審理法院：黑河市中級人民法院
案號(hào)：（2015）黑中民終字第14號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-01-28
審理經(jīng)過
上訴人范永生因與被上訴人周文志、松原市千大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱千大公司），原審被告梁海峰房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服嫩江縣人民法院（2013）嫩民初字第1759號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人范永生及其委托代理人巴振喜，被上訴人周文志的委托代理人周忠森、高福來，原審被告梁海峰的委托代理人喬世范到庭參加訴訟。被上訴人千大公司經(jīng)本院合法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審原告訴稱
原審原告周文志在原審法院訴稱，千大公司開發(fā)承建嫩江縣世紀(jì)新城小區(qū)，周文志系被動(dòng)遷戶，梁海峰原系千大公司嫩江分公司負(fù)責(zé)人，其個(gè)人實(shí)際經(jīng)營整個(gè)工程的拆遷及開發(fā)建設(shè)。2012年4月15日，周文志與千大公司簽訂了編號(hào)為37號(hào)的《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》（以下簡稱《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》）及補(bǔ)充協(xié)議書1份，千大公司動(dòng)遷周文志坐落在嫩江縣新華街6委51組建筑面積為88.74平方米房屋一處，另外無照房屋及門斗17.22平方米，院內(nèi)還有房屋基礎(chǔ)120平方米、樹木58株、水井1口、車庫24平方米、倉庫30平方米、裝煤倉庫18平方米、兩個(gè)大門及200余米板杖。千大公司調(diào)換給周文志世紀(jì)新城小區(qū)2號(hào)樓3單元東側(cè)301室，2號(hào)樓一層南側(cè)25號(hào)車庫各一套?，F(xiàn)該回遷樓房已經(jīng)建成，千大公司、梁海峰一直未交付給周文志。周文志訴至法院，要求千大公司、梁海峰按照2012年4月15日簽訂的37號(hào)《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》履行義務(wù)，將世紀(jì)新城小區(qū)2號(hào)樓3單元西側(cè)303室，2號(hào)樓一層南側(cè)25號(hào)車庫交付給周文志；給付臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)6，600.00元。
一審被告辯稱
原審被告千大公司在原審法院辯稱，嫩江縣世紀(jì)新城小區(qū)是千大公司下屬的嫩江分公司承建，梁海峰使用的印章不是千大公司在公安機(jī)關(guān)備案的公章，所以千大公司并不是本案適格的被告。本案適格被告應(yīng)當(dāng)是千大公司嫩江分公司。周文志主張的臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)不同意給付。
原審被告梁海峰在原審法院辯稱，梁海峰以千大公司名義與周文志簽訂的37號(hào)《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)是無效的，理由如下：1、該《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》并不是在拆遷許可期限內(nèi)簽訂的。千大公司的拆遷許可期限為2010年4月20日至2010年6月5日，后經(jīng)申請延期，期限延長至2011年12月31日。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實(shí)施房屋拆遷。而本案拆遷時(shí)間為2012年5月8日，明顯超出了相關(guān)法規(guī)規(guī)定的拆遷期限；2、根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定，拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資質(zhì)的單位實(shí)施拆遷。本案中，千大公司在取得的拆遷許可證中明確注明拆遷單位為黑河市洪源拆遷有限責(zé)任公司嫩江分公司，現(xiàn)千大公司自行與周文志簽訂《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》違反行政法規(guī)，屬于無效的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》；3、沒有《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》中約定的面積；周文志存在欺詐行為；4、回遷房屋2號(hào)樓并沒有建成，不存在交付行為；5、由于周文志一個(gè)房屋簽訂了多個(gè)《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，所以只能履行一份合同中的搬遷義務(wù)；6、多份37號(hào)《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，回遷的房屋及車庫有多個(gè)，顯失公平；7、梁海峰在簽訂《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》是履行職務(wù)行為，現(xiàn)在梁海峰已經(jīng)被千大公司免去嫩江分公司負(fù)責(zé)人的職務(wù)，所以梁海峰個(gè)人不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。
原審第三人范永生在原審法院述稱，2011年11月10日，范永生與千大公司簽訂《購車庫協(xié)議書》，范永生已交清車庫款，所以范永生對本案訴爭車庫享有所有權(quán)。
一審法院查明
原審法院判決認(rèn)定，千大公司于2010年3月9日申請立項(xiàng)承建嫩江縣世紀(jì)新城小區(qū)，梁海峰從2010年開始以千大公司嫩江分公司負(fù)責(zé)人身份組織動(dòng)遷及工程施工。2010年4月19日，千大公司取得房屋拆遷許可證，后發(fā)公告將拆遷期限延長至2011年12月31日。千大公司于2010年11月17日取得用地許可證，2010年12月2日取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2011年4月21日取得建設(shè)工程施工許可證，2011年8月24日取得4-1號(hào)樓和2-2號(hào)樓商品房預(yù)售許可證，2012年9月20日取得2-1、3-1、3-2、4-2號(hào)樓的商品房預(yù)售許可證。千大公司需要拆遷周文志名下坐落在嫩江縣新華街6委51組88.74平方米平房一處。2012年4月15日，千大公司與周文志簽訂《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》。周文志與千大公司簽訂的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》約定，周文志在新華街6委51組88.74平方米和無照房屋及門斗17.22平方米，千大公司將世紀(jì)新城小區(qū)2號(hào)樓3單元東側(cè)301室面積為97.35平方米、2號(hào)樓1層南側(cè)25號(hào)面積為25.83平方米車庫產(chǎn)權(quán)調(diào)換給周文志，樓房竣工后，千大公司一直未將2-2號(hào)樓3單元東側(cè)301室和2-2號(hào)樓1層南側(cè)25號(hào)車庫交付給周文志。
另查明，2011年11月10日，在梁海峰經(jīng)營期間，其以千大公司名義將世紀(jì)新城小區(qū)2-2號(hào)樓1層25號(hào)車庫以每平方米4，500.00元價(jià)格出售給了第三人范永生，范永生已交付房款142，830.00元。在訴訟過程中，梁海峰稱將世紀(jì)新城小區(qū)2-2號(hào)樓3單元301室住宅一套于2012年4月7日出售給了楊雪松，但經(jīng)法院多次尋找和聯(lián)系，無法找到，致使法院無法核實(shí)與千大公司簽訂的商品房買賣合同的真實(shí)性。訴訟中，另案原告周忠芹、楊革簽訂的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》約定的回遷樓房為4號(hào)樓4單元202室和3號(hào)樓4單元303室，千大公司實(shí)際交付給周忠芹和楊革的樓房位置為4-2號(hào)4單元202室和3-2號(hào)樓4單元303室。
一審法院認(rèn)為
原審法院判決認(rèn)為，嫩江縣世紀(jì)新城小區(qū)系千大公司開發(fā)建設(shè)，梁海峰是千大公司的工作人員，負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)嫩江縣世紀(jì)新城小區(qū)工作。在工作中，梁海峰代表千大公司與周文志、第三人范永生簽訂《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》、《購車庫協(xié)議書》，梁海峰的上述行為是履行職務(wù)的行為。根據(jù)法律規(guī)定，企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)對它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任，故本案的民事責(zé)任應(yīng)當(dāng)由千大公司承擔(dān)。千大公司與周文志簽訂的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，是雙方在平等協(xié)商基礎(chǔ)上達(dá)成的，協(xié)議內(nèi)容并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，法院予以確認(rèn)。因千大公司與周文志簽訂的是拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議優(yōu)于其他買賣合同履行，故周文志要求取得世紀(jì)新城小區(qū)2-2號(hào)樓25號(hào)車庫和2-2號(hào)樓3單元301室住宅的訴訟請求，法院予以支持。本案實(shí)際回遷房屋面積大于《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》約定面積的部分，應(yīng)當(dāng)由周文志與千大公司根據(jù)《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》約定進(jìn)行結(jié)算，如發(fā)生爭議，千大公司可另案主張權(quán)利。因梁海峰所提及楊雪松無法找到，致使法院無法審理千大公司是否與第三人楊雪松簽訂《購車庫協(xié)議書》及合同效力問題，如存在商品房買賣合同關(guān)系，《購車庫協(xié)議書》目的無法實(shí)現(xiàn)的，楊雪松可向千大公司主張合同違約責(zé)任。因千大公司與第三人范永生簽訂的《購車庫協(xié)議書》也不存在《中華人民共和國合同法》規(guī)定的無效情形，故該合同也合法有效，但因該合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，范永生可另行向千大公司主張合同違約責(zé)任。世紀(jì)新城小區(qū)為千大公司申請立項(xiàng)并開發(fā)建設(shè)，公司將整體項(xiàng)目交給梁海峰個(gè)人投資建設(shè)，并委任梁海峰為“嫩江分公司負(fù)責(zé)人”，梁海峰持千大公司的公章對外實(shí)施拆遷及整體開發(fā)建設(shè)行為不屬于其個(gè)人行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為千大公司對世紀(jì)新城項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)行為，且“嫩江分公司”未經(jīng)工商注冊，不具有開發(fā)主體資格，所以千大公司應(yīng)對周文志持有的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》承擔(dān)責(zé)任，故千大公司的辯解理由法院不予支持；周文志有88.74平方米平房客觀存在，對此平房的拆遷調(diào)換，開發(fā)建設(shè)方千大公司已與周文志簽訂了《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，并進(jìn)行了置換安置，所以周文志有權(quán)利依此協(xié)議書向千大公司主張權(quán)利。雙方通過協(xié)商之后，達(dá)成一致意見，原有平房已經(jīng)拆除，故梁海峰辯稱的拆遷期限超期以及拆遷單位應(yīng)為黑河市洪源拆遷有限公司，進(jìn)而提出《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》無效的主張沒有法律依據(jù)，法院不予支持。與周文志簽訂的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，是雙方幾經(jīng)協(xié)商最后達(dá)成一致意見才簽訂的，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是拆遷人自愿調(diào)換給被拆遷人的處分行為，梁海峰主張協(xié)議顯失公平，應(yīng)當(dāng)撤銷，因其未提供相應(yīng)證據(jù)，法院不予支持。因楊革和周忠芹同樣是簽訂的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》中應(yīng)回遷的樓房沒有帶“X-X”，千大公司實(shí)際交付給楊革和周忠芹的回遷樓房是“X-2”，足以說明千大公司與周文志簽訂的回遷協(xié)議中的2號(hào)樓就應(yīng)是建成的2-2號(hào)樓，故梁海峰主張2號(hào)樓沒有建成的辯解理由不能成立，法院不予支持；周文志主張的臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)6，600.00元，因周文志與千大公司簽訂了多份《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，但搬遷的房屋僅一處，故只能維護(hù)1份回遷協(xié)議的臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)，法院在其他案件已經(jīng)支持了周文志臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)3，300.00元，所以周文志主張的臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)，法院不予支持。據(jù)此判決：一、千大公司與周文志在2012年4月15日簽訂《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》有效；二、千大公司于判決生效后3日內(nèi)將2-2號(hào)樓3單元東側(cè)301室交付給周文志；三、范永生于判決生效后3日內(nèi)將其所占有的2-2號(hào)樓1層南側(cè)25號(hào)車庫交付給周文志；四、駁回周文志、范永生的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)100.00元，由千大公司負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱
判決宣判后，范永生不服，向本院提起上訴。其主要上訴理由為：1、原審法院判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。周文志與千大公司簽訂的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》約定的房屋和范永生從千大公司購買的房屋非同一房屋。周文志與千大公司簽訂的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》中約定的為世紀(jì)新城小區(qū)2號(hào)樓一層南側(cè)25號(hào)車庫，房屋面積25.83平方米。范永生從千大公司購買的房屋為世紀(jì)新城小區(qū)2-2號(hào)樓25號(hào)車庫，房屋面積31.74平方米。原審法院以千大公司與楊革、周忠芹簽訂的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》中所約定房屋為世紀(jì)新城小區(qū)3號(hào)樓4單元303室和4號(hào)樓4單元202室，而實(shí)際交付的是世紀(jì)新城小區(qū)3-2號(hào)樓4單元303室和4-2號(hào)樓4單元202室為由，認(rèn)定范永生購買的世紀(jì)新城小區(qū)2-2號(hào)樓25號(hào)車庫系周文志與千大公司簽訂《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》中約定的2號(hào)樓25號(hào)車庫無任何道理。2、原審法院判決適用法律錯(cuò)誤。若其適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款的規(guī)定支持被拆遷人優(yōu)先取得用于安置房屋，需同時(shí)滿足三個(gè)條件。即拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議簽訂在先，商品房買賣合同簽訂在后；拆遷補(bǔ)償安置房屋的位置具體、明確；被拆遷人對購房人提出優(yōu)先請求權(quán)。原審法院在以上三個(gè)法律適用條件尚不具備的前提下，判決周文志享有房屋的優(yōu)先取得權(quán)，顯屬錯(cuò)誤。3、原審法院判決違反法定程序。原審法院向范永生送達(dá)第三人應(yīng)訴通知書后，范永生以無獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟。對此，原審卷宗中應(yīng)有周文志追加當(dāng)事人申請或法院追加當(dāng)事人的決定等法律文書，但原審法院卷宗中對此沒有相關(guān)文書。且原審判決書又載明，范永生系作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人申請參加訴訟的。請求撤銷原審法院判決，改判駁回周文志要求返還世紀(jì)新城小區(qū)2-2號(hào)樓1層南側(cè)25號(hào)車庫的訴訟請求。訴訟費(fèi)用由周文志與千大公司承擔(dān)。
本院查明
經(jīng)本院審理查明的事實(shí)與原審法院判決認(rèn)定的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，千大公司與周忠芹、楊革簽訂的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》中約定的回遷樓房為4號(hào)樓4單元202室和3號(hào)樓4單元303室，而千大公司實(shí)際交付給周忠芹、楊革的回遷樓房是4-2號(hào)樓4單元202室和3-2號(hào)樓4單元303室，故周文志與千大公司簽訂的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》中約定的2號(hào)樓，應(yīng)為現(xiàn)已建成的2-2號(hào)樓。范永生認(rèn)為其自千大公司購買的車庫非本案《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》中約定的車庫的上訴理由，本院不予采納。
范永生自千大公司處購買的車庫與本案《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》中約定的車庫系同一訴訟標(biāo)的，故范永生作為本案第三人參加訴訟符合法律規(guī)定，范永生認(rèn)為原審法院程序錯(cuò)誤的上訴理由，本院不予采納。
千大公司分別與范永生、周文志簽訂了《購車庫協(xié)議書》、《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，雖然從合同簽訂時(shí)間上看，范永生與千大公司簽訂的《購車庫協(xié)議書》在先，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議優(yōu)于其他買賣合同履行，故原審法院判決周文志取得世紀(jì)新城小區(qū)2-2號(hào)樓1層南側(cè)25號(hào)車庫并無不當(dāng)。范永生與千大公司簽訂的《購車庫協(xié)議書》雖合法有效，但因合同目的無法實(shí)現(xiàn)，范永生可另行向千大公司主張違約責(zé)任。
綜上，范永生的上訴理由均不成立，其上訴請求，本院不予支持。原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100.00元、郵寄費(fèi)320.00元，由上訴人范永生負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長于衛(wèi)平
代理審判員張可秋
代理審判員張巖
裁判日期
二〇一五年一月二十八日
書記員
書記員仇長城
