審理法院：上海市普陀區(qū)人民法院
案號：（2010）普民（行）初字第11號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2010-11-26
審理經(jīng)過
原告胡某、胡某、胡某、邢某、胡某、胡某、胡某、胡某、胡某與被告上海某置業(yè)有限公司（以下簡稱某公司）、胡某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2010年3月30日受理后，依法組成合議庭進行審理，于2010年5月14日、7月26日、11月10日公開開庭進行了審理。原告胡某、胡某、胡某、胡某、胡某、胡某、胡某、原告胡某的委托代理人以及9位原告的共同委托代理人，被告某公司的委托代理人，被告胡某的委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告共同訴稱：本市普陀區(qū)某北路1401弄民主里52號房屋產(chǎn)權(quán)人為胡某（曾用名胡某，胡某父親），胡某與妻子陳某（曾用名胡陳氏，胡某母親）分別于1970年9月8日、1984年8月去世。2009年，該房屋被列入拆遷范圍。胡某在沒有取得原告授權(quán)的情況下向某公司出具委托書，并于2010年1月4日與某公司簽訂了《上海市城市居住房屋拆遷補償安置協(xié)議（適用貨幣補償）》（以下簡稱《拆遷安置協(xié)議》）。上述行為侵犯了原告的合法權(quán)益，故請求1、確認兩被告簽訂的《拆遷安置協(xié)議》無效；2、要求被告某公司對原告及胡某按照拆遷法規(guī)規(guī)定，進行拆遷補償安置。
被告辯稱
被告某公司辯稱：某公司依照《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（2001年11月1日起施行,以下簡稱《實施細則》）及相關(guān)拆遷法規(guī)的有關(guān)規(guī)定進行拆遷。本市普陀區(qū)某北路1401弄52號乙房屋（以下簡稱被拆房屋）系胡某父母遺留下的遺產(chǎn)，故在《拆遷安置協(xié)議》中表述被拆遷人為“胡某等”，即表示安置包括胡某在內(nèi)的所有繼承人。簽訂協(xié)議時，被拆遷戶表示胡某夫婦只有繼承人4人。原告的訴訟理由不能成立，不同意原告的訴訟請求。
被告胡某辯稱：《拆遷安置協(xié)議》已經(jīng)對被拆房屋的共有人進行了安置，胡某、胡某、胡某的補償安置份額已經(jīng)包括在內(nèi)，不同意原告的訴訟請求。
本院查明
經(jīng)審理查明：胡某、陳某共生育子女6人，即胡德強（1980年去世）、胡某、周慧章（亡）、胡某、胡某、胡某。其中，周慧章出生后，由陳某的姐姐收養(yǎng)。胡德強與邢某共生育子女5人，分別為胡某、胡某、胡某、胡某、胡某。被拆房屋本市普陀區(qū)某北路1401弄52號乙系私房，為胡某、陳某所遺，該房內(nèi)無在冊戶籍人口。被拆房屋的上海市土地臨時使用證記載的使用戶名為胡某等，面積11平方米。2009年10月30日，上海市普陀區(qū)住房保障和房屋管理局頒發(fā)了普房拆許字（2003）第15號房屋拆遷許可證（并注明原發(fā)證日期2003年10月10日），拆遷人為某公司，拆遷實施單位為上海中盛房屋動遷有限責任公司（以下簡稱中盛公司），建設(shè)項目為建民村舊區(qū)改造（第一期），上述房屋被列入拆遷范圍。經(jīng)上海市住房保障和房屋管理局批準，該地塊拆遷期限目前延長至2010年12月31日止。2009年12月30日，胡某以胡某、胡某、胡某的名義出具授權(quán)委托書，委托胡某辦理相關(guān)拆遷補償安置事宜。2010年1月4日，某公司（甲方，拆遷人）、中盛公司（代理人，拆遷實施單位）與胡某等（乙方，被拆遷人）簽訂了《拆遷安置協(xié)議》，內(nèi)容為“一、乙方所有的房屋座落在某北路1401弄52號，房屋類型舊里，房屋性質(zhì)私（房），建筑面積11平方米。二、乙方選擇貨幣補償?shù)难a償安置方式。三、根據(jù)普陀區(qū)政府規(guī)定，被拆除房屋同區(qū)域已購公房上市交易平均市場單價為3180元（人民幣，下同）/平方米建筑面積。四、被拆除房屋經(jīng)上海方圓評估機構(gòu)評估，其房地產(chǎn)市場評估單價為2551元/平方米建筑面積。五、根據(jù)《實施細則》第35條規(guī)定，甲方應(yīng)當支付給乙方貨幣補償款計（大寫）肆萬壹仟玖佰柒拾陸元整，其中價格補貼為6996元，計算公式如下：（3180元/m2+3180元/m2×20％）×11m2=41976元，其中價格補貼：3180元/m2×20％×11m2=6996元。六、乙方應(yīng)當在簽訂本協(xié)議后10日內(nèi)，即2010年1月14日前搬離原址，并負責房屋使用人按期搬遷。房屋使用人未按期搬遷的，視作乙方未按期搬遷。七、甲方按規(guī)定付給乙方搬家補助費500元。設(shè)備遷移費570元……”。胡某在乙方簽章處簽字確認。協(xié)議簽訂后，被拆遷戶依約履行了搬遷義務(wù)。同日，中盛公司出具了建民村（一期）購房聯(lián)系單，戶名為胡某，購買的配套商品房（期房）地址為本市祁安路368弄18號701室建筑面積72.33平方米（暫測），房屋總價370330元。中盛公司并出具了建民村一期（459產(chǎn)）動遷戶補償安置結(jié)算表，一份戶名為胡某等，核定面積2.75平方米，核定人口1人，項目計房屋補償費95400元、價格補貼19080元、產(chǎn)證獎勵費10000元、速遷獎勵費8000元、搬家費500元、煤氣移裝費190元、電話移裝費140元、有線移裝費240元、其他補貼費1為64872元、其他補貼費2為108288元、其他補貼費3為6480元、其他補貼費4為45000元、金光（期房）過渡費（24個月）36000元、特別配合獎55000元、其他補貼5000元、購金光房源補貼20000元，合計474190元；一份戶名為胡某等，核定面積8.25平方米，項目計房屋補償費26235元、價格補貼5247元、其他補貼費1為17839.8元、其他補貼費2為29779.2元、其他補貼費3為1782元，合計80883元。某公司、中盛公司應(yīng)支付給胡某等戶的各項房屋拆遷補償安置費用總價555073元。2010年4月16日，胡某領(lǐng)取了扣除購買配套商品房（期房）房款的拆遷補償余額184743元?，F(xiàn)《拆遷安置協(xié)議》已履行完畢，被拆房屋已拆除。
庭審中，原告堅持認為：1、被拆房屋系胡某所有，胡某夫婦去世后，該房屋應(yīng)作為遺產(chǎn)由胡某的繼承人繼承取得。胡某冒充其他共有人簽字偽造委托書并簽訂《拆遷安置協(xié)議》的行為侵犯原告的合法權(quán)益。2、胡德強作為胡某的兒子，理應(yīng)得到遺產(chǎn)的相應(yīng)份額，但協(xié)議中將其遺漏。3、拆遷安置中，配套商品房僅提供給胡某1人購買，對其他共有人也是不公平的。被告某公司質(zhì)辯認為：1、《拆遷安置協(xié)議》中被拆遷人欄內(nèi)填寫的是“胡某等”，其所要表達的是被拆遷人是胡某等胡某的繼承人。由于拆遷時只了解到被拆遷戶內(nèi)胡某夫婦的繼承人為4人，故拆遷安置補償是按照4人計算的,被拆房屋人均建筑面積2.75平方米。按照基地政策，被拆房屋內(nèi)無在冊戶籍的，可以核定該戶按1人進行計算安置，故將胡某作為戶內(nèi)安置人員進行安置。由于被拆房屋評估單價低于3180元/平方米建筑面積，故被告給予各項補貼予以照顧。經(jīng)計算，核定胡某1人作為安置人口，其各項補償補貼費用計474190元（包括購金光期房的購房補貼20000元、過渡費36000元）；胡某、胡某、胡某3人的各項補償補貼費用計80883元。2、原告提出被拆房屋5個繼承人共有，則人均建筑面積2.2平方米，胡某、胡某、胡某、胡德強的各項補償補貼費用計86275.2元，差額部分5392.2元同意補足。3、如協(xié)議被確認無效則需重新安置，原來提供給胡某購買的為本市祁安路368弄18號701室配套商品房（期房）應(yīng)當收回，某公司愿意提供本市某西路3493弄61號501室建筑面積為67.85平方米的價值標準房屋（評估時點為2003年10月10日，評估單價為3477元/平方米）作為安置房源。胡某已經(jīng)領(lǐng)取的補償補貼款184743元仍作為被拆遷人戶的安置補償款。胡某未領(lǐng)取的370330元、應(yīng)補足被拆遷人戶的5392.2元，合計375722.2元，扣除某西路安置房房款后，某公司應(yīng)再支付被拆遷人戶139807.75元[計算公式：375722.2元－（3477元/平方米×67.85平方米）]。被告胡某質(zhì)辯認為：拆遷政策公開透明，其代理其他繼承人與某公司簽訂的《拆遷安置協(xié)議》合法有效，協(xié)議內(nèi)容是雙方的真實意思表示，未侵犯原告的合法權(quán)益。
以上事實，由原、被告提供的相關(guān)證據(jù)和庭審筆錄為證，經(jīng)查證屬實，本院予以認定。
本院認為
經(jīng)本院主持調(diào)解，由于原、被告各執(zhí)己見，致調(diào)解不成。
本院認為：本市普陀區(qū)某北路1401弄52號乙房屋系私房，房屋所有人原為胡某夫婦。2003年10月10日，某公司依法領(lǐng)取拆遷許可證，有權(quán)對包括被拆房屋在內(nèi)的地塊實施拆遷。根據(jù)《實施細則》第三條之規(guī)定，拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人。根據(jù)《實施細則》第十九條之規(guī)定，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議。本案中，胡某與妻子陳某相繼去世后，被拆房屋由其繼承人繼受取得，故該房屋共有人應(yīng)為5人，即胡某、胡某、胡某、胡德強、胡某。胡德強去世后，其份額由邢某、胡某、胡某、胡某、胡某、胡某繼承。本案中，某公司按被拆房屋共有人為4人標準計算補償補貼款，遺漏了共有人，故兩被告簽訂的《拆遷安置協(xié)議》主體不合法，內(nèi)容損害了被遺漏的房屋共有人的利益。根據(jù)《實施細則》第五十四條之規(guī)定，拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。本案中，被拆房屋內(nèi)無在冊戶籍人口，某公司照顧核定安置人口1人并無不當，但提供的配套商品房（期房）只供胡某1人購買，不符合基地核定安置人口的規(guī)定，侵犯了其他房屋共有人的權(quán)益。故某公司要求收回讓胡某購買配套商品房（期房）的訴訟意見，本院予以支持。某公司不要求被拆遷人戶返還購金光期房的購房補貼20000元、過渡費36000元，對被拆遷人戶的安置權(quán)益有利，本院予以支持。本案中，被拆房屋建筑面積僅有11平方米，房地產(chǎn)評估單價明顯低于最低補償單價3180元/平方米建筑面積，某公司給予照顧各項補貼后計算拆遷安置補償款，對被拆遷人戶的安置權(quán)益有利。胡某已經(jīng)領(lǐng)取的184743元應(yīng)作為被拆遷人胡某、胡某、胡某、胡某、邢某、胡某、胡某、胡某、胡某、胡某戶的房屋拆遷補償款。經(jīng)計算，某公司應(yīng)給予被拆遷人的各項補償補貼計474190＋80883＋5392.2＝560465.2元。扣除支付某西路安置房房款235914.45元、胡某已經(jīng)領(lǐng)取的184743元，某公司應(yīng)當再支付被拆遷人戶差價款139807.75元。綜上，原告認為確認《拆遷安置協(xié)議》無效并要求安置的訴訟請求依法成立，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第三十二條第一款、第三十三條、第三十五條、第五十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、確認被告上海某置業(yè)有限公司與被告胡某于2010年1月4日簽訂的《上海市城市居住房屋拆遷補償安置協(xié)議（適用貨幣補償）》無效。
二、自本判決生效之日起30日內(nèi)，被告上海某置業(yè)有限公司應(yīng)提供本市某西路3493弄61號501室建筑面積67.85平方米房屋安置被告胡某和原告胡某、胡某、胡某、邢某、胡某、胡某、胡某、胡某、胡某。
三、自本判決生效之日起30日內(nèi)，被告上海某置業(yè)有限公司應(yīng)支付給被告胡某和原告胡某、胡某、胡某、邢某、胡某、胡某、胡某、胡某、胡某人民幣139807.75元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費人民幣80元，由被告上海某置業(yè)有限公司、被告胡某各半負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
審判人員
審判長彭瑞祖
代理審判員盛炯
人民陪審員錢春林
裁判日期
二Ｏ一Ｏ年十一月二十六日
書記員
書記員徐琳
