審理法院：欽州市欽南區(qū)人民法院
案號(hào)：（2013）欽南民初字第1566號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2013-11-01
審理經(jīng)過
原告梁振亮訴被告廣西中恒興投資發(fā)展有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2013年8月31日立案受理，依法由審判員陸善權(quán)適用簡(jiǎn)易程序，于2013年10月23日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人陸衛(wèi)及被告的委托代理人方軍均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告訴稱，2008年8月，原、被告簽訂了《城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》及《城市房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議書》，協(xié)議約定將原告座落于原欽南區(qū)、欽北區(qū)政府大院內(nèi)宿舍區(qū)的私人房屋實(shí)施拆遷并作調(diào)換，由被告在該區(qū)域內(nèi)為原告提供回建房，協(xié)議約定原告選擇的回建房樓房類型為多層，并附上《4#樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖》、《“翰林福第”回建住宅4#樓房號(hào)一覽表》作為附件，明確規(guī)定了房屋的平面設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)以及房屋的面積、座落樓層。簽約時(shí)約定回建房的樓房為六個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層的多層樓房，但簽訂協(xié)議后，被告在原定設(shè)計(jì)的樓層和套房數(shù)量已能完全滿足回建房戶認(rèn)選的情況下，未經(jīng)告知并取得原告和其他回建房戶的同意，被告單方改變協(xié)議約定設(shè)計(jì)，擅自在原告回建房所在4#樓第六層之上加建了一個(gè)樓層（即第七層）作為商品房出售。被告違約違規(guī)的行為，回建房住戶代表向欽州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（簡(jiǎn)稱“欽州市住建委”）反映，2013年4月2日作了書面答復(fù)，認(rèn)定被告開發(fā)建設(shè)的“翰林福第”4#至8#樓，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，涉嫌違法。此外，欽州市房產(chǎn)管理部門核發(fā)給該相關(guān)業(yè)主的房產(chǎn)證上也明確標(biāo)明原告所在樓總層數(shù)為7層。被告的行為違反了雙方簽訂協(xié)議，構(gòu)成了違約，嚴(yán)重侵害原告的合法權(quán)益。具體表現(xiàn)為：1、樓層增加，住戶數(shù)量增加，原告應(yīng)占有的住宅用地面積相應(yīng)減少；2、樓層增加，回建房區(qū)域內(nèi)容積率提高，住戶和人員也增多，住宅區(qū)內(nèi)的通道、綠化等公共資源人均占有量減少，致使原告居住環(huán)境變差，房屋價(jià)值降低；3、樓層增加，非回建房業(yè)主和車輛必然增加，被告承諾無償提供給回建房業(yè)主的停車位會(huì)被擠占，原告的專用權(quán)益直接受到侵害；4、樓層增加后，造成樓間距比例相對(duì)縮小，影響原告住宅的通風(fēng)、透光及日照時(shí)間，導(dǎo)致環(huán)保質(zhì)量下降。綜上，被告在4#至8#樓的第六層之上加建一層，總共41套，總建筑面積達(dá)3925㎡，按回建房協(xié)議約定價(jià)格2530元／㎡計(jì)，被告違約所得9930250元，是被告以違約損害原告合法為代價(jià)，現(xiàn)原告要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失30000元是合法合理的，因此，請(qǐng)求人民法院判決確認(rèn)被告違約；并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失30000元。
被告辯稱
被告辯稱，原、被告簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》及《城市房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議書》，雙方約定是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式作為補(bǔ)償，并對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)作了明確約定。2008年10月根據(jù)欽州市建設(shè)規(guī)劃局許可建設(shè)，其中第六、七層為躍式樓房，即樓中樓。2010年8月10日工程經(jīng)過欽州市住建委驗(yàn)收合格并辦理備案登記，被告也完成了交房相關(guān)證件。被告所建樓房為六層，并沒有違反雙方簽訂的合同及國(guó)家規(guī)定，原告主張被告增建一層構(gòu)成違約是沒有事實(shí)根據(jù)。至于欽州市住建委的答復(fù)，也沒有說到被告違約，第六層至第七層用鋼筋網(wǎng)封閉，只是起到安全保護(hù)作用，第七層樓門是根據(jù)消防部門要求增設(shè)的安全逃生通道，根據(jù)欽州市住建委的整改要求，已部分整改了，被告并沒有侵害到原告各業(yè)主的利益，因此，原告主張被告賠償經(jīng)濟(jì)損失30000元是沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)的，請(qǐng)求人民法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院查明
經(jīng)審理查明，2007年9月13日，原、被告簽訂《城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》及《城市房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議書》，協(xié)議約定對(duì)被拆遷房屋補(bǔ)償、回建房差價(jià)及支付方式、選擇回建房的基本情況、違約責(zé)任等作了明確規(guī)定，其中補(bǔ)充協(xié)議書第一條乙方選擇回建房的基本情況的第（一）項(xiàng)約定原告（乙方）選擇的回建房位于住宅小區(qū)第4棟1單元502號(hào)，樓房類型為多層，用途為住宅。協(xié)議附上了《4#樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖》、《“翰林福第”回建住宅4#樓房號(hào)一覽表》作為合同附件。一覽表上標(biāo)明該棟樓每單元的三層套房面積至六層套房面積均為相同。簽訂協(xié)議后，被告在未經(jīng)原告及其他業(yè)主同意的情況下，擅自將該樓的第六層標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)改為躍層住宅（即樓中樓），2008年12月26日被告到欽州市建設(shè)規(guī)劃委員會(huì)辦理“翰林福第”住宅小區(qū)4#、8#商住樓及5#-7#住宅樓的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批單》上注明4#、8#商住樓、5#-7#住宅樓的層數(shù)為6層（第六層、第七層為一套躍層住宅，層數(shù)按照一層計(jì)算）。2009年5月15日辦理《建筑工程施工許可證》后進(jìn)行施工建設(shè)，工程竣工后，2011年3月17日經(jīng)欽州市住建委驗(yàn)收合格并交付原告使用。原告認(rèn)為被告擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，在原告回建房所在樓第六層之上加建了一個(gè)樓層（即第七層）作為商品房出售，被告的行為構(gòu)成了違約，侵害了原告的合法權(quán)益。為此，原告向本院提起訴訟，遂提出前述訴訟請(qǐng)求。
另查明，被告開發(fā)建設(shè)的翰林福第4#-8#樓，共有41套樓中樓，被告擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，將第六層與第七層原應(yīng)預(yù)留樓梯洞口用鋼筋網(wǎng)封閉，在第七層樓層私自開設(shè)單獨(dú)的用戶出入門，涉嫌違法，被欽州市住建委立案查處。2013年6月24日欽州市住建委作出行政處罰決定，責(zé)令被告限期改正，恢復(fù)設(shè)計(jì)原貌。作出行政處罰決定時(shí)，被告已改正18套，尚有23套未進(jìn)行整改。
上述事實(shí)，有《城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》、《城市房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議書》及附件、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批單》、欽州市住建委驗(yàn)收合格單、關(guān)于“翰林福第”回建住宅4#-8#樓層問題的答復(fù)、行政處罰決定及雙方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原、被告在平等、自愿協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》、《城市房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議書》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，該協(xié)議有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均有法律約束力，應(yīng)當(dāng)按約定履行各自義務(wù)。本案中，從協(xié)議書附件“翰林福第”回建住宅4#樓房號(hào)一覽表上可以看出該棟樓每單元的三層套房面積至六層套房面積均為相同，可見原、被告約定回建住宅是標(biāo)準(zhǔn)層住宅樓，而不是躍層住宅樓。原告主張被告在第六層之上加建一層的理由不成立。但被告在未經(jīng)原告及其他業(yè)主同意的情況下，擅自改變?cè)瓉砑s定，改為規(guī)劃報(bào)建躍層住宅樓，被告的行為已構(gòu)成了違約。由于被告的行為違約，造成了原告所在回建住宅樓高度增加，致使原告住宅通風(fēng)、采光等受到了一定影響，特別是原告及其他業(yè)主占有住宅地面積相應(yīng)減少，侵害了原告及其他業(yè)主的合法權(quán)益，被告的違約行為造成原告及其他業(yè)主住宅條件受到一定影響，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但原告請(qǐng)求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失30000元的證據(jù)不足，鑒于被告的行為確已違約，本院根據(jù)本案的實(shí)際情況綜合考慮，酌情確定被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失20000元。對(duì)于原告請(qǐng)求確認(rèn)被告違約的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為，原告請(qǐng)求確認(rèn)被告違約的目的只是作為被告賠償經(jīng)濟(jì)損失的理由，是否構(gòu)成違約已在前述作了闡明，不應(yīng)作為一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求在判決主文中加以確認(rèn)。被告辯稱其所建回樓房為六層，屬于雙方約定多層住宅，并沒有違反雙方協(xié)議約定。本院認(rèn)為，被告所建回樓房雖然仍是多層住宅，但其擅自改變了原來約定，將第六層改為躍層住宅，已構(gòu)成了違約，因此，被告的抗辯理由不成立，本院不予采信。至于被告擅自改變?cè)O(shè)計(jì)后，將樓中樓第六層與第七層原應(yīng)預(yù)留樓梯洞口用鋼筋網(wǎng)封閉，在第七層樓層私自開設(shè)單獨(dú)的用戶出入門，屬違法建設(shè)，欽州市住建委已作出了行政處罰，不屬本案處理范疇。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百一零七條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
被告廣西中恒興投資發(fā)展有限公司賠償給原告梁振亮經(jīng)濟(jì)損失20000元。
案件受理費(fèi)325元，由原告梁振亮負(fù)擔(dān)108元，被告廣西中恒興投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)217元（原告已預(yù)交，被告在履行義務(wù)時(shí)一并付給原告）。
上述債務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)向本院申請(qǐng)執(zhí)行。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣西壯族自治區(qū)欽州市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判員陸善權(quán)
裁判日期
二〇一三年十一月一日
書記員
書記員肖燕春
