審理法院：新鄉(xiāng)市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2015）新中民五終字第600號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2016-03-01
審理經(jīng)過
上訴人張恩福與被上訴人新鄉(xiāng)市名門置業(yè)有限公司（以下簡稱名門置業(yè)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，張恩福于2015年6月9日起訴，請求判令：1、名門置業(yè)公司補(bǔ)償張恩福超期安置補(bǔ)助費(fèi)13006.6元（2014年9月16日至2015年5月16日）及起訴后的補(bǔ)助費(fèi)。2、名門置業(yè)公司退還張恩福多交的房款17040元。3、名門置業(yè)公司承擔(dān)訴訟費(fèi)用。新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院（以下簡稱原審法院）于2015年9月28日作出（2015）衛(wèi)濱民一初字第593號(hào)民事判決，張恩福不服，提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院查明：張恩福、名門置業(yè)公司于2013年8月18日簽訂了兩份《新鄉(xiāng)市名門麗景征收補(bǔ)償協(xié)議》，分別寫明張恩福被征收的兩套房屋位于原牛羊肉加工廠，合法建筑面積均為95平方米，張恩福選擇的安置戶型是名門置業(yè)公司提供的位于八一路“名門麗景”小區(qū)5號(hào)樓東1單元十三層101室和5號(hào)樓東3單元九層B1室，暫定建筑面積均為116.13平方米，張恩福選擇的兩套安置戶型超出被征收房屋面積均為21.13平方米。搬遷費(fèi)每平方米6元（貨幣補(bǔ)償補(bǔ)助一次，安置房屋的補(bǔ)助兩次），臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（過渡費(fèi)）標(biāo)準(zhǔn)：按每平方米3.5元每月支付補(bǔ)貼，過渡期限為24個(gè)月；如因名門置業(yè)公司責(zé)任，超出應(yīng)交房期限的次月，過渡費(fèi)按原標(biāo)準(zhǔn)雙倍發(fā)放。但是兩份協(xié)議中提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、附屬物補(bǔ)償款、名門置業(yè)公司需向張恩福支付各項(xiàng)所用費(fèi)用合計(jì)、張恩福須向名門置業(yè)公司繳納結(jié)構(gòu)樓層差價(jià)及超出原面積合計(jì)房款數(shù)額處的空格均未填寫數(shù)額，而是用斜線劃掉。庭審中，張恩福主張其是在2012年9月16日后即從原拆遷房屋搬出的，并認(rèn)可2015年7月2日名門置業(yè)公司通知其交付房屋的鑰匙，但是因?yàn)殡p方對房屋繳納配套費(fèi)用和退還差價(jià)達(dá)不成一致，房屋暫未交付。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為：當(dāng)事人雙方自愿訂立合同之后，應(yīng)當(dāng)按照合同行使權(quán)利，履行義務(wù)，遵循誠實(shí)信用原則。本案中，當(dāng)事人雙方于2013年8月18日簽訂的兩份征收補(bǔ)償協(xié)議中約定安置房屋暫定面積為116.13平方米，新房建成后的建筑面積以新鄉(xiāng)市房屋產(chǎn)權(quán)管理處測繪為準(zhǔn)，故名門置業(yè)公司按照協(xié)議中約定的戶型樓號(hào)樓層和屋號(hào)交付安置房屋，即使房屋面積與原約定的暫定面積有細(xì)微差別也不應(yīng)視為違約。另，協(xié)議中雖然有關(guān)于搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（過渡費(fèi)）和樓層差價(jià)及超出原面積房款的固定條款，但是在名門置業(yè)公司需向張恩福支付各項(xiàng)所用費(fèi)用合計(jì)處和張恩福須向名門置業(yè)公司繳納的合計(jì)房款處卻未明確約定，而是將空格劃掉，按照通常的合同簽訂方式，應(yīng)視為該合同依約定履行時(shí)雙方均無需再向?qū)Ψ街Ц顿M(fèi)用。庭審中，張恩福也認(rèn)可2015年7月2日名門置業(yè)公司通知向其交付房屋的鑰匙，但是因?yàn)殡p方對房屋繳納配套費(fèi)用和退還差價(jià)達(dá)不成一致，房屋暫未交付。而此時(shí)尚未超出協(xié)議中約定的應(yīng)交房期限，不應(yīng)視為名門置業(yè)公司違約。且張恩福也未提交證據(jù)證明其曾經(jīng)向名門置業(yè)繳納房款，所以其要求名門置業(yè)公司補(bǔ)償超期安置補(bǔ)助費(fèi)和多交的房款的訴訟請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條、第八條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：駁回張恩福的訴訟請求。案件受理費(fèi)551元，由張恩福承擔(dān)。
上訴人訴稱
張恩福上訴稱：張恩福與名門置業(yè)簽訂協(xié)議的時(shí)間是2012年9月16日，張恩福從拆遷房屋中搬離的時(shí)間也是2012年9月16日。由于名門置業(yè)公司變更了建筑設(shè)計(jì)，樓層由13層變更為17層，2013年8月18日是雙方簽訂了補(bǔ)充協(xié)議。2015年7月2日名門置業(yè)公司通過交房時(shí)未提供房屋具備交付條件的手續(xù)，導(dǎo)致交房不成的責(zé)任在名門置業(yè)公司。征收補(bǔ)償協(xié)議是雙方協(xié)商一致的結(jié)果，雙方對安置房屋的面積作了明確約定，協(xié)議對雙方具有約束力，名門置業(yè)公司交付的房屋面積與協(xié)議約定的面積不一致，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定向張恩福支付費(fèi)用。請求撤銷原判，支持張恩福訴求。
被上訴人辯稱
名門置業(yè)公司辯稱：名門置業(yè)公司與張恩福2012年9月16日簽訂的拆遷協(xié)議已經(jīng)作廢，名門置業(yè)公司已將該協(xié)議收回。2013年8月18日雙方重新簽訂了拆遷協(xié)議，安置費(fèi)應(yīng)從2013年8月18日支付，名門置業(yè)公司向張恩福支付兩年安置費(fèi)至2015年8月18日，不存在超期安置費(fèi)問題。張恩福從未向名門置業(yè)公司交付過房款，一審時(shí)張恩福主張退還房款，二審變更為支付房屋差價(jià)兩者訴求不一致。名門置業(yè)公司于2015年7月通知張恩福領(lǐng)取房屋鑰匙，案涉房屋已經(jīng)具備交付條件，張恩福從未要求名門置業(yè)公司出示房屋具備交付條件的各項(xiàng)手續(xù)。案涉房屋經(jīng)測繪建筑面積為114.01平方米。雙方簽訂協(xié)議時(shí)選擇的是樓層和戶型，而非面積。選定的戶型面積為116.13平方米，在房屋建設(shè)過程中存在誤差，不應(yīng)向張恩福支付房屋差價(jià)。原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
二審中張恩福提交5份證據(jù)。證據(jù)1、案外人購買與案涉房屋同小區(qū)名門置業(yè)公司房屋商品房買賣合同一份。用于證明案涉房屋當(dāng)時(shí)市場價(jià)為每平方米4300元，張恩福主張的面積差每平方米4000元，具有事實(shí)依據(jù)；證據(jù)2、證人趙某證明一份。用于證明張恩福2012年9月與名門置業(yè)公司協(xié)議了拆遷協(xié)議，即撤離了拆遷房屋。后名門置業(yè)公司因設(shè)計(jì)變更，將張恩福拆遷安置房屋樓層變更；證據(jù)3、張恩福租房協(xié)議一份。用于證明張恩福自2012年9月20日起搬離拆遷房屋后一直租房居住至今；證據(jù)4、證人玄乘華證明一份，證明目的同證據(jù)3；證據(jù)5、電費(fèi)票據(jù)兩張，證明目的同證據(jù)3。名門置業(yè)公司對證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見稱，對證據(jù)1商品房買賣合同的真實(shí)性無異議，但證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，房屋的位置、面積、朝向不同，價(jià)格也不同，不能證明案涉房屋當(dāng)時(shí)的價(jià)格；對證據(jù)2趙某證明的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議。證明內(nèi)容與簽名不同筆跡，證明是否是趙某真實(shí)意思不能確定；對證據(jù)3租賃協(xié)議的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均有異議。張恩福是否真實(shí)租賃了房屋無證據(jù)證明，房屋租賃期為2012年9月20日至2013年9月19日，張恩福除案涉兩套房屋外還有兩套已經(jīng)交付，不應(yīng)存在租賃房屋的情況；對證據(jù)4的合法性、真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均有異議。證人未出庭，不能確認(rèn)證據(jù)的真實(shí)性；對證據(jù)5兩張電費(fèi)收據(jù)的真實(shí)性無異議，與本案無關(guān)，該電費(fèi)收據(jù)上繳費(fèi)人不是張恩福，不能證明是張恩福使用的電費(fèi)。名門置業(yè)公司提交兩組證據(jù)分別為證據(jù)1、新鄉(xiāng)市房產(chǎn)咨詢測繪服務(wù)中心對案涉兩套房屋實(shí)際測量的面積。用于證明案涉房屋實(shí)際面積為114.01平方米；證據(jù)2、新鄉(xiāng)市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案通知書；證據(jù)3、商品住宅質(zhì)量保證書（使用說明書）。證據(jù)2與證據(jù)3用以證明案涉房屋在通知張恩福領(lǐng)取鑰匙時(shí)符合交房條件。張恩福對名門置業(yè)公司提交的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見，對證據(jù)1新鄉(xiāng)市房產(chǎn)咨詢測繪服務(wù)中心對案涉兩套房屋實(shí)際測量的面積認(rèn)可，是案涉兩套房屋的實(shí)際面積。對證據(jù)2、證據(jù)3質(zhì)證意見為，當(dāng)時(shí)名門公司通知領(lǐng)鑰匙時(shí)，張恩福提出讓名門置業(yè)公司提供房屋符合交付條件的手續(xù)，名門置業(yè)公司未提供。當(dāng)時(shí)我認(rèn)為房屋不符合交付條件。對竣工驗(yàn)收備案通知書及商品住宅質(zhì)量保證書真實(shí)性無異議，但名門置業(yè)公司通知交房時(shí)未根據(jù)張恩福的要求提供。根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證，本院綜合認(rèn)證如下：張恩福提交案外人購房協(xié)議用于證明其主張的房屋差價(jià)，名門置業(yè)公司質(zhì)證稱不同房屋的位置、樓層、朝向存在差別，應(yīng)以原審名門置業(yè)公司提交的“新鄉(xiāng)市名門麗景項(xiàng)目房屋征收安置超面積部分優(yōu)惠價(jià)格表”計(jì)算案涉房屋差價(jià)。因該優(yōu)惠價(jià)格表是名門置業(yè)公司在拆遷過程中對安置超面積部分價(jià)格優(yōu)惠的單方承諾，不能推定對安置不足面積部分也適用于該價(jià)格。且名門置業(yè)公司未在法庭規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交與案涉房屋同樓盤相同位置房屋的銷售價(jià)格，根據(jù)舉證責(zé)任分配，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。故張恩福主張以證據(jù)1中房屋價(jià)款作為案涉房屋當(dāng)時(shí)售價(jià)的參考，本院予以認(rèn)定；張恩福提交的證據(jù)2房屋租賃合同、證據(jù)5電費(fèi)收據(jù)與本案關(guān)聯(lián)性不足，不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)；證據(jù)3、證據(jù)4因證人未出庭，無法核實(shí)其真實(shí)性，本院不予認(rèn)定。對名門置業(yè)公司提交的新鄉(xiāng)市房產(chǎn)咨詢測繪服務(wù)中心對案涉兩套房屋實(shí)際測量的面積為114.01平方米，雙方均表示認(rèn)可，本院對該證據(jù)予以認(rèn)定。對新鄉(xiāng)市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案通知書真實(shí)性予以認(rèn)定。商品住宅質(zhì)量保證書（使用說明書）中未顯示就是案涉房屋的質(zhì)量保證書，與本案無關(guān)聯(lián)性，本院不予以認(rèn)定。
本院查明
本院經(jīng)審理查明：案涉兩套房屋實(shí)際面積均為114.01平方米，案涉房屋同樓盤相同位置房屋售價(jià)為4000元每平方米。2015年5月26日，案涉房屋所在5號(hào)樓工程取得新鄉(xiāng)市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案通知書。其他事實(shí)與原審認(rèn)定一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：關(guān)于名門置業(yè)公司是否應(yīng)向張恩福支付超期安置補(bǔ)助費(fèi)的問題。名門置業(yè)公司與張恩福簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議第四條約定“臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米3.5元每月支付補(bǔ)貼，過渡期為24個(gè)月，如因名門置業(yè)公司責(zé)任，超出應(yīng)交房期限的過渡費(fèi)按原標(biāo)準(zhǔn)雙倍發(fā)放”。協(xié)議中對具體費(fèi)用數(shù)額部分劃了斜線，但雙方當(dāng)事人均認(rèn)可24個(gè)月的臨時(shí)安置費(fèi)實(shí)際已經(jīng)支付，僅對安置期是否超出24個(gè)月存在爭議。本院認(rèn)為，張恩福與名門公司均認(rèn)可雙方于2012年9月16日簽訂了案涉房屋的征收補(bǔ)償協(xié)議，后因設(shè)計(jì)變更又于2013年8月18日重新簽訂了征收補(bǔ)償協(xié)議。前后兩份征收補(bǔ)償協(xié)議對于房屋面積與臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的約定均一致，2013年8月18日的征收補(bǔ)償協(xié)議是在2012年9月16日的征收補(bǔ)償協(xié)議的基礎(chǔ)上簽訂的，當(dāng)事人之間形成征收補(bǔ)償關(guān)系的時(shí)間應(yīng)當(dāng)是2012年9月16日，而并非2013年8月18日，故名門置業(yè)公司主張其履行支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的開始時(shí)間為2013年8月18日無事實(shí)依據(jù)。張恩福與名門置業(yè)公司均認(rèn)可通知交房時(shí)間為2015年7月2日，張恩福以名門置業(yè)公司未提供案涉房屋具備交房條件手續(xù)為由未接收房屋鑰匙。因案涉房屋所在5號(hào)樓工程在2015年5月26日取得新鄉(xiāng)市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案通知書，2015年7月2日名門置業(yè)公司通知張恩福交房時(shí)已經(jīng)具備交房條件，因張恩福無證據(jù)證明其曾向名門置業(yè)公司要求提供案涉房屋具備交房條件手續(xù)，故張恩福以此主張房屋未交付理由不成立。由此認(rèn)定名門置業(yè)公司向張恩福交付案涉房屋的時(shí)間為2015年7月2日。結(jié)合案涉房屋臨時(shí)安置費(fèi)用的支付期間為2012年9月16日至2014年9月16日。至2015年7月2日交付房屋，已經(jīng)超出了雙方簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議約定的24個(gè)月，故張恩福主張名門置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)支付2014年9月16日至2015年5月16日共8個(gè)月超期安置補(bǔ)助費(fèi)（7元／每月×75㎡×2×8個(gè)月）=10640元，本院予以支持。關(guān)于張恩福上訴主張名門置業(yè)公司應(yīng)向其支付面積差價(jià)問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，面積差價(jià)應(yīng)按雙方合同約定處理。張恩福與名門置業(yè)公司簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議第三條約定的房屋面積暫定為116.13平方米，第八條第二項(xiàng)約定新房建成后的建筑面積以新鄉(xiāng)市房屋產(chǎn)權(quán)管理處測繪為準(zhǔn)，房款多退少補(bǔ)。根據(jù)名門置業(yè)公司提供的新鄉(xiāng)市房產(chǎn)咨詢測繪服務(wù)中心對案涉房屋的測繪，兩套案涉房屋面積均為114.01平方米。即案涉房屋實(shí)際面積差為2.12平方米。名門置業(yè)公司應(yīng)向張恩福支付面積差價(jià)為16960元（2.12平方米×2×4000元／平方米）。綜上，原判認(rèn)定事實(shí)有誤，判決不妥，應(yīng)予糾正。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
一、撤銷新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院（2015）衛(wèi)濱民一初字第593號(hào)民事判決。
二、新鄉(xiāng)市名門置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)支付張恩福超期安置補(bǔ)助費(fèi)10640元。
三、新鄉(xiāng)市名門置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)支付張恩福房屋面積差價(jià)16960元。
一審案件受理費(fèi)551元、二審案件受理費(fèi)226元，均由新鄉(xiāng)市名門置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長陳興祥
代理審判員王華
代理審判員賈威
裁判日期
二〇一六年三月一日
書記員
書記員劉冬
