審理法院：廣元市中級人民法院
案號：（2016）川08民終743號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-07-31
審理經(jīng)過
上訴人廣元天為建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司（以下簡稱天為公司）因與被上訴人廣元市土地房屋征收拆遷辦公室（以下簡稱征拆辦）、楊建華、歐素華房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服四川省廣元市利州區(qū)人民法院（2015）廣利州民初字第4110號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人天為公司的委托代理人馮建橋與被上訴人征拆辦的委托代理人何宇，被上訴人楊建華、歐素華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
上訴人天為公司上訴請求：撤銷原判，改判由三被上訴人交付位于廣元市利州區(qū)興安路1289號房屋的土地110平方米，并承擔(dān)一審、二審訴訟費(fèi)用。其主要上訴理由為：1.上訴人與征拆辦以及楊建華三方于2011年10月18日簽訂的《房屋及附屬設(shè)施拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》合法有效，三被上訴人應(yīng)按約定向上訴人交付土地。首先，征拆辦按程序公開發(fā)布了《征收土地告知書》，對征收房屋及附著物進(jìn)行了實(shí)物調(diào)查，之后又發(fā)布了《征收土地地面附著物補(bǔ)償數(shù)量的公示》，以上法定程序和相應(yīng)公示，楊建華、歐素華作為被征收人是明知的。其次，上訴人作為用地單位，按程序向土地管理部門呈交了用地申請，向統(tǒng)征部門和被征收人支付完了全部補(bǔ)償款，履行完前述手續(xù)后，又與廣元市國土局簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，并領(lǐng)取了包括爭議的110平方米土地在內(nèi)的廣國用（2011）第××××號《國有土地使用權(quán)證》。綜上，征收部門按程序征收楊建華、歐素華的宅基地正是基于三方簽訂的《房屋及附屬設(shè)施拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》有效，上訴人才與國土部門簽訂土地出讓合同并領(lǐng)取了《國有土地使用權(quán)證》，因此，三被上訴人不按職責(zé)和約定向上訴人交付土地，屬于違約行為，一審以歐素華在相關(guān)協(xié)議上沒有簽字為由，判決駁回上訴人的訴訟請求是錯(cuò)誤的。2.歐素華以沒有在相關(guān)協(xié)議上簽字，拒絕交付土地的理由不成立。在廣元地區(qū)征用集體土地，棚戶區(qū)改造和舊城改造中，其家庭共有財(cái)產(chǎn)由共有人中的一人出面在協(xié)議上簽字是普遍存在的，只要安置補(bǔ)償協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)未損害其他共有人的利益，作為國家統(tǒng)征部門是善意取得被征收土地或房屋，其征收行為就是合法有效的。3.楊建華、歐素華不交付土地是基于利州區(qū)政府未對其子楊霏進(jìn)行安置。楊建華、歐素華在一審?fù)徶修q稱，“如果楊霏的事情解決了協(xié)議就有效，否則就無效”。由此可見，楊建華、歐素華對安置補(bǔ)償協(xié)議的真實(shí)性是明知的，只要安置好楊霏他們才認(rèn)可有效，足以說明安置補(bǔ)償協(xié)議本身是有效的。楊建華、歐素華要求安置的訴求沒有得到實(shí)現(xiàn)才不交付土地，但安置楊霏不是上訴人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。一審在查明上述事實(shí)的情況下，仍以歐素華未在相關(guān)協(xié)議上簽字為由駁回上訴人的訴訟請求，屬混淆事實(shí)。
被上訴人辯稱
被上訴人征拆辦辯稱：三方共同簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議真實(shí)有效。根據(jù)該協(xié)議第六條的約定，關(guān)于房屋拆除應(yīng)由業(yè)主方與拆遷戶另行協(xié)商，且國土局就房屋占地也一并辦理了土地使用權(quán)證，故本單位已經(jīng)履行了交付土地的義務(wù)。請求駁回上訴人要求本單位交付土地的上訴請求。
被上訴人楊建華辯稱：第一，本人與上訴人簽訂的拆除房屋協(xié)議以及與上訴人、征拆辦三方簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議均為無效。國家規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)需要夫妻雙方共同簽字方可處分，而本人在協(xié)議上簽字時(shí)并未取得妻子歐素華的同意。本人單方簽字的原因是由于擔(dān)心兒子因此事工作受影響。第二，征拆辦未經(jīng)歐素華本人同意，從派出所調(diào)取歐素華的身份證辦理土地使用權(quán)證書的行為亦為無效。第三，被上訴人夫婦的賠償與安置標(biāo)準(zhǔn)并不明確。第四，被上訴人次子楊霏亦應(yīng)屬于安置人員，但并未得到相應(yīng)安置。故請求二審法院依法駁回上訴人的上訴請求，維持原判。
被上訴人歐素華辯稱：被上訴人夫婦于1996年取得該宗土地的規(guī)劃建設(shè)使用權(quán)。該宗土地為5名家庭成員共同所有，楊建華個(gè)人無權(quán)處置，其迫于子女工作壓力而隱瞞其他家庭成員單方面簽訂的協(xié)議不具備法律效力。本人對于楊建華與上訴人和征拆辦簽訂協(xié)議一事完全不知情，直至房屋租期已到，詢問承租戶王發(fā)明是否續(xù)簽合同時(shí)才得知此事。本人在知曉楊建華與對方簽訂協(xié)議后，分別于2013年11月13日和2014年8月1日通過特快專遞兩次函告上訴人，表明本人的立場和意愿，但上訴人一直未作答復(fù)。現(xiàn)本被上訴人堅(jiān)決不同意貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，要求按照國家政策和相關(guān)規(guī)定處理，并保留追訴上訴人在派出所調(diào)取本人身份證的權(quán)利。
天為公司向一審法院起訴請求：判令征拆辦和楊建華、歐素華交付位于廣元市利州區(qū)興安路1289號房的土地110平方米，訴訟費(fèi)由征拆辦和楊建華、歐素華承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年初，興地公司擬建設(shè)九廣合作“汽車4S店”項(xiàng)目，遂按程序向相關(guān)部門申請用地。2009年8月18日，廣元市建設(shè)用地統(tǒng)征辦公室（以下簡稱統(tǒng)征辦）向需征收土地的廣元市利州區(qū)雪峰辦事處雪峰村三組發(fā)布了《征收土地告知書》，征拆辦于2009年8月25日對歐素華戶的房屋及附著物進(jìn)行了實(shí)物調(diào)查，并由其工作人員何宇以及雪峰村干部胡揆昌進(jìn)行了簽字確認(rèn)。同年10月26日統(tǒng)征辦又發(fā)布了《征收土地地面附著物補(bǔ)償數(shù)量的公示（二）》。同年10月20日，統(tǒng)征辦向興地公司發(fā)出了《關(guān)于預(yù)付征地拆遷安置補(bǔ)償資金的函》，要求興地公司向市財(cái)政專戶轉(zhuǎn)款89.5萬元，用于兌付征地拆遷安置補(bǔ)償資金。10月21日，興地公司向廣元市財(cái)政局轉(zhuǎn)款89.5萬元。2009年11月11日，統(tǒng)征辦向楊建華以及承租楊建華房屋的王發(fā)明發(fā)出了搬遷通知，要求因九廣合作汽車4S店需搬遷楊建華修建的位于雪峰辦事處雪峰村三組興安路南側(cè)建筑面積約340平方米的房屋一幢，為確保項(xiàng)目順利施工，請楊建華迅速與王發(fā)明解除租賃協(xié)議，王發(fā)明戶盡快落實(shí)搬遷地點(diǎn)，及時(shí)搬離用地現(xiàn)場。2009年11月9日，廣元市國土局向興地公司出具預(yù)審意見，稱該4S店項(xiàng)目用地符合國家有關(guān)用地政策，按法定程序辦理。2009年12月20日，廣元市發(fā)展和改革委員會出具證明證實(shí)4S店項(xiàng)目按災(zāi)后重建政策辦理相關(guān)手續(xù)。同年11月30日，統(tǒng)征辦向興地公司發(fā)出支付征地拆遷安置補(bǔ)償資金的函，要求因拆遷補(bǔ)償資金剩余不足，興地公司將概算資金剩余部分59.61萬元轉(zhuǎn)入市財(cái)政賬戶。在該函件上，征拆辦工作人員何宇注明截止2010年1月7日，興地公司尚未繳納剩余59.61萬元。后興地公司于2011年11月1日向廣元市財(cái)政局轉(zhuǎn)款659174元，才補(bǔ)交了上述費(fèi)用。
2011年4月11日，廣元市國土局與興地公司簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，雙方就廣元市利州區(qū)雪峰辦事處利州東路5204.21平方米土地出讓價(jià)格、用途、項(xiàng)目建設(shè)、出租、抵押等進(jìn)行了約定。2011年12月2日，廣元市人民政府向興地公司頒發(fā)了廣國用（2011）第××××號土地使用權(quán)證。2012年11月26日，興地公司與郵政銀行廣元市分行在廣元市國土資源局辦理土地他項(xiàng)權(quán)證。2011年10月12日，楊建華向征拆辦出具了一份承諾書，寫明“我與你辦簽訂關(guān)于我妻子歐素華所屬房屋的《房屋及附屬設(shè)施拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》真實(shí)有效，若本人妻子歐素華有異議或因此導(dǎo)致的糾紛及一切后果由本人自行負(fù)責(zé)，與你辦無關(guān)。特此承諾。”同日，征拆辦作出的房屋拆遷安置人員調(diào)查表顯示歐素華為戶主，家庭總?cè)藬?shù)包括楊建華在內(nèi)為2人，該表中加蓋了廣元市利州區(qū)雪峰街道辦事處雪峰村村民委員會的公章予以確認(rèn)。2011年10月18日，興地公司（以業(yè)主方的名義）與征拆辦（以甲方名義）以及歐素華（以乙方名義）簽訂了一份《房屋及附屬設(shè)施拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，該協(xié)議主要約定“甲方依法對乙方的房屋及附屬設(shè)施實(shí)施拆遷安置補(bǔ)償，按照廣府發(fā)（2009）10號文件的規(guī)定執(zhí)行；乙方的房屋及地面附著物的數(shù)量、規(guī)格等按雙方實(shí)地調(diào)查、測量并簽字確認(rèn)的為準(zhǔn)；經(jīng)協(xié)商補(bǔ)償乙方房屋及地面附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)361525元，在本協(xié)議簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)，甲方一次性將361525元支付給乙方，并一次性支付乙方搬遷補(bǔ)助費(fèi)3615元；乙方享受貨幣安置人員名單經(jīng)公示無異議，應(yīng)享受安置人員為2人，應(yīng)享受的貨幣安置補(bǔ)償費(fèi)為28.63萬元，甲方在簽訂本協(xié)議后5個(gè)工作日內(nèi)一次性支付乙方；房屋拆除由乙方與業(yè)主方協(xié)商，或另行簽訂房屋拆除協(xié)議?！痹谠搮f(xié)議第二頁右下方乙方簽名人為楊建華，歐素華未在該協(xié)議上簽字確認(rèn)。
2011年1月28日以及2011年10月18日，興地公司（以甲方的名義）與楊建華（以乙方的名義）簽訂了《拆除賠付協(xié)議》以及《補(bǔ)充協(xié)議》，雙方主要約定“甲方向乙方按清單內(nèi)容核定賠付款為120萬元，由甲方在簽訂協(xié)議三日內(nèi)現(xiàn)金支付548560元給乙方，同時(shí)乙方將被拆遷房屋土地的權(quán)屬證書交于拆遷辦，乙方放棄被拆遷房屋各項(xiàng)權(quán)利；在簽訂補(bǔ)充協(xié)議同時(shí)乙方與拆遷辦簽訂《房屋及附屬設(shè)施拆遷安置協(xié)議書》，由甲方將賠付款651440元存入拆遷辦，待乙方履行完《房屋及附屬設(shè)施拆遷安置協(xié)議書》后，由拆遷辦撥付給乙方；被拆遷房屋租賃期限為2014年2月10日，房屋租賃期間（從2011年2月—2014年2月10日）的租金，在乙方完成上述約定后，甲方同意乙方收取租金，但乙方對被拆除房屋無續(xù)租權(quán)，被拆除房屋的所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)歸甲方所有?！痹搮f(xié)議還就移交清單以及違約責(zé)任進(jìn)行了約定。2011年10月21日，楊建華出具領(lǐng)條一張，寫明“今領(lǐng)到興地公司所支付位于廣元市利州區(qū)興安路兩樓一底的磚混結(jié)構(gòu)住宅一幢（建筑面積約420平方米及其所涉及的附屬設(shè)施設(shè)備及院內(nèi)地上附著物）拆除賠付款伍拾肆萬捌仟伍佰陸拾元整（548560元）。收款人楊建華，2011年10月21號”。楊建華于2011年10月27日向興地公司出具領(lǐng)條一張，寫明領(lǐng)到興地公司2萬元，并注明拆遷賠付房屋外。后楊建華與歐素華一直未搬離上述合同約定拆遷的房屋，也未將安置補(bǔ)償款退還興地公司、征拆辦，也未領(lǐng)取剩余的安置補(bǔ)償款651440元，房屋拆遷安置工作至今未能進(jìn)行。
另查明，楊建華、歐素華夫婦長子楊軍于2000年4月4日向原工業(yè)區(qū)管委會國土科提交了建房申請，后廣元市規(guī)劃管理處批準(zhǔn)其建房，該房屋已經(jīng)建成居住多年。次子楊霏也于2009年9月15日向廣元市人民政府提交了建房申請，寫明因無住房需占用土地120平方米，雪峰辦事處雪峰村村民委員會也出具證明證實(shí)楊霏家庭人口1人，系無房戶?，F(xiàn)該建房手續(xù)正在辦理中。歐素華分別于2013年11月13日以及2014年8月1日向興地公司發(fā)出了兩份函件，稱本次拆遷一直不知情，拆遷賠付協(xié)議等系楊建華擅自簽訂，未征得其同意，所簽訂的協(xié)議不產(chǎn)生法律效力，需經(jīng)過其同意才能依法進(jìn)行拆遷。在庭審中，歐素華提交了向興地公司郵寄上述函件的單據(jù)二張，但該單據(jù)上均未注明時(shí)間。2015年12月31日，廣元市利州區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社新安路信用社出具的資金證明楊建華在該社共計(jì)存款520000元。
一審法院認(rèn)為：雖征拆辦于2011年10月18日與楊建華、興地公司簽訂了《房屋及附屬設(shè)施拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，就楊建華與歐素華在廣元市利州區(qū)興安路修建的兩樓一底房屋及附屬設(shè)施拆遷安置事宜達(dá)成了一致意見。之后興地公司與楊建華簽訂了《拆除賠付協(xié)議》以及《補(bǔ)充協(xié)議》。但上述安置協(xié)議中均無歐素華的簽名或蓋章，楊建華在代表歐素華簽訂上述協(xié)議時(shí)也未出具歐素華的授權(quán)委托書。興地公司以及征拆辦明知楊建華與歐素華系夫妻關(guān)系，且被拆遷土地上的房屋系二人婚后所修建，楊建華無權(quán)獨(dú)自處分被拆遷的房屋及土地，仍與楊建華簽訂拆遷安置協(xié)議，故興地公司以及征拆辦單獨(dú)與楊建華簽訂的拆遷協(xié)議缺少合同相對人歐素華，因此，興地公司要求楊建華、歐素華交付土地的訴請依法不予支持。興地公司要求征拆辦交付土地的訴請，因征拆辦與興地公司所簽訂的合同中并未約定征拆辦負(fù)有交付土地的義務(wù)，故該訴請依法不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九條、第四十八條、《中華人民共和國婚姻法》第十七條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條，并經(jīng)一審法院審判委員會討論決定，判決：駁回廣元市興地建設(shè)有限公司的訴訟請求；案件受理費(fèi)50元，由廣元市興地建設(shè)有限公司承擔(dān)。
本院查明
二審中，被上訴人征拆辦提交證據(jù)：補(bǔ)償表、進(jìn)賬單、轉(zhuǎn)帳支票存根，用以證明征拆辦已支付651440元補(bǔ)償款的事實(shí)。上訴人天為公司與被上訴人楊建華經(jīng)質(zhì)證均無異議。本院認(rèn)證：對該組證據(jù)予以采信。
經(jīng)審理查明：除“楊建華未領(lǐng)取剩余的安置補(bǔ)償款651440元”的認(rèn)定外，對于一審認(rèn)定的其他事實(shí)與本院查明一致，本院予以確認(rèn)。
另查明：1.廣元興地建設(shè)有限責(zé)任公司在訴訟期間經(jīng)工商登記變更企業(yè)名稱為廣元天為建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司。
2.2012年1月20日，征拆辦向楊建華支付補(bǔ)償款651440元。楊建華在征拆辦、天為公司處累計(jì)領(lǐng)取拆遷安置補(bǔ)償款120萬元、其它款項(xiàng)2萬元，合計(jì)122萬元。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：本案爭議焦點(diǎn)，一是原興地公司與征拆辦、楊建華三方簽訂的《房屋及附屬設(shè)施拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》和原興地公司與楊建華雙方簽訂的《拆除賠付協(xié)議》及其《補(bǔ)充協(xié)議》的效力認(rèn)定；二是三被上訴人是否具有向上訴人交付案涉土地的義務(wù)。
關(guān)于三份協(xié)議的效力問題。經(jīng)查，楊建華、歐素華系案涉房屋的共同共有人。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”的規(guī)定，對于案涉房屋的處分應(yīng)當(dāng)經(jīng)楊建華、歐素華的一致同意。本案中，歐素華在涉及房屋拆遷補(bǔ)償?shù)娜輩f(xié)議上均未簽字，僅有楊建華的簽字，楊建華的簽字并不能約束歐素華，楊建華對房屋的處分權(quán)僅及于其本人享有所有權(quán)的范圍內(nèi)，對于歐素華享有所有權(quán)范圍內(nèi)的一并表態(tài)屬于無權(quán)處分。依照《中華人民共和國合同法》第五十一條：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，楊建華對于共有房屋的處分應(yīng)當(dāng)取得歐素華的追認(rèn)。而事實(shí)查明，楊建華未取得歐素華的授權(quán)也未取得歐素華的追認(rèn)。盡管楊建華對于單獨(dú)簽字的有效性出具書面承諾，但承諾內(nèi)容是針對歐素華若提出異議由楊建華負(fù)責(zé)的意思表示，實(shí)質(zhì)是對于應(yīng)由歐素華行使的處分權(quán)作出變通處理，違反了當(dāng)事人意思自治的原則，不具有法律效力，且歐素華在知曉房屋被處分后及時(shí)致函上訴人，明確表示不認(rèn)可楊建華擅自簽訂的協(xié)議。因此，楊建華對于歐素華享有所有權(quán)范圍內(nèi)的房屋作出處分，對歐素華不具有法律約束力。楊建華分別與原興地公司及征拆辦簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，因協(xié)議涉及對他人權(quán)益的處置，且事后未取得權(quán)利人的追認(rèn)，故協(xié)議部分無效。
關(guān)于三被上訴人是否應(yīng)向上訴人交付案涉土地的問題。爭議土地的征收涉及住房拆遷，被拆遷人為楊建華、歐素華。楊建華未經(jīng)授權(quán)或追認(rèn)而單獨(dú)簽訂的協(xié)議對歐素華不發(fā)生效力。爭議土地經(jīng)行政審批頒發(fā)建設(shè)用地許可證的用地者是歐素華，歐素華對爭議土地享有合法的使用權(quán)。根據(jù)地隨房走的原則，在房屋拆遷未協(xié)商一致的情況下，歐素華不具有交付土地的義務(wù)。上訴人以爭議土地歸屬于所持有的國有土地使用權(quán)證的證載范圍為由主張土地使用權(quán)，因征拆辦的征收行為存在瑕疵，未有效完成對案涉房屋的拆遷安置補(bǔ)償及爭議土地的征收，不能導(dǎo)致爭議土地使用權(quán)屬發(fā)生變更的法律后果，故該上訴理由，本院不予支持。關(guān)于征拆辦征收案涉房屋及土地是否屬于善意取得的問題，本院認(rèn)為，根據(jù)楊建華的書面承諾可知，征拆辦對于歐素華提出異議的可能性應(yīng)當(dāng)是明知的，明知被征收土地上的房屋屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，且歐素華對于楊建華單獨(dú)簽字的行為有可能提出異議，仍不要求歐素華簽字，僅以楊建華單方承諾的形式規(guī)避歐素華本人作出真實(shí)的意思表示，不符合善意的認(rèn)定，即使征拆辦在征收過程中支付了相應(yīng)的對價(jià)，也不符合善意取得的構(gòu)成要件，故上訴人提出征拆辦善意取得案涉房屋及土地的上訴理由，本院亦不予支持。至于征拆辦和天為公司已經(jīng)支付的補(bǔ)償款，可另行主張返還。
綜上，上訴人的上訴理由不成立，其上訴請求本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律正確，實(shí)體處理并無不當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人廣元天為建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長劉順波
代理審判員郁華冰
代理審判員劉利華
裁判日期
二〇一七年七月三十一日
書記員
書記員何丹
