審理法院：太倉市人民法院
案號：（2016）蘇0585民初6658號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2016-11-29
審理經(jīng)過
原告王志剛與被告蘇州兆元置地有限公司（以下簡稱兆元公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2016年9月23日立案受理，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告王志剛及其委托代理人王全榮，被告兆元公司的委托代理人宋陶、趙曉芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告王志剛向本院提出訴訟請求：1、判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失6555元。2、本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原、被告于2008年4月24日簽訂《房屋拆遷原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》一份，約定原告將坐落于太倉市城廂鎮(zhèn)三農(nóng)新村26號房屋建筑面積190.04平方米交由被告拆除，被告給予原告補(bǔ)償金335733.57元。同時(shí)，原告接受被告建造商品房的置換方案，出資356808.24元購買被告開發(fā)建造的南園西路地塊2幢a603室、1幢603室，實(shí)際交房建筑面積為218.50平方米。協(xié)議書簽訂后，原告按約定騰出拆遷房屋并結(jié)算了拆遷款與新購房款。2015年7月，原告聽同小區(qū)的其他拆遷戶稱開發(fā)商在合同簽訂后單方面對小區(qū)布局作了調(diào)整，原告即會(huì)同其他業(yè)主商議后向市政府反映，并多次向信訪局投訴，后被告知向法院起訴。本小區(qū)的其他業(yè)主作為代表向法院進(jìn)行起訴，法院判決生效后，原告才知道自己的權(quán)利確實(shí)被侵害了。
被告辯稱
被告兆元公司辯稱：尊重本案相關(guān)生效判決認(rèn)定的事實(shí)。原告的訴訟時(shí)效已過。
本院查明
經(jīng)審理查明：2008年4月24日，被告兆元公司作為拆遷人（甲方），原告作為被拆遷人（乙方），案外人太倉市云騰房屋拆遷有限公司（以下簡稱云騰公司）作為拆遷實(shí)施人（丙方），三方簽訂《房屋拆遷原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》一份，其中約定，因南園西路地塊改造建設(shè)需要，經(jīng)批準(zhǔn)，乙方房屋屬拆遷規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，根據(jù)拆遷有關(guān)政策和規(guī)定，乙方要求實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，甲方同意用新建安置房進(jìn)行調(diào)換，補(bǔ)償費(fèi)用和安置房費(fèi)用以結(jié)算表形式逐項(xiàng)結(jié)算。該協(xié)議書第一條約定：乙方房屋坐落于城廂鎮(zhèn)三農(nóng)新村26號，建筑面積190.04平方米，土地使用面積143.88平方米；甲方委托丙方按政策和規(guī)定給乙方補(bǔ)償總額為335733.57元，其中補(bǔ)償金295103.89元，補(bǔ)助費(fèi)40629.68元，簽約后補(bǔ)助費(fèi)一次性付清。第二條約定：乙方置換甲方安置房，面積約218.91平方米，該面積為設(shè)計(jì)方案圖型面積，實(shí)際建筑面積按注冊證面積為準(zhǔn)，乙方按設(shè)計(jì)方案圖型面積應(yīng)付甲方安置房總額約358243.24元，實(shí)際總額交房時(shí)按實(shí)結(jié)算。該協(xié)議中還約定了其他事項(xiàng)。
2012年12月4日，被告取得太倉市城廂鎮(zhèn)南園西路11號南洋1號公館項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證。2012年12月14日，被告取得該項(xiàng)目的商品房現(xiàn)售前與交付使用備案通知書。2013年4月19日，原、被告辦理了太倉市城廂鎮(zhèn)南園西路11號1幢603室、2幢a603室房屋的交付結(jié)算及交付手續(xù)。安置房交付結(jié)算清單中記載1幢603室注冊證建筑面積125.43平方米，2幢a603室注冊證建筑面積93.07平方米，合計(jì)建筑面積218.5平方米。2013年5月8日，太倉市城廂鎮(zhèn)南園西路11號1幢603室房屋登記至原告名下，登記建筑面積為125.43平方米。
另查明：2006年5月31日，被告與太倉市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，其中約定由太倉市國土資源局將位于城廂鎮(zhèn)南園西路南側(cè)、南門街西側(cè)160076.9平方米的土地使用權(quán)出讓給被告。該宗國有土地使用權(quán)掛牌出讓時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求包括容積率小于1.8、建筑密度小于28%、綠地率大于35%等。2007年3月21日，太倉市規(guī)劃建設(shè)局作出《關(guān)于南苑小區(qū)（暫定）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》，其中明確在上述土地上開發(fā)的小區(qū)規(guī)劃總建筑面積220898平方米，建筑密度23.8%，容積率1.24，綠地率40%。2007年9月經(jīng)太倉市規(guī)劃建設(shè)局審核確認(rèn)的小區(qū)總平面布置中顯示，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中包括總用地面積160076.9平方米、計(jì)容積率建筑面積197341平方米、建筑密度25.3%、容積率1.23、綠地率40%、總戶數(shù)1030戶（含高層117戶、小高層270戶、普通多層361戶、情景洋房50戶、疊加別墅64戶、聯(lián)排別墅131戶、雙拼別墅14戶、獨(dú)棟別墅23戶）。2009年5月，被告向太倉市規(guī)劃建設(shè)局申請調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。太倉市規(guī)劃建設(shè)局張貼了關(guān)于調(diào)整規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)方案的聽證公告及總平面圖和示意圖，總平面圖中的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)包括總用地面積160076.9平方米、計(jì)容積率建筑面積235313.043平方米、建筑密度23.1%、容積率1.47、綠地率41.3%、總戶數(shù)1758戶（含18層以上高層6棟790戶、12層以下高層5棟260戶、電梯多層3棟98戶、低層住宅t戶型23棟248戶、低層住宅s、x、y戶型24棟24戶，原動(dòng)遷房9棟338戶）。2009年6月10日，太倉市規(guī)劃建設(shè)局作出《關(guān)于太倉南園西路地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)修改方案的批復(fù)》，其中明確該地塊規(guī)劃總建筑面積324876.043平方米，容積率1.47，建筑密度23.1%，綠地率41.3%。2012年11月2日，該小區(qū)經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收合格，《太倉市建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)意見表》中明確計(jì)容面積為226784.64平方米。2012年11月6日，太倉市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具《太倉市城市建設(shè)項(xiàng)目配套綠地指標(biāo)踏勘審查意見書》，其中明確綠地率為43.56%。
2015年8月31日，本院立案受理陸國忠、陸建忠與兆元公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院經(jīng)審理認(rèn)為：被告經(jīng)審批變更了設(shè)計(jì)方案使小區(qū)的整體布局發(fā)生了較大變化，變更后的計(jì)容面積由197341平方米增加至226784.64平方米，容積率有所提高，提高容積率的同時(shí)，小區(qū)內(nèi)住宅戶數(shù)增加，對于業(yè)主的生活具有一定程度的影響；另一方面，與協(xié)議書簽訂時(shí)的設(shè)計(jì)方案相比，小區(qū)實(shí)際綠地率有所提高，建筑密度有所降低，有助于改善原告等業(yè)主的整體居住環(huán)境。綜合考量上述因素，本院酌情確定由被告兆元公司按照30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)向陸國忠、陸建忠賠償因變更小區(qū)設(shè)計(jì)方案而造成的損失，遂于2016年3月2日作出（2016）太民初字第01321號民事判決書，判決兆元公司賠償陸國忠、陸建忠9522.3元。判決后陸國忠、陸建忠、兆元公司均提起上訴，蘇州市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：因兆元公司未能舉證證明其變更規(guī)劃已書面征得包括陸國忠、陸建忠在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主同意，屬于單方變更小區(qū)規(guī)劃，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；規(guī)劃變更之后的設(shè)計(jì)方案容積率雖高于原設(shè)計(jì)方案，但小區(qū)總體綠地率高于原設(shè)計(jì)方案，建筑密度低于原設(shè)計(jì)方案，故變更規(guī)劃后的設(shè)計(jì)方案既存在影響小區(qū)業(yè)主居住品質(zhì)的方面，也有提升小區(qū)業(yè)主居住環(huán)境的方面。蘇州市中級人民法院遂作出(2016)蘇05民終3787號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。該判決現(xiàn)已生效。
庭審中雙方當(dāng)事人就原告主張有無超出訴訟時(shí)效產(chǎn)生爭議。原告認(rèn)為，原告多年來向有關(guān)部門多次反映被告變更設(shè)計(jì)方案的情況，同時(shí)，2015年8月，陸國忠、陸建忠起訴時(shí)，原告等人也集體到法院，后經(jīng)協(xié)商決定由陸國忠、陸建忠作為代表先行起訴，故不存在超過訴訟時(shí)效的情形。被告則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依據(jù)蘇州市中級人民法院終審判決的意見，業(yè)主知曉房屋規(guī)劃變更情況的時(shí)間應(yīng)以交房后三個(gè)月時(shí)間較為合理，故本案訴訟時(shí)效起算點(diǎn)應(yīng)為2013年7月19日，原告于2016年9月23日提起訴訟已超訴訟時(shí)效。
另，本案審理中，太倉市信訪局向本院出具證明一份，載明：“太倉市城廂鎮(zhèn)南園西路（現(xiàn)南洋一號公館）項(xiàng)目的安置戶自2013年至2015年間多次來市信訪局進(jìn)行上訪，主要認(rèn)為原小區(qū)規(guī)劃方案被變更、被開發(fā)商多造了一幢房子、小區(qū)物業(yè)管理不到位、收費(fèi)偏高、自行車停放困難、汽車位嚴(yán)重不足等問題，并多次復(fù)印了上訪人員名單交給我們，在我們再三做工作后，引導(dǎo)走訴訟途徑解決?！弊C明后附部分材料，主要涉及部分信訪人員名單及書面信訪材料。對上述證明及信訪材料，原告認(rèn)為反映的是部分信訪內(nèi)容；被告則認(rèn)為信訪書面材料主要反映的是物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)問題，與本案訴訟主張不同。
以上事實(shí)，有原告王志剛提交的《房屋拆遷原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》復(fù)印件、房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用結(jié)算表復(fù)印件、安置房交付結(jié)算清單復(fù)印件、房產(chǎn)證復(fù)印件，被告兆元公司提交的房屋交付流轉(zhuǎn)單復(fù)印件、房屋交付統(tǒng)計(jì)表，原、被告共同提交的民事判決書復(fù)印件，本院調(diào)取的信訪局證明及信訪材料，當(dāng)事人的陳述等在卷佐證，本院予以認(rèn)定。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《房屋拆遷原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》依法成立并生效，對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。雙方簽訂該協(xié)議書時(shí)，被告的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已經(jīng)取得相關(guān)行政部門的批復(fù)，規(guī)劃方案中的容積率等與原告有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，應(yīng)屬于雙方的合同內(nèi)容。后兆元公司變更了規(guī)劃，但未征得包括原告在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主同意，屬于單方變更小區(qū)規(guī)劃，構(gòu)成違約，被告兆元公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜觀涉案小區(qū)規(guī)劃變更之前及之后的設(shè)計(jì)方案,容積率雖高于原設(shè)計(jì)方案，但小區(qū)總體綠地率高于原設(shè)計(jì)方案，建筑密度低于原設(shè)計(jì)方案，故變更規(guī)劃后的設(shè)計(jì)方案既存在影響小區(qū)業(yè)主居住品質(zhì)的方面，也有提升小區(qū)業(yè)主居住環(huán)境的方面。綜合上述因素之考量，原告按照30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)主張損失并無不當(dāng)，本院予以支持。因原告提供了安置房交付結(jié)算清單和部分房產(chǎn)證，被告確認(rèn)交付房屋建筑面積按照安置房交付結(jié)算清單中的注冊證建筑面積合計(jì)為218.50平方米計(jì)算，故本院據(jù)此確定被告應(yīng)賠償原告因變更小區(qū)設(shè)計(jì)方案而造成的損失6555元（30元/平方米×218.50平方米）。
對被告提出的原告的主張已經(jīng)超過訴訟時(shí)效的抗辯，本院認(rèn)為，向人民法院主張權(quán)利的期限為二年，從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害起計(jì)算。原告在對涉案房屋進(jìn)行裝修入住后的合理期限內(nèi)應(yīng)知曉該房屋規(guī)劃變更情況，被告主張以交房后三個(gè)月即2013年7月19日作為訴訟時(shí)效起算點(diǎn)并無不當(dāng)，本院予以采納。但結(jié)合信訪局的證明及相關(guān)材料可見，原告等人在接受涉案房屋后曾在2013年至2015年間多次以信訪等形式表達(dá)訴求，原告于2016年9月23日起訴，未過兩年訴訟時(shí)效，故本院對被告兆元公司關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯不予采納。據(jù)此，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條、第一百四十條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百六十二條規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
被告蘇州兆元置地有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)賠償原告王志剛損失6555元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，減半收取25元，由被告蘇州兆元置地有限公司負(fù)擔(dān)。案件受理費(fèi)原告已預(yù)交，本院不再退還，由被告于本判決生效之日起10日內(nèi)直接給付原告。
本判決為終審判決。
審判人員
代理審判員馮勝
裁判日期
二〇一六年十一月二十九日
書記員
書記員黃佳玉
