審理法院：東方紅林區(qū)基層法院
案號：（2016）黑7503民初121號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-06-06
審理經(jīng)過
原告虎林市潤森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告段敬紅房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2016年4月20日立案受理。依法由代理審判員劉少華適用簡易程序于2016年5月19日公開開庭進行了審理，原告虎林市潤森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人徐林、王秋軍，被告段敬紅委托代理人張季國均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告訴稱，原告在東方紅林業(yè)局開發(fā)建設(shè)丁香家園小區(qū)。被告在拆遷范圍內(nèi)為磚瓦結(jié)構(gòu)平房，其中具有房屋所有權(quán)證書的分別為30.6平方米和42.72平方米，無房屋所有權(quán)證書的面積為5.18平方米，合計回遷面積為78.5平方米。雙方簽訂了《房屋拆遷安置協(xié)議書》、《動遷安置補充協(xié)議》、《補充協(xié)議》、《丁香家園小區(qū)回遷樓補充協(xié)議》，約定了被告回遷丁香家園小區(qū)樓房，超面積部分按每平方米5000元人民幣計收房款等事項。被告第一次選擇回遷丁香家園小區(qū)4號樓12號門市，面積為37.344平方米。剩余回遷面積為41.156平方米。
被告于2014年10月30日單方將丁香家園小區(qū)2號樓23號門市（備注：2號樓23號門市同31號門市為同一戶，2號樓23號門市為測繪報告排序，2號樓31號門市為電表順序排序）門鎖（價值100元）砸開，并入住至今。該門市房面積為60.27平方米，被告應(yīng)將超面積的19.114平方米按每平方米5000元計算房款給付原告，總計為95570元。原告多次通知讓被告承交該款，但被告一直拖延給付。
另外，被告應(yīng)承擔(dān)無房屋所有權(quán)證書的5.18平方米的測量費46.62元（每平方米測量費為9元）。
綜上，被告應(yīng)給付超面積房款95570元，測量費46.62元，損毀門鎖損失100元，合計95716.62元，減去被告回遷期間應(yīng)享受的租賃房屋費4400元（每月200元），被告應(yīng)給付91316.62元。請求被告立即給付回遷房屋超面積房款91316.62元，并自2014年10月31日起按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算利息至本案結(jié)案之日止，給付無房屋所有權(quán)證的回遷房屋面積測量費46.62元，賠償損毀門鎖經(jīng)濟損失100元，被告承擔(dān)案件受理費。
原告為證明其訴稱理由，提供如下證據(jù)：
證據(jù)一、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、商品房預(yù)銷售許可證各一份，證明原告是符合主體資格并合法開發(fā)丁香家園小區(qū)。
證據(jù)二、原、被告簽訂的房屋拆遷安置補償協(xié)議一份，證明被告同意拆遷，并且標(biāo)明了拆遷房屋的兩個房屋所有權(quán)證號。
證據(jù)三、2011年5月7日，原、被告簽訂的動遷安置補充協(xié)議一份，證明被告拆遷房屋的總面積是78.5平方米，回遷為兩戶，超出面積按每平方米5000元補交房款，原告給被告回遷前房屋租賃費每月200元。
證據(jù)四、2012年12月7日，雙方簽訂的丁香家園小區(qū)回遷樓補充協(xié)議一份，證明被告同意回遷丁香家園4號樓12號門市37.344平方米，同時被告也同意不足或超出面積以房產(chǎn)部門測繪為準(zhǔn)，多退少補。
證據(jù)五、2012年12月8日，雙方簽訂的補充協(xié)議一份，證明被告同意回遷丁香家園4號樓12號門市37.344平方米。動遷房屋面積是78.5平方米，剩余41.156平方米回遷到丁香家園2號樓一層面積為60-70平方米，面積以測繪為準(zhǔn)。按每平方米5000元補交房款。
證據(jù)六、2012年10月哈爾濱森賀測繪有限公司作出的房屋面積測量報告一份2頁和2016年3月22日林口縣信達房產(chǎn)測繪有限責(zé)任公司作出的房屋測繪成果認(rèn)簽表一份4頁，證明4號樓12號門市面積為37.344平方米，2號樓23號門市面積是60.27平方米。
證據(jù)七、被告拆遷房屋房產(chǎn)證復(fù)印件2份，證明被告被拆遷房屋面積分別為30.6平方米和42.72平方米。
證據(jù)八、入戶通知單以及入戶通知書接收記錄一份，證明原告2014年11月17日通知被告領(lǐng)取2號樓門市。
證據(jù)九、2015年8月10日通知一份，證明原告通知被告2015年8月30日前結(jié)清房款，但被告至今未結(jié)清。
被告辯稱
被告辯稱，回遷協(xié)議當(dāng)時是被脅迫簽訂的，而且2011年拆遷的，回遷時間應(yīng)該為2012年9月30日。但是一直沒給回遷，合同上回遷房屋是原位回遷，但實際回遷時沒有給被告回遷到原位，是錯位的。多次找王麗協(xié)商。這合同屬于違約，才給被告換到2號樓23號門市，房屋建設(shè)的也不正規(guī)，比大道矮20公分。明明是拆遷水災(zāi)房，現(xiàn)在蓋好的樓還是水災(zāi)房。舉架也不夠，所以被告不同意給原告每平方米5000元。房子被原告蓋成現(xiàn)在這樣已經(jīng)不值錢了。原告蓋好以后通知被告一次，被告多次找王麗協(xié)商，找林業(yè)局協(xié)商，之后原告也沒找過被告，并且現(xiàn)在也無法確定被告現(xiàn)在使用的是不是23號門市，房頭電表上也沒有23號門市。另外原告給的回遷房租每月200元，原告的計算方法不對。而且，丁香家園小區(qū)4號樓12號門市陽臺回遷，其他人家都是3500元每平方米回遷的。而且當(dāng)時為了門市開兩個窗戶，王麗怕開完窗戶被告不要了，所以讓被告交了10000元押金，當(dāng)時說的是2號樓東邊第一戶。有票據(jù)為證，而且原告稱23號門市面積60.27平方米，被告懷疑面積不夠。被告交的保證金10000元，應(yīng)在補交房費中扣除。
被告為證明其辯稱理由，提供如下證據(jù)：
2014年5月29日收據(jù)原件一份，證明當(dāng)時為改窗戶交納了10000元的保證金。
本院查明
庭審中對原、被告提供的證據(jù)進行了質(zhì)證，本院對質(zhì)證后的證據(jù)予以了認(rèn)證。
被告對原告提供的證據(jù)一、二、三、四、五、七、八均無異議，本院予以確認(rèn)。
被告對原告提供的證據(jù)六真實性無異議，但對證明內(nèi)容有異議，認(rèn)為門市沒有樓梯，所以分?jǐn)偯娣e不應(yīng)該有，而且原告今年才進行測繪，之前沒有根據(jù)向被告索要超面積補償費。本院認(rèn)為，結(jié)合原、被告雙方簽訂的2012年12月7日丁香家園小區(qū)回遷樓補充協(xié)議及2012年12月8日補充協(xié)議，被告均認(rèn)可以測繪面積為標(biāo)準(zhǔn)計算回遷房屋面積，原告提供的證據(jù)具有待證事實的證明力，對原告提供的證據(jù)六本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
被告對原告提供的證據(jù)九有異議，認(rèn)為通知被告沒有收到。本院認(rèn)為，原告未提供證據(jù)證明被告已收到該通知，對原告提供的證據(jù)九本院不予確認(rèn)。
原告對被告提供證據(jù)的真實性無異議，但認(rèn)為與本案無關(guān)，如果符合規(guī)定該退會給退的。本院認(rèn)為，被告交付給原告的10000元保證金的真實意圖是原告為防止被告不接收回遷房屋而收取的，而非質(zhì)量保證金，現(xiàn)被告已實際占有、使用回遷房屋，并且保證金與補交房款屬于同種類標(biāo)的物，原告應(yīng)予退還被告此筆款項，對被告提供的證據(jù)本院予以確認(rèn)。
本案爭議焦點：原、被告雙方簽訂的房屋拆遷安置協(xié)議及補充協(xié)議是否有效，原告主張被告補交回遷房屋超面積房款數(shù)額的認(rèn)定。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證，本院對上述證據(jù)的認(rèn)證意見及庭審調(diào)查，本院確認(rèn)本案事實如下：
原、被告雙方簽訂了房屋拆遷安置協(xié)議書并于2011年5月7日簽訂動遷安置補充協(xié)議，約定被動遷人具體回遷時間為2012年9月30日，如因甲方責(zé)任不能按時回遷，甲方負責(zé)乙方延續(xù)回遷期間的房屋租賃費每月200元。2012年12月7日，原、被告雙方簽訂丁香家園小區(qū)回遷樓補充協(xié)議，約定乙方同意回遷4號樓一層12號門市。面積為37.344平方米，不足面積或多余面積以房產(chǎn)部門測繪為準(zhǔn)，多退少補。2012年12月8日，雙方簽訂補充協(xié)議，約定甲方同意將乙方回遷4號樓12號門市后剩余的41.156平方米回遷到丁香家園2號樓一層，面積以測繪為主，超出回遷面積按5000元每平方米補交房款?；剡w時間為2013年12月30日。2014年11月17日，原告向被告送達丁香家園2號樓31號門市（與原告訴稱2號樓23號門市為同一戶）入戶通知，被告已簽收。原告為被告回遷位于東方紅林業(yè)局丁香家園小區(qū)4號樓12號門市和2號樓23號門市（與被告交付保證金單據(jù)上丁香家園小區(qū)2號樓北側(cè)東數(shù)第一戶為同一戶）。雙方達成一致，為被告回遷78.5平方米一層原位回遷（分為兩戶）超出部分按5000元每平方米補交房款。原告為被告回遷兩個門市面積分別為37.344平方米和60.27平方米，合計97.614平方米，超出應(yīng)回遷面積19.114平方米。丁香家園小區(qū)4號樓12號門市回遷日期為2013年10月份，2號樓23號門市已由被告實際占有、使用。2014年5月29日，被告向原告交付保證金10000元，原告已收到。
本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的房屋拆遷安置協(xié)議書、動遷安置補充協(xié)議、丁香家園小區(qū)回遷樓補充協(xié)議、補充協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合法、有效。原、被告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議內(nèi)容全面履行各自的義務(wù)。原告有向被告履行回遷房屋的義務(wù)，被告對超出回遷面積的房屋有補交房款的義務(wù)。協(xié)議中明確約定，原告為被告回遷78.5平方米一層原位回遷（分為兩戶）超出部分按5000元每平方米補交房款?，F(xiàn)原告為被告回遷丁香家園小區(qū)4號樓12號門市和2號樓23號門市（與丁香家園小區(qū)2號樓北側(cè)東數(shù)第一戶為同一戶）。參照測量結(jié)果，被告多回遷房屋面積19.114平方米，應(yīng)按照協(xié)議對原告補交房款95570元。按照原、被告雙方動遷安置補充協(xié)議的約定“被動遷人具體回遷時間為2012年9月30日，如因甲方責(zé)任不能按時回遷，甲方負責(zé)乙方延續(xù)回遷期間的房屋租賃費每月200元?！苯Y(jié)合本案實際案情，本案房屋租賃費應(yīng)理解為被拆遷人因房屋被征收至安置房交付之前，這一特定過渡期限內(nèi)，征收人對被拆遷人因另尋住房所進行的補償，具有臨時性、政策性的特點。故房屋租賃費應(yīng)以被拆遷房屋拆遷時起至入住回遷房屋解決居住問題時止。即從被拆遷房屋拆遷日期2011年5月份至4號樓12號門市回遷日期2013年10月份解決居住問題時止，即30個月，每月200元，共計6000元。原告訴稱被告享有房屋租賃費4400元，本院認(rèn)為應(yīng)按房屋租賃費6000元予以減免。被告交付給原告的10000元保證金已經(jīng)實現(xiàn)其用途，被告已占有、使用回遷房屋，并且保證金與補交房款屬于同種類標(biāo)的物，應(yīng)在被告補交的房款中予以扣除。對于原告主張逾期利息，因原、被告雙方未進行明確約定，本院酌定按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率，計算至判決確定被告自動履行期限內(nèi)實際給付之日止較合理。利息起算日期應(yīng)以原告交付房屋時開始計算。2014年11月17日，原告向被告發(fā)出2號樓門市入戶通知，被告已領(lǐng)取通知，雖被告當(dāng)時未接收房屋，但之后實際占有、使用了該房屋，視為原告已向被告交付了房屋。利息應(yīng)以2014年11月17日為起算時間。原告主張被告給付無房屋產(chǎn)權(quán)證的面積測量費46.62元及賠償損毀門鎖經(jīng)濟損失100元，原告未提供相應(yīng)的證據(jù)，本院不予支持。對于被告的辯稱理由，被告未提供相應(yīng)的證據(jù)，本院不予支持。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百二十五條第一款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告段敬紅于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告虎林市潤森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一次性給付回遷樓東方紅林業(yè)局丁香家園小區(qū)4號樓12號門市和2號樓23號門市（與2號樓北側(cè)東數(shù)第一戶為同一戶）超面積房屋補差款79570元，并給付利息（按中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率，自2014年11月17日起以房屋補差款79570元為基數(shù)計算至判決確定被告段敬紅自動履行期限內(nèi)實際給付之日止）；
二、駁回原告虎林市潤森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費2087元減半收取1043.50元，由被告段敬紅負擔(dān)。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省林區(qū)中級人民法院。
審判人員
代理審判員劉少華
裁判日期
二〇一六年六月六日
書記員
書記員劉陽
