審理法院：恩施市人民法院
案號：（2015）鄂恩施民初字第00322號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-04-16
審理經過
原告吳峰訴被告恩施市東源房地產有限公司（以下簡稱東源房地產公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法追加鄭朝平為共同原告參加訴訟。依法組成由審判員于永國擔任審判長，審判員郭韶華、張勇參加的合議庭于2015年4月7日公開開庭進行了審理。二原告及其委托代理人王明、被告東源房地產公司的委托代理人楊軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
原告吳峰、鄭朝平訴稱，原告是恩施市舞陽大街80號住戶（原恩施市糧油儲運公司宿舍），2009年被告開發(fā)原告所在區(qū)域，需要拆遷原告房屋，并于2009年5月27日與原告簽訂了《房屋拆遷補償安置協(xié)議》，約定按原產權證面積1：1置換，并贈送25㎡住房面積，原告房屋產權面積62.01㎡，其中分攤面積0.80㎡，需還建108.81㎡住房。原告簽訂協(xié)議后就搬出原住房讓被告拆遷。直到2014年8月30日，被告方發(fā)短信可以交房，被告按原告選擇的116.42㎡戶型要求補交現(xiàn)金，且還建的房屋含約20㎡的分攤面積。原告認為：首先，原告被拆遷的房屋沒有分攤面積，被告不能把多余的分攤面積計算在內，否則就縮小和侵吞了原告的建筑面積。其次，原告搬遷完畢至被告交付63個月，除去過渡期30個月，被告遲延交房33個月，理應賠償違約金。請求判決：1、被告按《房屋拆遷安置補償協(xié)議》約定的建筑面積為原告交付房屋并結算；2、被告賠償遲延交付房屋的租金損失33000元（1000元／月×33個月）。
原告為證明其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、《房屋拆遷補償安置協(xié)議》復印件。擬證明：1、按產權面積1：1置換；2、由被告贈送25㎡的住房面積；3、過渡期約定為30個月；4、2009年5月27日協(xié)議達成；5、應還建的面積為108.81㎡。
證據(jù)二、《房屋所有權證》復印件。擬證明：原告被拆遷房屋不含分攤面積。
證據(jù)三、2012年8月26日《協(xié)議書》復印件。擬證明：還建房建筑面積中含有分攤面積。
被告辯稱
被告東源房地產公司辯稱，一、原告不承擔房屋分攤面積的理由不成立。雙方明確約定還建面積為建筑面積，并約定以辦理房屋產權時測繪部門測繪的建筑面積為準，還建戶型、面積均系原告自行選擇。原告原產權證面積包含分攤面積。根據(jù)房產測量規(guī)范規(guī)定，房屋建筑面積由套內建筑面積和公用分攤面積兩部分構成。二、被告交付房屋時間不違反合同約定?！斗课莶疬w補償安置協(xié)議》約定“過渡期按照30個月計算……約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費每月在原來基礎上增加20%”，可見過渡期30個月只是暫定，超過30個月也只是增加過渡費，被告不應承擔違約責任。原告全額領取了被告增加的過渡費，未提出任何異議。請求駁回原告的訴訟請求。
被告為證明其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、資質證書、商品房預售許可證復印件，法定代表人身份證明原件。擬證明：被告的主體資格。
證據(jù)二、《房屋拆遷補償安置協(xié)議》復印件。擬證明：1、被告給原告還建的房屋面積；2、雙方對還建房屋的期限有明確約定，30個月只是暫定，不是確定的期限，超過30個月被告只承擔增加過渡費的義務，不應承擔違約責任。
證據(jù)三、《協(xié)議書》復印件。擬證明：1、還建房戶型及面積由原告自行選擇；2、面積以辦理房屋產權時測繪部門測繪的建筑面積為準；3、雙方對測量面積誤差處理有明確約定。
證據(jù)四、《房屋所有權證》復印件。擬證明：該證建筑面積包含有分攤面積。
證據(jù)五、恩施市江山測繪有限公司測繪報告復印件。擬證明：測繪部門測繪的房屋準確面積。
證據(jù)六、領條復印件。擬證明：被告支付了過渡費和延期后增加的過渡費，不存在違約。
經當庭舉證、質證，關于原告提交的證據(jù)一至證據(jù)三，被告對其真實性無異議，認為：1、過渡期30個月只是暫定；2、原告原產權證面積包含有分攤面積；3、還建房戶型及面積系原告自行選擇，雙方明確約定以測繪部門測繪的建筑面積為準；4、雙方在《協(xié)議書》中對面積差有明確約定。關于被告提交的證據(jù)一至證據(jù)六，原告對其真實性無異議，認為：1、協(xié)議明確約定過渡期為30個月，不是暫定狀態(tài)，過渡期順延增加20%的過渡費是關于過渡費的約定，不是對過渡期限的約定；2、《協(xié)議書》約定的面積是抽象的，當時被告未出示測繪報告，原告不知曉房屋具體面積，而是認為被告提供的數(shù)據(jù)就是套內面積；3、原告原產權證面積不含分攤面積。
本院查明
本院認證，關于原告提交的證據(jù)一至證據(jù)三，被告提交的證據(jù)一至證據(jù)六，因具備合法性、客觀性、關聯(lián)性，本院予以確認。
經審理查明，2000年11月21日，原告取得了房權證恩市私字第××號《房屋所有權證》，該證載明原告系恩施市舞陽大街80號第二層房屋所有權人，該房屋為房改房，其建筑面積為62.01㎡（其中套內功能面積61.21㎡，公用分攤面積0.80㎡）。
2009年5月27日，原告（乙方）與被告東源房地產公司（甲方）簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》。雙方約定：因舊城改造配套工程建設需要及原有房屋存在安全隱患，乙方自愿申請將房屋拆遷。一、乙方被拆遷房屋證載面積為62.01㎡，改制時備案面積21.80㎡。二、房屋按原產權證面積1：1置換，甲方向乙方贈送25㎡住房面積。三、還建樓層為6至8層，還建面積約108.81㎡，上下10㎡內供乙方選擇。六、過渡期房租費按每月600元／戶補償，過渡期按照30個月計算，過渡費分年每年年初第一個月支付；約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費每月在原來基礎上增加20%。七、過渡期為自搬遷完畢后30個月。十一、拆遷補償安置協(xié)議約定由拆遷人支付的各項補償款，按拆遷補償安置協(xié)議約定的時間及期限執(zhí)行，按規(guī)定的時間新房交鑰匙后順延2個月為裝潢時間。
2012年8月26日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《協(xié)議書》。雙方約定：2、甲方給乙方按協(xié)議約定還建房面積為108.81㎡，樓層為6至8層。3、乙方自由選擇的甲方“東源·錦華苑”小區(qū)還建房為7樓D2戶型面積116.42㎡（房號708）。5、乙方所選房屋面積以辦理房屋產權時測繪部門測繪的建筑面積為準，并以此面積作為雙方交房時的結算面積。6、自甲方通知乙方接房之日起，乙方應在三個月內辦理交接房手續(xù)，結清房屋價款。逾期未辦理交接手續(xù)的視為甲方已交房。
2014年8月30日，被告以短信方式向原告發(fā)出了交房通知。被告按照約定標準付清了自搬遷完畢之日起至2014年8月31日止的過渡費。
2015年2月3日，原告提起本案訴訟，請求判準前述訴訟請求。本案因雙方意見分歧較大，未能達成調解協(xié)議。
本院認為
本院認為，原、被告所簽《房屋拆遷補償安置協(xié)議》、《協(xié)議書》，系雙方真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。本案的爭議焦點為，一、還建房建筑面積應否包含分攤面積；二、被告是否應承擔違約責任。結合雙方訴辯焦點和審理查明的事實，本院分析評判如下：
一、關于還建房建筑面積應否包含分攤面積的問題。原告被拆遷房屋產權證面積62.01㎡（其中套內功能面積61.21㎡，公用分攤面積0.80㎡），改制時備案面積21.80㎡。雙方所簽《房屋拆遷補償安置協(xié)議》約定，房屋按原產權證面積1：1置換，被告向原告贈送25㎡住房面積?！秴f(xié)議書》約定，原告自由選擇的被告“東源·錦華苑”小區(qū)還建房為7樓D2戶型面積116.42㎡（房號708）；原告所選房屋面積以辦理房屋產權時測繪部門測繪的建筑面積為準，并以此面積作為雙方交房時的結算面積。據(jù)此，原告主張還建房建筑面積不包含分攤面積，沒有事實及法律依據(jù)。原告以還建房建筑面積不含分攤面積為由要求按約定建筑面積交付房屋和結算，因證據(jù)不足，理由不充分，本院不予支持。
二、關于被告是否應承擔違約責任的問題。原告以雙方約定過渡期為30個月、被告逾期交房33個月構成違約為由，請求判決被告賠償逾期33個月交房的租金損失33000元（按1000元／月計算）。雙方所簽《房屋拆遷補償安置協(xié)議》明確約定，過渡期房租費按每月600元／戶補償，過渡期按照30個月計算，約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費每月在原來基礎上增加20%；過渡期為自搬遷完畢后30個月。根據(jù)該約定，過渡期并非僅限于30個月，而是“約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延”，順延期間每月增加20%的過渡費。被告按照約定付清了自搬遷完畢之日起至通知原告交房時止的過渡費，其行為不構成違約，即不存在賠償原告租金損失的問題。
綜上所述，原告提出的訴訟請求，因證據(jù)不足，理由不充分，且無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款及最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回原告吳峰、鄭朝平的訴訟請求。
案件受理費625元，由原告吳峰、鄭朝平共同負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院提交上訴狀及其副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費，款郵匯至恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。
審判人員
審判長于永國
審判員郭韶華
審判員張勇
裁判日期
二〇一五年四月十六日
書記員
書記員羅毅
