審理法院：咸寧市咸安區(qū)人民法院
案號：（2014）鄂咸安民初字第04148號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-06-26
審理經過
原告趙桂芳等34人與被告金誠房地產公司、第三人咸寧衛(wèi)校房屋拆遷安置補償合同糾紛34案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭合并進行了審理。原告趙桂芳的委托代理人彭慧東、推薦的共同訴訟代表人高榮球、趙桂芳、陳華、被告金誠房地產公司的委托代理人余隆盛、第三人咸寧衛(wèi)校的委托代理人樊斌到庭參加訴訟。本案經合議庭評議，并經本院審判委員會討論決定，現已審理終結。
原告訴稱
原告趙桂芳訴稱，2008年咸寧衛(wèi)校地塊由被告投資開發(fā)商品房項目，原告等衛(wèi)校職工家屬樓成為拆遷對象。原、被告就房屋拆遷安置補償相關事項簽訂了《房屋拆遷還建合同》，并由咸寧衛(wèi)校作為合同鑒證人。還建合同約定了雙方權利義務，并特別約定了被告必須按時辦理“房產證”和“土地證”及違約金100000元等內容。合同簽訂后，原告按約履行了搬遷等義務，但被告違反合同遲遲沒有辦理還建房屋相關證件，原告等被拆遷戶多次要求被告和鑒證人履行合同承擔違約責任，被告和鑒證人每次都答應要求，但每次均拖延不辦。依法被告應當賠償違約金及其他經濟損失。為此，請求人民法院判令被告繼續(xù)履行《房屋拆遷還建合同》，辦理還建房屋產權證和出讓土地使用權證；支付原告違約金100000元；賠償遲延辦證的經濟損失；本案的訴訟費用由被告承擔。
原告趙桂芳為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據：
證據1：企業(yè)工商信息。證明被告的主體資格。
證據2：房屋拆遷還建合同。證明原、被告之間合同法律關系。
證據3：通知。證明原、被告對合同履行事項進行多次協商處理。
被告辯稱
被告金誠房地產公司辯稱，一、原、被告在《房屋拆遷還建合同》中約定的限期為原告辦理好拆遷房屋房產證、土地使用權證，如果未按時辦好，被告賠償原告違約金10萬元條款無效。被告為了落實市委、市政府關于改造老城區(qū)、為民辦實事的精神、更好地開發(fā)利用咸寧衛(wèi)校老校區(qū)的土地資源，通過招拍掛的形式依法取得老校區(qū)的開發(fā)權，并同意在咸寧衛(wèi)校城區(qū)的國有劃撥土地上出資為該校的教職工建職工宿舍樓。建設主體是咸寧衛(wèi)校，被告只是出資單位，這種還建不是房地產開發(fā)，是福利建房，因為建房的土地是教育用地和國有劃撥土地，而且土地使用權人是咸寧衛(wèi)校，并不是被告，所以，被告不是還建房的辦證主體，辦證主體是咸寧衛(wèi)校，被告只能協助咸寧衛(wèi)校辦證。因此，原、被告約定的辦證時間和辦證義務被告是無法履行的，所以，該約定無效。二、被告沒有按時辦理原告還建房的房屋權屬證書沒有過錯，其責任和過錯在咸寧衛(wèi)校。由于辦證主體是咸寧衛(wèi)校，而且由于咸寧衛(wèi)校內部存在糾紛，又是福利性房屋，統一抵扣契稅問題，要求統一辦理所有還建房的權屬證書，并且由于咸寧衛(wèi)校沒有及時交付辦證資料及所交辦資料不全而導致辦證遲延，責任和過錯不在被告，請求人民法院審查。2014年下半年，導致辦證時間遲延，還有一個重要原因是中央審計組和中央巡視組駐我市審查土地出讓問題。在此特別強調，在2013年7月前，咸寧衛(wèi)校已將所有還建房的房產證書辦好。三、原告要求支付10萬元違約金明顯太高。由于咸寧衛(wèi)校還建房按時竣工并交付使用、沒有影響原告的使用，因此，即使被告遲延辦證，也沒有給原告造成任何損失，因此，要求被告承擔10萬元違約金明顯太高，要求免除被告的賠償責任。
被告金誠房地產公司為了支持其抗辯主張，向本院提交了如下證據：
證據1：咸寧衛(wèi)校的土地使用權證。證明本案爭議范圍建在國有劃撥土地上，使用權人是咸寧衛(wèi)校。
證據2：土地出讓合同書、補充協議書。證明咸寧衛(wèi)校要求原告的還建房建在咸寧衛(wèi)校的40畝劃撥土地上，還建房的辦證主體為咸寧衛(wèi)校，被告僅負協助辦證義務。
證據3：建設工程規(guī)劃許可證審批單、建設工程規(guī)劃許可代理證、建筑工程施工許可證。證明還建房的建設主體為咸寧衛(wèi)校，被告僅為承建方和出資方，因此，還建房的辦證主體為咸寧衛(wèi)校。
證據4：還建房的土地證和房產證總證。證明還建房的土地證為國有劃撥土地，還建房的房產證在2009年就已辦好。
證據5：交付房產證、土地證手續(xù)。證明被告已將還建房的房產證、土地證辦好交付給了咸寧衛(wèi)校，咸寧衛(wèi)校未分發(fā)給還建戶，責任在衛(wèi)校。
第三人咸寧衛(wèi)校述稱，原、被告簽訂了合同，原告起訴是維護其權利，被告認為衛(wèi)校在拆遷還建中有責任，可以另行主張權利，起訴衛(wèi)校。衛(wèi)校作為第三人，不應在本案中承擔責任。
第三人咸寧衛(wèi)校未向本院提交證據。
經庭審質證，各方當事人質證意見如下：被告對原告的證據1、2均無異議；對證據3的真實性無異議，但對證明目的有異議，該證據是原告提交的，恰好證明導致辦證遲延的原因不在被告。第三人對原告的證據無異議。原告對被告的證據1的真實性無異議，但合同的主體是被告，合同約定了被告的義務，被告不能否定違約金的效力。對證據2的真實性無異議，合同只對合同相對人具有約束力，不能對抗第三人，且合同約定辦證主體是被告，被告應承擔違約責任。對證據3、4、5是被告與第三人之間的法律關系，與原告無關。第三人對被告全部證據的真實性無異議，但認為本案訟爭的是原、被告合同關系，如果被告對第三人有異議，可以另行起訴，被告應當為原告辦證。
本院認為
本院結合雙方當事人的舉證和質證意見，認證如下：對雙方當事人確認無異議的證據予以采信。對雙方當事人確認真實性無異議的證據，且與本案訴辯事由具有一定關聯性的，本院亦作為定案的參考依據。對下列有爭議的證據，本院認為，原告對被告的證據2、3、4、5認為是被告與第三人之間的法律關系，與原告無關的異議部分成立，部分不成立。就合同相對性而言，原告的異議成立；但被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”有多名職工代表簽字，代表全體職工簽字同意，而在履行合同過程中，第三人是負有責任的，職工與被告達成的“房屋拆遷還建合同”的時間先后不一致，且與職工的配合有關，因此，與原告的訴訟具有關聯性。
經審理查明，2006年9月8日，被告與第三人簽訂一份“土地出讓合同書”，合同約定第三人為甲方，被告為乙方，合同第二條第一款約定“還建拆遷職工宿舍，1、乙方出資在新衛(wèi)校旁還建職工宿舍住宅小區(qū)，共4幢計102套（其中1套按成本價售給甲方）職工宿舍，用于安置老校區(qū)搬遷職工，還建房土地含在乙方出資征地40畝內，每套平均面積為140㎡；同時負責住宅小區(qū)的‘三通一平’和圍墻建設……”；合同第二條第三款約定“乙方出資在新衛(wèi)校旁征地40畝（學校旁不足40畝時，可在另處征地），用于衛(wèi)校發(fā)展預留用地，該地由乙方全額出資辦理相關手續(xù)，以衛(wèi)校名義辦理劃撥用地土地使用證?！?007年9月12日，被告與第三人根據上述“土地出讓合同書”簽訂一份“補充協議書”，“補充協議書”第3條約定“還建房須經城建部門檢驗合格，移交給甲方，由甲方統一按單位具體要求安排樓層分配，通知單位職工盡快搬遷，爭取老衛(wèi)校盡早動工”；第4條約定“還建房辦理房產證及土地證，甲方應該爭取各項政策最大優(yōu)惠，乙方給予積極配合辦理相關證件代交各種費用?！蓖?月6日，第三人以其名義作為建設單位在規(guī)劃管理部門辦理了原告等“拆遷還建住宅樓”的“建設工程規(guī)劃許可證”。2010年1月16日，原、被告根據被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”為基礎，簽訂一份“房屋拆遷還建合同”，合同約定：原告自愿選擇3棟一單元四層402室，面積為160㎡（后房屋登記面積為161.57㎡），超出還建面積按900元／㎡由原告補給被告；原告退出拆遷房屋并交出被拆遷房屋鑰匙及房產證、土地證后，在被告方領取25673元拆遷補償款；被告為原告辦理房產證、土地使用證的時間為2010年12月31日前，雙方不得無故違約，若有一方違約則由違約方支付對方違約金10萬元。合同簽訂后，原告退出了被拆房屋，被告亦按約將建好的還建屋交付給原告使用。但因被告、第三人之間的問題及其他客觀原因，導致被告未能在2010年12月31日前為原告辦好還建房屋的產權證；而是在2013年11月25日將辦好的原告的房屋所有權證按被告與第三人之間的約定交給第三人分發(fā)，但因第三人的原因未能及時分發(fā)給原告。還因政策調控等原因，原告的土地使用權證至今未辦妥。為此，原告訴至本院，請求依法處理。
同時查明，中國人民銀行規(guī)定的2013年一年期貸款年利率為6%。
根據雙方當事人的訴辯主張和庭審查明的事實，歸納本案的爭議焦點為：1、原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”效力的認定。2、被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補充協議書”與原、被告之間的合同有無關聯。3、房屋的性質及建設主體的認定。4、違約金責任主體及違約金是否過高的認定。
本院認為，1、原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”效力的認定。原、被告均是具有完全民事行為能力的自然人和企業(yè)法人，是適格的民事主體，雙方簽訂的“房屋拆遷還建合同”亦是雙方當事人的真實意思表示，且不違反我國法律的強制性規(guī)定，該合同合法有效。2、被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補充協議書”與原、被告之間的合同有無關聯。由于房屋拆遷還建的建設單位是第三人，原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”是建立在被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補充協議書”的基礎上，換言之，如果沒有被告與第三人訂立的合同，原、被告之間就不可能建立“房屋拆遷還建合同”關系；被告與第三人訂立的合同能否順利履行，與原、被告之間的合同密切關聯。3、房屋的性質及建設主體的認定。原告被拆遷房屋屬于單位原房改房，個人享有房屋所有權，但不享有國有土地使用權，其土地使用權為單位國有劃撥土地；還建房的所有權雖歸原告享有，但土地使用權需要依法改變使用性質，即由國有劃撥土地改變?yōu)閲谐鲎屚恋兀枥U納土地出讓金；原告的還建房雖然是與被告簽訂的房屋拆遷還建合同，但該還建房的建設規(guī)劃許可審批的建設單位名稱是第三人咸寧衛(wèi)校，因此，其建設主體是第三人咸寧衛(wèi)校。4、違約金責任主體及違約金是否過高的認定。原、被告之間訂立的“房屋拆遷還建合同”是建立在被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補充協議書”的基礎上，即原、被告之間的合同依據。被告與第三人之間的合同對職工還建房屋的交付、辦證等進行了約定；原、被告之間的合同對辦證的時間和違約責任進行了約定，但未對辦好的房屋產權證、土地證交付方式進行約定，應認定原、被告認可被告與第三人之間合同約定的交付方式。前述，原、被告之間訂立的“房屋拆遷還建合同”的依據是被告與第三人之間訂立“土地出讓合同書”和“補充協議書”，2份合同之間具有關聯性。雖然2份合同具有關聯性，但不能影響原、被告之間合同約定違約責任的相對性，因為違約責任只在合同當事人之間產生，合同之外的第三人不負違約責任；因第三人原因造成合同不能履行的，相對人承擔責任后，有權向第三人追償。因此，本案違約金責任主體應為被告；如果被告認為是因第三人未全面履行合同的原因造成的，可以另行主張權利。一般來說，違約金應以約定或損失事實為依據，如果約定的違約金過分高于或低于違約行為所造成的損害，當事人可以請求人民法院或仲裁機構適當予以減少或增加。本案中，被告將建好的還建房及時交付給第三人分配給原告使用，并未給原告造成不能交付房屋的損失，原、被告在合同中約定逾期辦證視為違約，并承擔10萬元的違約金的約定過分高于未按約辦證的損失，其損失應按逾期貸款利息損失為限。由于原告、被告約定還建房超出還建面積部分為900元／㎡，故被告承擔原告逾期辦證違約金標準應從約定的逾期辦證之日起至向第三人交付房屋所有權證之日止，按房屋面積乘以900元／㎡計算房屋總價值，再按房屋總價值為基數，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算違約金，即按年貸款利率的130%計算。因政策調控等客觀原因，被告延遲辦理土地使用證的違約責任應予免除。
綜上，本院認為，原、被告訂立“房屋拆遷還建合同”是雙方當事人的真實意思表示，合同內容不違反我國法律的禁止性規(guī)定，該合同合法有效。但由于該合同為涉他性合同，是以被告與第三人訂立的“土地出讓合同書”和“補充協議書”為依據訂立的，受制于被告與第三人合同的履行。雖然原、被告之間的合同具有涉他性，并與被告與第三人訂立的合同有關聯，但根據合同的相對性原則，不能免除被告的全部違約責任，原告要求被告承擔逾期辦證違約責任合理部分的訴訟請求，本院予以支持；但要求支付10萬元違約金的訴訟請求過高，應當依法予以調整，參照《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第十八條第二款的規(guī)定，從合同約定的逾期辦證之日起至被告將房屋所有權證交付給第三人之日止（即從2011年1月1日起至2013年11月25日止，共計約35個月）按中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準（即按銀行年貸款利率6%的130%計算，折算成月利率為6.5‰）乘以房屋總價值145413元（161.57㎡×900元=145413元）為基數計算支付原告違約金，即：145413×6.5‰×35個月=33081元。原告要求被告繼續(xù)履行辦證義務的請求，因被告已經履行了辦理房屋所有權證義務，且將所辦房屋所有權證按被告與第三人訂立的合同約定交付給了第三人，應當由原告向第三人領取或由第三人分發(fā)給原告。土地使用權證被告應繼續(xù)辦理。原告要求被告賠償其延遲辦證的經濟損失，因未提供證據支持，缺乏事實依據，該請求本院不予支持。被告提出對逾期辦證約定承擔違約責任的條款無效的抗辯理由不成立，本院不予采納；其提出違約金過高應予調整的抗辯請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告提出未能按時為原告辦證的過錯責任在第三人，應由第三人承擔責任的抗辯意見，屬另一法律關系，可以依法另行主張權利。第三人認為原告起訴是依法維護權利，被告認為衛(wèi)校在拆遷還建中負有責任，可以另行主張權利，但其在本案中不承擔責任的述稱理由成立，本院予以采納。本案經本院反復做調解工作未果。為了維護經濟社會秩序，平等保護當事人的合法權益，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百二十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、參照《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第十八條第二款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告金誠房地產公司于本判決生效后十日內一次性支付原告趙桂芳逾期辦理還建房屋產權證違約金人民幣33081元（從2011年1月1日起至2013年11月25日止，以房屋總價值145413元為基數，按中國人民銀行規(guī)定的年貸款利率的130%標準計算）。
二、第三人咸寧衛(wèi)校于本判決生效后十日內向原告趙桂芳交付還建房的房屋所有權證。
三、第三人咸寧衛(wèi)校協助被告金誠房地產公司在本判決生效后2個月內為原告趙桂芳辦理好國有土地使用權證。
四、駁回原告趙桂芳的其他訴訟請求。
案件受理費627元，由被告金誠房地產公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據不服本判決的上訴請求數額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定預交上訴案件受理費；訴訟費專戶名稱：湖北省咸寧市中級人民法院；開戶行：農行咸寧金穗支行；賬號：17×××50。上訴人在上訴期滿七日內仍未預交的，按自動撤回上訴處理。
審判人員
審判長黃大湖
審判員羅忠明
人民陪審員吳傳宇
裁判日期
二〇一五年六月二十六日
書記員
書記員汪琪
