審理法院：河南省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）豫民終15號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-07-28
案由：民事主體間房屋拆遷補(bǔ)償合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人白鵬飛因與被上訴人郭某某1、郭某某2、朱某某3、郭某某4、郭某某5及原審被告上蔡縣恒大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱上蔡恒大公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服河南省駐馬店市中級(jí)人民法院（2019）豫17民撤3號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案二審訴訟期間，被上訴人郭某某2死亡，其子郭宴嘉作為繼承人參加訴訟。白鵬飛的委托訴訟代理人白國(guó)恩、聶榮中，郭某某1及其與朱某某3、郭某某4、郭某某5、郭宴嘉的共同委托訴訟代理人李文慧到庭參加訴訟。上蔡恒大公司經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
白鵬飛上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求二審法院撤銷駐馬店市中級(jí)人民法院(2019)豫17民撤3號(hào)民事判決書,改判支持白鵬飛一審訴訟請(qǐng)求,撤銷駐馬店市中級(jí)人民法院(2017)豫17民終1940號(hào)民事判決和上蔡縣人民法院(2016)豫1722民初3521號(hào)民事判決;2.請(qǐng)求二審法院判令一、二審訴訟費(fèi)用均由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審法院認(rèn)定郭某某1等五人具有取得本案訴爭(zhēng)房屋的優(yōu)先權(quán)的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條的規(guī)定。據(jù)此司法解釋，被拆遷人主張優(yōu)先取得房屋，須具備兩個(gè)條件:1.補(bǔ)償安置協(xié)議的訂立應(yīng)早于拆遷人與第三人之間的房屋買賣協(xié)議的訂立時(shí)間。2.補(bǔ)償安置協(xié)議中用于補(bǔ)償安置的房屋位置明確、用途特定。但本案郭某某1等五人的情況顯然不符合這兩個(gè)法定條件。白鵬飛提交的購(gòu)房款收據(jù)、商品房買賣合同等證據(jù)證明本人在2016年2月5日就和上蔡恒大公司當(dāng)日一次性交清全部購(gòu)房款，簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的“書香家園”一期5層509號(hào)房屋，并在房產(chǎn)登記部門進(jìn)行了備案。2016年12月30日房屋交付后裝修入住至今。郭某某1雖然在2009年11月26日與開(kāi)發(fā)商董繼珍簽訂建房協(xié)議書，但協(xié)議對(duì)房屋坐落位置沒(méi)明確約定，且協(xié)議約定的“獨(dú)家院”顯然不是指后來(lái)所建的“書香家園”一期工程,2012年8月23日開(kāi)發(fā)商吳珂珂、趙鵬飛與郭某某1所簽訂的建房補(bǔ)充協(xié)議對(duì)房屋位置仍然沒(méi)有明確約定。上蔡恒大公司受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，在2016年5月5日與郭某某1簽訂協(xié)議書，約定的補(bǔ)償安置房首先是兩層鋼結(jié)構(gòu)房，而將“書香家園”第一至第六層北側(cè)房屋作為補(bǔ)償安置房則附有條件和期限。協(xié)議訂立時(shí)間晚于白鵬飛與上蔡恒大公司之間的商品房買賣合同整整三個(gè)月,不符合上述司法解釋規(guī)定的被拆遷人優(yōu)先取得房屋的法定條件。駐馬店市中級(jí)人民法院(2017)豫17民終1940號(hào)民事判決和上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號(hào)民事判決判令上蔡恒大公司向郭某某1等五人交付的房屋中包含了白鵬飛所購(gòu)買的房屋，損害了白鵬飛的合法權(quán)益，一審法院判決認(rèn)定郭某某1等五人對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有優(yōu)先取得的權(quán)利,駁回白鵬飛的訴訟請(qǐng)求，顯然適用法律錯(cuò)誤。綜上，一審判決適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)二審法院依法予以撤銷，改判支持白鵬飛的上訴請(qǐng)求。
被上訴人辯稱
郭某某1等五人辯稱，（一）原一審判決據(jù)以認(rèn)定郭某某1等五人的優(yōu)先權(quán)是法律規(guī)定的被拆遷人依法享有的權(quán)利，該權(quán)利對(duì)特定房屋的債權(quán)具有對(duì)抗第三人的優(yōu)先效力，具有排他性。郭某某1等五人與上蔡恒大公司在簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的第五項(xiàng)時(shí)約定：“如甲方未能按時(shí)履行上述一二三四項(xiàng)中的任何一項(xiàng)或幾項(xiàng)，甲方需按照2009年11月26日簽訂的《建房協(xié)議書》將“書香家園”一期工程北側(cè)1-6層補(bǔ)償給乙方，同時(shí)乙方保留隨時(shí)信訪和訴訟的權(quán)力?！痹搮f(xié)議的合法性已經(jīng)經(jīng)過(guò)上蔡縣人民法院(2016)豫1722民初3521號(hào)民事判決和駐馬店市中級(jí)人民法院（2017)豫17民終1940號(hào)民事判決認(rèn)定,并已到強(qiáng)制執(zhí)行階段。郭某某1等五人取得的國(guó)有土地使用權(quán)是在上蔡縣人民政府依法收回李斯路西段路南舊城改造范圍內(nèi)，該地采取競(jìng)價(jià)方式，上蔡恒大公司為競(jìng)標(biāo)人，并取得開(kāi)發(fā)其舊城改造項(xiàng)目的土地使用證。（二）關(guān)于拆遷補(bǔ)償，郭某某1與董繼珍簽訂的補(bǔ)償協(xié)議和趙鵬飛在原協(xié)議上簽訂的補(bǔ)充協(xié)議,均經(jīng)過(guò)上蔡恒大公司法人鄧鐵良簽訂合同依法公證的追認(rèn)。合同還約定“如甲方未能按時(shí)履行上述一二三四項(xiàng)中的任何一項(xiàng)或幾項(xiàng)，甲方需按照2009年11月26日簽訂的《建房協(xié)議書》將“書香家園”一期工程北側(cè)1-6層補(bǔ)償給乙方?！痹摷s定就是上蔡恒大公司對(duì)郭某某1等五人落實(shí)補(bǔ)償?shù)臈l件。無(wú)論白鵬飛購(gòu)買該商品房全款交付、簽訂合同、向房產(chǎn)登記備案時(shí)間均不能推翻郭某某1等五人與上蔡恒大公司拆遷安置補(bǔ)償合同履行的理由。上蔡縣恒大公司到房產(chǎn)登記部門備案行為是建立在郭某某1等五人合法權(quán)益之上,違法無(wú)效。原審判決適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條第一款規(guī)定對(duì)被拆遷人給予特殊保護(hù)正確，即使拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人也可優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋。（三）關(guān)于白鵬飛一再?gòu)?qiáng)調(diào)上蔡恒大公司與郭某某1簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的訂立時(shí)間晚于其于上蔡恒大公司商品房買賣合同,不符合最高法司法解釋第七條的規(guī)定的優(yōu)先條件。首先，建鋼結(jié)構(gòu)房屋是在訴訟當(dāng)中上蔡恒大公司法人鄧鐵良強(qiáng)行所建;其次，所占地是政府規(guī)劃的綠地，所建的鋼結(jié)構(gòu)是違法建筑，并已經(jīng)駐馬店市中級(jí)人民法院生效民事判決書認(rèn)定違法。（四）郭某某1等五人從2009年執(zhí)行政府舊城改造房屋土地被拆遷至今已經(jīng)11個(gè)年頭，居無(wú)定所。2016年5月5日簽訂合同是以郭某某1保留上訪的權(quán)利而簽訂,是在縣政府以及當(dāng)事人所在的辦事處等組織的安排下簽訂，此合同是上蔡恒大公司向郭某某1的承諾，必須履行。白鵬飛作為商品房購(gòu)買者的權(quán)利和不能對(duì)抗法定優(yōu)先權(quán)。綜上,原一審民事判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，白鵬飛提出的上訴請(qǐng)求和理由不能成立，請(qǐng)求駁回其上訴請(qǐng)求。
上蔡恒大公司未到庭，亦未提交書面答辯意見(jiàn)。
一審原告訴稱
白鵬飛向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令撤銷駐馬店市中級(jí)人民法院（2017）豫17民終1940號(hào)民事判決和上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號(hào)民事判決;2.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
河南省上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號(hào)民事判決認(rèn)定的基本事實(shí)：郭某某1在上蔡縣西大街北側(cè)、文化路西擁有房產(chǎn)一處，使用權(quán)面積330平方米，土地證號(hào)為上國(guó)用（2002）第2610068號(hào)，系國(guó)有劃撥使用土地。董繼珍、趙鵬飛、吳珂珂系該宗爭(zhēng)議土地的開(kāi)發(fā)商，為進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，2009年11月26日，郭某某1與董繼珍簽訂建房協(xié)議書一份，“甲方：郭某某1，乙方：董繼珍，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商如下：一、甲方提供土地使用證給乙方辦理建筑施工許可手續(xù)，費(fèi)用由乙方承擔(dān)，給甲方建房五層，東西為16.5米，南北為10米，中到中3.3米，院保證5米，一層地面水磨石地面，二至五層地板磚，規(guī)格為（80×80公分），中檔材料。二門窗安裝：一層門市房為卷閘門，進(jìn)戶門為防盜門，室內(nèi)門為木門，窗為塑鋼安裝紗窗，陽(yáng)臺(tái)封門……六、在為甲方辦理15米土地使用證的基礎(chǔ)上，乙方從南面第一棟樓放線做日照分析為準(zhǔn)，如多余部分留到第二棟樓后面，房產(chǎn)證由乙方負(fù)責(zé)費(fèi)用承擔(dān)。七、建筑工程質(zhì)量，執(zhí)行國(guó)家施工規(guī)范，以后如出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題由乙方承擔(dān)責(zé)任，八、甲方土地使用證的辦理為16.5米×15米，以外的劃分給乙方所有權(quán)歸乙方，甲方必須在施工日前一個(gè)月內(nèi)搬遷完畢，施工有效期為八個(gè)月，從施工之日起，因天氣不能施工除外。九、甲乙雙方不得違約，如乙方違約，違約方愿付對(duì)方總造價(jià)30％的違約金，并賠償對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失。十、此協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，公證處一份。十一、此協(xié)議至公證簽字之日起生效。2009年11月26日?！眳f(xié)議后有甲方郭某某1，乙方董繼珍簽字摁印，該協(xié)議書經(jīng)上蔡縣公證處進(jìn)行了公證，公證號(hào)為（2009）上證民字第900號(hào)。2012年8月23日，郭某某1與吳珂珂、趙鵬飛又簽訂建房補(bǔ)充協(xié)議一份，在原協(xié)議基礎(chǔ)上地下室取消，乙方把六層調(diào)整給甲方所有，乙方協(xié)助甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系。協(xié)議后有甲方郭某某1，乙方吳珂珂趙鵬飛簽字摁印。2014年7月2日，趙鵬飛與鄧鐵良簽訂一份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同：“轉(zhuǎn)讓方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：趙鵬飛，受讓方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：鄧鐵良，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，共同達(dá)成如下協(xié)議：一、甲方把位于上蔡縣李斯路西段南側(cè)（書香家園）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給乙方。付款方式：本合同簽訂時(shí)乙方付給甲方一百五十萬(wàn)現(xiàn)金，剩余七十五萬(wàn)在十五天內(nèi)一次付清……六、乙方按照甲方給原動(dòng)遷戶簽訂的包賠協(xié)議如數(shù)進(jìn)行包賠，如出現(xiàn)問(wèn)題一切與甲方無(wú)關(guān)。七、違約責(zé)任：此合同在執(zhí)行過(guò)程中如甲方違約要雙倍退還乙方所交款項(xiàng)。如乙方違約乙方所交款項(xiàng)作為違約金賠償給甲方并把土地歸還甲方。本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各持一份，見(jiàn)證人留存一份，自甲乙雙方簽字后生效?！眳f(xié)議簽訂后，由甲方趙鵬飛、乙方鄧鐵良、見(jiàn)證人翟某分別在協(xié)議上簽字、按印。同時(shí)，于2015年7月8日，鄧鐵良簽訂了一份保證書：“我與郭某某1保證按原協(xié)議執(zhí)行。保證人：鄧鐵良，見(jiàn)證人：張繼民，2015年7月8日”。鄧鐵良在保證書簽字、按印。2016年5月5日，上蔡恒大公司作為甲方、法定代表人鄧鐵良，郭某某1、朱某某3、郭某某5、郭某某2、郭某某4作為乙方簽訂了一份協(xié)議書并進(jìn)行了公證。該協(xié)議書載明：“甲方在位于上××縣××街道辦事處××北，上蔡一高對(duì)面開(kāi)發(fā)建設(shè)“書香家園”小區(qū)項(xiàng)目。現(xiàn)乙方在該宗項(xiàng)目占地中有部分土地，乙方房屋已拆除。原乙方與董繼珍于2009年11月26日簽訂有《建房協(xié)議書》，但未實(shí)際履行。根據(jù)政府規(guī)劃，乙方原土地范圍超建筑紅線，建房手續(xù)無(wú)法另行審批。為維護(hù)乙方利益，保障項(xiàng)目實(shí)施，甲乙雙方針對(duì)乙方建房時(shí)的具體相關(guān)事宜，達(dá)成如下補(bǔ)償協(xié)議：一、甲方在現(xiàn)有“書香家園”一期主樓補(bǔ)償乙方一套（75平方607），甲方保證2016年7月30日之前交付乙方使用；二、甲方在現(xiàn)有“書香家園”一期主樓西側(cè)為乙方建剛構(gòu)架兩層共491.4平方米（混凝土澆灌，東西方向6.5米，南北方向37.8米），甲方保證在2017年6月30日之前將此兩層鋼結(jié)構(gòu)架交付乙方使用，且甲方需保證交付后不會(huì)被拆除。三、甲方另行補(bǔ)償乙方“書香家園”二期中五套商品房，四套120平方米；一套90平方米。四、甲方在“書香家園”西南角為乙方留82.5平方米院，以供乙方使用。北側(cè)臨路廣場(chǎng)甲、乙雙方共同使用。五、如甲方未能按時(shí)履行上述一、二、三、四項(xiàng)中的任何一項(xiàng)或幾項(xiàng)，甲方需按照2009年11月26日簽訂的《建房協(xié)議書》將“書香家園”一期工程北側(cè)1-6層（1-3層為商鋪，4-6層為商品房，每層165平方米）補(bǔ)償給乙方，同時(shí)乙方保留隨時(shí)信訪和訴訟的權(quán)利……。本協(xié)議一式三份，甲方、乙方、見(jiàn)證方各持一份?！痹搮f(xié)議后有甲方上蔡恒大公司加蓋印章及法定代表人鄧鐵良簽名按印、乙方郭某某1、朱某某3、郭某某2、郭某某5、郭某某4及見(jiàn)證方張繼民分別簽字按印。該協(xié)議書經(jīng)上蔡縣公證處進(jìn)行了公證，公證號(hào)為（2016）上證民字第447號(hào)。從“書香家園”的效果圖顯示，建筑南側(cè)、西側(cè)設(shè)置集中綠地，故協(xié)議第二項(xiàng)無(wú)法給郭某某1、朱某某3、郭某某2、郭某某5、郭某某4建鋼構(gòu)架兩層共491.4平方米房屋。按照書香家園實(shí)際建筑1—2層商鋪，3—6層是商品房。2011年11月7日上蔡縣人民政府作出上政土［2011］164號(hào)文，決定收回李斯路西段路南舊城改造項(xiàng)目土地使用權(quán)，注銷李斯路西段路南舊城改造區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)證，收回李斯路西段路南，東至百貨公司住宅樓西至溝，北至李斯路，南至黨校圍墻，舊城改造項(xiàng)目范圍內(nèi)2533.32平方米（約合3.80畝）國(guó)有土地使用權(quán)。其中郭某某1的土地證上國(guó)用（2002）第2610068號(hào)也一并收回。2012年4月18日上蔡縣人民政府上政土［2012］61號(hào)文，作出對(duì)SCX-2012-13號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行競(jìng)價(jià)出讓的批復(fù)，同意將已經(jīng)縣政府批準(zhǔn)依法收回的李斯路西段路南使用的2510.30平方米（約合3.76畝），國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)按新的規(guī)劃條件實(shí)行競(jìng)價(jià)出讓。后上蔡縣國(guó)土資源局對(duì)該國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行競(jìng)價(jià)出讓進(jìn)行請(qǐng)示，2012年12月13日，上蔡恒大公司參與上蔡縣公共資源交易中心舉辦的競(jìng)價(jià)出讓活動(dòng)，確定上蔡恒大限公司為SCX-2012-13號(hào)宗地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的競(jìng)得人，并簽訂SCX-2012-13號(hào)宗地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書，成交總價(jià)為2030400元。2012年12月28日，上蔡恒大限公司與上蔡縣國(guó)土資源局簽訂了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并繳納了出讓金。恒大公司競(jìng)拍獲得的該宗地，公司委托趙鵬飛辦理該宗土地及規(guī)劃手續(xù)。2016年1月7日，上蔡恒大限公司的法定代表人由趙文典變更為鄧鐵良，2016年6月17日，上蔡恒大限公司的法定代表人由鄧鐵良變更為劉舉。
河南省上蔡縣人民法院作出（2016）豫1722民初3521號(hào)民事判決：限上蔡恒大限公司于判決生效后十日內(nèi)履行合同義務(wù)，按照2009年11月26日簽訂的《建房協(xié)議書》將“書香家園”一期工程北側(cè)1-6層（1-2層為商鋪，3-6層為商品房，每層165平方米）補(bǔ)償給郭某某1、朱某某3、郭某某5、郭某某2、郭某某4。
上蔡縣恒大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不服上訴。河南省駐馬店市中級(jí)人民法院另查明，上蔡縣房地產(chǎn)管理所出具的書香家園銷控表顯示書香家園除1、2、3層301、302、303，4層405被查封外，其余房屋均已備案。在二審時(shí)，雙方對(duì)鋼構(gòu)架兩層已建好的事實(shí)不持異議。河南省駐馬店市中級(jí)人民法院作出（2017）豫17民終1940號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：對(duì)（2016）豫1722民初3521號(hào)民事判決和（2017）豫17民終1940號(hào)民事判決審理查明的事實(shí)予以確認(rèn)。另查明，2016年2月5日，白鵬飛與上蔡恒大公司就“書香世家”第1幢5層509房簽訂《商品房買賣合同》，并在上蔡縣房管所備案。同日，白鵬飛向上蔡恒大公司支付509購(gòu)房款22.5萬(wàn)元整。2016年12月31日，白鵬飛繳納了裝修保證金，2017年1月10日白鵬飛繳納了水電開(kāi)戶、電梯檢測(cè)、裝修垃圾清理等費(fèi)用。2019年2月2日，河南省上蔡縣人民法院發(fā)出公告，公告稱，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十條第一款規(guī)定，指令被執(zhí)行人上蔡恒大公司在2019年2月28日前遷出該棟樓3—6層北側(cè)165平方米范圍內(nèi)的房屋。案外人無(wú)合法依據(jù)占有被執(zhí)行人上述房產(chǎn)的，應(yīng)同時(shí)遷出。如被執(zhí)行人、案外人拒不遷出，本院將依法強(qiáng)制執(zhí)行。2018年3月27日，上蔡恒大公司法定代表人變更為李紅方。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，郭某某1、朱某某3、郭某某2、郭某某4、郭某某5拆遷補(bǔ)償安置的房屋與白鵬飛購(gòu)買的房屋重復(fù)（509房），雙方均主張房屋的所有權(quán)，由此發(fā)生權(quán)利沖突。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第七條“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持?！敝?guī)定，法律賦予被拆遷人對(duì)特定房屋的債權(quán)具有對(duì)抗第三人的優(yōu)先效力，具有排他性。現(xiàn)白鵬飛依據(jù)其與上蔡恒大公司簽訂的《商品房買賣合同》主張對(duì)訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)和優(yōu)先權(quán)，無(wú)法律依據(jù)，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。綜上所述，白鵬飛的訴訟請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四之規(guī)定，判決：駁回白鵬飛的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)4675元，由白鵬飛負(fù)擔(dān)。
本院查明
二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審查明的事予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)上訴理由和答辯意見(jiàn)，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題為：駐馬店市中級(jí)人民法院（2017）豫17民終1940號(hào)民事判決和上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號(hào)民事判決的內(nèi)容是否錯(cuò)誤，是否損害了白鵬飛的合法權(quán)益，郭某某1、朱某某3、郭某某4、郭某某5、郭宴嘉對(duì)案涉房屋是否具有優(yōu)先取得的權(quán)利。
一、從案涉房屋拆遷建設(shè)的基本事實(shí)情況來(lái)看，郭某某1等人先后與董繼珍、趙鵬飛、上蔡恒大公司等簽訂協(xié)議，最終由上蔡恒大公司將其所有的房屋及使用的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，通過(guò)補(bǔ)償方式取得固定面積的房屋。郭某某1等人與上蔡恒大公司所簽訂的協(xié)議屬于以物易物、產(chǎn)權(quán)置換形式的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議所約定的標(biāo)的物可以視為實(shí)質(zhì)意義上的拆遷安置房，其對(duì)案涉房屋的取得具有優(yōu)先于普通債權(quán)的物權(quán)效力。并且，郭某某1等人因協(xié)議取得案涉房屋的對(duì)價(jià)是讓渡其原有居住的房屋及占用的土地，其對(duì)案涉房屋享有的不僅是一般財(cái)產(chǎn)權(quán)利，更包含有保障其賴以居住生存的基本權(quán)利，應(yīng)優(yōu)先于對(duì)一般房屋買賣合同產(chǎn)生的普通債權(quán)保護(hù)。因此，與白鵬飛相主張的合同權(quán)利相比較，郭某某1等人享有優(yōu)先取得與上蔡恒大公司協(xié)議中約定的拆遷補(bǔ)償房屋的權(quán)利。
二、從郭某某1等人與上蔡恒大公司所簽的協(xié)議書內(nèi)容看，該協(xié)議第五條明確約定，上蔡恒大公司未能按該協(xié)議第1、2、3、4項(xiàng)中的任何一項(xiàng)或幾項(xiàng)履行，均應(yīng)將案涉商品房屋一期工程北側(cè)1至6層（1至3層為商鋪，4至6層為商品房），每層165平方米，補(bǔ)償給郭某某1等人。而從目前的案涉房屋建設(shè)情況看，該協(xié)議第二項(xiàng)約定的鋼結(jié)構(gòu)房屋存在違反規(guī)劃建設(shè)的情況，第三條約定的另行補(bǔ)償二期工程中五套房屋的內(nèi)容目前已無(wú)履行可能。因此，根據(jù)協(xié)議約定，郭某某1等人有權(quán)要求上蔡恒大公司按照協(xié)議第五條交付案涉房屋。
三、從郭某某1等人與上蔡恒大公司所簽協(xié)議書第五條約定內(nèi)容看，上蔡恒大公司補(bǔ)償給郭某某1等人的房屋已經(jīng)特定化。郭某某1等人與上蔡恒大公司簽訂該協(xié)議時(shí)，案涉房屋的樓層、面積、結(jié)構(gòu)等均已明確，該協(xié)議約定的一期工程即為案涉商品樓房，北側(cè)1至6層即為該樓房1至6層每層北側(cè)的兩套房屋。因此，郭某某1等人與上蔡恒大公司所簽協(xié)議書中約定的拆遷補(bǔ)償房屋的位置和用途均已特定，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定的情形。
四、關(guān)于白鵬飛購(gòu)買的案涉房屋已經(jīng)備案登記的效力問(wèn)題。商品房屋備案登記僅是行政管理措施，并不產(chǎn)生物權(quán)效力。而拆遷人讓渡其房屋權(quán)利而換取的拆遷安置補(bǔ)償房屋屬于房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)對(duì)被拆遷人側(cè)重保護(hù)原則，被拆遷人對(duì)該特定房屋享有的債權(quán)應(yīng)視為特種債權(quán)，具有優(yōu)先效力，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)優(yōu)先于一般商品房購(gòu)買人?；诖耍干娣课輰儆诓疬w安置房，白鵬飛雖然已經(jīng)將房屋備案登記，但不足以對(duì)抗郭某某1等人就案涉房屋主張優(yōu)先取得的權(quán)利。白鵬飛可另行向恒大公司主張權(quán)利。
綜上所述，白鵬飛的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4675元，由白鵬飛負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 李慧娟
審判員 李百福
審判員 辛季濤
二〇二〇年七月二十八日
書記員 李琪媛
