審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終14013號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-30
案由：商品房預售合同糾紛
審理經過
上訴人賈曉穎因與被上訴人北京城建興順房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱城建興順公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初12249號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月13日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人賈曉穎及其委托訴訟代理人江超，被上訴人城建興順公司的委托訴訟代理人單偉鳴，到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
上訴人訴稱
賈曉穎上訴請求：1.撤銷一審法院判決第一項，改判城建興順公司賠償賈曉穎損失233146.35元；2.一、二審訴訟費用由城建興順公司承擔。事實和理由：一審法院行使自由裁量權，確定損失金額為10萬元明顯違反《合同法》第五條公平原則，理由如下：一、一審法院在審理查明的（2019）京0113民初9237號民事判決中的房屋情況與本案存在明顯差異。該判決中房屋戶型是南北朝向，房屋北側建有連廊，只有一個窗戶被遮擋，房屋是限價商品房。而本案中房屋戶型是東西朝向，房屋西側建有連廊，有兩個窗戶被遮擋，房屋是自住型商品房。無論是房屋的采光、隱私等受到的影響程度，還是房屋售價均與9237號民事判決明顯不同，所遭受的損害后果比9237號民事判決案例嚴重，一審法院認定的損失金額與9237號民事判決完全無差別，明顯違反公平原則。一審法院在認定損失金額提到“本院綜合涉案房屋的銷售價格、連系廊架設依據和目的、連系廊對整棟樓以及涉案房屋的有利和不利影響等因素，確定為10萬元”。既然考慮了涉案房屋銷售價格，那么涉案房屋與9237號房屋售價差額近一倍，為何損失金額完全相同？既然考慮了涉案房屋不利影響，那么涉案房屋與9237號房屋不利影響明顯不同，為何損失金額完全相同？二、城建興順公司在9237號案件判決后，對后期交房的回遷房價格進行了調整，將原房屋價格進行了降價處理，降價后優(yōu)惠15%左右，這是城建興順公司對連廊給房屋造成損失的自認行為，應作為本案損失金額的參考，一審法院無視該事實，違反公平原則。三、一審庭審中賈曉穎申請法院對涉案房屋進行現場勘驗，一審法院沒有啟動勘驗程序，由于沒有進行現場勘驗，法院對賈曉穎的房屋受損情況沒有直觀的認識，導致不同案情卻給予了同一金額的認定，違反公平原則。四、一審法院適用自由裁量權明顯違反相關法律規(guī)定的適用原則。最高人民法院《關于在審判執(zhí)行工作中切實規(guī)范自由裁量權行使保障法律統(tǒng)一適用的指導意見》中規(guī)定，自由裁量權的行使原則（一）合法原則、（二）合理原則、（三）公正原則、（四）審慎原則，其中合理原則要求法院“努力增強行使自由裁量權的確定性和可預測性”，本案的自由裁量權沒有做到確定性和可預測性，裁判尺度完全沒有考慮不同案情的實際情況，法律要求同案同判，同樣也應當做到不同案不同判，完全不同案情一審法院卻給予同一判決結果既不公平也不合理，判決結果帶有很大的不確定性，同一戶型應是同一判決結果，不同戶型判決結果也應當不同。綜上所述，一審法院判決適用法律錯誤，為維護賈曉穎合法權益，根據《民事訴訟法》及相關法律規(guī)定，現訴至法院，請法院支持賈曉穎的上訴請求。
被上訴人辯稱
城建興順公司辯稱，同意一審法院判決，不同意賈曉穎的上訴請求和事實理由。
一審原告訴稱
賈曉穎向一審法院起訴請求：1.城建興順公司賠償賈曉穎損失35萬元；2.城建興順公司在連廊上加裝安防監(jiān)控系統(tǒng)，消除安全隱患；3.案件受理費由城建興順公司承擔。
一審法院查明
一審法院認定事實：2017年5月7日，賈曉穎作為買受人與出賣人城建興順公司簽訂了《北京市商品房認購書》，約定賈曉穎購買位于案涉住宅，房屋總價款為1553200元。
2017年6月18日，賈曉穎與城建興順公司簽訂《北京市商品房預售合同》（自住型商品住房）。該合同附件十補充協(xié)議的第八條約定：
買受人對該商品住房周邊環(huán)境、戶型、結構形式、空間尺寸，朝向、日照標準表示認可。出賣人就該商品住房所在樓棟的外立面中主要起到裝飾作用的建筑造型，對該商品住房的通風、采光、防盜功能可能產生不利的影響，向買受人進行了充分地說明，并提醒買受人對此類影響給予必要的注意。買受人聲明，對出賣人的上述告知及提示已充分理解，對于所購買的該商品住房建筑結構連接的建筑造型可能對買受人使用造成的影響不持異議。出賣人作出以下告知：本項目排水單立管系統(tǒng)每層戶內衛(wèi)生間距地一米處均設有檢查口，供檢修清通用；本項目首層可能會設計、安裝燃氣立管總閥門，符合燃氣設計相關規(guī)范要求，最終以交房時的實際情況為準。買受人對此情況已知悉，對因此可能產生的影響均予以認可，并對出賣人的告知及提示已充分理解且不持異議。
出賣人對本項目建設范圍外可能對買受人造成不利影響的因素作出如下說明：
1、小區(qū)規(guī)劃有小區(qū)地面停車場，可能存在噪音、汽車燈光、汽車尾氣、遮擋等影響；
2、在小區(qū)東北角設有化糞池和X-6#樓，X-6#樓為再生資源回收站和公共廁所，可能會對鄰近住宅產生影響；
3、在X-4#北側、X-5#樓西側分別規(guī)劃有小區(qū)地下車庫出入口，可能存在噪音、汽車燈光、汽車尾氣等影響；
4、在X-4#樓地下一層為自行車庫，并在北側設有自行車坡道，可能會對鄰近住宅產生影響；
5、X-1#樓北側設有室外活動場地，可能會對鄰近住宅產生影響；
6、X-2#樓和X-3#樓北側分別設有地下車庫人行出入口，可能會對鄰近住宅產生影響；
7、X-5#樓北側為小區(qū)主要出入口，首層設有小區(qū)配套的社區(qū)服務用房和物業(yè)服務用房，可能會對鄰近住宅產生影響；
8、在X-1#樓、X-2#樓和X-3#樓北側均規(guī)劃有自行車停車位，可能會對附近住宅產生影響；
9、X-3#、X-5#樓南端緊鄰規(guī)劃公共綠地，圍墻可能會對附近住宅產生影響；
出賣人已經對上述全部內容向買受人做出了充分告知與說明，買受人對上述內容可能的影響均予充分了解且不持異議，買受人知悉上述告知僅為現狀信息的提示，未來可能會有變化，出賣人無另行告知義務。
上述合同簽訂后，賈曉穎向城建興順公司支付了購房款1554309元。
后城建興順公司向賈曉穎發(fā)出入住通知書，告知賈曉穎辦理入住手續(xù)。賈曉穎在辦理入住手續(xù)時發(fā)現涉案房屋在十二層設有連系廊，連系廊架設在其西側臥室、廚房窗戶外面。賈曉穎認為該連系廊影響其采光、隱私和安全，經與城建興順公司協(xié)商未果，遂訴至法院。
庭審中，經一審法院明確詢問，城建興順公司表示：連系廊屬于消防通道，是合法建筑，不屬于預售合同中約定的周邊環(huán)境、戶型、結構形式、空間尺寸、朝向、日照標準等影響業(yè)主選購房屋的因素，因此沒有告知賈曉穎。
一審原告訴稱
另查，案外人李新新、譚翔曾于2017年與城建興順公司簽訂《北京市商品房預售合同》（限價商品住房），約定購買案涉住宅（二居），后因所購房屋十二層有連廊，李新新、譚翔于2019年將城建興順公司訴至一審法院，請求：更換房屋或者賠償損失25萬元（暫估），包括房屋價值減損10萬元、生活不便損失10萬元，租金損失（每月6000元，自2019年1月1日起至法院判決書生效之日止）。
本院查明
一審法院就該案經審理查明事實如下：
2016年9月13日，李新新、譚翔作為買受人與出賣人城建興順公司簽訂了《城建興順-仁悅居選房確認單》，約定李新新、譚翔購買案涉住宅（二居），搖號順序為1居2976號，房屋總價款為1195159元。
2016年10月31日，李新新、譚翔與城建興順公司簽訂《北京市商品房認購書》（限價商品住房）。
李新新、譚翔分別于2016年10月31日和2017年1月4日向城建興順公司支付了購房款合計1195159元。
2017年1月11日，李新新、譚翔與城建興順公司簽訂《北京市商品房預售合同》（限價商品住房）。該合同附件十補充協(xié)議的第六條約定：
買受人對該限價商品住房周邊環(huán)境、戶型、結構形式、空間尺寸，朝向、日照標準表示認可。出賣人就該限價商品住房所在樓棟的外立面中主要起到裝飾作用的建筑造型，對該限價商品住房的通風、采光、防盜功能可能產生不利的影響，向買受人進行了充分地說明，并提醒買受人對此類影響給予必要的注意。買受人聲明，對出賣人的上述告知及提示已充分理解，對于所購買的該限價商品住房建筑結構連接的建筑造型可能對買受人使用造成的影響不持異議。出賣人作出以下告知：本項目排水單立管系統(tǒng)每層戶內衛(wèi)生間距地一米處均設有檢查口，供檢修清通用；本項目首層可能會設計、安裝燃氣立管總閥門，符合燃氣設計相關規(guī)范要求，最終以交房時的實際情況為準。買受人對此情況已知悉，對因此可能產生的影響均予以認可，并對出賣人的告知及提示已充分理解且不持異議。
出賣人對本項目建設范圍外可能對買受人造成不利影響的因素做出如下說明：
1、在小區(qū)的西南角和東北角規(guī)劃設有地下化糞池，可能會對鄰近住宅產生影響；
2、X-1#樓地下一層為自行車庫，并在北側設有兼人防疏散使用的自行車坡道，可能會對臨近住宅產生影響；
3、X-1#樓首層設有小區(qū)配套的社區(qū)助殘服務用房，并在頂層設有消防水箱間，可能會對鄰近住宅產生影響；
4、X-3#樓首層設有小區(qū)配套的物業(yè)管理用房、公共廁所和再生資源回收站，可能會對鄰近住宅產生影響；
5、X-1#樓南側規(guī)劃設有室外活動場地，可能會對鄰近住宅產生影響；
6、在X-5#和X-6#樓北側分別設有地下車庫出入口，可能存在噪音、汽車燈光、汽車尾氣等影響；
7、在X-2#和X-3#樓中間為小區(qū)主要出入口，可能存在噪音、汽車燈光、汽車尾氣、遮擋等影響；
8.在X-4#和X-5#樓北側、X-3#樓西側及那側（一審法院備注：南側）均設有地面自行車位，可能會對鄰近住宅產生影響；
出賣人已經對上述全部內容向買受人做出了充分告知與說明，買受人對上述內容可能的影響均予充分了解且不持異議，買受人知悉上述告知僅為現狀信息的提示，未來可能會有變化，出賣人無另行告知義務。
2018年12月26日，城建興順公司向李新新、譚翔發(fā)出入住通知書，告知李新新、譚翔于2018年12月30日辦理入住手續(xù)。李新新、譚翔在辦理入住手續(xù)時發(fā)現涉案房屋在十二層設有連系廊，連系廊架設在其北側臥室窗戶外面。李新新、譚翔認為該連系廊影響其采光、隱私和安全，經與城建興順公司協(xié)商未果，遂訴至法院。
該案審理過程中，一審法院對涉案房屋進行了現場勘查，具體情況如下：連系廊為東西走向，位于涉案房屋北臥室北側，距北臥室窗臺（水平距離）約1.5米，連系廊地面距離北臥室窗臺（垂直距離）約為65厘米。
本院認為
一審法院在該案中經審理認為：
本案的爭議焦點在于城建興順公司在涉案房屋十二層加裝連系廊是否應當告知購房人、如果未履行上述義務是否應當承擔相應的責任。
一、城建興順公司認為連系廊是基于相關行政主管機關的要求加設的，其設計和建造都是合法的，就此一審法院認為：涉案房屋項目屬保障性住房項目，城建興順公司取得該項目開發(fā)資格后，提交相關行政主管機關審核的設計圖紙是有瑕疵的，即十二層及十二層以上住宅每單元只設置了一部電梯。相關行政主管機關審查發(fā)現該問題之后，提出了整改意見，即要求其在十二層以上建設連系廊。本案中，原告并未對該連系廊的設計是否符合相關設計規(guī)范提出異議，雙方實際上對于該連系廊的設計合法合規(guī)并無異議，但該一致意見不等于城建興順公司不應承擔其他合同義務。
二、雙方簽訂的《北京市商品房預售合同》第六條約定，出賣人就該限價商品住房所在樓棟的外立面中主要起到裝飾作用的建筑造型，對該限價商品住房的通風、采光、防盜功能可能產生不利的影響，向買受人進行了充分地說明，并提醒買受人對此類影響給予必要的注意。但合同后續(xù)列明的說明項中，并沒有關于連系廊的內容，城建興順公司于庭審中也明確表示其在選房、認購和預售過程中，均未就連系廊的內容向購房一方進行過告知。二原告訴請也主要依據城建興順公司侵犯了其知情權。
就該連系廊是否構成合同約定的“對該限價商品住房的通風、采光、防盜功能可能產生不利的影響”的因素，一審法院持肯定意見。從現場勘查情況下，該連系廊架設在十二層北側樓外立面處，遮擋了涉案房屋北側窗戶，且距北臥室窗臺（水平距離）僅1.5米，連系廊地面距離北臥室窗臺（垂直距離）僅65厘米，確實會對業(yè)主的安全、隱私和采光產生影響。城建興順公司認為該連系廊不會對采光、因此和安全產生影響，理由牽強，一審法院難以采信。
綜上，一審法院認為城建興順公司在涉案房屋十二層處架設連系廊，雖符合相關設計規(guī)范，但應在房屋銷售過程中向購房一方盡到說明義務。其未盡到上述義務，導致本案二原告選購的房屋與其預期目標產生差距，城建興順公司應就此承擔相應的責任。
涉案房屋系限價商品房，二原告要求更換房屋的請求已因政策變化原因無法實現，本案中只能從賠償角度考慮。二原告訴請的賠償包含房屋價值減損、生活不便損失以及租金損失。就上述訴請的損失，一審法院認為：首先，租金損失系基于二原告未及時收房導致的，涉案房屋架設連系廊不屬于房屋質量問題，二原告以此為由拒絕收房而產生的損失，系其自行擴大的損失，一審法院難以支持；其次，房屋價值減損和生活不便損失都是基于連系廊的存在而產生的，一審法院合并一處處理，就該損失的具體金額，一審法院綜合涉案房屋的銷售價格、連系廊的架設依據和目的、連系廊對整棟樓以及涉案房屋的有利和不利影響等因素，確定為10萬元。對于二原告要求鑒定因存在連系廊導致房屋減值損失的申請，一審法院不再予以準許。
2019年12月16日，一審法院作出（2019）京0113民初9237號判決：一、被告北京城建興順房地產開發(fā)有限公司賠償原告李新新、譚翔損失100000元，于本判決生效之日起七日內執(zhí)行；二、駁回原告李新新、譚翔的其他訴訟請求。
后城建興順公司不服該判決，提起上訴。2020年4月27日，北京市第三中級人民法院作出（2020）京03民終1619號判決：駁回上訴，維持原判。
一審法院認為：本案的爭議焦點在于城建興順公司在涉案房屋十二層加裝連系廊是否應當告知購房人、如果未履行上述義務是否應當承擔相應的責任。就此，一審法院認為：
涉案房屋項目屬保障性住房項目，連系廊的設計雖合法合規(guī)，但不等于城建興順公司不應承擔其他合同義務。
雙方簽訂的《北京市商品房預售合同》附件十第八條約定，出賣人就該商品住房所在樓棟的外立面中主要起到裝飾作用的建筑造型，對該商品住房的通風、采光、防盜功能可能產生不利的影響，向買受人進行了充分地說明，并提醒買受人對此類影響給予必要的注意。但合同后續(xù)列明的說明項中，并沒有關于連系廊的內容，城建興順公司于庭審中也明確表示其在選房、認購和預售過程中，均未就連系廊的內容向購房一方進行過告知。賈曉穎方訴請也主要依據城建興順公司侵犯了其知情權。
就該連系廊是否構成合同約定的“對該商品住房的通風、采光、防盜功能可能產生不利的影響”的因素，一審法院持肯定意見：連系廊架設在十二層西側樓外立面處，遮擋了涉案房屋西側窗戶，確實會對業(yè)主的安全、隱私和采光產生影響。
綜上，一審法院認為城建興順公司在涉案房屋十二層處架設連系廊，雖符合相關設計規(guī)范，但應在房屋銷售過程中向購房一方盡到說明義務。其未盡到上述義務，導致本案賈曉穎選購的房屋與其預期目標產生差距，城建興順公司應就此承擔相應的責任。一審法院綜合涉案房屋的銷售價格、連系廊的架設依據和目的、連系廊對整棟樓以及涉案房屋的有利和不利影響等因素，確定為10萬元。
賈曉穎主張的在連系廊上加裝安防監(jiān)控系統(tǒng)的依據不足，一審法院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條之規(guī)定，判決：一、北京城建興順房地產開發(fā)有限公司賠償賈曉穎損失100000元，于判決生效之日起七日內執(zhí)行；二、駁回賈曉穎的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
二審中，賈曉穎提交：賈曉穎房屋照片，擬證明下午三點左右西向房屋采光有無連系廊遮擋情況的對比；城建興順公司的質證意見為：真實性不認可，照片拍攝地點無法辨別，照片中所購房屋與本案幾人購買房屋不同，沒有關聯性，證明目的不予認可。城建興順公司二審中提交房屋與連系廊距離測量清單及測量時的照片，用以證明案涉房屋與連系廊的距離。賈曉穎發(fā)表質證意見為：測量都是不準確的，應由法院對現場進行勘查，且連系廊不管離房屋的遠近都是有影響的，區(qū)別主要在于房屋單價、采光及房屋朝向。
本院經審理查明的事實與一審法院認定事實一致。
本院認為，根據賈曉穎的上訴請求、事實理由及城建興順公司的答辯意見，本案在二審期間的爭議焦點為：一審法院判決城建興順公司賠償賈曉穎的損失數額是否合理。本案系因城建興順公司未能按照合同約定履行告知義務，使賈曉穎購房時不能充分了解房屋的情況，由此給賈曉穎造成的損失，城建興順公司應負賠償責任。賈曉穎未能就其主張的損失數額提交充分證據予以證明，一審法院綜合考慮房屋的銷售價格、連系廊的架設依據和目的、連系廊對整棟樓以及涉案房屋的有利和不利影響等因素，結合房屋視野受到阻擋、隱私、采光、通風受到影響的情況，酌情確定賈曉穎之損失數額，不違反法律規(guī)定，亦不低于合理范圍，本院不持異議。賈曉穎二審提交的證據不足以證明其主張的損失數額，亦不足以證明一審法院酌定的損失數額過低，故本院對其上訴意見不予采納。
綜上所述，賈曉穎的上訴理由不能成立，對其上訴請求，本院不予支持。一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2963元，由賈曉穎負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 蒙 瑞
審判員 金妍熙
審判員 張海洋
二〇二〇年十二月三十一日
法官助理 唐大利
書記員 張 朋
