審理法院：大興安嶺地區(qū)中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2016）黑27民終219號(hào)
案件類(lèi)型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2016-11-15
審理經(jīng)過(guò)
上訴人田小明因與上訴人黑龍江長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛爭(zhēng)議一案，漠河縣人民法院于2015年3月26日作出（2014）漠民初字第144號(hào)民事判決，黑龍江長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不服判決，上訴于大興安嶺地區(qū)中級(jí)人民法院，本院于2015年12月15日裁定發(fā)回漠河縣人民法院重審，漠河縣人民法院依法另行組成合議庭于2016年6月2日做出(2016)黑2723民初12號(hào)民事判決，宣判后田小明、黑龍江長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不服,向本院提出上訴。本院依法組成合議庭，于2016年8月18日立案后,公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人田小明委托代理人王振美，上訴人黑龍江長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)長(zhǎng)潤(rùn)公司）法定代表人陳建國(guó)及委托代理人吳紅到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
田小明上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷(xiāo)（2016）黑2723民初12號(hào)民事判決，要求上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司履行合同，承擔(dān)給付租賃損失及違約金共計(jì)608000.00元，判令上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司履行協(xié)議未盡事宜，本案所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)用由上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司承擔(dān)。
一審被告辯稱(chēng)
黑龍江長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱(chēng)：一、上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司不存在違約行為，不存在向上訴人田小明承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題；二、（2016）黑2723民初12號(hào)民事判決以每月4000.00元為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)認(rèn)定上訴人田小明的實(shí)際損失，沒(méi)有任何證據(jù)支持。本案雙方當(dāng)事人簽訂協(xié)議后，發(fā)生了情勢(shì)變更，不能將此后果推給上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司來(lái)承擔(dān)，以此讓上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司承擔(dān)違約責(zé)任，違反合同法的規(guī)定。
黑龍江長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上訴請(qǐng)求：一、要求依法撤銷(xiāo)漠河縣人民法院（2016）黑2723民初12號(hào)民事判決書(shū)。二、要求依法駁回上訴人田小明的訴訟請(qǐng)求。
田小明辯稱(chēng)：一、雙方簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議合法有效，具有法律約束力；雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守履行，違約方應(yīng)該向違約方支付違約金并賠償損失。二、本案中拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)的具體條款內(nèi)容明確。三、上訴人田小明履行了約定義務(wù)，上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司完全沒(méi)有依照協(xié)議約定履行義務(wù)。四、（2016）黑2723民初12號(hào)存在誤判，應(yīng)予撤銷(xiāo)或改判。
田小明向一審法院起訴請(qǐng)求：原、被告于2012年4月4日簽訂了《漠河縣26區(qū)開(kāi)發(fā)改造房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》，協(xié)議約定原告同意拆遷房屋，被告將擴(kuò)建商服樓西數(shù)第一戶門(mén)市房64平方米作為回遷門(mén)市房，超出房屋面積部分按照每平方米8000.00元現(xiàn)金補(bǔ)足。被告為原告辦理回遷門(mén)市房所有權(quán)證和土地使用證，并承諾回遷房屋時(shí)間為2012年10月31日，如超過(guò)回遷安置時(shí)間，被告按照每月4000.00元給付原告房屋租賃損失，該協(xié)議條款為一致性條款，被告與六個(gè)回遷戶約定的利益性條款各戶自然享有。被告與其他回遷戶約定逾期回遷給付違約金人民幣500000.00元，原告要求被告給付。為此，原告訴至法院要求被告黑龍江長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為原告辦理回遷門(mén)市房的房屋所有權(quán)證和土地使用證；被告給付原告自2012年11月1日至2014年6月30日共計(jì)20個(gè)月的房屋租賃損失人民幣80000.00元，并從2014年7月1日起至交付回遷房屋之日止按每月4000.00元給付房屋租賃損失；被告給付原告逾期交付回遷房屋賠償金人民幣500000.00元。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定的事實(shí)：原、被告于2012年4月4日簽訂了《漠河縣26區(qū)開(kāi)發(fā)改造房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》，協(xié)議約定原告同意拆遷房屋，被告將擴(kuò)建商服樓西數(shù)第一戶門(mén)市房64平方米作為回遷門(mén)市房，超出房屋面積部分按照每平方米人民幣8000.00元現(xiàn)金補(bǔ)足。被告為原告辦理回遷門(mén)市房所有權(quán)證和土地使用證，并承諾回遷房屋時(shí)間為2012年10月31日，如超過(guò)回遷安置時(shí)間，被告按照每月人民幣4000.00元給付原告房屋租賃損失，合同約定逾期回遷給付違約金人民幣200000.00元。被告與其他回遷戶約定的利益性條款自然享有?，F(xiàn)被告所建的商服樓已建成，被告至今未履行合同將回遷房屋交付原告，經(jīng)原告多次催要未果。為此，原告訴至法院要求被告黑龍江長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交付回遷房屋，并為原告辦理回遷門(mén)市房的房屋所有權(quán)證和土地使用證；賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣80000.00元及違約金人民幣500000.00元。一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂房屋調(diào)換協(xié)議后，原告按協(xié)議約定履行了義務(wù)，但被告沒(méi)有按照協(xié)議約定履行義務(wù)，即在2012年10月31日交付房屋，被告存在違約，因此，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在協(xié)議中即約定了經(jīng)濟(jì)損失，又約定了違約金，原告對(duì)經(jīng)濟(jì)損失和違約金都進(jìn)行了主張。被告在庭審中辯解稱(chēng)，違約金約定過(guò)高，違反了法律規(guī)定，不同意支付，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求予以增加。約定的違約金過(guò)分高于造成損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。增加后的違約金數(shù)以不超過(guò)實(shí)際損失為限，增加違約金后，又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持。當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的過(guò)分高于造成的損失。本案約定的違約金500000.00元屬過(guò)分高于造成的損失,違反了《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，不予支持。原告即主張損失又主張違約金，屬重復(fù)主張，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，不能全部支持。關(guān)于原告的損失，雙方在協(xié)議中已約定，即每月租賃損失4000.00元，原告也應(yīng)按協(xié)議約定數(shù)額主張損失。因此，對(duì)損失部分應(yīng)按協(xié)議約定的數(shù)額確定，故對(duì)原告主張的違約金應(yīng)按雙方約定的經(jīng)濟(jì)損失的1.3倍支持。根據(jù)合同約定被告應(yīng)從2012年10月30日回遷安置。因此，違約金應(yīng)從2012年10月31日起至被告交付房屋止，對(duì)超出面積的差價(jià)可從違約金中沖減。對(duì)原告主張的要求被告辦理房屋所有權(quán)證和土地使用證，因該樓房還沒(méi)有驗(yàn)收，待驗(yàn)收合格后按協(xié)議約定履行。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┑诙藯l、第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條、第十六條的規(guī)定,原審法院判決：被告黑龍江長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司從2012年10月31日起每月支付原告違約金人民幣5200.00元（即經(jīng)濟(jì)損失的1.3倍）至2015年1月25日止，共計(jì)人民幣139533.32元；對(duì)原告的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。案件受理費(fèi)人民幣9600.00元，原告負(fù)擔(dān)人民幣2310.00元，由被告負(fù)擔(dān)人民幣7290.00元。
本院查明
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：第一組證據(jù)：漠河縣北陲市場(chǎng)有限責(zé)任公司于2012年3月20日呈報(bào)的北陲市場(chǎng)改造項(xiàng)目介紹復(fù)印件4頁(yè)；黑龍江長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2013年6月4日關(guān)于籌建北陲商業(yè)廣場(chǎng)的申請(qǐng)復(fù)印件1頁(yè)；漠河縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革局于2013年6月19日下發(fā)的漠發(fā)改（2013）123號(hào)文件：“關(guān)于北陲商業(yè)廣場(chǎng)工程項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)”復(fù)印件2頁(yè)；漠河縣規(guī)劃局于2013年6月19日頒發(fā)的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”復(fù)印件3頁(yè)；漠河縣規(guī)劃局于2013年6月27日頒發(fā)的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”復(fù)印件3頁(yè)。證明內(nèi)容：對(duì)于漠河縣北陲市場(chǎng)改造項(xiàng)目，上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司于2012年3月向政府遞交申請(qǐng)，因漠河縣政府遲遲沒(méi)有審批，直到2013年6月，才對(duì)該工程審批完畢，并予以頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證，之后上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司才得以工程動(dòng)工。因此本案發(fā)生了上訴人田小明與上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司訂立合同之時(shí)（2012年4月）無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司已不具備繼續(xù)按照協(xié)議約定的回遷時(shí)間（2012年10月末）履行的條件。因此本案應(yīng)適用情勢(shì)變更原則，對(duì)于雙方協(xié)議中約定的回遷時(shí)間應(yīng)依據(jù)實(shí)際情況予以變更。上訴人田小明質(zhì)證稱(chēng)，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明的問(wèn)題不認(rèn)可，與本案無(wú)關(guān)，政府的責(zé)任不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁到上訴人田小明的身上，簽訂協(xié)議時(shí)還沒(méi)有這些文件。因上訴人田小明對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)該證據(jù)真實(shí)性本院予以確認(rèn)。第二組證據(jù)：狄家蓮于2012年8月27日出具的收據(jù)復(fù)印件1頁(yè)；趙忠梅于2013年7月8日出具的收據(jù)復(fù)印件1頁(yè)；陳建國(guó)與胡秀娟于2012年9月2日簽訂的協(xié)議復(fù)印件2頁(yè)；陳建國(guó)與袁秀華于2012年9月2日簽訂的協(xié)議復(fù)印件2頁(yè)；陳建國(guó)與王艷嬌于2012年9月2日簽訂的協(xié)議復(fù)印件2頁(yè)；陳建國(guó)與南媛輝于2012年9月2日簽訂的協(xié)議復(fù)印件2頁(yè)；陳建國(guó)與宮艷玲于2012年9月2日簽訂的協(xié)議復(fù)印件2頁(yè)；陳建國(guó)與劉彩云于2012年9月2日簽訂的協(xié)議復(fù)印件2頁(yè)（原件經(jīng)核對(duì)后退回上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司）。證明內(nèi)容：因部分動(dòng)遷戶拒不搬遷，漠河北陲市場(chǎng)改造項(xiàng)目的動(dòng)遷工作直到2013年7月才全部結(jié)束。上訴人田小明質(zhì)證，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明內(nèi)容及證據(jù)的有效性有異議，協(xié)議上沒(méi)有上訴人公司的公章，都是陳建國(guó)個(gè)人簽名，延誤不是我方造成的，延誤的損失不該有我方承擔(dān)，我們按照約定如期搬遷，沒(méi)有給上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司造成損失。因上訴人田小明對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)該證據(jù)真實(shí)性本院予以確認(rèn)。第三組證據(jù)：上訴人田小明（徐海平）作為出租方與承租方張俊秀于2016年9月1日簽訂的租房協(xié)議1頁(yè)；證明內(nèi)容：田小明入住回遷房屋后，將房屋出租，在房屋緊臨街道、面積增加一倍以上的情況下，租金也僅為20000.00元左右，據(jù)此原審認(rèn)定原告的實(shí)際損失為每月4000.00元，沒(méi)有任何事實(shí)根據(jù)。上訴人田小明質(zhì)證，對(duì)該證據(jù)有異議。因租房協(xié)議簽訂人為徐海平，且田小明對(duì)該協(xié)議有異議，對(duì)該證據(jù)本院不予采信。
經(jīng)審理查明，二審查明事實(shí)與一審查明事實(shí)一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司與上訴人田小明簽訂《漠河縣26區(qū)開(kāi)發(fā)改造房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》后，雙方對(duì)協(xié)議內(nèi)容均予以認(rèn)可，上訴人田小明依該協(xié)議依法履行了義務(wù)，上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司沒(méi)有按照協(xié)議約定在2012年10月31日交付回遷房屋，上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司存在違約行為，原審法院對(duì)此認(rèn)定正確。上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司主張其不存在違約行為，因本案發(fā)生了雙方當(dāng)事人簽訂協(xié)議時(shí)不可預(yù)見(jiàn)的變化，應(yīng)適用情勢(shì)變更。上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司與上訴人田小明簽訂協(xié)議的時(shí)間是2012年4月4日，上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司提供的第一組證據(jù)中，上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司向縣政府提出籌建申請(qǐng)的時(shí)間是2013年6月4日，該時(shí)間已經(jīng)超過(guò)了協(xié)議約定的安置時(shí)間2012年10月31日，上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司不具有協(xié)議成立以后，履行完畢之前無(wú)法預(yù)見(jiàn)、不能克服的情況，本案并不存在上訴人田小明與上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司簽訂協(xié)議之時(shí)發(fā)生了無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，因此本案不適用情勢(shì)變更。上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司主張上訴人田小明未能及時(shí)回遷系因其拒絕交付差價(jià)款，上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司是依法律規(guī)定行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，根據(jù)雙方簽訂協(xié)議內(nèi)容第四項(xiàng)第1項(xiàng)內(nèi)容“2012年4月30日期間完成拆遷，上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司需在安置期限內(nèi)如期交房”的約定，上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司未提供證據(jù)證實(shí)其在安置期限內(nèi)如期交房，因此對(duì)上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司主張同時(shí)履行抗辯權(quán)的主張本院不予支持。上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司提供的第三組證據(jù)簽訂的協(xié)議中，約定的回遷時(shí)間均為2012年10月31日，上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司提供的證據(jù)不足以證實(shí)漠河北陲市場(chǎng)改造項(xiàng)目的動(dòng)遷工作直到2013年7月才全部結(jié)束。2012年4月4日上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司與上訴人田小明簽訂協(xié)議后，上訴人田小明依協(xié)議約定騰空搬離房屋，依該協(xié)議履行了其義務(wù)。上訴人田小明搬離房屋后，因房屋滅失對(duì)上訴人田小明造成損失，按照雙方簽訂的協(xié)議第四項(xiàng)中第2項(xiàng)中內(nèi)容“超過(guò)安置時(shí)間，甲方無(wú)償提供乙方房屋租賃損失連帶處罰4000元/月，直至回遷”，依該內(nèi)容可以確定雙方當(dāng)時(shí)約定了因違約產(chǎn)生損失賠償額的計(jì)算方法，是雙方在簽訂協(xié)議時(shí)對(duì)上訴人田小明預(yù)期利益損失的約定。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題解釋?zhuān)ǘ┑诙艞l的規(guī)定，上訴人田小明既主張損失又主張違約金，屬重復(fù)主張，不能全部支持，原審對(duì)此認(rèn)定正確。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條的規(guī)定，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題解釋?zhuān)ǘ┑诙藯l、第二十九條的規(guī)定，可以認(rèn)定上訴人田小明作為守約方最終獲得的違約金應(yīng)以不超過(guò)預(yù)期利益損失的30%為限，協(xié)議中約定的違約金500000.00元屬過(guò)分高于造成的損失，原審對(duì)上訴人田小明要求上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司支付違約賠償金人民幣500000.00元的訴訟請(qǐng)求不予支持正確，對(duì)上訴人長(zhǎng)潤(rùn)公司從2012年10月31日起每月支付上訴人田小明約定的經(jīng)濟(jì)損失的1.3倍即5200.00元的認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，上訴人黑龍江長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。上訴人田小明的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條之第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)12691.00元，由上訴人黑龍江長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3091.00元，上訴人田小明負(fù)擔(dān)9600.00元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)張甲平
審判員鄒麗平
代理審判員馮志超
裁判日期
二〇一六年十一月十五日
書(shū)記員
書(shū)記員唐榕君
