審理法院：南充市中級人民法院
案號：（2016）川13民終1526號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2016-11-01
審理經(jīng)過
上訴人李成龍、羅建華因與被上訴人四川凱豪置業(yè)有限公司（以下簡稱“凱豪置業(yè)公司”)房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服四川省營山縣人民法院（2015）營民初字第3201號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明：2010年7月30日，李成龍與凱豪置業(yè)公司簽訂《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》約定:凱豪置業(yè)公司用位于營山縣尚城陽光4幢1單元4層A號的一套安置房（建筑面積101.5㎡）置換李成龍、羅建華位于營山縣新北街11號2幢4樓B號的住宅一套（建筑面積106.28㎡），雙方進(jìn)行結(jié)算,凱豪置業(yè)公司應(yīng)補(bǔ)償李成龍、羅建華54081.26元。2010年7月31日，李成龍又與凱豪置業(yè)公司簽訂協(xié)議約定:凱豪置業(yè)公司用位于營山縣尚城陽光3棟2單元1樓C號住房調(diào)換李成龍位于營山縣尚城陽光4幢1單元4層A號的安置房，雙方互不補(bǔ)差價。2010年2月3日，李成龍與凱豪置業(yè)公司簽訂《商品房買賣協(xié)議》，凱豪置業(yè)公司將尚城陽光小區(qū)3棟1單元1樓C號(建筑面積101㎡)住房出售給李成龍，總價款242400元。2014年8月,羅建華與凱豪置業(yè)公司簽訂了商品房交接清單、對拆遷調(diào)換房屋和購買的商品房屋一并進(jìn)行了結(jié)算,最后確認(rèn)李成龍下欠凱豪置業(yè)公司款項共計39000元。
2012年12月9日，凱豪置業(yè)公司發(fā)布交房公告，訂于2012年12月11日至2013年1月10日集中交房。2012年12月29日再次發(fā)布交房公告，訂于2012年12月30日至2013年1月30日交房結(jié)算。
另查明：凱豪置業(yè)在售樓宣傳資料圖紙上明確載明了綠化面積及附屬設(shè)施。凱豪尚城陽光小區(qū)規(guī)劃施工許可面積為19949㎡，批準(zhǔn)層數(shù)為6+1層，實際申請驗收面積為23579㎡，實際建修為7+1層。2012年5月30日，營山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局對尚城陽光未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定進(jìn)行施工建設(shè)的違法行為給予了警告、整改、罰款的行政處罰。
關(guān)于凱豪置業(yè)公司未按協(xié)議完善室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的問題，雙方在結(jié)算時已經(jīng)協(xié)商并結(jié)算，由凱豪置業(yè)公司給予李成龍、羅建華補(bǔ)償1500元，李成龍當(dāng)庭認(rèn)可屬實。
一審法院認(rèn)為
李成龍、羅建華2015年10月29日向原審法院起訴，請求法院判決：l.凱豪置業(yè)公司不按與被拆遷戶簽協(xié)議時認(rèn)可的規(guī)劃圖紙修建還房，應(yīng)向李成龍、羅建華賠償損失人民幣6.8萬元（以下幣種均為人民幣），補(bǔ)償4萬元（原設(shè)計規(guī)劃綠道兩用地為5226㎡，更改后只剩2600㎡，多占綠道兩用地2626㎡，折合土地4畝。按照營山縣人民政府【2009】40號文件，按每畝78.73萬元計算，合計為人民幣314.092萬元。本土地使用權(quán)屬李成龍等46戶所用，故凱豪置業(yè)公司應(yīng)將此款賠付給李成龍等46戶人，即李成龍、羅建華應(yīng)獲賠6.8萬元；按照規(guī)劃，營業(yè)房只能修建762㎡，實際修建了2062㎡，超建1300㎡。按照當(dāng)時營業(yè)房每平萬米5000元的價格計算，凱豪置業(yè)公司僅此多收入650萬元，除去成本每平萬米按照2000元計算，凱豪置業(yè)公司純賺390萬元。這其中，凱豪置業(yè)公司至少應(yīng)拿出一半分給46戶人，即每戶應(yīng)獲補(bǔ)償款4萬元）;2.凱豪置業(yè)公司更改規(guī)劃增加樓層多建房屋，應(yīng)給李成龍、羅建華補(bǔ)償20萬元（原圖紙規(guī)劃設(shè)計6+1，凱豪置業(yè)公司私自更改為7+1，乃至8層，僅此就多修房屋54套。除掉成本，每套按20萬元計算，合計盈利1080萬元，凱豪置業(yè)公司應(yīng)將此款中的20萬元補(bǔ)償給李成龍）;
3.小區(qū)設(shè)計圖紙規(guī)劃有草坪、水井、噴泉、小橋、樓閣、涼亭，凱豪置業(yè)公司私自更改后全無以上工程，建造以上工程項目至少需要200萬元，要求凱豪置業(yè)公司將補(bǔ)償款7.7萬元給李成龍、羅建華;
4.凱豪置業(yè)公司沒有按照營山縣政府【2009】62號文件和拆遷協(xié)議完善室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備，室內(nèi)電器、房門、廚房、廁所等設(shè)施設(shè)備，凱豪置業(yè)公司自作主張給李成龍、羅建華每戶僅強(qiáng)制補(bǔ)償0.15萬元，按現(xiàn)工價每戶至少要花1萬元以上方能做好，要求凱豪置業(yè)公司補(bǔ)償李成龍1萬元;
5.凱豪置業(yè)公司沒有按產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議約定時間交房己違約，應(yīng)按被拆遷戶房屋地產(chǎn)評估補(bǔ)償總金額的10%支付違約金，即凱豪置業(yè)公司應(yīng)支付違約金66萬元，向李成龍支付1.7萬元;
綜上，凱豪置業(yè)公司應(yīng)向李成龍、羅建華補(bǔ)償和賠償共計41.2萬元。
6.凱豪置業(yè)公司盡快辦理房屋綜合驗收，為李成龍、羅建華辦理房屋產(chǎn)權(quán)及國有土地使用權(quán)證。鑒于凱豪置業(yè)公司無視李成龍、羅建華權(quán)益，至今幾年李成龍、羅建華都未接收房屋，應(yīng)從拆遷之日起至政府發(fā)出驗收合格公告之日止，承擔(dān)超逾期過渡費。
7.訴訟費由凱豪置業(yè)公司承擔(dān)。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：凱豪置業(yè)公司未按規(guī)劃圖紙建房及更改規(guī)劃增加樓層多建房屋的行為，屬于行政違法行為，不屬于民事案件受案范圍，故本院對李成龍、羅建華的第1、2項訴求不予支持。
關(guān)于李成龍、羅建華的訴求3，良好的公共設(shè)施和環(huán)境對住戶居住的舒適度確有重大的影響，凱豪置業(yè)公司在售樓宣傳資料圖紙上明確載明了綠化面積及相關(guān)附屬休閑設(shè)施，但其未按照拆遷規(guī)劃圖紙面積修建、樓層修建還房及附屬草坪、水井、噴泉、小橋、樓閣、涼亭。根據(jù)《根據(jù)中華人民共和國合同法》第十四條關(guān)于要約的規(guī)定，如果要約邀請的意思表示內(nèi)容具體明確，并表明經(jīng)要約人承諾要約人即受該意思表示約束時，該意思即為要約，因此即使廣告內(nèi)容沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容。根據(jù)《根據(jù)中華人民共和國合同法》第一百一十三條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失?！钡囊?guī)定，凱豪置業(yè)公司未按約定履行合同義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)因違約所造成的損失。鑒于損失無具體計算標(biāo)準(zhǔn)，因此，法院酌定凱豪置業(yè)公司賠償李成龍、羅建華違約金5000元。
關(guān)于李成龍、羅建華的訴求4，凱豪置業(yè)公司雖然未按協(xié)議完善室內(nèi)設(shè)施設(shè)備，但雙方結(jié)算時達(dá)成了口頭補(bǔ)償協(xié)議，其協(xié)議內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對雙方具有法律約束力。同時，凱豪置業(yè)公司已經(jīng)按口頭補(bǔ)充協(xié)議給與李成龍、羅建華1500元，故李成華、羅建華再以未按協(xié)議完善室內(nèi)設(shè)施設(shè)備要求凱豪置業(yè)公司補(bǔ)償10000元的理由不成立，法院不予支持。
關(guān)于李成龍、羅建華要求凱豪置業(yè)公司未按協(xié)議約定時間交房，應(yīng)支付違約金的請求，經(jīng)審理查明，李成龍、羅建華與凱豪置業(yè)公司雙方對交房時間沒有進(jìn)行約定，故凱豪置業(yè)公司沒有逾期交房的事實，李成龍、羅建華要求其承擔(dān)違約責(zé)任的請求不成立，法院不予支持。
關(guān)于李成龍、羅建華要求凱豪置業(yè)公司支付拆遷之日起至驗收合格之日止的逾期過渡費問題，羅建華在2014年8月13日與凱豪置業(yè)公司已經(jīng)交接了房屋，并進(jìn)行了結(jié)算，李成龍、羅建華的請求已無事實依據(jù)，法院對其該項主張不予支持。
據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第十四條、第一百一十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百一十九條的規(guī)定，判決：一、四川凱豪置業(yè)有限公司在判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，賠償李成龍、羅建華違約金共計人民幣5000元；二、駁回李成龍、羅建華的其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費300元，由剎車凱豪置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱
宣判后，上訴人李成龍不服，向本院提起上訴。請求：一、撤銷四川省營山縣人民法院（2015）營民初字第3202號民事判決；二、由被上訴人凱豪置業(yè)公司賠償損失151849元（包括按照合同計算的違約金25705元；補(bǔ)償逾期過渡費66144元；補(bǔ)償室內(nèi)設(shè)施設(shè)備費10000元；被上訴人加修樓層，多占上訴人綠化、通道地盤，修建商品房出售等行為影響生存、生活并造成的實際損失，要求50000元的賠償）；三、支持上訴人合法的其他訴訟請求，包括土地、房屋產(chǎn)權(quán)證申辦、合法移交房屋等。事實及理由，1、一審法院查明被上訴人凱豪置業(yè)公司在售樓宣傳資料圖紙上載明了綠化面積及相關(guān)附屬休閑設(shè)施，但未按規(guī)劃圖紙面積、樓層修建還房及附屬草坪、水井、噴泉等。且一審法院也認(rèn)定了被上訴人的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)雙方簽訂的拆遷協(xié)議，明確了違約金的支付條件及支付標(biāo)準(zhǔn)，按合同計算被上訴人應(yīng)當(dāng)向上訴人支付違約金25705元。但一審法院不顧合同約定，以損失無法確定為由酌定給與上訴人補(bǔ)償不當(dāng)。2、被上訴人未按合同約定完善還房室內(nèi)設(shè)施設(shè)備等，一審法院強(qiáng)制認(rèn)定1500元的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不當(dāng)。被上訴人未完善的事項眾多，包括室內(nèi)木門、廁所貼磚等，至少要10000元才能完善這些事項，因此上訴人要求被上訴人補(bǔ)償該部分損失10000元應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ褐С帧?、被上訴人違反規(guī)劃，超占綠地，多修房屋，雖然得到了政府查處，但其行為也損害了拆遷戶的利益，其行為亦構(gòu)成違約，對還房戶造成損失應(yīng)當(dāng)予以賠償。4、案涉房屋有較為明確的交房時間，即18個月過渡期后即交房。案涉房屋未進(jìn)行綜合驗收，至今未達(dá)到交房條件，應(yīng)當(dāng)計算過渡費及逾期還房過渡費共計66144元（106平方米×12元/月×52個月）。5、上訴人要求被上訴人辦理房屋綜合驗收，組織申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)及國有土地使用證，這是被上訴人不可推卸的責(zé)任，上訴人的該項訴訟請求應(yīng)得到法院支持。
被上訴人辯稱
被上訴人凱豪置業(yè)公司答辯稱：原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)維持。上訴人并無證據(jù)證明其實際損失，也未就損失問題申請鑒定，我們認(rèn)為一審法院根據(jù)實情，作出5000元的損失賠償是恰當(dāng)?shù)摹?/p>
本院查明
本院二審審理查明：在凱豪置業(yè)公司制作的售樓宣傳資料圖紙上未明確載明綠化面積及相關(guān)附屬設(shè)施的具體數(shù)據(jù)。
本院二審查明的其他事實與一審查明的事實一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：上訴人李成龍與被上訴人凱豪置業(yè)公司簽訂的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》合法有效，雙方均應(yīng)遵照執(zhí)行。根據(jù)一審查明的事實，被上訴人在房屋建修過程中確有規(guī)劃變更的事實，但其已經(jīng)由相關(guān)行政管理部門予以了處罰。而雙方《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》中對規(guī)劃變更問題亦未作明確約定，因此上訴人要求被上訴人據(jù)此承擔(dān)違約責(zé)任缺乏合同依據(jù)。關(guān)于上訴人提到的被上訴人未按售樓宣傳資料圖紙配齊相關(guān)設(shè)施的問題，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”的規(guī)定，只有當(dāng)開發(fā)商作出的說明和允諾具體時，其說明和允諾方能記為合同內(nèi)容，但根據(jù)本案上訴人一審中的舉證情況，在凱豪置業(yè)公司制作的宣傳資料中，對樓盤的宣傳只是宏觀上概括的宣傳，并未具體明確上訴人所主張的綠地、亭臺樓閣的數(shù)量。因此，該宣傳資料只應(yīng)視為是一種邀約邀請，而非雙方合同的組成附件。上訴人主張被上訴人以此承擔(dān)違約責(zé)任不當(dāng)，但鑒于被上訴人凱豪置業(yè)公司并未提出上訴，因此對一審認(rèn)定的5000元違約金予以維持。關(guān)于上訴人提出的室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備未完善的損失補(bǔ)償問題，因上訴人與被上訴人達(dá)成協(xié)議補(bǔ)償1500元，并且納入了結(jié)算中一并處理，一審按照凱豪置業(yè)公司協(xié)議補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定該損失金額1500元，處理正確。關(guān)于過渡安置補(bǔ)償費的問題，上訴人與被上訴人已經(jīng)進(jìn)行了結(jié)算，并已領(lǐng)取，對上訴人的這一上訴請求，不予支持。關(guān)于被上訴人是否存在逾期交房的問題，合同中并未明確具體的交房時間，過渡期的約定不能視為對交房時間的約定，因而上訴人認(rèn)為被上訴人存在逾期交房進(jìn)而承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任沒有合同依據(jù)。關(guān)于辦理綜合驗收及房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的問題，上訴人與被上訴人間系拆遷安置還房合同關(guān)系，并非商品房買賣合同關(guān)系，雙方對辦證的期限并無具體約定，但辦理房屋權(quán)屬證書確系被上訴人凱豪置業(yè)公司的義務(wù)，被上訴人應(yīng)當(dāng)在具備辦證條件時及時為上訴人辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，對上訴人的該項上訴請求應(yīng)予支持。
綜上，一審認(rèn)定事實部分錯誤，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項“第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：…（二）原判決、裁定認(rèn)定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更”之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
一、撤銷四川省營山縣人民法院（2015）營民初字第3201號民事判決；
二、被上訴人四川凱豪置業(yè)有限公司本判決生效后十日內(nèi)，支付上訴人李成龍違約金5000元；
三、被上訴人四川凱豪置業(yè)有限公司在符合辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)條件之日起三十內(nèi)協(xié)助上訴人李成龍辦理案涉還房的權(quán)屬證書。
四、駁回上訴人李成龍的其他訴訟請求。
若未本判決指定期間履行如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費共計300.00元，由上訴人四川凱豪置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)；二審案件受理費836.00，元由上訴人四川凱豪置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長朱蘇川
審判員唐曉蘭
審判員石煒
裁判日期
二〇一六年十一月一日
書記員
書記員陳昱燦
