審理法院：淮安市中級人民法院
案號：（2014）淮中民終字第0578號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-05-16
審理經過
淮安市青浦房屋拆遷安置有限公司（以下簡稱拆遷安置公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，淮安市清浦區(qū)人民法院于2014年2月28日作出（2013）浦民初字第2825號民事判決。上訴人周守霞不服該判決，向本院提起上訴。本院于2014年3月21日立案受理后，依法組成合議庭，于2014年4月21日公開開庭進行審理。上訴人周守霞的委托代理人吳振善、周美華，被上訴人資產公司的委托代理人閆懷國，被上訴人拆遷安置公司的委托代理人魏海洋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
一審法院查明
原審查明，因城市建設需要，原告所在的本市清浦區(qū)城南社區(qū)城南村二組屬拆遷范圍。2006年3月26日，被告資產公司作為拆遷人，被告拆遷安置公司作為拆遷實施單位，原告作為被拆遷人，三方簽訂《淮安市房屋拆遷協(xié)議書（產權調換）》一份，協(xié)議約定：被拆除房屋樓上113.69平方米（評估單價1760.36元／平方米）、樓下111.24平方米（評估單價3284.58元／平方米），房屋補償費用56.5512萬元，附屬物補償7.4616萬元，其他補助費6.1509萬元（搬家費、停業(yè)、停產補助、住改非、臨時安置補助費），合計70.163826萬元。原告自愿選擇產權調換方式接受補償安置，協(xié)議載明原告安置房面積105平方米、單價1850元／平方米，車庫：17平方米＊600元／平方米，合計20.445萬元。安置房價款與拆遷補償款相抵后，原告還應得補償款49.718826萬元。協(xié)議約定原告自行過渡，過渡期限初步定為18個月，從2006年3月9日起至2007年9月9日止。協(xié)議第5條約定：提前搬家獎勵5000元。協(xié)議簽訂后，原告將房屋交付被告拆除，并于同年3月31日領取拆遷補償款50.218826萬元（49.718826萬元拆遷補償款＋5000元獎勵）。原告在領取該補償款的同時，結算組在協(xié)議的下方注明：乙方（原告）對本協(xié)議無異議，自愿結算，乙方應得拆遷補償款70.663826萬元，回遷安置20.445萬元整，乙方應得50.218826萬元。
原告領取拆遷補償款后，以拆遷協(xié)議未對其營業(yè)用房進行安置為由找被告交涉，要求拆遷安置公司安置商業(yè)用房，拆遷安置公司因當時無商業(yè)用房可供安置，故答復原告如果將來有商業(yè)用房可用于安置，可以根據具備安置條件時商業(yè)用房價格，給予原告一定的優(yōu)惠進行安置。拆遷指揮部于2006年4月1日向原告出具一份《證明》，內容為：“我組周守霞被拆房屋系國有土地商住樓，現(xiàn)已簽訂拆遷補償安置協(xié)議，該戶要求底層111.24平方米商業(yè)用房產權調換小區(qū)沿柯山路的商業(yè)用房。根據指揮部意見，該戶回遷的商業(yè)用房同原被拆遷的底層商業(yè)用房等面積部分按回遷房評估價的10%給予優(yōu)惠，超出面積部分按市場價計算，回遷商業(yè)用房待條件具備時由指揮部統(tǒng)一組織選購、結算、安置。特此證明?！?007年下半年，原告領取了位于淮安市清浦區(qū)逸翠園小區(qū)17幢507室回遷安置房。
2011年6月20日，沿柯山路商業(yè)用房建成后，拆遷指揮部委托
江蘇先河房地產土地評估有限公司對該商業(yè)用房價格進行評估，經評估確定柯山路一層商業(yè)用房市場價格為9000元／平方米。同年7月1日，拆遷指揮部在《淮海晚報》刊登公告，告知2006年城南鄉(xiāng)政府地塊部分臨街商業(yè)用房拆遷戶，如果有意購買原地門面房、且持有當時該地塊拆遷指揮部相關手續(xù)的，請務必于7月15日前持相關手續(xù)到城南結算組登記，逾期未登記的視為放棄。原告知情后，找被告要求安置門面房，被告同意以8000元／平方米進行安置，原告認為價格高不予接受，雙方因此未達成一致意見。
原告仍希望在原地得到商業(yè)用房安置，遂與同地段其他被拆遷戶向有關部門信訪。2012年10月12日，清浦區(qū)城南鄉(xiāng)政府對原告等人信訪問題作出書面答復：對原告等人住宅部分產權調換及其他貨幣補償已經到位，雙方協(xié)議已經履行完畢，指揮部的證明并非拆遷協(xié)議的一部分；作為一種獎勵措施，回遷商業(yè)用房價格以實際交付時的門面房評估價結算，在此基礎上給予一定優(yōu)惠，并非拆遷時的價格。原告等人已經領取了商業(yè)用房的補償款，拆遷人無權制定門面房的價格。拆遷公司亦沒有承諾回遷商業(yè)用房價格3400-3500元／平方米，如果原告等人按照公告要求如期登記的，優(yōu)惠標準不變；未按時登記及登記后不愿購買者，視同放棄優(yōu)惠。原告等人不滿意城南鄉(xiāng)政府的答復，又向上一級清浦區(qū)人民政府信訪，同年12月10日，清浦區(qū)政府書面答復如下：拆遷公司與原告等人的拆遷協(xié)議已經履行完畢，未侵犯拆遷戶的利益，上訪戶反映拆遷指揮部承諾給安置商業(yè)用房缺乏證據。原告等人已經領取了商業(yè)用房的補償款，協(xié)議書沒有載明門面房產權調換的約定，故原告訴求缺乏證據，不予支持。原告等人仍不能接受，繼續(xù)向淮安市人民政府信訪，2013年3月11日，市政府復核意見稱：原告在協(xié)議簽訂后領取了產權調換的差價，拆遷協(xié)議均履行完畢。有關部門告知原告通過訴訟渠道解決問題，原告遂于同年7月30日訴至法院。
原審審理中，被告拆遷安置公司主張在沿柯山路商業(yè)用房建成并經過價格評估后，曾以電話和上門方式通知原告前來登記選購，原告否認接到過拆遷公司上述通知，被告對其主張未提供證據證明。
一審法院認為
原審原告周守霞訴稱，2006年3月26日，原、被告簽訂拆遷協(xié)議，約定原告樓上113.09平方米房屋作為住宅、樓下111.24平方米房屋作為商業(yè)用房被拆遷，樓上下房屋加上附屬物裝飾裝潢等各項補償合計70.1638萬元。協(xié)議簽訂后，原告應得的補償款已經領取，但原告看到拆遷協(xié)議對111.24平方米商業(yè)用房沒有進行產權調換，原告立即終止搬遷。后經交涉，被告為彌補其工作失誤，由淮安市城南鄉(xiāng)政府地塊拆遷指揮部（以下簡稱拆遷指揮部）出具《證明》給原告，承諾日后給予回遷安置門面房。2011年7月，原告接到通知到拆遷指揮部商談如何安置商業(yè)用房時，得知商業(yè)用房價格為8000元／平方米，而當初拆遷時約定的商業(yè)用房價格為3284.58元／平方米，現(xiàn)時隔6年之久被告才安置原告商業(yè)用房，因時間造成的價格差應當由被告承擔。后原告不斷上訪，市政府建議原告提起訴訟。原告認為，拆遷指揮部出具的《證明》代表被告的意思表示，拆遷協(xié)議明確約定進行產權調換，但被告僅對原告住宅進行了產權調換，對商業(yè)用房產權調換沒有具體約定，至今才進行產權調換，形成的價格差完全是被告造成的，故請求判令被告為原告安置111.24平方米商業(yè)用房，安置門面房總價格為365367.78元（111.24平方米＊3284.5元／平方米）。
原審被告資產公司辯稱，原告起訴無事實根據和法律依據。資產公司委托拆遷安置公司具體實施拆遷工作，被告與原告簽訂的拆遷協(xié)議合法有效，各方均應依據協(xié)議履行，原告在簽訂協(xié)議并領取了拆遷補償款后未主張權利，造成了所謂的商業(yè)用房差價，應當由其本人承擔。即使按照拆遷指揮部當年出具的《證明》，也是沿柯山路有可供安置的營業(yè)用房時，根據條件具備時的評估價格對原告給予優(yōu)惠，而在此之前，原告已經領取了其營業(yè)用房的拆遷補償款，因此，原告的商住房并沒有受到實際損失。綜上，請求駁回原告訴訟請求。
原審被告拆遷安置公司辯稱，房屋拆遷補償安置協(xié)議書所約定的補償安置內容已經全部履行，原告已經領取了全部拆遷補償款。依據評估報告，沿柯山路商業(yè)用房評估價為9000元／平方米，拆遷安置公司以8000元／平方米安置，沒有損害原告的利益，原告放棄以該價格購置商業(yè)房，過錯不在被告，故請求駁回原告訴訟請求。
原審認為，原告因房屋被拆遷與兩被告簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》，約定對原告住宅房以產權調換方式進行安置，對其商業(yè)用房以貨幣形式進行補償，協(xié)議簽訂后，原、被告均按約定履行了各自義務，原告將被拆遷房屋交與被告拆除，并從拆遷結算組領取了商業(yè)用房及其他拆遷補償款，協(xié)議約定的回遷安置房建好后，被告已將安置房交付原告，至此，拆遷協(xié)議已經履行完畢，現(xiàn)原告主張其領取拆遷補償款次日即表示反悔，向被告提出原地安置其商業(yè)用房，被告認為拆遷指揮部出具的《證明》，承諾對其商業(yè)用房按拆遷補償價格給予原地安置，兩被告應以3284.58元／平方米的價格安置沿柯山路營業(yè)房111.24平方米給原告，而兩被告則表示拆遷指揮部出具的《證明》不能視為被告作出的承諾，《證明》中所稱“按回遷房評估價的10%給予優(yōu)惠”，是指回遷商業(yè)房具備安置條件時，由評估公司出具評估價格，在此基礎上對原告優(yōu)惠10%，原告堅持認為根據《證明》內容，兩被告應按拆遷協(xié)議中其被拆除商業(yè)用房的補償價格3284.58／平方米給予原地安置商業(yè)用房，由于雙方對商業(yè)用房安置價格理解不一致，致使在被告通知原告選購商業(yè)用房時，雙方未能達成一致意見。原審認為，合法有效的協(xié)議應當具備標的、數量、價款、履行期限、違約責任等等。在拆遷安置協(xié)議中，雙方當事人應約定被拆遷房屋價值以及所調換房屋的具體位置、價格，并明確二者之間的差價。本案中，拆遷指揮部出具給原告的《證明》中既未對日后安置給原告的商業(yè)房價格作出明確的約定，也沒有對何時具備安置房條件、安置原告具體房屋位置作出承諾，僅表明可供安置的回遷商業(yè)用房條件具備時由指揮部統(tǒng)一組織選購、結算、安置，價格按回遷房評估價給予原告10%的優(yōu)惠。因此，該《證明》不具備拆遷安置協(xié)議的主要條款，不具有合同的效力，對原、被告沒有約束力，原告據此主張兩被告給予其原地原價格安置商業(yè)用房，無事實和法律依據。關于原告主張被告提供的安置商業(yè)用房價格與其房屋拆遷時評估價格之間的差價，系因被告未及時安置所造成，要求被告承擔彌補差價的責任，因原告當年已經領取了其營業(yè)用房的拆遷補償款，原告完全可以根據當時的市場行情自愿選擇是否購買及在何處購買商業(yè)用房，并不受拆遷指揮部出具的《證明》所限；對于兩被告而言，既未在拆遷協(xié)議中與原告約定按3284.58元／平方米給予原告在原地安置商業(yè)用房，亦未在原告持有的《證明》中承諾日后對原告在原地按3284.58元／平方米價格安置商業(yè)用房。綜上，原審對原告關于按拆遷補償款價格安置其商業(yè)用房的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決：駁回原告周守霞的訴訟請求。案件受理費6700元，由原告周守霞負擔。
上訴人訴稱
判決后，上訴人周守霞不服，向本院提起上訴稱：一、一審判決認定事實錯誤。1、一審判決認定上訴人領取了拆遷補償款，又認定上訴人自愿選擇產權調換方式進行安置；2、淮安市城南鄉(xiāng)地塊拆遷指揮部出具的《證明》上載明周守霞要求底層111.24平方米商業(yè)用房產權調換小區(qū)沿柯山路的商業(yè)用房，一審判決竟然認定《證明》沒有寫明具體的安置位置，吳建華、杜強在淮安市房屋拆遷協(xié)議書上分別代表資產公司、拆遷安置公司在《證明》上簽名，該《證明》對雙方均有約束力；二、一審法院超出上訴人的訴訟請求判決。上訴人一審時要求被上訴人資產公司、拆遷安置公司按原來拆遷補償協(xié)議約定的價格為上訴人安置商業(yè)用房，而一審判決卻認為：“關于原告主張被告提供的安置商業(yè)用房價格與其房屋拆遷時的評估價格之間的差價，系因被告未及時安置造成，”事實上，上訴人一審時并未要求補差價；三、雙方簽定拆遷協(xié)議時，沒有將商業(yè)用戶產權調換的時間、地點、價格、過渡費用等在協(xié)議中敘述，被上訴人拆遷后又不積極安排商業(yè)用房進行調換，七年后才安排商業(yè)用房進行調換，還要求按現(xiàn)在的評估價來結算，顯然不公平。請求二審法院依法改判。
被上訴人辯稱
被上訴人拆遷安置公司、資產公司答辯稱，原審認定事實清楚，適用法律準確，請求二審依法維持原判。
本院查明
二審經審理確認原審查明的事實。
本院認為
本院認為，雙方于2006年3月26日簽定《房屋拆遷補償安置協(xié)議》，約定對上訴人的住宅房以產權調換方式進行安置，商業(yè)用房以貨幣形式進行補償，《房屋拆遷補償安置協(xié)議》已經履行完畢?，F(xiàn)上訴人提出以《證明》為依據，按《房屋拆遷補償安置協(xié)議》約定的價款，即3284.58元／平方米原地安置其商業(yè)用房。對此，本院認為，拆遷指揮部出具的《證明》中載明“該戶回遷的商業(yè)用房同原被拆遷的底層商業(yè)用房等面積部份按回遷房評估價的10%給予優(yōu)惠，超出面積按市場價計算，回遷商業(yè)用房待條件具備時由指揮部統(tǒng)一組織選購、結算、安置?！币馑急硎臼腔剡w商業(yè)房具備安置條件時，由評估公司出具評估價格，在此基礎上對上訴人優(yōu)惠10%，但評估價肯定超過3284.58元／平方米。上訴人主張當時簽定《房屋拆遷補償安置協(xié)議》時，雙方口頭約定以后商業(yè)用房就按3284.58元／平方米安置，但被上訴人不認可，因上訴人不能提供充分證據證明其主張，對其主張，本院不予采納。上訴人上訴理由不成立，本院不予支持。原審判決正確，應予維持。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6700元，由上訴人周守霞負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長汪青
審判員孫艷
審判員孫潔
裁判日期
二〇一四年五月十六日
書記員
書記員高榮超
