審理法院：上海市靜安區(qū)人民法院
案號：（2012）靜民（行）初字第19號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2013-11-25
審理經(jīng)過
原告蔣盛華訴被告上海中創(chuàng)靜安商業(yè)發(fā)展有限公司房屋拆遷補償安置糾紛一案，本院于2012年9月4日受理后，依法由審判員符德強適用簡易程序獨任審判，于2012年11月29日第一次開庭，原、被告的代理人均到庭參加訴訟。因原告當庭變更訴訟請求，被告要求給予答辯期，本院予以準許。雙方重新提交證據(jù)后，本院于2013年1月10日第二次開庭審理，原、被告的代理人均到庭參加訴訟。因案情復雜，本院將本案轉為普通程序，同時經(jīng)批準延長審理期限六個月。2013年8月7日，本院第三次開庭審理，原、被告代理人均到庭參加訴訟。同年9月2日，本院申請對相關房屋價格進行評估。2013年10月16日，被告提交反訴狀。因被告的反訴不符合要求，本院未予準許。2013年10月17日，本院第四次開庭審理，對估價報告進行質(zhì)證，原、被告代理人均到庭參加訴訟。因被告申請估價人員出庭接受質(zhì)詢，本院于同年11月7日再次開庭審理，原、被告代理人及估價人員均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
原告訴稱，1994年12月20日，原、被告簽訂了《房屋預購協(xié)議書》。根據(jù)該合同約定，被告根據(jù)動遷政策分配給原告的房屋面積及房型尋購房屋，應分房屋房型為一室一廳的現(xiàn)、期房，尋求房源的地區(qū)范圍為靜安區(qū)就近多層新公房。合同還約定原告暫時搬到梅川路XXX弄XXX號XXX室過渡居住，待被告尋找到房源后原告正式辦理安置手續(xù)。后原告搬至梅川路過渡至今，被告一直未按照協(xié)議約定履行。請求判令被告履行房屋預購協(xié)議，并追究被告的侵權責任，支付原告靜安區(qū)就近新的回搬房屋折價款人民幣250萬元。
被告辯稱
被告辯稱，不同意原告訴求。理由是，1、原告已經(jīng)過了訴訟時效。原告雖有精神狀況問題，但其監(jiān)護人自1996年設定后的兩年內(nèi)，一直沒有要求履行權利，原告在生病之前也沒有提出要求，因此沒有阻斷時效的事實。2、雙方協(xié)議只是協(xié)商意向，并沒有說明被告應當提供具體位置的房屋。3、被告已提供普陀區(qū)原告現(xiàn)居住的房屋，為其辦理了進房手續(xù)，同時也提供了萬春街房源，因原告不配合，導致房源丟失。4、在協(xié)商未能明確雙方權利義務情況下，房管局出具了裁決書，確定了梅川路的房子作為對原告的拆遷補償房屋。雙方的協(xié)議不能改變司法裁決的結果。
原告為證明自己的訴訟主張，提供了以下證據(jù)：1、原告的身份證、本院（2011）靜民一（民）特字第3號判決書、原告的病情證明書。證明原告患精神分裂癥的時間；2、原告的殘疾證、居委會的證明。證明蔣小平是原告的監(jiān)護人以及原告的住處；3、《房屋預購協(xié)議書》、蔣小平和蔣小迎1996年3月28日出具的監(jiān)護人說明、梅川路XXX弄XXX號XXX室住房調(diào)配單及當?shù)匚飿I(yè)公司出具的該房為空房的說明、原告的戶籍資料。證明雙方簽訂合同及原告在梅川路XXX弄XXX號XXX室過渡；4、被告于1995年4月和11月分別要求原告辦理萬春街XXX弄XXX支弄XXX號XXX室入戶手續(xù)的函，該函系被告在本案中提供的證據(jù)。原告用以證明房屋拆遷裁決沒有發(fā)出過。
經(jīng)質(zhì)證，被告對上述證據(jù)的真實性認可，但認為其中證據(jù)3和證據(jù)4不能達到原告的證明目的。
被告為證明自己的訴訟主張，提供了以下證據(jù)：1、（2011）靜民一（民）特字第3號判決書、蔣小平和蔣小迎1996年3月28日出具的監(jiān)護人說明、原告父親1996年4月5日出具的同意蔣小迎擔任原告監(jiān)護人的函。以此證明原告一直有監(jiān)護人，患病情節(jié)不影響訴訟時效；2、《房屋預購協(xié)議書》。證明被告沒有滿足原告訴請的合同義務；3、（94）靜房發(fā)字第307號裁決書。證明原告現(xiàn)居住的房屋是經(jīng)裁決認定的合法安置方案；4、《房屋交付通知單》、征求原告安置方案的書面通知、《住房調(diào)配單》。證明被告已為原告辦理了房屋補償手續(xù)；5、被告1995年4月及1998年（實際為1995年，此處系被告筆誤）11月向原告發(fā)出的函件。證明原告不接受其他調(diào)換方案，至目前已無調(diào)換其他房源可能；6、南京西路XXX號批租基地（第二期）資料清單，上面標注“95.4.10通知進房萬春街壹房一廳；95.11.14催搬”。證明因原告不配合，致使房源購置機會丟失。
經(jīng)質(zhì)證，原告對證據(jù)1的真實性無異議，但認為原告于1995年患病，原告監(jiān)護人只知梅川路房屋是臨時安置用房，但不知具體安置方案，直至2011年11月才知預購協(xié)議存在的情況，故不存在訴訟時效的問題；原告對證據(jù)2的真實性無異議，但不認同被告的觀點；原告對證據(jù)3的真實性無異議，但認為該裁決書沒有向原告發(fā)出。裁決書上標注“愿搬遷，426號”，也說明裁決是在雙方協(xié)議之前作出的；原告對證據(jù)4的真實性未提異議，但稱其中的住房調(diào)配單原告沒有收到過；原告認為證據(jù)5中的兩封信均為被告單方行為，原告沒有收到過；原告認為，證據(jù)6的清單上填寫的只能證明原告是簽署協(xié)議之后搬出的，其他沒有證據(jù)證明被告履行過協(xié)議，不能證明原告不配合而導致房源丟失。
審理中，經(jīng)本院申請，上海市高級人民法院委托上海信衡房地產(chǎn)估價有限公司對本市萬春街XXX弄XXX支弄XXX號XXX室于2013年9月時的房地產(chǎn)市場價進行評估。該公司2013年9月29日出具的滬信衡估報字（2013）第F01286號估價報告顯示，上述房屋2013年9月27日時的房地產(chǎn)市場價為每平方米建筑面積38，340元。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對估價結果無異議，但認為被評估房屋并非合同約定的房屋。被告提出如下質(zhì)證意見：1、上海高院委托鑒定函表明，委托時間是2013年9月9日，而《評估報告》“估價對象現(xiàn)場查看照片”一頁標明，“拍攝日期：2013年7月30日”。在上海高院委托之前，評估公司已經(jīng)開始實施評估，說明此次評估屬于內(nèi)定，涉嫌違法。評估機構所謂筆誤的說法不能自圓其說，因9、27與7、30，在電腦鍵盤上的分布相隔甚遠，不可能同時出錯；2、《評估報告》確定的評估基準日是2013年9月27日，但本案所涉拆遷補償事宜發(fā)生在1994年。同時，上海高院的委托函中只要求評估，并未確定評估基準日。評估基準日沒有事實或法律依據(jù)；3、評估報告中關于房屋權利人和共有情況部分進行了人為涂改，違反法律和常理；4、評估機構沒有說明評估方法及其理由，違反評估準則；5、評估機構未實地進入被評估房屋內(nèi)部查看，也對被評估房屋產(chǎn)權情況不予保證，明確違反《評估準則》。其次，《評估報告》中明確寫明，僅有“黃志煒”一人于2013年9月27日進行了實地查看，另一簽字評估師沒有進行過現(xiàn)場查看，評估過程違反《評估準則》。
經(jīng)被告申請，上海信衡房地產(chǎn)估價有限公司估價師黃志煒出庭接受質(zhì)詢。其對被告提出的質(zhì)疑作如下說明：1、估價的依據(jù)是建設部制定的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，評估時點是根據(jù)估價規(guī)范的要求和法院的委托確定的，2013年9月27日是估價師到現(xiàn)場查看的日期，現(xiàn)場查看照片上標明的拍攝日期系筆誤；2、本次估價報告是嚴格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》完成的，對于市場比較法有專門的規(guī)定，估價報告中對采用市場比較法也作了說明，反映具體測算過程的技術報告是不需要提供的；3、現(xiàn)場查看時有兩個人，另一個是估價助理人員，行業(yè)規(guī)范并不要求其在報告上簽字。估價人員因客觀原因沒有進入房屋內(nèi)部，但是經(jīng)過法院同意的，也不違反估價規(guī)范。
經(jīng)審核，原、被告提供的證據(jù)形式和來源合法，內(nèi)容真實，均可以作為證據(jù)使用。上海信衡房地產(chǎn)估價有限公司具有住房和城鄉(xiāng)建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)證書》，估價報告中具名的兩位房地產(chǎn)估價師持有住房和城鄉(xiāng)建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價師注冊證書》，具備相關的估價資格。估價機構出具的估價報告的形式、內(nèi)容及估價的程序符合建設部制定的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，其中對估價方法及選取的理由也作了說明，估價結果亦與該房屋的市場價格相吻合。關于現(xiàn)場查看照片上標注的拍攝時間早于法院委托時間的問題，上海市高院出具委托函的時間是2013年9月9日，在此之前，估價人員即到現(xiàn)場查看顯然不合常理，故估價師解釋系筆誤具有合理性。原告關于“此次評估屬于內(nèi)定，涉嫌違法”之說，沒有事實依據(jù)，本院不予采信。估價報告以估價人員現(xiàn)場查看日確定為估價時點，符合法院委托的估價目的。鑒于估價對象房地產(chǎn)權利人非本案當事人，本院為保護第三方的隱私，對權利人的名字作了遮蓋，此并不影響估價結果的合法性?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》中要求估價報告中寫明進行了實地查勘估價人員的姓名，但未規(guī)定參與估價的人員都要進行實地查勘。根據(jù)估價目的，估價房屋內(nèi)部裝飾裝修等使用狀況不應體現(xiàn)在估價結果中，估價人員未進入房屋內(nèi)部，既不違反《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，也不影響估價結果的準確性。綜上，被告關于估價報告違法、無效的主張，本院不予采納。
另，被告在審理中提出如下反訴請求：1、確認上海市梅川路XXX弄XXX號XXX室房屋一切法律權利歸被告所有；2、判令蔣盛華向其返還上海市梅川路XXX弄XXX號XXX室房屋；3、判令蔣盛華交還上海市梅川路XXX弄XXX號XXX室房屋的《住房調(diào)配單》等所有法律文件；4、判令蔣盛華支付占用上海市梅川路XXX弄XXX號XXX室房屋期間，有關該房屋的物業(yè)費、水電費、煤氣費等一切未清償收費；5判令蔣盛華向其返還借用的煤氣罐一只。因原告提出反訴已超過舉證期限，且反訴請求事項均是建立在原告請求得以支持基礎之上，不符合反訴的要求，本院未予準許。
本院查明
經(jīng)審理查明，1993年12月22日，原上海市土地管理局與上海中創(chuàng)靜安商業(yè)發(fā)展總公司（現(xiàn)改制為上海中創(chuàng)靜安商業(yè)發(fā)展有限公司，以下簡稱為中創(chuàng)公司）等單位簽訂《上海市國有土地使用權出讓合同》，在本市南京西路XXX號地塊進行土地批租改造。經(jīng)原上海市靜安區(qū)房產(chǎn)管理局（以下簡稱靜安房管局）批準，自1994年5月1日起由中創(chuàng)公司實施房屋拆遷工作，安置房屋地點為本市梅川、龍柏、龍南等新村。原告蔣盛華原居住本市陜西北路XXX弄XXX號二樓西廂房，居住面積13.3平方米，屬中創(chuàng)公司拆遷范圍，拆遷公告頒布之日，房屋內(nèi)常住戶口為蔣盛華1人。在拆遷過程中，因中創(chuàng)公司與蔣盛華不能達成拆遷補償安置協(xié)議，中創(chuàng)公司向靜安房管局申請裁決。1994年12月6日，靜安房管局作出（94）靜房發(fā)字第307號裁決，核定安置人口為蔣盛華1人，應安置市區(qū)邊緣地段新建住宅居住面積8.1平方米，決定安置蔣盛華本市梅川路XXX弄XXX號XXX室一室一廳，居住面積16.86平方米新建住宅一套。1994年12月20日，中創(chuàng)公司與蔣盛華達成《房屋預購協(xié)議書》，內(nèi)容為：由于乙方（指蔣盛華）確有特殊困難，甲方根據(jù)動遷政策分配給乙方的房屋面積及房型尋購房屋。應分房屋居住面積為（空白）平方米，房型為壹室壹廳的現(xiàn)、期房。尋求房源的地區(qū)范圍為靜安區(qū).長寧區(qū)（長寧區(qū)三字被劃去）就近多層新工房。在甲方尋到上述條件的房源，經(jīng)甲、乙方雙方看房認可后，乙方應立即簽署安置協(xié)議書。同時，甲方即將房屋購下用于乙方安置。若甲方尋不到該地區(qū)的房源，甲、乙雙方再另作商議。若因乙方拖延，丟失房源購置機會，甲方將不再做此安排。原已簽署的安置協(xié)議同時作廢。乙方現(xiàn)搬梅川路XXX弄XXX號XXX室過渡居住，待甲方尋到房源后乙方正式辦理安置手續(xù)。之后，蔣盛華搬離原處，中創(chuàng)公司亦將梅川路XXX弄XXX號XXX室交蔣盛華使用。1995年6月，上海市靜安區(qū)精神病防治站診斷蔣盛華為精神分裂癥。1996年3月28日，原告姐姐蔣小平、蔣小迎出具書函給中創(chuàng)公司，內(nèi)容為：“我同意胞姐蔣小迎在辦理胞弟蔣盛華進房手續(xù)時作為其監(jiān)護人”。同年4月5日，原告父親出具書函給被告，內(nèi)容為：“我因年事已高，對于蔣盛華監(jiān)護人一事，有其大姐蔣小迎擔任，我心很是高興，我因為愿放棄監(jiān)護人之責，特此具證明為憑?！?/p>
審理中，原告表示，其要求被告支付250萬的依據(jù)是，原告被拆遷房屋就近建造于1994年左右的多層舊工房市場單價（48000元），加上現(xiàn)房期房每平方米補償?shù)膯蝺r（參照2005年就近回搬房新舊房屋的單價差7000元），共計為每平方米建筑面積55000元，按建筑面積45平方米計算，合250萬元。被告則認為，從簽訂協(xié)議的背景來看，實施房屋拆遷之時，上海中創(chuàng)可支配的房源分布于靜安、普陀和長寧。所以，雙方真實的意思，應是在上海中創(chuàng)可支付房源范圍內(nèi)，選擇相對距離靜安區(qū)較近的房源，并不等于地處靜安區(qū)的房源。另，目前上海已經(jīng)沒有工房建設實踐，更不可能找到任何新工房，且依據(jù)協(xié)議約定，也無法確定何種房屋才符合雙方議定的標準，因此，協(xié)議實際無法履行。
本院認為
本院認為，原、被告間系房屋拆遷人與被拆遷人關系，本案的爭議主要有：一、《房屋預購協(xié)議書》的性質(zhì)。對此，本院認為，該協(xié)議實質(zhì)是雙方對房屋拆遷補償安置中權利義務的約定，并非協(xié)商意向。首先，根據(jù)協(xié)議的約定，原告以主動搬遷、先行過渡換取較好的補償安置條件。而被告則以提供較優(yōu)惠的補償安置條件換取原告及時搬遷，以使拆遷更順利的進行。其次，協(xié)議是在具體的安置房屋未確定的情況下簽訂的，通過對擬安置房屋的面積、房型、范圍和類型等要素作約定，來確定補償安置的標準，此種做法在當時也是較普遍的。協(xié)議中“若甲方尋不到該地區(qū)的房源，甲、乙雙方再另作商議”的約定，應是在協(xié)議約定的條件下，在合理的時間內(nèi)繼續(xù)協(xié)商至達成一致。被告關于協(xié)議只是協(xié)商意向的觀點顯然不符合雙方協(xié)議的本意，有違誠實信用的原則。二、《房屋預購協(xié)議書》的效力。本院認為，協(xié)議是雙方真實意思的表示，也未違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，故合法有效。從協(xié)議書和裁決書的落款時間來看，應該是裁決在前，雙方協(xié)議在后。被告主張裁決是在協(xié)議之后，與證據(jù)反映的事實不符，且雙方達成協(xié)議后，裁決機關也不能再作出裁決。故對被告這一主張，本院不予采信。雖然說，裁決作為行政決定，未經(jīng)有權機關撤銷或變更，其效力不得改變。但在本案中，一是沒有證據(jù)證明裁決書已向原告送達，而如果未送達的話，其對原告是不產(chǎn)生效力的。二是房屋拆遷補償安置屬民事主體間的權利義務，裁決是對平等主體間民事爭議作出的處理，故在不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，即使作出裁決后，雙方就補償安置另行達成協(xié)議仍然是允許的。三、被告是否已履行對原告的補償安置義務。根據(jù)房屋預購協(xié)議，梅川路XXX弄XXX號XXX室系被告提供原告的過渡用房，證明被告對原告的安置尚未完成。被告提供的《房屋交付通知單》，是梅川路916弄房屋的開發(fā)單位將房屋交付被告所用，不能證明被告已對原告安置。被告于1994年10月給原告單位的兩封信函，反映出雙方當時尚未達成補償安置協(xié)議?！蹲》空{(diào)配單》注明，此單須經(jīng)原住房經(jīng)營管理單位辦理退房手續(xù)后，再由新配房經(jīng)營管理單位蓋章同意后生效。現(xiàn)《住房調(diào)配單》上僅有被告在調(diào)配單位處蓋章，不能證明已辦理入住手續(xù)。被告1995年4月和11月的兩封信函，內(nèi)容雖為要求原告辦理萬春街房屋手續(xù)，但被告沒有證據(jù)證明此兩封信函已送達原告，故也不能證明是因原告原因而丟失房源購置機會。被告資料清單上標注內(nèi)容也不能證明已向原告提供萬春街房屋。四、原告是否超過訴訟時效。本院認為，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條的規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時計算。由于雙方協(xié)議中對被告履行義務的最后期限未規(guī)定，故訴訟時效的計算應從原告知道或應當知道被告拒絕履行協(xié)議之日起算，而本案至原告代理人起訴時止，被告并沒有明確的拒絕履行協(xié)議的意思。原告親屬1996年3月和4月出具的書函，也只能說明其繼續(xù)交涉安置未了事宜，不能證明原告此時已知權利被侵害。原告提起訴訟時也未超過20年的最長訴訟時效。五、被告應如何對原告進行補償安置。前述，雙方的協(xié)議是合法有效的，亦具有履行內(nèi)容。原告于協(xié)議簽訂后即按約定履行了搬遷義務，被告遲至今日沒有履行義務，雖有企業(yè)情況發(fā)生變化等客觀原因，但主要還是在原告患病后，被告未主動與原告親屬進行協(xié)商?，F(xiàn)原告要求被告依約履行義務，應予支持。因被告不能提供協(xié)議約定的安置房屋，原告要求被告支付安置房屋的折價款可予準許。鑒于協(xié)議未明確具體的安置房屋，本院酌情參照萬春街XXX弄XXX支弄XXX號XXX室的市場價計算應給付原告的安置房屋補償款。理由是，1、被告曾有提供該房屋的意愿；2、該房屋符合協(xié)議約定的面積、房型、類型及范圍。協(xié)議原約定，尋求房源的地區(qū)為“靜安區(qū).長寧區(qū)就近多層新工房”，之后長寧區(qū)被劃除。從文字表述規(guī)范分析，“就近”應指長寧區(qū)靠近靜安區(qū)地區(qū)，長寧區(qū)被劃除后，房源應該就是在靜安區(qū)范圍內(nèi)。原告主張應該是在被拆遷房屋就近，沒有依據(jù)，本院不予采信。按照上海市房屋建筑類型分類表，“新工房”指中華人民共和國成立后建造的住宅，各有室號及專門出入，有獨用或公用的廚房、衛(wèi)生間、陽臺等，包括五十年代建造的二萬戶新工房亦屬此類。原告主張安置的房源應該是新的房屋沒有事實依據(jù)，本院不予采信。綜上，本院依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
被告上海中創(chuàng)靜安商業(yè)發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起七日內(nèi)，給付原告蔣盛華安置房屋折價款人民幣170萬元。原告蔣盛華應在收到上述款項后將梅川路XXX弄XXX號XXX室房屋退還被告上海中創(chuàng)靜安商業(yè)發(fā)展有限公司。
如未按本判決指定的期間給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣80元、房屋估價費人民幣6，000元，訴訟費共計人民幣6，080元，由被告上海中創(chuàng)靜安商業(yè)發(fā)展有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)遞交上訴狀副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
審判人員
審判長符德強
審判員張晴莎
人民陪審員潘泉根
裁判日期
二〇一三年十一月二十五日
書記員
書記員倪蕾
