審理法院：當涂縣人民法院
案號：（2014）當石民二初字第00074號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-12-01
審理經過
原告姜成貴與被告馬鞍山市當涂新世紀房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱新世紀公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2014年6月19日立案受理后，依法由代理審判員周程適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告姜成貴及其委托代理人俞保和、邢小芳，被告新世紀公司及其委托代理人祝雙夏、李斌均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
姜成貴訴稱：被告因開發(fā)建設當涂縣黃池鎮(zhèn)楊橋新村小區(qū)需要，與原告簽訂《房屋拆遷、安置協(xié)議書》及《補充協(xié)議》各一份。雙方約定，原告同意被告拆除自己的房屋，并采用產權調換的方式對原告進行安置，分別安置住宅房屋400平方米、門面房200平方米。2013年1月14日，原告發(fā)現(xiàn)被告建設的房屋質量存在一些瑕疵，便自愿放棄200平方米門面房的實物安置，改由被告貨幣回購。雙方約定，門面房回購價格為每平方米2800元，被告應向原告支付房款560000元。針對560000元房款，雙方約定被告應于2013年2月8日前給付50%的補償款，余款280000元于2013年9月30日前付清，逾期未付，被告應按月利率3%向原告支付逾期付款利息。2013年2月7日及3月26日，被告分別向原告支付了200000元及80000元，余欠280000元房款至今未付?，F(xiàn)訴請被告向原告支付拆遷房屋回購款280000元、首期逾期付款利息3680元和二期逾期付款利息58800元（算至2014年4月30日），合計342480元，并自2014年5月1日起按月利率3%計付利息至本息還清之日。
姜成貴針對其訴稱事實，向本院遞交證據(jù)如下：1.身份證復印件一份，以證明原告的身份情況；2.企業(yè)基本信息表及組織機構代碼證復印件各一份，以證明被告的主體資格；3.房屋拆遷補償安置協(xié)議書及補充協(xié)議書各一份，以證明原告房屋已被拆遷及雙方就安置補償?shù)募s定情況；4.協(xié)議書一份，以證明原、被告雙方針對門面房安置所作的約定情況；5.調查筆錄三份，以證明被告欠原告280000元回購款及逾期利息的事實。
庭審中，原告申請的證人侯道發(fā)、侯其平、梅林出庭作證，以證明被告欠原告280000元回購款及逾期利息的事實。證人侯道發(fā)述稱：姜成貴去年向被告法定代表人陸浩正催要補償款及利息。陸浩正大概在2014年1月20日前后為此事找我?guī)兔f(xié)調，他讓我告訴姜成貴過年前給付本金280000元及利息10000元，后姜成貴嫌利息少不同意。我只是幫忙協(xié)調，其他具體事情不清楚。證人侯其平述稱：今年3月份，姜成貴向新世紀公司要錢，要求給付本金280000萬及利息50000元。陸浩正讓我和梅林做姜成貴的工作，將利息減少至20000元，共300000元，且一個月內付清。當時也有派出所的人在場，后來姜成貴不同意減少利息。梅林述稱：今年3月份，姜成貴與陸浩正因補償款的事在新世紀公司里發(fā)生爭執(zhí)，后來派出所的警官也來了。陸浩正要求給一個月的時間，同意本金和利息一共付300000萬，還讓我和姜成貴協(xié)調，但姜成貴不同意。
被告辯稱
新世紀公司辯稱：1.原告以門面房存在質量問題為由拒絕收房，經協(xié)商，原告要求被告補償240000元才同意收房；原告收到補償款后，又要求被告以每平米2800元回購，才簽訂了2013年1月14日的最終協(xié)議。2.被告已經支付原告620000元，超出了2013年1月14日簽訂的協(xié)議書中約定款項，被告無需再支付原告任何補償款，并不構成違約。
本院認為
本案在審理過程中，新世紀公司依法對姜成貴提起反訴。反訴稱：反訴人系經黃池鎮(zhèn)政府招商引資而進入該地的新農村建設項目的房產開發(fā)企業(yè)。2010年3月19日，經政府多次協(xié)調、協(xié)商，反訴人與被反訴人簽訂了《房屋拆遷補償、安置協(xié)議書》。協(xié)議中被反訴人的自執(zhí)房屋建設面積是401.25平方米（實際上房屋面積遠未達到該面積），并約定進行產權調換式安置，由反訴人安置被反訴人門面房200平方米、住宅房200平方米，同時約定過渡由被反訴人自行解決。協(xié)議簽訂后，被反訴人以經濟困難暫時無法自行解決過渡等問題，要求公司暫時幫其墊付部分過渡和生活費用，并承諾等拆遷安置完畢后歸還。2010年3月31日，反訴人從法定代表人陸浩正的銀行卡上匯款100000給被反訴人。2012年楊橋新村項目回遷戶陸續(xù)回遷，反訴人也及時通知被反訴人前來收房。住宅房部分，被反訴人選擇了15號樓301室和15號樓401室，二套住宅房面積共計206平方米，并于2012年9月19日領取了該二套住房的鑰匙，但拒絕辦理收房手續(xù)。門面房部分，被反訴人借故門面房建設質量存在問題而拒絕收房，經協(xié)商，被反訴人要求反訴人補償其240000元才同意收房。2012年9月19日，反訴人按約定從公司賬戶匯款240000元給被反訴人。被反訴人收到匯款后又反悔，要求反訴人以每平方米2800元回收門面房，200平方米共計560000元。2013年1月14日，雙方又簽訂一份補充的《協(xié)議書》，協(xié)議除了約定門面房以回購方式進行安置外，還約定被反訴人應在3日內辦理住房部分的回遷安置手續(xù)，并按每平方米1800元的價格補差價。按照協(xié)議約定，反訴人分別于2013年2月6日匯款200000元、2013年3月26日匯款80000元給被反訴人，但被反訴人至今都未配合辦理住房部分的回遷安置手續(xù)，也未補回反訴人差價。反訴人認為，加上反訴人之前墊付的100000元和原先支付質量補償?shù)?40000元，公司總計已經支付了被反訴人620000元，已經遠遠超過了補充協(xié)議書約定的金額，反訴人無需再支付被反訴人任何補償款，并不存在任何違約行為。被反訴人仗著自己是本地人，多次到反訴人公司來擾亂正常經營，采用石子堵路、鎖公司大門等威脅手段，阻擾我們的正常施工。被反訴人還把公司兩輛汽車的輪胎放氣拔芯，還霸占了公司已經簽訂好安置協(xié)議的其他拆遷戶的房屋及宅基地，將反訴人公司已經賠付的原黃池鎮(zhèn)政府養(yǎng)殖場食堂據(jù)為己有，并砌起圍墻。新世紀公司為此提起反訴，請求判令：1.被反訴人返還反訴人墊付的其他費用100000元及利息損失39206元（暫按同期貸款利率計算至2014年7月10日，實際計算至生效判決確定的履行日止）；2.被反訴人返還反訴人門面房安置補償款人民幣240000元及利息損失53997元（暫按同期貸款利率計算至2014年7月10日，實際計算至生效判決確定的履行日止）；3.被反訴人支付住房安置面積補償差價款10800元；4.被反訴人返還反訴人已經簽訂補償安置協(xié)議的第三人的房屋、宅基地和原政府養(yǎng)殖場食堂。
新世紀公司為支持自己的主張，向本院遞交了以下證據(jù)：1.房屋補償安置協(xié)議書一份，以證明雙方就原告被拆遷房屋安置補償事項的約定情況；2.中國郵政儲蓄銀行轉賬憑單復印件一份，以證明反訴人于2010年3月31日通過轉賬墊付反訴被告過渡期間生活費用100000元；3.中國農業(yè)銀行結算業(yè)務申請書復印件一份，以證明反訴人于2012年9月19日給付反訴被告門面房質量補償款240000元；4.協(xié)議書一份，以證明反訴被告應在三日內辦理回遷安置手續(xù)及按每平方米1800元的價格補償差價；5.照片三張，以證明反訴被告霸占了反訴人已經簽訂補償安置協(xié)議的第三人房屋、宅基地和原政府養(yǎng)殖場食堂的事實；6.當涂縣黃池鎮(zhèn)人民政府文件復印件一份，以證明有關涉案房產的補償政策情況；7.楊橋新村15號樓面積分攤分戶匯總表復印件一份，以證明安置給反訴被告的住宅面積超出約定的補償面積6平方米；8.反訴人與許良軍簽訂的房屋買賣合同一份，以證明反訴人另行出售的房屋價格不足每平方米2500元；9.反訴人與焦桂倉、焦桂根簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議書二份及照片一張，以證明反訴被告的住宅面積不足400平方米。
姜成貴針對反訴辯稱：反訴人訴稱的內容與案件事實不符。具體為：1.雙方在簽訂合同時已經對房屋補償面積進行了丈量，反訴人稱反訴被告的補償面積不足401.25平方米缺乏依據(jù)；2.反訴人給付反訴被告的100000元不是借款，是對被拆遷房屋裝潢損失的補償，不應返還；3.反訴人給付反訴被告240000元是針對門面房質量問題的補償，每平方米補償1200元，不是其他補償，且與回購款無任何關聯(lián)；4.我方認可住宅面積多了6平方米，應補差價10800元，但反訴人至今沒有對反訴被告補償?shù)轿?，我方可拒絕補差價；5.本案是合同糾紛，不是侵權糾紛，反訴人的第四項訴請與本案無關。
本案在審理過程中，本院依法就案件相關情況向當涂縣黃池鎮(zhèn)法律服務所主任劉延進進行調查，形成調查筆錄一份，并交由雙方當事人質證。劉延進述稱：1.新世紀公司和姜成貴于2013年1月15日達成的協(xié)議是我按照陸總（陸浩正）和陸志平口述的內容草擬、修改的，具體的協(xié)議內容是新世紀公司的陸總和姜成貴協(xié)商達成的；2.在該協(xié)議擬定的過程中，我沒有和姜成貴接觸過，陸總也沒有提及之前給過姜成貴錢的事；3.后來姜成貴依據(jù)該協(xié)議向新世紀公司催要補償款，還向黃池政府領導反映，政府領導指派我和黃池派出所所長臧二龍、黃池鎮(zhèn)楊橋村書記朱同兵參與協(xié)調此事，協(xié)調時間是2014年4月28日，雙方協(xié)調未果；4.新世紀公司與被拆遷戶就拆遷補償一事都是自行協(xié)商的，黃池鎮(zhèn)政府沒有參與。
經庭審質證，新世紀公司對姜成貴提交的2010年3月21日簽訂的補充協(xié)議書真實性有異議，認為需要進一步核實；對證人侯道發(fā)、侯其平、梅林的證人證言真實性有異議，認為三位證人與姜成貴認識多年，其陳述不能作為對新世紀公司不利的證據(jù)；對其他證據(jù)的真實性無異議。新世紀公司對劉延進的調查筆錄真實性無異議。
姜成貴質證后對新世紀公司提交的中國郵政儲蓄銀行轉賬憑單復印件和中國農業(yè)銀行結算業(yè)務申請書復印件的真實性無異議，但認為與姜成貴訴請的回購款無關；對三張照片未發(fā)表質證意見；對當涂縣黃池鎮(zhèn)人民政府文件復印件的真實性有異議；對房屋買賣合同未發(fā)表質證意見；對二份房屋拆遷補償安置協(xié)議書及一張照片真實性有異議；對其他證據(jù)真實性無異議。姜成貴對劉延進的調查筆錄真實性無異議。
經庭審舉證、質證，本院對雙方當事人提交證據(jù)作認證如下：
姜成貴提交的身份證復印件、企業(yè)基本信息表及組織機構代碼證復印件、房屋拆遷補償安置協(xié)議書、協(xié)議書，因新世紀公司對其真實性無異議，故本院予以認定；2010年3月21日簽訂的補充協(xié)議書所約定的內容與姜成貴的訴請并無關聯(lián)，本院不予認定；證人侯道發(fā)、侯其平、梅林的證人證言與本案具有關聯(lián)性，結合2013年1月的協(xié)議書和劉延進的陳述，可以證明姜成貴與新世紀公司因協(xié)議書中約定的門面房回購款給付問題產生爭議的事實，本院予以認定。
新世紀公司提交的房屋補償安置協(xié)議書、協(xié)議書、楊橋新村15號樓面積分攤分戶匯總表復印件，因姜成貴對其真實性無異議，故本院予以認定；中國郵政儲蓄銀行轉賬憑單復印件、中國農業(yè)銀行結算業(yè)務申請書復印件可以證明新世紀公司分別于2010年3月31日、2012年9月19日通過銀行轉賬給付姜成貴100000元和240000元的事實，但從兩筆匯款產生的時間及雙方于2013年1月15日簽訂的協(xié)議第四條內容上看，不能直接證明兩筆匯款與2013年1月15日的協(xié)議中約定的待給付回購款有關，故本院對該證據(jù)與本案待證事實的關聯(lián)性不予認定；三張照片不符合證據(jù)的形式，且與本案的關聯(lián)性難以確定，本院不予認定；當涂縣黃池鎮(zhèn)人民政府文件復印件，既無文號，也無黃池鎮(zhèn)政府印章，與政府發(fā)文形式不符，且與本案待證事實缺乏關聯(lián)性，本院不予認定；反訴人與許良軍簽訂的房屋買賣合同，與焦桂倉、焦桂根簽訂的二份房屋拆遷補償安置協(xié)議書及一張照片的證明目的均與新世紀公司的反訴請求無直接關聯(lián)，本院不予認定。
根據(jù)以上認證情況，結合雙方當事人在庭審中的陳述及本院調查情況，本院對下列事實予以確認：
2010年3月19日，新世紀公司與姜成貴簽訂了一份《房屋拆遷補償、安置協(xié)議書》。協(xié)議約定姜成貴自執(zhí)樓房建設面積為401.25平方米，新世紀公司以產權調換的方式在拆遷面積內安置姜成貴門面房200平方米、住宅房200平方米。2012年9月19日，姜成貴就住宅房的回遷安置選擇了楊橋新村15號樓301室和401室，并領取了鑰匙，兩套住宅建筑面積達206平方米，超應安置面積6平方米。2013年1月15日，新世紀公司（甲方）與姜成貴（乙方）再次就安置房回遷事宜達成協(xié)議，約定：一、甲方因開發(fā)建設楊橋新村小區(qū)，經與乙方協(xié)商，拆除了乙方房屋，并采用產權調換方式對乙方進行安置，應安置乙方門面房面積200平方米、住宅房面積200平方米。二、協(xié)議簽訂后三日內，乙方應與甲方辦理住宅房回遷安置手續(xù)，甲方安置給乙方的住宅面積大于或小于200平方米，均按每平方米1800元的標準互補差價。三、經雙方協(xié)商一致，乙方自愿放棄回遷甲方安置的門面房，改由甲方以回購方式執(zhí)行貨幣化安置，回購價格為每平方米2800元，共計560000元；甲方于2013年2月8日前給付50%，余款于2013年9月30日前付清，逾期未付，則按月利率3%承擔利息；如甲方在上述付款期限之前將該門面房出售他人，則應在出售后三日內付清全部款項。四、本協(xié)議內容系雙方為解決安置房回遷糾紛，經充分協(xié)商一致，而作出的真實意思表示，任何一方無權反悔；雙方此前的相關約定如與本協(xié)議不相一致，以本協(xié)議為準。五、本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字（蓋章）起生效。新世紀公司與姜成貴于2013年1月15日達成的協(xié)議生效后，新世紀公司分別于2013年2月6日、3月26日通過中國農業(yè)銀行向姜成貴匯款200000元及80000元，合計280000元。其中，2013年3月26日的80000元匯款逾期支付46天；于2013年9月30日前應按約給付的余款280000元至今未付。
本院認為：依法成立的合同，受法律保護。合同約定對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定或者依照法律規(guī)定履行自己的義務。本案中，原、被告雙方通過平等、自愿的方式于2013年1月15日達成的協(xié)議系雙方真實的意思表示，依法應對其有效性予以保護。被告雖辯稱已累計支付了原告620000元，但自2013年1月15日之后僅給付280000元，余欠280000元的事實清楚，被告未能舉證證明在該協(xié)議簽訂前給付原告的款項性質及與雙方最后一次（2013年1月15日）協(xié)議的關聯(lián)性，原、被告在協(xié)議中也沒有涉及協(xié)議達成前相互之間的資金往來，且該協(xié)議中有關“雙方此前的相關約定如與本協(xié)議不相一致，以本協(xié)議為準?！钡募s定具有對雙方此前有關拆遷安置事宜約定的覆蓋性，故本院對該答辯意見不予采納。原、被告有關逾期付款利率的約定已超出法律規(guī)定的限度，依法應予調整，本院酌情參照中國人民銀行同期同類貸款利率（6%／年）的三倍確定，即月利率1.5%。被告于2013年3月26日給付原告的80000元，逾期46天，應支付逾期利息1840元；被告尚未給付的余款280000元，自2013年10月1日起按月利率1.5%計付逾期利息至判決之日，應支付逾期利息58800元?，F(xiàn)原告訴請被告給付余款280000元及相應逾期利息，依法有據(jù)，應予支持。
有關反訴原告要求反訴被告返還墊付款100000元及門面安置補償款240000元的訴請，反訴被告對收到上述款項不持異議，爭議焦點在于兩筆款項的性質及與2013年1月15日的協(xié)議書的關聯(lián)性。庭審中，反訴原告提交的證據(jù)未能證明兩筆款項具有債權的性質，也沒有就兩筆款項在2013年1月15日的協(xié)議書中作出補充約定，且沒有就其他法定或者約定的返還理由提供相應的證據(jù)予以支持，故本院對該反訴請求不予支持。反訴原告要求反訴被告返還反訴原告已經簽訂補償安置協(xié)議的第三人的房屋、宅基地和原政府養(yǎng)殖場食堂的訴請，系基于侵權法律關系而非合同法律關系，也沒有與本訴基于同一法律事實，對本訴不具有對抗性（抵消、吞并、排斥），故不屬于反訴的范疇，本院不予支持。反訴原告要求反訴被告支付住房安置面積補償差價款10800元的訴請，系基于雙方2013年1月15日達成且生效的協(xié)議第二條的約定，且反訴被告對其受安置的住宅房面積超應安置面積6平方米的事實予以認可，故反訴被告應當依約支付反訴原告住房面積差價款10800元，本院對該反訴請求予以支持，該款可在本訴中予以抵消。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零八條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第二百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、《最高人民法院﹤關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定﹥》第二條、第六十三條的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告馬鞍山市當涂新世紀房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十五日內支付原告姜成貴逾期利息1840元（2013年3月26日逾期給付的80000元所產生）。
二、被告馬鞍山市當涂新世紀房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十五日內支付原告姜成貴門面房回購款280000元，并支付自2013年10月1日起至判決之日止的逾期利息58800元。
三、反訴被告姜成貴于本判決生效后應支付反訴原告馬鞍山市當涂新世紀房地產開發(fā)有限公司住房面積差價款10800元；該款在被告馬鞍山市當涂新世紀房地產開發(fā)有限公司給付原告姜成貴相關款項時抵消。
四、駁回原告姜成貴、反訴原告馬鞍山市當涂新世紀房地產開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案本訴案件受理費減半收取3201元、反訴案件受理費3980元，合計7181元，由姜成貴負擔481元，馬鞍山市當涂新世紀房地產開發(fā)有限公司負擔6700元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省馬鞍山市中級人民法院。
審判人員
代理審判員周程
裁判日期
二〇一四年十二月一日
書記員
書記員張琴琴
