審理法院：宿遷市中級人民法院
案號：（2016）蘇13民終2438號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-11-16
審理經(jīng)過
上訴人沭陽天成置業(yè)有限責任公司（以下簡稱天成公司）因與被上訴人馬德軍房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服沭陽縣人民法院（2014）沭民初字第02135號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年8月11日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
天成公司上訴請求：將本案發(fā)回重審或依法改判。事實和理由：一、本案系拆遷安置合同補償糾紛，有關逾期交房的違約責任應該適用拆遷安置有關規(guī)定。《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十條規(guī)定，“因拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，除當事人另有約定的，拆遷人應當按照下列規(guī)定給被拆遷人或者房屋承租人增付臨時安置補助費：（一）對被拆遷人或者房屋承租人自行解決過渡用房的，延長時間在十二個月以內(nèi)的，增付一倍臨時安置補助費；延長時間超過十二個月的，自超過之月起增付二倍臨時安置補助費”因此，上訴人認為原審判決適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第二項屬于法律適用錯誤；二、雙方當事人于2008年1月8日簽訂的《沭陽縣房屋拆遷補償安置協(xié)議》第四條第三項規(guī)定“乙方自行過渡……，甲方超過約定期限未予安置的，按《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十條規(guī)定付給乙方超期安置過渡費……“。因此，本案有關逾期安置房屋的損失賠償應該按照約定處理，不能適用該上述司法解釋第十七條第二項規(guī)定。原審中上訴人也提供了沭陽縣人民政府[沭政發(fā)（2003）78號]《關于城區(qū)房屋拆遷管理實施辦法和拆遷評估技術細則及附件》，證明本案房屋安置過渡費的標準為15元/平方米。原審判決沒有按照該標準計算超期安置過渡費即逾期交房損失系錯誤的；三、由于逾期交房的損失計算標準錯誤，是否鑒定租金損失與本案無關。因為雙方有約定的處理方式，所以因此產(chǎn)生的鑒定費10000元不應該由上訴人承擔；四、原審判決計算逾期交房損失時間段為2011年4月7日至2016年4月13日系錯誤的。按照被上訴人陳述該房屋沒有交付房屋（實際上已經(jīng)交付）那么上訴人有權對存在質(zhì)量問題的房屋進行維修，但被上訴人收到有關房梁、裂縫等處理意見后，不讓上訴人進行維修。原審時上訴人提供文件登記表證明被上訴人收到處理意見時間為2013年11月9日，2014年3月27日錄音也證明被上訴人家屬不讓上訴人進場維修的事實。因此，對于被上訴人拖延不讓維修而擴大的經(jīng)濟損失上訴人不應該承擔，損失賠償截止點應該為2013年11月9日再加上原審中雙方協(xié)商一致的維修期21日，即2013年11月30日。綜上，上訴人認為原審判決認定事實不清、適用法律錯誤，
一審被告辯稱
馬德軍辯稱：原審認定事實清楚，適用法律正確。請予維持。
一審法院認為
馬德軍向一審起訴請求：1、判決天成公司對沭陽名品虞姬城A區(qū)5號樓1-9號門面房進行修復，修復方案符合國家建筑法律規(guī)范的要求并承擔保修責任；2、天成公司承擔違約責任，賠償原告損失440000元（從2010年7月1日起以同類地區(qū)房屋租金標準計算至被告交付合格房屋時止，具體數(shù)額待評估后再予以變更）；3、天成公司承擔本案訴訟費用。
一審法院認定事實：2008年1月8日，被告天成公司與原告馬德軍簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議，約定被告天成公司將座落于名品虞姬城門面A5號樓1-9、2樓1-9面積分別為275.00㎡、178.76㎡房屋與原告馬德軍進行產(chǎn)權調(diào)換。
協(xié)議簽訂后，原、被告確認被告天成公司應于2011年4月6日向原告馬德軍交付房屋。但是，原、被告對約定交付的房屋質(zhì)量發(fā)生糾紛，約定交付的房屋沒有實際交付給原告馬德軍。經(jīng)原、被告委托，淮安檢測中心對沭陽名品虞姬城A區(qū)5號樓1-9門面房進行工程質(zhì)量鑒定，該中心于2013年9月16日作出工程質(zhì)量鑒定報告（報告編號：FW13-09-04），在鑒定結論中，對于1-9號門面房二層梁、板裂縫成因及對結構安全的影響，鑒定結論是主要表現(xiàn)為受力鋼筋銹蝕后降低構件的承載能力，同時不排除投入使用后局面板件發(fā)生滲漏，影響使用功能。個別梁體底部縱向受力鋼筋保護層厚度偏大、部分板體底部縱向受力鋼筋配筋間距偏大及板體厚度偏薄，客觀上加大了梁。板類構件裂縫發(fā)生的幾率或加大了裂縫的開展程度。上述裂縫均應予以處理。對于1-9號門面房二層梁、板裂縫及相關質(zhì)量問題處理建議，鑒定結論建議具體處理方法應由原設計單位或具備相應設計資質(zhì)的設計單位出具相關施工圖并通過圖審部門審查后，由具備相應資質(zhì)的專業(yè)施工單位進行施工，同時應委托有資質(zhì)的監(jiān)理單位進行現(xiàn)場監(jiān)理。施工結束后，相關責任主體應組織有關施工質(zhì)量驗收。
在淮安檢測中心作出工程質(zhì)量鑒定報告后，原、被告對房屋修復未達成協(xié)議。原告馬德軍向被告天成公司主張權利未果，于2014年7月15日向法院提起訴訟。
在審理過程中，經(jīng)原告馬德軍申請和原審法院委托，2015年2月9日，江蘇元測公司作出鑒定報告[NO.（2015）司鑒字第001號]，鑒定結論：1、對涉案房屋樓面梁板裂縫進行封閉或壓力注漿法處理。2、對涉案房屋樓面梁板不滿足工程質(zhì)量要求的構件進行補強處理。該鑒定報告記載詳細修復項目、維修方案。江蘇元測公司收取馬德軍檢測費15000元。
經(jīng)原告馬德軍申請和原審法院委托，2015年7月9日，江蘇天園公司作出鑒定報告書[天園基鑒字（2015）13號]，依據(jù)江蘇元測公司作出的修復方案鑒定報告，鑒定沭陽縣名品虞姬城A區(qū)商業(yè)5號樓1-9號門面房修復方案工程造價為34594.36元。江蘇天園公司收取原告馬德軍咨詢費10000元。
經(jīng)原告馬德軍申請和原審法院委托，2015年12月30日，江蘇天昊公司作出司法鑒定資產(chǎn)評估報告書[蘇天昊評報司字（2015）第70號]，確定委托評估的房地產(chǎn)于評估基準日2015年6月30日的年租金價值為176436元，2011年至2015年租金總價為802068元,其中，2011年、2012年、2013年、2014年、2015年租金分別為145154元、152412元、160032元、168034元、176436元，根據(jù)沭陽地方物價指數(shù)水平結合評估師經(jīng)驗綜合確定其每年收益遞增比率為5%。該評估報告使用有效期自評估基準日2015年6月30日至2016年6月29日止。江蘇天昊公司收取原告馬德軍評估費10000元。
在審理過程中，經(jīng)原審法院調(diào)解，原、被告自愿達成如下協(xié)議：自被告天成公司向原告馬德軍支付修復費用34594.36元之日起第二日開始計算21天，在該修復期間內(nèi)，由原告馬德軍自行修復房屋，在該期限之后，不再計算原告馬德軍主張的逾期交房損失。2016年3月22日，原告馬德軍收到被告天成公司通過中國建設銀行支付的房屋修復費用34594.36元。
一審法院認為：債務應當清償。原告馬德軍與被告天成公司簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議，該協(xié)議符合法律規(guī)定，自成立時生效。關于賠償修復費用的問題，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規(guī)定，交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
首先，被告天成公司向原告馬德軍交付的沭陽名品虞姬城A區(qū)5號樓1-9門面房房屋存在質(zhì)量問題，該事實由原、被告委托淮安檢測中心作出的工程質(zhì)量鑒定報告予以證明，原、被告對此亦無異議。
其次，被告天成公司在合理期限內(nèi)拖延修復房屋，導致原告通過訴訟主張權利。
最后，經(jīng)原告申請和原審法院委托，江蘇元測公司作出鑒定報告，制定涉案房屋修復方案，江蘇天園公司作出鑒定報告書，依據(jù)江蘇元測公司作出的修復方案鑒定報告，鑒定涉案工程的修復方案工程造價為34594.36元。
綜上，原告請求被告天成公司支付修復費用34594.36元，予以支持。
關于賠償逾期交付房屋的損失問題，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第二項規(guī)定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
首先，被告天成公司與原告馬德軍按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，約定被告天成公司向原告馬德軍安置沭陽名品虞姬城A區(qū)5號樓1-9門面房，由于該房屋存在質(zhì)量問題，嚴重影響正常居住使用，原告馬德軍沒有接受該房屋，被告天成公司逾期交付房屋，被告天成公司應當承擔違約責任，賠償損失。
其次，對于逾期交付房屋的損失賠償標準，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第二項對此明確規(guī)定，應當適用該規(guī)定。被告天成公司主張按照房屋拆遷的過度補償費標準等賠償損失，沒有法律依據(jù)，不予支持。
再次，經(jīng)原告申請和原審法院委托，江蘇天昊公司作出司法鑒定資產(chǎn)評估報告書鑒定租金損失，予以確認。但在確定具體損失時，應當計算2011年實際逾期交付房屋的期間。對于2016年逾期交付房屋期間的損失，應根據(jù)評估基準日2015年6月30日的年租金價值176436元和根據(jù)沭陽地方物價指數(shù)水平結合評估師經(jīng)驗綜合確定的租金每年收益遞增比率5%予以確定。
綜上，原審法院確定2011年、2012-2015年、2016年逾期交付房屋的損失分別為：106976.51元[（365-96）×145154÷365]、656914元[152412+160032+168034+176436]、52135.39元[176436×（1+5%）÷366×103]，合計816025.90元。
原告請求被告天成公司賠償鑒定費35000元，因該費用系因確定被告天成公司違約及違約造成的損失等相關事實而發(fā)生，該費用的發(fā)生具有事實根據(jù)和法律依據(jù)，故該費用應由違約責任承擔人即被告天成公司承擔。
關于原告是否導致?lián)p失擴大的問題，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。
首先，原、被告簽訂的房屋拆遷安置補償協(xié)議合法有效，原、被告應當全面履行該協(xié)議。按照約定，被告天成公司應當向原告馬德軍交付按照所有權調(diào)換形式約定的房屋。原、被告確認房屋交付時間為2011年4月6日。但是，被告天成公司沒有提供證據(jù)證明在該時間履行向原告馬德軍交付房屋的義務或是由于原告馬德軍的原因導致被告天成公司不能履行交付房屋的義務。
其次，根據(jù)原、被告的委托，淮安檢測中心于2013年9月16日作出工程質(zhì)量鑒定報告，證明1-9號門面房二層梁、板裂縫存在質(zhì)量問題，主要表現(xiàn)為受力鋼筋銹蝕后降低構件的承載能力，同時不排除投入使用后局面板件發(fā)生滲漏，影響使用功能。如果被告天成公司主張該房屋質(zhì)量問題沒有嚴重影響正常居住使用，那么，被告天成公司作為履行交付該房屋的義務主體，應當提供證據(jù)證明擬交付房屋的質(zhì)量符合規(guī)定，但是，被告天成公司未就此提供證據(jù)。
再次，根據(jù)被告天成公司委托，上?？Ｔ垂居?013年11月4日作出關于沭陽名品虞姬城A區(qū)商業(yè)5號樓1-9號門面房梁、板裂縫處理的意見，其中，第四條約定，施工單位可按以上處理建議制定具體修補方案，交各方確認后方可實施。對此，被告天成公司沒有提供證據(jù)證明該委托系經(jīng)原、被告協(xié)商一致以規(guī)范原、被告的行為；沒有提供證據(jù)證明該意見建議的具體修補方案經(jīng)原告馬德軍、被告天成公司等各方確認以實施該修補方案和被告天成公司積極履行交付房屋的義務；沒有提供證據(jù)證明在相對人拒不協(xié)助的情況下，被告天成公司為履行交付房屋義務而依法窮盡救濟措施的事實。
最后，被告天成公司提供的2014年3月27日17:22員工浦迎鋒與原告馬德軍老婆孫女士的通話錄音，該錄音沒有提供原始載體，不具有真實性。同時，被告天成公司沒有提供證據(jù)證明浦迎鋒、孫女士的具體身份及與本案的關聯(lián)性。另外，孫女士通話證明孫女士系因雙方?jīng)]有協(xié)商一致才不同意修復房屋，而被告天成公司沒有提供證據(jù)證明原、被告就修復房屋達成協(xié)議。所以，被告天成公司提供的證據(jù)不足以證明系歸責于原告馬德軍的原因導致被告天成公司修復房屋不能。
綜上，被告天成公司應當承擔舉證不能的不利后果。被告天成公司主張系原告的行為導致逾期交付房屋的損失擴大，被告天成公司提供的證據(jù)不能證明該主張，對于被告天成公司的主張，不予支持。判決：一、被告沭陽天成置業(yè)有限責任公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告馬德軍支付房屋修復費用34594.36（已付）、賠償逾期交付房屋的損失816025.90元、賠償鑒定費35000元，合計885620.26元（包括已付款34594.36元）；二、駁回原告馬德軍的其他訴訟請求。案件受理費13036元，由被告沭陽天成置業(yè)有限責任公司負擔。
二審中，雙方當事人均未提供新的證據(jù)。
二審查明事實與原審判決查明事實一致，本院予以確認。
本院認為
經(jīng)雙方當事人確認，本案爭議焦點為：1、本案是拆遷合同糾紛，是否可以參照適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定計算逾期交付房屋的損失；2、上訴人是否應當承擔1萬元的鑒定費用；3、上訴人逾期交房的時間如何認定，即一審認定2011年4月17日至2016年4月13日逾期交房的時間是否正確？
一、關于本案是拆遷合同糾紛，是否可以參照適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定計算逾期交房損失的問題。
本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明。當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。本案中，上訴人天成公司作為拆遷人、被上訴人馬德軍作為被拆遷人，于2008年1月8日簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議合法有效，雙方均應依約履行。按照約定，天成公司應當向馬德軍交付按照所有權調(diào)換形式約定的房屋。訴訟中，雙方確認房屋交付時間應為2011年4月6日。但是，天成公司未提供證據(jù)證明在約定的時間內(nèi)已履行向馬德軍交付房屋的義務或是由于馬德軍的原因導致天成公司不能履行交付房屋的義務。故上訴人天成公司應承擔逾期交房的違約責任。在制式的拆遷安置補償協(xié)議文本中雖載有逾期未予安置如何處置的條款，但該條款中有部分內(nèi)容需雙方當事人在協(xié)商后應予填寫。本案雙方當事人簽訂的拆遷安置補償協(xié)議中對該條款的空白處并未填寫相應的內(nèi)容，故雙方當事人對拆遷人逾期安置如何承擔責任未予約定。上訴人系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其拆遷被上訴人地段的房屋進行房地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)行為。上訴人給予被上訴人安置的房屋系臨街門面房，如適用《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》的有關規(guī)定給予被上訴人超期安置過渡費的并不能足以補償被上訴人的損失?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第二項規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”。本案中，雙方當事人簽訂的拆遷安置補償協(xié)議對逾期交房如何處理沒有明確的規(guī)定，故原審法院參照適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第二項規(guī)定，判令上訴人賠償被上訴人逾期交房損失，并無不當。
二、關于上訴人是否應當承擔1萬元的鑒定費用問題。
本院認為，由于上訴人天成公司違約，未在約定的期限內(nèi)交付訟爭的房屋，原審法院依據(jù)被上訴人馬德軍的申請委托有資格的房地產(chǎn)評估機構評定同地段同類房屋租金，以確定被上訴人損失的數(shù)額，期間被上訴人支付給有關評估機構的費用，屬于上訴人因違約而給被上訴人造成的損失，原審法院判決該費用由上訴人承擔正確。
三、關于上訴人逾期交房的時間如何認定，即一審認定2011年4月17日至2016年4月13日逾期交房的時間是否正確的問題。
本案中，上訴人天成公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負有按約交付房屋的義務，其應承擔將訟爭房屋交付給被上訴人馬德軍的證明責任。訴訟中，上訴人并未提供證據(jù)證明其公司已于2013年11月9日將爭議房屋交付給被上訴人。僅提供被上訴人在此期間簽收了上海浚源公司于2013年11月4日作出的關于沭陽名品虞姬城A區(qū)商業(yè)5號樓1-9號門面房梁、板裂縫處理的意見等書面材料。上訴人天成公司提供的其單位員工浦迎鋒與被上訴人馬德軍家屬的通話錄音，僅可以證明因雙方?jīng)]有協(xié)商一致馬德軍家屬不同意修復房屋的事實，而不足以證明系歸責于馬德軍的原因導致天成公司不能修復房屋。故上訴人天成公司主張逾期交房賠償截止點應該為2013年11月9日再加上原審中雙方協(xié)商一致的維修期21日，即2013年11月30日，證據(jù)不足。
綜上所述，原審法院依據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)所作出的判決事實清楚，適用法律正確，應予維持。上訴人天成公司的上訴理由缺乏事實和法律依據(jù)，其請求本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費13036元，由上訴人天成公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長黃亞飛
審判員陳澤環(huán)
代理審判員朱海
裁判日期
二〇一六年十一月十六日
書記員
書記員馮鄰
