入戶、酒店配套并非對合同訂立有重大影響。第二組證據(jù)：7.2014年5月26日北京市國土資源局關(guān)于確定北京市密云縣溪翁莊鎮(zhèn)立新村北地區(qū)地?zé)峥碧教降V權(quán)出讓價(jià)款的通知；證據(jù)8.北京市探礦權(quán)出讓合同；證據(jù)9.中華人民共和國礦產(chǎn)資源勘查許可證；證據(jù)10.2014年8月18日北京市國土資源局關(guān)于準(zhǔn)予進(jìn)行地?zé)峥辈殂@井的通知；證據(jù)11.2016年1月18日地?zé)峒暗V泉水礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量登記證；證據(jù)12.地?zé)峋皽厝獧C(jī)房照片。證明：黃金實(shí)業(yè)公司為溫泉入戶投入了大量資金進(jìn)行了大量工作。第三組證據(jù)：13.物業(yè)服務(wù)照片及工作簡報(bào)；證據(jù)14.園區(qū)綠化工作記錄表；證據(jù)15.物業(yè)費(fèi)催繳函；證據(jù)16.《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》承諾書。證明：黃金實(shí)業(yè)公司并非提供物業(yè)服務(wù)實(shí)際主體，物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)，業(yè)主存在物業(yè)費(fèi)欠繳情況。第四組證據(jù)：17.工程竣工驗(yàn)收記錄；18.建設(shè)單位竣工報(bào)告；19.北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表；20.2017規(guī)（密）竣字0010號建設(shè)工程規(guī)劃核驗(yàn)（驗(yàn)收）意見書；21.山外住宅規(guī)劃驗(yàn)收附件；22.綠化工程驗(yàn)收報(bào)告；23.代征綠地移交書4；證明：涉案房屋小區(qū)建設(shè)工程及規(guī)劃均通過驗(yàn)收，綠化面積符合工程許可證和規(guī)劃許可證，符合合同約定。經(jīng)質(zhì)證，李同陽對第一組證據(jù)中證據(jù)1商品房預(yù)售合同及附件的真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可其證明目的，黃金實(shí)業(yè)公司允諾過溫泉入戶等；對證據(jù)2、3、4、5（2.房屋交付通知書；3.房屋交付手續(xù)單；4.鑰匙交接單；5.房屋交接驗(yàn)收單）的真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可其證明目的，認(rèn)為房屋的交接并不代表其沒有對溫泉入戶提出具體意見，也不代表認(rèn)可房屋現(xiàn)狀；對證據(jù)6的證明目的不予認(rèn)可，涉案小區(qū)所有房屋已經(jīng)出售完，與其他小區(qū)不具有可比性。黃金實(shí)業(yè)公司的遠(yuǎn)大美域的宣傳冊、網(wǎng)上的宣傳廣告、業(yè)主手冊、遠(yuǎn)大美域?qū)？手Z過溫泉入戶、酒店配套，對合同訂立和價(jià)款有重大影響；對第二組證據(jù)中有原件的證據(jù)認(rèn)可其真實(shí)性，不認(rèn)可其證明目的，黃金實(shí)業(yè)公司提交的第二組證據(jù)正好印證了其通過遠(yuǎn)大美域的宣傳冊、網(wǎng)上的宣傳廣告、業(yè)主手冊、遠(yuǎn)大美域?qū)？手Z溫泉入戶的事實(shí)，并且也為溫泉入戶做了相關(guān)的設(shè)施建設(shè)，也證明北京市國土資源局等部門允許其進(jìn)行地?zé)崽降V權(quán)、地?zé)峥辈殂@井許可，但黃金實(shí)業(yè)公司未提供北京市政府等相關(guān)部門停止溫泉勘探、開采的相關(guān)文件以及停止的時(shí)間；對第三組證據(jù)的真實(shí)性及證明目的均不認(rèn)可，該組證據(jù)本身不能證明黃金實(shí)業(yè)公司物業(yè)服務(wù)達(dá)到了五級標(biāo)準(zhǔn)，不能反映真實(shí)的情況，涉案小區(qū)幾乎就沒有綠化，物業(yè)服務(wù)中包括人員、設(shè)備的配置、綠化均未達(dá)到合同約定的五級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中證據(jù)15物業(yè)費(fèi)催繳函上加蓋的是遠(yuǎn)大美域莊園物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部專用章，不是物業(yè)公司的章，且無法證明李同陽收到了該函件，因此與本案無關(guān)。對證據(jù)16的證明目的不認(rèn)可，與本案無關(guān)聯(lián)性，前期物業(yè)服務(wù)合同中明確乙方是黃金實(shí)業(yè)公司且有該公司的蓋章；對第四組證據(jù)中有原件的證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可其證明目的，實(shí)際的綠化面積不符合工程許可證和規(guī)劃許可證及合同的約定，黃金實(shí)業(yè)公司亦沒有提交小區(qū)綠化實(shí)際現(xiàn)狀符合合同約定的證據(jù)。
就其主張的溫泉未能入戶的經(jīng)濟(jì)損失，李同陽稱包括以下三個(gè)方面：1.房屋價(jià)款的損失；2.未能享受溫泉入戶的便利、服務(wù)，未能享受溫泉入戶高品質(zhì)生活的損失；3.為溫泉入戶準(zhǔn)備設(shè)備管道所產(chǎn)生的損失。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。李同陽與黃金實(shí)業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照約定切實(shí)履行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！标P(guān)于李同陽要求黃金實(shí)業(yè)公司賠償未履行溫泉入戶給其造成的經(jīng)濟(jì)損失，經(jīng)一審法院詢問后，李同陽表示該經(jīng)濟(jì)損失包括房屋價(jià)款的損失；未能享受溫泉入戶的便利服務(wù)，未能享受溫泉入戶高品質(zhì)生活的損失；為溫泉入戶準(zhǔn)備設(shè)備管道所產(chǎn)生的損失。關(guān)于李同陽主張的房屋價(jià)款損失，根據(jù)李同陽提交的黃金實(shí)業(yè)公司銷售樓盤時(shí)的宣傳圖冊“全北京較深地脈泉水，引入每一戶業(yè)主家中”的表述，可見溫泉入戶雖未作為雙方所簽《北京市商品房預(yù)售合同》內(nèi)容列明，但上述宣傳屬于黃金實(shí)業(yè)公司就房屋規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說明，對于買房人訂立買賣合同滿足特定的心理預(yù)期產(chǎn)生一定的影響，應(yīng)視為合同內(nèi)容。黃金實(shí)業(yè)公司未按照約定提供溫泉入戶已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但李同陽在訴訟中就其主張的經(jīng)濟(jì)損失未提供充分證據(jù)證實(shí)，且影響房價(jià)的因素不僅包括建設(shè)用地使用權(quán)成本、工程土建成本等顯性價(jià)值；還包括以該房屋為中心在購房人生活半徑范圍內(nèi)的各項(xiàng)附屬設(shè)施，如周邊的綠化環(huán)境、交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、自然或人文景觀以及文化、健身、教育、醫(yī)療、商業(yè)設(shè)施等給購房人帶來的無形利益，本案雙方訴爭的溫泉入戶是黃金實(shí)業(yè)公司開發(fā)的溫泉，并非天然溫泉，溫泉入戶后亦屬于個(gè)人消費(fèi)項(xiàng)目，因此溫泉入戶并非影響房價(jià)的主要因素，且李同陽在收房時(shí)已知曉溫泉未入戶的情況，故一審法院結(jié)合雙方舉證情況及溫泉入戶對房價(jià)的影響情況，酌定李同陽主張的經(jīng)濟(jì)損失。關(guān)于李同陽主張的未能享受溫泉入戶的便利、服務(wù)，未能享受溫泉入戶高品質(zhì)生活的損失及為溫泉入戶準(zhǔn)備設(shè)備管道所產(chǎn)生的損失，缺乏證據(jù)證實(shí)，一審法院不予支持。黃金實(shí)業(yè)公司辯稱合同附件中明確約定“相關(guān)廣告，宣傳資料、樓書、沙盤模型、展示品、樣板房等所表達(dá)或提供的信息僅作為參考，不構(gòu)成合同內(nèi)容，對出賣人、買受人均沒有任何法律約束力，出賣人買受人均不受其約束”，有悖于上述司法解釋的規(guī)定，一審法院不予采納。關(guān)于李同陽要求黃金實(shí)業(yè)公司開放北京海灣半山五星級溫泉酒店配套、開放周邊7萬平方米綠地及給予酒店VIP待遇的訴訟請求，李同陽提交證據(jù)所載的宣傳內(nèi)容中，并無對其所訴請求的明確具體的說明及允諾，且其未提供證據(jù)證明上述宣傳內(nèi)容對房屋價(jià)格確定有重大影響，故李同陽所述的黃金實(shí)業(yè)公司的上述宣傳，應(yīng)視為要約邀請，尚不構(gòu)成上述司法解釋規(guī)定的視為要約的條件，該宣傳內(nèi)容不應(yīng)視為雙方之間商品房預(yù)售合同內(nèi)容，李同陽的該項(xiàng)訴訟請求，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于李同陽要求黃金實(shí)業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)區(qū)域內(nèi)綠化達(dá)到8190平方米的訴訟請求，根據(jù)黃金實(shí)業(yè)公司提交的綠化工程驗(yàn)收報(bào)告，涉案小區(qū)綠地面積為10280平方米，綠化工程符合規(guī)劃許可證要求，故李同陽的該項(xiàng)訴訟請求，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于李同陽要求黃金實(shí)業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)域內(nèi)代征綠化達(dá)到15037.743平方米標(biāo)準(zhǔn)的訴訟請求，根據(jù)黃金實(shí)業(yè)公司提交的代征綠地移交書和北京市園林綠化局代征城市綠地移交備案表，黃金實(shí)業(yè)公司已經(jīng)履行代征綠化用地15037.743平方米的合同約定，李同陽的該項(xiàng)訴訟請求，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于李同陽要求黃金實(shí)業(yè)公司履行合同約定的五級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及綠化養(yǎng)護(hù)要求及內(nèi)容的訴訟請求，與本案不屬于同一法律關(guān)系，本案不予涉及。
綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決：一、黃金實(shí)業(yè)公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付李同陽未履行溫泉入戶造成的經(jīng)濟(jì)損失二萬元。二、駁回李同陽的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
二審中，黃金實(shí)業(yè)公司向本院提交了下列證據(jù)：1.北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站上信息公開申請網(wǎng)頁截圖；2.與北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)的通話錄音光盤和文字對應(yīng)稿；3.北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)信息公開信函；4.北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)登記回執(zhí)；5.北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)《政府信息公開申請答復(fù)告知書》及附件；6.網(wǎng)頁截圖《本市停止固體礦產(chǎn)采礦權(quán)審批，現(xiàn)有采礦權(quán)到期后不再辦理采礦權(quán)延續(xù)審批》。上述證據(jù)證明：2020年6月北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)不再新批采礦權(quán)，對于期滿的采礦權(quán)予以注銷，黃金實(shí)業(yè)公司雖然一直努力辦理采礦權(quán)但因國家政策原因未能成功，溫泉不能入戶并非黃金實(shí)業(yè)公司原因所致。本院認(rèn)為，黃金實(shí)業(yè)公司提交的證據(jù)1、6系網(wǎng)站截圖，證據(jù)2系通話錄音，本院對其真實(shí)性無法確認(rèn)；黃金實(shí)業(yè)公司提交的證據(jù)3、4、5，本院對其真實(shí)性予以確認(rèn)，關(guān)于上述證據(jù)的證明力問題將在本院認(rèn)為部分予以論述。
本院二審期間依法補(bǔ)充查明以下事實(shí)：李同陽與黃金實(shí)業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》附件十補(bǔ)充協(xié)議第十七條約定：相關(guān)廣告、宣傳資料、樓書、沙盤模型、展示品、樣板房等所表達(dá)或提供的信息僅作為參考，不構(gòu)成本合同內(nèi)容，對出賣人、買受人均沒有任何法律約束力，出賣人、買受人均不受其約束。
李同陽在一審中提交的遠(yuǎn)大美域?qū)？d有下列內(nèi)容：1.“中國遠(yuǎn)大始創(chuàng)五星級溫泉家族別墅區(qū)”；2.“遠(yuǎn)大五星級酒店+溫泉家族別墅區(qū)”；3.“近7萬平國際五星級酒店成為了家族別墅的配套”；4.“深層地?zé)岬V物溫泉，密云真溫泉，北京罕有。源自大自然深處的天然溫泉，全北京較深地脈泉水，引入每一戶業(yè)主家中……遠(yuǎn)大美域泉水來自于萃取地表數(shù)千米以下的沉積層優(yōu)質(zhì)泉水，出水溫度高……”。該?？疉版最后一行載明“所有圖文僅供參考，以政府最終審定為準(zhǔn)，不代表合同要約，最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有”，上述內(nèi)容字體并未加大、加粗、加黑。李同陽在一審中提交的遠(yuǎn)大美域別院系宣傳冊載有下列內(nèi)容：1.“完全享受酒店式服務(wù)的私屬別墅，7萬平米五星級酒店配套”；2.“北京最深4000米地脈溫泉，成為私家湯泉靜院的極致體驗(yàn)”。
2020年11月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)向吳濤送達(dá)《政府信息公開申請答復(fù)告知書》及兩份附件，附件1為《北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)關(guān)于我市地?zé)豳Y源礦業(yè)權(quán)審批工作的公告》，附件2為《北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)關(guān)于我市固體礦產(chǎn)和礦泉水資源礦業(yè)權(quán)審批工作的公告》。2020年7月13日的《北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)關(guān)于我市地?zé)豳Y源礦業(yè)權(quán)審批工作的公告》主要內(nèi)容為：今后，國家及市政府重點(diǎn)工程、公益性項(xiàng)目、供暖項(xiàng)目經(jīng)申請并報(bào)市政府審批后可依法辦理地?zé)岬V業(yè)權(quán)審批，即符合上述用途的開發(fā)利用項(xiàng)目可依法辦理礦業(yè)權(quán)新立審批等。2020年6月19日的《北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)關(guān)于我市固體礦產(chǎn)和礦泉水資源礦業(yè)權(quán)審批工作的公告》主要內(nèi)容為：停止我市固體礦產(chǎn)和礦泉水企業(yè)礦業(yè)權(quán)（探礦權(quán)、采礦權(quán)）新立審批，現(xiàn)有采礦權(quán)到期后，不再辦理采礦權(quán)延續(xù)審批等。
對一審法院查明的其他事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對上訴請求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒有提出請求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外?！北景钢?，因黃金實(shí)業(yè)公司提起上訴，李同陽未提起上訴，故本案圍繞黃金實(shí)業(yè)公司的上訴請求進(jìn)行審理。根據(jù)雙方的訴辯意見，本案二審爭議焦點(diǎn)為：一、涉案房屋宣傳資料中關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容系要約還是要約邀請；二、黃金實(shí)業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于焦點(diǎn)一，涉案房屋宣傳資料中關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容系要約還是要約邀請。
《中華人民共和國合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束?！钡谑鍡l第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)上述規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料對房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體明確，對買受人商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格有重大影響的，視為要約。商品房的銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，主要表現(xiàn)為：對商品房購房優(yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品的說明、對商品房美觀性質(zhì)質(zhì)量的陳述、對商品房使用功能質(zhì)量的陳述、對商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述等。本案中，李同陽提交的黃金實(shí)業(yè)公司銷售涉案樓盤時(shí)的宣傳資料（遠(yuǎn)大美域?qū)？?、別院系宣傳冊），系黃金實(shí)業(yè)公司向不特定的購房者或潛在購房者對外宣傳的資料，且李同陽從售樓處獲得上述材料具有高度可能性，現(xiàn)黃金實(shí)業(yè)公司上訴主張上述宣傳資料并非其向李同陽提供，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采信。根據(jù)上述宣傳資料顯示，黃金實(shí)業(yè)公司將涉案樓盤表述為“溫泉家族別墅區(qū)”“全北京較深地脈泉水，引入每一戶業(yè)主家中”“北京最深4000米地脈溫泉，成為私家湯泉靜院的極致體驗(yàn)”等，該宣傳資料關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容具體明確，屬于對涉案房屋使用功能質(zhì)量的陳述。而且，該宣傳資料中“溫泉”字樣顯著、頻繁，明顯將溫泉作為涉案樓盤的顯著特征，對于買受人訂立商品房買賣合同滿足特定的心理預(yù)期以及房屋價(jià)格的確定有一定的影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。即使溫泉入戶的內(nèi)容未載入李同陽與黃金實(shí)業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。關(guān)于遠(yuǎn)大美域?qū)？小八袌D文僅供參考，以政府最終審定為準(zhǔn)，不代表合同要約，最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有”以及《北京市商品房預(yù)售合同》附件十補(bǔ)充協(xié)議第十七條“相關(guān)廣告，宣傳資料、樓書、沙盤模型、展示品、樣板房等所表達(dá)或提供的信息僅作為參考，不構(gòu)成合同內(nèi)容，對出賣人、買受人均沒有任何法律約束力，出賣人、買受人均不受其約束”的內(nèi)容，屬于黃金實(shí)業(yè)公司單方擬定的條款，免除了其責(zé)任，且其未采取合理方式提醒買受人注意，故上述內(nèi)容對買受人無效，亦不足以證明宣傳資料中關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容不構(gòu)成要約及合同內(nèi)容。綜上，黃金實(shí)業(yè)公司上訴主張宣傳資料中關(guān)于溫泉入戶的內(nèi)容屬于要約邀請而非要約，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。
關(guān)于焦點(diǎn)二，黃金實(shí)業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
黃金實(shí)業(yè)公司主張因新政策禁止了商品房開發(fā)項(xiàng)目辦理礦業(yè)權(quán)審批，才導(dǎo)致溫泉入戶手續(xù)無法辦理，此屬情勢變更因素導(dǎo)致溫泉無法入戶，故其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。對此，本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！睋?jù)此，情勢變更原則須為當(dāng)事人所不能預(yù)見的，且不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。具體到本案而言，黃金實(shí)業(yè)公司未能提供證據(jù)證明其在與李同陽簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》前已經(jīng)取得涉案樓盤所在地的采礦權(quán)許可證，而其在宣傳資料中卻已許諾溫泉入戶。且根據(jù)黃金實(shí)業(yè)公司提供的證據(jù)，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)2020年6月才公告停止北京市固體礦產(chǎn)和礦泉水企業(yè)礦業(yè)權(quán)的新立審批，而自雙方2016年10月簽訂合同至發(fā)布上述公告有3年多時(shí)間，黃金實(shí)業(yè)公司亦未能說明其在上述期間未能獲得采礦權(quán)的原因。因此，黃金實(shí)業(yè)公司對其不能取得采礦權(quán)系其可以預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并不屬于情勢變更，黃金實(shí)業(yè)公司的該項(xiàng)上訴主張缺乏法律依據(jù)，本院不予采信。
綜上所述，黃金實(shí)業(yè)公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。李同陽經(jīng)本院合法傳喚未到庭應(yīng)訴，視為其放棄了答辯的權(quán)利。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)300元，由北京黃金實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判員 楚 靜
二〇二〇年十二月三十日
法官助理 常佳敏
書記員 李星月
