審理法院：河南省高級人民法院
案號：（2020）豫民終16號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-07-28
案由：民事主體間房屋拆遷補償合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人邱愛婷因與被上訴人郭某某1、郭某某2、朱某某3、郭某某4、郭某某5、上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱上蔡恒大公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服河南省駐馬店市中級人民法院（2019）豫17民撤6號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。本案二審訴訟期間，被上訴人郭某某2死亡，其子郭宴嘉作為繼承人參加訴訟。邱愛婷及其委托訴訟代理人邱志鴻，郭某某1及其與朱某某3、郭某某4、郭某某5、郭宴嘉的共同委托訴訟代理人李文慧到庭參加訴訟。上蔡恒大公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
上訴人訴稱
邱愛婷上訴請求：撤銷駐馬店市中級人民法院人民法院（2019）豫17民撤6號民事判決書，改判支持邱愛婷的訴訟請求。上訴理由：（一）僅僅從“書香家園”效果圖顯示認定上蔡恒大公司不能履行交付給郭某某1等五人兩層鋼架房屋是錯誤的。理由是土地用途主要以平面規(guī)劃圖為準，綠地面積又與建筑高度、密度及容積率，老城舊城等相關，是一個區(qū)間值，可以變更。（二）雙方都認可的是鋼架兩層已經(jīng)建好，說明是可以交付。由此兩點附條件的適用2009年11月26日簽訂的《建房協(xié)議》將“書香家園”一期工程北側1-6層（1-3層商鋪，46層為商品房，每層165平方米）補償給郭某某1等人的條件不成立。（三）《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的適用，一是明確約定，二是位置固定具體，三是用途特定。而本案，沒有查明“書香家園”一期工程北側的具體面積是多少，如果是大于165平方米，那么這個位置就不確定，不唯一。而小于且明顯小于的情況時，就與所簽補償協(xié)議的內容不一致，無論哪種情況，就不應當適用該條款。（四）邱愛婷合法購買的房屋交付購房款，已經(jīng)備案登記，且已交付，入住很長一段時間。房屋備案登記是一種法律認可的行為，所產(chǎn)生的公示及公信法律效力大于沒有備案的郭某某1的拆遷補償置換協(xié)議的公示及公信效力，沒有備案的行為不能對抗備案行為。交鑰匙入住交付也是日常生活中的交付的一種形式，不違背公序良俗的習慣，符合《民法總則》原則規(guī)定。（五）原審判決書載明的邱愛婷的基本信息錯誤。綜上，一審判決適用法律錯誤，請二審法院依法予以撤銷，改判支持邱愛婷的上訴請求。
被上訴人辯稱
郭某某1等五人辯稱，（一）邱愛婷以“書香家園”效果圖中的綠地是一個區(qū)間值，可以變更的說法曲解法律。上蔡恒大公司鋼結構的建房未經(jīng)過政府部門審批，是在政府規(guī)劃的綠地上建筑的違法建筑。在違法行為未消除時，上蔡恒大公司交付是侵犯郭某某1等人正當權利的行為。（二）郭某某1與恒大公司簽訂的協(xié)議約定，如協(xié)議前四項中任一項不能履行，包括所建鋼結構房屋所占用地被規(guī)劃為綠地，不能使用時應當按照合同約定第五項條款執(zhí)行。上蔡恒大公司不能擅自更改規(guī)劃，協(xié)議前四項不能履行，應當按照第五項約定的房屋補償給郭某某1等人。（三）一審適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的規(guī)定正確。從2009年合作建房合同到2012年的補充合同，又到2016年5月5日與上蔡恒大公司簽訂的補償安置合同使用的都是郭某某1等人的土地使用證范圍內的土地，拆遷的是郭某某1等人的房屋，符合法律規(guī)定的拆遷補償安置協(xié)議規(guī)定，郭某某1是法律意義上的被拆遷人。（四）邱愛婷提出的房屋買賣合同已經(jīng)備案登記、交付房屋、入住，均是建立在侵犯郭某某1優(yōu)先權的基礎之上，以備案登記來對抗法定優(yōu)先權，無法律依據(jù)。
上蔡恒大公司未到庭，亦未提交書面答辯意見。
一審原告訴稱
邱愛婷向一審法院起訴請求：1.判令撤銷駐馬店市中級人民法院（2017）豫17民終1940號民事判決和上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號民事判決；2.本案訴訟費用由被告承擔。
河南省上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號民事判決認定的基本事實：郭某某1在上蔡縣西大街北側、文化路西擁有房產(chǎn)一處，使用權面積330平方米，土地證號為上國用（2002）第2610068號，系國有劃撥使用土地。董繼珍、趙鵬飛、吳珂珂系該宗爭議土地的開發(fā)商，為進行開發(fā)建設，2009年11月26日，郭某某1與董繼珍簽訂建房協(xié)議書一份，“甲方：郭某某1，乙方：董繼珍，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商如下：一、甲方提供土地使用證給乙方辦理建筑施工許可手續(xù)，費用由乙方承擔，給甲方建房五層，東西為16.5米，南北為10米，中到中3.3米，院保證5米，一層地面水磨石地面，二至五層地板磚，規(guī)格為（80×80公分），中檔材料。二門窗安裝：一層門市房為卷閘門，進戶門為防盜門，室內門為木門，窗為塑鋼安裝紗窗，陽臺封門……六、在為甲方辦理15米土地使用證的基礎上，乙方從南面第一棟樓放線做日照分析為準，如多余部分留到第二棟樓后面，房產(chǎn)證由乙方負責費用承擔。七、建筑工程質量，執(zhí)行國家施工規(guī)范，以后如出現(xiàn)質量問題由乙方承擔責任，八、甲方土地使用證的辦理為16.5米×15米，以外的劃分給乙方所有權歸乙方，甲方必須在施工日前一個月內搬遷完畢，施工有效期為八個月，從施工之日起，因天氣不能施工除外。九、甲乙雙方不得違約，如乙方違約，違約方愿付對方總造價30％的違約金，并賠償對方的經(jīng)濟損失。十、此協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，公證處一份。十一、此協(xié)議至公證簽字之日起生效。2009年11月26日?！眳f(xié)議后有甲方郭某某1，乙方董繼珍簽字摁印，該協(xié)議書經(jīng)上蔡縣公證處進行了公證，公證號為（2009）上證民字第900號。2012年8月23日，郭某某1與吳珂珂、趙鵬飛又簽訂建房補充協(xié)議一份，在原協(xié)議基礎上地下室取消，乙方把六層調整給甲方所有，乙方協(xié)助甲方負責協(xié)調鄰里關系。協(xié)議后有甲方郭某某1，乙方吳珂珂趙鵬飛簽字摁印。2014年7月2日，趙鵬飛與鄧鐵良簽訂一份房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同：“轉讓方（以下簡稱甲方）：趙鵬飛，受讓方（以下簡稱乙方）：鄧鐵良，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，共同達成如下協(xié)議：一、甲方把位于上蔡縣李斯路西段南側（書香家園）地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓給乙方。付款方式：本合同簽訂時乙方付給甲方一百五十萬現(xiàn)金，剩余七十五萬在十五天內一次付清……六、乙方按照甲方給原動遷戶簽訂的包賠協(xié)議如數(shù)進行包賠，如出現(xiàn)問題一切與甲方無關。七、違約責任：此合同在執(zhí)行過程中如甲方違約要雙倍退還乙方所交款項。如乙方違約乙方所交款項作為違約金賠償給甲方并把土地歸還甲方。本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各持一份，見證人留存一份，自甲乙雙方簽字后生效。”協(xié)議簽訂后，由甲方趙鵬飛、乙方鄧鐵良、見證人翟某分別在協(xié)議上簽字、按印。同時，于2015年7月8日，鄧鐵良簽訂了一份保證書：“我與郭某某1保證按原協(xié)議執(zhí)行。保證人：鄧鐵良，見證人：張繼民，2015年7月8日”。鄧鐵良在保證書簽字、按印。2016年5月5日，上蔡恒大公司作為甲方、法定代表人鄧鐵良，郭某某1、朱某某3、郭某某5、郭某某2、郭某某4作為乙方簽訂了一份協(xié)議書并進行了公證。該協(xié)議書載明：“甲方在位于上××縣××街道辦事處××北，上蔡一高對面開發(fā)建設“書香家園”小區(qū)項目。現(xiàn)乙方在該宗項目占地中有部分土地，乙方房屋已拆除。原乙方與董繼珍于2009年11月26日簽訂有《建房協(xié)議書》，但未實際履行。根據(jù)政府規(guī)劃，乙方原土地范圍超建筑紅線，建房手續(xù)無法另行審批。為維護乙方利益，保障項目實施，甲乙雙方針對乙方建房時的具體相關事宜，達成如下補償協(xié)議：一、甲方在現(xiàn)有“書香家園”一期主樓補償乙方一套（75平方607），甲方保證2016年7月30日之前交付乙方使用；二、甲方在現(xiàn)有“書香家園”一期主樓西側為乙方建剛構架兩層共491.4平方米（混凝土澆灌，東西方向6.5米，南北方向37.8米），甲方保證在2017年6月30日之前將此兩層鋼結構架交付乙方使用，且甲方需保證交付后不會被拆除。三、甲方另行補償乙方“書香家園”二期中五套商品房，四套120平方米；一套90平方米。四、甲方在“書香家園”西南角為乙方留82.5平方米院，以供乙方使用。北側臨路廣場甲、乙雙方共同使用。五、如甲方未能按時履行上述一、二、三、四項中的任何一項或幾項，甲方需按照2009年11月26日簽訂的《建房協(xié)議書》將“書香家園”一期工程北側1-6層（1-3層為商鋪，4-6層為商品房，每層165平方米）補償給乙方，同時乙方保留隨時信訪和訴訟的權利……。本協(xié)議一式三份，甲方、乙方、見證方各持一份?！痹搮f(xié)議后有甲方上蔡恒大公司加蓋印章及法定代表人鄧鐵良簽名按印、乙方郭某某1、朱某某3、郭某某2、郭某某5、郭某某4及見證方張繼民分別簽字按印。該協(xié)議書經(jīng)上蔡縣公證處進行了公證，公證號為（2016）上證民字第447號。從“書香家園”的效果圖顯示，建筑南側、西側設置集中綠地，故協(xié)議第二項無法給郭某某1、朱某某3、郭某某2、郭某某5、郭某某4建剛構架兩層共491.4平方米房屋。按照書香家園實際建筑1—2層商鋪，3—6層是商品房。2011年11月7日上蔡縣人民政府作出上政土［2011］164號文，決定收回李斯路西段路南舊城改造項目土地使用權，注銷李斯路西段路南舊城改造區(qū)域內的國有土地使用權證，收回李斯路西段路南，東至百貨公司住宅樓西至溝，北至李斯路，南至黨校圍墻，舊城改造項目范圍內2533.32平方米（約合3.80畝）國有土地使用權。其中郭某某1的土地證上國用（2002）第2610068號也一并收回。2012年4月18日上蔡縣人民政府上政土［2012］61號文，作出對SCX-2012-13號國有建設用地使用權實行競價出讓的批復，同意將已經(jīng)縣政府批準依法收回的李斯路西段路南使用的2510.30平方米（約合3.76畝），國有建設用地使用權按新的規(guī)劃條件實行競價出讓。后上蔡縣國土資源局對該國有建設用地使用權實行競價出讓進行請示，2012年12月13日，上蔡恒大公司參與上蔡縣公共資源交易中心舉辦的競價出讓活動，確定上蔡恒大公司為SCX-2012-13號宗地國有建設用地使用權出讓的競得人，并簽訂SCX-2012-13號宗地國有建設用地使用權成交確認書，成交總價為2030400元。2012年12月28日，上蔡恒大公司與上蔡縣國土資源局簽訂了國有建設用地使用權出讓合同，并繳納了出讓金。恒大公司競拍獲得的該宗地，公司委托趙鵬飛辦理該宗土地及規(guī)劃手續(xù)。2016年1月7日，上蔡恒大限公司的法定代表人由趙文典變更為鄧鐵良，2016年6月17日，上蔡恒大公司的法定代表人由鄧鐵良變更為劉舉。
河南省上蔡縣人民法院作出（2016）豫1722民初3521號民事判決：限上蔡恒大公司于判決生效后十日內履行合同義務，按照2009年11月26日簽訂的《建房協(xié)議書》將“書香家園”一期工程北側1-6層（1-2層為商鋪，3-6層為商品房，每層165平方米）補償給郭某某1、朱某某3、郭某某5、郭某某2、郭某某4。
上蔡恒大公司不服上訴。河南省駐馬店市中級人民法院另查明，上蔡縣房地產(chǎn)管理所出具的書香家園銷控表顯示書香家園除1、2、3層301、302、303，4層405被查封外，其余房屋均已備案。在二審時，雙方對鋼構架兩層已建好的事實不持異議。河南省駐馬店市中級人民法院作出（2017）豫17民終1940號民事判決：駁回上訴，維持原判。
一審法院查明
一審法院認定事實：一審法院對上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號民事判決和駐馬店市中級人民法院(2017)豫17民終1940號民事判決審理查明的事實予以確認。具體事實詳見本判決對上述判決事實的概括部分。另查明:2016年7月7日,邱愛婷與上蔡恒大公司就“書香世家”第1幢3層308房簽訂《商品房買賣合同》,并在上蔡縣房管所備案。同日,邱愛婷向上蔡恒大公司支付308購房款55000元。2016年7月8日,邱愛婷作為借款人與委托人駐馬店市住房公積金管理中心上蔡縣管理部、貸款人中國建設銀行股份有限公司上蔡縣支行簽訂《駐馬店市個人住房公積金委托貸款合同書》，貸款20萬元,并自2016年7月8日起每月歸還貸款本息。2016年12月22日，邱愛婷繳納了裝修保證金等費用。2019年2月2日,河南省上蔡縣人民法院發(fā)出公告，公告稱,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十條第一款規(guī)定,指令被執(zhí)行人上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2019年2月28日前遷出該棟樓3—6層北側165平方米范圍內的房屋。案外人無合法依據(jù)占有被執(zhí)行人上述房產(chǎn)的,應同時遷出。如被執(zhí)行人、案外人拒不遷出,該院將依法強制執(zhí)行。2018年3月27日,上蔡恒大公司法定代表人變更為李紅方。
一審法院認為
一審法院認為，郭某某1、朱某某3、郭某某5、郭某某2、郭某某4拆遷補償安置的房屋與原告購買的房屋重復(308房),雙方均主張房屋的所有權,由此發(fā)生權利沖突。依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的,應予支持”之規(guī)定,法律賦予被拆遷人對特定房屋的債權具有對抗第三人的優(yōu)先效力,具有排他性?，F(xiàn)邱愛婷依據(jù)其與上蔡恒大公司簽訂的《商品房買賣合同》主張對訴爭房屋的所有權和優(yōu)先權,無法律依據(jù)，對其訴訟請求,一審法院不予支持。綜上所述,邱愛婷的訴訟請求不能成立,應予駁回。依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決：駁回邱愛婷的訴訟請求。一審案件受理費5125元,由邱愛婷負擔。
本院查明
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審查明的事予以確認。
本院認為
本院認為，根據(jù)上訴理由和答辯意見，雙方爭議的焦點問題為：駐馬店市中級人民法院（2017）豫17民終1940號民事判決和上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號民事判決的內容是否錯誤，是否損害了邱愛婷的合法權益，郭某某1、朱某某3、郭某某4、郭某某5、郭宴嘉對案涉房屋是否具有優(yōu)先取得的權利。
一、從案涉房屋拆遷建設的基本事實情況來看，郭某某1等人先后與董繼珍、趙鵬飛、上蔡恒大公司等簽訂協(xié)議，最終由上蔡恒大公司將其所有的房屋及使用的土地進行開發(fā)建設，通過補償方式取得固定面積的房屋。郭某某1等人與上蔡恒大公司所簽訂的協(xié)議屬于以物易物、產(chǎn)權置換形式的拆遷安置補償協(xié)議，協(xié)議所約定的標的物可以視為實質意義上的拆遷安置房，其對案涉房屋的取得具有優(yōu)先于普通債權的物權效力。并且，郭某某1等人因協(xié)議取得案涉房屋的對價是讓渡其原有居住的房屋及占用的土地，其對案涉房屋享有的不僅是一般財產(chǎn)權利，更包含有保障其賴以居住生存的基本權利，應優(yōu)先于對一般房屋買賣合同產(chǎn)生的普通債權保護。因此，與邱愛婷相主張的合同權利相比較，郭某某1等人享有優(yōu)先取得與上蔡恒大公司協(xié)議中約定的拆遷補償房屋的權利。
二、從郭某某1等人與上蔡恒大公司所簽的協(xié)議書內容看，該協(xié)議第五條明確約定，上蔡恒大公司未能按該協(xié)議第1、2、3、4項中的任何一項或幾項履行，均應將案涉商品房屋一期工程北側1至6層（1至3層為商鋪，4至6層為商品房），每層165平方米，補償給郭某某1等人。而從目前的案涉房屋建設情況看，該協(xié)議第二項約定的鋼結構房屋存在違反規(guī)劃建設的情況，第三條約定的另行補償二期工程中五套房屋的內容目前已無履行可能。因此，根據(jù)協(xié)議約定，郭某某1等人有權要求上蔡恒大公司按照協(xié)議第五條交付案涉房屋。
三、從郭某某1等人與上蔡恒大公司所簽協(xié)議書第五條約定內容看，上蔡恒大公司補償給郭某某1等人的房屋已經(jīng)特定化。郭某某1等人與上蔡恒大公司簽訂該協(xié)議時，案涉房屋的樓層、面積、結構等均已明確，該協(xié)議約定的一期工程即為案涉商品樓房，北側1至6層即為該樓房1至6層每層北側的兩套房屋。因此，郭某某1等人與上蔡恒大公司所簽協(xié)議書中約定的拆遷補償房屋的位置和用途均已特定，符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定的情形。
四、關于邱愛婷相購買的案涉房屋已經(jīng)備案登記的效力問題。商品房屋備案登記僅是行政管理措施，并不產(chǎn)生物權效力。而拆遷人讓渡其房屋權利而換取的拆遷安置補償房屋屬于房屋產(chǎn)權調換，根據(jù)對被拆遷人側重保護原則，被拆遷人對該特定房屋享有的債權應視為特種債權，具有優(yōu)先效力，其權利的實現(xiàn)優(yōu)先于一般商品房購買人?；诖?，案涉房屋屬于拆遷安置房，邱愛婷雖然已經(jīng)將房屋備案登記，但不足以對抗郭某某1等人就案涉房屋主張優(yōu)先取得的權利。邱愛婷可另案向恒大公司主張權利。
綜上所述，邱愛婷的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚、適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費5125元，由邱愛婷負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 李慧娟
審判員 李百福
審判員 辛季濤
二〇二〇年七月二十八日
書記員 李琪媛
