審理法院：重慶市南岸區(qū)人民法院
案號：（2015）南法民初字第07523號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-09-09
審理經(jīng)過
原告戴璟訴被告重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司（以下簡稱南發(fā)公司）、被告重慶云天物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱云天公司），被告重慶立立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱立立公司）、第三人葉榮杰房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案，本院立案受理后，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告戴璟的委托代理人吳某某，被告南發(fā)公司的委托代理人盧亞男到庭參加訴訟。被告云天公司、立立公司，第三人葉榮杰經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席進(jìn)行審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告戴璟訴稱，2007年4月11日，被告云天公司和立立公司簽訂《聯(lián)建協(xié)議》，約定共同開發(fā)“云立·家天下”項(xiàng)目。2008年7月14日，被告南發(fā)公司和云天公司簽訂《危舊房改造拆遷安置房團(tuán)購合同》，約定被告南發(fā)公司向云天公司團(tuán)購“云立·家天下”項(xiàng)目1#、2#、3#樓有關(guān)房屋用于危舊房改造拆遷安置，云天公司在2009年9月31日前交房，并在交房后1年內(nèi)為南發(fā)公司指定的被安置人辦理產(chǎn)權(quán)證。2009年1月4日，南發(fā)公司和云天公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，進(jìn)一步明確團(tuán)購的1038套安置房屋的具體戶型、房號和面積。
“云立·家天下”項(xiàng)目原系經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，后經(jīng)云天公司和立立公司申請，重慶市城鄉(xiāng)建委于2009年8月11日作出渝建[2009]394號《通知》，規(guī)定“云立·家天下”項(xiàng)目中南發(fā)公司所團(tuán)購的1038套房屋轉(zhuǎn)為“主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房”。因此，該1038套房屋依法只能專房專用，不屬于可以買賣的商品房，不能進(jìn)行預(yù)售和辦理網(wǎng)簽登記。
原告父親戴祖高系“彈子石片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目”被拆遷人。其與被告南發(fā)公司簽訂《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，戴祖高以產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的方式被安置到“云立·家天下”1棟19-1號房屋，現(xiàn)已接房入住。但至今，被告云天公司不僅未在約定的時間內(nèi)按照南發(fā)公司的指定為被拆遷人辦理產(chǎn)權(quán)證，更違法將屬于被拆遷人的房屋預(yù)售給第三人，并辦理了相應(yīng)網(wǎng)簽登記。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得安置房屋的，應(yīng)予支持?！痹撍痉ń忉寣⒉疬w人的拆遷安置權(quán)特定為準(zhǔn)物權(quán)，具有對抗第三人的擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先性，具有法定的優(yōu)先于一般債權(quán)的優(yōu)先權(quán)，是一種不需要登記公示的優(yōu)先權(quán)。根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，戴祖高作為被安置人，所享有的房屋補(bǔ)償安置權(quán)應(yīng)優(yōu)先于第三人的合同權(quán)利。原告父親戴祖高去世后，經(jīng)公證原告作為戴祖高的繼承人應(yīng)繼承《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》項(xiàng)下財產(chǎn)權(quán)利。為此，原告訴至法院，請求：1、判令被告重慶云天物業(yè)發(fā)展有限公司和被告重慶立立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司立即履行將“云立·家天下”1棟19-1號房屋所有權(quán)和國土使用權(quán)轉(zhuǎn)移至原告名下的義務(wù)（即為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)證）；2、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告辯稱
被告南發(fā)公司辯稱，同意為原告辦理產(chǎn)權(quán)證，但應(yīng)當(dāng)由被告云天公司和立立公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證。
被告云天公司未出庭應(yīng)訴。
被告立立公司未出庭應(yīng)訴，其答辯稱同意協(xié)助辦理房地權(quán)證。
第三人葉榮杰未出庭應(yīng)訴。
本院查明
經(jīng)審理查明，2009年3月27日，被告南發(fā)公司取得彈子石正街片區(qū)危舊房改造二期工程項(xiàng)目《房屋拆遷許可證》。2009年7月29日，原告作為被拆遷人和作為拆遷人的被告南發(fā)公司簽訂《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，合同主要約定，彈子石片區(qū)危舊房改造二期已依法取得《房屋拆遷許可證》，需要拆遷屬于原告的房屋。原告選擇以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置，安置房位于云立·家天下1號樓19層1號房。合同另對安置房的面積、單價、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價及付款方式等進(jìn)行了約定。原告于2010年6月30日辦理該房屋的接房手續(xù)。
2007年4月11日，被告云天公司和立立公司簽訂《聯(lián)建協(xié)議》，約定按風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的原則共同開發(fā)“云立·家天下”項(xiàng)目，該項(xiàng)目地點(diǎn)位于南岸區(qū)輔仁路，房屋功能為經(jīng)濟(jì)適用房。
2008年6月21日，立立公司向云天公司出具委托書，委托云天公司負(fù)責(zé)與南發(fā)公司協(xié)商簽訂團(tuán)購合同和處理相關(guān)事務(wù)。2008年7月14日，云天公司和南發(fā)公司簽訂《危舊房拆遷安置房團(tuán)購合同》，主要約定，云天公司愿意將云立·家天下項(xiàng)目變更為危舊房改造拆遷安置房，其項(xiàng)目變更手續(xù)由云天公司負(fù)責(zé)按政府規(guī)定的土地供應(yīng)程序辦理并完善。南發(fā)公司負(fù)責(zé)團(tuán)購除商業(yè)及配套用房以外的全部住宅，建筑面積約70000平方米。云天公司應(yīng)在2009年9月31日之前向南發(fā)公司指定的被安置人交房，并完善房屋竣工驗(yàn)收的所有手續(xù)，取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案登記證。在交房后一年內(nèi)為南發(fā)公司指定的被安置人辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。2009年1月4日，雙方簽訂《危舊房改造拆遷安置房團(tuán)購合同補(bǔ)充協(xié)議（八）》，明確了南發(fā)公司購買房屋套數(shù)、房號等明細(xì)，即“云立·家天下”以下房屋：1#樓304套、2#樓384套、3#樓350套，共計(jì)1038套，建筑面積70022.34平方米。本案涉訴房屋包含在其中。
2009年8月7日，云天公司和立立公司向重慶市建設(shè)委員會提出《關(guān)于將云立·家天下項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房的申請》。2009年8月31日，重慶市建設(shè)委員會作出《關(guān)于同意云立·家天下經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)為主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房項(xiàng)目的通知》，同意將云立·家天下項(xiàng)目中70022.34平方米、1038套房屋轉(zhuǎn)為主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房，建成后全部用于安置南岸區(qū)危舊房改造拆遷戶。
2013年3月19日，立立公司取得南岸區(qū)輔仁路2號1棟的城鎮(zhèn)房屋初始登記證（106房地證2013字第02813號）。
另查明，2009年8月17日涉案房屋辦理商品房網(wǎng)簽至第三人葉榮杰名下。2012年5月28日，重慶市第五中級人民法院受理葉榮杰訴重慶云天物業(yè)發(fā)展有限公司、重慶立立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陳開富、陳春來、許先輝、許立力商品房預(yù)售合同糾紛兩案涉“云立·家天下”105套房屋。該兩案在重慶市第五中級人民法院主持下于2013年11月28日達(dá)成退還購房款等的調(diào)解協(xié)議。
被拆遷人戴祖高系原告父親，戴祖高于2012年12月3日因病去世，原告作為其繼承人于2013年5月3日至重慶市南岸公證處辦理了涉案《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》項(xiàng)下財產(chǎn)權(quán)利的繼承公證。
上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述及舉示的證據(jù)在卷為憑，足以認(rèn)定。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原告方和被告南發(fā)公司簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得安置房屋的，應(yīng)予支持?！辈疬w安置協(xié)議是拆遷人和被拆遷人約定，以安置房屋與被拆遷人房屋相互交換，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的互易合同。在拆遷安置協(xié)議中，被拆遷人喪失的是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)，而拆遷人提供的安置房則是尚未建成的房屋，如果將之理解為一般債權(quán)，其可能存在的履行風(fēng)險對被拆遷人來說極為不利，也極不公平。為保護(hù)被拆遷人的基本生存權(quán)利，司法解釋的該條規(guī)定對采取所有權(quán)調(diào)換形式，并對拆遷安置房屋的位置、用途作出明確約定的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人進(jìn)行側(cè)重保護(hù)，賦予安置權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)的優(yōu)先效力。此權(quán)利是一種法定的優(yōu)先權(quán)，無需進(jìn)行公示即具有對抗第三人之效力。
本案中，原告父親作為被拆遷人，與作為拆遷人的南發(fā)公司簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中明確約定采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置（南發(fā)公司通過購買云天公司和立立公司開發(fā)的房屋對被拆遷人進(jìn)行安置系產(chǎn)權(quán)調(diào)換的一種形式，購買的房屋也已被重慶市建委確認(rèn)轉(zhuǎn)為主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房，建成后全部用于安置南岸區(qū)危舊房改造拆遷戶），并對房屋的位置、用途等進(jìn)行了明確約定，此符合司法解釋規(guī)定之情形。故其對安置房屋享有法定的優(yōu)先權(quán)，其效力應(yīng)優(yōu)先于第三人葉榮杰對涉案房屋享有網(wǎng)簽的權(quán)利。
涉案房屋現(xiàn)已交付原告方占有使用，而立立公司也已取得涉案房屋所在樓棟城鎮(zhèn)房屋初始登記證，原告要求辦理產(chǎn)權(quán)證之條件已具備。根據(jù)《危舊房拆遷安置房團(tuán)購合同》之約定，立立公司有義務(wù)為南發(fā)公司指定的人即原告辦理產(chǎn)權(quán)證，而南發(fā)公司基于《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》為原告辦理產(chǎn)權(quán)證更是應(yīng)有之義?，F(xiàn)原告要求立立公司辦理過戶手續(xù)，符合其享有之優(yōu)先權(quán)利的本質(zhì)，也符合各方之間合同的約定，加之南發(fā)公司、云天公司均同意為原告辦理涉案房屋過戶手續(xù)，故本院對原告的訴訟請求，予以支持。因現(xiàn)涉案房屋初始登記已獨(dú)立辦理在立立公司名下，可由立立公司依團(tuán)購合同之約定直接履行房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移給原告之義務(wù)。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告重慶立立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)履行將重慶市南岸區(qū)輔仁路2號“云立·家天下”1棟19-1號房屋所有權(quán)和國土使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告戴璟名下的義務(wù)；
二、駁回原告戴璟其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)80元，由被告重慶立立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（此款已由原告戴璟墊付，被告重慶立立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后直接支付原告戴璟）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第五中級人民法院。上訴期滿后七日內(nèi)仍未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)自覺履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，自本判決內(nèi)容生效后，權(quán)利人可以向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限為二年，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。
審判人員
審判長黃薇
人民陪審員董澤芬
人民陪審員鄒崇躍
裁判日期
二〇一五年九月九日
書記員
書記員蔣方微
