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(2020)豫民再35號(hào)房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛再審民事判決書
來(lái)源: 中國(guó)裁判文書網(wǎng)   日期:2021-07-05   閱讀:

審理法院:河南省高級(jí)人民法院

案號(hào):(2020)豫民再35號(hào)

案件類型:民事 判決

審判日期:2020-06-08

案由:民事主體間房屋拆遷補(bǔ)償合同糾紛

審理經(jīng)過(guò)

申訴人何德珠因與被申訴人劉某某及原審被告張強(qiáng)房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案,不服河南省信陽(yáng)市中級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱二審法院)(2017)豫15民終1077號(hào)民事判決,向檢察機(jī)關(guān)申訴。河南省人民檢察院以豫檢民(行)監(jiān)〔2018〕41000000647號(hào)民事抗訴書,向本院提出抗訴。本院于2019年11月7日作出(2019)豫民抗155號(hào)民事裁定,提審本案。本院依法組成合議庭,于2020年5月13日公開開庭審理本案。河南省人民檢察院指派檢察員黃瑋林、檢察官助理曹文召出庭履行職務(wù)。申訴人何德珠的委托訴訟代理人余西志、被申訴人劉某某及其委托訴訟代理人吳超到庭參加訴訟。原審被告張強(qiáng)經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

河南省人民檢察院抗訴稱:二審法院(2017)豫15民終1077號(hào)民事判決認(rèn)定基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明,適用法律確有錯(cuò)誤,且應(yīng)當(dāng)參加訴訟的當(dāng)事人未參加訴訟。理由如下:一、原審判決認(rèn)定事實(shí)前后矛盾,混淆了涉案60㎡住房的歸屬,最終將本屬于鄒慶勇、鄒慶輝(以下簡(jiǎn)稱鄒氏兄弟)的60㎡房屋認(rèn)定給劉某某,認(rèn)定事實(shí)明顯錯(cuò)誤。根據(jù)劉某某、李秀榮與鄒氏兄弟簽訂的《房屋置換協(xié)議》以及一審?fù)徶袆⒛衬炒砣朔Q“實(shí)際應(yīng)補(bǔ)70平米的錢”等證據(jù),可以證明該60㎡住房的置換,是劉某某自己出資購(gòu)買70㎡住房,再加上補(bǔ)償給鄒氏兄弟的60㎡住房,向鄒氏兄弟交付130㎡住房一套,劉某某并不享有60㎡住房的任何權(quán)利。原審判決開始認(rèn)定“根據(jù)原告與鄒氏兄弟簽訂的房屋置換協(xié)議約定及鄒氏兄弟證言,原告用其自身房屋置換鄒氏兄弟應(yīng)得的位于金龍小區(qū)聯(lián)建房的門面房,并補(bǔ)償鄒氏兄弟位于金龍小區(qū)的130㎡住房一套(含鄒氏兄弟通過(guò)換房協(xié)議及換房補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)得的60㎡住房)……”,認(rèn)可了鄒氏兄弟是包括60㎡住房在內(nèi)130㎡住房的權(quán)利主體。而原審判決最后卻認(rèn)定“該房屋中70㎡系劉某某承諾補(bǔ)償給鄒氏兄弟的面積,故被告應(yīng)向原告支付該房屋中60㎡房屋折價(jià)款”,既然認(rèn)定了鄒氏兄弟是涉案60㎡住房的權(quán)利主體,又認(rèn)定張強(qiáng)、何德珠向劉某某支付涉案60㎡住房折價(jià)款,前后明顯矛盾。另根據(jù)查明事實(shí),并沒有證據(jù)證明劉某某向金龍小區(qū)聯(lián)建辦公室交納過(guò)涉案住房購(gòu)房款,其對(duì)涉案住房主張權(quán)利沒有事實(shí)依據(jù)。因此,原審判決認(rèn)定事實(shí)明顯錯(cuò)誤。二、原審判決判令張強(qiáng)、何德珠自2012年起每年支付劉某某墊付的租房費(fèi)8000元屬適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)劉某某與鄒氏兄弟簽訂的《房屋置換協(xié)議》第13條約定,“因房屋拆遷時(shí)金龍聯(lián)建辦公室項(xiàng)目部承諾為乙方租房居住直至新房交鑰匙為止,如房租到期金龍聯(lián)建辦公室項(xiàng)目部還沒交房(這里指的是協(xié)議中一百三十平方米住房),由甲方(劉某某)負(fù)責(zé)為乙方(鄒氏兄弟)付房租費(fèi)”,該協(xié)議中明確約定了130㎡住房不能交付時(shí)劉某某應(yīng)該承擔(dān)的支付租房費(fèi)的責(zé)任。張強(qiáng)、何德珠承擔(dān)支付房租責(zé)任的前提是對(duì)交付房屋存在過(guò)錯(cuò)。何德珠始終辯稱,房屋未交付系因?yàn)閯⒛衬澄唇环课莸牟顑r(jià)款。而原審法院也認(rèn)定:對(duì)于該套130㎡住房,除上述分選房通知單(2012年5月20日以“金龍小區(qū)聯(lián)建辦公室”的名義向劉某某、李秀榮簽發(fā)“棚戶區(qū)聯(lián)建分選房通知單”)外,劉某某未向法院提交購(gòu)房合同、交付購(gòu)房款票據(jù)等證明其確已購(gòu)買了該房屋的證據(jù),且在一審?fù)徶袆⒛衬骋舱J(rèn)可沒有交過(guò)現(xiàn)金。因此,不能交付涉案房屋的過(guò)錯(cuò)不在張強(qiáng)、何德珠,而在劉某某。原審法院在沒有證據(jù)證明張強(qiáng)、何德珠存在過(guò)錯(cuò)的情況下,直接判令由何德珠來(lái)承擔(dān)應(yīng)該由劉某某承擔(dān)的違約責(zé)任,適用法律明顯錯(cuò)誤。三、原審應(yīng)追加鄒氏兄弟為第三人參加本案訴訟。本案中的關(guān)鍵證據(jù)是鄒氏兄弟與張強(qiáng)、余西志于2010年10月6日簽訂的《補(bǔ)充換房協(xié)議》,劉某某提交的證據(jù)中有第七條“再加十平方米”,而何德珠提交的證據(jù)中無(wú)第七條“再加十平方米”,且在檢察院調(diào)查核實(shí)時(shí),劉某某未提供原件。該證據(jù)的認(rèn)定直接影響到鄒氏兄弟的實(shí)體權(quán)利,即鄒氏兄弟應(yīng)得到60㎡房屋還是50㎡房屋。因此,本案應(yīng)當(dāng)追加鄒氏兄弟為第三人參加訴訟。

再審申請(qǐng)人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱

何德珠申訴稱,請(qǐng)求撤銷一、二審判決,駁回劉某某的訴訟請(qǐng)求。一、原告主體錯(cuò)誤。房屋產(chǎn)權(quán)人是劉某某、李秀榮、劉青懿三人,劉某某只能主張他一個(gè)人的權(quán)利。二、被告主體錯(cuò)誤。何德珠沒有和鄒氏兄弟簽訂任何協(xié)議,也沒有和劉某某簽訂任何協(xié)議,將何德珠列為被告并承擔(dān)責(zé)任錯(cuò)誤。三、兩份分選房通知單因劉某某在2012年5月20日選房后既沒按鄒氏兄弟原《換房合同》約定在半個(gè)月內(nèi)交付齊(92㎡住房和朝西2米寬門面房)的差價(jià)款,至今又沒重新再選房,而成廢紙。劉某某沒按約定交納何德珠為其墊付的120余萬(wàn)元土地出讓金等辦證費(fèi)用,沒有協(xié)商解決擋在新建房屋西邊兩層舊房屋的補(bǔ)償拆遷,無(wú)法交房的責(zé)任完全在劉某某,其訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。四、何德珠有新證據(jù),證明補(bǔ)充換房協(xié)議中沒有“再加10平方米”。五、生效判決判令何德珠為劉某某辦理房產(chǎn)證和承擔(dān)過(guò)戶費(fèi),沒有事實(shí)依據(jù)和證據(jù)證明。生效判決判令何德珠從2012年每年賠償劉某某墊付的房租3.6萬(wàn)元,無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。2012年5月19日劉某某與鄒氏兄弟《房屋置換協(xié)議》后,于第二天5月20日就代鄒氏兄弟選訂了房屋。鄒氏兄弟同其他委托建房人(老房戶)一樣,選了房后建房人不用再付房租費(fèi)。2010年10月19日--2012年10月19日兩年18000元的房租何德珠已經(jīng)支付,從2012年5月20日劉某某選訂房后,鄒氏兄弟的房租就應(yīng)由劉某某負(fù)責(zé)。

再審被申請(qǐng)人辯稱

劉某某辯稱,一、鄒氏兄弟將自己60平米的房屋先交給劉某某,由劉某某購(gòu)買到130平米的房屋后再返還給鄒氏兄弟,因此該60平米房屋應(yīng)屬于劉某某所有。何德珠在自己持有的分選房通知單中特別注明“130㎡中有80㎡尚未交款”。說(shuō)明何德珠是知曉劉某某與鄒氏兄弟的置換協(xié)議,且知道劉某某是要在補(bǔ)償給鄒氏兄弟房屋的基礎(chǔ)上再增加面積至130平米的房屋,而該130平米是包含了補(bǔ)償?shù)拿娣e。盡管該補(bǔ)償面積存在爭(zhēng)議,但可以確認(rèn)該事實(shí)。二、劉某某未補(bǔ)齊剩余房款的主要原因是由于何德珠所建設(shè)的房屋在其發(fā)出分選房通知時(shí)并未將房屋建設(shè)完成。何德珠將已經(jīng)售與劉某某的房屋再轉(zhuǎn)售他人,構(gòu)成違約。在何德珠無(wú)法交付房屋的情況下,其就應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的租房租金。三、本案中鄒氏兄弟已經(jīng)將自己的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了劉某某,劉某某已經(jīng)是拆遷安置的權(quán)利主體,而鄒氏兄弟對(duì)涉案房屋已經(jīng)不具有任何權(quán)利,同時(shí)鄒氏兄弟在原審中已經(jīng)作為證人出庭,對(duì)自己的權(quán)利也作了相應(yīng)的處分。因此再次要求追加鄒氏兄弟為第三人明顯與法律不符。

張強(qiáng)未出庭亦未提供答辯意見。

一審原告訴稱

劉某某于2016年6月27日向光山縣人民法院(以下簡(jiǎn)稱一審法院)提起訴訟,請(qǐng)求判令張強(qiáng)、何德珠立即交付“金龍小區(qū)”住宅樓三層西北角130平方米住房一套和西南角一、二層150平方米的門面房,賠償經(jīng)濟(jì)損失12.7萬(wàn)元,并承擔(dān)置換房屋的過(guò)戶費(fèi)、辦證費(fèi)、租房費(fèi)和訴訟費(fèi)用。

一審法院查明

一審法院認(rèn)定,劉某某與李秀榮系夫妻,劉青懿系二人婚生子,余西志與何德珠系夫妻。為投資建設(shè)位于光山縣××大街東側(cè)××與書××巷之間曹德新等十三戶聯(lián)建房屋,2008年9月30日,余俊與余西志二人代表出資建房方(乙方)與代表出地?fù)Q房方的鄒紀(jì)珠、鄒氏兄弟、陳長(zhǎng)芝(甲方)簽訂換房協(xié)議,約定:甲方將換房地皮及其地面上的舊房和附著物交給乙方,新房由乙方出資按照城建規(guī)劃獨(dú)自負(fù)責(zé)建設(shè)(扒舊建新),新房建成后甲方獲得位于樓房一、二層的兩間兩層面積共150平方米的門面房一套和車庫(kù)一間。該協(xié)議中對(duì)換房面積、選房方式、雙方責(zé)任等問題均作出了約定,同時(shí)約定甲方房產(chǎn)證(鄒氏兄弟各一份房產(chǎn)證)由乙方辦理,費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。2010年3月31日,張強(qiáng)與何德珠簽訂“合資建房合同”,約定二人合伙投資建設(shè)位于光山縣××大街東側(cè)××與書××巷之間的聯(lián)建商住樓(金龍小區(qū)),并成立“金龍小區(qū)聯(lián)建辦公室”。

2010年9月6日,張強(qiáng)和余西志(乙方)與鄒氏兄弟(甲方)簽訂補(bǔ)充建房協(xié)議一份,在原換房協(xié)議基礎(chǔ)上又約定:乙方再補(bǔ)甲方一個(gè)車庫(kù),并將兩個(gè)車庫(kù)換成60平方米(其中10平方米面積為另加)的住房一套;乙方在甲方交舊房時(shí)給甲方押金5萬(wàn)元,此押金在乙方向甲方交新房房產(chǎn)證時(shí)由甲方退還給乙方;甲方搬家乙方先付6000元一年的房租費(fèi),若一年后乙方不能交新房,甲方租房費(fèi)仍由乙方負(fù)責(zé)。

后在上述協(xié)議履行過(guò)程中,作為投資建房方的張強(qiáng)、何德珠與出地?fù)Q房方的鄒氏兄弟發(fā)生糾紛,張強(qiáng)、何德珠在施工時(shí)遭到鄒氏兄弟的阻止。在雙方協(xié)商未果的情形下,何德珠丈夫余西志口頭委托劉某某與鄒氏兄弟協(xié)商換房事宜,并于2011年5月20日以“金龍小區(qū)聯(lián)建辦公室”向劉某某、李秀榮、劉青懿簽發(fā)“分選房通知單”(該通知單簽發(fā)人為“金龍小區(qū)聯(lián)建辦公室”會(huì)計(jì)何德林和康德花),通知單載明“劉某某、李秀榮、劉青懿同志:根據(jù)你出地出資情況,經(jīng)協(xié)商同意你選得西南邊壹號(hào)門面房4.8m寬(一、二層)建筑面積150㎡(以房產(chǎn)證上的數(shù)字為準(zhǔn))。一經(jīng)選定均不得反悔,否則后果自負(fù)。新增的公共設(shè)施費(fèi)用由各戶分?jǐn)??!痹撏ㄖ獑紊婕暗拈T面房屬?gòu)垙?qiáng)、何德珠與鄒氏兄弟簽訂的換房協(xié)議中約定的應(yīng)交付給鄒氏兄弟的門面房。在取得該“分選房通知單”后,劉某某及其妻子李秀榮(甲方)與鄒氏兄弟(乙方)于2012年5月19日達(dá)成一致意見并簽訂了房屋置換協(xié)議,約定“甲方自愿以自己的房屋一套(位于光山縣××弦××面朝北的兩間兩層門面房,面積約199.11㎡)置換金龍聯(lián)建辦公室項(xiàng)目部在原合同(金龍聯(lián)建辦公室項(xiàng)目部與乙方簽訂的拆遷補(bǔ)償合同)中承諾給乙方的兩間兩層150㎡門面房一套;甲方自愿用購(gòu)買的金龍聯(lián)建辦公室項(xiàng)目部新建的一套60㎡住房置換原合同中金龍聯(lián)建辦公室項(xiàng)目部承諾給乙方的60㎡住房,同時(shí)再向金龍聯(lián)建辦公室項(xiàng)目部購(gòu)買70㎡住房給乙方作為補(bǔ)償,兩項(xiàng)一起甲方要交付給乙方建筑面積共130㎡住房一套(包括公攤面積)”;自本協(xié)議簽訂時(shí),金龍聯(lián)建辦公室項(xiàng)目部給乙方的押金5萬(wàn)元交由見證人鄒某、鄒建剛保管,待兩房產(chǎn)證辦好后,押金退還給甲方,由甲方負(fù)責(zé)將乙方出具給金龍聯(lián)建辦公室項(xiàng)目部的押金收據(jù)退還給鄒氏兄弟”,該協(xié)議于簽訂當(dāng)天經(jīng)河南省光山縣公證處(2012)光證民字第673號(hào)公證書公證。該協(xié)議簽訂后,張強(qiáng)、何德珠于2012年5月20日以“金龍小區(qū)聯(lián)建辦公室”的名義向劉某某、李秀榮簽發(fā)“棚戶區(qū)聯(lián)建分選房通知單”(簽發(fā)人為“金龍小區(qū)聯(lián)建辦公室”會(huì)計(jì)何德林和康德花),該通知單載明“劉某某、李秀榮同志:根據(jù)你出地出資情況,經(jīng)協(xié)商同意你分選得住宅三層西北角住房建筑面積130㎡(包括公攤面積)(以房產(chǎn)證上的數(shù)字為準(zhǔn))。一經(jīng)分選定,均不得反悔。否則,后果自負(fù)。新增的公共設(shè)施費(fèi)用由各戶分?jǐn)偂!睂?duì)于該套130㎡住房,除上述分選房通知單外,劉某某未向本院提交購(gòu)房合同、交付購(gòu)房款票據(jù)等證明其確已購(gòu)買了該房屋的證據(jù),經(jīng)核實(shí),該房屋已由他人裝修并入住。涉案金龍小區(qū)整體竣工時(shí)間為2013年春。

另認(rèn)定,經(jīng)向案外人鄒慶輝核實(shí),2010年9月6日張強(qiáng)、何德珠與鄒氏兄弟簽訂補(bǔ)充換房協(xié)議后,張強(qiáng)、何德珠在2010年為其二人繳納房租費(fèi)用9000元,2011年向其二人給付房租費(fèi)10000元,自2012年開始房租費(fèi)由劉某某支付。根據(jù)劉某某提交的收據(jù)顯示,劉某某2012年-2016年(共5年)每年支付鄒氏兄弟房租費(fèi)用8000元。另經(jīng)核實(shí),金龍小區(qū)同地段住房?jī)r(jià)格市場(chǎng)均價(jià)約為3500元/㎡左右。劉某某置換給鄒氏兄弟的位于光山縣××弦××面朝北的兩間兩層門面房在2012年時(shí)由劉某某對(duì)外出租,年租金3.6萬(wàn)元。

一審法院認(rèn)為

一審法院認(rèn)為,關(guān)于雙方訴訟主體資格,根據(jù)協(xié)議簽訂過(guò)程、張強(qiáng)陳述以及李秀榮聲明,結(jié)合本案實(shí)際情況,對(duì)劉某某、張強(qiáng)與何德珠的訴訟主體資格均予以確認(rèn)。根據(jù)換房協(xié)議以及補(bǔ)充換房協(xié)議約定,張強(qiáng)、何德珠應(yīng)當(dāng)向鄒氏兄弟交付金龍小區(qū)聯(lián)建房一、二層的兩間兩層面積150㎡的門面房一套和60㎡的住房一套,并由張強(qiáng)、何德珠負(fù)責(zé)辦理房屋的過(guò)戶、辦證手續(xù)及承擔(dān)相應(yīng)的辦證費(fèi)用,房屋附屬設(shè)施按照房地產(chǎn)交易慣例處理。根據(jù)劉某某與鄒氏兄弟簽訂的房屋置換協(xié)議約定及鄒氏兄弟證言,劉某某用其自有房屋置換鄒氏兄弟應(yīng)得的位于金龍小區(qū)聯(lián)建房的門面房,并補(bǔ)償鄒氏兄弟位于金龍小區(qū)的130㎡住房一套(含鄒氏兄弟通過(guò)換房協(xié)議及換房補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)得的60㎡住房面積),鄒氏兄弟通過(guò)與張強(qiáng)、何德珠簽訂換房協(xié)議及換房補(bǔ)充協(xié)議所享有的權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓于劉某某。關(guān)于劉某某與鄒氏兄弟簽訂的房屋置換協(xié)議效力,根據(jù)張強(qiáng)當(dāng)庭陳述、證人證言及結(jié)合金龍小區(qū)聯(lián)建辦公室向劉某某簽發(fā)的兩份分選房通知單可以確認(rèn)該房屋置換協(xié)議得到張強(qiáng)、何德珠認(rèn)可和同意,劉某某理應(yīng)享有鄒氏兄弟在換房協(xié)議及換房補(bǔ)充協(xié)議中所享有的權(quán)利和義務(wù),即張強(qiáng)、何德珠應(yīng)當(dāng)依據(jù)與鄒氏兄弟簽訂的換房協(xié)議及換房補(bǔ)充協(xié)議和分選房通知單向劉某某交付位于金龍小區(qū)住宅樓三層西北角130㎡住房一套和西南角一、二層150㎡門面房一套,并享有換房協(xié)議及換房補(bǔ)充協(xié)議中約定的權(quán)利和履行換房協(xié)議及換房補(bǔ)充協(xié)議中約定的義務(wù),因涉案的130㎡住房已由他人占有并入住,該房屋已不具備交付條件,且該房屋中有70㎡系劉某某承諾補(bǔ)償給鄒氏兄弟的面積,故張強(qiáng)、何德珠應(yīng)向劉某某支付該房屋中60㎡房屋折價(jià)款,根據(jù)調(diào)查,該房屋所在地附近的住房市場(chǎng)均價(jià)約為3500元/㎡左右,根據(jù)該價(jià)格,酌定按3500元/㎡支付折價(jià)房款,即張強(qiáng)、何德珠應(yīng)向劉某某支付房屋折價(jià)款21萬(wàn)元,同時(shí),該房屋雖因客觀原因不能交付,但不能據(jù)此免除張強(qiáng)、何德珠應(yīng)承擔(dān)的過(guò)戶及辦證費(fèi)用,該費(fèi)用酌定為2萬(wàn)元,對(duì)于另外70㎡面積由劉某某與鄒氏兄弟自行解決,對(duì)此不予處理。關(guān)于劉某某要求張強(qiáng)、何德珠賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求,劉某某通過(guò)以其自有門面房與鄒氏兄弟置換獲得訴爭(zhēng)門面房所有權(quán),現(xiàn)因張強(qiáng)、何德珠未交付訴爭(zhēng)門面房致使劉某某不能取得該門面房預(yù)期收益,要求張強(qiáng)、何德珠比照其原自有門面房收益(每年租金36000元)賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴求,予以支持,張強(qiáng)、何德珠應(yīng)自涉案房屋竣工時(shí)起(2013年)按上述標(biāo)準(zhǔn)賠償劉某某經(jīng)濟(jì)損失直至房屋交付時(shí)止。關(guān)于租房費(fèi),根據(jù)張強(qiáng)、何德珠與鄒氏兄弟簽訂的換房協(xié)議與補(bǔ)充換房協(xié)議的約定,張強(qiáng)、何德珠在未交付60㎡住房的情況下應(yīng)向原房主(鄒氏兄弟)支付租金,經(jīng)核實(shí)張強(qiáng)、何德珠向鄒氏兄弟實(shí)際支付的房租費(fèi)用為9000元、10000元,因劉某某已承受鄒氏兄弟置換協(xié)議中的相關(guān)權(quán)益,同時(shí)因此房已不具備交付條件,且劉某某仍每年向鄒氏兄弟支付相應(yīng)的租房費(fèi)用8000元,故張強(qiáng)、何德珠應(yīng)自2012年起每年支付劉某某8000元租房費(fèi)至上述21萬(wàn)元房屋折價(jià)款付齊時(shí)止;劉某某與鄒氏兄弟簽訂的房屋置換協(xié)議涉及房屋的辦證及過(guò)戶費(fèi)用的分擔(dān)依據(jù)雙方簽訂的房屋置換協(xié)議確定。關(guān)于押金,依據(jù)換房補(bǔ)充協(xié)議和房屋置換協(xié)議的約定,在張強(qiáng)、何德珠向劉某某交付上述兩套房屋房產(chǎn)證時(shí),劉某某應(yīng)向張強(qiáng)、何德珠退還押金5萬(wàn)元,現(xiàn)因住房已不具備交付條件,根據(jù)實(shí)際情況,張強(qiáng)、何德珠向劉某某交付門面房房產(chǎn)證和付齊60㎡房屋折價(jià)款及辦證費(fèi)后,劉某某應(yīng)向張強(qiáng)、何德珠退還押金5萬(wàn)元。關(guān)于張強(qiáng)、何德珠辯稱鄒氏兄弟未按時(shí)騰房已構(gòu)成違約,要求劉某某就此賠償違約金以及劉某某阻止施工造成損失的辯解意見,張強(qiáng)、何德珠未就上述請(qǐng)求提供明確證據(jù),同時(shí)亦未提出反訴,對(duì)該辯解意見不予支持。關(guān)于張強(qiáng)、何德珠辯稱劉某某應(yīng)承擔(dān)鄒氏兄弟交納土地費(fèi)用的抗辯意見,經(jīng)查原換房協(xié)議未就土地出讓金的分擔(dān)和繳納明確作出約定,對(duì)此暫不予處理,若張強(qiáng)、何德珠認(rèn)為劉某某對(duì)上述事項(xiàng)負(fù)有義務(wù),可組織證據(jù)另行主張權(quán)利。張強(qiáng)、何德珠辯稱鄒氏兄弟原住房朝西的兩處舊房拆遷義務(wù)人應(yīng)為劉某某,經(jīng)審查原換房協(xié)議及補(bǔ)充換房協(xié)議,不能確認(rèn)劉某某對(duì)舊房負(fù)有拆除義務(wù),故對(duì)上述抗辯意見不予采納。一審法院于2017年1月11日作出(2016)豫1522民初1515號(hào)民事判決:一、張強(qiáng)、何德珠于判決生效后三十日向劉某某交付位于金龍小區(qū)西南角一、二層150㎡門面房一套,由張強(qiáng)、何德珠負(fù)責(zé)辦理該房屋的過(guò)戶及辦證手續(xù),并承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)戶及辦證費(fèi)用;房屋附屬設(shè)施按照房地產(chǎn)交易慣例完善處理;二、張強(qiáng)、何德珠自2013年起每年賠償劉某某經(jīng)濟(jì)損失3.6萬(wàn)元至上述150㎡門面房交付時(shí)止;三、張強(qiáng)、何德珠于判決生效后三十日內(nèi)向劉某某支付60㎡住房折價(jià)款21萬(wàn)元及過(guò)戶、辦證費(fèi)用2萬(wàn)元;四、張強(qiáng)、何德珠自2012年起每年支付劉某某墊付的租房費(fèi)8000元直至上述房屋折價(jià)款付齊時(shí)止;五、張強(qiáng)、何德珠向劉某某交付門面房房產(chǎn)證和付齊60㎡房屋折價(jià)款及2萬(wàn)元辦證費(fèi)用后,劉某某應(yīng)向張強(qiáng)、何德珠退還押金5萬(wàn)元;六、駁回劉某某其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)10000元,由劉某某負(fù)擔(dān)5000元,由張強(qiáng)、何德珠負(fù)擔(dān)5000元。

二審上訴人訴稱

何德珠不服,向信陽(yáng)市中級(jí)人民法院提起上訴,請(qǐng)求撤銷原判,駁回劉某某的訴訟請(qǐng)求。

二審認(rèn)定的事實(shí)與一審相同。另認(rèn)定,二審?fù)徶?,劉某某提交證明一份,證明補(bǔ)充協(xié)議中的第七條系余西志親筆書寫,雙方同意再加十平方米。何德珠質(zhì)證稱,該條不是余西志所寫,該證據(jù)也不是新證據(jù),何德珠沒有親筆簽字,余西志也沒有做出這樣的承諾。

二審法院認(rèn)為

二審法院認(rèn)為,案外人鄒氏兄弟等人(甲方)與余俊、余西志(乙方)于2008年9月30日簽訂換房協(xié)議,該協(xié)議第二條約定“甲方出地面積(以土地證上的數(shù)字為準(zhǔn)):壹佰點(diǎn)貳貳平方米。無(wú)土地證者,土地部門及四鄰找事由甲方配合解決,不能影響乙方施工”。第六條約定“雙方責(zé)任:(一)甲方:1、在簽訂此協(xié)議時(shí)將房產(chǎn)證、土地證交給乙方,以便乙方辦理手續(xù)和使用;2、要確保交給乙方的證件和土地、房屋的真實(shí)性,不能給乙方施工造成矛盾”。本案中,雖然換房協(xié)議中鄒慶輝、鄒慶勇等人的房屋沒有土地證,換房協(xié)議第六條也約定要交付土地證,但由于協(xié)議第二條明確約定了無(wú)土地證者僅配合解決土地部門和四鄰糾紛,且換房協(xié)議中并沒有約定繳納土地出讓金的問題,而本案換房協(xié)議所在的金龍小區(qū)已辦完全部手續(xù)且建設(shè)完成,因此何德珠并沒有證據(jù)證明劉某某存在需要繳納土地出讓金的在先義務(wù)的情形。故何德珠關(guān)于一審判決第一項(xiàng)錯(cuò)誤,何德珠享有不安抗辯法定理由的上訴理由不予支持。由于何德珠未能按照換房協(xié)議約定的時(shí)間交房,導(dǎo)致劉某某不能取得門面出租的預(yù)期收益,因此一審判決賠償損失并無(wú)不當(dāng)。一審依據(jù)鄒氏兄弟與張強(qiáng)、余西志簽訂的《補(bǔ)充換房協(xié)議》認(rèn)定車庫(kù)換取住房的面積為60平方米正確,二審中劉某某提交的證明也進(jìn)一步印證了這一事實(shí)。由于金龍小區(qū)三層西北角130平方米住房已經(jīng)被他人占有使用,導(dǎo)致何德珠無(wú)法按照其向劉某某發(fā)出的棚戶區(qū)聯(lián)建分選房通知單交付房屋,故一審法院判決何德珠支付房屋折價(jià)款及辦證費(fèi)用符合法律規(guī)定。何德珠關(guān)于劉某某逾期繳納房屋差價(jià)款故自動(dòng)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的上訴理由沒有證據(jù)予以證明,不予采納。何德珠的其他上訴理由沒有事實(shí)和法律依據(jù),不予支持。二審法院于2017年4月6日作出(2017)豫15民終1077號(hào)民事判決:駁回上訴,維持原判。二審案件受理費(fèi)10000元,由何德珠負(fù)擔(dān)。

本院2020年5月20日通過(guò)云間法庭對(duì)余西志、劉某某、吳超、鄒氏兄弟進(jìn)行詢問。鄒氏兄弟表示:劉某某把他的門面房給其兄弟二人,其兄弟二人把余西志給的150㎡門面房和60㎡的住房給劉某某。一、二審法院將60㎡住房判給劉某某是對(duì)的。劉某某還欠其兄弟二人130㎡住房。

本院查明

本院再審認(rèn)定的其他事實(shí)與一、二審一致。

本院認(rèn)為

本院再審認(rèn)為,(一)關(guān)于補(bǔ)充換房協(xié)議約定的是50㎡住房還是60㎡住房及權(quán)利歸屬的問題。劉某某持有的補(bǔ)充換房協(xié)議上有“再加十平方米”,據(jù)劉某某介紹,該協(xié)議原件在二審后丟失。何德珠持有的補(bǔ)充換房協(xié)議沒有“再加十平方米”,并申請(qǐng)對(duì)“再加十平方米”進(jìn)行鑒定。何德珠在一、二審時(shí)未申請(qǐng)鑒定,現(xiàn)已不具備鑒定條件。結(jié)合鄒氏兄弟的證言稱該“再加十平方米”是余西志添加,及2012年5月19日劉某某與鄒氏兄弟的房屋置換協(xié)議第三條約定劉某某用購(gòu)買的60㎡住房置換原合同中金龍聯(lián)建辦公室項(xiàng)目部承諾給鄒氏兄弟的60㎡住房,故一、二審認(rèn)定的該項(xiàng)事實(shí)應(yīng)予確認(rèn),補(bǔ)充換房協(xié)議約定的是60㎡住房。關(guān)于該60㎡住房的權(quán)利歸屬,《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(一)》第二十九條規(guī)定,合同當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意將其在合同中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人,對(duì)方與受讓人因履行合同發(fā)生糾紛訴至人民法院,對(duì)方就合同權(quán)利義務(wù)提出抗辯的,可以將出讓方列為第三人。鄒氏兄弟在一、二審中出具證言,在再審中接受了法庭詢問,明確表示一、二審判決將60㎡住房判給劉某某是正確的,故鄒氏兄弟的實(shí)體權(quán)利并未受到影響,不屬于必須追加為第三人的情形。一、二審判決將該60㎡權(quán)利判歸劉某某享有,并無(wú)不當(dāng)。

(二)關(guān)于何德珠、張強(qiáng)每年應(yīng)否向劉某某支付8000元房租和3.6萬(wàn)損失的問題?!吨腥A人民共和國(guó)合同法》第八十九條規(guī)定,權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓的,適用本法第七十九條、第八十一條至第八十三條、第八十五條至第八十七條的規(guī)定。第八十一條規(guī)定,債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的,受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利,但該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外。因此,劉某某向張強(qiáng)、何德珠主張的權(quán)利應(yīng)以鄒氏兄弟的合同權(quán)利為基礎(chǔ)。本案中,張強(qiáng)、余西志和鄒氏兄弟簽訂的補(bǔ)充換房協(xié)議第五條約定,鄒氏兄弟搬家張強(qiáng)、余西志先付6000元一年的租房費(fèi),若一年后張強(qiáng)、余西志不能交新房,鄒氏兄弟的租房費(fèi)仍應(yīng)由張強(qiáng)、余西志負(fù)責(zé)。劉某某受讓鄒氏兄弟的權(quán)利后,亦應(yīng)按照該合同的約定主張權(quán)利。劉某某每年向鄒氏兄弟支付8000元,是劉某某和鄒氏兄弟之間的約定,不能直接約束張強(qiáng)、何德珠。鄒氏兄弟和劉某某換房后將換房所得的房屋出租,所得租金不能直接認(rèn)定為張強(qiáng)、何德珠應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的損失。根據(jù)補(bǔ)充換房協(xié)議,張強(qiáng)、何德珠應(yīng)承擔(dān)的租金為每年6000元,自2012年至門面房實(shí)際交付時(shí)止。

(三)關(guān)于原判酌定的2萬(wàn)元過(guò)戶、辦證費(fèi)用問題。因60平方米的門面房不再實(shí)際交付而是折算為21萬(wàn)元房屋價(jià)款,該2萬(wàn)元的過(guò)戶、辦證費(fèi)用缺乏事實(shí)基礎(chǔ),本院不予認(rèn)定。

(四)關(guān)于何德珠申訴主張的原、被告主體資格及劉某某應(yīng)否承擔(dān)土地出讓金等費(fèi)用的問題,一、二審判決已做詳細(xì)論述且認(rèn)定準(zhǔn)確,本院不再贅述。

綜上,一、二審認(rèn)定的基本事實(shí)清楚,判決結(jié)果部分不當(dāng),應(yīng)予糾正。河南省人民檢察院的部分抗訴意見、何德珠的部分申訴意見成立,本院予以采納。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第七十九條、第八十一條、第八十八條、第八十九條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第一、二項(xiàng)之規(guī)定,判決如下:

裁判結(jié)果

一、撤銷河南省信陽(yáng)市中級(jí)人民法院(2017)豫15民終1077號(hào)民事判決和光山縣人民法院(2016)豫1522民初1515號(hào)民事判決第二、六項(xiàng);

二、維持光山縣人民法院(2016)豫1522民初1515號(hào)民事判決第一項(xiàng);

三、變更光山縣人民法院(2016)豫1522民初1515號(hào)民事判決第三項(xiàng)為“張強(qiáng)、何德珠于本判決生效后三十日內(nèi)向劉某某支付60㎡住房折價(jià)款21萬(wàn)元”;

四、變更光山縣人民法院(2016)豫1522民初1515號(hào)民事判決第四項(xiàng)為“張強(qiáng)、何德珠自2012年起每年支付劉某某租房費(fèi)6000元直至150㎡門面房交付時(shí)止”;

五、變更光山縣人民法院(2016)豫1522民初1515號(hào)民事判決第五項(xiàng)為“張強(qiáng)、何德珠向劉某某交付門面房房產(chǎn)證和付齊60㎡房屋折價(jià)款后,劉某某應(yīng)向張強(qiáng)、何德珠退還押金5萬(wàn)元”;

六、駁回劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)10000元,由劉某某負(fù)擔(dān)5000元,由張強(qiáng)、何德珠負(fù)擔(dān)5000元。二審案件受理費(fèi)10000元,由劉某某負(fù)擔(dān)5000元,由何德珠負(fù)擔(dān)5000元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本判決為終審判決。

審判人員

審判長(zhǎng)  杜燕萍

審判員  張 偉

審判員  李 杰

二〇二〇年六月八日

書記員  高琳娟


 
 
 
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