審理法院：鹽城市中級人民法院
案號：（2018）蘇09民終1117號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2018-06-25
審理經(jīng)過
上訴人陸道友因與被上訴人鹽城市新洋經(jīng)濟區(qū)管理委員會（以下簡稱新洋管委會）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院（2017）蘇0902民初4969號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年2月26日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
上訴人訴稱
陸道友提出上訴請求：1.請求撤銷一審判決，依法改判；2.一、二審訴訟費用由新洋管委會承擔。事實和理由：1.陸道友與新洋管委會雖約定以產(chǎn)權調(diào)換的方式進行拆遷安置補償，但雙方之間法律關系的實質(zhì)是商品房買賣合同關系；2.本案適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，因此案涉安置房超出產(chǎn)權調(diào)換約定面積3%以外的房屋價款應當由新洋管委會承擔。
被上訴人辯稱
新洋管委會辯稱，1.一審期間，雙方對雙方之間的法律關系為房屋拆遷安置補償合同沒有爭議，新洋管委會對陸道友二審中提出雙方之間系商品房買賣合同關系不予認可；2.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的商品房是指開發(fā)商向社會銷售的房屋，而本案房屋是拆遷安置房，并不屬于該司法解釋中規(guī)定的房屋類型，因此本案不適用該司法解釋；3.新洋管委會提供的安置房原約定70平方米，單價3300元/平方米，現(xiàn)在提供90平方米的房源，單價仍為3300元/平方米，而安置房所在小區(qū)對外銷售的單價是7000元/平方米，且因安置房的面積增大可能對被拆遷人造成一定負擔，新洋管委會已經(jīng)給予15000元的補助，因此陸道友選擇較大面積的房屋并沒有形成任何損失，相反會因此獲利。
陸道友向一審法院起訴請求：1.判令新洋管委會承擔其向陸道友提供的申鑫名城9號樓2508室拆遷安置房超約定面積3%以外部分面積的購房款88677元；2.判令新洋管維護承擔其向陸道友提供的申鑫名城10號樓202室拆遷安置房超約定面積3%以外部分面積的購房款6437元；3.訴訟費用由新洋管委會承擔。
一審法院經(jīng)審理查明：2011年8月15日，新洋管委會與陸道友簽訂《鹽城市房屋拆遷協(xié)議書（產(chǎn)權調(diào)換）》一份，約定：新洋管委會因申鑫名城工程建設需要對陸道友坐落于圩洋村的私有房產(chǎn)進行拆遷，雙方經(jīng)協(xié)商簽訂協(xié)議，安置的房屋面積約定為130平方米和70平方米各一套。2017年7月31日，因70平方米的房源不足，根據(jù)新洋管委會提供的房源，陸道友選擇了申鑫名城9號樓2508室面積為97.15平方米和10號樓202室面積為135.95平方米的兩套安置房。以上兩套房屋經(jīng)新洋管委會確認，超過3%以上面積以外的房款計88677元、6437元。后陸道友要求新洋管委會承擔超過約定面積3%以外的房款未果，遂訴至一審法院。
一審法院另查明，新洋管委會在申鑫名城地塊項目安置方案中發(fā)布了安置房優(yōu)惠政策，載明：“由于70平方米安置房房源不足，現(xiàn)協(xié)議預定的70平方米安置房調(diào)換成90平方米安置房，當初協(xié)議1800元/平方米的安置房享受10000元補貼，2450元/平方米的安置房享受12000元補貼，3300元/平方米的安置房享受15000元補貼。多出協(xié)議預定的面積按安置價結合樓層系數(shù)結算?！?。
本院認為
本案的爭議焦點：1.陸道友與新洋管委會之間系房屋拆遷安置補償合同關系還是商品房買賣合同關系？2.案涉超出3%面積的購房款能否適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條的規(guī)定。
一審法院認為，關于爭議焦點一，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定：本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。房屋拆遷安置補償合同，是指拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項訂立的合同。關于案涉合同的性質(zhì)問題，從合同主體來看，訂立合同的雙方系拆遷人與被拆遷人關系，且案涉合同的拆遷人并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，被拆遷人簽訂案涉合同后仍需與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另行簽訂房屋買賣合同；從合同內(nèi)容來看，系雙方對被拆遷房屋的補償方式、補償金額、安置房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限等事項達成的合意；從訂立合同的目的來看，系為拆遷補償及安置所訂立，而非為房屋買賣而訂立。綜上，案涉合同應依法認定為房屋拆遷安置補償合同，而非商品房買賣合同。
關于爭議焦點二，陸道友要求新洋管委會承擔超出3%部分房款的理由系新洋管委會違反協(xié)議的約定，未能提供協(xié)議約定的房源供陸道友選擇。一審法院認為，陸道友與新洋管委會協(xié)議約定的房屋面積系擬定的面積，新洋管委會并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋規(guī)劃調(diào)整及建設等問題并非其可控范圍；且后基于擬定面積的房屋房源不足，新洋管委會亦自愿給予了一定的補貼，陸道友在新洋管委會通知其選房時，亦在新洋管委會提供的房屋中選取了房號，雙方已實際按調(diào)整后的安置方案部分履行。陸道友訴請所依據(jù)的法律規(guī)定為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定，而該規(guī)定適用于商品房買賣合同糾紛。承前所述，陸道友與新洋管委會之間系基于拆遷安置補償合同發(fā)生的糾紛，與陸道友簽訂商品房買賣合同的主體系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，故本案并不適用該解釋中關于“面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人”的規(guī)定，陸道友要求新洋管委會負擔超3%部分的房價款的訴請并無法律依據(jù)，一審法院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十四條第二項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，一審判決：駁回陸道友的訴訟請求。案件受理費2178元，由陸道友負擔。
二審裁判結果
二審中，陸道友為證明其主張?zhí)峤恍卵蠊芪瘯诂F(xiàn)場張貼的安置房地塊拆遷戶選房方案一份，證明新洋管委會給予陸道友的選房時間只有20分鐘，如超過時間則視為放棄本次選房資格。本院組織當事人進行了證據(jù)交換與質(zhì)證。新洋管委會的質(zhì)證意見為：對該證據(jù)的真實性與合法性無異議，但對陸道友的證明目的不認可。在選房前，拆遷戶已有足夠的準備時間了解具體情形，該方案中的20分鐘是現(xiàn)場辦理選房手續(xù)的時間，且新洋管委會共安排了四個半天選房，若本次未能選房成功，下一個半天仍可重新選房。本院對陸道友提交證據(jù)的真實性、合法性予以確認，但對其關聯(lián)性及證明目的均不予確認。
本院對一審查明的事實予以確認。
本院認為，本案爭議焦點為：陸道友與新洋管委會之間的法律關系如何認定，本案是否適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定。
1.關于陸道友與新洋管委會之間的法律關系如何認定的問題。本院認為，房屋拆遷安置補償合同是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補償安置中的權利義務關系而訂立的協(xié)議，是約定拆遷當事人之間民事權利義務的合同。而商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。具體到本案而言，新洋管委會作為拆遷人與被拆遷人陸道友之間簽訂的《鹽城市房屋拆遷協(xié)議書（產(chǎn)權調(diào)換）》無論從合同形式還是合同內(nèi)容等均符合房屋拆遷安置補償合同的特征，故新洋管委會與陸道友之間爭議的性質(zhì)為房屋拆遷安置補償合同糾紛。陸道友提出雙方系商品房買賣合同關系的上訴理由不能成立，本院不予支持。
2.關于陸道友要求新洋管委會承擔超產(chǎn)權調(diào)換面積3%以外部分安置房價款能否成立的問題。首先，陸道友與新洋管委會簽訂的拆遷協(xié)議書中約定產(chǎn)權調(diào)換的安置房為70平方米、130平方米的房屋各一套，后新洋管委會在公布的申鑫名城地塊項目安置方案中告知70平方米房源不足的情況下，陸道友自愿選擇了申鑫名城小區(qū)9號樓2508室面積為97.15平方米和10號樓202室面積為135.95平方米的兩套安置房。據(jù)此，（1）陸道友選房的行為系出于自愿，其并未因沒有70平方米的房源而提出異議或拒絕選房，應認定其接受上述申鑫名城地塊項目安置方案中告知的房源情況及結算方式，故其應承擔相應面積差價；（2）拆遷協(xié)議書中約定的產(chǎn)權調(diào)換面積系擬定的結算面積，并非約定了安置房交付的實際面積，實際交付的安置房面積應以陸道友所選房屋的具體情況確定，陸道友所選安置房面積與產(chǎn)權調(diào)換的面積不一致的應當按實結算；（3）案涉安置房按照單價3300元/平方米計算，并不高于市場行情，且新洋管委會已經(jīng)對因小戶型房源不足選擇大戶型的拆遷戶進行了補償，結合房價上漲的情況，陸道友并未因此遭受損失。其次，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》適用于商品房買賣合同糾紛案件的處理，而本案中陸道友與新洋管委會之間系房屋拆遷安置補償合同關系，并非商品房買賣合同關系，故本案不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定。因此，陸道友要求新洋管委會承擔超產(chǎn)權調(diào)換面積3%以外部分安置房價款的上訴理由沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，陸道友的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2178元，由上訴人陸道友負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長樊麗萍
審判員孫曙光
審判員周隴
裁判日期
二〇一八年六月二十五日
書記員
書記員周亞梅
