審理法院：新疆克拉瑪依市中級人民法院
案號：（2017）新02民終200號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-04-11
審理經(jīng)過
上訴人楊其峰、曹鳳玉因與被上訴人新疆博華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱博華公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服克拉瑪依市克拉瑪依區(qū)人民法院（2016）新0203民初1466號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月13日立案后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人楊其峰、曹鳳玉及其委托訴訟代理人張忠、被上訴人博華公司之委托訴訟代理人鐘欽、王曉云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
上訴人楊其峰、曹鳳玉上訴請求：一、撤銷一審判決，依法改判被上訴人博華公司在已補(bǔ)償房屋面積的基礎(chǔ)上，再向上訴人補(bǔ)償84.19平方米公租房一套，并支付貨幣補(bǔ)償17040元；二、本案訴訟費(fèi)用由被上訴人博華公司承擔(dān)。事實與理由：一、一審判決認(rèn)定事實錯誤。1、一審法院對公租房的定義縮小了建設(shè)者的范圍、確定了特定的承租對象并認(rèn)定為公共資源，違反了自治區(qū)《關(guān)于加快發(fā)展我區(qū)公共租賃住房的實施意見》和《克拉瑪依市公共租賃住房管理辦法（試行）》的規(guī)定。2、公共租賃住房誰投資、誰所有，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。本案所涉房屋未轉(zhuǎn)讓前屬于被上訴人博華公司，雙方簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》是投資者權(quán)益和所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。一審認(rèn)定《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》屬無效協(xié)議，沒有法律依據(jù)。3、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》不適合本案，一審法院以上訴人未提供自建房屋的產(chǎn)權(quán)證明和土地使用證明為由，認(rèn)定補(bǔ)償缺乏事實依據(jù)，違反民事訴訟不告不理的原則。二、一審法院事實認(rèn)定錯誤，導(dǎo)致法律適用錯誤。三、雙方簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》、自治區(qū)《關(guān)于加快發(fā)展我區(qū)公共租賃住房的實施意見》、《克拉瑪依市公共租賃住房管理辦法（試行）》的規(guī)定，上訴人的訴訟請求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>
被上訴人辯稱
被上訴人博華公司答辯認(rèn)為：一、上訴人楊其峰、曹鳳玉要求拆遷協(xié)議額外的補(bǔ)償沒有合理依據(jù)。《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》是企業(yè)讓利行為，上訴人房屋所占位置是荒地，其沒有合法手續(xù)。被上訴人支付的只是拆遷補(bǔ)助，并非拆遷款。二、被上訴人博華公司已向上訴人補(bǔ)償房屋面積581.01平方米，與雙方約定的面積差額為1.99平方米。上訴人的上訴主張沒有合理依據(jù)。綜上，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持一審判決。
一審原告楊其峰、曹鳳玉的訴訟請求：一、判令博華公司再向原告補(bǔ)償84.19平方米公租房一套，并支付貨幣補(bǔ)償17040元；二、本案訴訟費(fèi)用由博華公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：原告楊其峰與原告曹鳳玉系夫妻關(guān)系。二原告在克拉瑪依區(qū)塔山路以北，廣電發(fā)射臺技術(shù)區(qū)以西地塊的臨時用地上建有平房若干間。2013年11月，上述自建平房所在地塊被規(guī)劃為克拉瑪依市公租房建設(shè)用地，由被告博華公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。2013年12月12日，二原告作為甲方與被告博華公司作為乙方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議一份，約定：一、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞綖橐苑繐Q房補(bǔ)償。即乙方按照1：1的比例對甲方給予相等的公租房面積補(bǔ)償；其房產(chǎn)位置確定在小區(qū)東側(cè)第二排靠馬路第*單元1、2、3層。二、甲方地面建筑物總面積經(jīng)實地測量為583平方米；三、拆遷損失補(bǔ)償為115000元；四、補(bǔ)償房屋總面積出現(xiàn)大于或小于補(bǔ)償?shù)目偯娣e時，其超出部分小于公租房最小戶型面積50%時，乙方按3000元/平方米向甲方實行貨幣補(bǔ)償；超出部分大于公租房最小戶型面積50%時，甲方向乙方按3000元/平方米實行貨幣補(bǔ)償。協(xié)議還對補(bǔ)償金的支付及拆遷安置等內(nèi)容進(jìn)行了約定。同日，被告博華公司還向二原告出具《承諾書》一份，載明楊其峰、曹鳳玉夫婦，考慮到你們家庭經(jīng)濟(jì)和生活來源特別困難，楊其峰年過60歲，又不能享受政府社保待遇，因此我公司對你們實行人性化特殊補(bǔ)償條件：1、給予兩套（一樓帶地下室）商品房補(bǔ)償，合計面積約200平方米，此面積從1:1公租房面積中扣除。2、公租房的土地產(chǎn)權(quán)為劃撥地，在今后該土地產(chǎn)權(quán)由劃撥轉(zhuǎn)出讓時，其土地費(fèi)由我公司承擔(dān)。3、此承諾為雙方特別約定，對外嚴(yán)格保密，否則產(chǎn)生的一切后果和損失由受益方承擔(dān)。
2015年10月22日，二原告進(jìn)行了公租房的選房，選定和諧家園3-*-*、3-*-*、3-*-*作為拆遷補(bǔ)償用房，總面積為283.73平方米。2015年12月18日，二原告進(jìn)行了拆遷補(bǔ)償房（商品房）的選房，選定和諧家園*棟*單元*號(住宅面積為125.47平方米、地下室面積6.77平方米)、*號(住宅面積為115.32平方米、地下室面積8.59平方米)兩套住房并辦理了相關(guān)手續(xù)后入住。后原告因商品房補(bǔ)償比例及地下室面積的計算等與被告產(chǎn)生爭議，遂訴至原審法院。
庭審中，二原告表示如被告不能再行向其補(bǔ)償一套公租房，就按照每平方米3000元對不足面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
另查，二原告自述其自建平房的土地使用權(quán)性質(zhì)屬臨時用地，有土地局頒發(fā)的臨時用地證明，權(quán)證期限記不清，已經(jīng)很長時間沒有交土地使用費(fèi)了，最后一次繳費(fèi)大概是2005年左右。2008年去申請審批時，區(qū)國土資源局稱那一片在規(guī)劃，現(xiàn)在既不交費(fèi)也不審批了。
另查，2013年7月，被告博華公司召開董事會會議就公租房拆遷補(bǔ)償事宜形成決議：一、按商品房條件補(bǔ)償?shù)牟疬w戶實行1:1等面積補(bǔ)償，其超出或少于補(bǔ)償面積按市發(fā)改委備案價格找差，或按1:2公租房面積補(bǔ)償，即1平方米商品房置換2平方米公租房。二、按公租房條件補(bǔ)償?shù)牟疬w戶實行1:1等面積補(bǔ)償，其超出補(bǔ)償面積或少于補(bǔ)償面積按每平方米3000元找差。......四、補(bǔ)償給拆遷戶的公租房不得出售，其產(chǎn)權(quán)待上級有關(guān)部門批準(zhǔn)后統(tǒng)一辦理。五、補(bǔ)償?shù)墓夥?，辦理產(chǎn)權(quán)時房產(chǎn)交易中心收取的國家規(guī)定各項稅費(fèi)等，由拆遷戶自行承擔(dān)。
一審法院認(rèn)為，公租房即公共租賃住房，是指政府投資或提供政策支持，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房，是一種公共資源。被告博華公司經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)公租房過程中，與二原告簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議雖屬平等自愿，但該協(xié)議中關(guān)于給予公租房面積補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)內(nèi)容不僅屬無權(quán)處分而且損害了社會公共利益，屬無效協(xié)議，不應(yīng)受到法律保護(hù)。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。之規(guī)定，征收補(bǔ)償對象為被征收房屋的所有權(quán)人。本案二原告自訴其自建平房用地屬于臨時用地，且在案件審理過程中始終未向法庭提供具有合法土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)證據(jù)，故二原告要求取得拆遷補(bǔ)償缺乏事實依據(jù)。原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十二條第四項、第五十六條、第五十八條、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條之規(guī)定，判決：駁回原告楊其峰、曹鳳玉的訴訟請求。案件受理費(fèi)5344.15元、郵寄送達(dá)費(fèi)32.40元、由原告楊其峰、曹鳳玉負(fù)擔(dān)。
本院查明
二審中，上訴人楊其峰提交：1、《臨時土地證》一份，擬證實：上訴人楊其峰對拆遷地塊具有合法使用權(quán)；2、2017年3月16日新疆某某石油工程有限公司（以下簡稱某某公司）出具的《證明》一份，擬證實：上訴人楊元漢曾是某某公司職工，其在某某公司的臨時用地上自建了房屋。被上訴人博華公司經(jīng)質(zhì)證認(rèn)為：對以上證據(jù)真實性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可?！杜R時土地證》上加蓋的發(fā)證單位印章無法看清，且有效期為2001年1月1日至2001年12月31日。本院認(rèn)為，被上訴人博華公司對《臨時土地證》真實性不予認(rèn)可，且該土地證載明的有效期及《證明》不能反應(yīng)雙方當(dāng)事人在簽署《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》時，上訴人楊其峰、曹鳳玉對涉案拆遷土地及房屋的合法權(quán)益，故以上證據(jù)均與本案不具有關(guān)聯(lián)性，本院依法不予采信。
本院查明的其他事實與一審查明事實一致。本院另查明，上訴人楊其峰，曾用名楊元漢。本案庭審期間，上訴人楊其峰明確陳述，在雙方簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》時，其對涉案拆遷土地不享有臨時使用權(quán)。以上事實，有《臨時土地證》《證明》、結(jié)婚證、常住人口登記卡及雙方當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案予以佐證。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。本案的爭議焦點(diǎn)為：一、上訴人楊其峰、曹鳳玉與被上訴人博華公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》是否有效。二、上訴人楊其峰、曹鳳玉主張被上訴人博華公司在已補(bǔ)償房屋面積的基礎(chǔ)上，再向上訴人補(bǔ)償84.19平方米公租房一套，并支付貨幣補(bǔ)償17040元的上訴請求能否成立。
一、上訴人楊其峰、曹鳳玉與被上訴人博華公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》是否有效。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》規(guī)定，發(fā)展公共租賃住房的目的，是為了解決中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房、新職工階段性住房支付能力不足、外來務(wù)工人員居住條件問題。由此可見，公共租賃住房是政府為了滿足家庭基本生存需要提供的生活保障，是一種公共資源。雙方當(dāng)事人在《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》以公租房進(jìn)行補(bǔ)償?shù)募s定，損害社會公共利益，本院依法認(rèn)定上訴人楊其峰、曹鳳玉與被上訴人博華公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》無效。
二、上訴人楊其峰、曹鳳玉主張被上訴人博華公司在已補(bǔ)償房屋面積的基礎(chǔ)上，再向上訴人補(bǔ)償84.19平方米公租房一套，并支付貨幣補(bǔ)償17040元的上訴請求能否成立?！吨腥A人民共和國合同法》第五十六條規(guī)定：無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。承前所述，《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》無效，該協(xié)議對被上訴人博華公司不具有約束力。且本案庭審過程中，上訴人楊其峰明確陳述，在雙方簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》時，其對涉案拆遷土地不享有合法使用權(quán)，亦未向本院提交其對拆遷房屋享有合法房屋產(chǎn)權(quán)的證據(jù)，故上訴人楊其峰、曹鳳玉主張被上訴人博華公司在已補(bǔ)償房屋面積的基礎(chǔ)上，再向上訴人補(bǔ)償84.19平方米公租房一套，并支付貨幣補(bǔ)償17040元的上訴請求，于法無據(jù)，本院依法不予支持。
綜上，上訴人楊其峰、曹鳳玉的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5344.15元，由上訴人楊其峰、曹鳳玉負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長喬匯濤
審判員呂平
代理審判員吳婷
裁判日期
二〇一七年四月十一日
書記員
書記員郭驍
