審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2016）京03民終10131號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-10-10
審理經(jīng)過
上訴人北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱通開公司）因與被上訴人張寶海房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2016）京0112民初7390號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年9月9日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人通開公司之委托訴訟代理人俞永正、被上訴人張寶海及其委托訴訟代理人高書伶均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
通開公司上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判通開公司與張寶海按照每平方米25650元的價格履行雙方簽訂的《北京市通州區(qū)舊城房屋拆遷補償（安置）協(xié)議》（以下簡稱《拆遷補償協(xié)議》）；2.一、二審訴訟費均由張寶海承擔。事實和理由：1.一審判決將《拆遷補償協(xié)議》約定的商品房認定為安置房，混淆概念。2.一審判決對市場價的確定存在錯誤。張寶海應充分知曉《拆遷補償協(xié)議》的內(nèi)容，不存在任何誤解和顯失公平的行為。《拆遷補償協(xié)議》第二條約定的基準價格是確定被拆遷房屋的補償款，而非雙方確認的商品房銷售的市場價，若雙方已確定8209元為市場價，協(xié)議中必然要加以注明。而事實上該協(xié)議簽訂時，雙方均知道建設房屋需要施工期限，也均清楚商品房銷售的市場價會存在差異，所以才在該協(xié)議第二條第二項中作出按市場價給予購買人折扣的表述。如果當時已經(jīng)明確了銷售價格為8209元每平方米，則此項應該直接寫出明確的單位價格，而無需使用折扣來表述。顯然，協(xié)議雙方對何為市場價并非約定不明，只不過在簽約時對市場價的具體數(shù)額無法確定。因此協(xié)議不存在兩種解釋，不存在適用《合同法》第四十一條的情形。3.北京房地產(chǎn)估價師協(xié)會出具的《專家鑒定意見書》載明，2009年該地區(qū)商品房市場價格為9659元/建筑平方米。該《專家鑒定意見書》中明確說明，標準房地產(chǎn)價格采用市場比較法評估，為拆遷區(qū)域與被拆遷房屋物業(yè)類型相似的標準樣本房屋平均價格，標準重置價為標準樣本房屋的重新建造成本，不能不考慮蓋房成本，僅以土地價格確定房屋價格。此外，目前帥府二期的商品房為精裝修房屋，僅裝修費每平米就達3000元。2014年帥府小區(qū)進行商品房預售時向北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會（以下簡稱北京市住建委）上報本小區(qū)的裝修價格是精裝修每平米3000元，已得到北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會的批準，而雙方簽訂的安置合同中并沒有對安置房是否在裝修進行約定。依據(jù)《合同法》第六十一條的規(guī)定，如雙方約定不明又無法達成補充協(xié)議，應按照交易習慣和市場慣例來確定，而根據(jù)行業(yè)慣例，安置房的價格是不包括精裝修價格的，所以一審判決認定8209元未考慮裝修價格，有悖公平原則。4.在該項目建設過程中，由于諸多客觀因素，導致工期延遲，這一切均非通開公司所愿，也非通開公司之過，通開公司更是工期延遲的受害者。通開公司認為一審法院應當充分考慮本案實際情況，平衡雙方利益，適當參照正常的同類工程建設工期認定市場價更為妥當。
一審被告辯稱
張寶海辯稱，服從一審法院判決，不同意通開公司的上訴請求。首先張寶海認為通開公司在二審所提交的新證據(jù)不屬于新證據(jù)的范疇，這個證據(jù)在一審時就應該存在，所以二審不應該采信該證據(jù)。其次，張寶海認為一審認定的事實清楚，確定的房屋價格公平合理，而且通開公司在上訴狀事實陳述當中也明確描述了在該項建筑工程過程中由于諸多因素導致通開公司工期延期，這說明工程延誤的期限延長是由通開公司導致的，這時遇到房屋上漲的情況，這個責任不應該由張寶海承擔。
張寶海向一審法院起訴請求：1.依法判令通開公司繼續(xù)履行《拆遷補償協(xié)議》，協(xié)助張寶海選房，并向張寶海交付所選房屋；2.判令通開公司向張寶海交付的回遷安置房以2009年相同或近似地理位置的商品房每平方米的均價確定購房款數(shù)額；3.通開公司承擔本案訴訟費。
一審法院查明
一審法院認定事實：張寶海原有坐落于北京市通州區(qū)帥府街7號的平房（以下簡稱7號房屋）一處，建筑面積為26.02平米。2009年7月，通開公司獲得了帥府小區(qū)二期（一標段）項目建設拆遷許可證，并于同年7月8日張貼了北京市房屋拆遷公告，張寶海所有的7號房屋被列入拆遷范圍。
2009年8月6日，張寶海作為被拆遷人（乙方）與通開公司（甲方）簽訂《拆遷補償協(xié)議》，協(xié)議第二條補償安置方式及金額項下約定張寶?？蛇x擇貨幣補償或優(yōu)惠購買拆遷人提供的商品房，貨幣補償內(nèi)容：經(jīng)北京潞通房地產(chǎn)評估有限公司評估，本區(qū)域基準價格為8209元/平方米，被拆遷房屋基準價補償款280599元，重置價補償款為74479元（含附屬物）。張寶海自愿選擇優(yōu)惠購買拆遷人提供的商品房的補償方式，即乙方購買帥府小區(qū)回遷商品房一居室一套，所購樓房面積中26.02平方米內(nèi)按市場價9折計算；26.02平方米以外在30平方米以內(nèi)部分按市場價9.5折計算，在30平方米以外部分面積按市場價計算。協(xié)議第二條第2項約定：所購買的商品房按上述優(yōu)惠計算購房款后，與基準價補償款在簽訂購樓合同時多退少補。如中途決定不買，可退還基準價補償款但不計利息（扣除已發(fā)放的周轉(zhuǎn)費）。雙方同時就張寶?？上硎馨峒已a助費、提前搬家獎勵費和移機費等各項補助費共計120874元、周轉(zhuǎn)費（1500元/月）等進行了約定。雙方均認可上述協(xié)議系由通開公司提供的格式文本。
協(xié)議簽訂后，張寶海向通開公司騰退交付了7號房屋，通開公司則向張寶海支付了各項補助費共計195353元，并按每月1500元的標準向張寶海支付房屋周轉(zhuǎn)費至今。2009年8月16日，通開公司向張寶海出具了金額為280599元的收據(jù)一張，載明收款項目為帥府回購樓暫存款。
2014年8月28日，通開公司發(fā)布《公告》，載明：經(jīng)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會批準，金帥府家園項目預售均價為27800元/?。我公司取得預售許可證后，經(jīng)公司研究決定，于2014年8月28日至8月30日對帥府商品房回購戶開盤售房，對接帥府二期商品房回購戶銷售均價為25650元/?（27000元/?的基礎上給予95折團購優(yōu)惠），再按照與商品房回購戶簽訂的北京市通州區(qū)舊城改造房屋拆遷補償（安置）協(xié)議的約定折扣購房，選房后在2014年9月30日前簽訂商品房預售合同。包括張寶海在內(nèi)的回遷居民因?qū)孑d明的回遷房購買價格不認可與通開公司產(chǎn)生爭議，雙方未就回遷房購買簽訂商品房預售合同，通開公司亦未向張寶海交付房屋。張寶海等人為此多次向有關部門信訪反映問題。
一審法院審理過程中，就協(xié)議第二條約定所購樓房面積中26.02平方米內(nèi)按市場價9折計算；26.02平方米以外在30平方米以內(nèi)部分按市場價9.5折計算，在30平方米以外部分面積按市場價計算中市場價的理解問題雙方產(chǎn)生分歧，張寶海主張應按照協(xié)議簽訂當時的市場價確定，并表示同意按照協(xié)議約定的本區(qū)域基準價格即每平米8209元確定安置房購買價格；通開公司對此不予認可，堅持主張按照《公告》載明價格出售安置房。同時，雙方共同確認房屋在協(xié)議簽訂時的市場價為每平米8209元。
一審法院認為
一審法院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案中張寶海與通開公司簽訂的《拆遷補償協(xié)議》系雙方真實意思的表示，且不違反法律法規(guī)的效力性強制規(guī)定，為有效合同，雙方當事人均應依約履行各自義務。張寶海依照協(xié)議約定按期向通開公司騰退交付了被拆遷房屋，故通開公司本應依約向張寶海交付回遷安置房，但隨后雙方因安置房價格如何確定即協(xié)議約定的市場價應如何理解的問題產(chǎn)生爭議，該爭議是本案爭議焦點，對此，該院認為：
第一，從雙方法律關系來看，本案雙方系拆遷人與被拆遷人的法律關系，由被拆遷人以優(yōu)惠價格購買安置房以改善生活居住條件是我國進行拆遷并出臺相應政策法規(guī)之本意。但若將協(xié)議約定的市場價理解為現(xiàn)今已成倍增長的市場價，則會發(fā)生拆遷方以低價取得被拆遷人房屋又以高價安置被拆遷人的情況，這不僅有損被拆遷人利益，亦顯然與我國拆遷政策及相關法律法規(guī)原有之意背道而馳；
第二，從協(xié)議具體內(nèi)容來看，協(xié)議簽訂后通開公司即向張寶海出具了暫存款收據(jù)，雙方在協(xié)議中明確約定該款項在簽訂購房合同時多退少補，故應視為張寶海已在協(xié)議簽訂后向通開公司支付了部分安置房購房款，按照通常理解，房款支付當時購房價格應已經(jīng)確定，即當時的市場價格，通開公司以部分房款已支付數(shù)年后的市場價主張購房款顯與常理不符；同時，協(xié)議僅對通開公司應向張寶海交付安置房進行了約定，而對于交付期限未作任何限制，現(xiàn)距張寶海簽約交房已近7年，通開公司至今未向張寶海交付回遷房，且其所付周轉(zhuǎn)費亦未隨市場行情增長，現(xiàn)將房價上漲、不及時交付安置房的風險悉數(shù)負于張寶海之身顯失公平；
第三，從格式條款的提供角度理解，該院認為，對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。訴爭協(xié)議系通開公司所提供之格式文本，協(xié)議中對于市場價的判斷時點無任何定語約束，現(xiàn)市場價較之協(xié)議簽訂之時已大幅增長，故應對此做不利于通開公司的理解；
第四，從合同約定不明的法律后果來看，合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。當事人就有關合同內(nèi)容約定不明確，依照上述規(guī)定仍不能確定的，價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行。雙方均同意按照本區(qū)域基準價格即每平米8209元確定合同簽訂時的市場價，故亦應按照每平米8209元的價格標準確定張寶?；剡w房價格。
綜上，該院認為，雙方所簽訂之拆遷補償協(xié)議約定的市場價應按合同簽訂當時的市場價理解，雙方已就合同簽訂當時的市場價為8209元達成一致意見，該院不持異議。
對于張寶海要求通開公司協(xié)助其選房并交付所選房屋之訴求，因訴爭拆遷補償協(xié)議未就回遷房具體價格、面積、坐落等進行明確約定，雙方亦未就此另行訂立安置房購買協(xié)議，故張寶海該訴求不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，應予駁回。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十一條、第六十二條第二項、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百一十九條、第一百五十四條第一款第（三）項之規(guī)定，判決：一、張寶海與北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司按照每平米人民幣八千二百零九元的安置房購買價格繼續(xù)履行雙方于二OO九年八月六日所簽訂的《北京市通州區(qū)舊城改造房屋拆遷補償（安置）協(xié)議》；二、駁回張寶海的其他訴訟請求。
本院二審期間，通開公司圍繞其上訴請求，向本院提交以下新證據(jù)：證據(jù)1.北京市住建委之商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)網(wǎng)頁打印件1份，用以證明帥府小區(qū)的精裝修造價為3000元每平方米，該價格已經(jīng)北京市住建委審批同意；證據(jù)2.日期為2009年7月21日的《專家鑒定意見書》1份，用以證明帥府小區(qū)項目標準房地產(chǎn)價格為9659元每建筑平方米，標準重置價為1450元每建筑平方米，二者相減得出基本價格8209元每建筑平方米，因此8209元僅為土地的價格，并不包含房屋的建筑安裝成本。張寶海二審期間未向本院提交新的證據(jù)。
本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。張寶海針對通開公司提交的2份新的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下：認可2份證據(jù)的真實性，但不認可證明目的，主張通開公司拆遷時承諾的就是8209元每平方米，拆遷公開信中也為8209元每平方米，故通開公司主張的9659元每平方米沒有依據(jù)。此外，從2009年拆遷至今，通開公司從未提及裝修費問題，張寶海認為商品房價格中已經(jīng)包含裝修費。本院認為，張寶海認可通開公司二審中提交2份證據(jù)的真實性，本院不持異議，對上述2份證據(jù)的證明目的，本院將在本院認為部分予以綜合評斷。
本院查明
本院對一審查明的其他事實予以確認。
本院認為
本院認為，本案二審期間的爭議焦點為涉案《拆遷補償協(xié)議》約定的市場價應如何理解。
張寶海主張，市場價應為《拆遷補償協(xié)議》約定的本區(qū)域基準價格8209元每平方米；通開公司則主張市場價應當為2014年的市場價，即使按照2009年的市場價，也應增加標準重置價及裝修費用。當事人對合同條文發(fā)生爭議時，必須探究當事人內(nèi)在的真實意思表示。探究當事人內(nèi)在的真實意思表示，涉及對合同條款如何解釋。對合同進行解釋，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思表示。
關于是否應按照2014年的市場價履行《拆遷補償協(xié)議》。對此本院認為，雙方簽訂的是《拆遷補償協(xié)議》，該協(xié)議的目的在于使被拆遷人以優(yōu)惠價格購買回遷安置房以改善生活居住條件，若將該市場價理解為拆遷數(shù)年后增長數(shù)倍的市場價，則會產(chǎn)生拆遷方以低價取得被拆遷人房屋又以高價安置被拆遷人的情形，且雙方于2009年簽訂《拆遷補償協(xié)議》，而通開公司至今尚未向張寶海交付房屋，若以2014年的市場價格確定購房價格，顯然有違簽訂該協(xié)議的目的并顯失公平。2009年8月16日，張寶海向通開公司支付了回購房屋的暫存款，通開公司認可該款項為張寶海支付的部分購房款，因此以當時的市場價確定購房款方符合常理。
關于是否應在2009年區(qū)域基準價基礎上增加裝修費用3000元每平方米及標準重置價1450元每平方米?！恫疬w補償協(xié)議》未約定裝修費用，而通開公司二審中提交的北京市住建委之商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)網(wǎng)頁打印件僅表明其于2014年向北京市住建委申報的帥府小區(qū)的精裝修造價為3000元每平方米，無法證明通開公司與張寶海簽訂《拆遷補償協(xié)議》時約定的購房價格中不包含裝修費用及房屋的實際裝修價格，故對該份證據(jù)的關聯(lián)性與證明目的本院不予采信。對通開公司提出的增加裝修費用的上訴請求，本院不予支持。關于標準重置價，本院認為，《拆遷補償協(xié)議》并未約定被拆遷人購買回遷商品房的價格應包含標準重置價及2009年標準重置價的具體數(shù)額，通開公司亦無證據(jù)證明在《拆遷補償協(xié)議》簽訂前曾向被拆遷人送達過《專家鑒定意見書》，且其在一審中同意按照本區(qū)域基準價格即8209元每平方米確定合同簽訂時的市場價，其在二審中提出應增加標準重置價1450元每平方米，依據(jù)不足，本院不予支持。
綜上所述，通開公司的上訴理由不能成立，應予駁回；一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費8107元，由北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔（已交納5508元，余款于本判決生效后7日內(nèi)交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長李坤
審判員龔勇超
審判員宋暉
裁判日期
二〇一六年十月十日
書記員
書記員李思巧
書記員鄭海興
