案??由 房屋拆遷安置補償合同糾紛
案??號 （2016）最高法民終203號
上訴人重慶長虹塑料廠（以下簡稱長虹塑料廠）因與上訴人重慶天龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天龍公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服重慶市高級人民法院（以下簡稱重慶高院）(2013)渝高法民初字第00019號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年3月21日立案后，依法組成合議庭，于2016年6月2日對本案進行了開庭審理。長虹塑料廠的法定代表人陳志堅及其委托訴訟代理人趙江寧、陳燕，天龍公司的委托訴訟代理人陳耀權、楊駿嘯到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
長虹塑料廠上訴請求：1、依法撤銷（2013）渝高法民初字第00019號民事判決；2、判決支持長虹塑料廠在本案一審中對天龍公司提出的全部訴訟請求；3、本案的一審、二審訴訟費用及鑒定費均由天龍公司承擔。本案二審開庭審理時，長虹塑料廠當庭將其上訴請求明確為：1、撤銷一審判決第二項；2、改判一審判決第一項為支持長虹塑料廠在本案一審中對天龍公司提出的全部訴訟請求；3、本案一審、二審訴訟費用及鑒定費均由天龍公司承擔；對其上訴狀中所提的一審違反法定程序一項不再主張。事實和理由：1、一審判決關于逾期交房違約金的事實認定錯誤。（1）《開工通知》是合同約定交房時間的起算依據(jù)。2004年2月10日，天龍公司向長虹塑料廠出具《開工通知》，明確告知訟爭項目已于2001年2月1日正式開工建設，根據(jù)《房屋聯(lián)建合同》第6條約定，2005年8月1日為天龍公司履行交房義務的最終期限。（2）是否實際施工不影響天龍公司承擔違約責任?！斗课萋?lián)建合同》并未指明“工程動工之日”為項目建設階段；天龍公司作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，無論是否已取得完備的開工資質(zhì)，一旦作出《開工通知》即應承擔合同約定“工程動工”的法律后果；天龍公司的履行行為符合合同約定的“動工”概念；《房屋聯(lián)建合同》無法履行的根本原因是天龍公司單方違約，其應承擔法律后果。（3）一審判決與雙方另案認定的事實存在矛盾。雙方在重慶市第五中級人民法院的訟爭案件，經(jīng)審理法院認定本案訟爭項目已于2004年2月1日正式動工，該事實認定是雙方最終達成調(diào)解的前提。2、一審判決關于回購房損失的認定存在嚴重錯誤。（1）一審判決關于回購房義務附條件的認定存在錯誤，回購房條款和還建房條款共同作為訟爭拆遷安置補償法律關系中的組成部分，不存在附條件生效或附條件履行的事實及合同約定。（2）一審判決對回購房損失是否為可預見損失認定有誤。法律規(guī)定的預見并非具體數(shù)值；爭議雙方對回購房面積約定有明確的計算方式；平街層回購房面積在合同簽訂時已能被確定，截至渝規(guī)建審（2007）南字第0422號文附圖出具之日可以計算出回購房面積，雙方達成調(diào)解協(xié)議的時間（2010年2月2日）應視為雙方對涉及還建房特別是回購房交易的最近協(xié)議達成時點；天龍公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，有能力預見房價的上漲以及損失的產(chǎn)生。3、一審判決關于還建損失的認定明顯不當。（1）長虹塑料廠已經(jīng)履行了合同項下的全部義務，不應承擔任何責任。（2）長虹塑料廠主觀上不存在故意擴大損失的過失，損失的擴大系天龍公司單方所致，應由天龍公司負擔。（3）評估咨詢值顯著低于實際損失。作為案涉項目另一被拆遷方，李茂蔭就與本案相同拆遷位置的房屋拆遷安置補償事宜與天龍公司訟爭至法院，重慶高院作出生效文書（2014）渝高法民申字第01117號民事裁定書認定訟爭房屋平街層價值為70000元/平方米，并以此為標準認定天龍公司應賠償給李茂蔭的損失。重慶凱弘資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司（以下簡稱凱弘資產(chǎn)評估公司）就平街層房屋評估咨詢價格僅為34970元，明顯低于生效裁判確認的標準，一審判決據(jù)此對房產(chǎn)價值予以酌定，無法彌補長虹塑料廠的實際損失，應予糾正。
天龍公司答辯稱，1、逾期交房違約金起算條件尚未成就，長虹塑料廠主張逾期交房違約金沒有法律依據(jù)，一審判決不予支持完全正確。根據(jù)案涉協(xié)議的約定，逾期交房違約金的起算點是天龍廣場三期工程動工之日。因重慶市國土資源和房屋管理局拒絕與天龍公司簽訂土地出讓合同，工程無法動工，因此協(xié)議約定的逾期交房違約金起算的條件尚未成就。雖然天龍公司向長虹塑料廠發(fā)出了《開工通知》，但是雙方于2005年簽訂的協(xié)議證明，雙方都知道該《開工通知》記載的日期并不是實際動工的日期，直至2005年案涉地塊仍處于未拆遷狀態(tài)，長虹塑料廠對此也是明知的。長虹塑料廠主張逾期違約金已經(jīng)經(jīng)過生效判決的認可不符合事實，雙方于2009年至2010年發(fā)生訴訟最終以調(diào)解方式結(jié)案，調(diào)解協(xié)議中未約定天龍公司支付逾期付款違約金，生效調(diào)解書中也沒有認定天龍公司存在逾期交房的情形，因此不能證明天龍公司認可逾期交房的事實。2、一審判決對回購房約定的性質(zhì)認定為附條件買賣有誤，但是對回購房損失不予認定的結(jié)果是正確的，應予維持。長虹塑料廠上訴主張回購房面積能夠確定沒有事實依據(jù)。天龍公司既未獲得土地使用權，更未獲得規(guī)劃部門就案涉地塊核發(fā)的許可證，案涉地塊不存在具有法律效力的規(guī)劃圖紙。因此，該圖紙無法推定出合同正常履行時各樓層的具體面積。此外，該圖紙所載面積為建筑面積，而案涉合同約定的還建面積、回購面積均為套內(nèi)面積，因本案項目未實際建設，也不存在相應設計方案，即便能夠確定總的建筑面積，也無法確定長虹塑料廠可以回購的套內(nèi)面積。除李茂蔭之外，案涉項目還涉及向諸多其他主體還建，長虹塑料廠不僅未能完成對其他還建面積的舉證，反而將其他還建面積均視為0并以此計算回購面積，是完全錯誤的。此外，長虹塑料廠早已處于停產(chǎn)狀態(tài)，其并未證明有能力購買可能存在的回購房，因此也不可能給長虹塑料廠造成任何損失。3、重慶高院計算還建房損失的依據(jù)明顯偏高，長虹塑料廠主張按照另案判決計算還建房損失明顯缺乏依據(jù)。案涉地塊周邊已建成門面房的市場價為每平方米20000元，該意見是法院在另案中委托評估機構(gòu)所做鑒定結(jié)論，一審中委托評估機構(gòu)所做的咨詢結(jié)論明顯偏高，不符合實際情況。長虹塑料廠據(jù)以主張的金額是在另案中由其他法院酌定的，并不是當?shù)胤康禺a(chǎn)價值的客觀體現(xiàn)。
天龍公司上訴請求：1、依法撤銷（2013）渝高法民初字第00019號民事判決；2、依法駁回長虹塑料廠的全部訴訟請求；3、依法判令長虹塑料廠承擔一、二審全部訴訟費用。事實及理由：1、重慶高院認為政府規(guī)劃調(diào)整等行為不構(gòu)成情勢變更，進而認定天龍公司解除合同違約是錯誤的。即便《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議有效，但因本案發(fā)生了情勢變更，法院應根據(jù)天龍公司的請求適用情勢變更原則，確認天龍公司解除合同行為合法、理由正當。（1）第三人原因可能導致情勢變更。本案發(fā)生了南坪東環(huán)高架路穿過該地塊、政府規(guī)劃調(diào)整、南坪街道辦事處搬遷滯后以及由此導致的“政府儲備用地”等客觀情況；上述客觀情況發(fā)生在《房屋聯(lián)建合同》簽訂之后、履行完畢之前；天龍公司簽約時無法預料到上述客觀情況；上述客觀情況不可歸責于天龍公司，規(guī)劃調(diào)整及重新掛牌并非天龍公司可以控制，而是取決于政府決策，政府部門也認可未按約簽訂出讓合同并非天龍公司的責任；上述客觀情況已導致《房屋聯(lián)建合同》合同目的無法實現(xiàn)。（2）本案第三人原因?qū)崒佟扒閯葑兏?，應適用情勢變更原則解除合同，故根本不涉及《合同法》第121條的適用。（3）是否繳納土地出讓金與情勢變更的認定沒有關聯(lián)性。沒有繳納土地出讓金并不必然導致本案合同目的不能實現(xiàn)，即便天龍公司已繳納土地出讓金并取得土地使用權，政府部門也可按照相關規(guī)定調(diào)整規(guī)劃或儲備土地，即繳納了土地出讓金也無法限制政府調(diào)規(guī)等情勢變更出現(xiàn)。2、重慶高院委托鑒定機構(gòu)進行司法鑒定，但該機構(gòu)卻在鑒定條件不具備的情況下違規(guī)作出“咨詢報告”，該“咨詢報告”不能作為長虹塑料廠損失的證據(jù)使用，長虹塑料廠由于無法證明其損失應承擔舉證不能的后果。重慶高院參考前述“咨詢報告”酌定長虹塑料廠的損失是錯誤的。3、長虹塑料廠應舉證證明其損失，在長虹塑料廠未能證明其損失的情況下，重慶高院“酌定”損失缺乏法律依據(jù)，并且“酌定”的金額明顯偏高，應予糾正。依據(jù)《合同法》第113條規(guī)定，應正確適用“可預見性”原則，嚴格限制長虹塑料廠可得利益的損失賠償金額。長虹塑料廠應當預料到整個《房屋聯(lián)建合同》內(nèi)容都可能無法履行，因此還建房屋或回購房屋都是不可預見的，其損失不屬于預期利益損失。在長虹塑料廠明知合同無法履行時，未采取措施防止自身損失的擴大，對自身損失的擴大部分負有責任。現(xiàn)長虹塑料廠仍可享受政府征收補償，故其絕大部分利益可通過征收程序予以實現(xiàn)。長虹塑料廠的主要損失是房屋空置未使用的損失；而這些房屋均是年久失修的辦公廠房，空置損失非常低。天龍公司并未取得任何利益，卻按約提供過渡房供長虹塑料廠使用，并支付了300多萬元過渡費。本案存在政府客觀因素導致合同目的不能實現(xiàn)的情形，并非天龍公司惡意違約拒絕履行合同，法院應區(qū)分主觀惡意違約及因第三方原因?qū)е潞贤男胁荒芮樾蜗碌膿p失賠償范圍。天龍公司當庭提交補充上訴意見如下：1、一審判決認定房屋拆遷安置補償合同中包含有附條件的房屋買賣關系適用法律錯誤，當事人之間關于房屋買賣事宜的約定欠缺合同成立的必要條件，依法不成立房屋買賣合同關系。案涉合同并未約定回購房屋的面積，而擬建的房屋沒有進行任何規(guī)劃設計，也未開工建設，各樓層面積及還建他人面積無法確定，天龍公司需出售給長虹塑料廠的房屋面積也無法確定。因此，案涉合同缺乏對房屋面積即標的物數(shù)量這一合同成立必要條件的約定，雙方之間未就房屋買賣事宜成立合同。2、一審判決認定合同解除正確，但以天龍公司違約為由認定合同解除缺乏事實依據(jù)。天龍公司沒有違約行為，合同無法繼續(xù)履行是政府行政行為導致的，屬于情勢變更發(fā)展成不可抗力，天龍公司據(jù)此解除合同符合法律規(guī)定。案涉合同無法繼續(xù)履行的直接原因是天龍公司未取得案涉地塊土地使用權，已經(jīng)不可能對案涉地塊進行開發(fā)。天龍公司未取得土地使用權的原因是重慶市國土資源和房屋管理局拒絕按照2004年掛牌確認的結(jié)果與天龍公司簽訂土地使用權出讓合同，天龍公司對此不存在任何過錯。案涉協(xié)議目前處于法律上和客觀上均無法履行的狀態(tài)，這一狀態(tài)是協(xié)議簽訂后的情勢發(fā)生變化，最終因政府行政行為和國家法律變化等不可抗力造成的，天龍公司對合同無法履行的后果沒有任何過錯，有權解除案涉協(xié)議。3、重慶高院確定賠償金額時未全面準確適用可預見性規(guī)則及損益相抵原則。（1）根據(jù)可預見性規(guī)則，天龍公司應當預見到的情形是指在合同簽訂時，根據(jù)當時的認識能力和水平所能預見的后果。因此，天龍公司可預見的損失范圍應是在2007年時不能返還房屋的損失。重慶高院單純以目前房屋的市場價格作為計算損失的依據(jù)，超出了天龍公司簽訂合同時可預見的范圍。（2）在確定長虹塑料廠的損失時，還應考慮假定長虹塑料廠根據(jù)合同約定獲得房屋需要付出的必要稅費成本，各類稅費成本可能高達2000萬。綜上，一審判決在認定天龍公司是否違約，以及確定賠償金額時適用法律錯誤。天龍公司未違反案涉協(xié)議約定，不應承擔賠償責任。即使天龍公司應當賠償長虹塑料廠，也應在確定可得利益類型的基礎上，全面適用可預見性規(guī)則和損益相抵規(guī)則加以計算。
長虹塑料廠答辯稱，1、天龍公司主張本案發(fā)生情勢變更的主張不能成立。天龍公司所稱的高架路項目其在簽訂訟爭合同及競得訟爭土地使用權前已明知，并非其所稱屬于情勢變更事由。政府規(guī)劃調(diào)整系基于天龍公司申請而發(fā)生，且在訟爭合同相關補充協(xié)議（包括調(diào)解協(xié)議）簽訂前已確定，不構(gòu)成情勢變更事由，也不是天龍公司違約的理由，更非其競得資格被取消的原因。對于喪失土地使用權所導致的訟爭合同無法繼續(xù)履行的后果，天龍公司知悉并以單方違約行為表明自愿承擔。天龍公司未按期繳納出讓金是政府取消其競得資格，收回土地的根本原因，天龍公司在土地使用權競得后因違約所導致的訟爭合同無法履行，不屬于情勢變更事由。2、天龍公司關于損失金額的上訴理由不能成立。（1）評估咨詢報告平街層價值顯著低于已生效判決認定標準。（2）天龍公司就損失金額認定的上訴理由不能成立。在合同履行過程中，長虹塑料廠沒有任何違約行為，訟爭合同無法履行系天龍公司單方違約所致，天龍公司應賠償其違約導致長虹塑料廠無法獲得還建房及回購房的損失。《房屋聯(lián)建合同》及相關補充協(xié)議已就還建房面積、單價等及回購房面積計算方式等做了詳細約定。長虹塑料廠積極維護自身權益，多次催告天龍公司履約。并于2009年向天龍公司提起訴訟，天龍公司所稱長虹塑料廠未盡減損義務無事實依據(jù)。長虹塑料廠可享受政府征收補償屬于行政補償，其與天龍公司就拆遷安置補償事宜達成協(xié)議屬于民事法律關系，兩者屬不同法律關系，不能因政府補償免除違約方的責任。涉案合同無法履行導致的損失，關系到長虹塑料廠因拆遷關閉后員工的安置問題，天龍公司曲解了長虹塑料廠的損失。
長虹塑料廠向重慶高院起訴請求：長虹塑料廠與天龍公司簽訂的有關房屋拆遷安置補償事項的合同及相關協(xié)議合法有效，雙方均應嚴格按照約定履行各自義務。天龍公司在不具備約定和法定解除條件的情形下，單方通知長虹塑料廠解除合同，其解除行為不應當具有法律效力。長虹塑料廠已于2004年初履行了合同約定的主要義務（即移交土地、房屋及其權證），而天龍公司至今未履行其作為對價的還房（包括直接還房及回購房屋）義務，卻通知長虹塑料廠解除雙方合同，明確表示不履行其合同義務。天龍公司不履行合同義務的行為導致長虹塑料廠在近八年的時間里不能按約獲得還房并對其進行占有、使用、收益等，給長虹塑料廠造成了巨大損失，天龍公司應依約承擔支付逾期還房違約金的責任，并應依法承擔不能向長虹塑料廠還房的損失賠償責任，使長虹塑料廠利益達到合同正常履行情形下的應有程度。請求：1、確認天龍公司于2013年3月28日發(fā)函解除雙方于2002年12月6日簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及相關補充協(xié)議的行為無效；2、天龍公司向長虹塑料廠支付逾期還房的違約金（從2010年2月1日開始計算，按照合同約定的每日4000元的標準，計算到天龍公司履行完畢下述第3項訴訟請求之日止：暫計算至2013年6月21日為494萬元）；3、天龍公司賠償長虹塑料廠因天龍公司不履行合同約定的還房義務（包括直接還房及長虹塑料廠按約定價格回購房屋）而遭受的損失2億元（具體金額，以天龍公司應還前述房屋的現(xiàn)有市場評估價值扣減其中回購房的價款余額后的數(shù)據(jù)為準）；4、本案訴訟費用由天龍公司承擔。
重慶高院一審經(jīng)審理查明：2002年12月6日，長虹塑料廠（甲方）與天龍公司（乙方）簽訂《房屋聯(lián)建合同》，該合同第一條約定，乙方將南坪正街42號（原長虹塑料廠）以及南坪街道辦事處、金星西服制衣公司等納入統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)；第二條約定，乙方投資建設，具體規(guī)劃、投入、工程操作等由乙方全權負責；第三條約定，甲方投入現(xiàn)有土地4141平方米、地上建筑物2626平方米和無證建筑約205平方米，甲方喪失前述土地和房屋的所有權，并同時將房屋及土地的稅費關系轉(zhuǎn)給乙方承擔；第四條第1款約定，乙方負責該工程全部資金、規(guī)劃、設計、工程建設、房屋竣工驗收合格等全部項目；第四條第3款約定，乙方完成以下產(chǎn)權交接作為甲方的投入回報，乙方負責辦理屬于甲方的產(chǎn)權關系，產(chǎn)權關系的移交日期即甲、乙雙方過渡費的終止日期，面積計算以建筑面積為淮，不含公攤，具體移交項目是：A、平街層門面：地面標高與前正公路標高相近并相接，甲方分得建筑面積為650平方米，其余的平街層除去南坪街道辦事處、金星服裝廠及其它還建面積之外，由甲方按4800元／平方米全部回購；B、車庫和庫房：位置在平街層以下的二層，層高5.1米，有獨立的車道進入庫房，車道寬度6米，建筑面積為2000平方米；C、辦公房：位于平街層以上**，面積為700平方米；D、住房：位于建筑頂層，面積為300平方米，每套150平方米；E、地下停車位4個；第四條第5款約定，房屋產(chǎn)權由乙方負責代辦，相關費用由雙方按規(guī)定繳納；第四條第6款約定，交房時間：從本合同簽訂之日起，甲方立即將此合同所指房產(chǎn)證和國土證移交給乙方，完成兩證交接手續(xù)甲方即喪失該房屋和土地所有權。兩證移交之日起四個月內(nèi)，甲方完成搬遷。乙方向甲方交還房屋和相關產(chǎn)權關系的時間：從本工程動工之日起交房時間不得大于18個月；第四條第7款約定，違約責任：如乙方不能準時交房，其超期交房違約金以2000元/天計算，如交房時間超過24個月其交房違約金以4000元／天計算，由乙方付給甲方。
2003年4月18日，重慶市南岸區(qū)人民政府召開專題會議，研究南坪東環(huán)路片區(qū)改造事宜，天龍公司派人參會。此次專題會議議定：南坪東環(huán)路片區(qū)改造范圍包括南坪街道辦事處、長虹塑料廠、金星西服制衣公司、南坪正街137、139號，天龍公司作為項目業(yè)主要力爭在2003年4月30日前完成辦理規(guī)劃、國土紅線，規(guī)劃設計方案，立項，拆遷評估及拆遷方案等工作，南坪東環(huán)路由區(qū)建委城建投資公司委托天龍公司作為項目業(yè)主。2003年5月14日，南岸區(qū)發(fā)展計劃委員會向南坪街道辦事處和天龍公司發(fā)出南計發(fā)〔2003〕106號《南岸區(qū)計委關于天龍廣場三期工程立項的批復》，同意南坪街道辦事處與天龍公司聯(lián)建的天龍廣場三期工程立項，該批復載明：建設地址為南岸區(qū)南坪街道辦事處、長虹塑料廠、金星西服制衣公司、及南坪正街137號、139號片區(qū)，拆遷范圍為南岸區(qū)南坪街道辦事處、長虹塑料廠、金星西服制衣公司及南坪正街137號、139號片區(qū)。
2004年2月9日，長虹塑料廠（甲方）與天龍公司（乙方）簽訂《房屋使用協(xié)議》，約定：在乙方尚未移交甲方應歸還的產(chǎn)權房之前，乙方將天龍廣場門面21號交給甲方使用，在乙方未移交甲方產(chǎn)權房之前，乙方免收甲方租金和物管費，乙方歸還甲方全部合同規(guī)定的產(chǎn)權房后，甲方應將該房立即退還乙方。長虹塑料廠至今仍在使用該門面房。
2004年2月10日，天龍公司向長虹塑料廠發(fā)出《開工通知》，稱：長虹塑料廠與天龍公司聯(lián)合建設的天龍廣場三期工程已于2004年2月1日正式開工建設。同日，長虹塑料廠將南區(qū)字第55283號房屋所有權證（房屋位于南岸區(qū)南坪正街42號）、南區(qū)字第00705號房屋所有權證（房屋位于南岸區(qū)南坪正街161號）、南國用（2000）字第10116號國有土地使用證（土地位于南岸區(qū)南坪正街42號）、南國用（99）字第4341號國有土地使用證（土地位于南岸區(qū)南坪正街137號）共計四本產(chǎn)權證件移交給天龍公司，天龍公司出具了收條。
2004年3月8日，長虹塑料廠與天龍公司辦理了關于天龍公司進駐長虹塑料廠（南坪正街42號）的交接事項，雙方未辦理相關房屋的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記，后南區(qū)字第55283號房屋所有權證、南區(qū)字第00705號房屋所有權證所載房屋被拆除。
2004年6月5日，重慶市國土資源和房屋管理局作出渝國土房管資（2004）89號重慶市國土房管局國有土地使用權掛牌出讓確認通知書，確認天龍公司以土地出讓價金4869萬元獲得南坪正街地塊（包括天龍公司負責拆遷的長虹塑料廠在內(nèi)）的開發(fā)使用權。該確認通知書載明：天龍公司在收到本通知書10日內(nèi)到重慶市國土資源和房屋管理局繳納土地出讓金2435萬元，2004年9月1日前繳納土地出讓金2434萬元。天龍公司必須在簽發(fā)本通知書后90日內(nèi)與重慶市國土資源和房屋管理局簽訂《國有土地使用權出讓合同》……如天龍公司逾期未到重慶市國土資源和房屋管理局繳納土地出讓金及辦理相關手續(xù)，重慶市國土資源和房屋管理局將取消天龍公司的競得資格，并由天龍公司承擔損失賠償責任，天龍公司所繳納的保證金也不予退還。天龍公司繳納了10％的保證金，未按該確認通知書規(guī)定的時間和金額繳納土地出讓金，也未在規(guī)定的時間與重慶市國土資源和房屋管理局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，至今未取得該宗土地的使用權。
2004年9月13日，長虹塑料廠（甲方）與天龍公司（乙方）簽署《更正說明》，將原《房屋聯(lián)建合同》第四條第3款B項中“位置在平街層以下第二層”更正為“位置在平街層以下第一層”。2004年12月30日，長虹塑料廠（甲方）與天龍公司（乙方）又簽署了《合同更正說明》，約定：1、將乙方返還給甲方的全部面積，平均分配在平街層，平街層相聯(lián)的負一層和平街層相聯(lián)的正一層；2、乙方返還給甲方的4個停車位，折合為120平方米返還給甲方，返還位置為平街層、正一層和負一層，乙方不再返還停車位給甲方；除返還位置和停車位發(fā)生變化外，《房屋聯(lián)建合同》其它條款均有效。
天龍公司分別于2006年1月7日支付給長虹塑料廠10萬元、2007年3月9日支付給長虹塑料廠15萬元、2007年11月12日支付給長虹塑料廠41410元，共計291410元。
2007年11月9日，重慶市南岸區(qū)人民政府向重慶市國土資源和房屋管理局發(fā)出《重慶市南岸區(qū)人民政府關于懇請同意簽訂南坪正街地塊土地出讓合同的函》（南岸府發(fā)〔2007〕156號），該函載明：由于南坪東環(huán)高架路穿過地塊及規(guī)劃調(diào)整等多種原因，導致天龍公司沒有及時與貴局簽訂《土地出讓合同》。有關情況如下：一是建設南坪東環(huán)高架路造成時間延誤。為了緩解南坪轉(zhuǎn)盤交通擁堵狀況，加快實施主城暢通工程，我區(qū)計劃建設東環(huán)高架路。由于該道路要經(jīng)過天龍公司正在開發(fā)的天龍廣場項目，經(jīng)雙方商定，由天龍公司出資2500萬元建設東環(huán)高架路，政府將南坪正街地塊的土地出讓金及配套費返還給天龍公司作為補償。目前，東環(huán)高架路已由天龍公司建成，為市政基礎設施建設作出了積極貢獻，但南坪正街地塊開發(fā)建設因此滯后。二是地塊整合調(diào)規(guī)占用了較長時間。南坪東環(huán)路穿越了貴局下屬的重慶康居物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱康居公司）宏聲花園項目和天龍公司南坪正街地塊項目。由于東環(huán)高架路規(guī)劃建設在后，康居公司所屬的宏聲花園項目規(guī)劃方案必須作出調(diào)整，用地面積和建筑規(guī)模減少。后貴局與我區(qū)商定，決定將兩個項目合二為一，由天龍公司統(tǒng)一實施建設，在用地面積減少的情況下，為了不降低建筑總量，將整合后的項目容積率統(tǒng)一調(diào)整成8.5，并報市政府獲得批準。目前兩家公司合作項目進展順利，天龍公司已先行將康居公司所屬的五棟高層全部建好，并已于2007年12月30日竣工交房。但由于項目整合、調(diào)規(guī)等花費了一年多時間，影響了南坪正街地塊項目開發(fā)進程。三是南坪街道辦事處機關辦公樓遷建滯后。按照確認通知書的要求，天龍公司負責南坪街道辦事處及長虹塑料廠等單位的拆遷。為進一步改善和提升我區(qū)基層政府機關的辦公條件和形象，我區(qū)決定將南坪街道辦事處機關辦公樓遷建至天龍公司與康居公司合作項目E棟。由于合作項目整合、調(diào)規(guī)占用了較長時間，E棟2007年9月30日方才封頂，由此導致南坪街道辦事處搬遷及南坪正街地塊拆遷工作延期，并影響了項目總體開發(fā)進程。鑒于該項目延遲建設存在的上述客觀影響因素，考慮到南坪正街地塊的摘牌單位—天龍公司前期對實施東環(huán)高架路建設、協(xié)調(diào)與康居公司的用地矛盾及南坪街道辦事處機關大樓遷建作出了積極貢獻。特商請貴局從支持我市市政基礎設施建設、構(gòu)建和諧社會出發(fā)，同意按《確認通知書》明確的條件，盡快與天龍公司簽訂土地出讓合同。
2008年4月19日，重慶市南岸區(qū)人民政府向重慶市國土資源和房屋管理局發(fā)出《重慶市南岸區(qū)人民政府關于商請同意退還南坪正街地塊土地中標保證金的函》（南岸府函〔2008〕52號）。該函以南岸府發(fā)〔2007〕156號函同樣的理由，商請重慶市國土資源和房屋管理局退還天龍公司交納的地塊中標保證金487萬元(不計利息)，并原則贊同重慶市國土資源和房屋管理局要求重新掛牌公示的意見。
2009年12月9日，重慶市南岸區(qū)人民政府向重慶市人民政府發(fā)出南岸府文〔2009〕114號《關于懇請同意回購南坪街道辦事處片區(qū)舊城改造項目部分地塊的請示》。載明：為切實解決該項目久拆未建的諸多歷史遺留問題，加快區(qū)域舊城改造工程，懇請市政府同意按照市規(guī)劃局原已審批的建設方案和容積率，由南岸區(qū)人民政府業(yè)主公司——重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司回購和繼續(xù)實施南坪街道辦事處片區(qū)舊城改造項目剩下的南坪正街地塊F、G、J棟工程，并由我區(qū)負責工程所在地塊的儲備整治和剩余房屋的拆遷，補交2004年掛牌時未及時交納的土地出讓金。
2010年9月7日，重慶市人民政府向南岸區(qū)人民政府作出《重慶市人民政府關于重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司土地儲備的批復》同意將南岸區(qū)南坪正街地塊，土地面積為11729平方米的國有土地交由重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司進行整治儲備，儲備范圍內(nèi)的土地，未經(jīng)原批準機關批準，任何單位，不得擅自出讓、劃撥。對儲備范圍內(nèi)的國有土地，在實施整治時應按有關規(guī)定收回原土地使用者的土地使用權，作好拆遷安置工作，確保社會穩(wěn)定，并加快土地整治進程。儲備土地經(jīng)整治后，交由市土地行政主管部門按規(guī)劃依法組織招標拍賣或掛牌出讓。
2009年2月17日，長虹塑料廠以天龍公司未按合同約定安置房屋為由向重慶市第五中級人民法院提起訴訟，要求天龍公司支付逾期還房違約金，從2005年8月1日起至2006年1月31日止按照每天2000元計算，從2006年2月1日起至天龍公司實際向長虹塑料廠交還全部房屋之日止按照每天4000元計算。該案經(jīng)重慶市第五中級人民法院審理認為：天龍公司與長虹塑料廠簽訂的《房屋聯(lián)建合同》其合同性質(zhì)系名為聯(lián)合開發(fā)實為拆遷還建。長虹塑料廠要求天龍公司承擔逾期還房違約金責任的訴訟請求成立，予以支持。遂判決天龍公司于判決生效后五日內(nèi)支付長虹塑料廠在判決生效時已到期的逾期還房違約金（該違約金從2005年8月1日起至2006年2月1日止,按照每天2000元計算，從2006年2月1日起至天龍公司實際向長虹塑料廠交還全部房屋之日止按照每天4000元計算；并應扣除天龍公司已經(jīng)支付給長虹塑料廠的291410元）。
天龍公司不服該案一審判決，向重慶高院提起上訴。二審中，經(jīng)重慶高院主持，雙方達成調(diào)解協(xié)議：一、截止到2010年1月31日，長虹塑料廠同意天龍公司支付拆遷安置補償費300萬元。二、在本協(xié)議簽訂的同時天龍公司向長虹塑料廠支付現(xiàn)金100萬元，（2010年2月4日支付60萬元、逾期支付罰金10萬元，2010年3月5日前支付40萬元、逾期支付罰金10萬元），剩余200萬元作為長虹塑料廠向天龍公司履行雙方2002年12月6日簽訂的《房屋聯(lián)建合同》約定所支付給天龍公司的回購房屋定金，本協(xié)議簽訂時，天龍公司向長虹塑料廠出具《收據(jù)》。三、天龍公司向長虹塑料廠出具繳納購房定金200萬元的《收據(jù)》作為本協(xié)議的附件，與本協(xié)議具有同等法律效力。四、一審案件受理費67800元，由天龍公司承擔。該調(diào)解協(xié)議經(jīng)重慶高院確認并制作了（2010）渝高法民終字第6號民事調(diào)解書。天龍公司支付了前述拆遷安置補償費300萬元（其中100萬元直接支付給長虹塑料廠、另外200萬元沖抵長虹塑料廠支付的回購房屋定金，并因此向長虹塑料廠出具了200萬元的收據(jù)）。
2011年12月，長虹塑料廠書面致函天龍公司，催促天龍公司繼續(xù)及時全面履行合同義務。
2013年4月11日，天龍公司向長虹塑料廠發(fā)出《解除<房屋聯(lián)建合同>的告知函》（該函落款時間為2013年3月28日）。提出解除雙方于2002年12月6日簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及《補充合同》等與聯(lián)建合同相關聯(lián)的補充協(xié)議，天龍公司在函中表示愿意配合長虹塑料廠與區(qū)政府房屋征收辦商談拆遷補償?shù)仁乱恕?/p>
2013年8月27日，重慶市南岸區(qū)房屋征收中心作出南岸征收函〔2013〕42號《關于協(xié)商征收補償事宜的函》，該函載明：經(jīng)市政府批準，南岸區(qū)人民政府決定對南坪正街片區(qū)進行舊城改造，為此，依法征收納入改造范圍的房屋及其土地并給予公平補償。長虹塑料廠位于南坪正街42號、南坪正街137號、南坪正街161號的房屋在南坪街道辦事處市容市貌整治過程中已經(jīng)滅失，但仍在此次征收紅線范圍內(nèi)，長虹塑料廠相關房地產(chǎn)權證書并未注銷，其相關權屬仍然存在，我中心將依法征收長虹塑料廠上述房屋及其土地并按規(guī)定給予補償。我中心將在征求被征收人意見的基礎上擬定征收補償方案。現(xiàn)函告長虹塑料廠于2013年9月10日前派人與我中心協(xié)商征收補償事宜。長虹塑料廠稱未收到該函，也未與重慶市南岸區(qū)房屋征收中心協(xié)商征收補償事宜。
在本案審理過程中，經(jīng)天龍公司申請，重慶高院向重慶市南岸區(qū)國土資源管理分局去函調(diào)查南岸區(qū)南坪正街42號〔南國用（2000）字第10116號國有土地使用權證〕、南岸區(qū)南坪正街137號〔南國用（99）字第4341號國有土地使用權證〕、南岸區(qū)南坪正街161號的土地使用權人及土地使用權狀況。重慶市南岸區(qū)國土資源管理分局復函：1、南國用（2000）字第10116號《國有土地使用權證》土地使用權人為長虹塑料廠，土地座落為南岸區(qū)南坪正街42號（原南坪正街161號），土地面積4141平方米，土地用途為工業(yè)，土地使用權類型為劃撥。該證有833平方米土地現(xiàn)已變?yōu)槭姓缆芳叭诵型ǖ?，長虹塑料廠未到我局申請土地變更登記。2、南國用（99）字第4341號《國有土地使用權證》土地使用權人為長虹塑料廠，土地座落為南岸區(qū)南坪正街137號，土地面積1128平方米，土地用途為住宅，土地使用權類型為劃撥，該宗地系該廠職工集資房工程竣工后辦理的分割變更登記。
重慶高院向重慶市國土資源和房屋管理局調(diào)查南坪正街地塊有關情況。重慶市國土資源和房屋管理局復函：1、關于天龍公司至今未取得該地塊土地使用權的問題。2004年4月30日，我局對南岸區(qū)南坪正街地塊11729平方米國有建設用地使用權出讓公告。2004年6月1日，天龍公司以掛牌出讓方式競得該宗地，土地成交價款為4869萬元。2004年6月5日，我局核發(fā)《國有土地使用權掛牌出讓確認通知書》（渝國土房管資〔2004〕89號，以下簡稱通知書），約定天龍公司在收到本通知書10日內(nèi)繳納土地出讓價款2435萬元；2004年9月1日前繳納剩余土地出讓價款2434萬元。由于該宗地按出讓時相關政策系“毛地”出讓。2008年4月19日《重慶市南岸區(qū)人民政府關于商請同意退還南坪正街地塊土地中標保證金的函》中明確了該地塊涉及南坪街道辦事處、長虹塑料廠、重慶金星西服制衣公司等拆遷，因南坪東環(huán)高架路穿過該地塊及規(guī)劃調(diào)整等多種原因，天龍公司未能按照通知書約定期限支付土地價款，未與我局簽訂出讓合同。因長時間未支付土地價款并完善國土手續(xù)，南岸區(qū)人民政府認可該宗地需重新“招拍掛”出讓，商請我局退還天龍公司報名時已繳納的競買保證金。我局2008年第11次土地交易專題會議討論同意了南岸區(qū)人民政府意見，并于2008年6月12日以退還該公司繳納的487萬元競買保證金的方式取消了天龍公司的競得資格。我局已取消天龍公司競得資格，退還了天龍公司已繳納的競買保證金，天龍公司未能取得該地塊的土地使用權。2、關于該地塊明確的土地使用權人及土地使用狀況的問題。2010年9月7日，經(jīng)市政府批準同意，將該地塊11729平方米國有土地交由重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司儲備整治（《重慶市人民政府關于重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司土地儲備批復》渝府地〔2010〕807號）。由于重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司未完成該宗地房屋拆遷安置工作，尚未重新招拍掛出讓，目前該宗地無土地使用權人。3、關于該地塊是否會再次進行招拍掛，天龍公司是否還可以參加競拍，重新取得該地塊的土地使用權的問題。該地塊完成拆遷整治達到土地供應條件后，由南岸區(qū)提出申請，我局將按相關規(guī)定重新啟動招拍掛程序。按照招拍掛相關政策法規(guī)，中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織（除法律、法規(guī)另有規(guī)定外）均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。屆時，若天龍公司符合申請資格，可以參加競拍。
重慶高院向重慶市南岸區(qū)人民政府去函調(diào)查天龍公司未簽訂土地出讓合同的原因等情況。南岸區(qū)人民政府復函：南岸區(qū)人民政府于2007年11月9日以南岸府函〔2007〕156號函，商請重慶市國土資源和房屋管理局同意簽訂南坪正街地塊土地出讓合同。以南岸府函〔2008〕52號向重慶市國土資源和房屋管理局商請退還南坪正街地塊土地中標保證金，以南岸府文〔2009〕114號請示重慶市人民政府同意儲備整治南坪正街地塊。天龍公司未與重慶市國土資源和房屋管理局簽訂合同的原因是該局提出“因掛牌時間較早，建議重新掛牌公示”。天龍公司未按期繳納土地出讓金，其原因是項目合并、規(guī)劃調(diào)整及南坪街道辦事處搬遷滯后等多種因素影響。
重慶高院向重慶市南岸區(qū)房屋管理局去函調(diào)查有關長虹塑料廠的征收補償情況。重慶市南岸區(qū)房屋管理局復函：由于長虹塑料廠原房屋所在地塊，在“南坪正街片區(qū)舊城改造項目”擬出讓范圍內(nèi)，我區(qū)對其只能按現(xiàn)行政府征收補償政策標準執(zhí)行，已滅失的房屋可按權屬登記的用途和結(jié)構(gòu)補償。
重慶高院經(jīng)審查認為，天龍公司于2013年4月11日向長虹塑料廠發(fā)函解除雙方所簽《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議的行為有效，并向長虹塑料廠釋明。長虹塑料廠變更訴訟請求為：1、判決天龍公司向長虹塑料廠支付逾期還房違約金（從2010年2月1日起按每日4000元標準計算至判決或調(diào)解生效之日止）。2、判決天龍公司賠償因合同無法履行被迫解除而導致長虹塑料廠不能取得合同約定的直接還房及按約定價格回購房屋而遭受的損失2億元（具體金額以前述房屋的現(xiàn)有市場評估價值扣減其中回購房的價款余額后的數(shù)據(jù)為準）。
經(jīng)長虹塑料廠申請，重慶高院委托凱弘資產(chǎn)評估公司對長虹塑料廠和天龍公司簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議約定的還建房及回購房的現(xiàn)有市場價值進行評估。凱弘資產(chǎn)評估公司于2015年6月25日作出房地產(chǎn)咨詢性估價報告書（重凱弘〔2015〕鑒咨第1號），評估結(jié)果：還建部分評估價值69687900元，回購部分評估價值101346900元，合計170803000元。長虹塑料廠認為該評估價值過低，請求人民法院酌情調(diào)高；天龍公司認為評估價值明顯高于目前可以類比的標的物，不應采信該咨詢性估價報告書。
重慶高院認為，本案有五個爭議焦點：一、《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議的性質(zhì)；二、《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議的效力；三、天龍公司解除行為的效力；四、天龍公司是否應當承擔逾期交房違約金；五、天龍公司是否應當賠償長虹塑料廠因履行合同不能所造成的損失及損失金額的確定。
一、關于《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議的性質(zhì)問題
重慶高院認為，雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議名為房屋聯(lián)建合同，實為房屋拆遷安置補償合同，房屋拆遷安置補償合同中包含有附條件的房屋買賣關系，但房屋買賣并非獨立的合同。主要事實和理由：1、前案對雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議性質(zhì)的定性。2009年2月17日，長虹塑料廠曾基于雙方所簽《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議提起訴訟，請求天龍公司支付違約金及賠償損失，該案一、二審所確定的案由均為房屋拆遷安置補償合同糾紛。2、雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議不符合聯(lián)建合同特征。聯(lián)建合同的特征是共同投資、共享利潤、共擔風險。本案雙方當事人所簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議雖然約定天龍公司投入全部資金，長虹塑料廠投入土地及地上建筑物，同時約定長虹塑料廠應當分得和回購約定之房屋，但并未約定長虹塑料廠承擔風險，不具有共擔風險的聯(lián)合開發(fā)特征。3、雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議具有房屋拆遷安置補償關系的特征。雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》第四條第3款約定，天龍公司完成以下產(chǎn)權交接作為長虹塑料廠的投入回報，并負責辦理屬于長虹塑料廠的產(chǎn)權關系，產(chǎn)權關系的移交日期即雙方過渡費的終止日期。而雙方于2004年2月9日簽訂的《房屋使用協(xié)議》約定，天龍公司在未按約定交房之前，提供天龍廣場門面給長虹塑料廠使用，不收租金和物管費。應當視為雙方對拆遷安置過渡房的約定。以上關于過渡費及過渡用房的約定，符合房屋拆遷安置補償合同的特征。4、天龍公司和長虹塑料廠符合拆遷人和被拆遷人的特征。從合同簽訂時的具體情況看，當時南岸區(qū)人民政府召開專題會議明確天龍公司作為項目業(yè)主，要求天龍公司力爭在2003年4月30日前完成辦理規(guī)劃、國土紅線，規(guī)劃設計方案，立項，拆遷評估及拆遷方案等工作，重慶市南岸區(qū)發(fā)展計劃委員會亦批復同意天龍廣場三期工程立項。以上事實表明政府認可天龍公司的拆遷人資格，而長虹塑料廠位于該項目拆遷范圍，屬于被拆遷對象。因此，天龍公司與長虹塑料廠具有拆遷人和被拆遷人的特征。5、《房屋聯(lián)建合同》中關于回購房屋的約定是房屋拆遷安置補償法律關系中的一部分內(nèi)容，不可能脫離拆遷安置法律關系單獨成立。因此，不能作為獨立的房屋買賣合同。
二、關于《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議的效力問題
重慶高院認為，雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議合法有效。主要事實和理由：1、《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議系天龍公司與長虹塑料廠的真實意思表示。2、天龍公司雖未取得拆遷許可證，但其拆遷行為政府是認可的，而長虹塑料廠亦屬于被拆遷對象，雙方簽訂的房屋拆遷安置合同未違反法律、行政法規(guī)關于效力的強制性規(guī)定，應當認定為有效。
三、關于天龍公司解除合同行為的效力問題
重慶高院認為，天龍公司的解除合同行為有效。主要事實和理由：1、《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議雖然有效，但已不能繼續(xù)履行，其合同目的已無法實現(xiàn)。2003年5月14日，重慶市南岸區(qū)發(fā)展計劃委員會批復同意天龍廣場三期項目立項，由天龍公司和南坪街道辦事處聯(lián)建，該項目的拆遷范圍包括長虹塑料廠、南坪街道辦事處、金星西服制衣公司及南坪正街137號、139號片區(qū)。土地出讓按當時政策仍系毛地出讓而非凈地出讓，由開發(fā)商完成擬出讓土地的拆遷工作，天龍公司作為拆遷人與被拆遷人長虹塑料廠簽訂了《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議。重慶市國土資源和房屋管理局給重慶高院的復函也載明，天龍公司雖于2004年6月5日以土地出讓價金4869萬元獲得南坪正街地塊（包括長虹塑料廠在內(nèi)）的開發(fā)使用權，但天龍公司未按照約定期限支付土地價款，未與重慶市國土資源和房屋管理局簽訂出讓合同。重慶市國土資源和房屋管理局已退還天龍公司繳納的競買保證金，并取消了天龍公司的競得資格。2010年9月7日，經(jīng)重慶市人民政府批準同意，將該地塊交由重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司儲備整治，由于重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司尚未完成該宗地的房屋拆遷安置工作，該宗地尚未重新招拍掛出讓。以上事實表明，在天龍公司提出解除合同之時，天龍公司未能取得該宗地的土地使用權，已不可能繼續(xù)履行對長虹塑料廠的拆遷安置義務，故房屋拆遷安置的合同目的亦不可能實現(xiàn)。同時，從重慶市南岸區(qū)房屋征收中心作出的《關于協(xié)商征收補償事宜的函》來看，對長虹塑料廠的征收補償工作已由重慶市南岸區(qū)房屋征收中心負責，天龍公司亦不可能繼續(xù)作為該宗地的拆遷人進行拆遷安置工作。2、雖然天龍公司未繳納土地出讓金，對其未取得土地使用權存在過錯，但在合同無法繼續(xù)履行，合同目的不能實現(xiàn)的情形下，有權提出解除合同?！吨腥A人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同。該項規(guī)定并未明確解除權必須由另一方當事人行使，也未禁止遲延履行債務或者有違約行為的當事人一方行使解除權?！吨腥A人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定：當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。本案中，由于雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議確已無法繼續(xù)履行，合同目的已不能實現(xiàn)，若不解除合同，明顯不利于雙方，加之長虹塑料廠亦未積極行使其解除權，基于此，天龍公司行使解除權并不違反法律規(guī)定，其解除行為有效。同時，天龍公司關于其解除合同是基于情勢變更的抗辯理由不能成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定的情勢變更系合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化。情勢變更是當事人在締約時無法預見的非市場系統(tǒng)固有的風險。本案中，天龍公司未取得涉案土地使用權的直接原因系天龍公司未按時繳納土地出讓金。雖然客觀上也存在南坪東環(huán)高架路穿過該地塊及規(guī)劃調(diào)整等原因，但上述原因?qū)儆诎干婧贤獾谌说脑?，而非《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定的情勢變更情形。
四、關于天龍公司是否應當承擔逾期交房違約金的問題
重慶高院認為，天龍公司不應當承擔逾期交房違約金。主要事實和理由：雙方合同約定的交房時間為：從本工程動工之日起交房時間不得大于18個月。雖然天龍公司于2004年2月10日向長虹塑料廠發(fā)出《開工通知》稱：“長虹塑料廠與天龍公司聯(lián)合建設的天龍廣場三期工程已于2004年2月1日正式開工建設?！钡陀^事實是天龍公司并未取得本案所涉土地使用權，工程項目并未實際施工，合同約定的交房條件尚未成就。故對長虹塑料廠逾期交房違約金的訴訟請求重慶高院不予支持。
至于天龍公司提出長虹塑料廠的此項訴請屬重復訴訟的問題。重慶高院認為，雖然長虹塑料廠曾于2009年2月17日向重慶市第五中級人民法院起訴請求天龍公司支付逾期交房違約金（從2009年2月1日起至實際向長虹塑料廠交還全部房屋之日止），該項訴請與本案起訴的逾期交房違約金訴請相同，但該案二審系調(diào)解結(jié)案，調(diào)解主要內(nèi)容為：截止到2010年1月31日止，天龍公司補償長虹塑料廠拆遷安置補償費300萬元。長虹塑料廠并未放棄有關逾期交房違約金的其他訴訟請求。而本案中，長虹塑料廠請求的逾期交房違約金系從2010年2月1日起算，不屬于重復訴訟，故天龍公司關于重復訴訟的抗辯理由不能成立。
五、關于天龍公司是否應當賠償長虹塑料廠因合同不能履行所造成的損失及損失數(shù)額的確定
重慶高院認為，由于合同無法繼續(xù)履行，合同目的不能實現(xiàn)，天龍公司的解除行為有效，雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議于2013年4月11日，即天龍公司解除告知函到達長虹塑料廠時解除。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案中，長虹塑料廠在合同簽訂后即將其相關的土地、房屋權證和房屋交給天龍公司，履行了其作為拆遷人應盡的義務，雖然房屋所有權及土地使用權均未過戶至天龍公司名下，但從本案查明的事實來看，天龍公司未取得案涉土地的使用權，直接原因系天龍公司未繳納土地出讓金，故而未能與重慶市國土資源和房屋管理局簽訂土地出讓合同。合同不能履行的原因系因天龍公司，天龍公司應當承擔相應的違約責任，賠償長虹塑料廠因合同不能履行給其造成的損失。至于天龍公司提出的南坪東環(huán)高架路穿過該地塊及規(guī)劃調(diào)整等原因，因系合同外第三人的原因，不能成為天龍公司基于案涉合同所應承擔的違約責任的免責事由，應由天龍公司與合同外第三人另行協(xié)商解決。
關于損失數(shù)額。重慶高院綜合全案，充分考量以下因素，予以酌定：1、還建房損失?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。雙方簽訂合同時，對于還建房的具體位置、面積進行了明確的約定。雖然由于天龍公司原因?qū)е潞贤瑹o法繼續(xù)履行，房屋至今未能修建，但雙方當事人在簽訂合同時對于長虹塑料廠應得還建房是有預見的，天龍公司是能夠預見到其不履行可能造成的還建房損失后果。因此還建房的損失應當作為本案酌定損失數(shù)額的重要考量因素。由于還建房至今未建，其損失可以參照還建房的評估價值予以酌定。訴訟中，重慶高院委托凱弘資產(chǎn)評估公司對還建房價值進行了評估，凱弘資產(chǎn)評估公司向重慶高院出具了咨詢性估價報告書，雖然雙方對于評估結(jié)果各執(zhí)己見，但凱弘資產(chǎn)評估公司作為有資質(zhì)的評估機構(gòu)，在沒有證據(jù)證明其估價程序和方法有違相關規(guī)范的情況下，其提供的咨詢性估價報告可以作為還建房價值的參考。至于長虹塑料廠提出的回購房損失，由于雙方約定的回購房是附條件的，回購房面積須除去南坪街道辦事處、金星服裝廠及其它的還建面積。由于南坪街道辦事處、金星服裝廠以及其他還建面積在簽訂合同時并不能確定，也即雙方當事人在簽訂合同時對回購房面積是無法確定的，回購房損失亦是無法預見的。因此，長虹塑料廠提出的回購房損失并不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定的預期利益損失。2、拆遷補償收益。長虹塑料廠作為對被征收對象，仍可享有政府的拆遷補償收益，該收益可以填補長虹塑料廠部分損失。3、在合同履行過程中，天龍公司為長虹塑料廠提供的過渡房，支付的拆遷安置補償?shù)荣M用，亦可填補長虹塑料廠部分損失。4、長虹塑料廠對案涉合同無法履行應當有所預見，并及時提出解除合同，以避免損失的擴大。5、天龍公司在案涉合同履行過程中并未獲益。6、合同未能履行確實存在政府規(guī)劃調(diào)整等客觀因素。
綜上，重慶高院從損益相當，平衡雙方當事人的利益角度出發(fā)，對于天龍公司應當賠償長虹塑料廠因合同不能履行所造成的損失數(shù)額酌定為3500萬元。對于長虹塑料廠提出的其他訴訟請求，重慶高院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百一十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：1、天龍公司于判決生效之日起15日內(nèi)賠償長虹塑料廠損失3500萬元；2、駁回長虹塑料廠其他訴訟請求。如果未按判決指定的期限履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費1066500元，由長虹塑料廠負擔746550元，天龍公司負擔319950元。鑒定費146500元，由長虹塑料廠負擔102550元，天龍公司負擔43950元。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。本院二審查明的案件事實與一審相同。
本院認為，根據(jù)當事人的上訴請求和答辯情況，二審審理的爭議焦點為：一、天龍公司解除合同后，長虹塑料廠主張的逾期交房違約金、還建房損失、回購房損失的認定問題。包括天龍公司主張的咨詢報告能否作為證據(jù)使用，以及重慶高院酌定損失數(shù)額是否合理的問題。二、天龍公司解除合同是否構(gòu)成違約。
一、關于天龍公司解除合同后，長虹塑料廠主張的逾期交房違約金、還建房損失、回購房損失的認定問題
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！北景钢杏嬎闾忑埞疽蚝贤荒苈男薪o長虹塑料廠造成的損失范圍時，應按照法律規(guī)定處理。
1、關于逾期交房違約金的問題。本院認為，根據(jù)《房屋聯(lián)建合同》第四部分乙方（天龍公司）責任第6項交房時間約定“……乙方向甲方交還房屋和相關產(chǎn)權關系的時間：從本工程動工之日起交房時間不得大于18個月”。雖然天龍公司于2004年2月10日向長虹塑料廠發(fā)出《開工通知》，稱：長虹塑料廠與天龍公司聯(lián)合建設的天龍廣場三期工程已于2004年2月1日正式開工建設。根據(jù)法律規(guī)定，建設工程開工前，建設單位應當向建設行政主管部門申領施工許可證，而申領施工許可證應當具備的首要條件是已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)?？陀^上因天龍公司一直都未取得案涉地塊的土地使用權，所以天龍廣場三期工程并未實際施工。因此，合同約定的交房條件尚未成就，天龍公司不應當承擔逾期交房違約金，長虹塑料廠的此項主張與事實不符，本院不予支持。
2、關于還建房損失的問題。本院認為，《房屋聯(lián)建合同》對還建房的位置、面積及其相關配套設施做了明確的約定。雖然合同約定的房屋并未實際施工建設，案涉合同也因天龍公司的原因無法繼續(xù)履行，合同目的不能實現(xiàn)，但雙方在簽訂合同時對長虹塑料廠應取得的還建房位置、面積是能夠預見的，因此還建房損失屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定中的預期利益，還建房損失應作為考量長虹塑料廠損失數(shù)額的依據(jù)。
3、關于回購房損失的問題。本院二審期間，長虹塑料廠向本院提交新證據(jù)重慶市國土房管局掛牌（招標、拍賣）出讓涉訴土地國有土地使用權相關檔案，擬證明長虹塑料廠可獲得的回購房面積可以確定。天龍公司質(zhì)證認為該組證據(jù)不屬于新證據(jù)，但對于該組證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性認可，對長虹塑料廠所述證明內(nèi)容及證明事項均不予認可。本院認為，本案一審2015年4月17日庭審筆錄中，長虹塑料廠的委托代理人當庭表示“關于從重慶市國土資源和房屋檔案館取得這組證據(jù)不作為證據(jù)……”。由此可知長虹塑料廠早在一審期間就已取得了該組證據(jù)，但并未作為證據(jù)提供給法院。根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四十一條規(guī)定，該組證據(jù)不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十九條第一款所稱的新證據(jù)，本院對此不予采信。根據(jù)《房屋聯(lián)建合同》第四部分乙方（天龍公司）責任第3項A平街層門面約定“……其余的平街層除去南坪街道、金星服裝廠及其它還建面積外，由甲方（長虹塑料廠）全部按4800元/平方米全部回購，付款方式參照南坪街道辦事處回購房執(zhí)行”，計算回購房面積時需扣除南坪街道、金星服裝廠及其它還建面積，由于案涉項目并未實際開工建設，無法確定各被拆遷人應得到的還建面積。這部分需扣除的面積在雙方簽訂《房屋聯(lián)建合同》時無法確定，長虹塑料廠的損失也無法預見。因此回購房損失不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定的預期利益的范圍，對長虹塑料廠的此項主張，本院不予支持。
4、關于凱弘資產(chǎn)評估公司對本案回購房及還建房出具的房地產(chǎn)咨詢性估價報告書能否作為證據(jù)使用的問題。一審期間，長虹塑料廠認為該報告書評估價值過低，請求人民法院酌情調(diào)高；天龍公司認為評估價值明顯高于目前可以類比的標的物，不應采信該咨詢性估價報告書。本院二審期間，長虹塑料廠向本院提交新證據(jù)（2014）渝高法民申字第01117號民事裁定書，擬證明訴爭房產(chǎn)估值過低。天龍公司質(zhì)證認為該證據(jù)不屬于新證據(jù)，對于該證據(jù)的真實性、合法性予以認可，關聯(lián)性不認可。本院認為，該份文書作出時間為2014年11月14日，經(jīng)查詢中國裁判文書網(wǎng)，該文書上網(wǎng)發(fā)布時間為2014年12月15日，故該證據(jù)屬于一審時已經(jīng)存在的證據(jù)，長虹塑料廠在一審舉證期限內(nèi)并未提供。根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四十一條規(guī)定，該證據(jù)不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十九條第一款所稱的新證據(jù)，本院對此不予采信。且在該案中，法院在認定李茂蔭門面房損失計算標準時，考慮到了若合同得以履行，因其門面房所處位置為經(jīng)濟發(fā)達地帶等因素，將單價酌定為70000元/平方米。但這不是案涉地塊周邊房屋的市場價值，對本案只具有參考作用。天龍公司向本院提交重慶宏豐評估公司受另案法院委托所作司法鑒定意見書，該份意見書形成時間為2015年5月18日，擬證明凱弘資產(chǎn)評估公司所做的咨詢性意見對房屋估價明顯偏高，不宜作為定案依據(jù)。本院認為，該證據(jù)不屬于新證據(jù)，且該份意見書只是對天龍公司的一間商業(yè)門面房作出的價值測算，不是案涉地塊周邊房屋的市場價值，對本案只有參考作用。凱弘資產(chǎn)評估公司作為具有資產(chǎn)評估和房地產(chǎn)估價業(yè)務資質(zhì)的評估機構(gòu)，在沒有證據(jù)證明其估價程序和方法有違反法律規(guī)定和相關行業(yè)規(guī)范的情況下，其提供的咨詢性估價報告對確定還建房及回購房的現(xiàn)有市場價值具有參考作用。由于還建房至今未建，長虹塑料廠的該部分損失可以參照還建房的評估價值予以酌定。因回購房損失不屬于本案確定損害賠償?shù)姆秶?，因此重慶高院參考該房地產(chǎn)咨詢性估價報告書酌定還建房價值并無不當，本院予以支持。
5、關于重慶高院酌定損失數(shù)額是否合理的問題。本院二審期間，天龍公司提供長虹塑料廠于2002年12月20日致重慶市南岸區(qū)工商局情況說明，擬證明長虹塑料廠在案涉協(xié)議簽訂之前已處于停產(chǎn)狀態(tài)。本院認為，該份證據(jù)不屬于新證據(jù)，且與本案處理結(jié)果無關。本案中，案涉工程并未實際施工，案涉合同也因合同目的無法實現(xiàn)而解除。重慶高院從損益相當，平衡雙方當事人的利益角度出發(fā)，綜合考量了還建房價值、拆遷補償收益、合同履行過程中天龍公司為長虹塑料廠提供了過渡房及支付了拆遷安置補償?shù)荣M用、長虹塑料廠對因合同無法履行而導致?lián)p失的擴大部分確有過錯、天龍公司并未在案涉合同履行中獲益、政府規(guī)劃調(diào)整等客觀因素確實對合同未能履行造成影響等因素，將天龍公司賠償長虹塑料廠的損失數(shù)額酌定為3500萬元并無不當，本院予以確認。
二、關于天龍公司解除合同是否構(gòu)成違約的問題
1、關于《房屋聯(lián)建合同》及其補充協(xié)議的性質(zhì)問題。本院認為，聯(lián)建合同的特征是共同投資、共享利潤、共擔風險。而本案所涉《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議中并未約定長虹塑料廠承擔的風險，不具有共擔風險的聯(lián)建合同特征。因此雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及其補充協(xié)議名為房屋聯(lián)建合同，實為房屋拆遷安置補償合同，但其中包含有附條件且非獨立的房屋買賣關系，這部分關于回購房屋的買賣關系不能脫離拆遷安置法律關系而單獨成立?！斗课萋?lián)建合同》及補充協(xié)議具有房屋拆遷安置補償關系的特征，天龍公司與長虹塑料廠具有拆遷人和被拆遷人的特征。
關于《房屋聯(lián)建合同》及其補充協(xié)議的效力問題。本院認為，《房屋聯(lián)建合同》及其補充協(xié)議系長虹塑料廠和天龍公司雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制規(guī)定，應為合法有效的合同。一審判決關于《房屋聯(lián)建合同》及其補充協(xié)議的性質(zhì)和效力的認定正確。
2、關于天龍公司解除合同的效力問題。本院認為，由于合同無法繼續(xù)履行，合同目的不能實現(xiàn)，天龍公司向長虹塑料廠發(fā)函解除案涉《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議的行為有效，案涉合同及補充協(xié)議已經(jīng)解除。《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議簽訂后，天龍公司于2004年6月5日獲得南坪正街地塊的開發(fā)使用權，但天龍公司未按照約定期限支付土地出讓金，也未與重慶市國土資源和房屋管理局簽訂國有土地使用權出讓合同。重慶市國土資源和房屋管理局于2008年6月12日以退還天龍公司繳納的487萬元競買保證金的方式取消了天龍公司的競得資格，至此天龍公司未能取得南坪正街地塊的土地使用權。該地塊經(jīng)重慶市人民政府批準同意，已交由重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司儲備整理，目前尚未重新招拍掛出讓。因天龍公司無法取得該地塊的土地使用權，案涉《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議的合同目的已無法實現(xiàn)。根據(jù)重慶市南岸區(qū)房屋征收中心作出的南岸征收函〔2013〕42號《關于協(xié)商征收補償事宜的函》，對長虹塑料廠的征收補償工作現(xiàn)由重慶市南岸區(qū)房屋征收中心負責。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條和第九十六條的規(guī)定，天龍公司解除合同的行為有效。
3、雖然天龍公司解除合同的行為有效，但其行為已構(gòu)成違約。長虹塑料廠根據(jù)《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議的約定，履行了將合同約定地塊上的相關房屋及土地使用權證、房屋所有權證交給天龍公司的合同義務。根據(jù)本案查明的事實，天龍公司于2004年6月5日獲得南坪正街地塊（包括長虹塑料廠在內(nèi)）的開發(fā)使用權后，因未按照約定期限支付土地出讓金，也未與重慶市國土資源和房屋管理局簽訂國有土地使用權出讓合同，從而導致其未能取得涉案土地使用權。這也是《房屋聯(lián)建合同》及補充協(xié)議不能履行的根本原因。天龍公司主張本案發(fā)生了南坪東環(huán)高架路穿過該地塊、政府規(guī)劃調(diào)整、南坪街道辦事處搬遷滯后等事由以及由此導致的“政府儲備用地”等客觀情況，屬于“情勢變更”情形，應適用情勢變更原則解除合同。但根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”的規(guī)定，情勢變更是當事人在締約時無法預見的非市場系統(tǒng)固有的風險，是指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的、不屬于商業(yè)風險的重大變化。本案中合同無法履行的直接原因是天龍公司未取得涉案土地使用權，而天龍公司未取得涉案土地使用權的直接原因是其未按時繳納土地出讓金。雖然本案客觀上也存在南坪東環(huán)高架路穿過該地塊、政府規(guī)劃調(diào)整等影響合同不能履行的原因，但并不是合同不能履行的直接和根本原因。上述原因?qū)儆诤贤獾谌说脑?，不是《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定的情勢變更情形，不能成為天龍公司的免責事由。因此，天龍公司應承擔違約責任，至于天龍公司與政府之間發(fā)生的影響合同履行的事由，應由其與政府另行協(xié)商解決，不屬于本案處理的范圍。
綜上所述，長虹塑料廠和天龍公司的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1108300元，由重慶長虹塑料廠負擔891500元，重慶天龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔216800元。
本判決為終審判決。
審 判 長 韓延斌
代理審判員 王林清
代理審判員 于 蒙
二〇一六年九月十四日
書 記 員 柳 凝
