審理法院：大連市中級人民法院
案號：（2014）大民二終字第01208號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-12-23
審理經過
原審原告大連參王海府餐飲管理有限公司（以下簡稱參王海府公司）與原審被告勛業(yè)（大連）置業(yè)有限公司（以下簡稱勛業(yè)公司）、原審被告大連都市發(fā)展設計有限公司（以下簡稱都市發(fā)展公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，大連市西崗區(qū)人民法院于2014年7月28日作出（2013）西審民初字第37號民事判決，參王海府公司不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年10月22日公開開庭審理了本案。上訴人參王海府公司的法定代表人孫延富及其委托代理人簡為佳、吳春英，被上訴人勛業(yè)公司的委托代理人毛曉濤，被上訴人都市發(fā)展公司的委托代理人秦明樂到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
一審原告訴稱
一審原告訴稱
原告參王海府公司一審訴稱：參王海府公司與被告勛業(yè)公司于2007年7月31日簽訂了《拆遷補償安置協議書》，雙方在協議書約定該拆遷的房屋在回遷時的交房標準為：質量需符合國家標準；房屋（包括廚房）設置獨立的排水設施，將原寶樂天飯店、西安餃子宴飯莊的供電總負荷16.6千瓦、煤氣總容量105立方米及自來水等設施轉遷至安置房相應位置等一系列標準。2011年8月10日，被告勛業(yè)公司委托物業(yè)公司將回遷房屋交付給參王海府公司，參王海府公司當即發(fā)現二被告并未按照《拆遷補償安置協議書》的約定及餐飲業(yè)飲食建筑設計規(guī)范和要求的標準交付房屋，導致參王海府公司無法在回遷房屋內繼續(xù)經營餐飲業(yè)。交付當天，參王海府公司即在《業(yè)主房屋交接記錄》中就房屋存在的問題提出了異議，要求被告予以整改。但時至今日，二被告未對上述問題采取任何整改措施。根據《拆遷補償安置協議書》的約定，與安置房屋相鄰的建筑面積約為830.16平方米部分的房屋，參王海府公司享有優(yōu)先購買權，現勛業(yè)公司不僅未向參王海府公司交付該部分房屋，且未經參王海府公司許可將該部分房屋出租給了第三方遼寧佰嘉融資擔保有限公司。勛業(yè)公司的行為嚴重侵犯了參王海府公司的合法權益，勛業(yè)公司與第三方遼寧佰嘉融資擔保有限公司應立即向參王海府公司騰退交付該部分房屋。
一審法院認為
參王海府公司認為，勛業(yè)公司未按《拆遷補償安置協議書》的約定和國家餐飲業(yè)飲食建筑設計規(guī)范和要求對參王海府公司回遷房屋進行整改，對參王海府公司的合法權益造成嚴重侵害，應承擔相應的法律責任，現訴至法院，請法院判決：由二被告按照《拆遷補償安置協議書》的約定及國家《飲食建筑設計規(guī)范》（JGJ64-89）關于一級餐館建設標準對參王海府公司回遷房屋進行整改。整改項目包括以下六項：（1）回遷面積為1923.67平方米三層，資質符合國家標準，應按照一級餐飲飯店標準；（2）按照拆遷補償協議書約定該房屋1-3層應為一個整體，最東面方向的一、二、三樓應是廚房合理位置，應是按照慣例設計前堂后灶，按照合同約定面積約500平方米左右以設計公司設計為準（包括煤氣安置的位置，各種氣體的總排氣量符合設計排氣量要求，要到達房屋頂層的內置排氣、通風口）；（3）煤氣管道控制閥應當重新設計，從主管道沿永豐街外墻接到由內置排氣、換氣口的位置以滿足煤氣總量105立方米能分別安裝14、5個爐灶的需要。自來水安置廚房位置在室外建有獨立的隔油池保證經過處理的水排入地下管道而不是經過化糞池；（4）勛業(yè)公司違反拆遷補償安置協議書第四條第四項水表沒達到供水標準使用民用表，最后由參王海府公司承擔改水表費用8560元整，因此要求被告承擔改水表費用；（5）穆斯林寶樂天飯店整改方案最終仍由勛業(yè)公司委托有關設計公司合理設計，符合上述相關標準；（6）向參王海府公司騰退交付與安置房屋相鄰的約建筑面積830.16平方米部分的房屋（A6地塊20號樓一至三層安置完1923.67平方米后剩余的一層面積，詳見協議書圖3藍線劃定范圍）。
被上訴人辯稱
一審被告辯稱
被告勛業(yè)公司一審辯稱：不同意參王海府公司的訴訟請求。勛業(yè)公司向參王海府公司交付的安置房屋完全符合拆遷補償安置協議，勛業(yè)公司沒有義務為參王海府公司按照飲食建筑設計規(guī)范對安置房屋進行整改。1、房屋的面積不是評定餐館等級的標準，參王海府公司以房屋面積作為認定餐館等級標準沒有依據，況且1923.67平方米是7處拆遷房屋的面積總和，其中還包括住宅房屋。2、參王海府公司、勛業(yè)公司雙方沒有約定安置房屋廚房的位置和面積，參王海府公司認為廚房合理位置及500平方米的廚房面積沒有依據，只是參王海府公司單方認為合理。廚房的位置和面積應當由參王海府公司根據需要自行確定，與勛業(yè)公司無關。3、安置房屋具備專用的給水設施，衛(wèi)生間和廚房均具備排水設施，并已經設有隔油池，符合建筑給水排水設計規(guī)范的要求。參王海府公司的主張沒有事實和法律依據。4、安置房屋的給水設施由大連市自來水集團有限公司施工，并驗收合格，安置房屋的給水設施符合建筑給水、排水設計規(guī)范。安置協議沒有約定自來水表的管徑等要求，安置房屋的給水設施符合協議約定。安置房屋所在項目的規(guī)劃用途為住宅和公建，均屬于民用建筑，參王海府公司主張安置房屋使用所謂的民用表違反安置協議，沒有任何依據，其根據自身需要更改水表應自己承擔費用。5、按照安置協議第3條第一款第2項的約定，參王海府公司的優(yōu)先購買權是在勛業(yè)公司出售該房屋時方才產生，勛業(yè)公司并沒有出售該房屋，參王海府公司的優(yōu)先購買權沒有產生，參王海府公司行使優(yōu)先購買權的主張不應得到支持。參王海府公司起訴狀中所稱的勛業(yè)公司對參王海府公司所有的五處餐館進行拆遷與事實不符，被拆遷房屋中有四處房屋是經營的，而不是五處，其中還有住宅。
被告都市發(fā)展公司一審辯稱：都市發(fā)展公司與參王海府公司無任何委托關系，只與開發(fā)商大連遠洋開發(fā)有限公司有設計委托關系。都市發(fā)展公司是按照政府的批文批件、國家規(guī)范、開發(fā)商的委托書進行設計，開發(fā)商對已建成合格房產的處理與設計無關。
一審法院查明
一審法院審理查明：2007年7月31日，大連市西崗區(qū)飲食公司（以下簡稱“西崗飲食公司”）與被告勛業(yè)公司簽訂《拆遷補償安置協議書》，約定勛業(yè)公司對西崗飲食公司所有的7處動遷房屋進行拆遷補償，動遷房屋總建筑面積為1923.67平方米。安置的房屋位于勛業(yè)公司開發(fā)的“遠洋風景”項目A6區(qū)20號樓一至三層建筑面積約為1923.67平方米部分，同時勛業(yè)公司另向西崗飲食公司支付人民幣750萬元。與上述安置房屋相鄰的約建筑面積830.16平方米部分，待具備銷售條件后，勛業(yè)公司同意在同等條件下西崗飲食公司享有優(yōu)先購買權。協議書第四條約定了安置房屋的交付標準為：1、房屋質量需符合國家標準；2、勛業(yè)公司為房屋（包括廚房）設置獨立的排水設施；3、雙方同意勛業(yè)公司按項目統(tǒng)一的公建商品房交房標準和西崗飲食公司提出的設計要求（以經雙方確認的附件為準）交付上述安置房屋；4、勛業(yè)公司將原寶樂天飯店、西安餃子宴飯莊的供電總負荷計16.6千瓦、煤氣總容量計105立方米及自來水等設施轉遷至安置房屋相應位置；5、上述安置房屋的用途為公建。
2011年6月29日，勛業(yè)公司與參王海府公司簽訂《拆遷安置補償協議書》補充協議書，該補充協議第四條約定，勛業(yè)公司于補充協議簽訂之日向參王海府公司交付回遷安置房屋，行政街號西崗區(qū)永豐街44號，即原協議約定的“遠洋風景項目A6區(qū)20號樓一至三層”房屋。該房屋用途為公建。第五條約定，該協議一經簽署，關于參王海府公司原房屋拆遷補償事宜以及有關原《拆遷安置補償協議書》中約定的回遷安置問題一次性解決完畢。勛業(yè)公司除承擔該協議約定責任外，不再承擔其他責任。參王海府公司不得再向勛業(yè)公司主張有關逾期交付安置房屋的違約金、賠償金等一切要求。
2011年8月10日，勛業(yè)公司委托遠洋物業(yè)公司將安置房屋交付給參王海府公司，參王海府公司在房屋交接記錄中提出異議，要求廚房、衛(wèi)生間、排煙、排氣等按照國家餐飲設計標準整改才能同意接受。
另查，2011年4月28日，南北福興里舊區(qū)改造項目A6區(qū)工程通過竣工驗收。2012年10月31日，大連市建設工程質量監(jiān)督站為該工程辦理了工程竣工驗收備案手續(xù)。
一審法院認為
本院認為
一審法院認為：參王海府公司與勛業(yè)公司簽訂的《拆遷補償安置協議書》系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效。雙方均應按協議書的約定行使權利和履行義務。本案的爭議焦點主要是被告勛業(yè)公司是否按照協議書的約定標準對參王海府公司的房屋進行了回遷安置。參王海府公司與勛業(yè)公司雙方在協議書第四條對安置房屋約定了具體的交付標準，即：1、房屋質量需符合國家標準；2、勛業(yè)公司為房屋（包括廚房）設置獨立的排水設施；3、雙方同意勛業(yè)公司按項目統(tǒng)一的公建商品房交房標準和西崗飲食公司提出的設計要求（以經雙方確認的附件為準）交付上述安置房屋；4、勛業(yè)公司將原寶樂天飯店、西安餃子宴飯莊的供電總負荷計16.6千瓦、煤氣總容量計105立方米及自來水等設施轉遷至安置房屋相應位置；5、上述安置房屋的用途為公建。根據已查明事實，勛業(yè)公司已交付協議約定公建，并按協議約定配置供電總負荷計16.6千瓦、煤氣總容量計105立方米及自來水等設施，設置獨立的排水設施，并經驗收合格。關于參王海府公司訴請被告勛業(yè)公司按照《拆遷補償安置協議書》的約定及國家《飲食建筑設計規(guī)范》（JGJ64-89）關于一級餐館建設標準對參王海府公司回遷房屋進行整改的訴訟請求，被告勛業(yè)公司已經按照《拆遷補償安置協議書》的約定對參王海府公司的房屋進行了回遷安置，雙方簽訂的《拆遷補償安置協議書》并未約定參王海府公司的回遷房屋用于經營餐飲業(yè)，也未約定被告勛業(yè)公司需按照國家《飲食建筑設計規(guī)范》（JGJ64-89）關于一級餐館建設標準對參王海府公司回遷房屋進行設計和施工，故參王海府公司訴請被告勛業(yè)公司按照國家《飲食建筑設計規(guī)范》（JGJ64-89）關于一級餐館建設標準對參王海府公司回遷房屋進行整改的訴訟請求，沒有合同依據，原審法院不予支持。關于參王海府公司訴請被告勛業(yè)公司承擔改水表費用8560元一節(jié)，雙方協議中并未約定回遷房屋不得使用民用表，參王海府公司主張勛業(yè)公司違約沒有依據，不予支持。
關于參王海府公司要求被告勛業(yè)公司交付與安置房屋相鄰的約建筑面積830.16平方米部分房屋的訴訟請求，根據《拆遷補償安置協議書》第三條第1款第2項的約定，參王海府公司在被告勛業(yè)公司出售該部分房屋時享有優(yōu)先購買權，現被告勛業(yè)公司并未出售該部分房屋，參王海府公司行使優(yōu)先購買權的條件尚未成就，參王海府公司訴請被告勛業(yè)公司交付該部分房屋沒有任何依據，故對其該項訴訟請求，不予支持。
關于參王海府公司要求被告都市發(fā)展公司對案涉房屋進行整改的訴訟請求，因都市發(fā)展公司不是《拆遷補償安置協議書》的當事人，與參王海府公司不存在合同義務關系，其對參王海府公司的房屋不存在整改的義務。故參王海府公司對被告都市發(fā)展公司的訴訟請求，不予支持。
據此，大連市西崗區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，作出如下判決：駁回原告大連參王海府餐飲管理有限公司的全部訴訟請求。案件受理費100元（原告已預交），由原告大連參王海府餐飲管理有限公司負擔。
二審裁判結果
上訴人訴稱
參王海府公司上訴的理由及請求是：1、按照參王海府公司與勛業(yè)公司簽訂的拆補償協議第四條的約定，有兩個條款沒有履行，參王海府公司動遷時是經營飯店，回遷時也要經營飯店，關于約定的第二款稱甲方為乙方安置房屋包括廚房，因飯店的廚房和民用的廚房不一樣，故飯店要有獨立的排水。關于約定的第三款，要求以參王海府公司提出的設計要求，并經雙方確認的附件為準，但參王海府公司多次找勛業(yè)公司都找不到，導致沒有達成雙方確認的附件標準，本案的原審法官僅對書面事實予以認定，對于房屋現狀沒有認定，駁回參王海府公司的訴請錯誤。2、原審法院認定勛業(yè)公司已經按照合同約定的交付條件交付房屋錯誤。3、原審法院認定拆遷補償協議中未約定回遷安置房屋按照《飲食建筑設計規(guī)范》進行設計錯誤。因經營飯店必須按照《飲食建筑設計規(guī)范》進行設計施工，這是法定的，不需當事人另行約定。拆遷協議中第四條第三款約定的“經雙方確認的附件為準”中的附件指的就是勛業(yè)公司委托都市發(fā)展公司按照飲食標準設計的圖紙，須經參王海府公司簽字認可。4、在拆遷補償協議中第四條第4款約定，將原寶樂天飯店、西安餃子晏飯莊的供電、煤氣、自來水等設施轉遷至安置房屋相應位置，表明應是經營用的水表，而勛業(yè)公司交付的房屋安裝的是民用水表，不符合約定，應支付參王海府公司整改水表的花費。故參王海府公司請求撤銷原判，依法改判支持其原審訴訟請求。
被上訴人辯稱
勛業(yè)公司二審答辯認為：不同意參王海府公司的上訴請求，服從原審判決。1、參王海府公司稱雙方未約定交付標準與事實不符。在拆遷協議后有六張附圖，上面有參王海府公司的印章，在簽訂拆遷協議時雙方已就設計標準達成了一致意見。2、勛業(yè)公司交付的房屋有獨立的排水，與參王海府公司陳述的事實不符。3、參王海府公司變更了上訴請求，要求享有優(yōu)先承租權，改變了原審訴訟請求，不應得到支持。
都市發(fā)展公司二審答辯認為：都市發(fā)展公司和參王海府公司沒有任何合作關系，都市發(fā)展公司不發(fā)表意見。
本院查明
本院經審理查明，一審判決認定事實屬實。
本院補充查明：在2007年7月31日，參王海府公司與勛業(yè)公司簽訂的《拆遷補償安置協議書》中，附圖1-6用于標明案涉房屋相關區(qū)域的具體位置、范圍及分割，并未顯示回遷房屋的具體設計方案。在原審的庭審過程中，都市發(fā)展公司認可在勛業(yè)公司委托設計時并未要求其按照餐飲業(yè)的標準對案涉房屋進行設計，勛業(yè)公司認可案涉房屋拆遷前的房產大多用于經營飯店。在二審的庭審過程中，勛業(yè)公司和都市發(fā)展公司均認可案涉回遷房屋安裝的排水系普通的民用排水。另，案涉房屋回遷后，參王海府公司將該房屋出租給案外人，在二審的庭審過程中，參王海府公司明確表示其可以和承租人協調，保證整改的順利進行。
另查明：2014年11月20日，本院兩名審判人員組織各方當事人到案涉回遷房屋進行實地查看，對房屋現場的排水系統(tǒng)、煤氣管道、排煙設施等相關情況進行了記錄，并就是否需要整改以及如何整改等問題征詢了各方當事人的意見，最終形成了調查筆錄，參王海府公司的法定代表人孫延富拒絕在該筆錄上簽字。
又查明：在本案二審的審理過程中，參王海府公司提供了一份關于案涉房屋整改方案的圖紙，在該圖紙上確定了廚房的位置，并標明了安裝廚房獨立排水、煤氣管道以及內置排油煙管道的相應位置及要求。勛業(yè)公司表示，對于獨立排水、煤氣管道及排油煙管道均同意按照參王海府公司圖紙所標注的位置進行整改，對于整改圖上載明的“排油煙管道面積不應小于1.75平方米”的要求，亦同意依此執(zhí)行。然而，因參王海府公司在二審的審理過程中才提出具體的設計方案，而案涉回遷房屋早已建成，且其他業(yè)主已入住，現有條件下無法安裝內置排油煙管道，只能安裝外置煙道，但亦能夠滿足參王海府公司經營餐飲業(yè)的排煙要求。此外，在整改的過程中，如需要提供經營飯店的相關手續(xù)，參王海府公司應予以配合。參王海府公司表示，其有營業(yè)執(zhí)照等經營手續(xù)，只要勛業(yè)公司整改完畢，其即可直接開始經營飯店。對于整改的時間，勛業(yè)公司表示冬季無法施工，需到2015年4月才能開工，施工期限大約兩個月，參王海府公司對此并無異議，僅要求勛業(yè)公司明確開工和完工時間。
上述事實，有《拆遷補償安置協議書》及附圖、參王海府公司提供的整改方案圖、二審調查筆錄、詢問筆錄及一審、二審庭審筆錄等在案為憑，業(yè)經本院查證屬實，足資認定。
本院認為
本院認為：根據雙方當事人的訴辯主張，本案的爭議焦點可以歸納為勛業(yè)公司為參王海府公司提供的回遷房屋是否符合雙方簽訂的拆遷安置補償協議的約定，進而勛業(yè)公司應否對該回遷房屋進行整改以及如何整改的問題。本案中，參王海府公司提起上訴的主要理由是認為勛業(yè)公司交付的房屋不符合拆遷補償協議第四條第2、3款的約定，即未給案涉房屋設置獨立的排水設施，未按照參王海府公司提出的設計要求（即依據經營餐飲業(yè)的標準設計施工）交付回遷房屋。
關于應否給回遷房屋設置獨立排水設施的問題。因案涉房屋拆遷前的房產大多用于經營飯店，在拆遷合同中又約定廚房要有獨立排水，同時約定將原寶樂天飯店、西安餃子宴飯莊的供電、煤氣及自來水設施轉遷至安置房屋的相應位置，表明回遷后的案涉房屋仍要經營飯店。在原審的庭審過程中，都市發(fā)展公司認可在勛業(yè)公司委托設計時并未要求其按照餐飲業(yè)的標準對案涉房屋進行設計，故案涉房屋安裝的排水系一般的民用排水，根據《飲食建筑設計規(guī)范》的相關規(guī)定，帶有油膩的排水，應與其他排水系統(tǒng)分別設置，并安裝隔油設施?，F勛業(yè)公司無據證明其已為案涉房屋安裝了相應的隔油設施，故不符合餐飲業(yè)排水的特殊要求，對于參王海府公司要求在回遷房屋內設置餐飲業(yè)使用的獨立排水的訴請，有事實和法律依據，本院予以支持。
關于勛業(yè)公司應否按照參王海府公司提出的設計要求交付安置房屋的問題，雙方對于“參王海府公司提出的設計要求”的內容存在爭議，參王海府公司認為雙方并未就具體的設計要求進行確認并形成附件，而勛業(yè)公司主張在案涉的拆遷補償安置協議書所附的六頁附圖即為雙方對設計要求達成的合意。本院認為，結合協議書的相關約定，附圖1-6系用于標明相關區(qū)域的位置、范圍及具體分割，對于設計細節(jié)方面并未作出明確具體的確認。故應視為雙方并未形成協議第四條第3款經雙方確認的參王海府公司提出設計要求的相關附件，即協議書中雙方并未就具體的設計方案達成合意。鑒于此，對于回遷房屋內廚房的位置、獨立排水安置的位置、煤氣及管道控制閥安置的位置以及排煙管道位置等相關內容，均未能確定，故勛業(yè)公司客觀上無法按照參王海府公司的設計要求對回遷房屋進行設計施工，因此案涉回遷房屋未能按照餐飲業(yè)的要求設計施工亦非完全因勛業(yè)公司的原因所致。在本案二審的審理過程中，勛業(yè)公司同意按照參王海府公司提供的整改圖所標注的位置對獨立排水、煤氣管道及排油煙管道進行整改，同時保證滿足參王海府公司提出的排油煙管道面積不小于1.75平方米的要求，此系雙方當事人就案涉回遷房屋的設計方案達成的新的合意，勛業(yè)公司應當按照上述約定履行。至于整改的時間和期限的問題，勛業(yè)公司稱冬季無法施工，需到2015年4月才能開工，施工期限大約兩個月，參王海府公司對此并無異議，僅要求勛業(yè)公司明確開工和完工時間，故本院對于雙方認可的期間予以確認，即參王海府公司應于2015年5月31日前整改完畢。此外，因參王海府公司已將案涉房屋出租給案外人，故參王海府公司需與承租人協調，保證案涉房屋具備整改條件，若因案外人不予配合而導致案涉房屋無法進行整改，應由參王海府公司承擔相應的責任。
關于案涉房屋應當采用內置排油煙管道還是外置排油煙管道的問題，雙方當事人存在爭議，本院認為，因雙方在簽訂拆遷補償協議時并未就安裝內置還是外置煙道達成協議，在本案二審的審理過程中雙方才形成具體的設計方案，故無據證明勛業(yè)公司必須在案涉房屋內安裝內置的排油煙管道，并且現案涉房屋已建成，大部分業(yè)戶已實際入住，在現有條件下，只要勛業(yè)公司安裝的排油煙管道能夠滿足參王海府公司經營餐飲業(yè)的排煙要求，且不違反相關法律規(guī)定，即符合雙方的約定。故對于參王海府公司要求勛業(yè)公司必須安裝內置排油煙管道的主張，依據不足，本院不予支持。
關于勛業(yè)公司稱，在其整改時，參王海府公司應提供經營飯店的相關手續(xù)一節(jié)，本院認為，在二審的審理過程中，參王海府公司表示，其有營業(yè)執(zhí)照等經營手續(xù)，只要勛業(yè)公司整改完畢，其即可直接經營飯店。故若勛業(yè)公司在整改的過程中，需要參王海府公司提供經營飯店的相關手續(xù)，參王海府公司應予以配合。
至于參王海府公司主張勛業(yè)公司安裝的水表系民用表未達到供水標準，導致其改水表支出費用8560元一節(jié)，因勛業(yè)公司未按約定給回遷房屋的自來水配備適用于餐飲業(yè)經營的相應水表，而大連碧水水表計量站為參王海府公司更改水表出具了相應的發(fā)票，且該數額相對較為合理，故對參王海府公司的該項請求，本院亦予以支持。
關于參王海府公司上訴主張勛業(yè)公司按照一級餐飲飯店的標準對案涉房屋進行整改一節(jié)，因雙方的拆遷安置補償協議中無此約定，且參王海府公司亦未提供回遷后的房屋應為一級餐館的相關依據，故對其該項請求，于法無據，本院不予支持。
關于參王海府公司主張，勛業(yè)公司應向其騰退交付與安置房屋相鄰的約建筑面積830.16平方米部分的房屋（A6地塊20號樓一至三層安置完1923.67平方米后剩余的一層面積，詳見協議書圖3藍線劃定范圍）一節(jié)，本院認為，在雙方簽訂的拆遷補償安置協議中約定，在上述830.16平方米房屋具備銷售條件后，參王海府公司在同等條件下享有優(yōu)先購買權。而本案中，參王海府公司并未提供上述830.16平方米房屋已具備銷售條件的相關證據，且雙方當事人均認可案涉房屋現僅為出租，并未銷售，故參王海府公司在現有情形下不具備行使優(yōu)先購買權的條件，據此，其要求勛業(yè)公司向其騰退交付上述830.16平方米的房屋，沒有充分的事實和法律依據，本院不予支持。
關于勛業(yè)公司抗辯稱，參王海府公司與勛業(yè)公司于2011年6月30日簽訂的商品房買賣合同及補充協議中約定，房屋交付后買受人自行負責改造、辦理包括水電增容等各項手續(xù)并承擔費用，故勛業(yè)公司不應對回遷房屋進行整改一節(jié)，本院認為，本案案由為拆遷安置補償合同糾紛，而非商品房買賣合同糾紛，雙方當事人的基礎法律關系是拆遷補償法律關系，雙方的權利義務均在案涉的拆遷安置補償協議書中約定，商品房買賣合同的簽訂僅系履行回遷房屋辦理產權證等相關手續(xù)的必要環(huán)節(jié)。若商品房買賣合同的約定與拆遷安置補償協議的約定不一致時，應當適用拆遷安置補償協議的約定。據此，對于勛業(yè)公司的該項抗辯理由，沒有充分的事實和法律依據，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四百二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（二）項之規(guī)定，判決如下：
本案裁判結果
一、撤銷大連市西崗區(qū)人民法院（2013）西審民初字第37號民事判決；
二、被告勛業(yè)（大連）置業(yè)有限公司于2015年5月31日前按照大連市西崗區(qū)飲食公司與勛業(yè)（大連）置業(yè)有限公司2007年7月31日簽訂的《拆遷補償安置協議書》的內容及大連參王海府餐飲管理有限公司提供的整改方案圖確認的位置，對西崗區(qū)永豐街44號回遷房屋的獨立排水、煤氣管道及排油煙管道進行整改，其中排油煙管道的面積不應小于1.75平方米；
三、勛業(yè)（大連）置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內給付原告大連參王海府餐飲管理有限公司改水表費用8560元；
四、駁回原告大連參王海府餐飲管理有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費100元（參王海府公司已預交），由被告勛業(yè)公司負擔；二審案件受理費100元（參王海府公司已預交），由被告勛業(yè)公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判人員
審判長霍宏
代理審判員呂瑛
代理審判員李鶴
裁判日期
裁判日期
二〇一四年十二月二十三日
書記員
書記員宋敏
