審理法院：郴州市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2017）湘10民終1018號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-06-30
審理經(jīng)過
上訴人陳忠、郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱匯盈公司）因雙方房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，均不服湖南省郴州市蘇仙區(qū)人民法院（2016）湘1003民初858號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年5月24日立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人陳忠及其委托訴訟代理人孫水林，上訴人匯盈公司的委托訴訟代理人李興到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
陳忠上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判支持陳忠的一審全部訴訟請(qǐng)求。二審?fù)徢?，陳忠向本院提交《變更上訴請(qǐng)求及案件有關(guān)事項(xiàng)的申請(qǐng)》，請(qǐng)求變更其上訴請(qǐng)求為：撤銷一審判決第二、四項(xiàng)，改判支持陳忠一審第1、2、3、5、6、7項(xiàng)訴請(qǐng)。事實(shí)和理由：一、匯盈公司通過官商勾結(jié)欺詐、威脅手段迫使陳忠等絕大多數(shù)拆遷戶按1:1.1的置換比例與其簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，陳忠及絕大部分拆遷戶在劉愛國阻擾下，在簽訂協(xié)議中從未見過匯盈公司工作人員。從劉愛國認(rèn)識(shí)匯盈公司的何文達(dá)、李藕蓮夫婦到陳忠于2009年12月9日在協(xié)議上簽字僅只有半年時(shí)間，該協(xié)議并非陳忠等拆遷戶的真實(shí)意思表示，也顯失公平，一審法院對(duì)此事實(shí)未予認(rèn)定錯(cuò)誤。根據(jù)公平原則，匯盈公司應(yīng)當(dāng)按1：1.5的置換比例與陳忠等拆遷戶簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》。二、一審法院以劉愛國在項(xiàng)目開發(fā)過程中的違法犯罪行為已受到相應(yīng)的刑事處罰為由，認(rèn)定其犯罪行為與匯盈公司、陳忠之間簽署的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》并無民法意義上的因果關(guān)系，并不當(dāng)然導(dǎo)致陳忠違背真實(shí)意思訂立協(xié)議錯(cuò)誤，陳忠是因受劉愛國等領(lǐng)導(dǎo)和匯盈公司的欺詐才與匯盈公司簽訂了《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》。三、一審判決在本案中適用的情勢(shì)變更原則，違反最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，適用法律錯(cuò)誤。四、一審法院“確認(rèn)匯盈·學(xué)府世家2棟2103號(hào)房屋為陳忠拆遷安置房”的判決不具執(zhí)行力，法院應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況依法判決匯盈公司與陳忠辦理網(wǎng)簽并交付房屋。五、陳忠要求參考《湖南省實(shí)施辦法》確定臨時(shí)安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的主張合理合法，依法應(yīng)予支持。六、《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第六條第4項(xiàng)的約定并非陳忠的真實(shí)意思表示，陳忠主張將該約定變更為“如甲方逾期不能交房，則乙方可隨時(shí)要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置，按房產(chǎn)證登記面積的1.5倍按該樓盤正常的銷售均價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償并終止本合同”，該主張合法合理，依法應(yīng)予支持。七、匯盈公司在按期完工、戶型設(shè)計(jì)等方面已嚴(yán)重違約，根據(jù)合同和法律規(guī)定，匯盈公司應(yīng)當(dāng)將3萬元項(xiàng)目保證金及法定利息返還給陳忠。
被上訴人辯稱
匯盈公司辯稱：陳忠的上訴請(qǐng)求和理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求二審法院查清事實(shí)，撤銷一審判決，駁回陳忠的上訴請(qǐng)求。
匯盈公司上訴請(qǐng)求：1、撤銷一審判決，依法改判駁回陳忠的一審全部訴訟請(qǐng)求；2、依法確認(rèn)匯盈公司與陳忠簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第六條第4項(xiàng)“甲方如超過約定最長(zhǎng)期限的6個(gè)月，不能建好安置商品房交付乙方，則乙方要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置，按房產(chǎn)證登記的面積按3000元/㎡進(jìn)行補(bǔ)償并終止本合同”的約定合法有效，并判令雙方按這一約定履行；3、本案一、二審訴訟費(fèi)用由陳忠負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一、匯盈公司與陳忠簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，是合法有效的合同，雙方應(yīng)恪守約定履行。一審判決違反合同約定，違反了《中華人民共和國合同法》權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則。二、一審判決認(rèn)定部分事實(shí)錯(cuò)誤，2014年7月9日匯盈公司制作的《匯盈·學(xué)府世家B棟安置房戶型及房號(hào)表》與2014年10月13日匯盈公司向郴州市房產(chǎn)管理局作出的《承諾書》均是為辦理商品房預(yù)售許可證使用，并非對(duì)陳忠等52戶拆遷戶相應(yīng)房號(hào)的承諾。三、一審判決認(rèn)定《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第六條第4項(xiàng)約定是可選擇性約定，屬適用法律錯(cuò)誤。四、一審判決匯盈公司承擔(dān)陳忠逾期交房周轉(zhuǎn)房租用補(bǔ)償金和違約金無法律依據(jù)和合同依據(jù)。
陳忠辯稱：1、陳忠與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》顯失公平，依法應(yīng)予以變更。2、《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第六條第4項(xiàng)的約定是可選擇性的約定，且應(yīng)由守約方陳忠選擇適用。3、郴州市工商局于2016年8月向郴州市房產(chǎn)管理局提交的《被拆遷戶安置房選房明細(xì)表》，是陳忠對(duì)匯盈公司于2010年12月9日出具的《關(guān)于拆遷戶房屋安置的函》、2014年7月9日制作的《匯盈·學(xué)府世家B棟安置房戶型及房號(hào)表》以及2014年10月13日作出的《承諾書》的回復(fù)和追認(rèn)，即對(duì)匯盈公司的選房要約的承諾，具有法律效力。4、匯盈公司的遲延交房并非不可抗力及陳忠認(rèn)可的原因造成的，故匯盈公司遲延交房已構(gòu)成違約，一審判決按《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第六條違約責(zé)任的約定計(jì)算逾期交房的周轉(zhuǎn)房租用補(bǔ)償金和違約金合法有據(jù)。綜上，匯盈公司的上訴無事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求二審法院駁回匯盈公司的上訴，并支持陳忠的訴請(qǐng)。
陳忠向一審法院起訴請(qǐng)求：1、依法將陳忠與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第二條第l項(xiàng)約定的“以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，按1：1.1的比例在原地置換新建商品房”變更為“以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，按1：1.5的比例在原地置換新建商品房”；2、依法將陳忠與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第六條第4項(xiàng)“甲方如超過約定最長(zhǎng)期限的6個(gè)月，不能建好安置商品房交付乙方，則乙方要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置，按房產(chǎn)證登記的面積按3000元／m2進(jìn)行補(bǔ)償并終止本合同”的約定變更為“如甲方逾期不能交房，則乙方可隨時(shí)要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置，按房產(chǎn)證登記面積的1.5倍按該樓盤正常的銷售均價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償并終止本合同”；3、判令匯盈公司支付陳忠2013年4月1日至2016年8月31日共計(jì)41個(gè)月的臨時(shí)安置費(fèi)（房屋周轉(zhuǎn)補(bǔ)償金）66600元，此后另計(jì)至實(shí)際交房之日止；4、判令匯盈公司給付陳忠2013年4月1日至2016年8月31日共計(jì)41個(gè)月的逾期交房違約金61500元，此后另計(jì)至實(shí)際交房之日止；5、判令匯盈公司給付陳忠戶型設(shè)計(jì)、按期完工的違約金30000元以及利息11052元（自2010年9月26日計(jì)算至2016年9月25日止），其中利息此后另計(jì)至實(shí)際交房之日止；6、確認(rèn)“匯盈·學(xué)府世家”樓盤的2棟2103號(hào)房屋歸陳忠所有，并判令匯盈公司立即為陳忠辦理網(wǎng)簽手續(xù)；7、本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由匯盈公司負(fù)擔(dān)。
匯盈公司向一審法院反訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)陳忠、匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第六條第4項(xiàng)“甲方如超過約定最長(zhǎng)期限的6個(gè)月，不能建好安置商品房交付乙方，則乙方要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置，按房產(chǎn)證登記的面積按3000元/㎡進(jìn)行補(bǔ)償并終止本合同”的約定合法有效，并判令雙方履行這一約定；2、本案訴訟費(fèi)由陳忠負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2008年位于郴州市飛虹路26號(hào)的郴州市工商局老院辦公樓及職工住宅樓需整體拆遷，陳忠在該院落有私有住房一套，陳忠（乙方）按郴州市工商局的統(tǒng)一安排于2009年12月9日在《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》上簽名認(rèn)可，因當(dāng)時(shí)匯盈公司尚未注冊(cè)成立，故匯盈公司（甲方）在2010年注冊(cè)成立后才于當(dāng)年5月17日在《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》簽字蓋章。協(xié)議主要約定：“一、房屋拆遷面積：乙方房屋拆遷面積（含雜房面積）：66.66㎡（以房產(chǎn)證登記為準(zhǔn)，房產(chǎn)證號(hào)：03××07），其中住宅面積64.16㎡，雜房面積2.5㎡。二、房屋拆遷補(bǔ)償條件：1、房屋面積補(bǔ)償：以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，按1:1.1的比例在原地置換新建商品房，新建商品房面積必須達(dá)到90-120㎡，其戶型設(shè)計(jì)方案需由乙方簽字確認(rèn)后方可實(shí)施。乙方所選購安置商品房面積大于乙方拆遷補(bǔ)償房屋面積的，超出安置商品房面積10㎡以內(nèi)的，甲方優(yōu)惠讓利統(tǒng)一按1600元/㎡計(jì)算房?jī)r(jià)款；超出10㎡以上的面積，按本住宅區(qū)樓層首次開盤市場(chǎng)銷售價(jià)計(jì)算房?jī)r(jià)。乙方所選購安置商品房面積低于乙方拆遷補(bǔ)償房屋面積的，則按本住宅區(qū)樓層首次開盤市場(chǎng)銷售價(jià)計(jì)算補(bǔ)償款。2、甲方從開發(fā)的商品房中安排一棟住宅樓補(bǔ)給拆遷戶，住宅樓的位置由甲方、乙方統(tǒng)一確認(rèn)。乙方的商品房分配按52戶拆遷戶制定方案統(tǒng)一安排。3、搬家補(bǔ)償：按一進(jìn)一出計(jì)兩次搬家，補(bǔ)償費(fèi)用按1200元/每戶包干。4、建設(shè)期周轉(zhuǎn)房租用補(bǔ)償：拆遷面積在90㎡（含90㎡及雜房）以上的按700元/月*戶計(jì)算；拆遷面積在90㎡（含雜房）以下的600元/月*戶計(jì)算。5、裝修補(bǔ)償：按100元/㎡計(jì)算，補(bǔ)償面積以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)（不含雜房）。6、其他補(bǔ)償：有線電視、水電由甲方負(fù)責(zé)報(bào)停和開通，其費(fèi)用由甲方承擔(dān)。三、為確保乙方的合法權(quán)益，甲方應(yīng)在土地成交之日起3天內(nèi)與乙方的委托代理人共同到銀行開設(shè)專用賬戶，明確雙方管理人員，并在本協(xié)議生效之日10天內(nèi)存入人民幣156萬元作為保證金。本保證金作為甲方安置房戶型設(shè)計(jì)、按期完工、辦理產(chǎn)權(quán)證之保證金。甲方交房時(shí)，乙方退還給甲方80%的保證金。在辦好產(chǎn)權(quán)（含房產(chǎn)證、契證、土地證等）總證、分證（因乙方原因除外）后乙方將保證金余款和銀行利息全部退回給甲方。四、付款方式：1、乙方搬家補(bǔ)償、建設(shè)期周轉(zhuǎn)房租用補(bǔ)償、裝修補(bǔ)償、其他補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，甲方必須在土地成交之日起20日內(nèi)一次性付清給乙方。2、乙方的新增面積購房款，應(yīng)在甲方交房的當(dāng)日同時(shí)支付給甲方。五、其他約定事項(xiàng)：1、乙方必須在本協(xié)議簽訂前將產(chǎn)權(quán)證原件（未辦產(chǎn)權(quán)證的以公房出售最終合同為準(zhǔn)）交給郴州市工商局管理。2、土地成交后，乙方應(yīng)在甲方付清乙方的搬家補(bǔ)償、建設(shè)期周轉(zhuǎn)房租用補(bǔ)償、裝修補(bǔ)償、其他補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用和保證金之日起4個(gè)月內(nèi)，將其拆遷房屋移交給甲方。3、乙方安置商品房周轉(zhuǎn)時(shí)間：從甲方在接到郴州市工商局和52戶拆遷戶轉(zhuǎn)讓土地和土地上的建筑物之日起計(jì)算，至新房經(jīng)建設(shè)相關(guān)部門質(zhì)量驗(yàn)收合格后甲方正式向乙方下達(dá)交房通知之日止，安置商品房建設(shè)周轉(zhuǎn)期為30個(gè)月。如遇不可抗力和經(jīng)乙方認(rèn)可的原因可以延長(zhǎng)，但延長(zhǎng)時(shí)間不得超過6個(gè)月。4、安置商品房產(chǎn)權(quán)證（含房產(chǎn)證、契證、土地證等）的辦理：安置商品房產(chǎn)權(quán)證（含房產(chǎn)證、契證、土地證等）總證、分證由甲方辦理，乙方提供相關(guān)資料，配合甲方辦理。辦證期限為房屋交房之日起24個(gè)月內(nèi)。與乙方拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)證登記面積等面積置換的商品房面積辦證費(fèi)用由甲方承擔(dān)，超出部分甲方、乙方按國家規(guī)定各自承擔(dān)。凡乙方發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更的，其變更費(fèi)用均由乙方自理。房產(chǎn)證、契證、土地證的年限以郴州市國土資源局掛牌交易的年限為準(zhǔn)。5、置換的新建商品房與其他商品房適用同一法律、法規(guī)。6、乙方負(fù)責(zé)解除本協(xié)議簽訂前與他人簽訂的與本協(xié)議內(nèi)容相抵觸的一切合同、協(xié)議。乙方承擔(dān)在本協(xié)議簽訂前發(fā)生的所有的地上建筑物有關(guān)債權(quán)債務(wù)和其他糾紛的法律、經(jīng)濟(jì)責(zé)任。六、違約責(zé)任：1、乙方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未將其拆遷房屋移交給甲方，處以乙方違約金1萬元。2、甲方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未支付完乙方補(bǔ)償款，則按每天1000元繳納滯納金。3、甲方無正當(dāng)理由未按期交房給乙方，每超過一天甲方向乙方賠償違約金50元。延長(zhǎng)部分的周轉(zhuǎn)房租用補(bǔ)償在原有的基礎(chǔ)上每月增加100元。因經(jīng)乙方認(rèn)可的原因或不可抗力原因造成建設(shè)期延長(zhǎng)，甲方不承擔(dān)延長(zhǎng)部分對(duì)乙方的補(bǔ)償。4、甲方如超過約定最長(zhǎng)期限的6個(gè)月，不能建好安置商品房交付乙方，則乙方要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置，按房產(chǎn)證登記的面積按3000元/㎡進(jìn)行補(bǔ)償并終止本合同，并有權(quán)分配甲方交付的保證金，具體分配方式為52戶拆遷戶平分，同時(shí)保留其他法律賠償權(quán)利?！?/p>
協(xié)議簽訂后，2010年6月21日匯盈公司按合同約定將陳忠的搬家費(fèi)、30個(gè)月的臨時(shí)安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償款等費(fèi)用給付陳忠。陳忠于2010年9月30日搬出拆遷房屋。2010年10月2日匯盈公司進(jìn)場(chǎng)施工，陳忠與其他拆遷戶房屋被拆除后，匯盈公司在原址新建商品房，新建商品房現(xiàn)尚未通過相關(guān)部門質(zhì)量驗(yàn)收合格，亦未交予陳忠。
2010年12月9日，匯盈公司向郴州市工商局出具一份《關(guān)于拆遷戶房屋安置的函》，提供52套房屋供拆遷戶選擇，拆遷戶未及時(shí)回復(fù)匯盈公司。2016年8月10日，郴州市工商局致函郴州市房產(chǎn)管理局，附《被拆遷戶安置房選房明細(xì)表》，陳忠選擇了2棟2103號(hào)房作為其拆遷安置房。
一審法院認(rèn)為，陳忠作為完全民事行為能力人，以其工作經(jīng)歷、生活經(jīng)驗(yàn)法則，其完全可以判斷、選擇與匯盈公司簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》的內(nèi)容，陳忠與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》系陳忠意思自治表示，并未違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，該《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》合法有效，雙方均應(yīng)恪守約定，全面履行各自的合同義務(wù)?！吨腥A人民共和國合同法》規(guī)定，因重大誤解訂立合同、訂立合同時(shí)顯失公平及一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求變更。首先，陳忠被拆遷的房屋與郴州市工商局原辦公區(qū)域作為一整體拆遷開發(fā)，從開始醞釀到拆遷協(xié)議簽署，歷時(shí)多年，在此過程中，陳忠、匯盈公司均是以平等民事主體對(duì)協(xié)議內(nèi)容、補(bǔ)償方案、違約責(zé)任等進(jìn)行了多次協(xié)商后才簽署了協(xié)議，郴州市工商局原工會(huì)主席劉愛國在項(xiàng)目開發(fā)過程中的違法犯罪行為已受到相應(yīng)的刑事處罰，其犯罪行為與陳忠、匯盈公司之間簽署的拆遷協(xié)議并無民法意義的因果關(guān)系，并不當(dāng)然地導(dǎo)致陳忠違背真實(shí)意思訂立協(xié)議。其次，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條確立了情勢(shì)變更原則，即合同有效成立后，因不可歸責(zé)雙方當(dāng)事人的事由發(fā)生重大變化而使合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會(huì)顯失公平，因此允許變更合同內(nèi)容或解除合同的原則。司法實(shí)踐中判斷是否構(gòu)成情勢(shì)變更，應(yīng)以是否導(dǎo)致合同基礎(chǔ)喪失，是否致使目的落空，是否造成對(duì)價(jià)關(guān)系障礙等作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。綜觀本案訴爭(zhēng)拆遷協(xié)議，并無該情勢(shì)變更原則的適用條件，綜上，對(duì)陳忠提出將《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第二條第1項(xiàng)約定的“以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，按1：1.1的比例在原地置換新建商品房”變更為“以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，按1：1.5的比例在原地置換新建商品房”的訴請(qǐng)，不予支持。再次，《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》的違約責(zé)任條款約定，延長(zhǎng)部分的周轉(zhuǎn)房租用補(bǔ)償在原有的基礎(chǔ)上每月增加100元，現(xiàn)陳忠主張按《湖南省實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉辦法》（湖南省人民政府令第157號(hào)）第二十一條規(guī)定，加倍支付臨時(shí)安置費(fèi)。①《湖南省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》（湖南省人民政府令第268號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《辦法》）已于2014年4月1日起施行，根據(jù)該《辦法》規(guī)定，《湖南省實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉辦法》亦于同時(shí)廢止，故本案不能再參照適用《湖南省實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉辦法》；②無論是湖南省人民政府第157號(hào)令還是第268號(hào)令，兩《辦法》均規(guī)定“設(shè)區(qū)的市（自治州）、縣市區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作”，因此該兩部地方性行政規(guī)章規(guī)范的是地方政府與拆遷戶就房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆申P(guān)系，而非平等民事主體之間房屋拆遷補(bǔ)償，同時(shí)，陳忠、匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》如前所述是合法有效的，陳忠延長(zhǎng)部分周轉(zhuǎn)房租用補(bǔ)償費(fèi)（延長(zhǎng)部分臨時(shí)安置費(fèi)）應(yīng)按協(xié)議約定予以計(jì)算，陳忠、匯盈公司約定安置房建設(shè)周轉(zhuǎn)期為30個(gè)月，即2010年9月30日至2013年3月31日。陳忠訴請(qǐng)的延長(zhǎng)周轉(zhuǎn)租房補(bǔ)償費(fèi)從2013年4月1日計(jì)算至2016年8月31日止，共41個(gè)月，故延長(zhǎng)周轉(zhuǎn)租房補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)為28700元【（600元＋100元）×41個(gè)月】，其后續(xù)租房補(bǔ)償費(fèi)算至實(shí)際交房之日止。協(xié)議約定未按期交房，匯盈公司賠償違約金50元/天，陳忠主張違約金符合約定，應(yīng)予以支持，違約金從2013年4月1日算至2016年8月31日，陳忠主張違約金61500元，與協(xié)議約定不悖，予以支持，其后續(xù)違約金算至實(shí)際交房之日止。對(duì)陳忠要求分配匯盈公司違約保證金每戶30000元的訴請(qǐng)，因陳忠、匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第六條第4項(xiàng)是選擇性條款，當(dāng)匯盈公司延期交房超過六個(gè)月陳忠要求改安置補(bǔ)償為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償時(shí)，陳忠有權(quán)分配匯盈公司的保證金，現(xiàn)因陳忠未選擇經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而是要求房屋安置補(bǔ)償，故對(duì)其該項(xiàng)訴請(qǐng)，不予支持。2016年8月10日，陳忠所在單位郴州市工商局致函郴州市房產(chǎn)管理局，明確了各拆遷戶的安置房號(hào)，陳忠選擇確認(rèn)了2棟2103號(hào)房，根據(jù)本案實(shí)際情況，為避免陳忠、匯盈公司更大的矛盾糾紛發(fā)生，保護(hù)拆遷戶的根本利益，予以認(rèn)可。陳忠關(guān)于確認(rèn)匯盈·學(xué)府世家2棟2103房歸其所有的訴請(qǐng)，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。同時(shí)，以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系，主要是合同，它屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，成立以及生效應(yīng)該依據(jù)《中華人民共和國合同法》來判斷，亦即此合同應(yīng)是物權(quán)變動(dòng)的原因行為而非物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果行為，因此不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)只能在登記時(shí)生效，具體到本案，陳忠、匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》如前所述是依法成立生效的合同，但它并不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，故對(duì)陳忠該訴請(qǐng)不予支持，但雙方所訴為房屋拆遷安置補(bǔ)償而非普通的商品房買賣，作為房產(chǎn)開發(fā)方的匯盈公司更應(yīng)基于商業(yè)信譽(yù)及合同契約精神，在交房條件成就時(shí)合理的期限內(nèi)履行交付安置房的義務(wù)，并根據(jù)法律、法規(guī)等的規(guī)定辦理好房屋的網(wǎng)簽或其他登記手續(xù)，否則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。同時(shí)，因雙方訴爭(zhēng)安置房還未經(jīng)相關(guān)部門綜合驗(yàn)收，房屋實(shí)際面積未最終確認(rèn)，因此匯盈公司除應(yīng)在交房條件成就時(shí)積極履行交房義務(wù)，雙方還應(yīng)根據(jù)協(xié)議約定及房屋的實(shí)際測(cè)繪面積核算金額，多退少補(bǔ)。匯盈公司反訴請(qǐng)求確認(rèn)《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第六條第4項(xiàng)約定合法有效，并要求陳忠、匯盈公司履行這一約定，陳忠、匯盈公司是基于“房屋拆遷”這一特定民事法律事實(shí)而簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，通觀協(xié)議內(nèi)容，探究協(xié)議簽訂時(shí)的合同目的，陳忠的主旨是房屋安置，其簽署上述條款的目的是根據(jù)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行情并以此為參考依據(jù)督促匯盈公司積極履行合同義務(wù)，按時(shí)交付安置房，因此該條款的權(quán)利行使方或者說選擇方是陳忠，同時(shí)根據(jù)合同公平及誠實(shí)守信原則，因匯盈公司違約致安置房不能依約交付，其理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，才能彰顯合同的嚴(yán)肅性及契約精神，保護(hù)合同相對(duì)方的合法權(quán)益，現(xiàn)陳忠并未主張適用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置，故匯盈公司的該反訴請(qǐng)求，不予支持。
一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條、第五十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十四條，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決：“一、確認(rèn)匯盈·學(xué)府世家2棟2103號(hào)為原告（反訴被告）陳忠拆遷安置房；二、被告（反訴原告）郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司給付原告（反訴被告）陳忠逾期交房周轉(zhuǎn)房租用補(bǔ)償金28700元（從2013年4月1日計(jì)算至2016年8月31日止，后期按700元/月計(jì)算至實(shí)際交房之日止）；三、被告（反訴原告）郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付原告（反訴被告）陳忠違約金61500元（從2013年4月1日計(jì)算至2016年8月31日止，后期按50元/天計(jì)算至實(shí)際交房之日止）；四、駁回原告（反訴被告）陳忠其他訴訟請(qǐng)求；五、駁回被告（反訴原告）郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司反訴請(qǐng)求。上述二、三項(xiàng)限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延期履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)3683.04元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)3020元，反訴費(fèi)40元，共計(jì)6743.04元，由原告（反訴被告）陳忠負(fù)擔(dān)943.04元，被告（反訴原告）郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)5800元”。
本院二審期間，匯盈公司、陳忠圍繞上訴請(qǐng)求分別提交了三份證據(jù)和一份證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。本院認(rèn)證認(rèn)為：匯盈公司提交的《郴州仲裁委員會(huì)重新指定舉證期限通知書》、《補(bǔ)充仲裁申請(qǐng)書》、《仲裁申請(qǐng)書》與本案無關(guān)，不能證明本案訴爭(zhēng)的房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用的事實(shí)，本院不予采信。陳忠提交的《市工商局老院子拆遷戶安置問題協(xié)調(diào)會(huì)記錄摘要》無匯盈公司工作人員的簽名或該公司的蓋章，其真實(shí)性無法確認(rèn)，本院不予采信。
本院查明
本院二審查明：2010年12月9日，匯盈公司向郴州市工商局出具一份《關(guān)于拆遷戶房屋安置的函》，該函載明：“郴州市工商局：我公司提供匯盈·學(xué)府世家項(xiàng)目B棟B101至B2701戶型27套，B棟B105至B2505戶型25套，共計(jì)52套（戶型房號(hào)見附表：匯盈·學(xué)府世家B棟安置房戶型及房號(hào)表），供貴局安置52戶拆遷戶。特此致函！郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2010年12月9日”。匯盈公司在該函中加蓋了公章。
2014年10月13日，匯盈公司向郴州市房產(chǎn)管理局出具《承諾書》，該承諾書載明：“郴州市房產(chǎn)管理局：我公司開發(fā)建設(shè)的市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目匯盈·學(xué)府世家，地址位于郴州市，總建筑面積40904.3㎡，其中規(guī)劃涉及方案的批復(fù)安置面積4548.40㎡。我公司現(xiàn)正申請(qǐng)辦理該項(xiàng)目商品房預(yù)售許可證，為確保安置戶利益，我公司同意并申請(qǐng)貴局對(duì)實(shí)際安置面積5376.09㎡（52戶拆遷補(bǔ)償戶），予以鎖定。我公司承諾切實(shí)做好安置戶安置工作，確保安置戶得到妥善安置。如因此造成的任何糾紛、經(jīng)濟(jì)損失和法律責(zé)任與郴州市房產(chǎn)管理局無關(guān)，一切責(zé)任由我公司承擔(dān)。附件：1、安置戶名單表；2、安置戶房號(hào)與面積明細(xì)表。承諾人：郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2014年10月13日”。本院對(duì)一審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、是否應(yīng)將《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第二條第1項(xiàng)約定的“以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，按1：1.1的比例在原地置換新建商品房”變更為“以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，按1：1.5的比例在原地置換新建商品房”；二、是否應(yīng)將陳忠與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第六條第4項(xiàng)“甲方如超過約定最長(zhǎng)期限的6個(gè)月，不能建好安置商品房交付乙方，則乙方要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置，按房產(chǎn)證登記的面積按3000元／m2進(jìn)行補(bǔ)償并終止本合同”的約定變更為“如甲方逾期不能交房，則乙方可隨時(shí)要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置，按房產(chǎn)證登記面積的1.5倍按該樓盤正常的銷售均價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償并終止本合同”；三、《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第六條第4項(xiàng)的約定是否為陳忠可行使選擇權(quán)的約定；四、陳忠要求匯盈公司支付逾期交房的周轉(zhuǎn)房租用補(bǔ)償金和違約金是否符合雙方的約定；五、一審法院確認(rèn)拆遷戶所選房號(hào)的房屋為其拆遷安置房是否具有合同及法律依據(jù)以及是否應(yīng)確認(rèn)匯盈·學(xué)府世家樓盤2棟2103房歸陳忠所有并由匯盈公司辦理網(wǎng)簽手續(xù)；六、匯盈公司是否應(yīng)給付陳忠戶型設(shè)計(jì)、按期完工的違約金30000元以及利息11052元（自2010年9月26日計(jì)算至2016年9月25日止，其中利息此后另計(jì)至實(shí)際交房之日止）。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一。首先，陳忠主張其按1：1.1的置換比例與匯盈公司簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》系受匯盈公司欺詐、威脅所簽，并非其真實(shí)意思表示，但陳忠與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》系先由陳忠于2009年12月9日簽名認(rèn)可，而后才由匯盈公司于2010年5月17日簽字蓋章后生效。且陳忠作為完全民事行為能力人，若認(rèn)為該補(bǔ)償協(xié)議違背其意愿或顯失公平，其可拒絕簽字或與匯盈公司協(xié)商變更，但其至一審起訴時(shí)方提出要求變更，不符合法律規(guī)定。其次，劉愛國雖因犯受賄罪被判處刑事處罰，但法院的生效判決并未認(rèn)定劉愛國的犯罪行為與陳忠等拆遷戶違背自己的意愿按1:1.1的置換比例與匯盈公司簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》存在因果關(guān)系。綜上，陳忠與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)全面履行。陳忠主張將《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第二條第1項(xiàng)約定的“以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，按1：1.1的比例在原地置換新建商品房”變更為“以乙方房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，按1：1.5的比例在原地置換新建商品房”，缺乏合同和法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二。陳忠與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》中第六條第4項(xiàng)“甲方（匯盈公司）如超過約定最長(zhǎng)期限的6個(gè)月，不能建好安置商品房交付乙方（陳忠），則乙方要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置，按房產(chǎn)證登記的面積按3000元/㎡進(jìn)行補(bǔ)償并終止本合同，并有權(quán)分配甲方交付的保證金，具體分配方式為52戶拆遷戶平分，同時(shí)保留其他法律賠償權(quán)利”的約定，系雙方的真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)全面履行，故陳忠要求將該第六條第4項(xiàng)變更為“如甲方逾期不能交房，則乙方可隨時(shí)要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置，按房產(chǎn)證登記面積的1.5倍按該樓盤正常的銷售均價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償并終止本合同”則缺乏合同和法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三。本案中，匯盈公司與陳忠簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，且系為保障陳忠在其房屋被拆遷后的相關(guān)權(quán)益而簽訂的協(xié)議，其性質(zhì)不同于普通的商品房買賣合同。匯盈公司作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，理應(yīng)比陳忠更具對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)行情、定價(jià)等情況的了解和判斷能力。雙方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第六條第4項(xiàng)約定：“甲方（匯盈公司）如超過約定最長(zhǎng)期限的6個(gè)月，不能建好安置商品房交付乙方（陳忠），則乙方要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置，按房產(chǎn)證登記的面積按3000元/㎡進(jìn)行補(bǔ)償并終止本合同，并有權(quán)分配甲方交付的保證金，具體分配方式為52戶拆遷戶平分，同時(shí)保留其他法律賠償權(quán)利?！备鶕?jù)上述約定可見，要求“改安置房安置為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置”的權(quán)利行使方為乙方即陳忠?，F(xiàn)匯盈公司在簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》后長(zhǎng)達(dá)七年時(shí)間仍未將安置房交付給陳忠，屬明顯違約，則陳忠作為拆遷戶無論從上述約定的內(nèi)容還是從簽訂該協(xié)議的目的出發(fā)，其均享有在匯盈公司違約后根據(jù)實(shí)際情況選擇更有利于其權(quán)益保障的方式進(jìn)行安置的權(quán)利?，F(xiàn)陳忠訴請(qǐng)匯盈公司依約向其交付安置房，符合雙方的約定，本院予以支持。匯盈公司在其自身違約后，訴請(qǐng)要求以不利于陳忠一方的形式對(duì)陳忠進(jìn)行安置，顯然不符合雙方約定，且明顯違背公平原則，故對(duì)其該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院不予支持。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)四。雙方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第六條第3項(xiàng)約定：“甲方（匯盈公司）無正當(dāng)理由未按期交房給乙方（陳忠），每超過一天甲方向乙方賠償違約金50元。延長(zhǎng)部分的周轉(zhuǎn)房租用補(bǔ)償在原有的基礎(chǔ)上每月增加100元。因經(jīng)乙方認(rèn)可的原因或不可抗力原因造成建設(shè)期延長(zhǎng)，甲方不承擔(dān)延長(zhǎng)部分對(duì)乙方的補(bǔ)償。”本案中，匯盈公司未按期向陳忠交付房屋，且其并未提交證據(jù)證實(shí)系經(jīng)陳忠認(rèn)可的原因或不可抗力的原因造成建設(shè)期延長(zhǎng)，則其依約應(yīng)向陳忠支付逾期交房的周轉(zhuǎn)房租用補(bǔ)償金和違約金。一審法院按合同約定計(jì)算得出相應(yīng)的周轉(zhuǎn)房租用補(bǔ)償金、逾期交房違約金，本院予以確認(rèn)。匯盈公司提出其未能按期施工以及定期交房，系郴州市工商局發(fā)函稱香港居民劉意卿不能單獨(dú)經(jīng)營房地產(chǎn)導(dǎo)致其撤資所致，并以此為由否認(rèn)其違約責(zé)任。因劉意卿并非匯盈公司股東，匯盈公司如何籌資是其內(nèi)部事務(wù)，不能成為阻礙其違約構(gòu)成的理由，故本院對(duì)匯盈公司的該抗辯理由不予支持。
關(guān)于陳忠要求適用《湖南省實(shí)施辦法》確定臨時(shí)安置費(fèi)（房屋周轉(zhuǎn)補(bǔ)償金）的訴請(qǐng)。因陳忠與匯盈公司并未在雙方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》中約定按該辦法確定臨時(shí)安置費(fèi)（房屋周轉(zhuǎn)補(bǔ)償金），且該辦法規(guī)范的是地方政府與拆遷戶就房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆申P(guān)系，因此，陳忠與匯盈公司作為平等主體形成的房屋拆遷安置補(bǔ)償合同法律關(guān)系不能適用該辦法。綜上，陳忠要求適用《湖南省實(shí)施辦法》確定臨時(shí)安置費(fèi)（房屋周轉(zhuǎn)補(bǔ)償金）的訴請(qǐng)，與合同約定和法律規(guī)定不符，本院不予支持。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)五。本案中，匯盈公司與陳忠簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》后，已將陳忠的房屋拆除，無論是按合同約定還是法律規(guī)定，匯盈公司均負(fù)有交付安置房給陳忠的義務(wù)。匯盈公司于2010年12月9日、2014年10月13日分別向郴州市工商局、郴州市房產(chǎn)管理局提供了用于安置拆遷戶的房號(hào)表，亦說明其應(yīng)當(dāng)將相關(guān)房號(hào)房屋提供給拆遷戶。但在合同實(shí)際履行中，匯盈公司卻將上述擬用于安置拆遷戶的部分房屋出賣，導(dǎo)致目前已無法按照前述方案進(jìn)行安置，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定匯盈公司存在惡意。在此情況下，經(jīng)政府部門協(xié)調(diào)，拆遷戶根據(jù)其被拆房屋面積，就匯盈公司未出賣、未被他人查封的剩余房屋，確定相應(yīng)房號(hào)房屋為其安置房，既符合案件實(shí)際，亦符合雙方簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第二條第2項(xiàng)“甲方從開發(fā)的商品房中安排一棟住宅樓補(bǔ)給拆遷戶，住宅樓的位置由甲方、乙方統(tǒng)一確認(rèn)。乙方的商品房分配由52戶拆遷戶制定方案統(tǒng)一安排”的約定，故一審法院確認(rèn)拆遷戶所選房號(hào)的房屋為其拆遷安置房有合同依據(jù)及法律依據(jù)，本院予以確認(rèn)。匯盈公司稱其制作的《匯盈·學(xué)府世家B棟安置房戶型及房號(hào)表》及其向郴州市房產(chǎn)管理局作出的《承諾書》均是為辦理商品房預(yù)售許可證使用，而非承諾對(duì)陳忠等人分配安置房的上訴理由不成立，本院不予支持。
《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！北景钢?，陳忠與匯盈公司雖簽訂了《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，但該債權(quán)行為并不能直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，且雙方訴爭(zhēng)的房屋并未經(jīng)相關(guān)部門綜合驗(yàn)收，故陳忠現(xiàn)要求確認(rèn)匯盈·學(xué)府世家樓盤2棟2103房歸其所有并由匯盈公司辦理網(wǎng)簽手續(xù)的訴請(qǐng)，于法無據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)六。陳忠與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》第六條第4項(xiàng)約定：“甲方如超過約定最長(zhǎng)期限的6個(gè)月，不能建好安置商品房交付乙方，則乙方要求甲方改安置房安置為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置，按房產(chǎn)證登記的面積按3000元/㎡進(jìn)行補(bǔ)償并終止本合同，并有權(quán)分配甲方交付的保證金，具體分配方式為52戶拆遷戶平分，同時(shí)保留其他法律賠償權(quán)利。”該約定為陳忠可行使選擇權(quán)的約定，陳忠根據(jù)該約定選擇了安置房安置，并未選擇經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置，故其要求匯盈公司向其支付違約30000元（即項(xiàng)目保證金每戶30000元）及利息11052元（自2010年9月26日計(jì)算至2016年9月25日止，其中利息此后另計(jì)至實(shí)際交房之日止）的訴請(qǐng)，則缺乏合同依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，陳忠和匯盈公司的上訴請(qǐng)求均不能成立，均應(yīng)予以駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
上訴人陳忠預(yù)交的二審案件受理費(fèi)3500元，予以退還2476元，剩余1024元由上訴人陳忠負(fù)擔(dān)；上訴人郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司預(yù)交的二審案件受理費(fèi)2055元，由上訴人郴州匯盈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)彭艷飛
審判員歐旭敏
審判員雷聞
裁判日期
二〇一七年六月三十日
書記員
書記員黃曉宇
