審理法院：河南省高級人民法院
案號：（2019）豫民再428號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-04-30
案由：民事主體間房屋拆遷補(bǔ)償合同糾紛
審理經(jīng)過
申訴人馮成全因與被申訴人河南博偉置業(yè)有限公司（以下簡稱博偉置業(yè)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，南陽市宛城區(qū)人民法院（以下簡稱宛城法院）于2016年8月22日作出（2016）豫1302民初1398號民事判決，駁回馮成全的訴訟請求。馮成全不服，向河南省南陽市中級人民法院（以下簡稱南陽中院）提起上訴。南陽中院于2016年12月19日作出（2016）豫13民終4214號民事裁定，撤銷原判，駁回馮成全的起訴。2017年6月15日，南陽中院作出（2017）豫13民監(jiān)4號民事裁定，再審本案，并于2017年8月3日作出（2017）豫13民再28號民事裁定，撤銷該院（2016）豫13民終4214號民事裁定及宛城法院（2016）豫1302民初1398號民事判決；發(fā)回宛城法院重審。宛城法院重審后于2018年2月6日作出（2017）豫1302民初3995號民事判決，馮成全不服，向南陽中院提起上訴。南陽中院于2018年8月9日作出（2018）豫13民終1986號民事判決，馮成全不服，向檢察機(jī)關(guān)申請抗訴，河南省人民檢察院以豫檢民（行）監(jiān)[2019]41000000051號民事抗訴書向本院提出抗訴。本院于2019年4月23日作出（2019）豫民抗74號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。河南省人民檢察院指派檢察員馬軍、任潔出庭支持抗訴。申訴人馮成全及其委托訴訟代理人耿玉娟，被申訴人博偉置業(yè)公司的委托訴訟代理人李業(yè)，到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
河南省人民檢察院抗訴認(rèn)為，原判認(rèn)定馮成全與博偉置業(yè)公司簽訂的《征收安置協(xié)議》因違反強(qiáng)制性規(guī)定而無效，適用法律確有錯誤。《征收安置協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，馮成全已全面履行合同義務(wù)，博偉置業(yè)公司具備履行該協(xié)議的能力，但卻擅自違約，并獲得了高額收益，判決協(xié)議無效，顯屬不公。
馮成全申訴稱，1.原判適用法律錯誤。2.原判與宛城法院（2016）豫1302民初1776號及南陽中院（2017）豫13民終5610號民事判決相矛盾。請求：博偉置業(yè)公司按約定交付200平方米商業(yè)用房，并按合同約定雙倍支付過渡費(fèi)及逾期辦理房產(chǎn)證、土地證的費(fèi)用。
再審被申請人辯稱
博偉置業(yè)公司辯稱，1.一、二審認(rèn)定《征收安置協(xié)議》為無效協(xié)議，且雙方均有過錯，適用法律和責(zé)任劃分正確。2.本案與馮成全所稱的另案相比，性質(zhì)不同。3.一、二審均告知馮成全應(yīng)變更訴訟請求，但其不同意，導(dǎo)致其訴訟請求被駁回，雙方的糾紛應(yīng)另案處理。
一審原告訴稱
2016年4月7日，馮成全向宛城法院起訴請求：（一）確認(rèn)馮成全、博偉置業(yè)公司雙方簽訂的《征收安置協(xié)議》有效；（二）判決博偉置業(yè)公司按照《征收安置協(xié)議》全面履行協(xié)議約定義務(wù):1.向馮成全交付商業(yè)用房（門面，臨工農(nóng)路，一樓套內(nèi)面積100平方米，二樓套內(nèi)面積100平方米）或按照商業(yè)用房的市場價格雙倍賠償馮成全；2.按每月36666元，從2015年9月12日起向馮成全支付過渡費(fèi)至交房之日止；3.按每天100元，從2016年7月13日起支付不能辦理房產(chǎn)證、土地證的違約金；4.判決博偉置業(yè)公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用及訴訟保全費(fèi)用。
宛城法院一審重審后認(rèn)定，2011年8月26日，河南省南陽市宛城區(qū)人民政府（以下簡稱宛城區(qū)政府）與博偉置業(yè)公司簽訂博偉新城城中村改造項(xiàng)目協(xié)議書，馮成全的房屋位于拆遷改造區(qū)域內(nèi)。同年11月8日，宛城區(qū)政府在拆遷區(qū)域內(nèi)張貼了《關(guān)于對宛城區(qū)東關(guān)街道東拐社區(qū)區(qū)域?qū)嵤┓课菡魇盏墓妗罚摴娴谌龡l“房屋征收工作具體由宛城區(qū)東關(guān)街道辦事處及漢冶街道辦事處和宛城區(qū)房屋征收辦公室組織實(shí)施”，同時，張貼了《城中村改造房屋征收補(bǔ)償安置方案》。2013年3月12日，馮成全（乙方）與博偉置業(yè)公司（甲方）簽訂《征收安置協(xié)議》一份，并經(jīng)公證處公證，主要內(nèi)容為：“第三條，根據(jù)產(chǎn)權(quán)證及四級認(rèn)證，合法建筑面積應(yīng)就地置換商業(yè)用房（門面，臨工農(nóng)路）200平方米，其中一樓面積100平方米，二樓面積100平方米，以上面積均為套內(nèi)面積。第四條，甲方在本協(xié)議生效后30個月內(nèi)將安置房交乙方使用，產(chǎn)權(quán)歸乙方所有。過渡費(fèi)共550000元，平均每月18333元，到期不能交付使用的，由甲方按月雙倍支付。第六條，甲方應(yīng)在協(xié)議簽訂后的40個月內(nèi)為乙方辦理本協(xié)議所約定的商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)證及土地證，并將該兩證交付乙方，延期不能辦理，按每天100元支付違約金?！痹搮f(xié)議簽訂前，博偉置業(yè)公司將55萬元過渡費(fèi)支付給馮成全（馮成全稱該55萬元是按房屋每年租金30萬元雙方協(xié)商的結(jié)果）。雙方簽訂協(xié)議后，馮成全將該房屋鑰匙等交付博偉置業(yè)公司，之后，博偉置業(yè)公司將馮成全房屋拆除。
2016年9月27日，南陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局為上述城中村改造項(xiàng)目給博偉置業(yè)公司頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證；同年10月12日，南陽市國土資源局給博偉置業(yè)公司頒發(fā)了不動產(chǎn)權(quán)證書（用途區(qū)分城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地）；同年11月，南陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局給博偉置業(yè)公司博偉彩虹城項(xiàng)目頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2017年1月3日，南陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會給博偉置業(yè)公司頒發(fā)了建設(shè)工程施工許可證；同年4月14日，南陽市房產(chǎn)管理局給博偉置業(yè)公司頒發(fā)了商品房預(yù)售許可證。另查，該拆遷房屋所有權(quán)證號為宛市房字第××號，房產(chǎn)證持有人為楊哲敏，房屋座落：東關(guān)紅衛(wèi)、工農(nóng)路220號；間數(shù)：5間；建筑結(jié)構(gòu)：混合；層數(shù)：2層，建筑面積：82.11平方米。國有土地使用證為宛市土國用（98）字第03698號，土地使用者：馮成全；地址：工農(nóng)路272號；用途：住宅；用地面積100.5平方米。楊哲敏系馮成全親屬，無子女，于1988年9月23日將該房產(chǎn)經(jīng)公證處公證遺贈給馮成全。
一審法院認(rèn)為
宛城法院認(rèn)為，（一）根椐國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條、第五條、第八條、第十四條、第十七條、第十九條、第二十一條之規(guī)定，因城市建設(shè)的需要，政府依法收回國有土地，并對國有土地上房屋進(jìn)行征收與補(bǔ)償，政府是房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w。本案中宛城區(qū)政府是該城中村改造項(xiàng)目的主體，對實(shí)施該項(xiàng)目改造全程負(fù)責(zé)，組織實(shí)施。該項(xiàng)目的房屋征收部門是宛城區(qū)政府房屋征收辦公室；委托實(shí)施單位是南陽市民一房屋拆遷有限公司。該項(xiàng)目的住房安置單位是南陽市宛城區(qū)東關(guān)街道辦事處。在該項(xiàng)目中《征收補(bǔ)償協(xié)議》《征收安置協(xié)議》的甲方均為宛城區(qū)政府房屋征收辦公室、南陽市宛城區(qū)東關(guān)街道辦事處。因此，博偉置業(yè)公司無權(quán)與馮成全簽訂征收協(xié)議。（二）住房安置也是政府行為，該項(xiàng)目土地在馮成全、博偉置業(yè)公司簽訂協(xié)議時政府尚未組織出讓，博偉置業(yè)公司只是出資建設(shè)，是為政府代建安置房，安置房的費(fèi)用進(jìn)入土地出讓收回成本，安置房實(shí)際是由政府出資建設(shè)，博偉置業(yè)公司建好安置房后應(yīng)當(dāng)交給政府，由政府向拆遷戶安置，因此，博偉置業(yè)公司無權(quán)與馮成全簽訂安置協(xié)議。綜上所述，馮成全、博偉置業(yè)公司雙方簽訂的《征收安置協(xié)議》違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)之規(guī)定，應(yīng)屬于無效合同。合同無效后，因合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案馮成全、博偉置業(yè)公司均有過錯，雙方均明知該項(xiàng)目是政府組織實(shí)施的城中村改造項(xiàng)目，雙方為了各自利益最大化拋開政府擅自簽訂協(xié)議。在簽訂協(xié)議的過程中，博偉置業(yè)公司過錯相對馮成全較大，應(yīng)當(dāng)賠償馮成全因此所受的損失。因馮成全在本案庭審中，堅持認(rèn)為協(xié)議有效，經(jīng)合議庭釋明，馮成全不予變更訴訟請求，未向法庭提供其損失數(shù)額。故對馮成全損失賠償問題，可另行起訴，主張權(quán)利。宛城法院于2018年2月6日作出（2017）豫1302民初3995號民事判決：馮成全與博偉置業(yè)公司于2013年3月12日簽訂的《征收安置協(xié)議》無效；駁回馮成全的訴訟請求。案件受理費(fèi)717元、訴訟保全費(fèi)5000元，由馮成全負(fù)擔(dān)。
二審上訴人訴稱
馮成全不服一審判決，向南陽中院上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持其訴訟請求，并由博偉置業(yè)公司承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用。
二審法院查明
二審中，雙方均認(rèn)可簽訂《征收安置協(xié)議》時，沒有政府相關(guān)人員參與。南陽中院對一審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
南陽中院認(rèn)為，馮成全、博偉置業(yè)公司于2013年3月12日簽訂了案涉《征收安置協(xié)議》，國務(wù)院制定的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于2011年1月21日起施行，根據(jù)該條例第四條、第五條之規(guī)定及南陽市人民政府（2007）12號、（2008）89號、（2011）49號、（2011）58號等文件的規(guī)定，博偉置業(yè)公司不是本案中房屋征收部門，也不是委托實(shí)施單位及住房安置單位，其無權(quán)與馮成全簽訂安置協(xié)議。馮成全、博偉置業(yè)公司雙方簽訂的《征收安置協(xié)議》違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)之規(guī)定，應(yīng)屬于無效合同。宛城法院認(rèn)定雙方簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議無效符合法律規(guī)定。合同無效后，因合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因馮成全在本案一審中，經(jīng)法院釋明，其不予變更訴訟請求，未向宛城法院提供其損失數(shù)額，關(guān)于馮成全的損失賠償問題，其可另行主張權(quán)利。南陽中院于2018年8月9日作出（2018）豫13民終1986號民事判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)717元，由馮成全負(fù)擔(dān)。
本院查明
本院再審認(rèn)定，2011年8月26日，宛城區(qū)政府（甲方）與博偉置業(yè)公司（乙方）簽訂博偉新城城中村改造項(xiàng)目協(xié)議書，雙方就合作建設(shè)博偉新城城中村改造項(xiàng)目達(dá)成協(xié)議,主要內(nèi)容為：“一、甲方支持乙方建設(shè)博偉新城城中村改造項(xiàng)目；二、乙方投資27億元，建設(shè)博偉新城城中村改造項(xiàng)目；四、甲方提供最大保障措施和最優(yōu)建設(shè)環(huán)境，保證乙方實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)”。同年9月30日，南陽市宛城區(qū)東關(guān)街道辦事處（甲方，以下簡稱東關(guān)街道辦事處）與博偉置業(yè)公司（乙方）簽訂南陽市中心城區(qū)城中村改造合同書，雙方約定了東關(guān)街道辦事處東拐社區(qū)區(qū)域城中村改造的范圍，并約定甲方全力配合乙方，完成本區(qū)域內(nèi)A、B地塊的征收動遷工作。2013年3月12日，博偉置業(yè)公司（甲方）與馮成全（乙方）簽訂《征收安置協(xié)議》，內(nèi)容為：“根據(jù)有關(guān)部門批準(zhǔn)，對東關(guān)辦事處紅衛(wèi)社區(qū)工農(nóng)路220#房屋進(jìn)行征收，經(jīng)甲乙雙方本著平等互利、協(xié)商一致的原則，達(dá)成以下安置協(xié)議：一、實(shí)行改建地段就近安置……三、一至二樓置換的商業(yè)用房位置及尺寸分別見附圖的陰影部分……七、由于甲方原因如手續(xù)不全等導(dǎo)致本協(xié)議不能履行或甲方拒不交付或?qū)⒈局脫Q房賣與他人，或乙方反悔拒不騰房，都要承擔(dān)本協(xié)議商業(yè)用房雙倍的賠償責(zé)任”。該協(xié)議文本后附A地塊裙房一層、二層平面圖各一份，并分別以陰影的形式對一層、二層安置房（臨工農(nóng)路，各100m2）的位置及尺寸予以明確標(biāo)注。當(dāng)日，南陽市興宛公證處對該征收安置協(xié)議進(jìn)行了公證。后博偉置業(yè)公司將該房屋拆除，并對包括該房屋所占用土地（100.5m2）在內(nèi)的城中村地塊開發(fā)建設(shè)。再審訴訟中，馮成全自愿放棄要求博偉置業(yè)公司按套內(nèi)凈面積向其交付商業(yè)用房及按照該商業(yè)用房的市場價格雙倍折價賠償?shù)恼埱?。本院再審認(rèn)定的其他事實(shí)與一、二審一致。
本院認(rèn)為
本院再審認(rèn)為，本案再審爭議的焦點(diǎn)是，案涉《征收安置協(xié)議》的效力問題，以及博偉置業(yè)公司的責(zé)任承擔(dān)問題。
關(guān)于《征收安置協(xié)議》的效力問題。首先，該協(xié)議名為“征收安置協(xié)議”，其主要內(nèi)容為房屋被征收后的置換、過渡費(fèi)的支付等事項(xiàng)，是在政府發(fā)布房屋征收公告之后平等主體之間簽訂的協(xié)議。該協(xié)議簽訂前，博偉置業(yè)公司與宛城區(qū)政府就案涉城中村改造項(xiàng)目簽訂了合作開發(fā)協(xié)議，該公司是經(jīng)政府批準(zhǔn)和認(rèn)可的城中村改造項(xiàng)目（含馮成全被征用的土地）的合作開發(fā)單位，在政府與馮成全未就被拆遷房屋（包括土地）的征收與補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議的情況下，為推進(jìn)和加快項(xiàng)目的進(jìn)展，該公司與馮成全就拆遷房屋置換、過渡費(fèi)支付達(dá)成協(xié)議，承諾政府征用馮成全房屋（含土地）后為馮成全置換相應(yīng)的商品房，并支付相應(yīng)的過渡費(fèi)。博偉置業(yè)公司與馮成全所簽協(xié)議，雙方意思表示真實(shí)，且不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效。其次，馮成全已實(shí)際履行了協(xié)議，博偉置業(yè)公司對案涉拆遷范圍內(nèi)的土地（含馮成全被征用的100.5m2土地）進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，案涉開發(fā)項(xiàng)目“五證”齊全，部分房屋已對外銷售，博偉置業(yè)公司具有履行協(xié)議的條件和能力。在馮成全如約履行協(xié)議的情況下，博偉置業(yè)公司拒不履行協(xié)議，有違公平原則。故一、二審判決以違反《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定為由，認(rèn)定該協(xié)議無效不當(dāng)，本院予以糾正。
關(guān)于博偉置業(yè)公司的責(zé)任承擔(dān)問題?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡谝话僖皇臈l第一款規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法?！卑干妗墩魇瞻仓脜f(xié)議》簽訂后，馮成全依約全面履行了騰房與交房的義務(wù)，而博偉置業(yè)公司除依約向馮成全支付55萬過渡費(fèi)外并未履行協(xié)議約定的交付商業(yè)用房等義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約，馮成全有權(quán)請求博偉置業(yè)公司按照協(xié)議約定履行交付商業(yè)用房、支付逾期過渡費(fèi)等義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。1.關(guān)于交付商業(yè)用房的問題。根據(jù)《征收安置協(xié)議》第三條、第四條、第七條的約定，博偉置業(yè)公司至遲應(yīng)在2015年9月11日將置換后套內(nèi)面積200m2的商業(yè)用房交給馮成全使用，如拒不交付或?qū)⒅脫Q房賣與他人，應(yīng)承擔(dān)該商業(yè)用房雙倍的賠償責(zé)任?，F(xiàn)馮成全自愿放棄雙倍賠償及公攤面積的賠償，系對自己權(quán)利的處分，本院予以準(zhǔn)許，其要求博偉置業(yè)公司向其交付臨南陽市工農(nóng)路200平方米的商業(yè)用房，符合雙方協(xié)議的約定，本院予以支持。2.關(guān)于逾期交房過渡費(fèi)的問題。考慮到馮成全被征收房屋為住宅，登記建筑面積為82.11平方米、占地面積100.5平方米，被征收拆遷前主要用于商業(yè)經(jīng)營，以及馮成全投資改造后建筑面積及營業(yè)面積相應(yīng)擴(kuò)大的情況，對于馮成全所請求的逾期交房的過渡費(fèi)，本院酌定博偉置業(yè)公司參照《南陽市中心城區(qū)國有土地上房屋征收有關(guān)補(bǔ)償補(bǔ)助和獎勵辦法》的相關(guān)規(guī)定支付停業(yè)損失和臨時安置費(fèi)兩項(xiàng)。其中，停業(yè)損失，按照被征收房屋的合法建筑面積（即82.11平方米），按每月每平方米150元計賠；臨時安置費(fèi)，按每月每平方米8元的雙倍計賠，以上兩項(xiàng)合計，博偉置業(yè)公司應(yīng)按每月每平方米166元，即每月13630.26元（82.11平方米ｘ166元/每平方米）向馮成全支付逾期交房過渡費(fèi)（包括停業(yè)損失及臨時安置費(fèi)）。故馮成全關(guān)于逾期交房過渡費(fèi)的部分請求，本院予以支持。3.關(guān)于延期不能辦理房產(chǎn)證、土地證的違約金問題?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合合同約定，給對方造成損失的，損失賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！北驹阂呀?jīng)判令博偉置業(yè)公司按每月13630.26元向馮成全支付逾期交房的過渡費(fèi)，博偉置業(yè)公司每天賠償馮成全的損失為454元，該損失數(shù)額已經(jīng)包含了上述逾期辦證的損失，故馮成全的該項(xiàng)請求與法不符，本院不予支持。
綜上，一、二審認(rèn)定事實(shí)清楚，但認(rèn)定案涉《征收安置協(xié)議》無效，適用法律錯誤，實(shí)體處理部分有誤，本院予以糾正。馮成全的再審請求部分成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷河南省南陽市中級人民法院（2018）豫13民終1986號民事判決及南陽市宛城區(qū)人民法院（2017）豫1302民初3995號民事判決；
二、河南博偉置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)按照《征收安置協(xié)議》兩張附圖的位置和尺寸向馮成全交付圖中標(biāo)注的A地塊裙房一層、二層商業(yè)用房（門面，臨工農(nóng)路，一樓面積100平方米，二樓面積100平方米），并于交付后30日內(nèi)為馮成全辦理該房屋的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書；
三、河南博偉置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)按每月13630.26元向馮成全支付逾期交房的停業(yè)損失和臨時安置費(fèi)（自2015年9月12日起計算至實(shí)際交房之日止）；
四、駁回馮成全的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)717元、訴訟保全費(fèi)5000元，二審案件受理費(fèi)717元，共計6434元，均由河南博偉置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 杜燕萍
審判員 毛彥功
審判員 丁 亮
二〇二〇年四月三十日
法官助理高繼偉
書記員張鑫鼎
