審理法院：梨樹縣人民法院
案號：（2017）吉0322民初1543號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-09-22
審理經(jīng)過
原告焦德東訴被告四平市翰文苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、高寶安房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院依法公開審理并于2016年12月20日做出(2016)吉0322民初2675號民事裁定書，當(dāng)事人不服該裁定上訴至四平市中級人民法院，四平市中級法院于2017年3月13日做出（2017）吉03民終360號民事裁定書，裁定對該案發(fā)回本院重審，重審后，本院另行組成合議庭，于2017年7月10日公開開庭進(jìn)行了審理，原告焦德東，被告翰文苑委托代理人王立科、梁偉到庭參加訴訟，被告高寶安經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理完畢。
原告訴稱
焦德東訴稱：2010年9月29日，被告四平市翰文苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)遼河農(nóng)墾管理區(qū)二中路北、化肥站路南地段。原告的院落東西寬22米，南北長37米。上面附屬物有商業(yè)用房108平方米，均在這一地段被開發(fā)。雙方簽訂房屋回遷合同書，達(dá)成的協(xié)議內(nèi)容如下:甲方在原位置回遷給乙方寬6米，長12米門市樓兩個（12米是設(shè)計跨度）。合同中特別約定第一條：“如果甲方規(guī)劃設(shè)計出現(xiàn)變更，則按實際建設(shè)長度給乙方所有，增加面積雙方互不找價?！倍鴮嶋H建設(shè)長度是18米，按照“約定”回遷給乙方的2個門市樓就應(yīng)該是6米×18米?；剡w住宅面積是470平方米。其中80平方米4個，位于**和**，75平方米2個，位于**。2013年末5月21日被告翰文苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司回遷給原告門市樓1個（位于韓文雅苑**樓西19門，面積184.2平方米），2013年10月9日又回遷給原告住宅樓1個（韓文雅苑3號樓七單元五樓502室，面積79.4平方米）還差訴訟請求中所提到的門市樓和住宅樓沒有回遷給乙方。合同中特別約定第二條：“甲方不得將約定回遷樓出售、轉(zhuǎn)讓他人，否則甲方按樓房的雙倍價格賠償乙方。”現(xiàn)在，被告四平市翰文苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年把韓文雅苑6號樓的50多套住宅樓和14個門市樓都給了被告高保安抵資，被告再一次違背雙方簽訂的房屋回遷合同條款，將應(yīng)該回遷給原告的樓房轉(zhuǎn)讓到第二被告高保安手中。被告高保安是被告四平市翰文苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合資合作人。在他們的轉(zhuǎn)讓抵資過程中，侵占了原告的權(quán)益。致使原告至今也未按約定得到全部回遷樓。另外，被告翰文苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年5月21日回遷給原告門市樓時，要求原告繳納2012年取暖費6446.00元，物業(yè)費1769.00元、水費600.00元。物業(yè)費和水費2369.00元原告可以接受，取暖費6446.00元原告認(rèn)為不合理，因為已經(jīng)過了取暖期。2013年10月9日回遷給原告住宅樓時，又強迫原告補交2012年取暖費2461.00元，物業(yè)費476.00元，水費360.00元，計3297.00元。原告認(rèn)為補交這些費用不合理，因為已經(jīng)過了2012-2013年的收費期，此時原告已經(jīng)繳納了2013-2014年的取暖費，也就是說回遷給原告一個樓，原告同時繳納兩年的費用，而2012年的所有費用與原告無關(guān)。為此，原告要求被告返還所收門市樓的取暖費6446.00元和2012住宅樓的費用3297.00元，合計9743.00元。原告認(rèn)為被告四平市翰文苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不履行合同，違反誠信。經(jīng)區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)和原告多次找被告協(xié)商，才回遷給原告1個門市樓個1個住宅樓，還差1個門市樓，5個住宅樓至今也沒有回遷到位，原告不能接受。同時原告認(rèn)為被告高保安在不知情的情況下也附帶侵占了原告的合法權(quán)益，為了依法保護(hù)切身利益，請求法院判令：1二被告依房屋回遷合同為原告在其被拆遷房屋的原位置（翰文雅苑六號樓）回遷門市樓1個單元，（一，二層，長18米，寬6米）?；剡w住宅樓5個單元。其中三層2個每個75平方米。計75平方米×2=150平方米；四層2個，每個80平方米。計80平方米×2=160平方米；五層1個，80平方米；總計470平方米。2訴訟費用由被告承擔(dān)。3請求被告把收取原告的2012年取暖費、物業(yè)費、水費等不合理費用返還給原告，共計9743.00元人民幣。訴訟中原告陳述，假設(shè)法院不能裁決返還具體房屋，我要求雙倍返還。
被告辯稱
被告四平市翰文苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)公司）辯稱，原告的訴訟請求不能得到法律的支持，理由是：
1、根據(jù)原被告雙方于2013年5月21日簽訂的預(yù)回遷安置協(xié)議書第一、二、五、六條之規(guī)定，原告回遷部分商網(wǎng)及住宅樓后，雙方要在此協(xié)議的基礎(chǔ)上再繼續(xù)商談回遷事宜，爭取盡快達(dá)成協(xié)議。因此，雙方簽訂完預(yù)回遷安置協(xié)議后，雙方于2010年9月29日簽訂的原房屋回遷合同在重新達(dá)成回遷協(xié)議之前應(yīng)終止履行，原告不能依據(jù)原房屋回遷合同起訴被告。2、事實上被告開發(fā)的孤家子鎮(zhèn)翰文雅苑小區(qū)99.8%的回遷戶都在重新簽訂回遷合同后友好回遷完畢。重新簽訂的回遷合同都是按1：1.3至1：2的比例回遷，原告的被拆遷房屋用途是住宅用房，不是商業(yè)用房，所以其回遷合同書上回遷房不是商網(wǎng)，應(yīng)是住宅，原房屋回遷合同上原回遷樓房是288平方米的商網(wǎng)或470平方米住宅，原告可任選其一。根據(jù)預(yù)回遷安置協(xié)議書，原告已實際回遷商網(wǎng)面積184.2平方米，住宅79.4平方米，商網(wǎng)和住宅樓按1:2的換算比例（當(dāng)時回遷時住宅按每平方米1900元，商網(wǎng)按每平方米3800元計算），實際回遷住宅按面積為447.8平方米，而原告的被拆遷房屋面積為194.83平方米，按1:2的回遷比例計算，原告應(yīng)得到389.66平方米回遷住宅樓房。故原告的實際回遷樓房面積已超過了其應(yīng)得到的回遷面積，原告無權(quán)再向被告開發(fā)公司主張繼續(xù)索要回遷房了。因此，雙方簽訂的房屋回遷合同書即房屋拆遷安置補償合同已實際履行完畢，原告起訴索要回遷樓房屬于違約行為。本案糾紛與另一被告高保安無關(guān)，被告與高保安正常經(jīng)濟往來與原告無關(guān)。原房屋回遷合同上沒有約定原告回遷樓房的具體位置。因此原告起訴要求二被告在已交付被告高保安使用的樓房內(nèi)給付其回遷樓房的訴訟請求不能得到法律的支持。4、在2012年末工程完工后，通知所有的回遷戶辦理入住手續(xù)，回遷戶即使2012年不入住，也要交所有的費用，因為供暖等設(shè)施當(dāng)年主要是為回遷戶服務(wù)。因此，在2013年5月21日簽訂預(yù)回遷安置協(xié)議書時，被告已經(jīng)明確同原告講明，原告應(yīng)補繳2012年取暖費、物業(yè)費、水費，原告當(dāng)時表示同意并繳納了費用?，F(xiàn)在原告反悔要求返還這些費用與法無據(jù)，故原告的第三項訴訟請求不應(yīng)得到法院的支持。另外，原告的第三項訴訟請求超過了兩年的訴訟時效期間。綜上所述，原告的起訴沒有事實和法律依據(jù)，請法院依法判決駁回其起訴。
被告高寶安經(jīng)合法傳喚未到庭應(yīng)訴，亦未提出答辯。
本院認(rèn)為
本院根據(jù)原被告的訴辯內(nèi)容，總結(jié)本案的爭議焦點為：1、原告要求給付回遷樓房的請求是否合法，應(yīng)否予以支持？2、2010年9月29日原被告雙方簽訂的回遷合同中回遷樓面積288平方米指的是住宅還是商網(wǎng)？回遷住宅面積暫定470平方米與回遷的288平方米兩者是選擇性的還是一共回遷的面積？3、高保安所購買的樓房是否是原告應(yīng)回遷的樓房？雙方對爭議焦點均無異議。
焦德東向本院遞交如下證據(jù)：
證據(jù)一、2010年9月29日房屋回遷合同書，證明翰文苑公司與原告簽訂的房屋回遷合同。原告拆遷補償之前擁有不動產(chǎn)所有權(quán)，雙方約定給予焦德東回遷商網(wǎng)288平方米，住宅面積470平方米，這是雙方真實意思，該合同沒有違反法律規(guī)定，是有效合同，對雙方有約束力。
被告開發(fā)公司質(zhì)證認(rèn)為：對該合同的真實性沒有異議，2013年5月21日原告與公司簽訂了預(yù)回遷安置協(xié)議書后，原告得到了商網(wǎng)及住宅樓，雙方應(yīng)重新商談回遷事宜，在雙方重新達(dá)成回遷協(xié)議之前，已經(jīng)終止了2010年9月29日的房屋回遷合同書的履行，原告不能據(jù)此起訴被告公司。288平方米是商網(wǎng)和470平方米住宅是選擇性的，是換算關(guān)系，不能都要。
證據(jù)二、2013年5月21日的預(yù)回遷安置協(xié)議書。證明這兩份合同都具有法律效力，本分協(xié)議書是房屋回遷合同書的一部分，屬于先安置一部分商網(wǎng)和住宅，剩余的商網(wǎng)和住宅面積被告沒有履行。預(yù)回遷安置協(xié)議書不是一項替代協(xié)議書也不是一項終止協(xié)議，只能作為被告履行合同的時間、數(shù)量的見證。
被告開發(fā)公司質(zhì)證認(rèn)為：沒有異議，該證據(jù)的第一、第二、第五、第六條恰恰說明了本預(yù)回遷合同協(xié)議書簽訂后原告得到了商網(wǎng)之后，雙方應(yīng)在此協(xié)議基礎(chǔ)上繼續(xù)商談回遷事宜，雙方于2013年10月9日給付原告住宅樓79.4平方米，簽訂的預(yù)回遷安置協(xié)議書履行完畢，但由于原告稱房屋回遷合同書沒有找到所以在預(yù)回遷安置協(xié)議書左下角標(biāo)注了原合同未收回，原房屋回遷合同已經(jīng)履行完畢。
被告高寶安在舉證期限內(nèi)未向法庭提供證據(jù)。
被告開發(fā)公司在舉證期限內(nèi)未向法庭提供證據(jù)。
經(jīng)審理查明：2010年9月29日，開發(fā)公司（甲方）與焦德東（乙方）簽訂房屋回遷合同書，合同書約定：一、回遷時間：甲方擬定于2011年11月30日將該樓房交付給乙方使用。二、乙方房屋坐落二中路—北化肥站路南，面積108.90+85.93平方米，附屬拆遷面積24平方米。三、乙方回遷與原有位置大致不變，回遷面積寬6×2米，長12米，回遷樓面積288平方米，回遷住宅面積暫定為470平方米。80平方米4個，位于**和**；75平方米2個，位于**?！⑻貏e約定：1、如果甲方規(guī)劃設(shè)計出現(xiàn)變更，則按實際建設(shè)長度給乙方所有，增加面積雙方互不找差價。2、甲方不得將約定的回遷樓出售、轉(zhuǎn)讓給他人，否則甲方按樓房的雙倍價格賠償乙方。3、甲方不得在乙方的樓房前后，安裝修建任何建筑物。4、回遷給乙方的各層樓房相連。5、乙方的冷凍庫（長7.5米，寬6米）的損失，甲方已在回遷面積中給予補償。
2013年5月21日，開發(fā)公司（甲方）與焦德東（乙方）簽訂預(yù)回遷安置協(xié)議書，約定：一、先回遷部分商網(wǎng)及住宅，讓回遷戶先回遷入戶。二、剩余部分繼續(xù)協(xié)商，爭取盡快達(dá)成協(xié)議。三、甲方給乙方預(yù)先安置門市樓184.2㎡，位于該小區(qū)**樓，東數(shù)第4門商網(wǎng)。住宅樓**樓****79.4㎡?！濉⒈緟f(xié)議簽訂后，原《房屋回遷合同書》繼續(xù)由拆遷戶保留，最后達(dá)成全部回遷協(xié)議后甲方再收回廢止。六、本協(xié)議同樣具備法律效力，是總回遷安置的一部分，簽定此協(xié)議的回遷戶，要在此協(xié)議基礎(chǔ)上再繼續(xù)商談回遷事宜?！?/p>
2013年5月22日開發(fā)公司收取原告6號樓商網(wǎng)東數(shù)4門取暖費6446元、物業(yè)費1769元、水費600元。2013年10月5日開發(fā)公司收取了原告6號樓商網(wǎng)東數(shù)4門取暖費6631元、物業(yè)費1768元、水費600元。2013年10月開發(fā)公司收取了原告3號樓7單元502室取暖費2461元、物業(yè)費476元、水費36元、樓宇門50元、燈費20元。2013年10月9日，開發(fā)公司收取原告3號樓7單元502室取暖費2541元、物業(yè)費477元、水費360元、燈費20元。
2011年，開發(fā)公司拖欠高寶安欠款，以50多個住宅及25個商網(wǎng)樓抵頂欠款，按照高寶安提供的名單，分別簽訂了購樓合同與交款收據(jù)。
上述事實，有原告提供的房屋回遷合同書，預(yù)回遷安置協(xié)議書，開發(fā)公司開具的取暖費收據(jù)4張，被告高寶安提供的高小博、楊立柱的預(yù)定房屋合同，以及雙方當(dāng)事人的陳述可以證實。
本院認(rèn)為，原告焦德東與被告開發(fā)公司在2010年9月29日的房屋回遷合同書中，只明確了“乙方回遷與原有位置大致不變”而且約定給付的樓房無具體的位置。在2013年年5月21日的預(yù)回遷安置協(xié)議書中約定“一、先回遷部分商網(wǎng)及住宅，二、剩余部分繼續(xù)協(xié)商，爭取盡快達(dá)成協(xié)議?！⒈緟f(xié)議同樣具備法律效力，是總回遷安置的一部分，簽定此協(xié)議的回遷戶，要在此協(xié)議基礎(chǔ)上再繼續(xù)商談回遷事宜。”綜合兩份合同，可以認(rèn)定，原告焦德東與被告開發(fā)公司只就“門市樓184.2㎡，位于該小區(qū)**樓，東數(shù)第4商網(wǎng)。住宅。住宅樓**樓****79?！边_(dá)成回遷協(xié)議，并已交付履行完畢，而對于其余部分雙方未能協(xié)商一致，鑒于雙方未能就回遷安置補償達(dá)成協(xié)議，本院無法確定具體回遷安置補償事項。焦德東亦未提供充分證據(jù)證實其應(yīng)回遷樓房的位置在翰文雅苑六號樓。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！惫时驹簩υ娼沟聳|訴請二被告依房屋回遷合同為原告在其被拆遷房屋的原位置（翰文雅苑六號樓）回遷門市樓1個單元，（一，二層，長18米，寬6米）?；剡w住宅樓5個單元。其中三層2個每個75平方米。計75平方米×2=150平方米；四層2個，每個80平方米。計80平方米×2=160平方米；五層1個，80平方米；總計470平方米的訴訟請求，不予支持。焦德東提出返還取暖費的請求，亦未提供充分證據(jù)予以證實，本院不予支持。
綜上，依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告焦德東的訴訟請求。
案件受理費100元，由原告焦德東負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于吉林省四平市中級人民法院。
審判人員
審判長田健
審判員李國宏
代理審判員張樂
裁判日期
二〇一七年九月二十二日
書記員
書記員崔宇虹
