審理法院：南寧市青秀區(qū)人民法院
案號：（2016）桂0103民初252號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-02-13
審理經(jīng)過
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
適用程序：簡易程序（）普通程序（√）
立案時間：2016年1月8日
開庭時間：2016年6月29日
當事人到庭情況：
原告方：原告韋石蘭及其委托代理人陽朝暉、劉建航到庭
被告辯稱
被告方：被告南寧明豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱明豪公司）、第三人中國銀行股份有限公司柳州分行（以下簡稱中行柳州分行）未到庭，第三人中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司廣西壯族自治區(qū)分公司（以下簡稱信達廣西分公司）的委托代理人陳煜、謝興婭到庭
原告訴請要點
訴訟請求：一、被告在本判決生效之日起3個月內(nèi)負責注銷原告位于南寧市民生路北三里28號明豪公寓2號樓2單元306號房所附土地之抵押權；二、被告將南寧市民生路北三里28號明豪公寓2號樓2單元306號房的房屋產(chǎn)權證書辦理至原告名下；三、被告支付原告違約金20000元；四、被告承擔本案的訴訟費用。
事實認定
座落南寧市民生路北三里6號、28號的房屋產(chǎn)權登記在韋振山名下。
1994年11月28日，蘇鳳英、韋石群、韋石雄、韋海棠、韋海鴻、韋海森、韋海明、韋石蘭共同作為乙方與甲方南寧陽光物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂一份《房屋拆遷安置補償合同》，主要內(nèi)容為：乙方原房屋位于民生路北三里6號、28號，乙方同意按國家建設要求進行征用；甲方在拆遷區(qū)范圍內(nèi)民生路北三里，第2棟，新建的樓房內(nèi)，以產(chǎn)權調(diào)換的形式按拆一還一的原則償還乙方房屋；工程竣工后，乙方出具必要的證明，由甲方自行到房產(chǎn)管理部門辦理回遷調(diào)換產(chǎn)權房屋的產(chǎn)權證，所需費用由甲方負責；合同還約定了其他權利義務。該合同尾部標注有“根據(jù)南府辦紀[1997]7號同意繼續(xù)履行合同南寧明豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司1997.3.6”并加蓋有被告公章。
原告提交的《明豪公寓房屋分配合同書》復印件上載明：甲方將明豪公寓回遷樓501.502.401.302.306為分配給乙方的回遷房，甲乙雙方仍履行乙方與原陽光公司簽訂的《房屋拆遷安置補償合同》的責任與義務，乙方與原陽光公司簽訂的《拆遷安置（領房）證》作廢，憑此合同領房。該合同尾部甲方處加蓋有被告公章，乙方處有蘇鳳英、韋海鴻簽字，落款日期均為2001年12月27日。
2002年12月2日，韋石蘭在明豪公寓2#樓1單元6樓501號、502號、5樓401號、4樓302號、2單元4樓306號房的《驗房記錄》上房主欄簽字確認。
本院查明
原告提交的（2015）青民一初字第3576號民事調(diào)解書經(jīng)審理查明部分載明：原告提交的（2015）青民一初字第3576號民事調(diào)解書經(jīng)審理查明部分載明：原位于民生路北三里6號、28號房產(chǎn)（房屋所有權證分別為：桂房證字第0016230號、0009139號）因舊城改造已置換成現(xiàn)位于民生路北三里28號明豪公寓2號樓1單元302號、401號、501號、502號、2單元306號房產(chǎn)（上述五套房產(chǎn)均未辦證）系兩被繼承人韋振山、蘇鳳英的夫妻共同財產(chǎn)（各占上述五套房產(chǎn)50%份額）；兩人生前共育有子女七人，分別為我和韋石群、韋石雄、韋海棠、韋海森、韋海明、韋石蘭；兩被繼承人韋振山、蘇鳳英的父母均先于其死亡；故兩被繼承人韋振山、蘇鳳英分別于1992年和2005年1月6日死亡后，上述五套房產(chǎn)作為遺產(chǎn)韋海鴻與韋石群、韋石雄、韋海棠、韋海森、韋海明、韋石蘭均享有繼承權。該案雙方當事人在審理過程中經(jīng)法院主持調(diào)解自愿達成如下調(diào)解協(xié)議：一、韋石群、韋石雄、韋海棠、韋海森、韋海明、韋石蘭自愿放棄位于民生路北三里28號明豪公寓2號樓1單元302號房產(chǎn)（未辦證）的繼承份額，由韋海鴻繼承所有（占上述房產(chǎn)100%份額）；二、韋海鴻和韋石群、韋石雄、韋海森、韋海明、韋石蘭自愿放棄位于民生路北三里28號明豪公寓2號樓1單元502號房產(chǎn)（未辦證）的繼承份額，由韋海棠繼承所有（占上述房產(chǎn)100%份額）；三、韋海鴻和韋石群、韋石雄、韋海棠、韋海明、韋石蘭自愿放棄位于民生路北三里28號明豪公寓2號樓1單元401號房產(chǎn)（未辦證）的繼承份額，由韋海森繼承所有（占上述房產(chǎn)100%份額）；四、韋海鴻和韋石群、韋石雄、韋海棠、韋海森、韋石蘭自愿放棄位于民生路北三里28號明豪公寓2號樓1單元501號房產(chǎn)（未辦證）的繼承份額，由韋海明繼承所有（占上述房產(chǎn)100%份額）；五、韋海鴻和被告韋石群、韋石雄、韋海棠、韋海森、韋海明自愿放棄位于民生路北三里28號明豪公寓2號樓2單元306號房產(chǎn)（未辦證）的繼承份額，由韋石蘭繼承所有（占上述房產(chǎn)100%份額）。該民事調(diào)解書已于2015年11月18日生效。
原告提交的（2013）青民一初字第83號民事判決書（其上加蓋的生效章顯示已于2013年10月29日生效）復印件中經(jīng)審理查明部分載明：明豪公司以民生路北二里、北三里（地號0405147）地塊之國有土地使用權為柳州地區(qū)匯通石油化學工業(yè)有限公司提供抵押擔保向中國銀行柳州分行設定最高額抵押[南寧國用他項（2001）字第135號]，合同期間為2001年8月7日至2004年8月7日，抵押貸款金額3000000元，貸款期限屆滿后，因柳州地區(qū)匯通石油化學工業(yè)有限公司未能清償債務，明豪公司亦未履行其作為抵押人的擔保義務，致使涉案國有土地使用權所附抵押未能注銷，進而導致地上所建房屋至今未能辦理權屬登記；該案房屋所在的明豪公寓2#樓于2002年10月通過竣工驗收備案。
在庭審中，原告明確了其第一至三項訴訟請求的依據(jù)，其中，第一、二項訴訟請求的依據(jù)如下：按照雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償合同》，被告應當向原告全家交付沒有任何權利瑕疵的房屋，并將該房屋產(chǎn)權登記至原告名下，根據(jù)（2013）青民一初字第83號民事判決書審理查明的事實，被告將房屋所在土地抵押給中行柳州分行，被告應先注銷土地的抵押，同時將該房屋的權屬證書辦至原告名下，根據(jù)（2015）青民一初字第3576號民事調(diào)解書，原告享有對民生路北三里28號明豪公寓2號樓2單元306號房屋的繼承權；第三項訴訟請求的依據(jù)如下：因被告長期以來一直未給原告辦理房屋產(chǎn)權證書，且交房時間長達十年，所以原告大致估算按照20000元來主張違約金，在（2013）青民一初字第83號民事判決書中也對類似案件做出了違約金20000元的相應判決。關于設立于涉案房屋所在土地上的抵押債務，信達廣西分公司陳述稱本息均未清償。
判決理由
本院認為
本院認為：依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規(guī)定，當事人有答辯及對對方當事人提交的證據(jù)進行質(zhì)證的權利。本案被告明豪公司及第三人中行柳州分行經(jīng)本院依法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，視為放棄答辯、舉證及質(zhì)證的權利。
本案《房屋拆遷安置補償合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容未悖法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應恪守。該合同在1997年變更為由被告繼受南寧陽光物業(yè)發(fā)展有限公司的合同權利義務后，其即應按原合同約定履行己方義務。合同約定以產(chǎn)權調(diào)換的形式對涉案的拆遷房屋進行補償安置。合同簽訂后，被告雖于2002年向原告交付了本案房屋，但因其將房屋依附地塊為他人借款提供抵押擔保，借款期限屆滿后因借款人未能清償債務，其亦未履行相關擔保義務，致使地上抵押未能注銷，以致房屋交付后至今數(shù)十年仍未能辦理權屬登記，嚴重損害了原告的合同利益?，F(xiàn)原告要求被告協(xié)助其將涉案房屋權屬登記至其名下，于法有據(jù)，本院予以支持，被告應自本案判決生效之日起三個月內(nèi)協(xié)助原告將涉案房屋權屬登記至原告名下。至于抵押權的注銷，因被告并非抵押權人，無權將涉案房屋所附土地上設立之抵押權注銷，故對其該項訴請，因缺乏充分的事實和法律依據(jù)，不予支持。
關于原告訴請的違約金20000元。合同約定工程竣工后，由被告負責辦理房屋權屬登記。本案房屋所在的明豪公寓2#樓于2002年10月通過竣工驗收備案，并于同年12月2日交付使用，至今已逾期十四年。現(xiàn)原告主張違約金20000元，參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條關于“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）······；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）······。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算?！敝?guī)定，合理正當，本院予以支持。
判決結果
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告南寧明豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司應自本案判決生效之日起三個月內(nèi)協(xié)助原告韋石蘭將民生路北三里28號明豪公寓2號樓2單元306號房屋的權屬登記至原告韋石蘭名下；
二、被告南寧明豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司應向原告韋石蘭支付逾期辦證違約金20000元；
三、駁回原告韋石蘭的其他訴訟請求。
案件受理費300元、公告費350元，由被告南寧明豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔。
上述金錢債務，義務人應于本案判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。上述行為義務，義務人應于本案生效判決規(guī)定的期限內(nèi)履行完畢，逾期應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金。權利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)向本院或與本院同級的被執(zhí)行的財產(chǎn)所在地人民法院申請執(zhí)行。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交上訴狀副本，上訴于南寧市中級人民法院。同時于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)向南寧市中級人民法院預交案件上訴費，逾期不交納又不提出緩交、減交、免交申請的，按自動撤回上訴處理。
審判人員
審判長鐘凱
審判員韋偉杰
人民陪審員葉壽騰
裁判日期
二〇一七年二月十三日
書記員
書記員鄧煒歆
