審理法院：灌云縣人民法院
案號(hào)：（2014）灌民初字第0185號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-06-16
審理經(jīng)過(guò)
原告姜其華與被告連云港富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人孫延生、杜佳霞房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，江蘇省灌南縣人民法院于2013年10月31日立案受理后，依法由江蘇省連云港市中級(jí)人民法院于2013年12月20日指定本院管轄。本院于2014年1月13日立案受理后，依法組成合議庭于2014年6月13日公開開庭進(jìn)行了審理。原告姜其華的委托代理人蔣鳳領(lǐng)，被告連云港富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人王灌連到庭參加訴訟。第三人孫延生、杜佳霞經(jīng)本院合法傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告姜其華訴稱，2009年4月26日，原、被告就房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換等事宜達(dá)成協(xié)議，約定：原告將位于衛(wèi)生局家屬區(qū)面積為87.2平方米的住房交由被告拆除，被告同意將華富世家在建的1幢乙單元201室（面積為87.58平方米）的商住房置換給原告。交付日期為2010年8月底，逾期交付，被告以每月200元支付原告的房租費(fèi)，后因延期交付發(fā)生爭(zhēng)議，2011年11月18日雙方在房管部門的協(xié)調(diào)下，雙方代表在縣房管局三樓以會(huì)議紀(jì)要形式形成7點(diǎn)共識(shí)，紀(jì)要中約定從房產(chǎn)置換協(xié)議規(guī)定的交房時(shí)間次日計(jì)算，開發(fā)單位每逾期一日，以置換房總價(jià)款萬(wàn)分之0.8的數(shù)額承擔(dān)原告違約金；調(diào)換面積在3﹪以內(nèi)由拆遷戶以首期開盤價(jià)支付房款，超出3﹪的由開發(fā)商讓利3平方米，3平方米以外的由拆遷戶按開盤價(jià)補(bǔ)齊。協(xié)議簽訂后至今，被告未按協(xié)議履行交房等相關(guān)義務(wù)，還將置換房以房屋買賣合同形式抵押給第三人，嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益。為此，特訴至法院，請(qǐng)求：一、要求被告限期交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記；二、要求法院確認(rèn)被告與第三人簽訂的編號(hào)為L(zhǎng)YGSPF2012215221合同無(wú)效；三、要求被告給付搬家安置費(fèi)26510元；四、要求被告給付違約金，自2010年8月31日起，每日按照房屋總價(jià)值201434元的萬(wàn)分之五計(jì)算違約金，直至房屋符合交付條件實(shí)際交付之日止；五、要求被告給付一次性搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)6000元；六、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
被告辯稱
被告連云港富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：一、原、被告置換房屋是事實(shí)。對(duì)原告第一項(xiàng)訴求，因?yàn)樗_發(fā)的房屋沒有進(jìn)行驗(yàn)收，已經(jīng)交由原告實(shí)際占有使用；二、同意原告第二項(xiàng)訴求；三、對(duì)于原告第三、四、五項(xiàng)訴求沒有依據(jù)，同時(shí)原、被告雙方就違約金等費(fèi)用已經(jīng)結(jié)算，其中違約金按照日萬(wàn)分之五計(jì)算沒有依據(jù)。綜上請(qǐng)法院依法判決。
第三人孫延生、杜佳霞未到庭未作陳述。
本院查明
經(jīng)審理查明：
一、2009年4月26日，原告姜其華丈夫倉(cāng)瑜與被告連云港富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《華富世家地塊房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》，約定：原告現(xiàn)有住房面積87.2平方米，置換華富世家（施工編號(hào)）1幢乙（2）單元201室面積87.58平方米，房屋交付使用所產(chǎn)生的政府相關(guān)規(guī)費(fèi)及配套設(shè)施費(fèi)用由原告自行承擔(dān)，按實(shí)結(jié)算。被告應(yīng)在2010年8月底交付房屋，逾期由被告支付原告房租費(fèi)每月200元。協(xié)議簽訂后原告及丈夫瑜將原房屋交予被告拆除。
二、2011年11月18日，華富世家開發(fā)地塊被拆遷人代表丁天德、惠志渠、馮可俊、呂德權(quán)（代表原告方）與被告代表程實(shí)在灌南縣房產(chǎn)處主持下，形成《關(guān)于華富世家開發(fā)地塊拆遷安置矛盾調(diào)解會(huì)議紀(jì)要》，主要內(nèi)容為：“經(jīng)協(xié)調(diào)達(dá)成以下幾點(diǎn)處理意見：1、逾期交房違約金，自房產(chǎn)調(diào)換協(xié)議規(guī)定的交房時(shí)間次日起，開發(fā)單位每逾期一日給付置換房屋總價(jià)款萬(wàn)分之0.8的違約金；2、對(duì)于置換房屋的超面積問(wèn)題，按房產(chǎn)調(diào)換協(xié)議面積超出部分，在3﹪以內(nèi)的，由拆遷戶以首期開盤價(jià)補(bǔ)交房款，超出3﹪的部分，開發(fā)建設(shè)單位讓利3平方米，不收款，3平方米以外的由拆遷戶繼續(xù)按開盤價(jià)補(bǔ)齊”。該紀(jì)要還對(duì)其他五個(gè)事項(xiàng)達(dá)成共識(shí)。
三、2012年9月12日，被告與第三人孫延生、杜佳霞簽訂商品房買賣合同（合同編號(hào)為L(zhǎng)YGSPF2012215221），將華富世家（華景苑二期）1幢2（乙）單元201室商品房出售給第三人，單價(jià)每平方米2202.158元，總價(jià)200000元。該合同已于同日備案。
四、2013年10月16日，被告將涉案房屋交付原告。華富世家1幢房屋至今未經(jīng)驗(yàn)收合格，由于相關(guān)附屬設(shè)施不配套，原告雖然領(lǐng)取涉案房屋及汽車庫(kù)鑰匙，但沒有實(shí)際使用。
五、倉(cāng)瑜是原告丈夫，于2013年7月26日去世，其和原告共生育四個(gè)子女即長(zhǎng)子倉(cāng)思春、次子倉(cāng)思懷、長(zhǎng)女倉(cāng)桂珍、次女倉(cāng)桂蘭。2013年3月18日，倉(cāng)瑜立書面遺囑，明確其和原告夫妻共同財(cái)產(chǎn)一套住房共80多平方米歸原告所有。
上述事實(shí)，有下列證據(jù)證實(shí)：一、原、被告庭審中部分陳述；二、原告舉證的1、原告身份證復(fù)印件，2、華富世家地塊房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議復(fù)印件，3、華富世家交房傳遞單、結(jié)算清單復(fù)印件，4、被告與第三人商品房買賣合同復(fù)印件，5倉(cāng)瑜遺囑，6、灌南縣新安鎮(zhèn)鎮(zhèn)北社區(qū)居民委員會(huì)、灌南縣公安局新安派出所證明。上述證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被告連云港富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告丈夫倉(cāng)瑜簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，將華富世家1幢2（乙）單元201室房屋置換給原告后，又將該房屋出賣給第三人孫延生、杜佳霞，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，對(duì)原告要求確認(rèn)被告與第三人簽訂的商品房買賣合同（合同編號(hào)為L(zhǎng)YGSPF2012215221）無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。
對(duì)于原告要求被告交付華富世家1幢2（乙）單元201室房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請(qǐng)求，因該房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格，不具備交付條件，本院依法暫不予支持。
對(duì)于原告要求被告給付違約金，自2010年8月31日起至實(shí)際交房之日止，每日按照房屋總價(jià)值201434元的萬(wàn)分之五計(jì)算違約金，直至房屋符合交付條件實(shí)際交付之日止、給付搬家安置費(fèi)26510元、給付一次性搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)6000元的訴訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院均不予支持。
為此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十六條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、確認(rèn)被告連云港富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人孫延生、杜佳霞于2012年9月12日簽訂的合同編號(hào)為L(zhǎng)YGSPF2012215221的商品房買賣合同無(wú)效。
二、駁回原告姜其華其他訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)3780元，由被告連云港富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于連云港市中級(jí)人民法院。根據(jù)國(guó)務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》的規(guī)定，按不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額向市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。
審判人員
審判長(zhǎng)劉玉新
代理審判員梁承君
人民陪審員姜有遜
裁判日期
二〇一四年六月十六日
書記員
書記員周嵐嵐
