審理法院：云南省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2017）云民申1043號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-12-29
審理經(jīng)過(guò)
再審申請(qǐng)人丁蘭因與被申請(qǐng)人曲靖市麒麟?yún)^(qū)城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱城投公司)及一審被告曲靖雄業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱雄業(yè)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服云南省昆明市中級(jí)人民法院（2017）云01民終1604號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
再審申請(qǐng)人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
丁蘭申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，一、原審判決在基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明的情況下支持被申請(qǐng)方主張調(diào)低逾期交房違約金錯(cuò)誤。本案雙方事先約定了逾期交房違約金，被申請(qǐng)人并未舉證證明違約金過(guò)高，在沒(méi)有證據(jù)的前提下原審法院參照房屋租金確認(rèn)申請(qǐng)人的損失錯(cuò)誤。被申請(qǐng)人申請(qǐng)調(diào)低違約金但沒(méi)有盡舉證責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。雙方在《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》中約定的拆遷安置費(fèi)給付方式是《云南省城市房屋拆遷管理規(guī)定》中的行政規(guī)定，也是當(dāng)時(shí)雙方形成的合意，而超過(guò)40個(gè)月應(yīng)每天賠償500元的逾期違約金是被申請(qǐng)人為了盡快完成拆遷所做的承諾的違約懲罰及保證。拆遷安置費(fèi)與逾期違約金是兩個(gè)不同性質(zhì)的條款，一個(gè)是按照對(duì)被拆遷人搬遷的政策性補(bǔ)償，一個(gè)是對(duì)拆遷人不按約定完成交房義務(wù)的懲罰性賠償。二、原審判決適用法律確有錯(cuò)誤。1、原審判決參照同區(qū)域租金作為逾期交房給再審申請(qǐng)人造成的損失沒(méi)有法律依據(jù)。本案由于被申請(qǐng)人逾期交房給再審申請(qǐng)人造成了損失，雙方的拆遷協(xié)議是被申請(qǐng)人提供的格式合同，被申請(qǐng)人作為代表政府的拆遷人提出了逾期交房違約金為每天500元，是向被拆遷戶的一個(gè)拆遷保障。本案即使要以再審申請(qǐng)人的損失作為逾期交房違約金計(jì)算的依據(jù)，也應(yīng)當(dāng)以逾期交房時(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià)值作為被申請(qǐng)人給付違約金的金額來(lái)計(jì)算利息。再審申請(qǐng)人的回遷房屋參照同案認(rèn)定的雄業(yè)金都佳園房屋的單價(jià)為8350元/平方來(lái)計(jì)算履行金額。最高人民法院司法解釋中規(guī)定的合法利息為24%，超過(guò)損失的30%還應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，這樣計(jì)算下來(lái)被申請(qǐng)人所承擔(dān)的逾期交房違約金每天500元并不過(guò)高。2、被申請(qǐng)人擅自變更過(guò)渡費(fèi)支付方式已構(gòu)成違約，應(yīng)按協(xié)議約定支付違約金，原審認(rèn)定其未違約錯(cuò)誤。3、被申請(qǐng)人違反協(xié)議約定，隱瞞真實(shí)情況，要求再審申請(qǐng)人進(jìn)行選房是惡意違約，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定選房行為無(wú)效。原審判決認(rèn)為被申請(qǐng)人沒(méi)有違約，且選房過(guò)程和活動(dòng)合法有效錯(cuò)誤。根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，“回遷戶按簽訂協(xié)議的先后順序在該片區(qū)所有住宅4—20層依次任選”，但選房時(shí)被申請(qǐng)人擅自制定所謂的“選房方案”將拆遷戶的選房樓層由4—20層變?yōu)?—22層，并限制拆遷戶只能在很小的范圍內(nèi)進(jìn)行十分有限的選擇。三、原審追加雄業(yè)公司作為被告沒(méi)有法律依據(jù)，并判決被申請(qǐng)人與雄業(yè)公司向再審申請(qǐng)人履行交房義務(wù)系判非所訴，超出了訴訟請(qǐng)求。再審申請(qǐng)人的訴訟請(qǐng)求是要求被申請(qǐng)人依約履行回遷選房及交房義務(wù)，本案中的城投公司是合同相對(duì)人，雄業(yè)公司并不是履行義務(wù)的相對(duì)人。一審法院追加雄業(yè)公司作為被告沒(méi)有法律依據(jù)。再審申請(qǐng)人與雄業(yè)公司沒(méi)有任何法律關(guān)系，再審申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人安置、補(bǔ)償、承擔(dān)逾期回遷違約金、選房等是基于《安置補(bǔ)償協(xié)議》的約定，被申請(qǐng)人不履行義務(wù)，不能在本案中由案外人代其履行義務(wù)。如果案外人導(dǎo)致被申請(qǐng)人不能向再審申請(qǐng)人履行義務(wù)，也應(yīng)按照城投公司與雄業(yè)公司的約定另案解決。原審強(qiáng)行判決雄業(yè)公司在三個(gè)月內(nèi)與城投公司共同向再審申請(qǐng)人交付回遷房，超出了訴訟請(qǐng)求。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第一、三、十一項(xiàng)的規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹?，?qǐng)求撤銷原審判決，依法改判支持再審申請(qǐng)人的一審訴訟請(qǐng)求。
針對(duì)再審申請(qǐng)人的申請(qǐng)事由，本院評(píng)析如下：
一、關(guān)于原審對(duì)每日500元違約金的調(diào)整是否適當(dāng)?shù)膯?wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款及《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十七條、二十九條的規(guī)定，違約金性質(zhì)以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔，違約金過(guò)高的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)既要以彌補(bǔ)當(dāng)事人的損失為基準(zhǔn)，又要體現(xiàn)一定的懲罰性，違約責(zé)任應(yīng)充分考慮雙方當(dāng)事人的利益均衡。調(diào)整過(guò)高違約金時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準(zhǔn)，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱、是否適用格式合同或條款等多項(xiàng)因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以綜合權(quán)衡，合理調(diào)整裁量幅度。違約方對(duì)于違約金約定過(guò)高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。本案中，拆遷安置戶因逾期交房所遭受的損失可能會(huì)受到房屋的用途、房?jī)r(jià)的漲跌、房屋所處位置給拆遷安置戶帶來(lái)生活上的便利程度等諸多因素的影響，故確定逾期交房造成損失的大小很難形成一個(gè)客觀統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在逾期交房所產(chǎn)生的損失難以衡量的情況下可考慮推定適用租金標(biāo)準(zhǔn)，同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)與購(gòu)房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性。在逾期交房的情況下，購(gòu)房者通過(guò)租用同地段同類型的房屋，亦可以實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋占有、使用、收益的目的。通過(guò)對(duì)比，合同約定的違約金遠(yuǎn)大于房屋同期的租金標(biāo)準(zhǔn)，而再審申請(qǐng)人并未提供充分證據(jù)證明其實(shí)際損失，也未提供充分證據(jù)證明除租金損失外，還存在其他損失。故原審依據(jù)租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金進(jìn)行的調(diào)整并無(wú)不當(dāng)。
本院認(rèn)為
二、關(guān)于安置過(guò)渡費(fèi)的支付問(wèn)題。經(jīng)查，雙方簽訂的《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》中僅約定半年支付一次。2015年之前，城投公司對(duì)安置過(guò)渡費(fèi)均是半年一付，后城投公司將半年一付變更為一月一付。本院認(rèn)為，城投公司變更安置過(guò)渡費(fèi)的支付方式并未對(duì)再審申請(qǐng)人的權(quán)益造成實(shí)際損害，且與回遷安置樓盤臨近交房的客觀實(shí)際相符，因此，對(duì)再審申請(qǐng)人要求城投公司據(jù)此向其支付相應(yīng)違約金的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)支持。
三、關(guān)于重新選房的問(wèn)題。按照雙方拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的一般理解，城投公司應(yīng)提供相應(yīng)樓層的全部戶型供回遷戶選擇，但實(shí)際城投公司僅提供了有限的樓層。由于再審申請(qǐng)人參加了城投公司組織的選房，并與城投公司、雄業(yè)公司簽訂了《雄業(yè)金都佳園回遷安置房選房確認(rèn)書》，選房過(guò)程由公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)公證，現(xiàn)再審申請(qǐng)人主張選房行為系在城投公司的誤導(dǎo)下進(jìn)行，但再審申請(qǐng)人并未就《雄業(yè)金都佳園回遷安置房選房確認(rèn)書》行使過(guò)撤銷權(quán)，即未經(jīng)法定程序主張過(guò)變更或撤銷該確認(rèn)書。再審申請(qǐng)人的行為一定程度上反映了其已自愿對(duì)回遷安置房的戶型、面積、坐落進(jìn)行了選定，且根據(jù)涉訴金都佳園項(xiàng)目的銷售情況及部分業(yè)主的接房、裝修、入住甚至轉(zhuǎn)讓的實(shí)際情況，重新選房也無(wú)實(shí)際可能。故對(duì)再審申請(qǐng)人要求重新選房的訴請(qǐng)不應(yīng)支持。
四、關(guān)于原審對(duì)雄業(yè)公司訴訟地位的確定及責(zé)任承擔(dān)是否適當(dāng)?shù)膯?wèn)題。經(jīng)查，再審申請(qǐng)人一方起訴時(shí)未將雄業(yè)公司列為被告，雄業(yè)公司系依城投公司的申請(qǐng)追加為本案被告。本院認(rèn)為，再審申請(qǐng)人與城投公司簽訂《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)在再審申請(qǐng)人與城投公司之間發(fā)生，對(duì)于再審申請(qǐng)人而言，應(yīng)由城投公司向其交房或通知其交房，但本案涉訴的房產(chǎn)項(xiàng)目雄業(yè)金都佳園系由雄業(yè)公司實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)，再審申請(qǐng)人所選定的回遷安置房處于雄業(yè)公司的實(shí)際控制下，再審申請(qǐng)人在選房之后，與城投公司、雄業(yè)公司簽訂了《雄業(yè)金都佳園回遷安置房選房確認(rèn)書》，城投公司基于選房確認(rèn)書，依照約定向再審申請(qǐng)人交付回遷安置房屋時(shí)，需要雄業(yè)公司的參與和配合。因此，再審申請(qǐng)人雖未起訴要求雄業(yè)公司承擔(dān)義務(wù)，但其交房的訴請(qǐng)與雄業(yè)公司之間有所關(guān)聯(lián)，故原審法院追加雄業(yè)公司作為本案被告，有助于查清案件事實(shí)及最終交房事宜的解決，并未損害申請(qǐng)人的合法權(quán)益。原審的處理并無(wú)不當(dāng)，再審申請(qǐng)人的該項(xiàng)再審申請(qǐng)事由不能成立。
綜上，再審申請(qǐng)人的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，裁定如下：
再審裁判結(jié)果
駁回丁蘭的再審申請(qǐng)。
審判人員
審判長(zhǎng)薛麗
審判員郭雅欣
審判員李玲燕
裁判日期
二〇一七年十二月二十九日
書記員
書記員王海燕
