審理法院：邢臺(tái)市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2016）冀05民終984號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2016-05-16
審理經(jīng)過
上訴人呂秀芹、河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛一案，不服河北省邢臺(tái)市橋東區(qū)人民法院（2015）東民初字第2030號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審審理查明，2009年12月2日，原告與二被告簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，約定原告在拐角社區(qū)土地證面積162.34㎡，可兌換房屋面積194.81㎡，過渡期三年，過渡費(fèi)每月按126㎡、每平方米8元計(jì)算，置換房屋為8號(hào)樓2102C3、21202C3、21302C3，兌換差異房屋面積96.88㎡由原告自購(gòu)。協(xié)議簽訂后，被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將過渡費(fèi)、搬家費(fèi)給付原告。三年過渡期滿后，被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已將2013年1月至2015年6月期間的安置費(fèi)按每平方米10元給付了原告。現(xiàn)原告置換的房屋尚未交付。
另查明，被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在庭審中承認(rèn)本案所訴爭(zhēng)的拐角社區(qū)8號(hào)樓尚未進(jìn)行竣工驗(yàn)收。原告訴請(qǐng)的支付逾期交房部分的損失指的是置換后房屋面積與給付過渡費(fèi)房屋面積之差、再加上自購(gòu)部分面積的損失。
一審法院認(rèn)為
原審認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不違反相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議明確約定過渡期為三年，過渡費(fèi)按建筑面積126㎡、每平方米8元計(jì)算，依據(jù)當(dāng)時(shí)房屋拆遷實(shí)施細(xì)則第三十九條、第四十條第一款的規(guī)定，過渡期內(nèi)由拆遷人按原拆遷面積每月每平方米五元的標(biāo)準(zhǔn)給付被拆遷人臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；因拆遷人的責(zé)任使被拆遷人延長(zhǎng)過渡期限的，從逾期之日起，以每月每平方米五元臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，逾期不滿半年的增加百分之二十五，逾期半年不滿一年的增加百分之五十，逾期滿一年不滿兩年的增加百分之七十五，逾期滿兩年以上的增加百分之百，雙方當(dāng)事人在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)約定過渡期內(nèi)臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)每月每平方米8元，按照上述規(guī)定，被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自2013年1月至2015年6月應(yīng)給付原告臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)49896元，扣除已給付原告37800元，應(yīng)再給付原告臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)12096元。根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定，建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，房屋可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用，庭審中被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承認(rèn)其所開發(fā)建設(shè)的拐角社區(qū)8號(hào)樓未進(jìn)行竣工驗(yàn)收，原告可在有效接收房屋時(shí)要求被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供《住房質(zhì)量保證書》等相關(guān)資料，現(xiàn)原告訴請(qǐng)?zhí)峁蹲》抠|(zhì)量保證書》等相關(guān)資料，理由不能成立，本院不予支持。根據(jù)現(xiàn)行的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及之前實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》均規(guī)定選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，應(yīng)當(dāng)按被拆遷房屋面積向被拆遷人支付臨時(shí)安置費(fèi)，但法律法規(guī)沒有規(guī)定在延長(zhǎng)過渡期間內(nèi)對(duì)給付過渡費(fèi)房屋面積以外的置換面積進(jìn)行賠償，故原告訴請(qǐng)被告支付逾期交房部分的損失，理由不能成立，本院不予支持。對(duì)于原告訴請(qǐng)被告賠償其自購(gòu)房屋部分的逾期交房損失可在房屋有效交付后，再另行主張其權(quán)利。原告與二被告簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中未約定被告邢臺(tái)市橋東區(qū)拐角社區(qū)居民委員會(huì)在本協(xié)議中應(yīng)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，故邢臺(tái)市橋東區(qū)拐角社區(qū)居民委員會(huì)不承擔(dān)任何民事責(zé)任。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條，第一百零七條，《邢臺(tái)市房屋拆遷實(shí)施細(xì)則》第三十九條，第四十條的規(guī)定，原審判決：一、判決生效后十日內(nèi)，被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)12096元（截止到2015年6月30日）。二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)353元，由被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
上訴人呂秀芹上訴主要稱，請(qǐng)求：依法撤銷原判第二項(xiàng)“駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求”改判為：被上訴人支付逾期交房部分的損失56334.6元。其主要理由是，上訴人的逾期交房損失分兩部分，一是兌換之外的自購(gòu)部分。被上訴人沒有在三年內(nèi)交房，原審沒有判決上訴人的訴求數(shù)額是不當(dāng)?shù)?。第二部分是超出原有宅?0%的部分。過渡費(fèi)是以拆遷的房屋面積支付的，不是以宅基面積為標(biāo)準(zhǔn)的。此部分的差額部分沒有給過渡費(fèi)。過渡期滿后被上訴人未按期交房，這部分由其無償使用，沒有給任何補(bǔ)償。
被上訴人辯稱
河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司答辯稱，一、過渡費(fèi)的計(jì)算面積，雙方在安置協(xié)議中已經(jīng)確認(rèn)并且該確認(rèn)未有違法之處，是有效的。二、關(guān)于過渡費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，雙方約定自簽訂拆遷安置協(xié)議之日起，前3年按雙方確認(rèn)的拆遷面積每平方米8元計(jì)算過渡費(fèi)，三年過后，按每平方米10元計(jì)算過渡費(fèi)。原審判決認(rèn)定的參照邢臺(tái)市城市房屋拆遷實(shí)施細(xì)則規(guī)定，逾期按本細(xì)則第40條的比例的上調(diào)過渡費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，而根據(jù)雙方約定的8元的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算是錯(cuò)誤的。對(duì)方說的房屋拆遷安置協(xié)議第8條，該條是針對(duì)前7條所約定的，不存在責(zé)任約定不明的情況，并且原審原被告雙方除了履行本房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，還履行《拐角社區(qū)城中村改造方案解讀》中的內(nèi)容。拆遷安置協(xié)議及解讀內(nèi)容對(duì)所有的違約責(zé)任約定明確。其他內(nèi)容同我方上訴狀。
上訴人河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴主要稱，請(qǐng)求：依法撤銷原審判決內(nèi)容，并直接改判駁回呂秀芹的訴訟請(qǐng)求；本案的一切訴訟費(fèi)用由呂秀芹承擔(dān)。一、原審判決對(duì)過渡期后的臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)適用標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)依雙方約定進(jìn)行計(jì)算?！缎吓_(tái)市房屋拆遷實(shí)施細(xì)則》中的標(biāo)準(zhǔn)為，過渡期內(nèi)臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)按原拆遷面積每月每平方米5元，從逾期之日起，以每月每平方米五元臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，逾期不滿半年的增加百分之二十五，逾期半年不滿一年的增加百分之五十，逾期滿一年不滿兩年的增加百分之七十五，逾期滿兩年以上的增加百分之百。而雙方約定且履行的是：在過渡期內(nèi)按原拆遷面積每月每平方米8元計(jì)算，過渡期后，由于開發(fā)商的原因?qū)е掠馄诮环繒r(shí)，按原拆遷面積每月每平方米10元計(jì)算。約定是雙方真實(shí)意思表示，且不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，原審判決在計(jì)算過渡期后的臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，一方面用約定的高于地方文件基數(shù)的8元做基數(shù)，另一方面又以地方文件的比例進(jìn)行計(jì)算數(shù)額，顯然違反法律規(guī)定且矛盾。二、原審判決未認(rèn)定逾期交房非開發(fā)商的原因是錯(cuò)誤的，開發(fā)商只承擔(dān)該房屋于2015年6月2日前具備了實(shí)際交付房屋條件的責(zé)任，而對(duì)于非開發(fā)商原因形成的手續(xù)不完備的問題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定應(yīng)當(dāng)免除上訴人的責(zé)任。故對(duì)于2015年6月2日之后的違約責(zé)任依法依約上訴人都不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。三、原審判決認(rèn)定自購(gòu)部分的逾期交房損失可在房屋交付后，另行主張權(quán)利是錯(cuò)誤的。因?yàn)楸簧显V人自購(gòu)部分不同于一般的商品房買賣，被上訴人自購(gòu)價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，應(yīng)按雙方合同約定，合同未約定視為被上訴人放棄了該權(quán)利，而不能適用一般商品房買賣的相關(guān)法律。
呂秀芹答辯稱，一、關(guān)于過渡期后臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)適用標(biāo)準(zhǔn)原審判決適用的標(biāo)準(zhǔn)正確，根據(jù)《邢臺(tái)市房屋拆遷實(shí)施細(xì)則》第三十九、第四十條規(guī)定以及《拐角社區(qū)城中村改造拆遷安置辦法條例》第6條規(guī)定，原審判決以河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違約逾期交房以8元每平方米的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)作為計(jì)算臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)有合法依據(jù)。本案根據(jù)查明事實(shí)，呂秀芹簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書，雙方約定的計(jì)算安置補(bǔ)償?shù)幕鶖?shù)是每月每平方米8元，也約定了交房期限是3年，在上述約定期限內(nèi)，河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有按照協(xié)議約定的期限交房已經(jīng)形成違約，原審判決根據(jù)上述法律規(guī)定和河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違約的事實(shí)判決以8元為基數(shù)，使用25%、50%、75%、100%的懲罰性安置補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算正確，判決結(jié)果正確。河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的該項(xiàng)上訴理由不能成立。二、河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱違約不是其本身原因造成的理由不能成立。作為商業(yè)性開發(fā)的企業(yè)，該公司在開發(fā)本項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到可能存在的情況和問題，也深知拐角村拆遷情況的現(xiàn)狀，同時(shí)該公司的法定代表人及公司的中高層管理人員均是拐角村的原居民，造成拐角社區(qū)舊村改造項(xiàng)目的遲延交付均是因該公司未按照法律規(guī)定的開發(fā)程序和法律規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)而造成的工程被相應(yīng)的行政部門處罰，造成上述項(xiàng)目的遲延交工全部由河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違法違約造成，依法應(yīng)由該公司承擔(dān)責(zé)任，與本案的被拆遷人以及行政機(jī)關(guān)沒有任何關(guān)系。三、原審判決對(duì)楊金魁自購(gòu)部分逾期交房的損失，要求可另行主張。我們認(rèn)為也是錯(cuò)誤的。本案原審法院已經(jīng)認(rèn)定了呂秀芹自購(gòu)房屋部分由于保隆德公司的違約沒有按期交付使用，既然認(rèn)定了該事實(shí)，在保隆德公司沒有合法有序的抗辯理由的情況下，其應(yīng)按合同法107、113條的規(guī)定進(jìn)行賠償。在原審原告已經(jīng)就上訴請(qǐng)求提出合法證據(jù)及理由的情況下，原審判決要求當(dāng)事人另行主張，增加了當(dāng)事人的訴累，判決結(jié)果不當(dāng)。
被上訴人邢臺(tái)市橋東區(qū)拐角社區(qū)居民委員會(huì)未答辯。
本院查明
二審審理查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。另查明，2003年12月1日起施行的《邢臺(tái)市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第三十九條規(guī)定：“對(duì)被拆遷人或者被拆遷房屋的承租人的安置用房不能一次解決的，可以采取過渡方式，過渡期限一般為一年，最長(zhǎng)不得超過二年。過渡期內(nèi)由拆遷人按原拆遷面積每月每平方米五元的標(biāo)準(zhǔn)給付被拆遷人臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。”第四十條規(guī)定：“拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。因拆遷人的責(zé)任使被拆遷人或者被拆遷房屋的承租人延長(zhǎng)過渡期限的，依照下列規(guī)定處理：（一）被拆遷人或者承租人自行或者由其所在單位安排住處的，從逾期之月起，以每月每平方米五元臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，逾期不滿半年的增加百分之二十五，逾期滿半年不滿一年的增加百分之五十，逾期滿一年不滿二年的增加百分之七十五，逾期滿二年以上的增加百分之百。（二）被拆遷人或者房屋承租人使用由拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，從逾期之月起，以臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，逾期不滿一年的付給百分之二十五，逾期滿一年不滿二年的付給百分之五十，逾期二年以上的付給百分之七十五。”《拐角社區(qū)城中村改造方案解讀》規(guī)定，過渡費(fèi)按每月每平方米8元計(jì)算，因開發(fā)商的責(zé)任延長(zhǎng)過渡期限的，自逾期之日起，按每月每平方米10元支付。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，呂秀芹與河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、拐角社區(qū)居委會(huì)簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》系三方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。呂秀芹和河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均認(rèn)可《拐角社區(qū)城中村改造方案解讀》也是雙方拆遷安置補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，故上述協(xié)議和解讀應(yīng)視為一個(gè)整體作為拆遷安置補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，當(dāng)事人均應(yīng)全面履行。關(guān)于臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)（即過渡費(fèi)）的標(biāo)準(zhǔn)問題?！斗课莶疬w補(bǔ)償安置協(xié)議》和《拐角社區(qū)城中村改造方案解讀》中均約定過渡費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米8元，《拐角社區(qū)城中村改造方案解讀》載明，因開發(fā)商的責(zé)任，延長(zhǎng)過渡期限的，開發(fā)商自逾期之日起按每月每平方米10元支付過渡費(fèi)。雙方在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，已就延長(zhǎng)過渡期限的過渡費(fèi)作出了約定，該約定不違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，雙方應(yīng)依該約定履行。根據(jù)上述約定，河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)按每月每平方米10元支付了呂秀芹自2013年1月至2015年6月期間剩余過渡面積的過渡費(fèi)?！缎吓_(tái)市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第三十九條、第四十條規(guī)定的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)是以每月每平方米五元的標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，按逾期時(shí)間逐漸遞增，在逾期二年以上時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)才達(dá)到每月每平方米10元。由此可見，本案當(dāng)事人之間約定的過渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不低于拆遷協(xié)議簽訂時(shí)邢臺(tái)市文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。故一審法院在當(dāng)事人對(duì)逾期過渡費(fèi)有明確約定，在約定的標(biāo)準(zhǔn)基數(shù)每月每平方米8元高于政府文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)基數(shù)每月每平方米5元的情況下，適用雙方約定的每月每平方米8元的標(biāo)準(zhǔn)，有選擇性的套用政府文件規(guī)定的逾期增加幅度部分予以判決不當(dāng)，河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)此要求糾正，本院予以支持。關(guān)于逾期交房的責(zé)任問題。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，房屋方可交付使用，河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張非開發(fā)商原因形成的手續(xù)不完備的證據(jù)不足，本院不予采信。
因法律沒有規(guī)定在延長(zhǎng)過渡期間內(nèi)對(duì)給付過渡費(fèi)房屋面積以外的置換面積進(jìn)行賠償，故原判對(duì)此部分逾期交房部分損失不予支持并無不當(dāng)。關(guān)于呂秀芹自購(gòu)部分的逾期交房損失。因本案系舊村改造項(xiàng)目，呂秀芹兌換的住房均未交付，原審讓其在房屋有效交付后另行主張并無不當(dāng)。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
一、撤銷河北省邢臺(tái)市橋東區(qū)人民法院（2015）東民初字第2030號(hào)民事判決。
二、駁回呂秀芹的訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理353元，二審案件受理費(fèi)353元，均由呂秀芹負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)賈洪紹
審判員張振防
審判員郝誠(chéng)
裁判日期
二〇一六年五月十六日
書記員
書記員高蔚龍
